2010年11月安徽淮安義烏國際小商品城項目前期策劃報告230p.ppt

,【安徽淮安義烏國際小商品城項目】 前期策劃報告,open,2010年11月28日,我們能做什么？ 定位思考,我們怎么做 ？ 策略思考,我們賺多少 ？ 經(jīng)濟測算,contents,目 錄,我們 缺什么,其他開發(fā)商 在做什么,消費者 經(jīng)營者 要什么,我們 有什么,我們 能做什么 1,開發(fā)區(qū) 要什么,政府 在做什么,我們能做什么？ 思考分析篇,我們能做什么思考分析篇,contents,淮安概況 城市發(fā)展規(guī)劃與區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)域發(fā)展和規(guī)劃 淮安商圈調(diào)查評估 淮安消費者分析 淮安經(jīng)營者分析 開發(fā)區(qū)市場專項研究 開發(fā)區(qū)調(diào)查、評估與預測,政府 在做什么,別人在做什么,政府在做什么,我們有什么,我們?nèi)笔裁?消費者要什么,經(jīng)營者要什么,開發(fā)區(qū)要什么,別人在做什么,政府在做什么,我們有什么,我們?nèi)笔裁?消費者要什么,經(jīng)營者要什么,開發(fā)區(qū)要什么,淮安市轄清河、清浦、楚州、淮陰4個區(qū)和漣水縣、金湖縣、洪澤縣、盱眙縣4個縣。面積約10072平方公里，人口536.91萬。市區(qū)面積80平方公里，人口80萬。 區(qū)位 淮安市區(qū)位優(yōu)越。江蘇省淮安市位于江淮平原東部，江蘇省中部偏北，地處以上海為龍頭的長江三角洲地區(qū)。 文化 淮安市是首批全國歷史文化名城。明清鼎盛時與蘇州、杭州、揚州并稱為運河沿線的“四大都市”，有“運河之都”之稱。 資源 淮安是物產(chǎn)富饒的魚米之鄉(xiāng)。西有“日出斗金“的洪澤湖,東有盛產(chǎn)魚蝦鱉蟹的高郵湖、白馬湖。全境平原廣袤,土地肥沃,糧豐林茂,水域?qū)拸V,盛產(chǎn)水產(chǎn)、蔬菜、林果、各類禽畜及優(yōu)質(zhì)糧油等農(nóng)副土特產(chǎn)品,是全國聞名的綠色農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)加銷基地。礦產(chǎn)資源豐富,地下蘊藏有巖鹽、芒硝、凹凸棒土、石油、天然氣等非金屬礦產(chǎn),居世界首位。,工業(yè) 淮安是新興的工業(yè)城市。全市有各類工業(yè)企業(yè)近3萬家,其中包括淮陰卷煙廠等10戶大型企業(yè)集團和江蘇清印集團等50戶重點企業(yè)，近年來外向型經(jīng)濟發(fā)展迅猛，特別是臺資集聚，臺灣富士康集團淮安科技城、明基達方電子、臺玻、康師傅、旺旺、膳魔師等“大個頭”臺資企業(yè)紛紛來淮投資，正在逐漸形成繼深圳、東莞、昆山之后的國內(nèi)第四大臺資高地。,行政區(qū)域劃分與概況,淮安概況,part one,交通 淮安是迅速崛起的交通樞紐城市。 已經(jīng)建成和即將建成的京滬、寧宿徐、淮鹽、宿淮、寧淮等五條高速公路在境內(nèi)交匯,新長、宿淮、連鹽淮鐵路連接南北，貫穿東西。 京杭大運河貫穿市境南北，同時輔以鹽河航道、淮河入海水道、入江水道等航道，使淮安的水運網(wǎng),絡通江達海，實現(xiàn)了淮安由傳統(tǒng)的“運河經(jīng)濟”向“海河經(jīng)濟”的轉(zhuǎn)變。 淮安漣水機場將進一步鞏固淮安的交通樞紐地位。全市初步形成了一個以高等級公路為主骨架，公路、鐵路、航空并舉的立體化大交通網(wǎng)絡,凸顯了淮安在江蘇乃至長三角地區(qū)的交通樞紐地位。,行政區(qū)域劃分與概況,淮安概況,part one,小結(jié)：從上圖表可以看出，淮安市經(jīng)濟總量快速穩(wěn)步增長，經(jīng)濟總量以平均每年13.3%的速度增長，進入經(jīng)濟發(fā)展的快車道。2008年受金融危機影響，增長速度略有下滑。2009年經(jīng)濟有所回升，2010年上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值達到622.75億元，按可比價計算，同比增長14.50%，增幅高于全省平均增幅2.4個百分點，繼續(xù)保持全省第一，實現(xiàn)了經(jīng)濟的大幅跨越。,經(jīng)濟總量,淮安概況,part one,小結(jié)：人均國內(nèi)生產(chǎn)總值穩(wěn)步提高，連續(xù)七年增長率保持在13%以上。,人均國內(nèi)生產(chǎn)總值,淮安概況,part one,小結(jié)：從上圖產(chǎn)業(yè)比可以看出第一產(chǎn)業(yè)比重緩慢下降，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)緩慢上升，并可以看出工業(yè)是淮安經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，符合淮安新型工業(yè)城市的定位。同時，第三產(chǎn)業(yè)比重低，發(fā)展大有可為。,三產(chǎn)比重,淮安概況,part one,小結(jié)：淮安城市居民平均住房面積穩(wěn)步上升，由2001年的每人13.06平方米快速提高到2009年的每人33.8平方米，由此可看出近8年來淮安房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。 同時，人均住房面積的提高給居民提供了居住的舒適性，也給后續(xù)的房地產(chǎn)發(fā)展提出了更高的要求。,人均住房面積,淮安概況,part one,小結(jié)：從上表中可以看出江蘇各市各項經(jīng)濟數(shù)據(jù)和經(jīng)濟形勢，蘇北同蘇南還有較大差距，淮安在蘇北幾個城市中經(jīng)濟發(fā)展較好。,江蘇各市各項經(jīng)濟指標對比（2008年）,淮安概況,part one,小結(jié)：居民收入水平穩(wěn)步提高。特別是城鎮(zhèn)人均可支配收入大幅提高，2009年的人均可支配收入水平比2001年翻了一番多。2010年上半年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9296元，同比增長12.5%。其中，工資性收入為5971元，增長7.9%。 2009年全市在崗職工平均工資28175元，增長17.4%。居民收入水平增加，生活水平提高，為淮安市的內(nèi)需消費提供了穩(wěn)定保障，支撐了市場較快運行。,人均可支配收入,淮安概況,part one,小結(jié)：居民收入的穩(wěn)步提高支撐了居民消費的能力。盡管20010年以來的消費熱點并不明顯，但居民在有關政策的驅(qū)動下，購房、買車的熱情有所回升。一方面由于居民收入的穩(wěn)定增長穩(wěn)定了居民的消費信心，另一方面也顯示了居民潛在的購買能力。,人均消費支出,淮安概況,part one,小結(jié)：社會消費品零售總額穩(wěn)步增長，增長率大幅增高。2010上半年，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額221.72億元，同比增長18.8%。 分城鄉(xiāng)看，城市消費品零售額254.35億元，增長19.1%；縣及縣以下消費品零售額145.54億元，增長19.0%。 分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額338.86億元，增長18.5%；住宿餐飲業(yè)零售額55.89億元，增長22.4%；其他行業(yè)零售額5.14億元，增長23.4%。全年限額以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)實現(xiàn)汽車類零售額6.45億元，比上年增長82.7%；糧油類、肉禽蛋類零售額分別增長46.8%、58.5%,全社會消費品零售總額,淮安概況,part one,國家歷史文化名城和生態(tài)旅游城市，長江三角洲北部地區(qū)重要的中心城市、交通樞紐和先進制造業(yè)基地。大力提高淮安工業(yè)化、城市化和經(jīng)濟國際化水平，進一步增強區(qū)域綜合競爭力，健全社會保障體系，將淮安建設成為長江三角洲北部地區(qū)重要的中心城市和具有綠水生態(tài)特色的宜居城市。,城市定位,part two,城市發(fā)展規(guī)劃,城市總體布局調(diào)查,城市發(fā)展規(guī)劃,part two,形成“一主、四副、多點、網(wǎng)絡化”的城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)。 一主，即淮安中心城市；四副，即漣水縣城、洪澤縣城、盱眙縣城和金湖縣城四個市域次中心城市；多點，即其他城鎮(zhèn)；網(wǎng)絡化，即以高速公路、一級公路和鐵路等交通設施為骨架，以市縣域中心城市和重點鎮(zhèn)為節(jié)點，構(gòu)建開放的網(wǎng)絡化空間格局。 市域城鎮(zhèn)等級規(guī)模結(jié)構(gòu)： 形成1座市域中心城市4座市域次中心城市15座重點鎮(zhèn)36座一般鎮(zhèn)的四級等級規(guī)模結(jié)構(gòu)。 人口規(guī)模及城市化水平： 近期到2015年市域總?cè)丝跒?65萬人，城市化水平為53； 中期到2020年市域總?cè)丝跒?80萬人，城市化水平為60； 遠期到2030年市域總?cè)丝跒?00 萬人，城市化水平為70。 市域交通發(fā)展： 構(gòu)筑公路、鐵路、航空、水運、管道綜合協(xié)調(diào)發(fā)展的一體化交通網(wǎng)絡，促進淮安發(fā)展成為長江三角洲北部地區(qū)綜合交通樞紐。,城市中心城區(qū)規(guī)模： 近期到2015年中心城區(qū)城市人口150萬人，城市建設用地規(guī)模為180平方公里；中期到2020年中心城區(qū)城市人口180萬人，城市建設用地規(guī)模為216平方公里；遠期2030年中心城區(qū)城市人口240萬人，城市建設用地規(guī)模為283平方公里。 城市發(fā)展方向： 東擴南連近期，城市全面完善高速公路環(huán)內(nèi)的城市建設；中、遠期，城市跨京滬高速公路向東發(fā)展，跨淮鹽高速公路向南延伸。 城市空間結(jié)構(gòu)： 規(guī)劃形成“三軸、四帶、多組團” 的空間結(jié)構(gòu)。 三軸，即東部新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸、中部城市服務功能軸和西部特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸；四帶，分別為鹽河現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)帶、古黃河生態(tài)功能帶、里運河文化景觀帶和蘇北灌溉總渠田園風光帶；多組團：分別為中心組團、淮陰組團、清浦組團、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)組團、楚州組團、黃碼組團和南部組團。,城市中心城區(qū)規(guī)劃調(diào)查,part two,城市發(fā)展規(guī)劃,淮安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是1993年經(jīng)江蘇省人民政府批準設立的省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，2000年又被批準為高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，11月并升格為國家級開發(fā)區(qū)。是淮安市的幾何中心。現(xiàn)有管轄面積73平方公里，區(qū)內(nèi)設有高新園區(qū)、工業(yè)園區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)、高檔住宅區(qū)、生態(tài)園區(qū)以及1.5平方公里的韓國投資園區(qū)和8平方公里的鹽化學工業(yè)園區(qū)，預計人口將達到60萬人。,經(jīng)濟開發(fā)區(qū)概述,part three,開發(fā)區(qū)發(fā)展和規(guī)劃,小結(jié)：開發(fā)區(qū)地區(qū)gdp穩(wěn)定快速增長。今年上半年，該區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值53.7億元，增長40.6%；實現(xiàn)業(yè)務總收入285.1億元，增長39%；實現(xiàn)財政總收入15.26億元，增長37.9%；一般預算收入9.75億元，增長43.6%；全社會固定資產(chǎn)投資完成105.08億元，增長35.9%，其中工業(yè)投入55.2億元；實現(xiàn)進出口總額10.91億美元，增長91.1%。,地區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值,part three,開發(fā)區(qū)發(fā)展和規(guī)劃,小結(jié)：，整體經(jīng)濟在淮安居于前幾位，居民人均收入也高于淮安平均水平。開發(fā)區(qū)人均收穩(wěn)步增長，今年年底預計2010年城鎮(zhèn)人均可支配收入將達到17430元，農(nóng)民人均可支配收入將達到8400元。,開發(fā)區(qū)人均純收入,part three,開發(fā)區(qū)發(fā)展和規(guī)劃,小結(jié)：可以看出，開發(fā)區(qū)工業(yè)比重高于清河區(qū)，社會消費品零售總額低于清河區(qū)，主要是因商貿(mào)業(yè)主要集中于傳統(tǒng)市中心，大型專業(yè)市場基本分布在清河區(qū)。開發(fā)區(qū)作為新的獨立的核算區(qū)域，工業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，但是人流和商業(yè)配套等均落后于清河、清浦兩區(qū)。,淮安市主城區(qū)幾個區(qū)經(jīng)濟指標對比（2008年）,part three,開發(fā)區(qū)發(fā)展和規(guī)劃,區(qū)域規(guī)劃（20082030）,part three,開發(fā)區(qū)發(fā)展和規(guī)劃,淮安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是1993年經(jīng)江蘇省人民政府批準設立的省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，2000年又被批準為高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，11月并升格為國家級開發(fā)區(qū)。是淮安市的幾何中心?，F(xiàn)有管轄面積73平方公里，區(qū)內(nèi)設有高新園區(qū)、工業(yè)園區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)、高檔住宅區(qū)、生態(tài)園區(qū)以及1.5平方公里的韓國投資園區(qū)和8平方公里的鹽化學工業(yè)園區(qū)，預計人口將達60萬。 本項目周邊規(guī)劃：根據(jù)淮安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的規(guī)劃來看，在未來的兩至三年內(nèi)，開發(fā)區(qū)建成可容納近20萬人的居住的富士康企業(yè)，擁有近7萬人的明基電腦生產(chǎn)基地，以及近萬人的江蘇無錫紅豆集團等等。同時，項目附近將建設多個市政配套、商業(yè)街、綜合商業(yè)商務、大型高檔生活區(qū)。 隨著開發(fā)區(qū)規(guī)劃的實現(xiàn)，人流的商業(yè)氛圍越來越濃，大的人流、物流、車流，不僅奠定了本案匯聚人流物流資金流的商業(yè)基礎，也為項目的發(fā)展升值提供了有力的保障。,目前,整個淮安市市區(qū)(主要指清河區(qū)、清浦區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）的市場由北向南可以劃分為如下幾個部分：,淮海北路部分：古黃河以南，以汽配商城為中心； 長途汽車站周邊部分：以匯通市場為中心，包括布匹市場、五金市場、食品城等； 淮海廣場部分：主要以商場、商廈為主，包括新亞商城、金馬廣場（含沃爾瑪賣場）、金鷹國際購物中心、清江商場、華潤蘇果、淮汽大廈（含時代超市賣場）、通訊市場、家私市場等； 東西兩大街部分：以服裝、鞋類、各種小百貨為主； 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)部分：南方批發(fā)市場等。 總評：整個淮安市商業(yè)分布相對比較集中，基本上是以主街道淮海路為軸發(fā)展分布，形成了一定市場的專業(yè)性和規(guī)模性，批發(fā)與零售同步發(fā)展。商業(yè)的格局分布極不平衡，與城市化發(fā)展不相稱。,淮安現(xiàn)在的商業(yè)格局,part four,商業(yè)格局調(diào)研評估,主城區(qū)主要分為兩大商圈-淮海廣場為核心的市級零售商圈，以汽車總站為核心的五金、電子、食品、小商品的專業(yè)市場商圈。其他外圍商圈含楚州商業(yè)集中區(qū)和蘇北市場、南方批發(fā)城等組成的外圍商圈。這兩大商圈也是目前淮安市城區(qū)商業(yè)最為集中的地方，另外有潛在商圈，隨著“東擴南連”城市建設步伐加快，城市副中心商業(yè)區(qū)將會形成。 1）商圈劃分 核心商業(yè)圈 以淮海廣場為中心，方圓1.5公里范圍內(nèi)。 淮海北路：最繁華商業(yè)街，主要分布中、高檔服裝、鞋類專賣店，賓館酒店、金融機構(gòu)、婚紗影樓、娛樂休閑中心鑲嵌其中，沿路分布十多家專業(yè)市場，淮海廣場有本市最大購物中心。 特點：這一商圈目前是淮安市區(qū)商業(yè)最為發(fā)達、集中的區(qū)域，人流密集，買賣興旺；核心商場金鷹、新亞商城等是目前淮安市規(guī)模最大、檔次最高的大型購物商場、經(jīng)營品種齊全、口碑較佳。附近聚集了一批大中規(guī)模商場、超市，專賣店。 分析：主要商業(yè)區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)各具特色，對周邊區(qū)域乃至整個淮安產(chǎn)生重要影響力和輻射力。 該區(qū)域是零售市場的集中代表，商品豐富，業(yè)態(tài)完備，規(guī)模適中合理，商品以中高檔為主，基本符合市場消費需求和功能需求，隨著該商圈的不斷升級，淮海路商圈更加成熟發(fā)達，其市場地位無法撼動。,商圈劃分及業(yè)態(tài)分布,part four,商業(yè)格局調(diào)研評估,次級商業(yè)圈 以汽車站為中心，方圓2公里。 特點：主要分布專賣店、超市，以建材、家具，食品、電子、農(nóng)貿(mào)市場為主，規(guī)模小，檔次低，缺乏清晰定位，基無差異性，與城市發(fā)展不相稱、亟待提檔升級。 分析：基本滿足淮安市場的消費需求，但市場的發(fā)展水平與周邊城市對比，仍然存在較大的差距，除了受周邊城市輻射影響外，更主要的是市場交易平臺的落后，缺少市場整合力度，沒有足夠的規(guī)模和豐富商品去支撐市場，從而導致大量客戶向其周邊其他城市流失，綜合研究該商圈的幾大市場，仍然以規(guī)模小，硬件差為主要特點，行業(yè)急需整合。 淮安最大的匯通小百貨市場由于歷史形成原因和缺少新的市場競爭，小商品市場生意十分紅火，但經(jīng)營環(huán)境仍然沿用原有建筑設施，已經(jīng)無法滿足小商品市場的進一步發(fā)展壯大，同時，硬件環(huán)境的破敗，也嚴重影響了城市形象，所以小商品市場無論從發(fā)展壯大還是提升城市形象方面都急需提檔升級。 外圍商業(yè)圈 蘇北市場、南方批發(fā)城、淮揚裝飾城等組成。,商圈劃分及業(yè)態(tài)分布,part four,商業(yè)格局調(diào)研評估,淮安市市區(qū)商業(yè)街(區(qū))規(guī)劃布局一覽表,商業(yè)形態(tài)分析,part four,商業(yè)格局調(diào)研評估, 淮安市市區(qū)大型商業(yè)零售網(wǎng)點規(guī)劃布局一覽表,商業(yè)形態(tài)分析,part four,商業(yè)格局調(diào)研評估,注：專業(yè)店營業(yè)面積達到3000平方米以上確定為大型專業(yè)店。, 淮安市市區(qū)大型商業(yè)零售網(wǎng)點規(guī)劃布局一覽表,商業(yè)形態(tài)分析,part four,商業(yè)格局調(diào)研評估,商業(yè)形態(tài)分析,part four,商業(yè)格局調(diào)研評估, 淮安市市區(qū)商品交易市場現(xiàn)狀一覽表,商業(yè)形態(tài)分析,part four,商業(yè)格局調(diào)研評估,（接上表格）,淮安市市區(qū)大型商品交易市場規(guī)劃布局一覽表,商業(yè)形態(tài)分析,part four,商業(yè)格局調(diào)研評估,淮安市市區(qū)大型餐飲網(wǎng)點現(xiàn)狀一覽表,商業(yè)形態(tài)分析,part four,商業(yè)格局調(diào)研評估,商業(yè)形態(tài)分析,part four,商業(yè)格局調(diào)研評估,（接上表格）,低檔商業(yè)： 清河區(qū)：健康東路以北；電機路以西，淮海北路以東，人民路與上海東路。 清浦區(qū)：新民路，前進路，徐家湖路，解放路。 淮陰區(qū):北京東西路，北京北路至長江西路交匯處 根據(jù)市場調(diào)查，此類型商業(yè)，出租狀況較差，沿途有大量商鋪轉(zhuǎn)讓或出售，空置率高，生意狀況較差，人流量較少。,淮安商業(yè)經(jīng)營狀況,part four,商業(yè)格局調(diào)研評估,高檔商業(yè)： 新亞百貨、新時代超級購物中心、清江商場、金馬廣場等。 根據(jù)市場調(diào)查，此類商業(yè)出租狀況供不應求，市場出租率100%， 調(diào)查的4個商場，現(xiàn)在均無店面出租。,中檔商業(yè)： 清河區(qū)：淮海西路以南,至漕運路;淮海西路以西至電機路,淮海西路以北至大治路；淮海西路以東至承德路；樂園步行街。 清浦區(qū)：東大街，西大街，淮海南路至大慶路，解放東路于承德南路交匯處至輪埠路。 淮陰區(qū)：黃河廣場，農(nóng)工商超市，淮海北路與北京西路交匯處至長江東路與淮海北路交匯處，承德北路至長江東路交匯處。 根據(jù)市場調(diào)查,此類型商業(yè)出租狀況理想,出租率95%以上,商場空置率低,沿途較少有店面轉(zhuǎn)讓或出售,生意狀況良好,人流量大。,淮安商業(yè)物業(yè)價格水平,part four,商業(yè)格局調(diào)研評估,高檔商業(yè)： 清河區(qū)新亞百貨、金鷹百貨、新時代超級購物中心、清江商場等 出租價格6-15元/平米/天，周邊商鋪售價30000-55000元/平米,清河區(qū)新亞百貨,金鷹百貨,淮安商業(yè)物業(yè)價格水平,part four,商業(yè)格局調(diào)研評估,中檔商業(yè)： 清河區(qū):淮海西路以南,至漕運路；淮海西路以西至電機路,淮海西路以北至大治路；淮海西路以東至承德路 清浦區(qū): 東大街，西大街，淮海南路至大慶路，解放東路于承德南路交匯處至輪埠路 淮陰區(qū): 黃河廣場，農(nóng)工商超市，淮海北路與北京西路交匯處至長江東路與淮海北路交匯處，承德北路至長江東路交匯處 出租價格范圍為:1.55元/平米/天,黃河廣場,東大街,低檔商業(yè)： 清河區(qū):健康東路以北；電機路以西，淮海北路以東，匯通商城 清浦區(qū): 新民路，前進路，徐家福路 淮陰區(qū): 北京東西路，北京北路至長江西路交匯處 出租價格范圍為:0.81.6元/平米/天,淮安商業(yè)物業(yè)價格水平,part four,商業(yè)格局調(diào)研評估,匯通商城,1、淮海廣場商圈內(nèi)主要街道店面租金水平（單位：元）,2、樂園步行街 樂園街，坐落在市中心淮海廣場，位于淮海北路、豐登路、工農(nóng)路黃金三角地。擁有270多間店。 商鋪面寬3-4米，進深8-10米。主力面積40平米左右。租金在6-8元/平方米/天左右。,典型商鋪租售價格情況,part four,商業(yè)格局調(diào)研評估,3、匯通市場群 匯通市場是目前蘇北地區(qū)最大的批發(fā)市場。目前，已形成了一個以匯通市場為龍頭，以布匹市場、家電市場、五金市場為主體的匯通市場群。 租金水平列表（抽樣）,典型商鋪租售價格情況,part four,商業(yè)格局調(diào)研評估,4、東、西大街商業(yè)街 東西大街為老商業(yè)街，商鋪林立，西大街共有商鋪約180家，經(jīng)營品種較多，商街配套較齊全，東大街約有在營商鋪90家，主要經(jīng)營服飾、鞋、床上用品等。 東西大街點評 從商品檔次看：普遍檔次低，西大街檔次比東大街高； 從消費者層次看：工薪階層，一般市民； 從經(jīng)營品種看：最多的就是服裝與鞋類，店鋪多，東大街的經(jīng)營品種范圍較窄； 從租金水平看：每平方米每天租金基本上在1.53.5元之間，為淮安市中等水平，東大街租金水平由臨淮海南路向東遞減； 從經(jīng)營狀態(tài)看：目前經(jīng)營狀況一般，普遍感到生意難做，有經(jīng)營上的壓力，因此從這個角度講，商鋪的升值潛力可能會因供量的增加而沖談，價格提升已經(jīng)陷入困境，缺乏商業(yè)業(yè)績的持續(xù)增長支撐。,典型商鋪租售價格情況,part four,商業(yè)格局調(diào)研評估,從以上的調(diào)查數(shù)據(jù)我們基本看出：,租金結(jié)論,part four,商業(yè)格局調(diào)研評估,c) 每平方每天2元左右者，主要是一般市場一樓及較中心地段商場2樓及以上；,b) 每平方每天6元左右者，主要是中心商業(yè)區(qū)里專業(yè)市場內(nèi)及地段位置相對還可以的沿街店面；,a) 每平方每天10元左右及以上，主要是主商業(yè)街道的沿街店面,商鋪租金價格可以分為以下三個范圍檔次,30000 50000元/平方米；,8000元 15000元左右/平方,5000元左右/平方,但淮安商業(yè)和沿海地區(qū)相比，比較落后，租金水平不高。晚上一般在20:30左右關門，隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，將會有較大的發(fā)展空間。商業(yè)營業(yè)物業(yè)的開發(fā)、供應過量，有些地段出現(xiàn)滯銷，特色主題商業(yè)的開發(fā)有發(fā)展空間和潛力。投資回報率較低，投資積極性不高，購買后自用者居多。 特點如下： 1、淮安市工業(yè)經(jīng)濟水平保持良好的發(fā)展態(tài)勢，財政收入、居民收入、人均收入和消費性支出持續(xù)高速增長，為淮安市商業(yè)繁榮發(fā)展奠定了穩(wěn)固的基礎。 2、零售市場發(fā)展速度較快，業(yè)態(tài)完備，隨著金鷹、新亞購物中心的建立，更加奠定以淮海路為主線的核心商圈地位； 3、專業(yè)市場發(fā)展水平整體不發(fā)達，處于剛起步階段，沒有規(guī)模與品牌效應，與淮安市整體經(jīng)濟水平不一致，高端消費逐步流向蘇南及其他周邊市場，專業(yè)市場缺乏引導和整合，急需高規(guī)格硬件市場來整合。 4、家居、建材、汽車、汽車配件、汽車快修仍處于初級交易階段，客戶流失現(xiàn)象嚴重，現(xiàn)有專業(yè)市場基礎薄弱，缺少產(chǎn)業(yè)支撐和規(guī)模競爭優(yōu)勢，無法演變成區(qū)域性交易市場。,淮安商業(yè)格局小結(jié) 商業(yè)格局的困境與機遇,part four,商業(yè)格局調(diào)研評估,總體來說，淮安市的商業(yè)市場和地區(qū)發(fā)展速度的水平基本接近；隨著近幾年的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，淮安市的商業(yè)發(fā)展十分迅速；零售物業(yè)更加成熟發(fā)達，業(yè)態(tài)更加豐富多彩，專業(yè)市場提檔升級步伐加快。,當前商業(yè)格局的困境與機遇,淮安商業(yè)格局小結(jié) 商業(yè)格局的困境與機遇,part four,商業(yè)格局調(diào)研評估,淮安市在“十一五”規(guī)劃中將繼續(xù)圍繞現(xiàn)代化中等城市建設，大力實施“東擴南連”發(fā)展戰(zhàn)略，不斷完善城市功能、豐富城市內(nèi)涵、提升城市品位，全面推進城市現(xiàn)代化步伐。,淮安市商業(yè)物業(yè)從數(shù)量看，經(jīng)營業(yè)態(tài)種類齊全，數(shù)量較多，但都停留在較低層次經(jīng)營管理水平， 缺少商業(yè)規(guī)劃及良好經(jīng)營、購物環(huán)境，商業(yè)形象有待提升，管理水平有待提高。作為一種城市商業(yè)文化的專門商業(yè)步行街商業(yè)形態(tài)還沒有形成。 淮安市商業(yè)市場經(jīng)過十多年的發(fā)展，無論是市中心的百貨及其它業(yè)態(tài)市場還是專業(yè)商業(yè)市場都發(fā)展十分迅速，整體商業(yè)市場表現(xiàn)為多業(yè)態(tài)，現(xiàn)有市場主要以建材、百貨零售、小商品為主，但大多結(jié)構(gòu)不合理，與城市經(jīng)濟發(fā)展水平不相稱。缺乏專業(yè)規(guī)劃、定位模糊、理念落后，經(jīng)營上很難達到多層次、專業(yè)化、特色化滿足市場需求，商業(yè)的總體格局過于集中，與城市經(jīng)濟發(fā)展水平不相稱。,淮安市商業(yè)總體規(guī)劃目標,近期（到2010年）基本形成布局合理、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、管理規(guī)范、服務優(yōu)質(zhì)、人才齊備的商貿(mào)服務業(yè)體系框架，推進商業(yè)現(xiàn)代化建設進程,將淮安市建設成為聯(lián)系蘇南,輻射蘇北的區(qū)域商貿(mào)中心。 遠期（到2020年）基本實現(xiàn)商業(yè)現(xiàn)代化，使淮安市成為聯(lián)系長三角,輻射淮海經(jīng)濟區(qū)的商貿(mào)中心。 近期（到2010年）全市社會消費品零售總額達到300億元,其中市區(qū)達到200億元，連鎖商業(yè)實現(xiàn)的社會消費品零售總額所占比重達到35%，以電子商務形式實現(xiàn)的社會消費品零售總額所占比重超過3%；市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點營業(yè)面積達到100萬平方米左右，基本達到人均擁有1.0平方米；現(xiàn)有50%以上的食雜店被超市、便利店取代，多數(shù)傳統(tǒng)百貨店通過引進專業(yè)店、專賣店等新型業(yè)態(tài)進行改造；加快對農(nóng)貿(mào)市場的升級改造，促進生鮮加強型超市的發(fā)展。 遠期（到2020年）全市社會消費品零售總額達到800億元，其中市區(qū)達到500億元，連鎖商業(yè)實現(xiàn)的社會消費品零售總額所占比重達到65%以上，以電子商務形式實現(xiàn)的社會消費品零售總額所占比重達到10%以上；市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點營業(yè)面積達到150萬平方米左右，達到人均擁有1.2平方米以上；商業(yè)中心區(qū)內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場基本被生鮮加強型超市取代,淮安市商業(yè)規(guī)劃,part five,商貿(mào)業(yè)發(fā)展政策導向,淮安市商業(yè)總量發(fā)展目標,近期（到2010年） 市級商業(yè)中心商業(yè)網(wǎng)點營業(yè)面積達到25萬平方米以上，區(qū)域商業(yè)中心商業(yè)網(wǎng)點營業(yè)面積達到3萬平方米以上。 社區(qū)商業(yè)初步實現(xiàn)步行10分鐘，可基本滿足社區(qū)居民購物、餐飲、修理、家政服務等基本生活需求。 每個重點中心鎮(zhèn)基本商業(yè)網(wǎng)點面積達1萬平方米以上，一般鎮(zhèn)基本商業(yè)網(wǎng)點面積達5000平方米以上。 符合標準的商業(yè)街達到15條，其中，規(guī)劃新建6條，調(diào)整、改造5條。 大型商業(yè)零售網(wǎng)點達到20處，其中，規(guī)劃新建10處。大型商業(yè)零售網(wǎng)點營業(yè)面積達到40萬平方米以上，達到人均擁有0.4平方米。大型餐飲企 業(yè)（營業(yè)面積1000平方米以上）達到40處。 各類大型商品交易市場（面積3000m2，不含農(nóng)貿(mào)市場）總數(shù)達到22個。其中，農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場（群）達到3處，其中規(guī)劃新建2處；生產(chǎn)資料批發(fā)市場（群）達到4處，其中規(guī)劃新建3處，其他商品交易市場（群）達到15處，其中規(guī)劃新建7處 形成“一個物流園區(qū)、多個物流中心”的物流體系格局。,淮安市商業(yè)具體發(fā)展目標,part five,商貿(mào)業(yè)發(fā)展政策導向,遠期（到2020年） 市級商業(yè)中心商業(yè)網(wǎng)點營業(yè)面積達到40萬平方米以上，區(qū)域商業(yè)中心商業(yè)網(wǎng)點營業(yè)面積達到5萬平方米以上。 大部分社區(qū)實現(xiàn)步行5分鐘，可基本滿足社區(qū)居民購物、餐飲、修理、家政服務等基本生活需求，提供較為完善的社區(qū)商業(yè)服務 每個重點中心鎮(zhèn)基本商業(yè)網(wǎng)點面積達2萬平方米以上，一般鎮(zhèn)基本商業(yè)網(wǎng)點面積達1萬平方米以上。 根據(jù)城市建設和商業(yè)網(wǎng)點的發(fā)展，培育若干新的商業(yè)街（區(qū)）。把已有的商業(yè)街（區(qū)）建成文化內(nèi)涵深刻、特色突出、商流豐盈、業(yè)態(tài)清晰、業(yè)種結(jié)構(gòu)合理、服務優(yōu)質(zhì)、游樂休憩設施齊全的一流商業(yè)街（區(qū)）。 大型商業(yè)零售網(wǎng)點達到34處，其中，規(guī)劃新建14處。大型商業(yè)零售網(wǎng)點營業(yè)面積接近60萬平方米，達到人均擁有0.5平方米。大型餐飲企業(yè)（營業(yè)面積1000平方米以上）達到50處，形成2-3家大型集團化連鎖餐飲企業(yè)。 各類商品交易市場（不含農(nóng)貿(mào)市場）達到26處，其中規(guī)劃新建4處。 淮安市成為連接南北的物流結(jié)點城市和江蘇省的物流樞紐城市。,淮安市商業(yè)具體發(fā)展目標,part five,商貿(mào)業(yè)發(fā)展政策導向,就淮安市中心三區(qū)清河區(qū)、清浦區(qū)、開發(fā)區(qū)而言，未來幾年的發(fā)展趨勢可分為以下幾部分： 1）清河區(qū)商業(yè)中心，該區(qū)處于淮安市的中心區(qū)域，南臨里運河，東依水渡口，是淮安市最重要、最核心的黃金地段，集中了全市大部分的市級商業(yè)服務設施。此城市正中心將成為淮安市商業(yè)的重中之重。 2）水渡口商業(yè)中心，該區(qū)位于淮安市區(qū)東部，北靠古黃河，東接經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，南臨里運河，西接老城區(qū)，處于“中心城市”的中心區(qū)位 3）而開發(fā)區(qū)將以缽池山公園作為輻射中心，開發(fā)大批的高尚住宅群；水渡口建成后將和開發(fā)區(qū)一起成為繼清河區(qū)商業(yè)中心之后的又一城市cbd區(qū)即 淮安城市副中心。,中心城區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢,part five,綜合來講淮安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)在未來的發(fā)展中將會是一個適宜居住的成熟生活圈。,補充：淮陰區(qū)商業(yè)中心：,商貿(mào)業(yè)發(fā)展政策導向,part five,商貿(mào)業(yè)發(fā)展政策導向,限制、支持、鼓勵、大力發(fā)展之產(chǎn)業(yè),布局思路及分布特點,part six,專業(yè)市場網(wǎng)點規(guī)劃布局,淮安中心城區(qū)市場體系/商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃布局及分析圖,淮陰區(qū)專業(yè)市場集群規(guī)劃,part six,專業(yè)市場網(wǎng)點規(guī)劃布局,專業(yè)市場網(wǎng)點規(guī)劃布局,規(guī)劃區(qū)南至淮河路、北至寧淮高速、西至規(guī)劃韓侯路、東至沈陽路，規(guī)劃總用地12.65平方公里。 1、規(guī)劃目標及定位 1）市場發(fā)展目標 到2012年，市場營業(yè)面積150萬平方米左右，入駐商家8000戶，年交易額80億元，在長三角區(qū)域形成較大的知名度。到2020年市場營業(yè)面積超600萬平方米，交易額達600億元，成為全國知名產(chǎn)品交易市場。形成“南有義烏，北有臨沂，中有淮安”的一級批發(fā)市場格局。 2）市場發(fā)展定位 形成建材裝飾、汽摩、五金、工具、日化用品等市場集群，配套建設配載物流、展示、電子結(jié)算中心，力爭打造長三角北部規(guī)模最大、功能最全的商品批發(fā)中心。 2、空間布局結(jié)構(gòu) 規(guī)劃方案確定的空間布局結(jié)構(gòu)基本可歸結(jié)為“一心、兩軸、三帶、四片”。 一心：綜合市場片區(qū)服務中心，位于香港路、緯三路、北京北路、嫩江路圍合的區(qū)域內(nèi)；主要是為整體市場片區(qū)提供行政及商務辦公、商業(yè)金融服務、賓館、會展等； 兩軸：沿北京北路和緯三路兩條市場發(fā)展軸； 三帶：沿高速景觀防護帶、沿鐵路景觀防護帶、沿河景觀塑造帶； 四片：以市場、居住、物流、產(chǎn)業(yè)為主的四個功能片。,淮陰區(qū)專業(yè)市場集群規(guī)劃,別人在做什么,開發(fā)區(qū)要什么,我們有什么,我們?nèi)笔裁?消費者要什么,經(jīng)營者要什么,政府在做什么,開發(fā)區(qū) 要什么,據(jù)了解，2009年，淮安市財政收入突破200億，達到213.5億元；全社會固定資產(chǎn)投資突破1000億元，達到1100億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15646元，主要經(jīng)濟指標增幅30%以上，增幅位居全省前列。2009年，淮安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)實現(xiàn)財政收入完成27.18億元，一般預算收入14.19億元；累計完成全社會固定資產(chǎn)投資152.36億元，主要指標在全省131個開發(fā)區(qū)中增幅進入前10位，實際利用外資名列蘇北第一。同時，淮安產(chǎn)業(yè)集聚逐步形成，近年來，該地在世界500強招商和央企招商方面取得了重大突破。目前開發(fā)區(qū)已有日韓、港臺、歐美等20多個國家和地區(qū)的客商在區(qū)內(nèi)投資興業(yè)，累計進區(qū)企業(yè)2753家，外資企業(yè)256家，建成了以富士康淮安科技城為代表的港臺企業(yè)、以韓泰輪胎為代表的日韓企業(yè)、以安特汽車為代表的歐美中小企業(yè)和以美的威靈電機為代表的民營企子、機械等支柱產(chǎn)業(yè)。,開發(fā)區(qū)居民收入分析（2010年上半年）,part seven,開發(fā)區(qū)市場專項研究,今年開發(fā)區(qū)預計實現(xiàn)gdp106億元，同比增長40%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17430元，農(nóng)民人均純收入8400元，分別增長16.2%和11%。,城鎮(zhèn)消費品市場持繼看好。近年來，我區(qū)東、西大街及人民南路是商業(yè)一條街，隨著居民收入的提高，消費理念的改變。它們的經(jīng)營模式不斷調(diào)整升級，由原來經(jīng)營中低檔商品逐漸升級中高檔商品。華城電子市場、財富廣場經(jīng)營家電、電子及文化娛樂類商品品種越來越齊全，生意越來越紅火。從今年二月份以來，“家電下鄉(xiāng)，財政補貼”、“以舊換新”政策，這項支農(nóng)惠農(nóng)的政策在增強農(nóng)民消費能力的同時，也充分激活農(nóng)民消費，帶動了消費品市場。 零售業(yè)是社會消費增長的領跑力量。上半年全區(qū)零售業(yè)實現(xiàn)社會消費品銷售總額146341萬元，同比增長19.1%。零售業(yè)限上企業(yè)月銷售在佰萬以上的有：天頤醫(yī)藥連鎖、郵緣汽車、金榜汽車、時代超市等。 消費層次明顯提高。居民消費結(jié)構(gòu)從購置生活必需品階段，逐步向發(fā)展型和享受型消費階段發(fā)展，用于住房、交通、文娛等方面的消費迅速增長。汽車、住房消費繼續(xù)保持一定熱度。,開發(fā)區(qū)區(qū)居民消費分析（2010年上半年）,part seven,開發(fā)區(qū)市場專項研究,消費市場存在的問題：,市場機會點,part seven,開發(fā)區(qū)市場專項研究,限額以上企業(yè)數(shù)量少，整體規(guī)模小，占社會消費品零售總額比重偏低。 農(nóng)村消費市場要加快步伐開拓。 雖然開發(fā)區(qū)城鄉(xiāng)消費市場差距較大，但從今年的消費傾向可以看出， 農(nóng)村居民的消費傾向逐月上升，且高于城鎮(zhèn)居民，由此可見，農(nóng)村居民的消費潛力還沒有得到挖掘， 農(nóng)村消費市場的廣闊天地還未打開。,所以，開發(fā)區(qū)下一步方向會是繼續(xù)重視商業(yè)現(xiàn)代流通體系建設，引導現(xiàn)有零售市場的商業(yè)功能開發(fā)， 提升其現(xiàn)代化水平，方便群眾集中消費。 2、推進大型購物中心和大賣場整合與建設，方便和滿足居民消費。 3、推進城鄉(xiāng)社區(qū)連鎖超市、便利店等的規(guī)范化建設，從政策體制上為連鎖物流配送等現(xiàn)代業(yè)態(tài)的發(fā)展 創(chuàng)造更好的發(fā)展環(huán)境。,消費市場機會點：,開發(fā)區(qū)要什么,別人在做什么,我們有什么,我們?nèi)笔裁?消費者要什么,經(jīng)營者要什么,政府在做什么,別人在 做什么,案例列表,典型專業(yè)市場項目研究,分區(qū)域?qū)I(yè)市場調(diào)研項目列表（后附） 淮陰區(qū)/清河區(qū)/清浦區(qū)/楚州區(qū)/開發(fā)區(qū),案例分析,典型專業(yè)市場項目研究,產(chǎn)品設計,規(guī)劃定位,基本情況,開發(fā)商：淮安市創(chuàng)達義烏商貿(mào)城開發(fā)有限公司 地址：淮陰珠江路和香港路交匯處 規(guī)模：用地面積200畝；總建筑面積30萬平米一期12萬；總投資 12 億元；經(jīng)營戶數(shù)4000 戶,租售模式,租售并舉,租金售價,1/租金：未定 2/售價：單價 均價12500元/，總價 30-100萬元/套,回報策略,1/產(chǎn)品組合：獨立商鋪、辦公樓 商業(yè)樓層數(shù)：4層 層高：4樓4.8米、5.1米 4/面積段：外街30-70，內(nèi)街15-25， 5/面寬：3米 6/進深：不等,1/返租策略：前三年6%7%8%簽約一次性抵充房款返還，后續(xù)年份未確定,項目進度,1/開盤時間：未定 2/銷售率：浙江內(nèi)定1000組 ，淮安本地未開始。 3/招商率：未知。 4/交付時間：未定 5/開業(yè)時間：2011年底試營業(yè)， 6/工程進度：2010年11月20日開工,成為淮安乃至蘇北地區(qū)著名的經(jīng)商創(chuàng)業(yè)、旅游購物、休閑娛樂、,辦公居家等綜合性的大型現(xiàn)代化商業(yè)中心,重點個案淮安義烏商貿(mào)城,案例分析,典型專業(yè)市場項目研究,重點個案禧徠樂國際商貿(mào)城,產(chǎn)品設計,規(guī)劃定位,基本情況,開發(fā)商：淮安禧徠樂投資發(fā)展有限公司 地址：淮安市枚皋路8號 規(guī)模：用地面積 12.3萬 ；總建筑面積 36萬；總投資3.6 億元；,租售模式,租售并列,租金售價,1/租金：未定 2/售價：單價 均價8500元/，總價 20-30萬元/套,回報策略,1/產(chǎn)品組合：獨立商鋪 2/商業(yè)樓層數(shù) ：4層 3/層高：5米 4/面積段：25-30 平方米 5/面寬： 4米 6/進深：6米,1/返租策略：前五年返還40%,項目進度,1/開盤時間：2010年12月28日 2/銷售率：不詳 3/招商率：未定 4/交付時間：2011年8月 5/開業(yè)時間：未定 6/工程進度：剛開始建設,由商貿(mào)城、商業(yè)休閑廣場、星際商務酒店、住宅配套等四部份構(gòu)成，集交易、采購展,示、倉儲、會展、電子商務、商會交流、金融服務、休閑餐飲為一體。,案例列表,典型專業(yè)市場項目研究,重點個案恒豐義烏城,產(chǎn)品設計,規(guī)劃定位,基本情況,開發(fā)商：淮安恒豐置業(yè)有限公司 地址：淮安市楚州區(qū)華西路新車站東側(cè) 規(guī)模：用地面積 220畝；總建筑面積 20萬；總投資 10 億元；,租售模式,以租帶售,租金售價,1/租金：未定 2/售價：未定,回報策略,1/產(chǎn)品組合：獨立商鋪 酒店 2/商業(yè)樓層數(shù)： 3/層高：1樓5.4米 4/面積段：30-40 5/面寬：3.6米。 6/進深：6米,1/返租策略： 未定,項目進度,1/開盤時間：2011年4-5月(今年12月26日開始預約) 2/銷售率：未定 3/交付時間：2012年初 4/開業(yè)時間：2011年底 5/工程進度：2010年12月開工,集產(chǎn)品開發(fā)、展示貿(mào)易、倉儲物流、網(wǎng)上交易、商務辦公、酒店餐飲、休閑娛樂、 精品居住八項功能為一體。,案例列表,典型專業(yè)市場項目研究,重點個案博得五金建材家居廣場,產(chǎn)品設計,規(guī)劃定位,基本情況,開發(fā)商：江蘇博德置業(yè)有限公司 地址：深圳東路1號 規(guī)模：用地面積190（總310）畝；總建筑面積 20萬；總投資 5億元；經(jīng)營戶數(shù)1000戶,租售模式,租售并舉,租金售價,1/租金： 32元/月 2/售價：單價均價 7000 元/，總價60-70萬元/套,回報策略,1/產(chǎn)品組合：獨立商鋪 2/商業(yè)樓層數(shù)：三層 3/層高：1樓3.9米/2樓3.6米/三樓3.3米.4/面積段：72 ,108 5/面寬：4.2米 6/進深：8.2米,1/返租策略：前三年一次返24% 2/回購策略：無,項目進度,1/開盤時間：2009.11.25 2/銷售率：90% 3/招商率90% 4/交付時間：2010.11.20 5/開業(yè)時間：2010年9月25日 6/工程進度：竣工,項目定位為一站式五金建材家居博覽采購中心，集商品交易、品牌展示、倉儲配套、 物流配送、商務辦公、金融擔保為一體，項目建成后將成為長三角北部區(qū)域規(guī)模最大、 品類最全、檔次最高的現(xiàn)代化、專業(yè)化五金建材家居專業(yè)市場,案例列表,典型專業(yè)市場項目研究,重點個案大長江國際家居廣場,產(chǎn)品設計,規(guī)劃定位,基本情況,開發(fā)商：淮安大長江置業(yè)有限公司 地址：淮安市深圳東路與廣州路交匯處 規(guī)模：用地面積 129 畝；總建筑面積15萬 ；總投資6 億元；經(jīng)營戶數(shù)735戶,租售模式,售、租,租金售價,1/租金：1樓30,2樓28, 3樓25元/月 2/售價;一樓7000-8000二樓4000-5000三樓3000-4000元/，總價 一樓40-50二樓17-18萬三樓11-12萬元/套,回報策略,1/產(chǎn)品組合：獨立商鋪 2/商業(yè)樓層數(shù):三層 3/層高：1樓4.2/2樓3.9/3樓3.6米. 4/面積段：40/60 5/面寬：4.2米 6/進深：8.6米,1/返租策略;前三年一次性返24% ,4-5年各不低于8% . 2/回購策略：無,項目進度,1/開盤時間：2010年11月2日 2/銷售率：60% 3/招商率：60% 4/交付時間：2011年10月 5/開業(yè)時間：2011.6試營業(yè),11月正式開業(yè) 6/工程進度：建到三層,作為中國第二，華東第一大家具批發(fā)市場-蘇州蠡口家具形成戰(zhàn)略聯(lián)盟。打造蘇北家居,產(chǎn)業(yè)集散地,集家具家飾、家紡布藝、精品家裝、企業(yè)獨棟等于一體的家居mall,案例列表,典型專業(yè)市場項目研究,重點個案居然之家-歐蓓莎,產(chǎn)品設計,規(guī)劃定位,基本情況,租售模式,帶租約銷售,租金售價,1/租金： 總房款的4-5年8%6-8年9%9-10年10%11-20年80% 2/售價：單價 13000-28000 元/，總價40萬-140萬 元/套,回報策略,1/產(chǎn)品組合：商鋪、酒店、辦公 2/商業(yè)樓層數(shù)：4層、12層 4/面積段：30-50 5/面寬：4米5米 6/進深：7米、8米、10米,1/返租策略：前三年一次性返24%,項目進度,1/開盤時間：不開盤銷售 2/銷售率： 70% 3/招商率：90% 4/交付時間：2011.9 5/開業(yè)時間：2011.10.1日 6/工程進度：年底竣工。,一座集購物、辦公、酒店為一體的國際化家居購物中心,開發(fā)商：江蘇歐蓓莎置業(yè)有限公司 地址：淮陰區(qū)香港路東與珠江路北交叉口 規(guī)模：用地面積60畝；總建筑面積 12萬 ；經(jīng)營戶數(shù)2000戶,案例列表,典型專業(yè)市場項目研究,1、淮安仕泰隆國際工業(yè)博覽城,產(chǎn)品設計,規(guī)劃定位,基本情況,開發(fā)商：淮安仕泰隆置業(yè)有限公司 地址：江蘇淮安市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)迎賓大道43號 規(guī)模：用地面積 9萬；總建筑面積15萬 ；總投資5億元；經(jīng)營戶數(shù)600戶,租售模式,以租帶售,租金售價,1/租金： 自租 2/售價：單價一樓10000元均價8000元/，總價100-200元/套（1帶2層售）,回報策略,1/產(chǎn)品組合：沿街商鋪酒店式公寓2/商業(yè)樓層數(shù)：外街4層內(nèi)街2層 3/層高：1樓5.2米。2樓3.9米。4/面積段：100-200 5/面寬：4米6米8米 6/進深：15米,1/返租策略：無 2/回購策略：無,項目進度,1/開盤時間：2010.11.28 2/交付時間：2011年6月 3/開業(yè)時間：未定 6/工程進度：在建,集商鋪、辦公、倉儲、物流、住宿為一體，2期以全新的理念和完善的服務業(yè)態(tài)為市場發(fā)展提供與之相配套的高檔辦公、會議、餐飲、娛樂、休閑等多元化的商務環(huán)境。,案例列表,典型專業(yè)市場項目研究,2、百富汽車汽配交易市場,產(chǎn)品設計,規(guī)劃定位,基本情況,開發(fā)商：淮安市汽車汽配交易市場有限公司 地址：淮安市清河新區(qū)水渡口大道119號 規(guī)模：用地面積70畝；總建筑面積6萬；總投資 1.5億元；經(jīng)營戶數(shù)100戶,租售模式,只租不售,租金售價,1/租金：15-35 元/月,回報策略,1/產(chǎn)品組合：獨立商鋪 商業(yè)樓層數(shù)：兩層 3/層高：5米 4/面積段：90-160 ,1/招商策略：兩年免租,項目進度,1/招商率：100% 2/開業(yè)時間：2009年6月,打造淮安市服務功能最全、市場業(yè)態(tài)最新、集聚效應最強、輻射半徑最大、帶動性,和示范作用最明顯的綜合汽配交易中心。,案例列表,典型專業(yè)市場項目研究,3、元和鋼材市場,產(chǎn)品設計,規(guī)劃定位,基本情況,租售模式,只租不售,租金售價,1/租金：30元/月,回報策略,1/產(chǎn)品組合： 2/商業(yè)樓層數(shù)：4層 3/層高：5米 4/面積段：100-200平米 5/面寬：4米 6/進深：12米,1/租售策略： 2/回購策略：,項目進度,1/招商率：90% 2/開業(yè)時間：2009年7月8日,是集鋼材銷售、加工、配送、電子交易、信息處理為一體的綜合性市場,地址：清河新區(qū)淮通物流園內(nèi)深圳東路2號 規(guī)模：用地面積 300畝；經(jīng)營戶數(shù)150 戶,案例列表,典型專業(yè)市場項目研究,4、淮安紅星美凱龍,產(chǎn)品設計,規(guī)劃定位,基本情況,開發(fā)商：淮安中宏置業(yè)有限公司 地址：淮安水渡口大道111號 規(guī)模：用地面積 99.07畝；總建筑面積 20萬一期8萬；總投資15 億元；經(jīng)營戶數(shù)1068戶,租售模式,租售并舉,租金售價,1/租金：45-50 元/月每年遞增10元/平米。 2/售價：單價8000-15000 元/，總價 30-90萬元/套,回報策略,1/產(chǎn)品組合：獨立商鋪 、寫字樓 2/商業(yè)樓層數(shù)：4層 3/層高：一層5.2米。2、3.4層5米。 4/面積段：20-60,1/返租策略：前三年一次性返24% 2/回購策略：無,項目進度,1/開盤時間：2010年1月1日 2/銷售率： 90% 3/招商率：100% 4/交付時間：2011年12月31日 5/開業(yè)時間：2010年8月28 日,集購物、休閑為一體的“一站式”大型家居購物廣場,案例列表,典型專業(yè)市場項目研究,5、淮安國際汽車城,產(chǎn)品設計,規(guī)劃定位,基本情況,開發(fā)商：淮安國際汽車城有限公司 地址：淮陰區(qū)香港路東側(cè)嫩江路南側(cè) 規(guī)模：用地面積 650畝；總建筑面積 6.4萬；總投資10.5 億元；經(jīng)營戶數(shù)544戶,租售模式,租、售,租金售價,1/租金：未定 2/售價：單價 均價4700元/，總價30萬元/套（1帶2層連售）,回報策略,1/產(chǎn)品組合：商用、寫字樓 2/商業(yè)樓層數(shù)：2層 3/層高：3.9米、3.6米。 4/面積段：65 5/面寬：4米 5/進深：8米,1/返租策略：前三年返18%，4、5年各保底7% 。,項目進度,1/開盤時間：2010.1.23 2/銷售率：50% 3/交付時間：2010.10.10 4/開業(yè)時間：2010.12,是蘇北地區(qū)專業(yè)化的汽車、摩托車、電動車、農(nóng)用車、工程車等的銷售， 零部件批發(fā)、零售等為一體的大型物流批發(fā)市場，,案例列表,典型專業(yè)市場項目研究,6、浩源汽車博覽城,產(chǎn)品設計,規(guī)劃定位,基本情況,開發(fā)商：淮安浩源車城開發(fā)有限公司 地址：水渡口大道（清河新區(qū)政府對面） 規(guī)模：用地面積92畝； 總建筑面積：8萬； 總投資 10億元；經(jīng)營戶數(shù)310 戶,租售模式,租、售,租金售價,1/租金：前兩年免租 2/售價：單價 4800元/，總價 25-32萬元/套（1帶2樓銷售）,回報策略,1/產(chǎn)品組合：商鋪、辦公 2/商業(yè)樓層數(shù)，五層及三層 3/層高：一樓4.9米2樓3米 4/面積段：48/64 面寬：4m 5/進深：6m8m,1/返租策略：前三年18%返還 。第4、5年按市場價返。,項目進度,1/開盤時間：2010年4月21日。 2/銷售率：90% 3/招商率：