2011千島湖別墅市場(chǎng)調(diào)研以及淳安土地市場(chǎng)情況127P.pptVIP

目錄,第一部分 千島湖別墅市場(chǎng)概況 第二部分 客戶分析 第三部分 個(gè)案分析 第四部分 2009-2011年住宅用地成交情況,第一部分 千島湖別墅市場(chǎng)概況,限購（禁購)上,貸款上,千島湖未采取禁購政策，也未限制外地人購房。,首套房：擁有千島湖本地戶口或者在千島湖本地社保交滿一年人群，首付30%。 二套房：擁有千島湖本地戶口，首付不得低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。外地人在千島湖購房，當(dāng)?shù)卣唠m未限制，但銀行方面停止放貸，需全額付款。 三套及三套以上：當(dāng)?shù)卣卟⑽聪拗瀑彿?，但銀行方面停止放貸，需全額付款。,千島湖目前的調(diào)控情況為：,政策,限購方面：目前千島湖不限制外地人購房，不限制購房套數(shù)。 貸款方面：外地人停止貸款，三套及三套以上停止貸款。,目前大杭州范圍內(nèi)的臨安、富陽、淳安、桐廬、建德等地，不在限購范圍之內(nèi)。 由于千島湖高端別墅基本為經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大的外地客戶，一般采用一次性付款的買房方式，因此目前的調(diào)控政策對(duì)千島湖高端別墅銷售影響不大。杭州等城市的限購政策恰恰給千島湖樓市提供了銷售機(jī)會(huì)。,限貸不限購，樓市受政策影響較小，周邊城市限購為千島湖提供機(jī)會(huì),千島湖別墅項(xiàng)目分布圖,翡翠島山水名墅,千島湖在售千萬元?jiǎng)e墅項(xiàng)目較少，集中分布在千島湖周邊，一般是湖景房。大山大水，位置絕佳。,千島湖在售千萬元?jiǎng)e墅項(xiàng)目列表,千島湖在售千萬元?jiǎng)e墅總量183套左右，目前存量約138套； 戶型面積一般在500800方，少量800方以上頂級(jí)別墅； 總價(jià)3000萬以上的頂級(jí)別墅數(shù)量較少，主要集中在本項(xiàng)目。,千島湖千萬元?jiǎng)e墅存量分析,1. 千島湖在售千萬元?jiǎng)e墅目前存量約138套； 2. 20092011年共成交住宅用地（去除商服）總面積約230萬平米；其中適合打造高端純別墅區(qū)的低容積率（容積率 0.385/0.3/0.25/0.1 ）住宅用地建筑面積約33萬方,（主要存量集中在深圳華聯(lián)進(jìn)賢灣項(xiàng)目）。按900方/套計(jì)算，預(yù)計(jì)未來將有366套高端別墅上市。土地成交詳情見第四部分 土地市場(chǎng) 3. 未來市場(chǎng)存量：目前存量138套已成交土地可推出量366套=504套,目前市場(chǎng)存量在138套左右； 結(jié)合目前市場(chǎng)存量和近兩年土地成交情況， 預(yù)計(jì)未來市場(chǎng)存量將在500套左右。,8,8,千島湖排屋、別墅項(xiàng)目總價(jià)分布,從總價(jià)段分布來看，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)集中在800-1500萬區(qū)間； 3000萬以上頂級(jí)別墅房源較少（玫瑰園和頂上別墅只有最大面積的一兩套），3500萬以上的房源目前僅有本項(xiàng)目有； 300萬以下房源較少。,本項(xiàng)目所在30004000萬區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)較弱，但不屬于主流市場(chǎng),競(jìng)爭(zhēng)集中區(qū)間,本區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)較弱,9,9,千島湖排屋、別墅項(xiàng)目面積段分布,別墅、排屋競(jìng)爭(zhēng)面積段集中在400-750方區(qū)間； 本項(xiàng)目所在面積段區(qū)間800900方存在一定競(jìng)爭(zhēng)（主要競(jìng)爭(zhēng)：天嶼、頂上），10001100方除本項(xiàng)目外，只有頂上別墅有少量房源，競(jìng)爭(zhēng)較小。 千島湖別墅排屋200方以下房源較少。,本項(xiàng)目800900方房源存在一定競(jìng)爭(zhēng)，9001100方房源競(jìng)爭(zhēng)較少，同樣不屬于主流市場(chǎng)面積段,100平米 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 1100,8001100方,600900方,400750方,400600方,5601050方,290600方,190500方,本項(xiàng)目,天嶼山頂度假別墅,金基觀島,濱江度假酒店別墅,頂上別墅,翡翠島山水名墅,千島湖玫瑰園,尚公館,107 153方,競(jìng)爭(zhēng)集中區(qū)間,本區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)較弱,千島湖在售千萬元?jiǎng)e墅品質(zhì)分析,千島湖在售千萬元?jiǎng)e墅一般都出自浙江的品牌開發(fā)商，項(xiàng)目容積率低，綠化率高。本項(xiàng)目在景觀設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)及物業(yè)管理等方面均處于頂級(jí)。,千島湖在售千萬元?jiǎng)e墅品質(zhì)分析,在售千萬元?jiǎng)e墅內(nèi)部配套有高檔會(huì)所、游艇碼頭、高爾夫球場(chǎng)及豪華酒店。并有大面積花園、地下室及私家泳池。 本項(xiàng)目戶戶贈(zèng)送游艇碼頭，是比較突出的特點(diǎn)。,精裝修標(biāo)準(zhǔn)及品牌,目前千島湖高端別墅精裝修項(xiàng)目較少，本項(xiàng)目精裝修標(biāo)準(zhǔn)最高。,華聯(lián)進(jìn)賢灣生態(tài)旅游綜合項(xiàng)目,項(xiàng)目總占地面積：約13.6平方公里 其中：陸地面積9.33平方公里 水域面積4.27平方公里,擁有完善的商務(wù)旅游和休閑度假配套設(shè)施，包括國際會(huì)展區(qū)、主題度假區(qū)、生態(tài)水公園、山地體育公園、佛禪文化園、山地小鎮(zhèn)、濱水小鎮(zhèn)、半島小鎮(zhèn)。,華聯(lián)進(jìn)賢灣生態(tài)旅游綜合項(xiàng)目總占地面積約13.6平米，集旅游、度假、居住、休閑為一體。是本項(xiàng)目未來重要的周邊配套。,山地小鎮(zhèn),濱水小鎮(zhèn),半島小鎮(zhèn),華聯(lián)進(jìn)賢灣生態(tài)旅游綜合項(xiàng)目住宅,住宅部分包括山地小鎮(zhèn)、濱水小鎮(zhèn)、半島小鎮(zhèn)，總建筑面積約45萬方。,由六大體系建立的旅游度假區(qū),未來形成完善的配套設(shè)施,主題酒店 會(huì)展中心 養(yǎng)生基地 溫泉spa 商務(wù)會(huì)所 佛禪文化園 直升飛機(jī)等特色交通 商業(yè)街 高爾夫練習(xí)場(chǎng),進(jìn)賢灣項(xiàng)目的配套完全可以成為本項(xiàng)目的配套補(bǔ)充,市場(chǎng)總結(jié),千島湖在售千萬元?jiǎng)e墅項(xiàng)目較少，集中分布在湖邊； 目前市場(chǎng)存量在138套左右；結(jié)合土地成交情況，預(yù)計(jì)未來市場(chǎng)存量將在500套左右； 市場(chǎng)別墅戶型面積一般在500800方，少量800方以上頂級(jí)別墅,本項(xiàng)目800900方房源存在一定競(jìng)爭(zhēng)，9001100方房源競(jìng)爭(zhēng)較少；屬于非主流市場(chǎng)概念； 總價(jià)3000萬以上的頂級(jí)別墅數(shù)量較少，競(jìng)爭(zhēng)較弱，存在一定市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn); 千萬元?jiǎng)e墅主要出自浙江的品牌開發(fā)商； 目前精裝修項(xiàng)目較少，本項(xiàng)目精裝修價(jià)格最高； 本項(xiàng)目在景觀設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)及物業(yè)管理、精裝修等方面均最佳。,關(guān)于配套方面的相關(guān)建議,從硬件方面來看，本項(xiàng)目一期產(chǎn)品已經(jīng)定型，大動(dòng)作改進(jìn)可能性很?。?從配套角度來看，本規(guī)模較小，同時(shí)項(xiàng)目臨近“華聯(lián)進(jìn)賢灣生態(tài)旅游區(qū)”，享有其6大體系的配套設(shè)施。本項(xiàng)目在配套上很難取得較大的突破的前提下不建議做過大的調(diào)整； 從服務(wù)角度來看，眾多項(xiàng)目采用酒店式管理，從軟件上來提升項(xiàng)目整體品位； 本項(xiàng)目已改換“私人別墅酒店”概念來提升服務(wù)。建議本項(xiàng)目在服務(wù)上取得突破，進(jìn)一步強(qiáng)化“服務(wù)”優(yōu)勢(shì)的主要特征；,硬件上借助進(jìn)賢灣項(xiàng)目、強(qiáng)化本項(xiàng)目服務(wù)特色概念,第二部分 客戶分析 千島湖項(xiàng)目客戶 杭州項(xiàng)目客戶,千島湖項(xiàng)目客戶,客群來源,核心客戶,重要客戶,偶得客戶,杭州的企業(yè)主、 大型企業(yè)高管,金華、永康、義烏 等周邊城市私營(yíng)業(yè)主,上海、溫州等長(zhǎng)三角 其它城市客戶、海外 客戶,核心客戶： 杭州的企業(yè)主、大型企業(yè)高管； 重要客戶： 來自周邊城市，特別是義烏、金華、永康等地； 偶得客戶： 上海、溫州等長(zhǎng)三角其它城市，少量海外客戶。,目前千島湖別墅客戶主要來自杭州；其次，也有很大一部分客戶來自義烏、金華等地； 上海、溫州等其它城市客戶較少。,自住,企業(yè)會(huì)所,投資,置業(yè)目的,占60,占2030,占10,自?。?別墅客戶主要目的為自住，一般用于全家度過春節(jié)等假期；占60左右； 企業(yè)會(huì)所： 企業(yè)買來用于商務(wù)接待、做會(huì)所等；占2030； 投資： 別墅項(xiàng)目投資客較少，只占10左右，一般為總價(jià)較低的房源。,目前千島湖別墅客戶置業(yè)主要用于自住，另有一部分作為企業(yè)會(huì)所，用于商務(wù)接待；投資客比重很小。,千島湖別墅客戶總結(jié),客戶來源：千島湖頂級(jí)別墅客戶主要來自杭州，另有部分來自周邊義烏、金華等城市；上海、溫州等長(zhǎng)三角其它城市及海外客戶目前較少。 置業(yè)目的：頂級(jí)別墅基本沒有投資客，多為自?。ǘ燃伲┘媸詹兀碛胁糠肿鳛槠髽I(yè)會(huì)所，用于商務(wù)接待等。而總價(jià)較低的排屋、別墅投資客比例較大。,第二部分 客戶分析 千島湖項(xiàng)目客戶 杭州項(xiàng)目客戶,青山湖板塊,西溪閑林板塊,小和山板塊,之江轉(zhuǎn)塘板塊,富陽銀湖板塊,良渚板塊,杭州別墅項(xiàng)目分布,杭州高端別墅主要分布在以下板塊： 良渚板塊 西溪閑林板塊 小和山板塊 之江板塊 富陽銀湖板塊 青山湖板塊 湘湖聞堰板塊,湘湖聞堰板塊,27,27,杭州各板塊別墅、排屋對(duì)比分析,28,杭州各板塊別墅、排屋對(duì)比分析,本項(xiàng)目總價(jià)不僅超越了千島湖板塊、而且超越杭州地區(qū)別墅市場(chǎng),杭州項(xiàng)目客戶分析,地域性較強(qiáng)，本地客戶自住為主,杭州別墅客戶總結(jié),客戶來源 杭州良渚、西溪閑林、之江等近郊區(qū)域高端別墅，客戶多為杭州本地企業(yè)主，一些頂級(jí)別墅有來自省內(nèi)其它城市的私營(yíng)業(yè)主； 青山湖因距離杭州較遠(yuǎn)，目前客戶多為杭州之外的外地客戶； 富陽銀湖及蕭山的湘湖別墅區(qū)客戶地域性較強(qiáng)，兩地企業(yè)主多。 置業(yè)目的 富陽、蕭山別墅一般都是本地客戶購買，自住為主； 其它區(qū)域一般以度假功能為主，企業(yè)購買兼具商務(wù)接待功能； 部分客戶購買近郊別墅作為第一居所； 隨著國家禁止別墅土地投放，投資客增多。,第三部分 個(gè)案分析 千島湖個(gè)案 杭州個(gè)案,千島湖濱江度假酒店別墅,基本資料,項(xiàng)目總體規(guī)劃,定位：打造長(zhǎng)三角地區(qū)最具規(guī)模檔次的度假酒店別墅 千島湖地區(qū)開發(fā)的唯一坐北朝南、靠山面水的地塊, 呈半島形狀。 總體規(guī)劃：98套別墅、排屋（6萬方）超五星酒店（6萬方） 排屋別墅： 酒店（2011年6月左右開業(yè)）：,建筑面積：近6萬平方米，客房數(shù)：300多間。 設(shè)施：標(biāo)準(zhǔn)游泳池、花園餐廳、中西咖啡廳、水療、會(huì)議中心、豪華游艇俱樂部等。 特設(shè)總統(tǒng)樓，具備接待總統(tǒng)及隨行人員的能力。 配套酒店專享游艇碼頭。,建筑設(shè)計(jì)： 以美式山地度假為原本，東南亞建筑風(fēng)格。 突出1.2米的寬屋檐的度假別墅元素； 立面設(shè)計(jì)以白色抹灰立面與底部石材結(jié)合，落地窗和大露臺(tái)結(jié)合，滿足觀景需要，注重室內(nèi)空間與戶外景觀的交流。最大化。,建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì),景觀設(shè)計(jì)： 以湖山島嶼為景觀主體背景，別墅花園庭院融入整體環(huán)境中。依托地勢(shì)、取景自然、保護(hù)原生態(tài)。 私家庭院：精裝修，設(shè)置疊水泳池、綠籬圍墻、熱帶植物。,戶型,獨(dú)棟b戶型五室三廳一廚五衛(wèi)一保姆房雙車庫 約440,戶型特色：車庫、保姆房、洗衣房形成集中的工作區(qū)域，與主人生活區(qū)分開。 客廳、餐廳與大平臺(tái)相連，餐廳多面采光，與廚房相連。主臥套房連接露臺(tái)，主衛(wèi) 朝南，生活舒適。 關(guān)注公共空間的設(shè)計(jì)，大尺度客廳、露臺(tái)、陽光餐廳等，最大化融入戶外景觀，凸顯度 假生活品質(zhì)。,戶型,獨(dú)棟 d戶型 五室三廳六衛(wèi)兩廚房一保姆房雙車庫一游泳池 約750方,戶型,獨(dú)棟c戶型 五室三廳八衛(wèi)兩廚房?jī)杀Ｄ贩侩p車庫一游泳池 約745方,銷售情況,目前項(xiàng)目處于尾房銷售階段，剩余10多套獨(dú)棟別墅未售。,一期 已交付,二期未售房源主要位于項(xiàng)目西面，共10多套,二期,項(xiàng)目客戶定位：資產(chǎn)過億的富商。 實(shí)際客戶 來源：主要來自浙江，其中杭州客戶約占60%、其它客戶來自金華（約10%）、紹興（約5%）、義烏（約15%） 置業(yè)目的：以自住（度假）為主，約占60；企業(yè)會(huì)所：30；投資：10,客戶來源地構(gòu)成,置業(yè)目的構(gòu)成,40,客戶情況,天嶼-千島湖山頂度假別墅,基本資料,項(xiàng)目規(guī)劃、銷售及客戶,項(xiàng)目規(guī)劃 80多幢別墅五星級(jí)度假酒店，每戶享8002000平方米私家泳池花園。 為業(yè)主6.2萬平方米專屬島嶼、游艇碼頭、3千米專屬盤山道路及3個(gè)半山觀景平臺(tái)等配套。,銷售情況： 一期推出29套左右房源，目前銷售了一半左右。,特色： 地理位置：山際線于標(biāo)高235-310米之間起伏，向西、北和西南三個(gè)方向皆可俯瞰千島湖湖景 規(guī)劃保留一萬畝原生松樹林隔離山下的城市和山頂別墅區(qū)，開辟一條3公里的環(huán)山專屬山道連通別墅區(qū)，保證交通便利和居住私密性。 缺點(diǎn)：別墅區(qū)密度較大，單體別墅的私密性不夠。,建筑風(fēng)格：新地中海建筑風(fēng)格，融合摩爾風(fēng)格、托斯卡納風(fēng)格與安達(dá)盧西亞風(fēng)格 富于異國情調(diào)，恰當(dāng)引入亞熱帶地區(qū)的陽光，比如增大窗戶尺度，設(shè)置觀景廊等。 立面：涂料、石材、砂巖組合。屋頂：陶瓦。 建筑造型：休閑奢侈感，對(duì)稱、帶四坡斜屋頂?shù)墓靶沃魅肟?，立柱或壁柱裝飾強(qiáng)調(diào)尊貴感。,建筑設(shè)計(jì),44,裝修情況,配套：五星級(jí)spa酒店、6.2萬方專屬島嶼設(shè)置有戶外大型party會(huì)場(chǎng)、專業(yè)級(jí)游艇碼頭和輕松的釣魚、燒烤、沙灘排球等多項(xiàng)活動(dòng)專區(qū)。 科技智能化：美國霍尼韋爾（honeywell）和瑞士公司abb，打造家居智能控制系統(tǒng) 法國lafarge公司定制“會(huì)呼吸的”節(jié)能屋面瓦 美國mammoth地源熱泵式中央空調(diào) 瑞典terraco的外墻保溫 美國honeywell智能系統(tǒng) 裝修標(biāo)準(zhǔn)：（500萬/套） 庭院門：美國plaza door型材、door in motion的遙控設(shè)備 泳池設(shè)備：西班牙的astralpool 門窗：美國andersen公司全套進(jìn)口門窗 石材：埃及的珍珠米黃、意大利的古木紋、西班牙的翡翠米綠等16種之多 櫥柜：德國的zeyko和siematic 潔具：美國的kohler和kallista,建筑面積：約696.24平方米（不含地下層） 戶型特色：室內(nèi)呈對(duì)稱式布局，動(dòng)靜分區(qū)。 主要功能空間朝向最佳景觀，大尺度的戶外連廊，可欣賞到戶外更多景觀。 套房式設(shè)計(jì)，符合度假別墅功能要求。,戶型,戶外連廊,戶外連廊,一層,二層,客戶,客戶來源:主要來自杭州、上海等地 置業(yè)目的:主要為自住，用于春節(jié)等短期度假,千島湖鄉(xiāng)村俱樂部（頂上別墅）,千島湖鄉(xiāng)村俱樂部-總體規(guī)劃,項(xiàng)目規(guī)劃 總項(xiàng)目包括隨園、頂上別墅、悠然山三個(gè)組團(tuán)，共200多套。 頂上別墅由10棟別墅組成，隨園由90多套別墅組成。,配套 占地面積1280畝國際標(biāo)準(zhǔn)18洞/72桿球場(chǎng)，球道長(zhǎng)度：6880碼； 俱樂部會(huì)所，面積7000方，豪華客房16間，設(shè)有中西餐廳、咖啡廳、桑拿、spa、會(huì)議室等； 千島湖國際游艇俱樂部，占地50畝，規(guī)劃泊位230個(gè)； 超白金五星標(biāo)準(zhǔn)酒店。,頂上別墅基本資料,組團(tuán)特色 建筑外形：現(xiàn)代簡(jiǎn)練風(fēng)格，“盒式”造型 十幢別墅分別用10種設(shè)計(jì)手法，根據(jù)景觀需要形成“十”字形建筑、“z”字形建筑、階梯式建筑等。,頂上別墅銷售、客戶,銷售情況： 面積5001000多方，價(jià)格1000萬3500萬 /套 項(xiàng)目2010年年底開盤，目前去化6套，剩余4套 客戶屬性： 客戶來源:杭州、上海等城市為主 置業(yè)目的：自?。ǘ燃伲橹?頂上別墅戶型,總建筑面積：714.15 一層：272.21 二層：176.38 地下室：265.56（贈(zèng)送153.96） 戶型特色： 1.大面積地下層，可按業(yè)主需要規(guī)劃為不同功能區(qū)間 2.中西廚房，滿足生活所需 3.戶戶私家景觀花園及多花池設(shè)計(jì),隨園,建筑風(fēng)格:現(xiàn)代中式。 引入傳統(tǒng)院落布局方式，地下庭院、中庭、前后花園構(gòu)成豐富的戶外空間體系。抽象古典建筑元素、以空間的變化、材質(zhì)的對(duì)比、簡(jiǎn)潔的裝飾符號(hào)詮釋新中式風(fēng)格別墅。 景觀特色： 將千島湖自然山水作為項(xiàng)目背景。內(nèi)部，引入水資源營(yíng)造親水生活。運(yùn)用空間序列和軸線，將別墅與山水交融，形成步移景異的效果。,隨園戶型,建筑面積：560平方米 戶型特色：大面積地下層，地下游泳池和spa提升居住品味。 半圍合式布局，一方面利于建筑獲得更多的開窗面積，另一方面增加了灰空間，給予 業(yè)主更多接觸自然的空間。 院落空間起伏變化豐富。,地下層平面 約186.88平方米,二層平面 約143.86平方米,一層平面 約230.38平方米,54,隨園客戶,客戶來源：杭州50%、金華等近區(qū)域城市約20%，上海等省外城市約30%； 置業(yè)目的：以自?。ǘ燃伲橹?。 高爾夫球場(chǎng)吸引來自上海、杭州等高爾夫愛好人士前來打球。其中，來自上海的客源包括港臺(tái)、韓日等人士。,客戶分析,高爾夫客戶來源地分析,55,綠城千島湖玫瑰園,基本資料,項(xiàng)目位置：千島湖鎮(zhèn)開發(fā)路南側(cè)，北依千島湖畔 開發(fā)商：養(yǎng)生堂浙江千島湖房地產(chǎn)有限公司 建筑設(shè)計(jì)單位：浙江綠城建筑設(shè)計(jì)公司 占地面積：15萬方 建筑面積：14萬方 容積率：0.87 規(guī)劃：12幢獨(dú)棟別墅，32幢排屋，7幢高層，2幢小高層 建筑風(fēng)格：法式排屋、新古典主義公寓 交房狀況：毛坯（花園精裝） 價(jià)格：獨(dú)棟1400-3500萬/套；排屋總價(jià)中間套370400萬，邊套500-800萬/ 套，公寓8000多元/平米 面積：戶型面積：獨(dú)棟500-600方，排屋290-330方，公寓150-170方,獨(dú)棟,項(xiàng)目規(guī)劃,聯(lián)排,高層公寓,項(xiàng)目規(guī)劃： 獨(dú)棟：12套（一期推出6 套） 排屋：150套 配套： 會(huì)所咖啡吧，閱讀室，臺(tái)球室，乒乓球室 幼兒園,排屋,獨(dú)棟,項(xiàng)目特色： 首次將綠城最新一代法式排屋與歐式花園住宅引入千島湖，配以新古典主義公寓。,會(huì)所,戶型（排屋邊套）,c戶型 面積：約329平米 5房2廳,地下室 室內(nèi)娛樂活動(dòng)、車庫 約171平米,一層 室內(nèi)生活動(dòng)區(qū) 約163平米,二層 室內(nèi)生活靜區(qū) 約166平米,戶型（獨(dú)棟）,地下層 約305平米,一層 約296平米,二層 約205平米,a戶型 約501平米 動(dòng)靜分層，贈(zèng)送地下一層 精裝修花園 十字戶型 多廳、多挑高空間、多陽臺(tái)和露臺(tái),銷售狀況,獨(dú)棟：總共12套，推出6套，銷售3套（分別為16#17#和23）,18,19,20,21,22,23已售,17已售,16已售,15,25,26,27,15445平米 16522平米（已售） 17445平米（已售） 18510平米 19501平米 20519平米 21501平米 22501平米 23668平米（已售） 25445平米 26510平米,客戶,公寓：本地中高端客戶，用于自?。缓贾?、溫州、臺(tái)州客戶，主要用于度假兼投資； 排屋、別墅：杭州、義烏等地私營(yíng)企業(yè)主、公司高層等，主要用作度假。,通盛 翡翠島山水名墅,基本資料,項(xiàng)目位置：安千島湖鎮(zhèn)翡翠島 開發(fā)商:杭州通盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑設(shè)計(jì):美國philips johnson深圳中外境 容積率：0.23 綠化率：70% 占地面積:937畝 建筑面積:70000平方米 總戶數(shù):178套 戶型：別墅380500方，排屋190230方 價(jià)格：排屋14000元/ ，300萬/套，別墅14000-16000元/，700萬/套 配套：規(guī)劃雙會(huì)所（山景會(huì)所、濱湖會(huì)所）、網(wǎng)球俱樂部、天然泳池和游艇碼頭等設(shè)施,項(xiàng)目規(guī)劃,65,項(xiàng)目定位：全島式私家別墅物業(yè)，營(yíng)造“原生態(tài)、自然”健康生活方式。 翡翠島山水名墅位于千島湖城區(qū)中心唯一全島嶼式島嶼，四面環(huán)水，地勢(shì)總體北高南低，珊瑚狀分布。 規(guī)劃 170多套別墅，380500方 70多套排屋，190230方 小型酒店,建筑風(fēng)格：東方現(xiàn)代 建筑材質(zhì)：天然石材、木飾條和玻璃混合運(yùn)用。 錯(cuò)層結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，逐層退臺(tái)不斷接近水面。建筑朝向、露臺(tái)均考慮景觀要求，部分別墅設(shè)置電梯。,建筑設(shè)計(jì),66,景觀：多層次立體化，保留原生態(tài)景觀，增加色花色樹等四季樹種與花卉。 立體景觀系統(tǒng)包括山脊森林公園、入口景觀廣場(chǎng)、親水景觀休閑平臺(tái)、私家庭院等的設(shè)置。 山脊森林公園：最大限度地保留原生山脊線，通過增設(shè)一些晨練跑道，園藝種植體驗(yàn)區(qū)、藝術(shù)小品、風(fēng)景小路等將其營(yíng)造成一條生態(tài)走廊； 親水景觀休閑平臺(tái)：沿湖設(shè)計(jì)親水景觀平臺(tái)與休閑步道，局部結(jié)合島嶼的形狀設(shè)計(jì)一些凸入湖面的平臺(tái)，供游業(yè)主觀景、垂釣； 私家庭院：私家坡景花園、立體中空內(nèi)庭花園、圍合式庭院，私家景觀立體化，引景入室，達(dá)到內(nèi)、外景之間的互融互動(dòng)。,67,景觀設(shè)計(jì),一期客戶 來源：90%杭州的私營(yíng)業(yè)主，其中以外貿(mào)行業(yè)居多（約40%）；另外客戶還有來自義烏15%、溫州等地5%的投資客。 置業(yè)目的：一期開盤較早，主力總價(jià)300-500萬，投資比例較高50；另有一部分客戶做度假居住30和企業(yè)會(huì)所20,客戶分析,客戶來源地分析,置業(yè)目的構(gòu)成,68,金基觀島,基本資料,項(xiàng)目位置：千島湖青溪新城（千島湖景觀大道沿線） 開發(fā)商：杭州千島湖遠(yuǎn)洋置業(yè)有限公司 占地面積：57491平米 一期86畝（5.7萬平米） 建筑面積：240000平米 一期12萬平米（其中地上建筑面積86236平方米，地下建筑面積34447平方米） 容積率：1.5 物業(yè)類型：排屋，高層，商業(yè)綜合體等 交房狀況：毛坯 價(jià)格：待定（排屋預(yù)計(jì)200萬/ 套）,項(xiàng)目規(guī)劃,項(xiàng)目規(guī)劃: 排屋140多套，2層107方，3層153方； 40-80mini湖景公寓, 花園洋房：130方 公寓4080方，精裝修 三層商業(yè)綜合體：約13000商業(yè)配套,內(nèi)部有餐飲、娛樂、休閑、住宿。,項(xiàng)目特色,以水為最大資源，以水為規(guī)劃主題 扇形地塊，270度景觀視野； 水以湖、溪、泉、池等各種樣狀分布園區(qū)內(nèi)； 采用穿透性的規(guī)劃手法保證社區(qū)內(nèi)每條步道的視線都能直達(dá)湖面； 院墅戶型格局參照鉑爾曼酒店設(shè)計(jì)，在浴室也能欣賞到湖島風(fēng)光。,以度假功能為設(shè)計(jì)向?qū)?東南亞風(fēng)情； 低層遮幔式屋頂，提升高層景觀系數(shù)； 低層退臺(tái)式建筑設(shè)計(jì)，有效遮擋高層對(duì)低層室內(nèi)的窺視，同時(shí)提升高層對(duì)湖的視覺穿透。,戶型,三層聯(lián)排 b2戶型 153方,地下一層,一層,二層,三層,二層聯(lián)排別墅 a1戶型 107平米,地下一層,地上一層,地上二層,戶型,意向客戶,目前尚未開盤，處于蓄客階段 排屋、花園洋房：杭州、溫州等地的客戶，自?。ǘ燃伲┘嫱顿Y 精裝小公寓：淳安本地客戶較多,第三部分 個(gè)案分析 千島湖個(gè)案 杭州個(gè)案,郡原列島,項(xiàng)目基礎(chǔ)信息,基地坐北朝南，三面環(huán)水，并有島間水面形成內(nèi)湖。,項(xiàng)目規(guī)劃,相思島,項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目由本島、半島、里島、大島、相思島組成。 本島、半島上共90戶別墅 配套：其它島上規(guī)劃有vip客房、島嶼spa、8000平米五星級(jí)酒店、1個(gè)游船碼頭等，同時(shí)可享受3300米水岸線，10平方公里遼闊水域以及千畝國家級(jí)水上森林公園。,目前在售 一期湖濱組團(tuán)，29套別墅，目前銷售10多棟； 2011年將開半島中的大別墅，建筑面積600800平米。,戶 型,地下層約168平米 娛樂區(qū)、服務(wù)區(qū),花園層 禮儀區(qū)、公共區(qū),二層 私密區(qū),湖濱house e型 地上二層，地下一層 總建筑面積約482平米（地上約314平米，地下約168平米） 四臥室（主臥套間、老人套間、二次臥）六廳室（客廳、餐廳、家庭室、影音室、活動(dòng)室、棋牌室）一書房二廚（中廚、西廚）一獨(dú)立車庫一獨(dú)立管家房,客戶,客戶來源：杭州本地及溫州、義烏地區(qū)的企業(yè)主。,綠城西子青山玫瑰園,項(xiàng)目基礎(chǔ)信息,綠城第三代別墅。 共300多戶，規(guī)劃森林別墅、山地別墅、組院別墅。 主要配套設(shè)施： 度假式酒店6883.5平方米,商鋪700平方米和會(huì)所3500平方米.,戶 型,綠城西子青山湖玫瑰園組院別墅s-4戶型 總建筑面積約674平米，地上418平米，地下256平米,地下層 建筑面積256平米,一層,二層,建筑風(fēng)格,建筑風(fēng)格：根據(jù)不同建筑的地形條件、營(yíng)造不同風(fēng)格的建筑，兼有意大利式、西班牙式、法式、英式等。 實(shí)行全面庭院精裝修,客戶,客戶主要以杭州主城區(qū)、溫州地區(qū)的公司老總、為主。,山湖印,項(xiàng)目基礎(chǔ)信息,項(xiàng)目規(guī)劃,項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目規(guī)劃總用地20萬，建設(shè)130余幢獨(dú)棟大院別墅。 一期以原生態(tài)開發(fā)理念為基礎(chǔ)，賴特美式建筑風(fēng)格，31幢獨(dú)棟大院別墅。 項(xiàng)目配套 鉑金印象會(huì)所，休閑會(huì)晤、商務(wù)party、娛樂健身等。 區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有高爾夫球場(chǎng)、濕地公園，購物餐飲一條街，賓館酒店，環(huán)湖景觀大道等設(shè)施。,一期（31戶）,會(huì)所,一期,建筑風(fēng)格,建筑風(fēng)格：賴特美式建筑風(fēng)格 立面材料：石材干掛、涂料、文化石,戶 型,a戶型 600平米,一層,二層,三層,客戶來源：主要以外地客戶為主，杭州客戶占小部分； 外地客主要以溫州、臺(tái)州地區(qū)為主。,客 戶,萬科公望,項(xiàng)目基礎(chǔ)信息,項(xiàng)目配套、銷售情況,項(xiàng)目配套 富春山居國際高爾夫俱樂部、富陽白鶴村鄉(xiāng)村度假俱樂部。 銷售情況： 總建面積約25萬方，一期到三期已基本售罄，剩余一棟別墅，四期精裝獨(dú)棟別墅房源將在2011年5，6月份推出。,96,上海蘭喬圣菲升級(jí)產(chǎn)品,萬科公望三期b戶型431.00,入戶層,二層,戶 型,一層,98,98,98,客戶分析,競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案,客戶情況,金都富春山居,100,100,個(gè)案分析,金都富春山居,基本資料：,開 發(fā) 商:金都房產(chǎn)集團(tuán)有限公司 占地面積:667000平方米 建筑面積:200000平方米 容 積 率：0.3 物業(yè)類型：別墅,聯(lián)排別墅 物業(yè)地址：位于金都富春山居整個(gè)別墅區(qū)的東南側(cè) 所屬板塊：銀湖板塊 總 戶 數(shù): 80戶 物業(yè)公司:浙江金都物業(yè)管理有限公司 建筑設(shè)計(jì):浙江華正建筑設(shè)計(jì)院有限公司 景觀設(shè)計(jì):浙江華正建筑設(shè)計(jì)院有限公司,101,101,個(gè)案分析,金都富春山居,102,102,個(gè)案分析,銷售情況及客戶來源,客戶分析,銷售情況分析,公元沐橋,項(xiàng)目基礎(chǔ)信息,公元沐橋美式墅院： 面積在200-500平方米之間，包括平層、躍層、帶地下室躍層等16種套型 主要配套設(shè)施： 宋城景點(diǎn)、六和塔等景點(diǎn)周邊配套，生活配套有待改善,戶 型,公元沐橋c1-2戶型-約488平米，地下室空間高有4米,地下層,一層,二層,建筑風(fēng)格,美式建筑風(fēng)格，以傳統(tǒng)的歐洲建筑在美國的發(fā)展和演變后形成的舒適、經(jīng)典的美國城市公寓為參照 從外立面的材質(zhì)（石材干掛）、戶型空間的設(shè)計(jì)（休閑娛樂空間較大）和庭院景觀的設(shè)計(jì)各個(gè)方面都體現(xiàn)著美式住宅所特有的品位和舒適度,107,公園沐橋建筑風(fēng)格