2010年長(zhǎng)沙華盛世紀(jì)新城一期社區(qū)商業(yè)營(yíng)銷策劃報(bào)告(84頁(yè)） .ppt

華盛世紀(jì)新城一期社區(qū)商業(yè) 營(yíng)銷策劃報(bào)告,長(zhǎng)沙xxxx地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司謹(jǐn)呈,前 言,首先，感謝貴司對(duì)我司的信任，使我們有機(jī)會(huì)參與貴公司華盛世紀(jì)新城一期社區(qū)商業(yè)的營(yíng)銷深入溝通，并有機(jī)會(huì)搭建起雙方合作的平臺(tái)。,在正式撰寫(xiě)本方案之前，和盛公司做了以下功課： 對(duì)本案所處的片區(qū)環(huán)境進(jìn)行了深度了解； 對(duì)本案競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)行了有針對(duì)性的比較； 對(duì)本案進(jìn)行了切實(shí)可行的方案討論及思想交流；,本方案著力對(duì)本案的營(yíng)銷推廣執(zhí)行做了深入淺出、切實(shí)可行的探討，提出了適合項(xiàng)目發(fā)展的成熟見(jiàn)解，我們有信心在貴公司的大力支持與協(xié)助下，圓滿完成項(xiàng)目的銷售任務(wù)。,一期社區(qū)商業(yè)目標(biāo)溝通,華盛世紀(jì)新城120萬(wàn)方超級(jí)大盤商業(yè)運(yùn)作主要目標(biāo)： 利潤(rùn)的重要來(lái)源；項(xiàng)目整體增值：形成對(duì)世紀(jì)新城整體項(xiàng)目運(yùn)作的價(jià)值支撐；高檔品質(zhì)住宅小區(qū)展示價(jià)值；,成為項(xiàng)目增值舉措,具有展示價(jià)值,利潤(rùn)的重要來(lái)源,住宅商業(yè)對(duì)項(xiàng) 目發(fā)展的作用,項(xiàng)目整體概況,華盛世紀(jì)新城一期系省直單位經(jīng)濟(jì)適用住房，它位于長(zhǎng)沙市雨花區(qū)湘府東路以北，西接韶山南路，東臨圭塘河風(fēng)光帶，南望天際嶺國(guó)家森林公園，距省政府新址約5公里，交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 華盛世紀(jì)新城一期商業(yè)區(qū)為整個(gè)華盛世紀(jì)新城社區(qū)的一期臨街獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，共有5棟商業(yè)建筑，它在整個(gè)小區(qū)內(nèi)處于華盛世紀(jì)新城一期南側(cè)，用地呈“-”形布局，南臨一條16米寬的市政道路，道路東西向貫穿地塊，西連洞井路，東接圭塘河風(fēng)光帶，地理位置優(yōu)越、交通便利。商業(yè)區(qū)中心以半圓形建筑群圍合成為一座城市廣場(chǎng)，與華盛世紀(jì)新城住宅區(qū)主入口相融合與銜接；其商業(yè)總建筑面積約3萬(wàn)平方米，主要以服務(wù)華盛世紀(jì)新城住宅區(qū)，適度開(kāi)放型社區(qū)商業(yè)服務(wù)，為整個(gè)南城的不可多見(jiàn)的多功能、多層次、復(fù)合型中心商業(yè)街區(qū)。,一期社區(qū)商業(yè)街鋪主要參數(shù),一期社區(qū)商業(yè)集餐飲、酒店、康樂(lè)等一體，自西至東分為5棟單體建筑，總建筑面積約3萬(wàn)平米。 1#、2#：一二層為獨(dú)立社區(qū)商鋪，三四層為大開(kāi)間商業(yè)。一樓層高4.5米，二 樓層高3.6米，三- 四層層高4.2米。 3#：一層、二層設(shè)計(jì)規(guī)劃為社區(qū)超市，一樓層高5.0米，二樓層高4.6米； 三 - 六層規(guī)劃為酒店，層高3.5米 4#：一層層高4.7米 二層層高3.9米 三 - 五層層高3.9米 六層層高3.6米 5#：一 六層層高均為3.6米 其中：2#、3#、4#有地下停車場(chǎng)，且互相聯(lián)通，共預(yù)計(jì)近216個(gè)車位。,目前，豐升公司在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初就已經(jīng)對(duì)社區(qū)商業(yè)做基本定性，且工程基本已經(jīng)達(dá)到現(xiàn)房。,本案商業(yè)swot、目標(biāo)客戶分析,紅星商圈商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷,長(zhǎng)沙紅星商圈商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析,本案核心均價(jià)的探討、價(jià)格及策略,part ,本案營(yíng)銷策略和執(zhí)行計(jì)劃,本案商業(yè)定位及推廣策略,周邊商業(yè)分析,1、位于紅星大商圈版圖東向，商業(yè)氣氛濃，周邊市場(chǎng)林立，綜合各類市場(chǎng)近達(dá)16家之多。 2、省府新版圖成為投資新熱點(diǎn)，但周邊尚未真正形成成熟的生活圈； 3、商業(yè)形態(tài)單一，專業(yè)市場(chǎng)多，臨街社區(qū)商業(yè)薄弱，目前周邊底商空置率高； 4、周邊市場(chǎng)租金普遍偏低，主要是紅星商圈的市場(chǎng)多數(shù)為老市場(chǎng)，配套設(shè)施落后，部分市場(chǎng)還是業(yè)主集資修建的，現(xiàn)在的租金普遍偏低，即使經(jīng)營(yíng)較好的建材市場(chǎng)的租金也多數(shù)在40-60元/m2左右。,紅星大商圈商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析,紅星商圈商業(yè)物業(yè)的三種類型 大型商業(yè)：步步高超市紅星店、通程紅星店、紅星美凱龍等。 專業(yè)市場(chǎng)：井灣子家具市場(chǎng)、紅星建材市場(chǎng)、紅星花卉市場(chǎng)、紅星 水果蔬菜批發(fā)大市場(chǎng)、紅星大市場(chǎng)、蓮湖汽配市場(chǎng)、雨花五金機(jī)電大市場(chǎng)等。 社區(qū)臨街商鋪：如韶山路以西的岳泰理想成臨湘府路街鋪、歐洲城街鋪、湘府9號(hào)街鋪、奧林匹克街鋪、蓮湖汽配城一期、泰禹彩云之翼等等；,大型商業(yè)物業(yè)比較表,解讀紅星商圈大型商業(yè)物業(yè)：紅星商業(yè)圈位于長(zhǎng)沙南城，其半徑范圍南到長(zhǎng)沙的汽車南站以南、北到井灣子以北、西至省政府、東到萬(wàn)家麗路。在長(zhǎng)沙市商圈“東西成線、點(diǎn)式南移”的發(fā)展趨勢(shì)下，紅星市場(chǎng)群的帶動(dòng)效應(yīng)已經(jīng)十分明顯。且隨著城市建設(shè)的不斷完善和長(zhǎng)、株、潭一體化進(jìn)程的加快，其影響力和輻射力不斷擴(kuò)大，該區(qū)域的地段價(jià)值和商業(yè)氛圍將會(huì)成倍增長(zhǎng)。 大型商場(chǎng)物業(yè)布點(diǎn)就是最好的例證。,紅星部分專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況,解讀紅星商圈專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)（因紅星商圈專業(yè)市場(chǎng)太多，取其與本案相鄰部分項(xiàng)目）：確定一個(gè)成功的專業(yè)市場(chǎng)，須以極大的優(yōu)惠招商政策吸引經(jīng)營(yíng)戶，對(duì)于投資客以帶租約銷售是大多數(shù)商家目前的運(yùn)作手法。,紅星周邊社區(qū)臨街商鋪,解讀紅星商圈臨街住宅底商：社區(qū)商業(yè)目前均處于銷售狀態(tài)，因各項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)度與業(yè)主入伙等情況，投入營(yíng)運(yùn)的物業(yè)相對(duì)較少，且需要較長(zhǎng)的時(shí)間培育期。,紅星商圈周邊社區(qū)臨街商鋪,人流量是影響商業(yè)街價(jià)值的關(guān)鍵因素：由于人流量大，服務(wù)范圍廣，業(yè)態(tài)豐富，經(jīng)營(yíng)狀況好于服務(wù)住宅的社區(qū)商業(yè)，所謂有人氣才會(huì)有較好的銷售氣氛。,紅星商圈商業(yè)調(diào)查小結(jié),購(gòu)買商鋪的客戶主要目標(biāo)是投資養(yǎng)老、保值和增值； “一鋪養(yǎng)三代”主要體現(xiàn)了商鋪的投資價(jià)值，也成為紅星原居民財(cái)富的象征。,1、紅星大商圈以依托多年的各類老專業(yè)市場(chǎng)建立起來(lái)，整體配套相對(duì)較弱，整體租金水平不高，但回報(bào)率比較穩(wěn)定。其商鋪售價(jià)及租金以紅星、汽車南站為中心向四周呈遞減趨勢(shì)，因其開(kāi)發(fā)的時(shí)間較早，投資客戶收效較大。 2、目前紅星商圈內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)的投資回報(bào)率在10-12左右，湘府路沿錢的商鋪回報(bào)率略低（在5.07.5%之間）；投資客戶與商鋪使用客戶分離，也有部分自己用來(lái)經(jīng)營(yíng)，出租相對(duì)其它區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)的偏少。 3、因長(zhǎng)株譚三市逐步融城，高度刺激紅星大商圈的快速發(fā)展與推動(dòng)，成為了長(zhǎng)沙市南城中心點(diǎn)的流轉(zhuǎn)樞紐，大商圈的價(jià)值即將凸現(xiàn)。,本案商業(yè)swot、目標(biāo)客戶分析,紅星商圈商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷,長(zhǎng)沙紅星商圈商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析,本案核心均價(jià)的探討、價(jià)格及策略,part ,本案營(yíng)銷策略和執(zhí)行計(jì)劃,本案商業(yè)定位及推廣策略,商業(yè)物業(yè),投資價(jià)值,一鋪養(yǎng)三代“鋪”,周邊人流量多少,商圈內(nèi)的消費(fèi)能力,優(yōu)惠政策是否有足夠的吸引力,非短期的租金回報(bào)，而在于長(zhǎng)期的升值空間。,街鋪：自我調(diào)節(jié)能力強(qiáng)。是適合大眾投資的傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)投資品種。,集中商業(yè)的內(nèi)街：不適合分拆銷售，適合大基金的長(zhǎng)期戰(zhàn)略投資經(jīng)營(yíng)。,商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷,關(guān)于兩種商業(yè)類型的價(jià)值對(duì)比研究,在由紅星市場(chǎng)群組成的紅星大商圈中，其韶山路與湘府路交匯處，已建成并投入使用的紅星綠化休閑廣場(chǎng)，步步高大型生活超市、通程商業(yè)廣場(chǎng)紅星店，使得該區(qū)域成為紅星商圈的商業(yè)中心和居民休閑中心，也成為南城新興的中心樞紐點(diǎn)。廣場(chǎng)周圍有投資1.8億元建設(shè)的1500個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位的中國(guó)現(xiàn)代農(nóng)博博覽交易中心展館，可容納5400多戶企業(yè)和經(jīng)營(yíng)戶的配套齊全的現(xiàn)代國(guó)際物流中心，由2個(gè)農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)構(gòu)成的基礎(chǔ)市場(chǎng)群，并建有建材、家電、電器、糖酒、百貨等大型市場(chǎng)和商場(chǎng)。高密度的大型集中商業(yè)的集中面世，給紅星大商圈中的商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展帶來(lái)極大的壓力，同時(shí)社區(qū)臨街獨(dú)立商鋪面臨機(jī)遇。,關(guān)于紅星目前商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值的思考,1、由紅星市場(chǎng)群組成的紅星大商圈日趨成熟，其影響力日益擴(kuò)大，其影響力和輻射力不斷擴(kuò)大且隨著城市建設(shè)的不斷完善和長(zhǎng)、株、潭一體化進(jìn)程的加快，該區(qū)域的地段價(jià)值和商業(yè)氛圍將會(huì)成倍增長(zhǎng)。 2、紅星大商圈中的周邊生活配套和市政配套不是很完善，看起來(lái)感覺(jué)像郊區(qū)，但其版圖中大片土地均已被各集團(tuán)收購(gòu)，將規(guī)劃擴(kuò)建成大型成片住宅社區(qū)。區(qū)域內(nèi)的天際嶺國(guó)家森林公園，加之即將啟動(dòng)的“圭溏河風(fēng)光帶”，將帶來(lái)大高吸引力的盆聚效應(yīng)。 3、省政府和天心區(qū)政府南遷給紅星大商圈中的商業(yè)物業(yè)注入新的催化劑。紅星片區(qū)的道路系統(tǒng)日益完善成熟，城際軌道干線將直抵株洲、湘潭，道路的拉通直接帶來(lái)該片區(qū)地塊的升值。 4、紅星大商圈中其強(qiáng)大人流量，具備強(qiáng)有力的消費(fèi)能力，同時(shí)各類市場(chǎng)群大部分為市場(chǎng)，是中低端消費(fèi)者追逐的目標(biāo)。隨著紅星大商圈的不斷發(fā)展和完善，將開(kāi)辟了一個(gè)的新商業(yè)時(shí)代。,本案商業(yè)swot、目標(biāo)客戶分析,紅星商圈商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷,長(zhǎng)沙紅星商圈商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析,本案核心均價(jià)的探討、價(jià)格及策略,part ,本案營(yíng)銷策略和執(zhí)行計(jì)劃,本案商業(yè)定位及推廣策略,湘 府 路,韶山南路,華盛世紀(jì)新城 120萬(wàn)方,井 圭 路,泛世紀(jì)商圈日漸成型,洞井路,萬(wàn)家麗路,井灣子,井灣子家居mall,步步高,通程百貨,圭塘路,天際嶺公園,托斯卡納,蓮湖學(xué)校,水岸天際,山水庭院,森林一號(hào),蓮湖汽配城,樂(lè)萬(wàn)邦 城南故事,華盛世紀(jì)新城一期社區(qū)商業(yè)街最大的商業(yè)核心價(jià)值在于未來(lái)升值潛力： 1、位于紅星最有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘猩钊?nèi)，小區(qū)生活圈內(nèi)的總?cè)丝趯⒖赏黄?萬(wàn)人；2、將形成紅星片區(qū)湘府路規(guī)模最大，檔次最高的社區(qū)；3、將擁有含金量最高的客戶群體。,華盛世紀(jì)新城一期商業(yè)街價(jià)值分析,美洲故事,一期商業(yè)街價(jià)值特點(diǎn)分析,華盛世紀(jì)新城項(xiàng)目共分三大期開(kāi)發(fā)，目前營(yíng)運(yùn)的為一期項(xiàng)目，即省直單位經(jīng)濟(jì)適用住房，一、二期中間為建設(shè)路，為市政道路。一期社區(qū)商業(yè)呈帶狀排列，商業(yè)的中心以半圓形建筑群圍合并構(gòu)成一座城市廣場(chǎng)，與華盛世紀(jì)新城主入口相融合。從整體規(guī)劃構(gòu)思，一期商業(yè)可適度結(jié)合二、三期項(xiàng)目規(guī)劃并營(yíng)造東方魅力風(fēng)情商業(yè)街格調(diào)進(jìn)行營(yíng)運(yùn)。,社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)面積近3萬(wàn)方，有規(guī)模優(yōu)勢(shì)。,一期社區(qū)商業(yè)街的swot分析,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì),項(xiàng)目地處長(zhǎng)沙南城紅星商圈，是長(zhǎng)沙城市發(fā)展規(guī)劃的商業(yè)中心；紅星商圈是由若干個(gè)市場(chǎng)建組成且經(jīng)營(yíng)多年，已經(jīng)具備相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)影響力。項(xiàng)目區(qū)域有較好的商業(yè)氛圍（紅星大商圈主體已經(jīng)形成），發(fā)展前景可觀；,項(xiàng)目周邊未來(lái)有較多高檔的住宅小區(qū)，項(xiàng)目本身為120萬(wàn)方，小區(qū)容量大，有龐大的固定消費(fèi)群，且消費(fèi)能力強(qiáng)；,一期工程為省直單位經(jīng)濟(jì)適用房，已經(jīng)成形，處于現(xiàn)房銷售，且客戶正在裝修入住階段，小區(qū)周邊市政道路基本成型；,二、三期后續(xù)工程的開(kāi)發(fā)，直接體現(xiàn)一期的商業(yè)價(jià)值，并直接拉升一期的商業(yè)價(jià)值空間。,省機(jī)關(guān)事務(wù)局與華盛集團(tuán)品牌強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，易于傳播與客戶接受；,一期社區(qū)商業(yè)街的swot分析,項(xiàng)目劣勢(shì),周邊區(qū)域雜亂，周邊市政道路系統(tǒng)剛剛成型，要完全發(fā)展成為成熟商業(yè)區(qū)域尚需要一定時(shí)間。且周邊的商業(yè)銷售成交不活躍,租金不高,對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)的價(jià)值造成拉高形成制約。,紅星市場(chǎng)群主要以批發(fā)為主，人流較為混雜，影響項(xiàng)目的形象。,華盛世紀(jì)新城一期為省直機(jī)關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房，因不對(duì)外銷售項(xiàng)目整體未對(duì)外公開(kāi)宣傳與炒作，在市場(chǎng)的影響度與知名度不足。,距離湘府路有一定距離，洞井路尚未拉通。項(xiàng)目周邊為次干道，剛剛拉通，缺乏商業(yè)氛圍，道路不具備影響力。,社區(qū)商業(yè)達(dá)3萬(wàn)方，規(guī)模偏大，且大部分為2-6層以上的大面積大開(kāi)間商業(yè)（總價(jià)偏高），底層獨(dú)立臨街鋪面所占比例不大。,一期社區(qū)商業(yè)街的swot分析,項(xiàng)目營(yíng)銷 機(jī)會(huì)點(diǎn),2010年房產(chǎn)新政出臺(tái)，將對(duì)住宅市場(chǎng)形成空前高壓，但對(duì)商業(yè)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)未有明文要求，商業(yè)物業(yè)、寫(xiě)字樓物業(yè)將迎來(lái)較好的機(jī)遇。,社區(qū)底商的投資為消費(fèi)者廣泛接受，具備很好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。,目前民間資本富足，投資渠道單一。商鋪投資收益穩(wěn)定，保值增值能力強(qiáng)，比較受投資者的歡迎。,紅星商圈歷經(jīng)多年的發(fā)展已經(jīng)成熟且初具規(guī)模，并具備相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)影響力。紅星商圈正在由商業(yè)次中心向高端商務(wù)中心轉(zhuǎn)變，步步高、通程百貨、融程花園酒店的入駐可見(jiàn)轉(zhuǎn)變跡象，發(fā)展極正在形成。,紅星市場(chǎng)眾多的經(jīng)營(yíng)戶及紅星周邊的原居民具備很強(qiáng)的購(gòu)買力。,本案一期為省公務(wù)員住宅區(qū)，81家省直單位，3200余套住房，本身具備雄厚的客戶基礎(chǔ)。,一期社區(qū)商業(yè)街的swot分析,項(xiàng)目營(yíng)銷 困難點(diǎn),目前長(zhǎng)沙房產(chǎn)市場(chǎng)社區(qū)商業(yè)供給量大，基本上每個(gè)樓盤或多或少的有配套商業(yè)銷售，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。特別是湘府路沿線及韶山路以西的街鋪，目前積壓較多，銷售不暢。,目前國(guó)家新政策出臺(tái)，遏制房地產(chǎn)價(jià)格快速上揚(yáng)，打擊房產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，對(duì)房地產(chǎn)的投資亦不支持，因此，對(duì)商業(yè)物業(yè)銷售將產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。,華盛世紀(jì)新城一期目前已交房，但入住率不高，人氣不旺，商業(yè)氣氛比較弱。,1）生活、工作、經(jīng)商在南城-紅星片區(qū)的投資者 特點(diǎn)描述： 經(jīng)商人士、政府職員、企業(yè)白領(lǐng)、專業(yè)投資者 熟悉本區(qū)域商業(yè)圈、生活或工作在項(xiàng)目周邊的投資者，以紅星大商圈為代表的一大批專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)檔主。另一種則是小區(qū)的18家省機(jī)關(guān)政府職員及周邊企業(yè)白領(lǐng)的中高收入階層。這批人是項(xiàng)目的消費(fèi)者又是投資者.手上有30-200萬(wàn)元閑置流動(dòng)資金的欲投資人士，正準(zhǔn)備為流動(dòng)資金找出路，期待以財(cái)生財(cái)。他們通常熟悉本商圈的價(jià)值及商鋪投資，對(duì)配套、交通、環(huán)境了如指掌及未來(lái)發(fā)展前景充滿信心。這批人數(shù)量龐大,能起到帶動(dòng)作用.這批人是我們項(xiàng)目的主要潛在買家. 潛在客戶數(shù)量比例:總客戶量約占50%。,項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位,2）長(zhǎng)、株、潭、婁底、邵陽(yáng)等周邊地投資人士 特點(diǎn)描述： 該類型客戶為有能力支付從100萬(wàn)以上投資金額，以穩(wěn)定收租回報(bào)為目的，長(zhǎng)沙市作為湖南省的中心,吸引著周邊財(cái)富人士閑散投資資金.其在乎升值潛力、鋪位的位置、交通情況、風(fēng)險(xiǎn)值，性價(jià)比及穩(wěn)定回報(bào)。 潛在客戶數(shù)量比例:總客戶量約占15%,項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位,3)在長(zhǎng)沙市經(jīng)商投資的財(cái)富人士 特點(diǎn)描述： 該客戶熟悉長(zhǎng)沙市場(chǎng)商業(yè)發(fā)展，有長(zhǎng)沙市人,但其多數(shù)不是長(zhǎng)沙本地人,如廣東、上海、浙江地區(qū).多為在長(zhǎng)沙市做生意或工作的的財(cái)富人士，其對(duì)長(zhǎng)沙市商業(yè)發(fā)展有一定的了解，且手上有50-200萬(wàn)元閑置流動(dòng)資金，正準(zhǔn)備為流動(dòng)資金尋找出路，期待一鋪養(yǎng)三代或可有穩(wěn)定回報(bào)。他們通常熟悉長(zhǎng)沙的商業(yè)價(jià)值，對(duì)配套、交通、環(huán)境了如指掌并對(duì)長(zhǎng)沙市的發(fā)展和規(guī)劃有信心。希望分享當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的好處。 潛在客戶數(shù)量比例:總客戶量約占35%,項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位,iii 次要客戶：長(zhǎng)沙其它區(qū)域客戶/外地客戶 看中項(xiàng)目的地段、綜合品質(zhì)及項(xiàng)目所在片區(qū)的未來(lái)發(fā)展前景，以投資為主體。,i 核心客戶：中高端客戶 職業(yè)特征：周邊原住民、拆遷戶、紅星大市場(chǎng)內(nèi)各類區(qū)域代理商/經(jīng)銷商、企業(yè)中高級(jí)管理人員等。置業(yè)目的：以投資置業(yè)為主體的消費(fèi)方式。,重要客戶：高端客戶 看好紅星片區(qū)商業(yè)貿(mào)易流通潛力及項(xiàng)目辦公、商鋪投資性能，以辦公、商鋪投資為主。,偶得客戶:中端及中低端客戶 職業(yè)特征：年輕白領(lǐng)、普通企業(yè)員工、普通私營(yíng)企業(yè)主；年齡特征：35-50歲之間；客戶特征：有投資剛性需求（拆遷、理財(cái)?shù)仍颍⒅氐屯顿Y門檻，投資目的：以自營(yíng)為主體。,ii,本案客群定位示意圖,以紅星大商圈為核心的泛區(qū)域高端收入及部分中高端收入、以商鋪?zhàn)杂谩⑼顿Y、辦公為主的財(cái)富階層,客群定位概述,客戶消費(fèi)心理分析,自己從事一個(gè)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)，有一定的資本積累，計(jì)劃投資增加營(yíng)業(yè)點(diǎn)。,心理一,心理二,家庭具備一定的積累，考慮投資商鋪，作為家庭穩(wěn)定收益的保障或者解決部分家庭人口的就業(yè)。,心理三,手上資本富足，投資商鋪?zhàn)鳛榉稚L(fēng)險(xiǎn)的一種考慮，作為長(zhǎng)期持有或中長(zhǎng)線炒鋪。,心理四,手上有一定的資本積累，投資商鋪?zhàn)鳛轲B(yǎng)老考慮。,本案商業(yè)swot、目標(biāo)客戶分析,紅星商圈商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷,長(zhǎng)沙紅星商圈商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析,本案核心均價(jià)的探討、價(jià)格及策略,part ,本案營(yíng)銷策略和執(zhí)行計(jì)劃,本案商業(yè)定位及推廣策略,一期社區(qū)商業(yè)街商鋪價(jià)格策略,市場(chǎng)導(dǎo)向原則： 采取市場(chǎng)比較法來(lái)預(yù)測(cè)項(xiàng)目第一期首層商鋪銷售均價(jià)，首層定價(jià)選取參照的項(xiàng)目為：蓮湖汽配城、岳泰理想城、泰禹彩云之翼、山水庭院、德慶水韻山城、弘欣公寓共六個(gè)項(xiàng)目。 動(dòng)態(tài)變化原則： 價(jià)格制定并非一成不變，而是根據(jù)銷售進(jìn)度和銷售業(yè)績(jī)不斷調(diào)整。 持續(xù)上調(diào)原則： 第二期商鋪發(fā)售的價(jià)格適當(dāng)上調(diào)，給投資者以項(xiàng)目升值潛力感覺(jué)。升幅視投資者可接受的心理價(jià)格以及市場(chǎng)價(jià)格水平而定。,商鋪定價(jià)市場(chǎng)比較法,商鋪定價(jià)市場(chǎng)比較法,復(fù)合加權(quán)得出 首層商鋪均價(jià)為12,899元/ 整數(shù)12,900元/,市場(chǎng)比較法定價(jià)建議,租金反推定價(jià)法,租金反推定價(jià)法,反推得出，首層商鋪均價(jià)為11200元/。,根據(jù)調(diào)查，我們綜合周邊一樓商業(yè)平均租金水平約為56元/平米/月。社區(qū)底商投資的年回報(bào)率一般在5-7%之間，我們?nèi)≈虚g值6%為推算依據(jù)。,根據(jù)復(fù)合市場(chǎng)比較法、租金反推法兩種定價(jià)方法，同時(shí)結(jié)合紅星各市場(chǎng)群與臨街獨(dú)立商鋪培育周期，分別給予0.5、0.5復(fù)合加權(quán)，本項(xiàng)目首層建議銷售均價(jià)為：12,9000.5+112000.5=12,050元/,取整數(shù)為12，000元/。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)銷售慣例，通常二層之樓層系數(shù)值為0.50，即首期二層商鋪均價(jià)為12,000元/0.50=6000元/；三至六樓可按5000元/標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定價(jià)格體系（以上定價(jià)建議為各樓層整體均價(jià)，具體各商鋪銷售價(jià)格視棟位置、商鋪位置、商鋪面積等參數(shù)有所不同，另招商政策可參考此標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)調(diào)整）。 根據(jù)上述銷售價(jià)格分別結(jié)合對(duì)各棟（1-2#面積為8162、3#面積為11564、4#面積為6906、5#面積為2742，即總面積約為29374,不含地下車位面積）可銷售面積與進(jìn)行計(jì)算，其預(yù)計(jì)總銷售額為199,137,300元，約1.99億元，199137300元29374 =6779.37元/,項(xiàng)目定價(jià)建議,1#棟、2#棟1、2樓為獨(dú)立的臨街店面，單層面積在70平米左右，總價(jià)不高，深寬比例協(xié)調(diào)，而且這種門面需求旺盛，具備很好的客戶基礎(chǔ)，因此一樓單價(jià)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)調(diào)高。建議1#棟、2#棟1樓均價(jià)按15000元/平米控制。,項(xiàng)目定價(jià)建議,3#棟、4#棟、5#棟1樓可以考慮分割出售，但因門面面積較大，進(jìn)深較長(zhǎng)，且不周正，因此單價(jià)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)下調(diào)。建議3#棟、4#棟、5#棟1樓均價(jià)按12000-13000元/平米控制。,門面的價(jià)格無(wú)可比性，即使同一棟的不同位置，價(jià)格的相差也會(huì)較大。因此，建議根據(jù)門面所處的位置、大小來(lái)確定門面的價(jià)格，建立一戶一價(jià)的價(jià)格體系。,項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略,一戶一價(jià)價(jià)格策略。,靈活折扣的價(jià)格策略。,低開(kāi)高走的價(jià)格策略。,本案商業(yè)swot、目標(biāo)客戶分析,紅星商圈商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷,本案商業(yè)定位及推廣策略,長(zhǎng)沙紅星商圈商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析,本案核心均價(jià)的探討、價(jià)格及策略,part ,本案營(yíng)銷策略和執(zhí)行計(jì)劃,項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議: 關(guān)于定位：根據(jù)國(guó)際營(yíng)銷界定位大師特勞特（jack trout）在風(fēng)靡全球的定位一書(shū)中的詮釋， 定位：指明確企業(yè)、品牌形象及產(chǎn)品價(jià)值，以幫助目標(biāo)顧客群正確認(rèn)識(shí)并理解企業(yè)區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形象的行為過(guò)程。 （jack trout）說(shuō)：你要為你的產(chǎn)品在消費(fèi)者心理創(chuàng)造一個(gè)第一，因?yàn)槿藗冎粫?huì)記住第一。如果你的產(chǎn)品沒(méi)有的話，就創(chuàng)造一個(gè)第一。但是這個(gè)第一必須與產(chǎn)品是有相關(guān)性、產(chǎn)品性格及與眾不同之處。,項(xiàng)目定位建議,社區(qū)商業(yè)街功能與業(yè)態(tài)建議,商務(wù)央?yún)^(qū)館,魅力時(shí)尚館,生活休閑館,行政美食館,便利空間館,1-2#棟功能與業(yè)態(tài)建議,3-4#棟功能與業(yè)態(tài)建議,5#棟功能與業(yè)態(tài)建議,5號(hào)棟可以整棟對(duì)外出售給有實(shí)力的公司辦公。,本案租售比建議,1層,4層,3層,2層,表示先出售后招租,5層,6層,1#,3#,5#,2#,4#,表示先招租后出售,一期社區(qū)商業(yè)街推廣策略,由豐升房產(chǎn)與華盛集團(tuán)傾力鉅獻(xiàn)； 提升整個(gè)紅星大商圈且屹立于南城板塊核心地段之上的； 以社區(qū)獨(dú)立街鋪產(chǎn)品為核心，具備東方特色的商業(yè)街區(qū)，個(gè)性鮮明的； 以低置業(yè)門檻、高附加值（區(qū)域發(fā)展前景廣闊，高使用率、低分?jǐn)?、每棟均有?dú)立出入口及電梯配置）的高性價(jià)比迎合市場(chǎng)； 一個(gè)省直機(jī)公務(wù)員小區(qū)，適宜各類商品質(zhì)商業(yè)物業(yè)投資及商務(wù)辦公的。,本案推廣目標(biāo),本案形象定位,紅星泛世紀(jì)城商業(yè)魅力街區(qū),紅星：簡(jiǎn)潔、明了直接向消費(fèi)者訴求項(xiàng)目所處位置。并借紅星大商圈名氣宣傳項(xiàng)目。 泛世紀(jì)城：訴求項(xiàng)目處于華盛世紀(jì)新城核心區(qū)域地段、還可借省直公務(wù)員強(qiáng)大消費(fèi)能力做支撐，更能樹(shù)立起紅星標(biāo)志性商業(yè)街區(qū)以及項(xiàng)目的高品質(zhì)。 魅力街區(qū)：向消費(fèi)者直接訴求項(xiàng)目產(chǎn)品定位。獨(dú)立小面積街鋪，不僅具備投資功能，還能最大化體現(xiàn)出商業(yè)升值空間。同時(shí)很好的避免了與紅星大商圈若干個(gè)市場(chǎng)群低端消費(fèi)與集中商業(yè)百貨雙重?cái)D壓?jiǎn)栴}。,基于此，我們必須突出本案鮮明的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，我們對(duì)本案總體形象定位確定為,案名建議,建議一：華盛世紀(jì)新城東方魅力第一街區(qū) 建議二：紅星第一街 建議三：蓮湖商業(yè)街,推廣主題確定,推廣主題緊扣項(xiàng)目特色，拔高項(xiàng)目形象 推廣主題緊扣市場(chǎng)需求，迎合市場(chǎng)消費(fèi)心理,紅星財(cái)富區(qū)東方魅力第一街,東方魅力第一街區(qū),具有中國(guó)特色商業(yè)文化，結(jié)合現(xiàn)代潮流時(shí)尚元素搭配。,長(zhǎng)沙本身是時(shí)尚城市、消費(fèi)城市、體驗(yàn)城市、魅力城市，體驗(yàn)切合城市的消費(fèi)特質(zhì)。順應(yīng)當(dāng)今國(guó)際商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，逛街不單是購(gòu)物，更體驗(yàn)視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、觸覺(jué)等感觀和心理感觀在內(nèi)的行為。湖南是開(kāi)放的城市“濃縮世界，輻射甚遠(yuǎn)”；“魅力”涉及內(nèi)容廣，便于項(xiàng)目商業(yè)包裝。,一期商業(yè)體量達(dá)3萬(wàn)平方米，最大才有吸引點(diǎn)。二期商業(yè)預(yù)測(cè)將圍繞周邊道路配以大量商業(yè)。,項(xiàng)目建筑以街區(qū)式為主，項(xiàng)目有商業(yè)街道，商業(yè)長(zhǎng)廊、酒吧街等。,定位釋義及延展,產(chǎn)品是關(guān)鍵。本案將借紅星大商圈之勢(shì) ，做為項(xiàng)目的推廣一部分，將極大地拉升本案的價(jià)值及形象。,對(duì)于本案來(lái)說(shuō)，有三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。 一是紅星片區(qū)內(nèi)既有的強(qiáng)大消費(fèi)能力，而選擇紅星做項(xiàng)目的地段屬性，可以讓人感覺(jué)更近、更繁華，更容易讓人接受和理解項(xiàng)目所處位置； 二是泛世紀(jì)城的內(nèi)涵。我們挖掘片區(qū)的商業(yè)價(jià)值及投資底蘊(yùn)，如此可以更廣泛地吸引人前來(lái)；同時(shí)，我們需要挖掘本案對(duì)于本片區(qū)來(lái)說(shuō)具有的獨(dú)有魅力，而這，就需要華盛世紀(jì)新城的內(nèi)核，體量達(dá)120萬(wàn)方。 三是產(chǎn)品特性。社區(qū)獨(dú)立街鋪與專業(yè)市場(chǎng)、集中商業(yè)百貨等有較大差距，其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與小區(qū)成熟度成比，這正是本案的推廣關(guān)鍵。,華盛世紀(jì)新城其最大的特點(diǎn)是規(guī)模大（共分三期，一期為52萬(wàn)方），整體小區(qū)體量達(dá)120萬(wàn)平方米。如果在街區(qū)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是最大規(guī)模。而我們最大的特點(diǎn)除了齊全的業(yè)態(tài)組合。另緊鄰小區(qū)東邊圭塘河即將改造成長(zhǎng)沙的“秦淮河”，這就是我們與其它購(gòu)物街區(qū)及傳統(tǒng)街最大不同，也是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)時(shí)倡導(dǎo)的全天候24小時(shí)快樂(lè)體驗(yàn),吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)物于一體化的一站式消費(fèi)服務(wù)。是得以吸引現(xiàn)代消費(fèi)人群的核心競(jìng)爭(zhēng)力。,定位釋義及延展,為什么要用泛世紀(jì)城商圈做突出點(diǎn)？,核心賣點(diǎn)展開(kāi),租售并舉，帶租約銷售，投資有保障,獨(dú)立臨街商鋪 產(chǎn)品特色，個(gè)性鮮明的,多功能、多層次、復(fù)合型商業(yè)街區(qū),紅星大商圈唯一超級(jí)大盤社區(qū)街鋪,紅星大商圈核心地段之上的,低門檻、高品質(zhì)和高性價(jià)比的,華盛世紀(jì)新城一期商業(yè)街區(qū)所呈現(xiàn)的：一個(gè)位置優(yōu)越、產(chǎn)品個(gè)性鮮明、有穩(wěn)定客源、極具投資價(jià)值的高性價(jià)比商業(yè)街區(qū)。,湖南省直機(jī)關(guān)公務(wù)員社區(qū)街鋪,本案推廣思路,先易后難，先租后售，租售并舉是本案的總體營(yíng)銷思路。本項(xiàng)目總體量較大，因此， 以實(shí)效為主，將提升物業(yè)人氣和集聚商業(yè)人氣為本案推廣的核心重點(diǎn)。,本案推廣的線性軌跡：,第一階段,以品牌形象，樹(shù)立關(guān)注焦點(diǎn)（品牌形象構(gòu)建期）,第二階段,構(gòu)建品質(zhì)形象，焦點(diǎn)與生俱來(lái)（核心賣點(diǎn)展示期）,第三階段,提煉項(xiàng)目形象高度，以全面的賣點(diǎn)形成強(qiáng)銷（強(qiáng)銷期）,第四階段,延伸品質(zhì)價(jià)值形象（促銷期）,推廣梯隊(duì)層次,1、利用報(bào)紙與戶外，提出泛世紀(jì)商圈的概念，吸引受眾對(duì)時(shí)代價(jià)值內(nèi)涵的疑問(wèn)與關(guān)注； 2、利用宣傳資料，加強(qiáng)“南城-紅星大商圈”氛圍營(yíng)造，并通過(guò)樹(shù)立商業(yè)街區(qū)投資價(jià)值：低總價(jià)、高回報(bào)、高性價(jià)比、省直機(jī)關(guān)公務(wù)員小區(qū)，120萬(wàn)超級(jí)大盤等等內(nèi)核，從而從內(nèi)心深處獲得目標(biāo)客戶群對(duì)商業(yè)街區(qū)的共鳴，并推動(dòng)其對(duì)紅星大商圈商業(yè)街區(qū)的關(guān)注與喜愛(ài)。 3、利用銷售現(xiàn)場(chǎng)，突出品質(zhì)與形象，讓受廣告宣傳影響的客戶，在本案最終找到歸屬感，從而為下一步的銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 4、快速啟動(dòng)招商工作，結(jié)合主力店簽約，給客戶真實(shí)直觀感受，形成認(rèn)知、認(rèn)同。,推廣執(zhí)行要點(diǎn),1、營(yíng)銷中心。硬件：營(yíng)銷中心既要滿足商鋪的銷售基本功能，同時(shí)還要滿足招商的需要，不僅要展示華盛世紀(jì)新城宏偉藍(lán)圖，還要充分體現(xiàn)出一期商業(yè)街區(qū)價(jià)值。軟件：人員統(tǒng)一著裝；統(tǒng)一用品標(biāo)簽等。 2、現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示與工地形象展示。在項(xiàng)目正式啟動(dòng)銷售前，即在湘府路與洞井路做好現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示系統(tǒng)，建議采用道旗、指示牌等各種形式，不僅是一個(gè)絕佳的宣傳場(chǎng)所，還可高效烘托商業(yè)街區(qū)氣氛。 3、戶外廣告（戶外廣告牌及公交車亭廣告）。建議選取在東塘、雨花亭、井灣子、通程紅星店、汽車南站、省政府新址、萬(wàn)家麗路森林公園段等位置，形成重要“十”字構(gòu)架，以達(dá)到快速攔截目標(biāo)客戶。 4、宣傳資料。單頁(yè)/折頁(yè)等。 5、招商。招商政策、商家等級(jí)甄別等直接影響街鋪的銷售，特別是二-六層商業(yè)的銷售。,小區(qū)主入口中心廣場(chǎng)和樓體廣告,為了配合銷售與招商，需要發(fā)展商在5月份底交付現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心時(shí)完成入口廣場(chǎng)工程。在入口廣場(chǎng)增設(shè)與星級(jí)商務(wù)酒店、大型餐飲、社區(qū)生活超市所相匹配的升旗臺(tái)、雕塑、兒童游樂(lè)點(diǎn)。并且用鮮艷繽紛的刀旗包裝，vi系統(tǒng)需統(tǒng)一，且圍繞個(gè)性、繽紛的商業(yè)主題。,項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝,功能分區(qū)建議： 銷售區(qū)域 招商區(qū)域 辦公區(qū)域 服務(wù)區(qū)域 體驗(yàn)展示區(qū)，利用展板來(lái)充分體現(xiàn)“紅星財(cái)富區(qū)-東方魅力第一街區(qū)”的商業(yè)氛圍。,營(yíng)銷中心內(nèi)部布置,本案總銷額估算：經(jīng)過(guò)初步統(tǒng)計(jì)，本項(xiàng)目商業(yè)街區(qū)總建筑面積約29,374平米，根據(jù)前面對(duì)項(xiàng)目整體均價(jià)測(cè)算，預(yù)測(cè)項(xiàng)目整體銷售總額為1.99億元，但商業(yè)街區(qū)并不是以銷售面積多論英雄。在這里面更多的是如何合理的提出出售比例與策略。還需綜合考慮到發(fā)展商的二期、三期后續(xù)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、銷售、招商、政策等問(wèn)題。我司抱著”客戶利益至上”的原則，建議在商業(yè)物業(yè)未產(chǎn)生價(jià)值最大化和主力店未運(yùn)營(yíng)之前，盡量出售適量物業(yè)，我司建議完成項(xiàng)目整體銷售目標(biāo)的60%為佳，即本案商業(yè)總銷售量估算約為：1.2億元左右（僅限商業(yè)部分,不含地下車位部分)。,本案媒介費(fèi)用總預(yù)算,華盛世紀(jì)新城一期為省直機(jī)關(guān)公務(wù)員小區(qū)，因未對(duì)外公開(kāi)銷售，其知名度與影響力均缺乏，另約3萬(wàn)方商業(yè)需銷售且兼招商，更應(yīng)增加廣告投放，以提升豐升公司品牌形象及一期街鋪形象，在銷售過(guò)程中除有效提升項(xiàng)目人氣之外，有效提升項(xiàng)目的銷售價(jià)格，使項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)價(jià)值得到最大化兌現(xiàn)。,通常項(xiàng)目從開(kāi)始到正式完成銷售，媒介宣傳費(fèi)用的預(yù)算須占總銷售額的1-1.5%；另因項(xiàng)目一期商業(yè)還面臨招商廣告投放，本著節(jié)省、效率的原則，我們對(duì)本案的媒介宣傳費(fèi)用預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)取1.5%，預(yù)計(jì)總費(fèi)用約為：1.2億元1.5%=180萬(wàn)左右。,本案推廣媒介及費(fèi)用預(yù)算表,售樓部建設(shè)、裝飾費(fèi)用計(jì)入項(xiàng)目的建安成本，不在廣告費(fèi)之列。售樓部的辦公家具、設(shè)備購(gòu)置計(jì)入項(xiàng)目的管理成本，亦不在廣告費(fèi)之列。詳細(xì)媒介執(zhí)行計(jì)劃另定。,本案商業(yè)swot、目標(biāo)客戶分析,紅星商圈商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷,本案商業(yè)定位及推廣策略,長(zhǎng)沙紅星商圈商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析,本案核心均價(jià)的探討、價(jià)格及策略,part ,本案營(yíng)銷策略及執(zhí)行計(jì)劃,一期社區(qū)商業(yè)街營(yíng)銷總策略,“巧借二期開(kāi)發(fā)之勢(shì)，快速推貨”策略 “點(diǎn)對(duì)點(diǎn)客戶營(yíng)銷”策略 “帶租約出售”策略 “主力商家品牌與華盛強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”策略 “產(chǎn)品唯一性”策略 “低開(kāi)高走，逐步拉升”策略 “泛銷售”策略,“巧借二期開(kāi)發(fā)之勢(shì)，快速推貨”策略 借華盛世紀(jì)新城二期啟動(dòng)之勢(shì)將一期商鋪推出市場(chǎng)，商鋪是項(xiàng)目營(yíng)銷推廣重點(diǎn)，并帶出項(xiàng)目的副品牌住宅，整體上突顯住宅投資價(jià)值，住宅與商業(yè)緊密結(jié)合，以住宅帶來(lái)中高端客流， “兩張王牌”同時(shí)吸引投資者，“兩匹戰(zhàn)車”同時(shí)占領(lǐng)市場(chǎng)。 “點(diǎn)對(duì)點(diǎn)客戶營(yíng)銷”策略 根據(jù)投資者特征，投資者主要集中在周邊專業(yè)市場(chǎng)，因此營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)上進(jìn)行“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)客戶營(yíng)銷”，通過(guò)宣傳單張等傳播方式，更堅(jiān)定鎖住客戶，為公開(kāi)發(fā)售打下堅(jiān)實(shí)的客戶基礎(chǔ)。,“帶租約出售”策略 “通過(guò)委托前期招商，并實(shí)施商鋪的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和統(tǒng)一管理，為投資者帶來(lái)信心，同時(shí)也保證開(kāi)發(fā)商做旺場(chǎng)的決心。 “主力商家品牌與華盛強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”策略 引入國(guó)內(nèi)知名品牌，加快與主力商家落實(shí)進(jìn)駐意向，借助主力商家強(qiáng)大的影響力，吸引投資者眼球，同時(shí)帶動(dòng)次主力商家的進(jìn)駐。同時(shí)通過(guò)推廣“華盛集團(tuán)”強(qiáng)大的實(shí)力背景和成功操作的案例，進(jìn)一步增強(qiáng)投資者信心，并帶出項(xiàng)目品牌附加值，實(shí)現(xiàn)品牌戰(zhàn)略。,“產(chǎn)品唯一性”策略 項(xiàng)目建筑規(guī)劃、項(xiàng)目景觀規(guī)劃、商鋪間隔優(yōu)勢(shì)、省直公務(wù)員住宅小區(qū)優(yōu)勢(shì)。 “低開(kāi)高走，逐步拉升”策略 價(jià)格步步上揚(yáng)，預(yù)留升值空間，與城市發(fā)展同步增值，制造價(jià)格不斷飚升的市場(chǎng)印象，爭(zhēng)取最高市場(chǎng)利潤(rùn)。,泛銷售策略 泛銷售區(qū)域鎖定:采取立足以項(xiàng)目為中心點(diǎn)蓋周邊城市，如株洲、湘譚、婁底市及邵陽(yáng)為主，在該區(qū)域深入發(fā)掘、分化競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)；并在 各區(qū)域輔以小型展示會(huì)，實(shí)行有深度、有廣度的挖掘買方市場(chǎng)。同時(shí)可根據(jù)實(shí)際銷售情況的變化，挖掘周邊的投資客。 推廣目標(biāo)區(qū)域：長(zhǎng)沙市為主,長(zhǎng)、株、潭與邵陽(yáng)、婁底市等地為輔。,銷售總思路,本案的總銷售思路的制定，我們必須結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況和迎合投資者的心理來(lái)有針對(duì)性地制定。,本案1#、2#棟1-2樓為2層獨(dú)立臨街鋪面，這種鋪面為眾多的投資者所鐘愛(ài)，應(yīng)當(dāng)先推。,對(duì)于投資者來(lái)講，一般喜歡一樓的臨街獨(dú)立商鋪。對(duì)于非臨街的一樓部分，如果租賃情況較好，投資年收益達(dá)到7-8%的水平，投資者也會(huì)出手購(gòu)買。,總思路：先易后難，先租后售，租售并舉,商業(yè)物業(yè)的銷售，它不同于住宅物業(yè)的銷售，它的難度要比住宅物業(yè)的銷售要大。結(jié)合本案的實(shí)際情況，我們給本案制定的總銷售思路為：先易后難、先租后售、