2010剖析綠城實(shí)現(xiàn)超越-豪宅成功模式.ppt

豪宅成功模式,set a pattern of success,豪宅成功模式 set a pattern of success,尊貴感,深入發(fā)展階段,初始階段,初步發(fā)展階段,人文,產(chǎn)品,資源,板塊,成熟階段,頂級(jí)豪宅無(wú)可復(fù) 制的最高境界,豪宅的基本要素,豪宅的關(guān)鍵提升,頂級(jí)豪宅的發(fā)展歷程,初始階段-板塊,綠城在全國(guó)的項(xiàng)目，首先自身定位就是全部都是做中高端 的產(chǎn)品.產(chǎn)品主要是集中在長(zhǎng)三角比較富裕的地區(qū),綠城在中國(guó),豪宅成功模式 set a pattern of success,杭州的樓盤(pán)地圖,第一點(diǎn)從板塊上去分析，板塊好壞 是成功的要素之一，但并不是決定 性因素。如綠城星橋的紫桂，九堡 的麗江等。,豪宅成功模式 set a pattern of success,初步發(fā)展階段資源和產(chǎn)品,豪宅成功模式 set a pattern of success,資源,分為一個(gè)自然資源類的比如說(shuō)綠城的千島湖度假公寓/滟瀾山,豪宅成功模式 set a pattern of success,產(chǎn)品,窗 塑鋼窗隔音效果好、保溫性能強(qiáng)、整體穩(wěn)定性較好。欠缺的是強(qiáng)度不夠。 色彩單一。鋁合金窗在強(qiáng)度、防火、無(wú)毒、耐腐蝕、使用壽命等方面有 其優(yōu)勢(shì) ，缺陷是鋁材導(dǎo)熱系數(shù)太大，隔熱、隔音效果較差，彩色鋁合金 表面色彩可隨人意，其產(chǎn)品檔次高低也是以表面處理工藝而論。常規(guī)來(lái) 講，高層建筑采用鋁合金較好，多層以下采用塑鋼較好；園區(qū)地貌環(huán)境 多異的可組合豐富的鋁合金色彩，園區(qū)整齊規(guī)則的可結(jié)合塑鋼窗的嚴(yán)謹(jǐn) 劃一；市場(chǎng)房產(chǎn)價(jià)位較高的，可以用彩鋁，房產(chǎn)價(jià)位較低的，則該考慮 塑鋼，畢竟一般來(lái)講塑鋼成本要低于彩鋁。綠城開(kāi)發(fā)的系列樓盤(pán)中，窗 框用材早期是鋁合金，從九溪玫瑰園、蘭桂花園開(kāi)始使用塑鋼，桂花城 則采用更為高檔的德國(guó)維卡塑鋼，而到紫桂花園、杭州綠園、桃花源等 住宅區(qū)，則又選用較為高檔的彩色鋁合金。,九溪玫瑰園實(shí)景落地窗,九溪玫瑰園實(shí)景觀景餐廳,桂花城實(shí)景八角景窗,豪宅成功模式 set a pattern of success,產(chǎn)品,墻 綠城房產(chǎn)的墻，講究形體的變化和質(zhì)感的精致細(xì)膩，追求藝術(shù)的創(chuàng)造和人文的品位。 綠城房產(chǎn)較多使用的外墻材料有以下幾大類： 赭紅系列仿清水磚片：按建筑本身的材料組合和與鄰近建筑之間的對(duì)景關(guān)系進(jìn)行 處理，使得每一座建筑自然和諧。 青灰系列仿清水磚片：青灰系列仿清水磚片與自然色相一致，展示著濃郁的江南 特色和歷史感。 天然蘑菇石：自然和厚重的質(zhì)感與清水磚及精致的景觀相映襯，體現(xiàn)出獨(dú)特的建 筑形式之美。 毛面花崗石：增加墻裙或公共部位的墻體的高檔品質(zhì)，并使建筑具有恒久的穩(wěn)重感。 工藝大抵有以下若干種： 清水磚混貼配伍工藝：以審美尺度對(duì)雜色畫(huà)磚進(jìn)行科學(xué)配伍，體現(xiàn)出豐實(shí)而又完美 的藝術(shù)氣質(zhì)。 墻體轉(zhuǎn)角磚釘裝飾技術(shù)：使建筑物堅(jiān)固，同時(shí)增加了立面的節(jié)奏感。 成型轉(zhuǎn)角及貼砌工藝：以燒制成轉(zhuǎn)角形狀的特制面磚砌墻角，使墻面線條挺刮，并 以較強(qiáng)鉗力防止脫落。 面磚嵌縫沙漿配伍技術(shù)：面磚嵌縫的沙漿與面磚表面質(zhì)感相一致，使墻面渾然一體。 護(hù)墻基卵石散水溝：隔絕檐滴雨水對(duì)基墻沖刷，防止泥水污染墻面；保證半地下架 空層處于較干燥狀態(tài)，防止住宅潮濕。,綠城九溪玫瑰園/仿清水面磚墻,綠城蘭桂花園實(shí)景/花崗巖片墻面,豪宅成功模式 set a pattern of success,產(chǎn)品,路 綠城房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的園區(qū)道路，不僅凝鑄了建筑師、工程師們專業(yè)化的智慧心血，更 記載著綠城房產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的人文關(guān)懷。 1、瀝青道路：瀝青路是軟性路，不僅能吸灰，排水抗滑性更好，行車噪音也小，并 且在色彩上，與園區(qū)內(nèi)的草坪綠化色調(diào)更趨和諧，觀感優(yōu)美，更符合花園式住宅的居 家需要。 2、花崗石道路：這些道路豐富了路面變化，強(qiáng)化了路面的質(zhì)感，提高了路面的檔次。 3、臺(tái)階式游步道：體現(xiàn)出風(fēng)景名勝區(qū)的情趣，并讓居住者得到運(yùn)動(dòng)的鍛煉。 4、廣場(chǎng)磚道路：待水泥路筑成后，在路面上再鋪設(shè)一層柔性細(xì)沙，細(xì)沙層上再拼鋪 彩色高強(qiáng)度廣場(chǎng)磚，從而達(dá)到了“剛性表面，柔性聯(lián)接”的效果。同時(shí)，在道路邊上 鋪設(shè)天然鵝卵石排水溝。這樣的路不僅路面平整、滲水性強(qiáng)，使雨天的水能迅速通過(guò) 廣場(chǎng)磚縫隙流入排水溝，同時(shí)豐富了路面的視覺(jué)色彩，使道路本身也成為建筑園區(qū)內(nèi) 一道蜿蜒的風(fēng)景。,綠城桂花城實(shí)景廣場(chǎng)磚路面,綠城蘭桂花園實(shí)景瀝青路面,綠城九溪玫瑰園實(shí)景花崗石路面,豪宅成功模式 set a pattern of success,產(chǎn)品,水 綠城房產(chǎn)對(duì)于水的藝術(shù)設(shè)計(jì)的原則是自然的、流動(dòng)的、純凈的、形體的，讓水成為居家 生活的要素并時(shí)時(shí)滋潤(rùn)性靈。 1溪流：九溪玫瑰園中的自然溪流淙淙流淌，時(shí)瀑時(shí)溪，常年不息，桃花源溪流在道 路一側(cè)緩緩伸延，將人的視聽(tīng)不知不覺(jué)地引入自然，心情因而舒緩、放松，桂花城的人 工溪流桂溪，從家家戶戶門前流過(guò)、窗下淌過(guò)，在低洼處自然形成水潭，兩岸遍植 桃柳，構(gòu)成一幅幅充滿詩(shī)意的美景。 2湖泊：桃花源里有天然湖泊桃花湖，像一面明鏡，映照著藍(lán)天、綠樹(shù)，湖中的桃 花島更令人神往，別墅圍湖而居。 3江河：九溪玫瑰園依五云山而筑，遠(yuǎn)眺錢塘江“日出江花紅似火，春來(lái)江水綠如藍(lán)” 的勝景。作為引領(lǐng)杭州錢江時(shí)代的經(jīng)典居住園區(qū)，春江花月面錢塘江而筑，讓居住者憑 窗臨風(fēng)，而在閑暇之余，又可在江邊漫步垂釣。更重要的是，以實(shí)現(xiàn)春江花月夜般開(kāi) 闊、壯美的意境為己任的春江花月園區(qū)，讓人們擁有自然的激情的同時(shí)，又親近了古典的 文雅生活。 4嬉水：綠城房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的每一個(gè)樓盤(pán)均擁有優(yōu)美精致的泳池和兒童嬉水池，在炎夏之時(shí) 讓居住者與水相親，在其他季節(jié)里，泳池邊可賞月，可散步。,綠城桃花源實(shí)景湖,綠城九溪玫瑰園實(shí)景溪流,豪宅成功模式 set a pattern of success,產(chǎn)品,屋頂與天際線 綠城園區(qū)的屋頂與天際線，便是綠城房產(chǎn)極具特色的架構(gòu)點(diǎn)。 具體說(shuō)來(lái)，綠城房產(chǎn)在屋頂與天際線營(yíng)造上有以下特點(diǎn)： 1、在公寓別墅中運(yùn)用雙坡頂和四坡頂組合。豐富了園區(qū)天際輪廓線，保證坡屋頂?shù)慕Y(jié)構(gòu) 強(qiáng)度；并配之以室內(nèi)隔層天花板，增強(qiáng)隔熱保溫效果，為屋頂雨水排放提供斜面基礎(chǔ)。 2、在住宅中運(yùn)用英紅瓦。創(chuàng)造住宅建筑“第五立面”，雨水排放流暢，徹底解決現(xiàn)代住 宅屋頂漏水，提高保溫隔熱性能。紅藍(lán)青灰色彩的有機(jī)組合，打破了色彩統(tǒng)一的單調(diào)， 使屋頂在和諧中又有變化。 3、率先采用系列進(jìn)口油氈瓦。消彌屋頂材質(zhì)反光，創(chuàng)造細(xì)膩精致的建筑質(zhì)感，構(gòu)成色彩 深度和灰度的穿插變化，形成舒適的視覺(jué)環(huán)境。 4、率先運(yùn)用進(jìn)口pvc檐溝落水管型材。屋頂雨水有組織排放，網(wǎng)狀溝蓋防止雜物堵塞， 消除溝檐落水對(duì)建筑邊沿綠地的沖刷，居民無(wú)需經(jīng)受屋檐滴水的煩惱。 5、率先構(gòu)筑空調(diào)出水有組織排放系統(tǒng)。消除夜間空調(diào)滴水噪音，解決水漬對(duì)墻面沖刷污 染，蛇形排水管不再掛墻，美化建筑立面。 6、率先運(yùn)用威盧克斯天窗。解決閣樓層的通風(fēng)采光，化無(wú)效空間為有效空間，擴(kuò)大居室 使用面積，使屋頂層戶型成為購(gòu)房者喜愛(ài)的居室。 7、率先強(qiáng)化屋頂隔熱防水系統(tǒng)。屋頂構(gòu)成5層保障：鋼筋水泥現(xiàn)澆坡頂，防水處理層，3 厘米發(fā)泡材料保溫層，2厘米衫木板結(jié)構(gòu)層，灰色系列進(jìn)口油氈瓦面層。 8、率先運(yùn)用屋頂排煙氣系統(tǒng)。鋁制屋頂煙罩排放居室煙氣，廚房油煙不再污染墻面，構(gòu)筑形狀典雅精致，為坡屋頂建筑輪廓增添變化。,豪宅成功模式 set a pattern of success,產(chǎn)品,庭院 綠城房產(chǎn)的庭院設(shè)計(jì)既承續(xù)了傳統(tǒng)的中國(guó)庭院精神，又汲取了西方園林的精華， 并且因地制宜地創(chuàng)造出意趣別生的空間。 私家花園：別墅園區(qū)除了公共環(huán)境部分的大花園外，每家每戶的私家花園是 主人的身份象征。綠城房產(chǎn)的別墅根據(jù)地形地貌的不同以及建筑對(duì)景的布局， 設(shè)置大小不等形態(tài)各異的私家花園，又根據(jù)所處地理和資源條件，營(yíng)造出草坪、 森林花園、臨水花園、坡地花園、臺(tái)地花園等不同情趣的花園。每一個(gè)私家花 園中都會(huì)分別設(shè)置名貴植物、步行小徑和精致的小品等，充分表現(xiàn)出藝術(shù)和人 文的內(nèi)涵。 組團(tuán)庭院：在組團(tuán)公寓群落中，組團(tuán)庭院是公寓住戶的交流和活動(dòng)空間，也是 戶外歸屬感的實(shí)現(xiàn)之地。每一個(gè)組團(tuán)庭院根據(jù)布局進(jìn)行科學(xué)的圍合，形成一個(gè)鄰里交流的平臺(tái)，不僅讓成人在這兒駐足交流，同時(shí)也讓孩子 們?cè)谶@兒度過(guò)快樂(lè)時(shí)光，留下童年的“故鄉(xiāng)回憶”。因此，綠城房產(chǎn)對(duì)圍合庭院的設(shè)計(jì)和建設(shè)，滲透了對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)文化和心理的理解和感悟， 灌注以獨(dú)特的“場(chǎng)所精神”，營(yíng)造出具有獨(dú)特識(shí)別性的植物、小品、路徑，為人們鄰里認(rèn)同和心理歸屬營(yíng)造優(yōu)美的庭院氛圍。如丹桂公寓的 組團(tuán)庭院，景色各異，讓居住者產(chǎn)生親切的家園體驗(yàn)。 中心花園：對(duì)一個(gè)園區(qū)來(lái)說(shuō)，中心花園不僅有增加集中綠地的功能，更有一個(gè)社區(qū)組織的功能。綠城房產(chǎn)的中心花園是一個(gè)自然景觀和人 文景觀相融合的公共空間。桂花城的中心花園總占地近3萬(wàn)平方米，與中心會(huì)館的低層建筑相結(jié)合，坐落于園區(qū)中部，花園里有精致大氣的園 林：溪流水景穿插于綠樹(shù)鮮花之中，超大面積的 綠色草坪映襯著環(huán)型休閑廣場(chǎng)，各種藝術(shù)品和休閑設(shè)施錯(cuò)落有序，充滿著恬靜、幽靜的氣氛。 它的氣度不亞于一個(gè)城市公園。杭州綠園的中心花園占地1萬(wàn)余平方米，四面圍合，是一個(gè)大型的庭院，它不僅是住戶窗前的景觀，也是一個(gè) 居住者共享的城市園林。紫桂花園的中心花園占地近萬(wàn)平方米，別出心裁地安置在大門口，是一個(gè)長(zhǎng)方形的廣場(chǎng)，讓住戶穿過(guò)樹(shù)林再回到家 中花園式的庭院是家園的一部分。沒(méi)有花園的家，怎么能讓我們的身心自由舒展呢？,桃花源實(shí)景圖,豪宅成功模式 set a pattern of success,產(chǎn)品,木材 木材裝飾有的簡(jiǎn)約凝練，摒棄煩瑣的線條，不事俗氣的雕琢，不取夸張 意把木材與金屬相結(jié)合，空間表現(xiàn)獨(dú)特，令人感到一種“藏酷”的味道。 因此綠城房產(chǎn)從以下各方面考慮，采用菠蘿格作為戶外景觀用材： 1.菠蘿格學(xué)名“印茄”， 就本身特點(diǎn)來(lái)說(shuō)，重而硬，強(qiáng)度高，結(jié)構(gòu)粗而 均勻，干縮小，耐腐性強(qiáng)。因此多用于要求木材耐久、強(qiáng)度大的場(chǎng)合。 2.經(jīng)過(guò)多次的綜合比較，菠蘿格價(jià)格比較適中，并且國(guó)內(nèi)加工企業(yè)對(duì)菠 蘿格已很熟悉，工藝很熟練。因此，我們大都采用菠蘿格作為園區(qū)的主 要使用木材。 3.從觀賞性分析，菠蘿格具有花紋邊飾，適合一些亭臺(tái)廊架，使得整個(gè) 園區(qū)顯得古色古香，穩(wěn)重堅(jiān)固。 綜合起來(lái)，我們認(rèn)為，綠城房產(chǎn)選菠蘿格作為室外用材是成功的，符合 綠城溫馨、祥和的園區(qū)氛圍。,綠城翡翠湖玫瑰園,更經(jīng)典，更奢華，更具排場(chǎng)，更高價(jià)格。,炫耀性的產(chǎn)品思路 環(huán)境、會(huì)所、大堂等,用材、公共部分投入。 精裝路線，品牌高端，風(fēng)格奢華,立面石材化 工程精致成熟,區(qū)域內(nèi)價(jià)格領(lǐng)先,綠城的特征,深入發(fā)展成熟階段尊貴感與人文,豪宅成功模式 set a pattern of success,一個(gè)開(kāi)發(fā)公司想建立自己的品牌， 必須要具備豪宅的開(kāi)發(fā)模式，,豪宅成功模式 set a pattern of success,尊貴感,尊貴感可以將它分成2個(gè)方面，一個(gè)是產(chǎn)品的價(jià)值一個(gè)是品牌的價(jià)值。 價(jià)值 地段、產(chǎn)品和稀缺性決定了他很大一部分的價(jià)值。,品牌 現(xiàn)在的高端的人士是非常認(rèn)品牌價(jià)值的,地段,產(chǎn)品,價(jià)值,豪宅成功模式 set a pattern of success,如何做成品牌,低 端,客戶,要想做成品牌 我們的客群應(yīng)該是對(duì)應(yīng)在目標(biāo)市場(chǎng)也是處于社會(huì)結(jié)構(gòu)中金字塔尖的少數(shù)富裕階層。 對(duì)于“營(yíng)銷”最經(jīng)典定義要屬菲利普.科特勒提出的市場(chǎng)營(yíng)銷概念，即“市場(chǎng)營(yíng)銷就是在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間；適當(dāng)?shù)牡胤揭赃m當(dāng)?shù)膬r(jià)格；適當(dāng)?shù)男畔贤ê痛黉N手段，向適當(dāng)?shù)南M(fèi)者提供適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品和服務(wù)的過(guò)程?！痹诳铺乩斩x中可以發(fā)現(xiàn)其對(duì)于“適當(dāng)”一詞的強(qiáng)調(diào)。 引申至豪宅營(yíng)銷，在房地產(chǎn)豪宅供求結(jié)構(gòu)中，豪宅處于量少質(zhì)高的金字塔尖的位置，其對(duì)應(yīng)的目標(biāo)市場(chǎng)也是處于社會(huì)結(jié)構(gòu)中金字塔尖的少數(shù)富裕階層。因 此，界定豪宅營(yíng)銷，首先要界定客戶。,中 端,高端,豪宅成功模式 set a pattern of success,如何在產(chǎn)品上體現(xiàn)尊貴感（例子一）,豪宅成功模式 set a pattern of success,如何在產(chǎn)品上體現(xiàn)尊貴感（例子二）,豪宅成功模式 set a pattern of success,豪宅成功模式 set a pattern of success,如何和綠城平行營(yíng)銷,豪宅成功模式 set a pattern of success,思考問(wèn)題：當(dāng)綠城這座大山來(lái)到你的身邊時(shí)，我們應(yīng)該如何正確面對(duì)?,綠城,我們 ？,在浙江綠城到哪機(jī)會(huì)都會(huì)給其余的開(kāi)發(fā)商帶來(lái)極大的價(jià)格限制，我們是要選擇低他一等還是選擇和他正面較量?,第二代高層開(kāi)始 走向成熟。,綠城，把產(chǎn)品品質(zhì)作為企業(yè)的靈魂。,豪宅成功模式 set a pattern of success,玉蘭花園價(jià)值樹(shù),規(guī)劃,景觀,公共部位,會(huì)所,配套及商業(yè),材料設(shè)備,立面,戶型,精裝修,新技術(shù),人性化設(shè)計(jì),工程質(zhì)量,及格線,標(biāo)準(zhǔn)線,標(biāo)桿線,說(shuō)明,景觀良好營(yíng)造，移步換景,公共部位用心雕鑿,超五星級(jí)酒店會(huì)所共享,石材運(yùn)用,頂級(jí)家用設(shè)備、無(wú)縫拼接工藝等,工程質(zhì)量的保證,綠城市場(chǎng)上掀起的風(fēng)波，主要有以下幾點(diǎn)的支撐： 1.景觀；2.公共部位；3.會(huì)所；4.材料；5.外立面；6.精裝修；7.工程質(zhì)量的保證；8，服務(wù),體現(xiàn)身份的現(xiàn)代、新古典,28,標(biāo)準(zhǔn)化，復(fù)制化， 規(guī)?；?， 產(chǎn)品化。,在浙江，大量類似 產(chǎn)品包括山寨性模仿,看多了，就習(xí)慣了。相同的理念，相同的產(chǎn)品， 星河灣3年才一個(gè)，綠城一年30個(gè)！,也就是保守，單 一。缺乏變化， 無(wú)新主題。對(duì)中 層客戶關(guān)注少。,相對(duì)應(yīng)，服務(wù)一直沒(méi)有 成為綠城高附加的一部分。,綠城的特征,豪宅成功模式 set a pattern of success,29,綠城為高端市場(chǎng)留下了“精致”“穩(wěn)重”的新古典影響； 也在制造“藍(lán)色錢