2010威海項目整合推廣提案70p.ppt

報告目錄（analyze system）,一. 項目城市經(jīng)濟(jì)背景分析,二. 項目城市商圈,三. 不同業(yè)態(tài)在威海的發(fā)展,四. 威海新建商業(yè)項目,五. 威海個案研究,六. 商業(yè)營銷方式,七. 客戶分析,一. 項目城市經(jīng)濟(jì)背景分析,區(qū)位,人口,城市經(jīng)濟(jì),城市規(guī)劃,區(qū)位,人口,城市經(jīng)濟(jì),城市經(jīng)濟(jì),城市經(jīng)濟(jì),城市經(jīng)濟(jì),城市經(jīng)濟(jì),城市規(guī)劃,城市規(guī)劃,二. 項目城市商圈,威海市商業(yè)發(fā)展歷程,四大商圈分布,四大商圈商業(yè)體量及經(jīng)營業(yè)態(tài),四大商圈的分析,威海市商業(yè)發(fā)展歷程,中心商圈,高區(qū)商圈,竹島商圈,經(jīng)區(qū)商圈,威海以成型的商圈有4個：高區(qū)商圈、中心商圈、竹島商圈、經(jīng)區(qū)商圈。其中最成熟商圈是中心圈，位于環(huán)翠區(qū)；高新區(qū)位于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，是次商業(yè)區(qū)；竹島是最新的商圈，商業(yè)項目較少；經(jīng)區(qū)商圈位于經(jīng)區(qū)核心地段，未來潛在供應(yīng)量最多的地方,商圈分布,威海市已經(jīng)成型的商圈有4個，商業(yè)經(jīng)營面積達(dá)到108.18萬平米 環(huán)翠區(qū)商業(yè)面積為56.18萬平米，占全市總體量52%。 經(jīng)區(qū)商業(yè)面積為31.46萬平米，占全市總體量29%。 以城區(qū)82萬人口計算，現(xiàn)有人均商業(yè)面積1.3平米(不含未推出的)，高于發(fā)達(dá)國家1.2平米，不難看出如此大的體量下，競爭是難免的。,四大商圈商業(yè)體量及經(jīng)營業(yè)態(tài),威海市商業(yè)特征1：整體商業(yè)發(fā)展水平低,營業(yè)時間短,9：0020：00,中高端品牌欠缺,整體租金水平低,缺乏知名品牌,中心商圈租金行情10-14元平天 建材行業(yè)租金行情0.5-1元平天 銀座家居2.3元平天,振華商城業(yè)態(tài)：esprit eland虎都 九牧 皮爾卡丹 老爺車 雅戈爾,商業(yè)特征,威海市商業(yè)特征2：業(yè)態(tài)配比兩級分化嚴(yán)重,兩少,兩多,餐飲業(yè)態(tài)不足 中高檔娛樂業(yè)缺乏,百貨商場多而集中 商場業(yè)態(tài)趨于雷同,商業(yè)特征,威海市商業(yè)特征3：建筑設(shè)計缺乏亮點,內(nèi)部缺乏設(shè)計亮點,彰顯氣派的中庭較為少見,多為整層平面布局,中心商圈百貨商場雖多，但區(qū)內(nèi)部建筑和設(shè)計千篇一律。 在售商鋪基本為“大盒子”型商場，集中在市區(qū)范圍內(nèi)，“街區(qū)商業(yè)”的商業(yè)街多集中在市區(qū)外文登、龍城、乳山等，其中不乏很大建筑體量的shopping mall類型的商業(yè)街。,商業(yè)特征,商業(yè)特征,二. 項目城市商圈,四大商圈的分析,中心城市商圈,高區(qū)次商圈,竹島次商圈,經(jīng)區(qū)商圈,三. 不同業(yè)態(tài)在城市的發(fā)展,百貨 超市 服裝 家居建材 電器及數(shù)碼,四. 威海新建商業(yè)項目,五. 威海商業(yè)個案研究,六. 商業(yè)的營銷方式,七. 客戶分析,本地自用型買家：對格局和出售價格較為敏感，一幫多關(guān)注臨街商鋪面積50-150，可承受價格60-150萬； 本地投資型買家：在意升值潛力，受銷售現(xiàn)場和營銷手段影響較大，可承受面積30-60 ，可承受價格60萬； 外地自用型買家：對格局注重，對出售價格敏感度較低，面積100-130 可承受價格100-250萬