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華盛世紀(jì)新城一期社區(qū)商業(yè) 營(yíng)銷策劃報(bào)告,長(zhǎng)沙xxxx地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司謹(jǐn)呈,前 言,首先,感謝貴司對(duì)我司的信任,使我們有機(jī)會(huì)參與貴公司華盛世紀(jì)新城一期社區(qū)商業(yè)的營(yíng)銷深入溝通,并有機(jī)會(huì)搭建起雙方合作的平臺(tái)。,在正式撰寫本方案之前,和盛公司做了以下功課: 對(duì)本案所處的片區(qū)環(huán)境進(jìn)行了深度了解; 對(duì)本案競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)行了有針對(duì)性的比較; 對(duì)本案進(jìn)行了切實(shí)可行的方案討論及思想交流;,本方案著力對(duì)本案的營(yíng)銷推廣執(zhí)行做了深入淺出、切實(shí)可行的探討,提出了適合項(xiàng)目發(fā)展的成熟見解,我們有信心在貴公司的大力支持與協(xié)助下,圓滿完成項(xiàng)目的銷售任務(wù)。,一期社區(qū)商業(yè)目標(biāo)溝通,華盛世紀(jì)新城120萬(wàn)方超級(jí)大盤商業(yè)運(yùn)作主要目標(biāo): 利潤(rùn)的重要來源;項(xiàng)目整體增值:形成對(duì)世紀(jì)新城整體項(xiàng)目運(yùn)作的價(jià)值支撐;高檔品質(zhì)住宅小區(qū)展示價(jià)值;,成為項(xiàng)目增值舉措,具有展示價(jià)值,利潤(rùn)的重要來源,住宅商業(yè)對(duì)項(xiàng) 目發(fā)展的作用,項(xiàng)目整體概況,華盛世紀(jì)新城一期系省直單位經(jīng)濟(jì)適用住房,它位于長(zhǎng)沙市雨花區(qū)湘府東路以北,西接韶山南路,東臨圭塘河風(fēng)光帶,南望天際嶺國(guó)家森林公園,距省政府新址約5公里,交通便捷,區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 華盛世紀(jì)新城一期商業(yè)區(qū)為整個(gè)華盛世紀(jì)新城社區(qū)的一期臨街獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪,共有5棟商業(yè)建筑,它在整個(gè)小區(qū)內(nèi)處于華盛世紀(jì)新城一期南側(cè),用地呈“-”形布局,南臨一條16米寬的市政道路,道路東西向貫穿地塊,西連洞井路,東接圭塘河風(fēng)光帶,地理位置優(yōu)越、交通便利。商業(yè)區(qū)中心以半圓形建筑群圍合成為一座城市廣場(chǎng),與華盛世紀(jì)新城住宅區(qū)主入口相融合與銜接;其商業(yè)總建筑面積約3萬(wàn)平方米,主要以服務(wù)華盛世紀(jì)新城住宅區(qū),適度開放型社區(qū)商業(yè)服務(wù),為整個(gè)南城的不可多見的多功能、多層次、復(fù)合型中心商業(yè)街區(qū)。,一期社區(qū)商業(yè)街鋪主要參數(shù),一期社區(qū)商業(yè)集餐飲、酒店、康樂等一體,自西至東分為5棟單體建筑,總建筑面積約3萬(wàn)平米。 1#、2#:一二層為獨(dú)立社區(qū)商鋪,三四層為大開間商業(yè)。一樓層高4.5米,二 樓層高3.6米,三- 四層層高4.2米。 3#:一層、二層設(shè)計(jì)規(guī)劃為社區(qū)超市,一樓層高5.0米,二樓層高4.6米; 三 - 六層規(guī)劃為酒店,層高3.5米 4#:一層層高4.7米 二層層高3.9米 三 - 五層層高3.9米 六層層高3.6米 5#:一 六層層高均為3.6米 其中:2#、3#、4#有地下停車場(chǎng),且互相聯(lián)通,共預(yù)計(jì)近216個(gè)車位。,目前,豐升公司在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初就已經(jīng)對(duì)社區(qū)商業(yè)做基本定性,且工程基本已經(jīng)達(dá)到現(xiàn)房。,本案商業(yè)swot、目標(biāo)客戶分析,紅星商圈商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷,長(zhǎng)沙紅星商圈商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析,本案核心均價(jià)的探討、價(jià)格及策略,part ,本案營(yíng)銷策略和執(zhí)行計(jì)劃,本案商業(yè)定位及推廣策略,周邊商業(yè)分析,1、位于紅星大商圈版圖東向,商業(yè)氣氛濃,周邊市場(chǎng)林立,綜合各類市場(chǎng)近達(dá)16家之多。 2、省府新版圖成為投資新熱點(diǎn),但周邊尚未真正形成成熟的生活圈; 3、商業(yè)形態(tài)單一,專業(yè)市場(chǎng)多,臨街社區(qū)商業(yè)薄弱,目前周邊底商空置率高; 4、周邊市場(chǎng)租金普遍偏低,主要是紅星商圈的市場(chǎng)多數(shù)為老市場(chǎng),配套設(shè)施落后,部分市場(chǎng)還是業(yè)主集資修建的,現(xiàn)在的租金普遍偏低,即使經(jīng)營(yíng)較好的建材市場(chǎng)的租金也多數(shù)在40-60元/m2左右。,紅星大商圈商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析,紅星商圈商業(yè)物業(yè)的三種類型 大型商業(yè):步步高超市紅星店、通程紅星店、紅星美凱龍等。 專業(yè)市場(chǎng):井灣子家具市場(chǎng)、紅星建材市場(chǎng)、紅星花卉市場(chǎng)、紅星 水果蔬菜批發(fā)大市場(chǎng)、紅星大市場(chǎng)、蓮湖汽配市場(chǎng)、雨花五金機(jī)電大市場(chǎng)等。 社區(qū)臨街商鋪:如韶山路以西的岳泰理想成臨湘府路街鋪、歐洲城街鋪、湘府9號(hào)街鋪、奧林匹克街鋪、蓮湖汽配城一期、泰禹彩云之翼等等;,大型商業(yè)物業(yè)比較表,解讀紅星商圈大型商業(yè)物業(yè):紅星商業(yè)圈位于長(zhǎng)沙南城,其半徑范圍南到長(zhǎng)沙的汽車南站以南、北到井灣子以北、西至省政府、東到萬(wàn)家麗路。在長(zhǎng)沙市商圈“東西成線、點(diǎn)式南移”的發(fā)展趨勢(shì)下,紅星市場(chǎng)群的帶動(dòng)效應(yīng)已經(jīng)十分明顯。且隨著城市建設(shè)的不斷完善和長(zhǎng)、株、潭一體化進(jìn)程的加快,其影響力和輻射力不斷擴(kuò)大,該區(qū)域的地段價(jià)值和商業(yè)氛圍將會(huì)成倍增長(zhǎng)。 大型商場(chǎng)物業(yè)布點(diǎn)就是最好的例證。,紅星部分專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況,解讀紅星商圈專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)(因紅星商圈專業(yè)市場(chǎng)太多,取其與本案相鄰部分項(xiàng)目):確定一個(gè)成功的專業(yè)市場(chǎng),須以極大的優(yōu)惠招商政策吸引經(jīng)營(yíng)戶,對(duì)于投資客以帶租約銷售是大多數(shù)商家目前的運(yùn)作手法。,紅星周邊社區(qū)臨街商鋪,解讀紅星商圈臨街住宅底商:社區(qū)商業(yè)目前均處于銷售狀態(tài),因各項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)度與業(yè)主入伙等情況,投入營(yíng)運(yùn)的物業(yè)相對(duì)較少,且需要較長(zhǎng)的時(shí)間培育期。,紅星商圈周邊社區(qū)臨街商鋪,人流量是影響商業(yè)街價(jià)值的關(guān)鍵因素:由于人流量大,服務(wù)范圍廣,業(yè)態(tài)豐富,經(jīng)營(yíng)狀況好于服務(wù)住宅的社區(qū)商業(yè),所謂有人氣才會(huì)有較好的銷售氣氛。,紅星商圈商業(yè)調(diào)查小結(jié),購(gòu)買商鋪的客戶主要目標(biāo)是投資養(yǎng)老、保值和增值; “一鋪養(yǎng)三代”主要體現(xiàn)了商鋪的投資價(jià)值,也成為紅星原居民財(cái)富的象征。,1、紅星大商圈以依托多年的各類老專業(yè)市場(chǎng)建立起來,整體配套相對(duì)較弱,整體租金水平不高,但回報(bào)率比較穩(wěn)定。其商鋪售價(jià)及租金以紅星、汽車南站為中心向四周呈遞減趨勢(shì),因其開發(fā)的時(shí)間較早,投資客戶收效較大。 2、目前紅星商圈內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)的投資回報(bào)率在10-12左右,湘府路沿錢的商鋪回報(bào)率略低(在5.07.5%之間);投資客戶與商鋪使用客戶分離,也有部分自己用來經(jīng)營(yíng),出租相對(duì)其它區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)的偏少。 3、因長(zhǎng)株譚三市逐步融城,高度刺激紅星大商圈的快速發(fā)展與推動(dòng),成為了長(zhǎng)沙市南城中心點(diǎn)的流轉(zhuǎn)樞紐,大商圈的價(jià)值即將凸現(xiàn)。,本案商業(yè)swot、目標(biāo)客戶分析,紅星商圈商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷,長(zhǎng)沙紅星商圈商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析,本案核心均價(jià)的探討、價(jià)格及策略,part ,本案營(yíng)銷策略和執(zhí)行計(jì)劃,本案商業(yè)定位及推廣策略,商業(yè)物業(yè),投資價(jià)值,一鋪養(yǎng)三代“鋪”,周邊人流量多少,商圈內(nèi)的消費(fèi)能力,優(yōu)惠政策是否有足夠的吸引力,非短期的租金回報(bào),而在于長(zhǎng)期的升值空間。,街鋪:自我調(diào)節(jié)能力強(qiáng)。是適合大眾投資的傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)投資品種。,集中商業(yè)的內(nèi)街:不適合分拆銷售,適合大基金的長(zhǎng)期戰(zhàn)略投資經(jīng)營(yíng)。,商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷,關(guān)于兩種商業(yè)類型的價(jià)值對(duì)比研究,在由紅星市場(chǎng)群組成的紅星大商圈中,其韶山路與湘府路交匯處,已建成并投入使用的紅星綠化休閑廣場(chǎng),步步高大型生活超市、通程商業(yè)廣場(chǎng)紅星店,使得該區(qū)域成為紅星商圈的商業(yè)中心和居民休閑中心,也成為南城新興的中心樞紐點(diǎn)。廣場(chǎng)周圍有投資1.8億元建設(shè)的1500個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位的中國(guó)現(xiàn)代農(nóng)博博覽交易中心展館,可容納5400多戶企業(yè)和經(jīng)營(yíng)戶的配套齊全的現(xiàn)代國(guó)際物流中心,由2個(gè)農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)構(gòu)成的基礎(chǔ)市場(chǎng)群,并建有建材、家電、電器、糖酒、百貨等大型市場(chǎng)和商場(chǎng)。高密度的大型集中商業(yè)的集中面世,給紅星大商圈中的商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展帶來極大的壓力,同時(shí)社區(qū)臨街獨(dú)立商鋪面臨機(jī)遇。,關(guān)于紅星目前商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值的思考,1、由紅星市場(chǎng)群組成的紅星大商圈日趨成熟,其影響力日益擴(kuò)大,其影響力和輻射力不斷擴(kuò)大且隨著城市建設(shè)的不斷完善和長(zhǎng)、株、潭一體化進(jìn)程的加快,該區(qū)域的地段價(jià)值和商業(yè)氛圍將會(huì)成倍增長(zhǎng)。 2、紅星大商圈中的周邊生活配套和市政配套不是很完善,看起來感覺像郊區(qū),但其版圖中大片土地均已被各集團(tuán)收購(gòu),將規(guī)劃擴(kuò)建成大型成片住宅社區(qū)。區(qū)域內(nèi)的天際嶺國(guó)家森林公園,加之即將啟動(dòng)的“圭溏河風(fēng)光帶”,將帶來大高吸引力的盆聚效應(yīng)。 3、省政府和天心區(qū)政府南遷給紅星大商圈中的商業(yè)物業(yè)注入新的催化劑。紅星片區(qū)的道路系統(tǒng)日益完善成熟,城際軌道干線將直抵株洲、湘潭,道路的拉通直接帶來該片區(qū)地塊的升值。 4、紅星大商圈中其強(qiáng)大人流量,具備強(qiáng)有力的消費(fèi)能力,同時(shí)各類市場(chǎng)群大部分為市場(chǎng),是中低端消費(fèi)者追逐的目標(biāo)。隨著紅星大商圈的不斷發(fā)展和完善,將開辟了一個(gè)的新商業(yè)時(shí)代。,本案商業(yè)swot、目標(biāo)客戶分析,紅星商圈商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷,長(zhǎng)沙紅星商圈商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析,本案核心均價(jià)的探討、價(jià)格及策略,part ,本案營(yíng)銷策略和執(zhí)行計(jì)劃,本案商業(yè)定位及推廣策略,湘 府 路,韶山南路,華盛世紀(jì)新城 120萬(wàn)方,井 圭 路,泛世紀(jì)商圈日漸成型,洞井路,萬(wàn)家麗路,井灣子,井灣子家居mall,步步高,通程百貨,圭塘路,天際嶺公園,托斯卡納,蓮湖學(xué)校,水岸天際,山水庭院,森林一號(hào),蓮湖汽配城,樂萬(wàn)邦 城南故事,華盛世紀(jì)新城一期社區(qū)商業(yè)街最大的商業(yè)核心價(jià)值在于未來升值潛力: 1、位于紅星最有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘猩钊?nèi),小區(qū)生活圈內(nèi)的總?cè)丝趯⒖赏黄?萬(wàn)人;2、將形成紅星片區(qū)湘府路規(guī)模最大,檔次最高的社區(qū);3、將擁有含金量最高的客戶群體。,華盛世紀(jì)新城一期商業(yè)街價(jià)值分析,美洲故事,一期商業(yè)街價(jià)值特點(diǎn)分析,華盛世紀(jì)新城項(xiàng)目共分三大期開發(fā),目前營(yíng)運(yùn)的為一期項(xiàng)目,即省直單位經(jīng)濟(jì)適用住房,一、二期中間為建設(shè)路,為市政道路。一期社區(qū)商業(yè)呈帶狀排列,商業(yè)的中心以半圓形建筑群圍合并構(gòu)成一座城市廣場(chǎng),與華盛世紀(jì)新城主入口相融合。從整體規(guī)劃構(gòu)思,一期商業(yè)可適度結(jié)合二、三期項(xiàng)目規(guī)劃并營(yíng)造東方魅力風(fēng)情商業(yè)街格調(diào)進(jìn)行營(yíng)運(yùn)。,社區(qū)商業(yè)開發(fā)面積近3萬(wàn)方,有規(guī)模優(yōu)勢(shì)。,一期社區(qū)商業(yè)街的swot分析,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì),項(xiàng)目地處長(zhǎng)沙南城紅星商圈,是長(zhǎng)沙城市發(fā)展規(guī)劃的商業(yè)中心;紅星商圈是由若干個(gè)市場(chǎng)建組成且經(jīng)營(yíng)多年,已經(jīng)具備相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)影響力。項(xiàng)目區(qū)域有較好的商業(yè)氛圍(紅星大商圈主體已經(jīng)形成),發(fā)展前景可觀;,項(xiàng)目周邊未來有較多高檔的住宅小區(qū),項(xiàng)目本身為120萬(wàn)方,小區(qū)容量大,有龐大的固定消費(fèi)群,且消費(fèi)能力強(qiáng);,一期工程為省直單位經(jīng)濟(jì)適用房,已經(jīng)成形,處于現(xiàn)房銷售,且客戶正在裝修入住階段,小區(qū)周邊市政道路基本成型;,二、三期后續(xù)工程的開發(fā),直接體現(xiàn)一期的商業(yè)價(jià)值,并直接拉升一期的商業(yè)價(jià)值空間。,省機(jī)關(guān)事務(wù)局與華盛集團(tuán)品牌強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手,易于傳播與客戶接受;,一期社區(qū)商業(yè)街的swot分析,項(xiàng)目劣勢(shì),周邊區(qū)域雜亂,周邊市政道路系統(tǒng)剛剛成型,要完全發(fā)展成為成熟商業(yè)區(qū)域尚需要一定時(shí)間。且周邊的商業(yè)銷售成交不活躍,租金不高,對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)的價(jià)值造成拉高形成制約。,紅星市場(chǎng)群主要以批發(fā)為主,人流較為混雜,影響項(xiàng)目的形象。,華盛世紀(jì)新城一期為省直機(jī)關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房,因不對(duì)外銷售項(xiàng)目整體未對(duì)外公開宣傳與炒作,在市場(chǎng)的影響度與知名度不足。,距離湘府路有一定距離,洞井路尚未拉通。項(xiàng)目周邊為次干道,剛剛拉通,缺乏商業(yè)氛圍,道路不具備影響力。,社區(qū)商業(yè)達(dá)3萬(wàn)方,規(guī)模偏大,且大部分為2-6層以上的大面積大開間商業(yè)(總價(jià)偏高),底層獨(dú)立臨街鋪面所占比例不大。,一期社區(qū)商業(yè)街的swot分析,項(xiàng)目營(yíng)銷 機(jī)會(huì)點(diǎn),2010年房產(chǎn)新政出臺(tái),將對(duì)住宅市場(chǎng)形成空前高壓,但對(duì)商業(yè)、寫字樓市場(chǎng)未有明文要求,商業(yè)物業(yè)、寫字樓物業(yè)將迎來較好的機(jī)遇。,社區(qū)底商的投資為消費(fèi)者廣泛接受,具備很好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。,目前民間資本富足,投資渠道單一。商鋪投資收益穩(wěn)定,保值增值能力強(qiáng),比較受投資者的歡迎。,紅星商圈歷經(jīng)多年的發(fā)展已經(jīng)成熟且初具規(guī)模,并具備相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)影響力。紅星商圈正在由商業(yè)次中心向高端商務(wù)中心轉(zhuǎn)變,步步高、通程百貨、融程花園酒店的入駐可見轉(zhuǎn)變跡象,發(fā)展極正在形成。,紅星市場(chǎng)眾多的經(jīng)營(yíng)戶及紅星周邊的原居民具備很強(qiáng)的購(gòu)買力。,本案一期為省公務(wù)員住宅區(qū),81家省直單位,3200余套住房,本身具備雄厚的客戶基礎(chǔ)。,一期社區(qū)商業(yè)街的swot分析,項(xiàng)目營(yíng)銷 困難點(diǎn),目前長(zhǎng)沙房產(chǎn)市場(chǎng)社區(qū)商業(yè)供給量大,基本上每個(gè)樓盤或多或少的有配套商業(yè)銷售,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。特別是湘府路沿線及韶山路以西的街鋪,目前積壓較多,銷售不暢。,目前國(guó)家新政策出臺(tái),遏制房地產(chǎn)價(jià)格快速上揚(yáng),打擊房產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為,對(duì)房地產(chǎn)的投資亦不支持,因此,對(duì)商業(yè)物業(yè)銷售將產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。,華盛世紀(jì)新城一期目前已交房,但入住率不高,人氣不旺,商業(yè)氣氛比較弱。,1)生活、工作、經(jīng)商在南城-紅星片區(qū)的投資者 特點(diǎn)描述: 經(jīng)商人士、政府職員、企業(yè)白領(lǐng)、專業(yè)投資者 熟悉本區(qū)域商業(yè)圈、生活或工作在項(xiàng)目周邊的投資者,以紅星大商圈為代表的一大批專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)檔主。另一種則是小區(qū)的18家省機(jī)關(guān)政府職員及周邊企業(yè)白領(lǐng)的中高收入階層。這批人是項(xiàng)目的消費(fèi)者又是投資者.手上有30-200萬(wàn)元閑置流動(dòng)資金的欲投資人士,正準(zhǔn)備為流動(dòng)資金找出路,期待以財(cái)生財(cái)。他們通常熟悉本商圈的價(jià)值及商鋪投資,對(duì)配套、交通、環(huán)境了如指掌及未來發(fā)展前景充滿信心。這批人數(shù)量龐大,能起到帶動(dòng)作用.這批人是我們項(xiàng)目的主要潛在買家. 潛在客戶數(shù)量比例:總客戶量約占50%。,項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位,2)長(zhǎng)、株、潭、婁底、邵陽(yáng)等周邊地投資人士 特點(diǎn)描述: 該類型客戶為有能力支付從100萬(wàn)以上投資金額,以穩(wěn)定收租回報(bào)為目的,長(zhǎng)沙市作為湖南省的中心,吸引著周邊財(cái)富人士閑散投資資金.其在乎升值潛力、鋪位的位置、交通情況、風(fēng)險(xiǎn)值,性價(jià)比及穩(wěn)定回報(bào)。 潛在客戶數(shù)量比例:總客戶量約占15%,項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位,3)在長(zhǎng)沙市經(jīng)商投資的財(cái)富人士 特點(diǎn)描述: 該客戶熟悉長(zhǎng)沙市場(chǎng)商業(yè)發(fā)展,有長(zhǎng)沙市人,但其多數(shù)不是長(zhǎng)沙本地人,如廣東、上海、浙江地區(qū).多為在長(zhǎng)沙市做生意或工作的的財(cái)富人士,其對(duì)長(zhǎng)沙市商業(yè)發(fā)展有一定的了解,且手上有50-200萬(wàn)元閑置流動(dòng)資金,正準(zhǔn)備為流動(dòng)資金尋找出路,期待一鋪養(yǎng)三代或可有穩(wěn)定回報(bào)。他們通常熟悉長(zhǎng)沙的商業(yè)價(jià)值,對(duì)配套、交通、環(huán)境了如指掌并對(duì)長(zhǎng)沙市的發(fā)展和規(guī)劃有信心。希望分享當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的好處。 潛在客戶數(shù)量比例:總客戶量約占35%,項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位,iii 次要客戶:長(zhǎng)沙其它區(qū)域客戶/外地客戶 看中項(xiàng)目的地段、綜合品質(zhì)及項(xiàng)目所在片區(qū)的未來發(fā)展前景,以投資為主體。,i 核心客戶:中高端客戶 職業(yè)特征:周邊原住民、拆遷戶、紅星大市場(chǎng)內(nèi)各類區(qū)域代理商/經(jīng)銷商、企業(yè)中高級(jí)管理人員等。置業(yè)目的:以投資置業(yè)為主體的消費(fèi)方式。,重要客戶:高端客戶 看好紅星片區(qū)商業(yè)貿(mào)易流通潛力及項(xiàng)目辦公、商鋪投資性能,以辦公、商鋪投資為主。,偶得客戶:中端及中低端客戶 職業(yè)特征:年輕白領(lǐng)、普通企業(yè)員工、普通私營(yíng)企業(yè)主;年齡特征:35-50歲之間;客戶特征:有投資剛性需求(拆遷、理財(cái)?shù)仍颍?,注重低投資門檻,投資目的:以自營(yíng)為主體。,ii,本案客群定位示意圖,以紅星大商圈為核心的泛區(qū)域高端收入及部分中高端收入、以商鋪?zhàn)杂谩⑼顿Y、辦公為主的財(cái)富階層,客群定位概述,客戶消費(fèi)心理分析,自己從事一個(gè)行業(yè)的經(jīng)營(yíng),有一定的資本積累,計(jì)劃投資增加營(yíng)業(yè)點(diǎn)。,心理一,心理二,家庭具備一定的積累,考慮投資商鋪,作為家庭穩(wěn)定收益的保障或者解決部分家庭人口的就業(yè)。,心理三,手上資本富足,投資商鋪?zhàn)鳛榉稚L(fēng)險(xiǎn)的一種考慮,作為長(zhǎng)期持有或中長(zhǎng)線炒鋪。,心理四,手上有一定的資本積累,投資商鋪?zhàn)鳛轲B(yǎng)老考慮。,本案商業(yè)swot、目標(biāo)客戶分析,紅星商圈商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷,長(zhǎng)沙紅星商圈商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析,本案核心均價(jià)的探討、價(jià)格及策略,part ,本案營(yíng)銷策略和執(zhí)行計(jì)劃,本案商業(yè)定位及推廣策略,一期社區(qū)商業(yè)街商鋪價(jià)格策略,市場(chǎng)導(dǎo)向原則: 采取市場(chǎng)比較法來預(yù)測(cè)項(xiàng)目第一期首層商鋪銷售均價(jià),首層定價(jià)選取參照的項(xiàng)目為:蓮湖汽配城、岳泰理想城、泰禹彩云之翼、山水庭院、德慶水韻山城、弘欣公寓共六個(gè)項(xiàng)目。 動(dòng)態(tài)變化原則: 價(jià)格制定并非一成不變,而是根據(jù)銷售進(jìn)度和銷售業(yè)績(jī)不斷調(diào)整。 持續(xù)上調(diào)原則: 第二期商鋪發(fā)售的價(jià)格適當(dāng)上調(diào),給投資者以項(xiàng)目升值潛力感覺。升幅視投資者可接受的心理價(jià)格以及市場(chǎng)價(jià)格水平而定。,商鋪定價(jià)市場(chǎng)比較法,商鋪定價(jià)市場(chǎng)比較法,復(fù)合加權(quán)得出 首層商鋪均價(jià)為12,899元/ 整數(shù)12,900元/,市場(chǎng)比較法定價(jià)建議,租金反推定價(jià)法,租金反推定價(jià)法,反推得出,首層商鋪均價(jià)為11200元/。,根據(jù)調(diào)查,我們綜合周邊一樓商業(yè)平均租金水平約為56元/平米/月。社區(qū)底商投資的年回報(bào)率一般在5-7%之間,我們?nèi)≈虚g值6%為推算依據(jù)。,根據(jù)復(fù)合市場(chǎng)比較法、租金反推法兩種定價(jià)方法,同時(shí)結(jié)合紅星各市場(chǎng)群與臨街獨(dú)立商鋪培育周期,分別給予0.5、0.5復(fù)合加權(quán),本項(xiàng)目首層建議銷售均價(jià)為:12,9000.5+112000.5=12,050元/,取整數(shù)為12,000元/。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)銷售慣例,通常二層之樓層系數(shù)值為0.50,即首期二層商鋪均價(jià)為12,000元/0.50=6000元/;三至六樓可按5000元/標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定價(jià)格體系(以上定價(jià)建議為各樓層整體均價(jià),具體各商鋪銷售價(jià)格視棟位置、商鋪位置、商鋪面積等參數(shù)有所不同,另招商政策可參考此標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)調(diào)整)。 根據(jù)上述銷售價(jià)格分別結(jié)合對(duì)各棟(1-2#面積為8162、3#面積為11564、4#面積為6906、5#面積為2742,即總面積約為29374,不含地下車位面積)可銷售面積與進(jìn)行計(jì)算,其預(yù)計(jì)總銷售額為199,137,300元,約1.99億元,199137300元29374 =6779.37元/,項(xiàng)目定價(jià)建議,1#棟、2#棟1、2樓為獨(dú)立的臨街店面,單層面積在70平米左右,總價(jià)不高,深寬比例協(xié)調(diào),而且這種門面需求旺盛,具備很好的客戶基礎(chǔ),因此一樓單價(jià)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)調(diào)高。建議1#棟、2#棟1樓均價(jià)按15000元/平米控制。,項(xiàng)目定價(jià)建議,3#棟、4#棟、5#棟1樓可以考慮分割出售,但因門面面積較大,進(jìn)深較長(zhǎng),且不周正,因此單價(jià)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)下調(diào)。建議3#棟、4#棟、5#棟1樓均價(jià)按12000-13000元/平米控制。,門面的價(jià)格無(wú)可比性,即使同一棟的不同位置,價(jià)格的相差也會(huì)較大。因此,建議根據(jù)門面所處的位置、大小來確定門面的價(jià)格,建立一戶一價(jià)的價(jià)格體系。,項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略,一戶一價(jià)價(jià)格策略。,靈活折扣的價(jià)格策略。,低開高走的價(jià)格策略。,本案商業(yè)swot、目標(biāo)客戶分析,紅星商圈商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷,本案商業(yè)定位及推廣策略,長(zhǎng)沙紅星商圈商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析,本案核心均價(jià)的探討、價(jià)格及策略,part ,本案營(yíng)銷策略和執(zhí)行計(jì)劃,項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議: 關(guān)于定位:根據(jù)國(guó)際營(yíng)銷界定位大師特勞特(jack trout)在風(fēng)靡全球的定位一書中的詮釋, 定位:指明確企業(yè)、品牌形象及產(chǎn)品價(jià)值,以幫助目標(biāo)顧客群正確認(rèn)識(shí)并理解企業(yè)區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形象的行為過程。 (jack trout)說:你要為你的產(chǎn)品在消費(fèi)者心理創(chuàng)造一個(gè)第一,因?yàn)槿藗冎粫?huì)記住第一。如果你的產(chǎn)品沒有的話,就創(chuàng)造一個(gè)第一。但是這個(gè)第一必須與產(chǎn)品是有相關(guān)性、產(chǎn)品性格及與眾不同之處。,項(xiàng)目定位建議,社區(qū)商業(yè)街功能與業(yè)態(tài)建議,商務(wù)央?yún)^(qū)館,魅力時(shí)尚館,生活休閑館,行政美食館,便利空間館,1-2#棟功能與業(yè)態(tài)建議,3-4#棟功能與業(yè)態(tài)建議,5#棟功能與業(yè)態(tài)建議,5號(hào)棟可以整棟對(duì)外出售給有實(shí)力的公司辦公。,本案租售比建議,1層,4層,3層,2層,表示先出售后招租,5層,6層,1#,3#,5#,2#,4#,表示先招租后出售,一期社區(qū)商業(yè)街推廣策略,由豐升房產(chǎn)與華盛集團(tuán)傾力鉅獻(xiàn); 提升整個(gè)紅星大商圈且屹立于南城板塊核心地段之上的; 以社區(qū)獨(dú)立街鋪產(chǎn)品為核心,具備東方特色的商業(yè)街區(qū),個(gè)性鮮明的; 以低置業(yè)門檻、高附加值(區(qū)域發(fā)展前景廣闊,高使用率、低分?jǐn)?、每棟均有?dú)立出入口及電梯配置)的高性價(jià)比迎合市場(chǎng); 一個(gè)省直機(jī)公務(wù)員小區(qū),適宜各類商品質(zhì)商業(yè)物業(yè)投資及商務(wù)辦公的。,本案推廣目標(biāo),本案形象定位,紅星泛世紀(jì)城商業(yè)魅力街區(qū),紅星:簡(jiǎn)潔、明了直接向消費(fèi)者訴求項(xiàng)目所處位置。并借紅星大商圈名氣宣傳項(xiàng)目。 泛世紀(jì)城:訴求項(xiàng)目處于華盛世紀(jì)新城核心區(qū)域地段、還可借省直公務(wù)員強(qiáng)大消費(fèi)能力做支撐,更能樹立起紅星標(biāo)志性商業(yè)街區(qū)以及項(xiàng)目的高品質(zhì)。 魅力街區(qū):向消費(fèi)者直接訴求項(xiàng)目產(chǎn)品定位。獨(dú)立小面積街鋪,不僅具備投資功能,還能最大化體現(xiàn)出商業(yè)升值空間。同時(shí)很好的避免了與紅星大商圈若干個(gè)市場(chǎng)群低端消費(fèi)與集中商業(yè)百貨雙重?cái)D壓?jiǎn)栴}。,基于此,我們必須突出本案鮮明的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì),我們對(duì)本案總體形象定位確定為,案名建議,建議一:華盛世紀(jì)新城東方魅力第一街區(qū) 建議二:紅星第一街 建議三:蓮湖商業(yè)街,推廣主題確定,推廣主題緊扣項(xiàng)目特色,拔高項(xiàng)目形象 推廣主題緊扣市場(chǎng)需求,迎合市場(chǎng)消費(fèi)心理,紅星財(cái)富區(qū)東方魅力第一街,東方魅力第一街區(qū),具有中國(guó)特色商業(yè)文化,結(jié)合現(xiàn)代潮流時(shí)尚元素搭配。,長(zhǎng)沙本身是時(shí)尚城市、消費(fèi)城市、體驗(yàn)城市、魅力城市,體驗(yàn)切合城市的消費(fèi)特質(zhì)。順應(yīng)當(dāng)今國(guó)際商業(yè)發(fā)展趨勢(shì),逛街不單是購(gòu)物,更體驗(yàn)視覺、聽覺、觸覺等感觀和心理感觀在內(nèi)的行為。湖南是開放的城市“濃縮世界,輻射甚遠(yuǎn)”;“魅力”涉及內(nèi)容廣,便于項(xiàng)目商業(yè)包裝。,一期商業(yè)體量達(dá)3萬(wàn)平方米,最大才有吸引點(diǎn)。二期商業(yè)預(yù)測(cè)將圍繞周邊道路配以大量商業(yè)。,項(xiàng)目建筑以街區(qū)式為主,項(xiàng)目有商業(yè)街道,商業(yè)長(zhǎng)廊、酒吧街等。,定位釋義及延展,產(chǎn)品是關(guān)鍵。本案將借紅星大商圈之勢(shì) ,做為項(xiàng)目的推廣一部分,將極大地拉升本案的價(jià)值及形象。,對(duì)于本案來說,有三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。 一是紅星片區(qū)內(nèi)既有的強(qiáng)大消費(fèi)能力,而選擇紅星做項(xiàng)目的地段屬性,可以讓人感覺更近、更繁華,更容易讓人接受和理解項(xiàng)目所處位置; 二是泛世紀(jì)城的內(nèi)涵。我們挖掘片區(qū)的商業(yè)價(jià)值及投資底蘊(yùn),如此可以更廣泛地吸引人前來;同時(shí),我們需要挖掘本案對(duì)于本片區(qū)來說具有的獨(dú)有魅力,而這,就需要華盛世紀(jì)新城的內(nèi)核,體量達(dá)120萬(wàn)方。 三是產(chǎn)品特性。社區(qū)獨(dú)立街鋪與專業(yè)市場(chǎng)、集中商業(yè)百貨等有較大差距,其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與小區(qū)成熟度成比,這正是本案的推廣關(guān)鍵。,華盛世紀(jì)新城其最大的特點(diǎn)是規(guī)模大(共分三期,一期為52萬(wàn)方),整體小區(qū)體量達(dá)120萬(wàn)平方米。如果在街區(qū)來說,應(yīng)該是最大規(guī)模。而我們最大的特點(diǎn)除了齊全的業(yè)態(tài)組合。另緊鄰小區(qū)東邊圭塘河即將改造成長(zhǎng)沙的“秦淮河”,這就是我們與其它購(gòu)物街區(qū)及傳統(tǒng)街最大不同,也是開發(fā)商在開發(fā)時(shí)倡導(dǎo)的全天候24小時(shí)快樂體驗(yàn),吃、喝、玩、樂、購(gòu)物于一體化的一站式消費(fèi)服務(wù)。是得以吸引現(xiàn)代消費(fèi)人群的核心競(jìng)爭(zhēng)力。,定位釋義及延展,為什么要用泛世紀(jì)城商圈做突出點(diǎn)?,核心賣點(diǎn)展開,租售并舉,帶租約銷售,投資有保障,獨(dú)立臨街商鋪 產(chǎn)品特色,個(gè)性鮮明的,多功能、多層次、復(fù)合型商業(yè)街區(qū),紅星大商圈唯一超級(jí)大盤社區(qū)街鋪,紅星大商圈核心地段之上的,低門檻、高品質(zhì)和高性價(jià)比的,華盛世紀(jì)新城一期商業(yè)街區(qū)所呈現(xiàn)的:一個(gè)位置優(yōu)越、產(chǎn)品個(gè)性鮮明、有穩(wěn)定客源、極具投資價(jià)值的高性價(jià)比商業(yè)街區(qū)。,湖南省直機(jī)關(guān)公務(wù)員社區(qū)街鋪,本案推廣思路,先易后難,先租后售,租售并舉是本案的總體營(yíng)銷思路。本項(xiàng)目總體量較大,因此, 以實(shí)效為主,將提升物業(yè)人氣和集聚商業(yè)人氣為本案推廣的核心重點(diǎn)。,本案推廣的線性軌跡:,第一階段,以品牌形象,樹立關(guān)注焦點(diǎn)(品牌形象構(gòu)建期),第二階段,構(gòu)建品質(zhì)形象,焦點(diǎn)與生俱來(核心賣點(diǎn)展示期),第三階段,提煉項(xiàng)目形象高度,以全面的賣點(diǎn)形成強(qiáng)銷(強(qiáng)銷期),第四階段,延伸品質(zhì)價(jià)值形象(促銷期),推廣梯隊(duì)層次,1、利用報(bào)紙與戶外,提出泛世紀(jì)商圈的概念,吸引受眾對(duì)時(shí)代價(jià)值內(nèi)涵的疑問與關(guān)注; 2、利用宣傳資料,加強(qiáng)“南城-紅星大商圈”氛圍營(yíng)造,并通過樹立商業(yè)街區(qū)投資價(jià)值:低總價(jià)、高回報(bào)、高性價(jià)比、省直機(jī)關(guān)公務(wù)員小區(qū),120萬(wàn)超級(jí)大盤等等內(nèi)核,從而從內(nèi)心深處獲得目標(biāo)客戶群對(duì)商業(yè)街區(qū)的共鳴,并推動(dòng)其對(duì)紅星大商圈商業(yè)街區(qū)的關(guān)注與喜愛。 3、利用銷售現(xiàn)場(chǎng),突出品質(zhì)與形象,讓受廣告宣傳影響的客戶,在本案最終找到歸屬感,從而為下一步的銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 4、快速啟動(dòng)招商工作,結(jié)合主力店簽約,給客戶真實(shí)直觀感受,形成認(rèn)知、認(rèn)同。,推廣執(zhí)行要點(diǎn),1、營(yíng)銷中心。硬件:營(yíng)銷中心既要滿足商鋪的銷售基本功能,同時(shí)還要滿足招商的需要,不僅要展示華盛世紀(jì)新城宏偉藍(lán)圖,還要充分體現(xiàn)出一期商業(yè)街區(qū)價(jià)值。軟件:人員統(tǒng)一著裝;統(tǒng)一用品標(biāo)簽等。 2、現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示與工地形象展示。在項(xiàng)目正式啟動(dòng)銷售前,即在湘府路與洞井路做好現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示系統(tǒng),建議采用道旗、指示牌等各種形式,不僅是一個(gè)絕佳的宣傳場(chǎng)所,還可高效烘托商業(yè)街區(qū)氣氛。 3、戶外廣告(戶外廣告牌及公交車亭廣告)。建議選取在東塘、雨花亭、井灣子、通程紅星店、汽車南站、省政府新址、萬(wàn)家麗路森林公園段等位置,形成重要“十”字構(gòu)架,以達(dá)到快速攔截目標(biāo)客戶。 4、宣傳資料。單頁(yè)/折頁(yè)等。 5、招商。招商政策、商家等級(jí)甄別等直接影響街鋪的銷售,特別是二-六層商業(yè)的銷售。,小區(qū)主入口中心廣場(chǎng)和樓體廣告,為了配合銷售與招商,需要發(fā)展商在5月份底交付現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心時(shí)完成入口廣場(chǎng)工程。在入口廣場(chǎng)增設(shè)與星級(jí)商務(wù)酒店、大型餐飲、社區(qū)生活超市所相匹配的升旗臺(tái)、雕塑、兒童游樂點(diǎn)。并且用鮮艷繽紛的刀旗包裝,vi系統(tǒng)需統(tǒng)一,且圍繞個(gè)性、繽紛的商業(yè)主題。,項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝,功能分區(qū)建議: 銷售區(qū)域 招商區(qū)域 辦公區(qū)域 服務(wù)區(qū)域 體驗(yàn)展示區(qū),利用展板來充分體現(xiàn)“紅星財(cái)富區(qū)-東方魅力第一街區(qū)”的商業(yè)氛圍。,營(yíng)銷中心內(nèi)部布置,本案總銷額估算:經(jīng)過初步統(tǒng)計(jì),本項(xiàng)目商業(yè)街區(qū)總建筑面積約29,374平米,根據(jù)前面對(duì)項(xiàng)目整體均價(jià)測(cè)算,預(yù)測(cè)項(xiàng)目整體銷售總額為1.99億元,但商業(yè)街區(qū)并不是以銷售面積多論英雄。在這里面更多的是如何合理的提出出售比例與策略。還需綜合考慮到發(fā)展商的二期、三期后續(xù)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、銷售、招商、政策等問題。我司抱著”客戶利益至上”的原則,建議在商業(yè)物業(yè)未產(chǎn)生價(jià)值最大化和主力店未運(yùn)營(yíng)之前,盡量出售適量物業(yè),我司建議完成項(xiàng)目整體銷售目標(biāo)的60%為佳,即本案商業(yè)總銷售量估算約為:1.2億元左右(僅限商業(yè)部分,不含地下車位部分)。,本案媒介費(fèi)用總預(yù)算,華盛世紀(jì)新城一期為省直機(jī)關(guān)公務(wù)員小區(qū),因未對(duì)外公開銷售,其知名度與影響力均缺乏,另約3萬(wàn)方商業(yè)需銷售且兼招商,更應(yīng)增加廣告投放,以提升豐升公司品牌形象及一期街鋪形象,在銷售過程中除有效提升項(xiàng)目人氣之外,有效提升項(xiàng)目的銷售價(jià)格,使項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)價(jià)值得到最大化兌現(xiàn)。,通常項(xiàng)目從開始到正式完成銷售,媒介宣傳費(fèi)用的預(yù)算須占總銷售額的1-1.5%;另因項(xiàng)目一期商業(yè)還面臨招商廣告投放,本著節(jié)省、效率的原則,我們對(duì)本案的媒介宣傳費(fèi)用預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)取1.5%,預(yù)計(jì)總費(fèi)用約為:1.2億元1.5%=180萬(wàn)左右。,本案推廣媒介及費(fèi)用預(yù)算表,售樓部建設(shè)、裝飾費(fèi)用計(jì)入項(xiàng)目的建安成本,不在廣告費(fèi)之列。售樓部的辦公家具、設(shè)備購(gòu)置計(jì)入項(xiàng)目的管理成本,亦不在廣告費(fèi)之列。詳細(xì)媒介執(zhí)行計(jì)劃另定。,本案商業(yè)swot、目標(biāo)客戶分析,紅星商圈商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷,本案商業(yè)定位及推廣策略,長(zhǎng)沙紅星商圈商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析,本案核心均價(jià)的探討、價(jià)格及策略,part ,本案營(yíng)銷策略及執(zhí)行計(jì)劃,一期社區(qū)商業(yè)街營(yíng)銷總策略,“巧借二期開發(fā)之勢(shì),快速推貨”策略 “點(diǎn)對(duì)點(diǎn)客戶營(yíng)銷”策略 “帶租約出售”策略 “主力商家品牌與華盛強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”策略 “產(chǎn)品唯一性”策略 “低開高走,逐步拉升”策略 “泛銷售”策略,“巧借二期開發(fā)之勢(shì),快速推貨”策略 借華盛世紀(jì)新城二期啟動(dòng)之勢(shì)將一期商鋪推出市場(chǎng),商鋪是項(xiàng)目營(yíng)銷推廣重點(diǎn),并帶出項(xiàng)目的副品牌住宅,整體上突顯住宅投資價(jià)值,住宅與商業(yè)緊密結(jié)合,以住宅帶來中高端客流, “兩張王牌”同時(shí)吸引投資者,“兩匹戰(zhàn)車”同時(shí)占領(lǐng)市場(chǎng)。 “點(diǎn)對(duì)點(diǎn)客戶營(yíng)銷”策略 根據(jù)投資者特征,投資者主要集中在周邊專業(yè)市場(chǎng),因此營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)上進(jìn)行“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)客戶營(yíng)銷”,通過宣傳單張等傳播方式,更堅(jiān)定鎖住客戶,為公開發(fā)售打下堅(jiān)實(shí)的客戶基礎(chǔ)。,“帶租約出售”策略 “通過委托前期招商,并實(shí)施商鋪的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和統(tǒng)一管理,為投資者帶來信心,同時(shí)也保證開發(fā)商做旺場(chǎng)的決心。 “主力商家品牌與華盛強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”策略 引入國(guó)內(nèi)知名品牌,加快與主力商家落實(shí)進(jìn)駐意向,借助主力商家強(qiáng)大的影響力,吸引投資者眼球,同時(shí)帶動(dòng)次主力商家的進(jìn)駐。同時(shí)通過推廣“華盛集團(tuán)”強(qiáng)大的實(shí)力背景和成功操作的案例,進(jìn)一步增強(qiáng)投資者信心,并帶出項(xiàng)目品牌附加值,實(shí)現(xiàn)品牌戰(zhàn)略。,“產(chǎn)品唯一性”策略 項(xiàng)目建筑規(guī)劃、項(xiàng)目景觀規(guī)劃、商鋪間隔優(yōu)勢(shì)、省直公務(wù)員住宅小區(qū)優(yōu)勢(shì)。 “低開高走,逐步拉升”策略 價(jià)格步步上揚(yáng),預(yù)留升值空間,與城市發(fā)展同步增值,制造價(jià)格不斷飚升的市場(chǎng)印象,爭(zhēng)取最高市場(chǎng)利潤(rùn)。,泛銷售策略 泛銷售區(qū)域鎖定:采取立足以項(xiàng)目為中心點(diǎn)蓋周邊城市,如株洲、湘譚、婁底市及邵陽(yáng)為主,在該區(qū)域深入發(fā)掘、分化競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng);并在 各區(qū)域輔以小型展示會(huì),實(shí)行有深度、有廣度的挖掘買方市場(chǎng)。同時(shí)可根據(jù)實(shí)際銷售情況的變化,挖掘周邊的投資客。 推廣目標(biāo)區(qū)域:長(zhǎng)沙市為主,長(zhǎng)、株、潭與邵陽(yáng)、婁底市等地為輔。,銷售總思路,本案的總銷售思路的制定,我們必須結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況和迎合投資者的心理來有針對(duì)性地制定。,本案1#、2#棟1-2樓為2層獨(dú)立臨街鋪面,這種鋪面為眾多的投資者所鐘愛,應(yīng)當(dāng)先推。,對(duì)于投資者來講,一般喜歡一樓的臨街獨(dú)立商鋪。對(duì)于非臨街的一樓部分,如果租賃情況較好,投資年收益達(dá)到7-8%的水平,投資者也會(huì)出手購(gòu)買。,總思路:先易后難,先租后售,租售并舉,商業(yè)物業(yè)的銷售,它不同于住宅物業(yè)的銷售,它的難度要比住宅物業(yè)的銷售要大。結(jié)合本案的實(shí)際情況,我們給本案制定的總銷售思路為:先易后難、先租后售、
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