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目錄,第一部分 千島湖別墅市場(chǎng)概況 第二部分 客戶分析 第三部分 個(gè)案分析 第四部分 2009-2011年住宅用地成交情況,第一部分 千島湖別墅市場(chǎng)概況,限購(禁購)上,貸款上,千島湖未采取禁購政策,也未限制外地人購房。,首套房:擁有千島湖本地戶口或者在千島湖本地社保交滿一年人群,首付30%。 二套房:擁有千島湖本地戶口,首付不得低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。外地人在千島湖購房,當(dāng)?shù)卣唠m未限制,但銀行方面停止放貸,需全額付款。 三套及三套以上:當(dāng)?shù)卣卟⑽聪拗瀑彿?,但銀行方面停止放貸,需全額付款。,千島湖目前的調(diào)控情況為:,政策,限購方面:目前千島湖不限制外地人購房,不限制購房套數(shù)。 貸款方面:外地人停止貸款,三套及三套以上停止貸款。,目前大杭州范圍內(nèi)的臨安、富陽、淳安、桐廬、建德等地,不在限購范圍之內(nèi)。 由于千島湖高端別墅基本為經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大的外地客戶,一般采用一次性付款的買房方式,因此目前的調(diào)控政策對(duì)千島湖高端別墅銷售影響不大。杭州等城市的限購政策恰恰給千島湖樓市提供了銷售機(jī)會(huì)。,限貸不限購,樓市受政策影響較小,周邊城市限購為千島湖提供機(jī)會(huì),千島湖別墅項(xiàng)目分布圖,翡翠島山水名墅,千島湖在售千萬元?jiǎng)e墅項(xiàng)目較少,集中分布在千島湖周邊,一般是湖景房。大山大水,位置絕佳。,千島湖在售千萬元?jiǎng)e墅項(xiàng)目列表,千島湖在售千萬元?jiǎng)e墅總量183套左右,目前存量約138套; 戶型面積一般在500800方,少量800方以上頂級(jí)別墅; 總價(jià)3000萬以上的頂級(jí)別墅數(shù)量較少,主要集中在本項(xiàng)目。,千島湖千萬元?jiǎng)e墅存量分析,1. 千島湖在售千萬元?jiǎng)e墅目前存量約138套; 2. 20092011年共成交住宅用地(去除商服)總面積約230萬平米;其中適合打造高端純別墅區(qū)的低容積率(容積率 0.385/0.3/0.25/0.1 )住宅用地建筑面積約33萬方,(主要存量集中在深圳華聯(lián)進(jìn)賢灣項(xiàng)目)。按900方/套計(jì)算,預(yù)計(jì)未來將有366套高端別墅上市。土地成交詳情見第四部分 土地市場(chǎng) 3. 未來市場(chǎng)存量:目前存量138套已成交土地可推出量366套=504套,目前市場(chǎng)存量在138套左右; 結(jié)合目前市場(chǎng)存量和近兩年土地成交情況, 預(yù)計(jì)未來市場(chǎng)存量將在500套左右。,8,8,千島湖排屋、別墅項(xiàng)目總價(jià)分布,從總價(jià)段分布來看,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)集中在800-1500萬區(qū)間; 3000萬以上頂級(jí)別墅房源較少(玫瑰園和頂上別墅只有最大面積的一兩套),3500萬以上的房源目前僅有本項(xiàng)目有; 300萬以下房源較少。,本項(xiàng)目所在30004000萬區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)較弱,但不屬于主流市場(chǎng),競(jìng)爭(zhēng)集中區(qū)間,本區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)較弱,9,9,千島湖排屋、別墅項(xiàng)目面積段分布,別墅、排屋競(jìng)爭(zhēng)面積段集中在400-750方區(qū)間; 本項(xiàng)目所在面積段區(qū)間800900方存在一定競(jìng)爭(zhēng)(主要競(jìng)爭(zhēng):天嶼、頂上),10001100方除本項(xiàng)目外,只有頂上別墅有少量房源,競(jìng)爭(zhēng)較小。 千島湖別墅排屋200方以下房源較少。,本項(xiàng)目800900方房源存在一定競(jìng)爭(zhēng),9001100方房源競(jìng)爭(zhēng)較少,同樣不屬于主流市場(chǎng)面積段,100平米 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 1100,8001100方,600900方,400750方,400600方,5601050方,290600方,190500方,本項(xiàng)目,天嶼山頂度假別墅,金基觀島,濱江度假酒店別墅,頂上別墅,翡翠島山水名墅,千島湖玫瑰園,尚公館,107 153方,競(jìng)爭(zhēng)集中區(qū)間,本區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)較弱,千島湖在售千萬元?jiǎng)e墅品質(zhì)分析,千島湖在售千萬元?jiǎng)e墅一般都出自浙江的品牌開發(fā)商,項(xiàng)目容積率低,綠化率高。本項(xiàng)目在景觀設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)及物業(yè)管理等方面均處于頂級(jí)。,千島湖在售千萬元?jiǎng)e墅品質(zhì)分析,在售千萬元?jiǎng)e墅內(nèi)部配套有高檔會(huì)所、游艇碼頭、高爾夫球場(chǎng)及豪華酒店。并有大面積花園、地下室及私家泳池。 本項(xiàng)目戶戶贈(zèng)送游艇碼頭,是比較突出的特點(diǎn)。,精裝修標(biāo)準(zhǔn)及品牌,目前千島湖高端別墅精裝修項(xiàng)目較少,本項(xiàng)目精裝修標(biāo)準(zhǔn)最高。,華聯(lián)進(jìn)賢灣生態(tài)旅游綜合項(xiàng)目,項(xiàng)目總占地面積:約13.6平方公里 其中:陸地面積9.33平方公里 水域面積4.27平方公里,擁有完善的商務(wù)旅游和休閑度假配套設(shè)施,包括國際會(huì)展區(qū)、主題度假區(qū)、生態(tài)水公園、山地體育公園、佛禪文化園、山地小鎮(zhèn)、濱水小鎮(zhèn)、半島小鎮(zhèn)。,華聯(lián)進(jìn)賢灣生態(tài)旅游綜合項(xiàng)目總占地面積約13.6平米,集旅游、度假、居住、休閑為一體。是本項(xiàng)目未來重要的周邊配套。,山地小鎮(zhèn),濱水小鎮(zhèn),半島小鎮(zhèn),華聯(lián)進(jìn)賢灣生態(tài)旅游綜合項(xiàng)目住宅,住宅部分包括山地小鎮(zhèn)、濱水小鎮(zhèn)、半島小鎮(zhèn),總建筑面積約45萬方。,由六大體系建立的旅游度假區(qū),未來形成完善的配套設(shè)施,主題酒店 會(huì)展中心 養(yǎng)生基地 溫泉spa 商務(wù)會(huì)所 佛禪文化園 直升飛機(jī)等特色交通 商業(yè)街 高爾夫練習(xí)場(chǎng),進(jìn)賢灣項(xiàng)目的配套完全可以成為本項(xiàng)目的配套補(bǔ)充,市場(chǎng)總結(jié),千島湖在售千萬元?jiǎng)e墅項(xiàng)目較少,集中分布在湖邊; 目前市場(chǎng)存量在138套左右;結(jié)合土地成交情況,預(yù)計(jì)未來市場(chǎng)存量將在500套左右; 市場(chǎng)別墅戶型面積一般在500800方,少量800方以上頂級(jí)別墅,本項(xiàng)目800900方房源存在一定競(jìng)爭(zhēng),9001100方房源競(jìng)爭(zhēng)較少;屬于非主流市場(chǎng)概念; 總價(jià)3000萬以上的頂級(jí)別墅數(shù)量較少,競(jìng)爭(zhēng)較弱,存在一定市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn); 千萬元?jiǎng)e墅主要出自浙江的品牌開發(fā)商; 目前精裝修項(xiàng)目較少,本項(xiàng)目精裝修價(jià)格最高; 本項(xiàng)目在景觀設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)及物業(yè)管理、精裝修等方面均最佳。,關(guān)于配套方面的相關(guān)建議,從硬件方面來看,本項(xiàng)目一期產(chǎn)品已經(jīng)定型,大動(dòng)作改進(jìn)可能性很?。?從配套角度來看,本規(guī)模較小,同時(shí)項(xiàng)目臨近“華聯(lián)進(jìn)賢灣生態(tài)旅游區(qū)”,享有其6大體系的配套設(shè)施。本項(xiàng)目在配套上很難取得較大的突破的前提下不建議做過大的調(diào)整; 從服務(wù)角度來看,眾多項(xiàng)目采用酒店式管理,從軟件上來提升項(xiàng)目整體品位; 本項(xiàng)目已改換“私人別墅酒店”概念來提升服務(wù)。建議本項(xiàng)目在服務(wù)上取得突破,進(jìn)一步強(qiáng)化“服務(wù)”優(yōu)勢(shì)的主要特征;,硬件上借助進(jìn)賢灣項(xiàng)目、強(qiáng)化本項(xiàng)目服務(wù)特色概念,第二部分 客戶分析 千島湖項(xiàng)目客戶 杭州項(xiàng)目客戶,千島湖項(xiàng)目客戶,客群來源,核心客戶,重要客戶,偶得客戶,杭州的企業(yè)主、 大型企業(yè)高管,金華、永康、義烏 等周邊城市私營(yíng)業(yè)主,上海、溫州等長(zhǎng)三角 其它城市客戶、海外 客戶,核心客戶: 杭州的企業(yè)主、大型企業(yè)高管; 重要客戶: 來自周邊城市,特別是義烏、金華、永康等地; 偶得客戶: 上海、溫州等長(zhǎng)三角其它城市,少量海外客戶。,目前千島湖別墅客戶主要來自杭州;其次,也有很大一部分客戶來自義烏、金華等地; 上海、溫州等其它城市客戶較少。,自住,企業(yè)會(huì)所,投資,置業(yè)目的,占60,占2030,占10,自?。?別墅客戶主要目的為自住,一般用于全家度過春節(jié)等假期;占60左右; 企業(yè)會(huì)所: 企業(yè)買來用于商務(wù)接待、做會(huì)所等;占2030; 投資: 別墅項(xiàng)目投資客較少,只占10左右,一般為總價(jià)較低的房源。,目前千島湖別墅客戶置業(yè)主要用于自住,另有一部分作為企業(yè)會(huì)所,用于商務(wù)接待;投資客比重很小。,千島湖別墅客戶總結(jié),客戶來源:千島湖頂級(jí)別墅客戶主要來自杭州,另有部分來自周邊義烏、金華等城市;上海、溫州等長(zhǎng)三角其它城市及海外客戶目前較少。 置業(yè)目的:頂級(jí)別墅基本沒有投資客,多為自?。ǘ燃伲┘媸詹兀碛胁糠肿鳛槠髽I(yè)會(huì)所,用于商務(wù)接待等。而總價(jià)較低的排屋、別墅投資客比例較大。,第二部分 客戶分析 千島湖項(xiàng)目客戶 杭州項(xiàng)目客戶,青山湖板塊,西溪閑林板塊,小和山板塊,之江轉(zhuǎn)塘板塊,富陽銀湖板塊,良渚板塊,杭州別墅項(xiàng)目分布,杭州高端別墅主要分布在以下板塊: 良渚板塊 西溪閑林板塊 小和山板塊 之江板塊 富陽銀湖板塊 青山湖板塊 湘湖聞堰板塊,湘湖聞堰板塊,27,27,杭州各板塊別墅、排屋對(duì)比分析,28,杭州各板塊別墅、排屋對(duì)比分析,本項(xiàng)目總價(jià)不僅超越了千島湖板塊、而且超越杭州地區(qū)別墅市場(chǎng),杭州項(xiàng)目客戶分析,地域性較強(qiáng),本地客戶自住為主,杭州別墅客戶總結(jié),客戶來源 杭州良渚、西溪閑林、之江等近郊區(qū)域高端別墅,客戶多為杭州本地企業(yè)主,一些頂級(jí)別墅有來自省內(nèi)其它城市的私營(yíng)業(yè)主; 青山湖因距離杭州較遠(yuǎn),目前客戶多為杭州之外的外地客戶; 富陽銀湖及蕭山的湘湖別墅區(qū)客戶地域性較強(qiáng),兩地企業(yè)主多。 置業(yè)目的 富陽、蕭山別墅一般都是本地客戶購買,自住為主; 其它區(qū)域一般以度假功能為主,企業(yè)購買兼具商務(wù)接待功能; 部分客戶購買近郊別墅作為第一居所; 隨著國家禁止別墅土地投放,投資客增多。,第三部分 個(gè)案分析 千島湖個(gè)案 杭州個(gè)案,千島湖濱江度假酒店別墅,基本資料,項(xiàng)目總體規(guī)劃,定位:打造長(zhǎng)三角地區(qū)最具規(guī)模檔次的度假酒店別墅 千島湖地區(qū)開發(fā)的唯一坐北朝南、靠山面水的地塊, 呈半島形狀。 總體規(guī)劃:98套別墅、排屋(6萬方)超五星酒店(6萬方) 排屋別墅: 酒店(2011年6月左右開業(yè)):,建筑面積:近6萬平方米,客房數(shù):300多間。 設(shè)施:標(biāo)準(zhǔn)游泳池、花園餐廳、中西咖啡廳、水療、會(huì)議中心、豪華游艇俱樂部等。 特設(shè)總統(tǒng)樓,具備接待總統(tǒng)及隨行人員的能力。 配套酒店專享游艇碼頭。,建筑設(shè)計(jì): 以美式山地度假為原本,東南亞建筑風(fēng)格。 突出1.2米的寬屋檐的度假別墅元素; 立面設(shè)計(jì)以白色抹灰立面與底部石材結(jié)合,落地窗和大露臺(tái)結(jié)合,滿足觀景需要,注重室內(nèi)空間與戶外景觀的交流。最大化。,建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì),景觀設(shè)計(jì): 以湖山島嶼為景觀主體背景,別墅花園庭院融入整體環(huán)境中。依托地勢(shì)、取景自然、保護(hù)原生態(tài)。 私家庭院:精裝修,設(shè)置疊水泳池、綠籬圍墻、熱帶植物。,戶型,獨(dú)棟b戶型五室三廳一廚五衛(wèi)一保姆房雙車庫 約440,戶型特色:車庫、保姆房、洗衣房形成集中的工作區(qū)域,與主人生活區(qū)分開。 客廳、餐廳與大平臺(tái)相連,餐廳多面采光,與廚房相連。主臥套房連接露臺(tái),主衛(wèi) 朝南,生活舒適。 關(guān)注公共空間的設(shè)計(jì),大尺度客廳、露臺(tái)、陽光餐廳等,最大化融入戶外景觀,凸顯度 假生活品質(zhì)。,戶型,獨(dú)棟 d戶型 五室三廳六衛(wèi)兩廚房一保姆房雙車庫一游泳池 約750方,戶型,獨(dú)棟c戶型 五室三廳八衛(wèi)兩廚房?jī)杀D贩侩p車庫一游泳池 約745方,銷售情況,目前項(xiàng)目處于尾房銷售階段,剩余10多套獨(dú)棟別墅未售。,一期 已交付,二期未售房源主要位于項(xiàng)目西面,共10多套,二期,項(xiàng)目客戶定位:資產(chǎn)過億的富商。 實(shí)際客戶 來源:主要來自浙江,其中杭州客戶約占60%、其它客戶來自金華(約10%)、紹興(約5%)、義烏(約15%) 置業(yè)目的:以自住(度假)為主,約占60;企業(yè)會(huì)所:30;投資:10,客戶來源地構(gòu)成,置業(yè)目的構(gòu)成,40,客戶情況,天嶼-千島湖山頂度假別墅,基本資料,項(xiàng)目規(guī)劃、銷售及客戶,項(xiàng)目規(guī)劃 80多幢別墅五星級(jí)度假酒店,每戶享8002000平方米私家泳池花園。 為業(yè)主6.2萬平方米專屬島嶼、游艇碼頭、3千米專屬盤山道路及3個(gè)半山觀景平臺(tái)等配套。,銷售情況: 一期推出29套左右房源,目前銷售了一半左右。,特色: 地理位置:山際線于標(biāo)高235-310米之間起伏,向西、北和西南三個(gè)方向皆可俯瞰千島湖湖景 規(guī)劃保留一萬畝原生松樹林隔離山下的城市和山頂別墅區(qū),開辟一條3公里的環(huán)山專屬山道連通別墅區(qū),保證交通便利和居住私密性。 缺點(diǎn):別墅區(qū)密度較大,單體別墅的私密性不夠。,建筑風(fēng)格:新地中海建筑風(fēng)格,融合摩爾風(fēng)格、托斯卡納風(fēng)格與安達(dá)盧西亞風(fēng)格 富于異國情調(diào),恰當(dāng)引入亞熱帶地區(qū)的陽光,比如增大窗戶尺度,設(shè)置觀景廊等。 立面:涂料、石材、砂巖組合。屋頂:陶瓦。 建筑造型:休閑奢侈感,對(duì)稱、帶四坡斜屋頂?shù)墓靶沃魅肟?,立柱或壁柱裝飾強(qiáng)調(diào)尊貴感。,建筑設(shè)計(jì),44,裝修情況,配套:五星級(jí)spa酒店、6.2萬方專屬島嶼設(shè)置有戶外大型party會(huì)場(chǎng)、專業(yè)級(jí)游艇碼頭和輕松的釣魚、燒烤、沙灘排球等多項(xiàng)活動(dòng)專區(qū)。 科技智能化:美國霍尼韋爾(honeywell)和瑞士公司abb,打造家居智能控制系統(tǒng) 法國lafarge公司定制“會(huì)呼吸的”節(jié)能屋面瓦 美國mammoth地源熱泵式中央空調(diào) 瑞典terraco的外墻保溫 美國honeywell智能系統(tǒng) 裝修標(biāo)準(zhǔn):(500萬/套) 庭院門:美國plaza door型材、door in motion的遙控設(shè)備 泳池設(shè)備:西班牙的astralpool 門窗:美國andersen公司全套進(jìn)口門窗 石材:埃及的珍珠米黃、意大利的古木紋、西班牙的翡翠米綠等16種之多 櫥柜:德國的zeyko和siematic 潔具:美國的kohler和kallista,建筑面積:約696.24平方米(不含地下層) 戶型特色:室內(nèi)呈對(duì)稱式布局,動(dòng)靜分區(qū)。 主要功能空間朝向最佳景觀,大尺度的戶外連廊,可欣賞到戶外更多景觀。 套房式設(shè)計(jì),符合度假別墅功能要求。,戶型,戶外連廊,戶外連廊,一層,二層,客戶,客戶來源:主要來自杭州、上海等地 置業(yè)目的:主要為自住,用于春節(jié)等短期度假,千島湖鄉(xiāng)村俱樂部(頂上別墅),千島湖鄉(xiāng)村俱樂部-總體規(guī)劃,項(xiàng)目規(guī)劃 總項(xiàng)目包括隨園、頂上別墅、悠然山三個(gè)組團(tuán),共200多套。 頂上別墅由10棟別墅組成,隨園由90多套別墅組成。,配套 占地面積1280畝國際標(biāo)準(zhǔn)18洞/72桿球場(chǎng),球道長(zhǎng)度:6880碼; 俱樂部會(huì)所,面積7000方,豪華客房16間,設(shè)有中西餐廳、咖啡廳、桑拿、spa、會(huì)議室等; 千島湖國際游艇俱樂部,占地50畝,規(guī)劃泊位230個(gè); 超白金五星標(biāo)準(zhǔn)酒店。,頂上別墅基本資料,組團(tuán)特色 建筑外形:現(xiàn)代簡(jiǎn)練風(fēng)格,“盒式”造型 十幢別墅分別用10種設(shè)計(jì)手法,根據(jù)景觀需要形成“十”字形建筑、“z”字形建筑、階梯式建筑等。,頂上別墅銷售、客戶,銷售情況: 面積5001000多方,價(jià)格1000萬3500萬 /套 項(xiàng)目2010年年底開盤,目前去化6套,剩余4套 客戶屬性: 客戶來源:杭州、上海等城市為主 置業(yè)目的:自?。ǘ燃伲橹?頂上別墅戶型,總建筑面積:714.15 一層:272.21 二層:176.38 地下室:265.56(贈(zèng)送153.96) 戶型特色: 1.大面積地下層,可按業(yè)主需要規(guī)劃為不同功能區(qū)間 2.中西廚房,滿足生活所需 3.戶戶私家景觀花園及多花池設(shè)計(jì),隨園,建筑風(fēng)格:現(xiàn)代中式。 引入傳統(tǒng)院落布局方式,地下庭院、中庭、前后花園構(gòu)成豐富的戶外空間體系。抽象古典建筑元素、以空間的變化、材質(zhì)的對(duì)比、簡(jiǎn)潔的裝飾符號(hào)詮釋新中式風(fēng)格別墅。 景觀特色: 將千島湖自然山水作為項(xiàng)目背景。內(nèi)部,引入水資源營(yíng)造親水生活。運(yùn)用空間序列和軸線,將別墅與山水交融,形成步移景異的效果。,隨園戶型,建筑面積:560平方米 戶型特色:大面積地下層,地下游泳池和spa提升居住品味。 半圍合式布局,一方面利于建筑獲得更多的開窗面積,另一方面增加了灰空間,給予 業(yè)主更多接觸自然的空間。 院落空間起伏變化豐富。,地下層平面 約186.88平方米,二層平面 約143.86平方米,一層平面 約230.38平方米,54,隨園客戶,客戶來源:杭州50%、金華等近區(qū)域城市約20%,上海等省外城市約30%; 置業(yè)目的:以自?。ǘ燃伲橹?。 高爾夫球場(chǎng)吸引來自上海、杭州等高爾夫愛好人士前來打球。其中,來自上海的客源包括港臺(tái)、韓日等人士。,客戶分析,高爾夫客戶來源地分析,55,綠城千島湖玫瑰園,基本資料,項(xiàng)目位置:千島湖鎮(zhèn)開發(fā)路南側(cè),北依千島湖畔 開發(fā)商:養(yǎng)生堂浙江千島湖房地產(chǎn)有限公司 建筑設(shè)計(jì)單位:浙江綠城建筑設(shè)計(jì)公司 占地面積:15萬方 建筑面積:14萬方 容積率:0.87 規(guī)劃:12幢獨(dú)棟別墅,32幢排屋,7幢高層,2幢小高層 建筑風(fēng)格:法式排屋、新古典主義公寓 交房狀況:毛坯(花園精裝) 價(jià)格:獨(dú)棟1400-3500萬/套;排屋總價(jià)中間套370400萬,邊套500-800萬/ 套,公寓8000多元/平米 面積:戶型面積:獨(dú)棟500-600方,排屋290-330方,公寓150-170方,獨(dú)棟,項(xiàng)目規(guī)劃,聯(lián)排,高層公寓,項(xiàng)目規(guī)劃: 獨(dú)棟:12套(一期推出6 套) 排屋:150套 配套: 會(huì)所咖啡吧,閱讀室,臺(tái)球室,乒乓球室 幼兒園,排屋,獨(dú)棟,項(xiàng)目特色: 首次將綠城最新一代法式排屋與歐式花園住宅引入千島湖,配以新古典主義公寓。,會(huì)所,戶型(排屋邊套),c戶型 面積:約329平米 5房2廳,地下室 室內(nèi)娛樂活動(dòng)、車庫 約171平米,一層 室內(nèi)生活動(dòng)區(qū) 約163平米,二層 室內(nèi)生活靜區(qū) 約166平米,戶型(獨(dú)棟),地下層 約305平米,一層 約296平米,二層 約205平米,a戶型 約501平米 動(dòng)靜分層,贈(zèng)送地下一層 精裝修花園 十字戶型 多廳、多挑高空間、多陽臺(tái)和露臺(tái),銷售狀況,獨(dú)棟:總共12套,推出6套,銷售3套(分別為16#17#和23),18,19,20,21,22,23已售,17已售,16已售,15,25,26,27,15445平米 16522平米(已售) 17445平米(已售) 18510平米 19501平米 20519平米 21501平米 22501平米 23668平米(已售) 25445平米 26510平米,客戶,公寓:本地中高端客戶,用于自?。缓贾?、溫州、臺(tái)州客戶,主要用于度假兼投資; 排屋、別墅:杭州、義烏等地私營(yíng)企業(yè)主、公司高層等,主要用作度假。,通盛 翡翠島山水名墅,基本資料,項(xiàng)目位置:安千島湖鎮(zhèn)翡翠島 開發(fā)商:杭州通盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑設(shè)計(jì):美國philips johnson深圳中外境 容積率:0.23 綠化率:70% 占地面積:937畝 建筑面積:70000平方米 總戶數(shù):178套 戶型:別墅380500方,排屋190230方 價(jià)格:排屋14000元/ ,300萬/套,別墅14000-16000元/,700萬/套 配套:規(guī)劃雙會(huì)所(山景會(huì)所、濱湖會(huì)所)、網(wǎng)球俱樂部、天然泳池和游艇碼頭等設(shè)施,項(xiàng)目規(guī)劃,65,項(xiàng)目定位:全島式私家別墅物業(yè),營(yíng)造“原生態(tài)、自然”健康生活方式。 翡翠島山水名墅位于千島湖城區(qū)中心唯一全島嶼式島嶼,四面環(huán)水,地勢(shì)總體北高南低,珊瑚狀分布。 規(guī)劃 170多套別墅,380500方 70多套排屋,190230方 小型酒店,建筑風(fēng)格:東方現(xiàn)代 建筑材質(zhì):天然石材、木飾條和玻璃混合運(yùn)用。 錯(cuò)層結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),逐層退臺(tái)不斷接近水面。建筑朝向、露臺(tái)均考慮景觀要求,部分別墅設(shè)置電梯。,建筑設(shè)計(jì),66,景觀:多層次立體化,保留原生態(tài)景觀,增加色花色樹等四季樹種與花卉。 立體景觀系統(tǒng)包括山脊森林公園、入口景觀廣場(chǎng)、親水景觀休閑平臺(tái)、私家庭院等的設(shè)置。 山脊森林公園:最大限度地保留原生山脊線,通過增設(shè)一些晨練跑道,園藝種植體驗(yàn)區(qū)、藝術(shù)小品、風(fēng)景小路等將其營(yíng)造成一條生態(tài)走廊; 親水景觀休閑平臺(tái):沿湖設(shè)計(jì)親水景觀平臺(tái)與休閑步道,局部結(jié)合島嶼的形狀設(shè)計(jì)一些凸入湖面的平臺(tái),供游業(yè)主觀景、垂釣; 私家庭院:私家坡景花園、立體中空內(nèi)庭花園、圍合式庭院,私家景觀立體化,引景入室,達(dá)到內(nèi)、外景之間的互融互動(dòng)。,67,景觀設(shè)計(jì),一期客戶 來源:90%杭州的私營(yíng)業(yè)主,其中以外貿(mào)行業(yè)居多(約40%);另外客戶還有來自義烏15%、溫州等地5%的投資客。 置業(yè)目的:一期開盤較早,主力總價(jià)300-500萬,投資比例較高50;另有一部分客戶做度假居住30和企業(yè)會(huì)所20,客戶分析,客戶來源地分析,置業(yè)目的構(gòu)成,68,金基觀島,基本資料,項(xiàng)目位置:千島湖青溪新城(千島湖景觀大道沿線) 開發(fā)商:杭州千島湖遠(yuǎn)洋置業(yè)有限公司 占地面積:57491平米 一期86畝(5.7萬平米) 建筑面積:240000平米 一期12萬平米(其中地上建筑面積86236平方米,地下建筑面積34447平方米) 容積率:1.5 物業(yè)類型:排屋,高層,商業(yè)綜合體等 交房狀況:毛坯 價(jià)格:待定(排屋預(yù)計(jì)200萬/ 套),項(xiàng)目規(guī)劃,項(xiàng)目規(guī)劃: 排屋140多套,2層107方,3層153方; 40-80mini湖景公寓, 花園洋房:130方 公寓4080方,精裝修 三層商業(yè)綜合體:約13000商業(yè)配套,內(nèi)部有餐飲、娛樂、休閑、住宿。,項(xiàng)目特色,以水為最大資源,以水為規(guī)劃主題 扇形地塊,270度景觀視野; 水以湖、溪、泉、池等各種樣狀分布園區(qū)內(nèi); 采用穿透性的規(guī)劃手法保證社區(qū)內(nèi)每條步道的視線都能直達(dá)湖面; 院墅戶型格局參照鉑爾曼酒店設(shè)計(jì),在浴室也能欣賞到湖島風(fēng)光。,以度假功能為設(shè)計(jì)向?qū)?東南亞風(fēng)情; 低層遮幔式屋頂,提升高層景觀系數(shù); 低層退臺(tái)式建筑設(shè)計(jì),有效遮擋高層對(duì)低層室內(nèi)的窺視,同時(shí)提升高層對(duì)湖的視覺穿透。,戶型,三層聯(lián)排 b2戶型 153方,地下一層,一層,二層,三層,二層聯(lián)排別墅 a1戶型 107平米,地下一層,地上一層,地上二層,戶型,意向客戶,目前尚未開盤,處于蓄客階段 排屋、花園洋房:杭州、溫州等地的客戶,自?。ǘ燃伲┘嫱顿Y 精裝小公寓:淳安本地客戶較多,第三部分 個(gè)案分析 千島湖個(gè)案 杭州個(gè)案,郡原列島,項(xiàng)目基礎(chǔ)信息,基地坐北朝南,三面環(huán)水,并有島間水面形成內(nèi)湖。,項(xiàng)目規(guī)劃,相思島,項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目由本島、半島、里島、大島、相思島組成。 本島、半島上共90戶別墅 配套:其它島上規(guī)劃有vip客房、島嶼spa、8000平米五星級(jí)酒店、1個(gè)游船碼頭等,同時(shí)可享受3300米水岸線,10平方公里遼闊水域以及千畝國家級(jí)水上森林公園。,目前在售 一期湖濱組團(tuán),29套別墅,目前銷售10多棟; 2011年將開半島中的大別墅,建筑面積600800平米。,戶 型,地下層約168平米 娛樂區(qū)、服務(wù)區(qū),花園層 禮儀區(qū)、公共區(qū),二層 私密區(qū),湖濱house e型 地上二層,地下一層 總建筑面積約482平米(地上約314平米,地下約168平米) 四臥室(主臥套間、老人套間、二次臥)六廳室(客廳、餐廳、家庭室、影音室、活動(dòng)室、棋牌室)一書房二廚(中廚、西廚)一獨(dú)立車庫一獨(dú)立管家房,客戶,客戶來源:杭州本地及溫州、義烏地區(qū)的企業(yè)主。,綠城西子青山玫瑰園,項(xiàng)目基礎(chǔ)信息,綠城第三代別墅。 共300多戶,規(guī)劃森林別墅、山地別墅、組院別墅。 主要配套設(shè)施: 度假式酒店6883.5平方米,商鋪700平方米和會(huì)所3500平方米.,戶 型,綠城西子青山湖玫瑰園組院別墅s-4戶型 總建筑面積約674平米,地上418平米,地下256平米,地下層 建筑面積256平米,一層,二層,建筑風(fēng)格,建筑風(fēng)格:根據(jù)不同建筑的地形條件、營(yíng)造不同風(fēng)格的建筑,兼有意大利式、西班牙式、法式、英式等。 實(shí)行全面庭院精裝修,客戶,客戶主要以杭州主城區(qū)、溫州地區(qū)的公司老總、為主。,山湖印,項(xiàng)目基礎(chǔ)信息,項(xiàng)目規(guī)劃,項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目規(guī)劃總用地20萬,建設(shè)130余幢獨(dú)棟大院別墅。 一期以原生態(tài)開發(fā)理念為基礎(chǔ),賴特美式建筑風(fēng)格,31幢獨(dú)棟大院別墅。 項(xiàng)目配套 鉑金印象會(huì)所,休閑會(huì)晤、商務(wù)party、娛樂健身等。 區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有高爾夫球場(chǎng)、濕地公園,購物餐飲一條街,賓館酒店,環(huán)湖景觀大道等設(shè)施。,一期(31戶),會(huì)所,一期,建筑風(fēng)格,建筑風(fēng)格:賴特美式建筑風(fēng)格 立面材料:石材干掛、涂料、文化石,戶 型,a戶型 600平米,一層,二層,三層,客戶來源:主要以外地客戶為主,杭州客戶占小部分; 外地客主要以溫州、臺(tái)州地區(qū)為主。,客 戶,萬科公望,項(xiàng)目基礎(chǔ)信息,項(xiàng)目配套、銷售情況,項(xiàng)目配套 富春山居國際高爾夫俱樂部、富陽白鶴村鄉(xiāng)村度假俱樂部。 銷售情況: 總建面積約25萬方,一期到三期已基本售罄,剩余一棟別墅,四期精裝獨(dú)棟別墅房源將在2011年5,6月份推出。,96,上海蘭喬圣菲升級(jí)產(chǎn)品,萬科公望三期b戶型431.00,入戶層,二層,戶 型,一層,98,98,98,客戶分析,競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案,客戶情況,金都富春山居,100,100,個(gè)案分析,金都富春山居,基本資料:,開 發(fā) 商:金都房產(chǎn)集團(tuán)有限公司 占地面積:667000平方米 建筑面積:200000平方米 容 積 率:0.3 物業(yè)類型:別墅,聯(lián)排別墅 物業(yè)地址:位于金都富春山居整個(gè)別墅區(qū)的東南側(cè) 所屬板塊:銀湖板塊 總 戶 數(shù): 80戶 物業(yè)公司:浙江金都物業(yè)管理有限公司 建筑設(shè)計(jì):浙江華正建筑設(shè)計(jì)院有限公司 景觀設(shè)計(jì):浙江華正建筑設(shè)計(jì)院有限公司,101,101,個(gè)案分析,金都富春山居,102,102,個(gè)案分析,銷售情況及客戶來源,客戶分析,銷售情況分析,公元沐橋,項(xiàng)目基礎(chǔ)信息,公元沐橋美式墅院: 面積在200-500平方米之間,包括平層、躍層、帶地下室躍層等16種套型 主要配套設(shè)施: 宋城景點(diǎn)、六和塔等景點(diǎn)周邊配套,生活配套有待改善,戶 型,公元沐橋c1-2戶型-約488平米,地下室空間高有4米,地下層,一層,二層,建筑風(fēng)格,美式建筑風(fēng)格,以傳統(tǒng)的歐洲建筑在美國的發(fā)展和演變后形成的舒適、經(jīng)典的美國城市公寓為參照 從外立面的材質(zhì)(石材干掛)、戶型空間的設(shè)計(jì)(休閑娛樂空間較大)和庭院景觀的設(shè)計(jì)各個(gè)方面都體現(xiàn)著美式住宅所特有的品位和舒適度,107,公園沐橋建筑風(fēng)格
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