2011年8月重慶合川尚信國際項(xiàng)目招商銷售前期策劃報(bào)告（161頁） .ppt

合川尚信國際廣場 前期策劃報(bào)告,致：重慶尚信置業(yè)有限公司 2011年8月,前 言,每個(gè)城市都有自己的標(biāo)志性建筑，亦如重慶的解放碑、上海的東方明珠塔、北京的紫禁城，合川的標(biāo)志性建筑是什么？文峰古街、希望城或是中奧城,也許都不是。在你我心中有一個(gè)更清晰的名字- 尚信國際廣場，22萬方熱土新生，以國際化視野構(gòu)筑合川城市封面。 基于對項(xiàng)目的調(diào)研，以及對尚信國際項(xiàng)目的價(jià)值認(rèn)同，我司將對項(xiàng)目進(jìn)行評估定位，通過科學(xué)分析、創(chuàng)意策劃，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化。,第一部分：市場調(diào)研 宏觀背景分析 區(qū)域市場調(diào)研 區(qū)域競爭格局及主要競爭對手分析 地塊環(huán)境調(diào)研 第二部分：項(xiàng)目策劃定位 項(xiàng)目定位建議 商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議 項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營經(jīng)濟(jì)效益分析 第三部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 第四部分：招商、推廣建議,目 錄,城市區(qū)域概況,區(qū)域概況,合川地處重慶西北部，距重慶主城核心區(qū)僅半小時(shí)車程，是重慶市規(guī)劃建設(shè)的區(qū)域性中心城市。幅員面積2343平方公里，轄23個(gè)鎮(zhèn)，7個(gè)街道辦事處，總?cè)丝?55萬。是重慶通往陜西、甘肅等地的交通要道和川東北、渝西北的交通樞紐。,區(qū)位屬性,重慶北部 交通樞紐 合川擁三江通航之利，有212國道和渝合、渝武高速公路及遂渝快速鐵路交匯。目前，合川正以全力打造重慶北部交通樞紐，鐵路、水路、公路齊頭并進(jìn)，最終形成重慶通向川北、陜甘等地的水陸交通樞紐。,區(qū)域概況,重慶能源基地 水資源、煤炭資源豐富，雙槐火電廠、草街航電樞紐、富金壩航電樞紐、利澤航電樞紐、三匯坑口電站等一批電站建成投產(chǎn)后，合川直接新增加的工業(yè)總產(chǎn)值預(yù)計(jì)可達(dá)到100億左右，將成為重慶名副其實(shí)的能源工業(yè)“老大”。,區(qū)域概況,重慶旅游新興城市,上游釣魚城，下看小山峽，合川歷史悠久、風(fēng)光旖旎，旅游景點(diǎn)眾多。淶灘二佛寺、 雙龍湖、水波洞、云門山野營度假村等是領(lǐng)略自然風(fēng)光、休閑、度假的好去處。近年來，合川以開發(fā)釣魚城為重點(diǎn)，以雙龍湖、二佛寺等景點(diǎn)為配套，形成重慶市獨(dú)具特色的旅游產(chǎn)業(yè)，開發(fā)潛力巨大。,區(qū)域概況,宜居城市,秉承“富強(qiáng)合川、美麗合川、平安合川、德潤合川”的發(fā)展戰(zhàn)略，積極推進(jìn)城市 化建設(shè)，在抓工業(yè)增漲的背景下，積極進(jìn)行居住環(huán)境改造，改善生態(tài)環(huán)境，打造 綠色人文宜居城市。,區(qū)域概況,人文社會(huì)環(huán)境,“東方麥加城” -釣魚城,佛教禪宗文化勝地,淶灘鎮(zhèn)古甕城遺址、二佛寺,紅色文化底蘊(yùn)深厚,無產(chǎn)階級革命家趙君陶曾在土場創(chuàng)辦戰(zhàn)時(shí)兒童保育院；新中國第一位少年英雄劉文學(xué)為維護(hù)集體財(cái)產(chǎn)而英勇獻(xiàn)身，成為一代楷模。周恩來、陳毅等無產(chǎn)階級革命家也曾在合川留下了光輝足跡。,人文社會(huì)環(huán)境,區(qū)域人口狀況,合川作為人口達(dá)到152萬的城市，城鎮(zhèn)常駐人口達(dá)37.1萬，消費(fèi)群體重在城鎮(zhèn)居民，但其所轄23個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)也有為數(shù)不少的消費(fèi)個(gè)體。,區(qū)域人口狀況,城鎮(zhèn)人口結(jié)構(gòu),合川人口結(jié)構(gòu)以中青年為主體，該部分人群有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，使商業(yè)消費(fèi)有基本的人口基數(shù)保障。,區(qū)域交通環(huán)境,重慶北部交通樞紐,合川地處三江交匯處，水路、陸路交通發(fā)達(dá)，地處大重慶北部交通要道，目前正形成以“一縱四橫八條干線”公路為骨架，鐵路、水路、公路的齊頭并進(jìn)，最終形成重慶通向川北、陜甘等地的水陸交通樞紐，打造和提升重慶的對外輻射力。,合川城區(qū)道路建設(shè)改造如火如荼，現(xiàn)有區(qū)內(nèi)公交線路19條，136條村鎮(zhèn)公交線，基本覆蓋合川，市區(qū)出行便利。逐步構(gòu)建和完善城市外環(huán)，合川至銅梁、潼南、遂寧、南充、廣安、渝北、北碚和重慶主城八個(gè)方向的對外通道。,公交-城市化發(fā)展先決條件,區(qū)域交通環(huán)境,2010年末，建成巴渝新居2837戶，改造農(nóng)村危舊房5232戶，棚戶區(qū)改造、社區(qū)公園等項(xiàng)目快速推進(jìn)。新建城區(qū)道路110公里，城區(qū)主干道完成“白改黑”，改建、新建市政供水管網(wǎng)22公里，建成高壓輸變電站4個(gè)，改造城區(qū)電網(wǎng)130公里，城市基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善。,城市基礎(chǔ)配套完善,城市配套,區(qū)域概況小結(jié),大重慶未來發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域之一，十二五期間，城市人口將增長至60萬，城市化率80%以上，屆時(shí)，合川城市建設(shè)速度將有一個(gè)飛躍； 作為重慶的衛(wèi)星城市，合川水路、陸路交通發(fā)達(dá)，是重慶北部交通樞紐，是重慶連接遂寧、廣元、成都、蘭州等地的咽喉要道，交通優(yōu)勢明顯； 合川未來定位于成遂渝發(fā)展帶上中部中心城市，由于出色的交通區(qū)位優(yōu)勢，合川在重慶未來交通以及居住方面將成為重慶主城區(qū)的有力補(bǔ)充，發(fā)展?jié)摿春茫?城市化進(jìn)程的加快，城市人口的增漲，將促進(jìn)合川舊城改造以及擴(kuò)城運(yùn)動(dòng)加速； 合川具有豐富的歷史文化底蘊(yùn)，目前的城市文化還未將其展示充分，未來城市的建設(shè)如何與地域歷史文化相融合，為合川的城市建設(shè)者帶來了新的思考；,宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境,宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo),2010年全區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到244.5億元，高于“十五”平均增速4.1個(gè)百分點(diǎn)。,合川區(qū)生產(chǎn)總值,財(cái)政收入2010年達(dá)到40.7億元，增長57.5%，年均增長49.6%。,宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo),2010年人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到2900美元，年均增長15.8%。,宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo),2010年全區(qū)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2005年的23.1：37.2:39.7調(diào)整為15.2：45.7：39.1，第一產(chǎn)業(yè)比重下降7.9個(gè)百分點(diǎn)，二產(chǎn)上升8.5個(gè)百分點(diǎn)，三產(chǎn)下降0.6個(gè)百分點(diǎn),宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo),2010年全部工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到300億元，同比增長29.3%，總量是2005年增長4.6倍，年均增長35.7%。,宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo),“十一五”全社會(huì)固定資產(chǎn)投資5年累計(jì)完成813.1億元，是“十五”期間投資總量的4倍，年均增長32%。,全社會(huì)固定資產(chǎn)投資,宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo),2010年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額102億元，同比增長21.4%，總量是2005年增長2.6倍，年均增長21.1%。,社會(huì)消費(fèi)品總額,宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo),2010年農(nóng)民人均純收入達(dá)到6641元，比2005年增加3103元，年均增長13.4%。,宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo),城鎮(zhèn)居民人均可支配收入,2010年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到16663元，比2005年增加8562元，年均增長15.5%。,宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo),產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀： 第一產(chǎn)業(yè)以農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)化不斷提升，農(nóng)民人均純收入6641元，增漲近2倍； 第二產(chǎn)業(yè)以工業(yè)為主導(dǎo)，形成基礎(chǔ)版塊中，以能源產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，建材、化工產(chǎn)業(yè)并舉；成長板塊中裝備制造業(yè)、服裝加工業(yè)、食品加工業(yè)均有重點(diǎn)項(xiàng)目推進(jìn)建設(shè)；未來板塊中，制藥工業(yè)園建設(shè)有序推進(jìn)，三大板塊，九大產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。 第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代商貿(mào)體系形成，專業(yè)市場培育初見成效，形成義烏小商品市場、茂田建材市場等專業(yè)市場；房地產(chǎn)開發(fā)勢頭強(qiáng)勁，“十一五”五年期間，完成商品房建設(shè)388萬方，開工在建項(xiàng)目146.5萬方。旅游接待650萬人次，旅游接待設(shè)施逐步完善中，旅游業(yè)也逐漸成為支柱產(chǎn)業(yè)之一。 就目前合川的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，處于第三產(chǎn)業(yè)的商貿(mào)體系整體還處于發(fā)展的初級階段，未來發(fā)展空間較大。,產(chǎn)業(yè)構(gòu)成,消費(fèi)構(gòu)成,在消費(fèi)構(gòu)成中，以吃、穿、住、行基本生活必需為主，對高檔消費(fèi)需求處于成長期 批發(fā)零售仍然是社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長的主導(dǎo)力量，2009年，合川批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額66.92億元，比上年增長21.3%，占零售總額的79.7%，拉動(dòng)全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長17個(gè)百分點(diǎn)，而2010年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額102億元，同比增長21.4%，總量是2005年增長2.6倍，年均增長21.1%。,消費(fèi)品市場結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 批發(fā)零售業(yè)增長勢頭強(qiáng)勁，以吃穿用為主導(dǎo)； 全區(qū)住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額17.03億元，比上年增長23.7%，高于同期批發(fā)零售業(yè)增幅2.4個(gè)百分點(diǎn)，也高于社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅1.9個(gè)百分點(diǎn)，充分說明餐飲業(yè)增長迅速，居民對餐飲消費(fèi)的觀念已經(jīng)徹底改變； 農(nóng)村市場實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額37.77億元，比上年增長20.9%，城鄉(xiāng)市場的增幅差距逐年縮小，農(nóng)村市場處于快速增長期； 從企業(yè)零售業(yè)態(tài)的銷售情況統(tǒng)計(jì)來看，銷售增幅居首的是網(wǎng)上商店，其次是：食雜店、專賣店、家居建材商店。銷售規(guī)模居首的是專業(yè)店，占零售額的30%以上；其次是：超市占零售額的10%以上，有力證明了各種業(yè)態(tài)共同發(fā)展； 惠農(nóng)政策“家電下鄉(xiāng)”和“汽摩下鄉(xiāng)”截止2010年一月實(shí)現(xiàn)銷售金額2.42億元，家電、汽車的銷售消費(fèi)政策有效刺激消費(fèi)。,消費(fèi)特征,消費(fèi)特征,汽車消費(fèi)持續(xù)升溫 企業(yè)汽車實(shí)現(xiàn)零售額3.02億元，比上年增長46.8%，增幅高于上年11.5個(gè)百分點(diǎn)，高于全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售額增幅25個(gè)百分點(diǎn)； 生活必需品銷售穩(wěn)定持續(xù)增長 批發(fā)和零售企業(yè)中，糧油、食品、飲料、煙酒類和服裝鞋帽、針、紡織品類分別實(shí)現(xiàn)零售額11.54億元和3.3億元，比上年分別增長20.1%和21.5%，呈穩(wěn)步增長態(tài)勢； 醫(yī)藥保健品增長快速 隨著生活的充實(shí)和富裕，人們越來越重視健康，昂貴的保健品、家庭醫(yī)療衛(wèi)生用品逐漸走俏。在限額以上批發(fā)和零售企業(yè)中，中西藥品類實(shí)現(xiàn)零售2.27億元，比上年增長47.4% 奢侈商品化妝品及金銀珠寶成趨勢 化妝品及金銀珠寶類分別實(shí)現(xiàn)零售額0.2億元和0.3億元，比上年分別增長34.4%和27.2%，銷售形勢較好，值得關(guān)注。,小結(jié),“十一五”期間合川經(jīng)濟(jì)保持了較快的增長速度，年增速在15%以上，未來地區(qū)發(fā)展?jié)摿薮螅?居民收入水平增長為擴(kuò)大消費(fèi)增添了后勁； 財(cái)政支出更多的投向社會(huì)保障、社會(huì)公益事業(yè)、轉(zhuǎn)移支付等，解決改善民生需要，社會(huì)保障力度進(jìn)一步加大，降低了居民未來預(yù)期的壓力，相應(yīng)增加了當(dāng)前消費(fèi)的增長，擴(kuò)大消費(fèi)的宏觀環(huán)境日益趨好； 固定資產(chǎn)投資增長較快，為經(jīng)濟(jì)快速增漲奠定了良好基礎(chǔ)，但固定資產(chǎn)的高速增長也面臨去化問題； 消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級換代，隨著城鄉(xiāng)居民收入的增長和文化素養(yǎng)的提高，人們的消費(fèi)觀念逐步轉(zhuǎn)變，消費(fèi)檔次不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級加快； “十一五”期間，重點(diǎn)進(jìn)行商圈打造規(guī)劃，將舊城改造、特色餐飲娛樂開發(fā)、旅游接待能力提成等與城市規(guī)劃發(fā)展相結(jié)合，為城市未來發(fā)展描繪藍(lán)圖。,城市總體規(guī)劃,城市規(guī)劃現(xiàn)狀,城區(qū)建成面積35.9平方公里； 城區(qū)道路總面積267.7萬平方米； 城區(qū)綠化面積868.4萬平方米。,合川依山傍水而建，由嘉陵江、渠江、涪江依走勢分割成城南、城北、城東三個(gè)片區(qū)。 老城區(qū)以塔爾門廣場為核心，是合川目前商業(yè)最為繁華的商業(yè)中心，是城市商業(yè)功能區(qū)； 城北是合川重點(diǎn)交通樞紐，以客運(yùn)站為中心，商業(yè)較城南相對落后，基礎(chǔ)配套設(shè)計(jì)相對完善，以居住功能為主； 城南屬于新開發(fā)區(qū)域，以新政府片區(qū)發(fā)展的商業(yè)、住宅為主，是未來的城市核心。 城東是近兩年城市開拓區(qū)域，以釣魚城旅游接待、集散為主，房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏相對緩慢。 城市發(fā)展向北、向南、向東三面延伸，在三個(gè)延伸段上形成工業(yè)園區(qū)定位、交通物流定位、旅游接待定位三個(gè)主要功能。,城市規(guī)劃現(xiàn)狀,“十二五”規(guī)劃方向,“十二五”目標(biāo)-百平方公里、百萬人口區(qū)域中心大城市,奠定大城市框架，完善大城市功能,城市發(fā)展定位,中國知名旅游城市 整合旅游資源，形成以釣魚城及東城半島開發(fā)為核心的旅游經(jīng)濟(jì)定位發(fā)展方向； 重慶市區(qū)域性中心大城市 利用合川重慶衛(wèi)星城市的交通、地理位置優(yōu)勢，大力推進(jìn)城市化建設(shè)、構(gòu)筑現(xiàn)代商貿(mào)體系、完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造重慶北部千億級工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)； 重慶最美麗城市 充分挖掘文化底蘊(yùn)，構(gòu)筑合川特色城市風(fēng)格，無論是城市建設(shè)還是工業(yè)發(fā)展，都將注重合川地方特色，突出綠色、低碳、人文的發(fā)展理念，將合川打造成重慶宜居后花園。,城區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈功能布局,城區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈由9個(gè)鎮(zhèn)街組成，重點(diǎn)發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)。 重點(diǎn)發(fā)展旅游、房地產(chǎn)、商貿(mào)流通、現(xiàn)代物流以及其它現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，對區(qū)內(nèi)及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生帶動(dòng)和輻射作用。 銅溪重點(diǎn)發(fā)展高檔住宅和生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)。,合川工業(yè)園區(qū),城北工業(yè)拓展區(qū),旅游發(fā)展區(qū),商貿(mào)流通發(fā)展區(qū),物流集散區(qū),城市發(fā)展定位,老城區(qū)將依托現(xiàn)有商貿(mào)中心地緣優(yōu)勢大力進(jìn)行舊城改造，以涼亭片區(qū)商業(yè)開發(fā)為核心，以久長路步行街、兆甲合陽新城為支撐，突出購物、商業(yè)辦公、商務(wù)酒店和餐飲娛樂功能，成為合川最大的消費(fèi)購物集聚區(qū)； 城南以建設(shè)星級酒店、會(huì)展中心等商業(yè)配套設(shè)施為基礎(chǔ)，將培育新興商業(yè)金融聚集區(qū)、總部經(jīng)濟(jì)基地，成為合川大型購物中心，同時(shí)濱江路段將對接?xùn)|城半島旅游經(jīng)濟(jì)，形成大型娛樂餐飲特色消費(fèi)。 以釣魚城旅游項(xiàng)目開發(fā)為重點(diǎn)，將東城半島打造成旅游接待集散地及宜居區(qū)域。,規(guī)劃發(fā)展方向預(yù)估,小結(jié),在合川“十二五”規(guī)劃中，旅游開發(fā)以及旅游經(jīng)濟(jì)將作為城市未來發(fā)展重點(diǎn)； 由于合川城北老城商業(yè)中心區(qū)域急需升級換代，舊城改造將成為城北規(guī)劃發(fā)展主旋律； 在政府規(guī)劃引導(dǎo)下，濱江商業(yè)將在整個(gè)城市發(fā)展中扮演越來越重要的角色； 城南由于區(qū)政府以及區(qū)委行政辦公地點(diǎn)的搬遷，將迎來一個(gè)飛速發(fā)展； 在目前，合川城市化進(jìn)程雖然有飛速增漲，但整個(gè)城市建筑以及商業(yè)物業(yè)均較陳舊，需要大批新興建筑物業(yè)樹立城市形象； 在“十二五”規(guī)劃中，以政府為主導(dǎo)，將有大批酒店、會(huì)展、寫字樓等興建，將會(huì)使區(qū)域商業(yè)競爭加劇，商業(yè)物業(yè)去化率低的問題將會(huì)出現(xiàn)。,從近五年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)看，合川近五年來，經(jīng)濟(jì)高速平穩(wěn)增漲，在重慶區(qū)縣級城市發(fā)展中處于中上水平，未來發(fā)展具備良好的基礎(chǔ)； 在重慶“十二五”規(guī)劃中，合川將僅次于萬州，成為重慶區(qū)域型中心城市，城市人口預(yù)計(jì)增漲至60萬，城市化率將達(dá)到70%以上，這必將使合川在城市建設(shè)方面加快速度，以形成對主城居住、工業(yè)發(fā)展的補(bǔ)充，同時(shí)，帶動(dòng)銅梁、北碚等周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，相應(yīng)也將極大促進(jìn)城市商業(yè)配套建設(shè)的發(fā)展； 在合川未來發(fā)展中，旅游、能源、建材、餐飲、裝備制造、藥研、物流等將是合川經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向，同時(shí)也促進(jìn)城市商貿(mào)業(yè)必須升級換代； 在合川的擴(kuò)城運(yùn)動(dòng)中，舊城區(qū)改造、新型商貿(mào)中心的建立、旅游接待能力的完善將是城市規(guī)劃中的重點(diǎn)； 合川做為重慶的重要衛(wèi)星城市之一，城市輔助功能定位將進(jìn)一步體現(xiàn)，需要分擔(dān)主城部分功能建設(shè)； 合川目前的人口基數(shù)以及城鎮(zhèn)居民可支配收入的大力增長，城市消費(fèi)需求相應(yīng)增加，對城市商業(yè)體系提出了更高要求。,宏觀背景總結(jié),第一部分：市場調(diào)研 宏觀背景分析 區(qū)域市場調(diào)研 區(qū)域競爭格局及主要競爭對手分析 地塊環(huán)境調(diào)研 第二部分：項(xiàng)目策劃定位 項(xiàng)目定位建議 商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議 項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營經(jīng)濟(jì)效益分析 第三部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 第四部分：招商、推廣建議,目 錄,合川作為國務(wù)院確立的重慶北部地區(qū)中心城市，在舊城改造和新區(qū)開發(fā)上取得了巨大成就。近年來先后實(shí)施了城區(qū)九大片區(qū)改造，正逐步建設(shè)和完善南屏開發(fā)區(qū)、東城新區(qū)；重點(diǎn)建設(shè)完成了城區(qū)主干道路、久長路、塔耳門文化廣場、合州大橋、合陽嘉陵江大橋、濱江路防洪堤等大批行目。合川已成為一座水、電、氣、通訊設(shè)施齊備，初具現(xiàn)代化中等城市。 瑞山西路、世紀(jì)大道、劉文學(xué)廣場、盧作孚廣場、海翔廣場、大眾花園、世紀(jì)花園、金馬假日休閑廣場、合川影業(yè)大廈、三鑫錦城及東城新區(qū)開發(fā)等，這些工程為合川房地產(chǎn)的騰飛打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。,基礎(chǔ)設(shè)施配套完備,區(qū)域市場概況,合川市房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，合川市可供開發(fā)的地塊較多，從早期的單位供房時(shí)代過渡到商品房時(shí)代，部分開發(fā)商已經(jīng)捷足先登，搶占了合川地產(chǎn)的先機(jī)，但其所開發(fā)產(chǎn)品比較滯后，無法緊跟時(shí)代步伐。有意識(shí)地調(diào)整房地產(chǎn)市場上的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)已經(jīng)成為眾多開發(fā)商案頭的當(dāng)務(wù)之急。 現(xiàn)目前，合川已引進(jìn)一批優(yōu)質(zhì)的開發(fā)企業(yè)如：寶龍、兆甲、中奧、希望等，這些企業(yè)均在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)實(shí)力不俗，在國內(nèi)其他地區(qū)有大型項(xiàng)目成功開發(fā)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力。其中部分企業(yè)更是以商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)及運(yùn)營見長，他們的到來勢必加快城市化建設(shè)的進(jìn)程，同時(shí)對本土企業(yè)形成市場競爭。,大批優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入，帶動(dòng)行業(yè)升級,區(qū)域市場概況,區(qū)域市場板塊劃分,根據(jù)區(qū)位劃分，可分為老城、城南、城東三個(gè)板塊,老城板塊 （中央商業(yè)區(qū)）,城南板塊 （中央商務(wù)區(qū)）,城東板塊 （旅游居住區(qū)）,老城區(qū)是合川舊有商貿(mào)中心區(qū)域，未來定位也是商貿(mào)流通中心區(qū)域，該區(qū)域目前以塔爾門合州市場為主體進(jìn)行大規(guī)模舊城改造，在城北新車站投入運(yùn)營后，區(qū)域的物流交通功能也得到體現(xiàn)，同時(shí)，寶龍地產(chǎn)65萬方城市綜合體，也將使商貿(mào)流通功能區(qū)得作用更加凸顯； 城南是合川市政府所在地，由于行政中心等政府機(jī)關(guān)的搬遷，該區(qū)域商務(wù)功能大大增強(qiáng)，使該區(qū)域會(huì)議、商務(wù)接待功能需求凸顯，同時(shí)由于政府城市形象工程需要，該區(qū)域?qū)⒊蔀楦叨司幼?、商?wù)辦公、特色商業(yè)集中區(qū)，是合川市未來幾年重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域。 城東近幾年由于釣魚城旅游經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)，其旅游功能定位日益明朗，但由于交通環(huán)境正在改造、基礎(chǔ)設(shè)施尚不完備，其開發(fā)價(jià)值目前尚不及城北、城南片區(qū)，是合川市未來發(fā)展方向之一。,區(qū)域市場板塊劃分,區(qū)域商業(yè)市場分析,合川作為重慶北部中心城市，最近幾年經(jīng)濟(jì)取得了長足的發(fā)展，隨著經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展、城市化的進(jìn)程加劇、城市改造步伐的加快，整個(gè)城市的規(guī)模擴(kuò)大，城市功能結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化。在城市發(fā)展和消費(fèi)需求的影響下，形成了今日合川的商業(yè)格局，都市級商圈全面提升，區(qū)域商圈初步形成。,半小時(shí)主城生活圈，凸顯合川未來承接中高端人口的競爭力； 城市升級、區(qū)域中心城市發(fā)展及門戶地位給未來合川產(chǎn)業(yè)升級帶來機(jī)會(huì)； 目前合川影響力和消費(fèi)力有限，低價(jià)競爭和增值空間為區(qū)域樓盤贏得市場，這種競爭模式在未來至少持續(xù)3年； 合川目前商業(yè)物業(yè)兩級分化，新興項(xiàng)目以大、全、高檔次競爭，老商業(yè)物業(yè)零星分布且較為陳舊；,區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)格局,老城中央商業(yè)區(qū)：升級傳統(tǒng)商業(yè)中心，以大型綜合購物中心（街區(qū)）輔以傳統(tǒng)臨街商鋪形態(tài)呈現(xiàn)代表物業(yè)：兆甲合陽新城、中奧城,新城中央商務(wù)區(qū)：以購物中心、超市零售主，輔以星級酒店配套，呈現(xiàn)商務(wù)配套功能。代表物業(yè)：希望城,城北片區(qū)：優(yōu)質(zhì)的交通體系規(guī)劃，承載專業(yè)市場及物流配套功能，未來集聚的住宅開發(fā)產(chǎn)生的人氣，與老城的商業(yè)區(qū)互為兩個(gè)商業(yè)中心，增加商業(yè)層次感。代表物業(yè)：寶龍城市廣場,大學(xué)城片區(qū)：以小商品批發(fā)、專業(yè)市場、社區(qū)配套等為主。代表物業(yè)：義烏小商品城,濱江商業(yè)帶：以餐飲、休閑、娛樂為主，少量社區(qū)配套。代表物業(yè)：文峰古街,主要大型商業(yè)分布,1,2,3,5,6,4,7,8,在合川目前已有商業(yè)物業(yè)中，多數(shù)以住宅底商、小區(qū)配套方式存在，除重百、新世紀(jì)外暫無其它大型集中式商業(yè)，并且除久長步行街外，其它地方商鋪空置率較高； 合川目前除新世紀(jì)及重百以外暫無無大型集中式商業(yè)，新建商業(yè)物業(yè)中則大多為購物中心類集中型商業(yè)物業(yè)； 多數(shù)建筑較陳舊，無城市標(biāo)志型建筑物； 合川，目前雖有專業(yè)市場，但仍然以建材、家居等低附加值經(jīng)營為主，專業(yè)市場具有較大上升空間；,商業(yè)市場小結(jié),在合川區(qū)商業(yè)領(lǐng)域，聚集大量私營企業(yè)主、企業(yè)家，再加上眾多商貿(mào)企業(yè)中的管理人員以及白領(lǐng)階層，組成合川帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展的消費(fèi)主流。,區(qū)域消費(fèi)市場,城市的發(fā)展，帶動(dòng)了政府公務(wù)員待遇的提高，相應(yīng)此部分人群的消費(fèi)需求也隨之逐漸增加，對城市商業(yè)功能的完善提出了更高的要求。,區(qū)域消費(fèi)市場,合川所轄23個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)中，一部分具有較高收入的居民，開始追求城市生活，渴望在城市中獲得自己日益增長的消費(fèi)需求。,區(qū)域消費(fèi)市場,區(qū)域消費(fèi)市場調(diào)研,在所調(diào)查的人群中，大多數(shù)認(rèn)為合川目前餐飲行業(yè)缺乏特色（32%），其次服務(wù)較為不足（21%），同時(shí)檔次不高、規(guī)模小、不集中也是合川餐飲行業(yè)較為欠缺的地方。 調(diào)查中，外出就餐費(fèi)用支出占總收入較大，支出10-20%的占40%，20-50%的占40%，反應(yīng)合川消費(fèi)者對于餐飲的消費(fèi)力較強(qiáng)。 消費(fèi)者的就餐習(xí)慣也較為傳統(tǒng)，喜歡火鍋的占38%，江湖菜19%，小吃13%，其它快餐、咖啡、海鮮等所占比例較小。 消費(fèi)者就餐最喜歡去的場所為知名的特色店（31%）及大排檔（25%），其次為美食城（17%）及環(huán)境好的餐廳（15%），高檔酒樓稍次（5%）。 調(diào)查顯示合川消費(fèi)者對于餐飲消費(fèi)力較強(qiáng)，并且雖然以傳統(tǒng)的就餐習(xí)慣為主，但隨著收入的增加，消費(fèi)需求也有一定提高。,消費(fèi)市場調(diào)查：餐飲類,區(qū)域消費(fèi)市場調(diào)研,在所調(diào)查的人群中，個(gè)人休閑的方式主要為朋友聚會(huì)（32%）、購物逛街（23%）以及外出旅游（22%），其它較少。 在朋友聚會(huì)時(shí)，最主要的休閑娛樂方式為打牌/茶樓（21%）、k歌/蹦迪（17%）、聚餐/咖啡（15%）以及上網(wǎng)/游戲（12%）。 消費(fèi)者認(rèn)為合川休閑娛樂行業(yè)較為缺乏特色（27%）、服務(wù)（20%）、檔次（14%）、規(guī)模（13%）以及不夠集中（15%）。 調(diào)查顯示合川消費(fèi)者對于休閑娛樂行業(yè)的要求不斷提高，希望增加具有特色、服務(wù)好、檔次及規(guī)模均較高的商業(yè)，并且希望能夠?qū)崿F(xiàn)一站式集中消費(fèi)。,消費(fèi)市場調(diào)查：休閑娛樂類,區(qū)域市場分析,合川商業(yè)正處于升級換代時(shí)期，多數(shù)以住宅底商、小區(qū)配套方式存在，除新世紀(jì)、重百外暫無其它大型集中式商業(yè)，現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)已不能滿足日益增長的消費(fèi)需求。 消費(fèi)群體的消費(fèi)占比依次為餐飲、娛樂、購物、休閑，且具備較強(qiáng)的消費(fèi)能力，其消費(fèi)支出占收入比例50%以下的人群比例超過70%； 隨著合川城市不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)增長加快，中高端收入群體不斷增加，對合川商業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營業(yè)態(tài)、服務(wù)水平以及經(jīng)營檔次均提出了更高的要求；,第一部分：市場調(diào)研 宏觀背景分析 區(qū)域市場調(diào)研 區(qū)域競爭格局及主要競爭對手分析 地塊環(huán)境調(diào)研 第二部分：項(xiàng)目策劃定位 項(xiàng)目定位建議 商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議 項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營經(jīng)濟(jì)效益分析 第三部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 第四部分：招商、推廣建議,目 錄,競爭格局,1,2,3,5,6,4,7,8,以上為合川目前在建在售的較有代表性項(xiàng)目，商業(yè)體量大，物業(yè)形態(tài)或所處地段與本項(xiàng)目類似，初步估計(jì)僅這幾個(gè)項(xiàng)目未來三至五年商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量即達(dá)114.6萬方，尚不計(jì)其余相對較小的項(xiàng)目及零售商鋪。 除華地王朝酒店及義烏小商品城外，其它5個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)、商業(yè)體量或商業(yè)定位方面對本項(xiàng)目構(gòu)成一定競爭關(guān)系，下面將分區(qū)域?qū)@幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行描述。,主要新推商業(yè)物業(yè),競爭對手列表老城區(qū),1,2,此兩個(gè)項(xiàng)目位于合川傳統(tǒng)商業(yè)中心，商業(yè)體量較大，定位于購物中心類業(yè)態(tài)，市場優(yōu)勢較為明顯，是項(xiàng)目重要競爭對手。,兆甲合陽新城基本情況,競爭對手列表,兆甲合陽新城項(xiàng)目分析 項(xiàng)目商業(yè)體量較大，雖然其具備諸多優(yōu)勢，但合川未來三至五年市場商業(yè)開發(fā)體量巨大，且與該項(xiàng)目商業(yè)定位有諸多重疊，形成直面競爭。從該項(xiàng)目所處地塊來看，屬舊城改造，地塊成本較高，而項(xiàng)目整體住宅與商業(yè)的開發(fā)比例與傳統(tǒng)開發(fā)項(xiàng)目來對比，商業(yè)開發(fā)體量明顯偏重，開發(fā)商盈利點(diǎn)將體現(xiàn)在商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作上，與住宅項(xiàng)目相比具備一定的風(fēng)險(xiǎn)。,中奧城基本情況,主要競爭對手列表,中奧城項(xiàng)目分析 項(xiàng)目基本屬于純商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)體量較大，業(yè)態(tài)規(guī)劃不清晰，就目前的市場信息來分析，除寫字樓、公寓、酒店的業(yè)態(tài)規(guī)劃體系為主力業(yè)態(tài)，裙樓的業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃變數(shù)大。以其他項(xiàng)目整體對比來看，該項(xiàng)目的處境比較尷尬。,競爭對手列表城北,1,此項(xiàng)目位于合川城北汽車站附近，不在合川傳統(tǒng)商業(yè)中心內(nèi)，但其周邊區(qū)域已較為成熟，同時(shí)項(xiàng)目定位于全能商業(yè)mall，重點(diǎn)偏向于購物中心類商業(yè)模式，城北將會(huì)以此項(xiàng)目為商業(yè)核心，帶動(dòng)合川城北方向乃至老城中心內(nèi)部分消費(fèi)群體。,寶龍城市廣場基本情況,主要競爭對手列表,寶龍城市廣場項(xiàng)目分析 項(xiàng)目商業(yè)體量較大，依托開發(fā)企業(yè)的商業(yè)資源，未來發(fā)展前景看好，寶龍是一家專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，無論是資金實(shí)力還是商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)均具備一定優(yōu)勢。項(xiàng)目本身以商業(yè)mall、時(shí)尚步行街、星級酒店、高檔寫字樓、國際品質(zhì)住區(qū)為產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，涵蓋居住、生活、辦公，有再造一個(gè)城中心的發(fā)展趨勢。,競爭對手列表城南,2,1,文峰古街以餐飲、休閑、娛樂為主要定位，其獨(dú)特的建筑形態(tài)以及濱江景觀資源容易極大的分流項(xiàng)目此部分消費(fèi)客源。 希望城位于城南片區(qū)中心，定位為購物中心，容易截留來自城南成熟片區(qū)的消費(fèi)者。,文峰古街基本情況,主要競爭對手列表,文峰古街項(xiàng)目分析 項(xiàng)目依托江景資源，打造仿古商業(yè)街，主體住宅，物業(yè)類型有高層/洋房/聯(lián)排別墅，商業(yè)部分5萬平米，最高4層（加負(fù)一層），有四合院/多層/平層等建筑結(jié)構(gòu)，其緊鄰希望城，與希望城構(gòu)成城南濱江商業(yè)帶，該區(qū)域由于行政中心等政府辦公機(jī)構(gòu)的遷入，據(jù)較高的商業(yè)價(jià)值。且項(xiàng)目有助于合川旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與完善，獲得較多的政府政策支持。未來隨著嘉陵江大橋的貫通，兩個(gè)五星級酒店的建設(shè)，此區(qū)域?qū)⒊蔀楹洗ㄎ磥砺糜谓哟⒅行?。目前該?xiàng)目招商率已達(dá)到60%。,希望城基本情況,主要競爭對手列表,希望城項(xiàng)目分析 項(xiàng)目與文峰古街形成首尾相接的區(qū)域開發(fā)布局，對接釣魚城未來旅游開發(fā)，其旅游接待功能突出。同時(shí)，由于處于南城未來發(fā)展核心，與區(qū)政府、行政辦公區(qū)一路之隔，未來會(huì)展接待功能也將是其作用之一，在政府未來規(guī)劃中南津街片區(qū)將做為高端住宅區(qū)域，而目前南城片區(qū)無集中式商業(yè)中心，其商業(yè)購物中心的規(guī)劃有力補(bǔ)充了城南這一空白，同時(shí)，商務(wù)公寓和寫字樓，對中小企業(yè)將有極大吸引力。開發(fā)周期2012年、2013年，與尚信國際開發(fā)周期、業(yè)態(tài)有多處重合，是未來尚信國際直接的競爭對手。,競爭格局分析,未來3-5年內(nèi)，合川城區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)放量巨大，至少有百余萬方體量的大型商業(yè)物業(yè)進(jìn)入市場，市場競爭環(huán)境將極度惡劣。 競爭項(xiàng)目除文峰古街及寶龍城市廣場外，其它項(xiàng)目均位于合川老城區(qū)及城南新區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)中心內(nèi)，地段優(yōu)勢明顯，相比之下本項(xiàng)目處于成熟區(qū)域外，處于競爭劣勢。 競爭項(xiàng)目中除文峰古街定位于餐飲為主外，其余項(xiàng)目均為大多為購物類綜合性商業(yè)物業(yè)，市場競爭激烈。 面對如此巨大的競爭壓力，本項(xiàng)目需認(rèn)真審視自身優(yōu)勢與不足之處，考慮新的定位方向，避開直接的慘烈競爭，尋求差異化市場，求得生存空間。,競爭分析,第一部分：市場調(diào)研 宏觀背景分析 區(qū)域市場調(diào)研 區(qū)域競爭格局及主要競爭對手分析 地塊環(huán)境調(diào)研 第二部分：項(xiàng)目策劃定位 項(xiàng)目定位建議 商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議 項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營經(jīng)濟(jì)效益分析 第三部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 第四部分：招商、推廣建議,目 錄,地塊環(huán)境調(diào)研,地塊性質(zhì)調(diào)查,本項(xiàng)目,項(xiàng)目位于合川市區(qū)內(nèi)涪江二橋南橋頭，合川城南新城西部邊緣地段。 項(xiàng)目占地2.1萬方，總建面約26萬方，容積率7.5。 其中商業(yè)約6.6萬方（含地下2層商業(yè)面積）、寫字樓約4萬方、酒店約8.3萬方（喜達(dá)屋酒店），屬合川目前最高端的城市綜合體項(xiàng)目。,本項(xiàng)目,地塊環(huán)境調(diào)查,項(xiàng)目地塊東臨將軍路及金萬科公司開發(fā)樓盤,本項(xiàng)目,項(xiàng)目地塊南接新區(qū)未來規(guī)劃高端樓盤,項(xiàng)目地塊西接新區(qū)未來規(guī)劃高端樓盤,項(xiàng)目地塊北臨濱江路（部分為其它項(xiàng)目地塊）,地塊四至范圍,地塊環(huán)境調(diào)研,項(xiàng)目地塊原始地貌未丘陵地形，地塊內(nèi)高差大，土石方開挖量龐大。 項(xiàng)目地塊旁為規(guī)劃道路，目前市政工程隊(duì)已完成土石方開挖，準(zhǔn)備開始施工路面。,地塊環(huán)境調(diào)查,地塊周邊資源及景觀,項(xiàng)目地塊北面緊臨濱江路，擁有良好濱江景觀資源以及開闊的觀江面。 項(xiàng)目地塊其它景觀及資源較少，僅南面有一小山坡。,交通條件調(diào)查,地塊周邊交通狀況,項(xiàng)目東面緊臨涪江二橋，老城區(qū)可通過涪江二橋迅速到達(dá)項(xiàng)目地塊。 項(xiàng)目距渝武高速僅3分鐘車程，通過將軍路相接，從主城區(qū)至項(xiàng)目地僅需不到一小時(shí)車程，且本項(xiàng)目是下高速后進(jìn)入合川市區(qū)必經(jīng)之地，交通優(yōu)勢明顯。 項(xiàng)目與合川新城區(qū)除通過上什字西路相連外，未來還將通過濱江路與新城區(qū)及項(xiàng)目西側(cè)未開發(fā)區(qū)域相連。,涪江二橋,渝武高速,濱江路（尚未建成）,項(xiàng)目地處交通要道，交通便利，通達(dá)性好，各區(qū)域到達(dá)項(xiàng)目均十分方便。,至新城區(qū),至老城區(qū),基礎(chǔ)配套調(diào)查,配套設(shè)施情況,目前項(xiàng)目地塊所處區(qū)域正處于開發(fā)初期，尚在建設(shè)區(qū)域道路系統(tǒng)，市政配套設(shè)施較為缺乏。 在新區(qū)規(guī)劃建設(shè)完成之前，項(xiàng)目所在區(qū)域主要需要依靠周邊社區(qū)配套乃至于新城區(qū)商業(yè)中心以及老城區(qū)商業(yè)中心的大環(huán)境配套。,項(xiàng)目周邊目前配套設(shè)施較為缺乏，建成后自身將形成周邊區(qū)域主要商業(yè)配套。,老城商業(yè)中心配套,新城區(qū)商業(yè)中心配套,周邊社區(qū)配套,區(qū)域未來規(guī)劃,周邊規(guī)劃,本項(xiàng)目,高檔居住、商業(yè)用地，未開發(fā),高端商業(yè)、居住用地，尚未開發(fā),普通居住用地，大多已建成,項(xiàng)目東側(cè)為已建成普通居住區(qū)，含少量社區(qū)商業(yè)及配套。 項(xiàng)目南側(cè)規(guī)劃為居住及商業(yè)用地，已出讓但尚未開發(fā)。 項(xiàng)目西側(cè)為合川區(qū)規(guī)劃中未來高檔次居住、商業(yè)板塊，目前區(qū)域道路尚未形成，未達(dá)到開發(fā)條件。 根據(jù)規(guī)劃，未來項(xiàng)目南側(cè)及西側(cè)地塊的開發(fā)將為本項(xiàng)目商業(yè)帶來優(yōu)質(zhì)的潛在消費(fèi)者。,地塊分析,地塊swot分析,優(yōu)勢：（s） 區(qū)位優(yōu)勢：項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)楹洗▍^(qū)規(guī)劃未來的高檔居住區(qū)域，建成后將成為合川中高收入人群的聚居地，將為項(xiàng)目提供大量符合項(xiàng)目目標(biāo)客群定位的優(yōu)質(zhì)潛在消費(fèi)者，是項(xiàng)目潛在客群的聚集地。 景觀優(yōu)勢：項(xiàng)目緊鄰濱江路，視線基本毫無遮擋，擁有優(yōu)秀的一線濱江景觀資源。 交通優(yōu)勢：緊鄰渝武高速出口以及涪江二橋，數(shù)條城市交通干道交匯，擁有優(yōu)秀的交通到達(dá)率，極大地拓寬項(xiàng)目輻射范圍。,地塊分析,地塊swot分析,劣勢：（w） 地段劣勢：項(xiàng)目地段不屬于傳統(tǒng)城市中心范圍，周邊地塊尚未進(jìn)行開發(fā)，人氣稀少，短期內(nèi)人氣聚集十分困難，難以與合川城區(qū)內(nèi)其它地段類似物業(yè)進(jìn)行同質(zhì)化競爭，必須尋求差異化的市場空白點(diǎn)。 現(xiàn)狀劣勢：地塊內(nèi)高差大，要達(dá)到項(xiàng)目規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)需進(jìn)行大量的土石方開挖，前期整治成本高。 交通劣勢：項(xiàng)目四周均為快速干道，隨機(jī)人流不易聚集，對于需大量隨機(jī)人流支撐的購物類商業(yè)物業(yè)的生存帶來較大難度。,地塊分析,地塊swot分析,機(jī)遇：（o） 項(xiàng)目聘請知名設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)，是合川市最高的建筑，同時(shí)其物業(yè)設(shè)計(jì)檔次較高，突出的建筑外觀表現(xiàn)及先進(jìn)的物業(yè)結(jié)構(gòu)，在一定程度上能夠吸引消費(fèi)者的關(guān)注，有助于項(xiàng)目規(guī)避地段劣勢所帶來的不利因素。 項(xiàng)目緊鄰高速公路，到達(dá)重慶主城及周邊地區(qū)均十分方便，如配合適當(dāng)?shù)臉I(yè)態(tài)規(guī)劃，未來項(xiàng)目有機(jī)會(huì)吸引合川周邊區(qū)域及主城部分區(qū)域消費(fèi)者。,地塊分析,地塊swot分析,威脅：（t） 未來3-5年內(nèi)，合川城區(qū)內(nèi)將有近兩百萬方的商業(yè)物業(yè)面市，且多為購物中心類物業(yè)，如此大體量的及雷同業(yè)態(tài)的商業(yè)集中進(jìn)入市場，將帶來極大的市場競爭。 項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)楹洗ǔ悄掀瑓^(qū)的新開發(fā)區(qū)域，區(qū)域成熟的時(shí)間節(jié)奏是否與本項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏合拍，將對項(xiàng)目產(chǎn)生較大影響。 目前全球新一輪金融危機(jī)的預(yù)兆，已經(jīng)影響到各個(gè)國家的投資者及消費(fèi)者對整體經(jīng)濟(jì)增長前景的預(yù)期，本項(xiàng)目作為合川最高端的商業(yè)物業(yè)，投入巨大，也將會(huì)受此影響而產(chǎn)生不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。,地塊分析,小結(jié),項(xiàng)目地塊所處區(qū)域不夠成熟，決定了項(xiàng)目短期內(nèi)不適宜做需要大量人流支撐的隨機(jī)消費(fèi)型商業(yè)。 項(xiàng)目地塊規(guī)劃檔次高，未來屬于合川區(qū)高檔居住及商業(yè)區(qū)，項(xiàng)目未來建成后擁有充足的高端消費(fèi)群體。 項(xiàng)目自身地標(biāo)性明顯，且交通通達(dá)性十分優(yōu)秀，能夠輻射的范圍廣，可大大拓寬項(xiàng)目潛在消費(fèi)群體，降低項(xiàng)目營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。,第一部分：市場調(diào)研 宏觀背景分析 區(qū)域市場調(diào)研 區(qū)域競爭格局及主要競爭對手分析 地塊環(huán)境調(diào)研 第二部分：項(xiàng)目策劃定位 項(xiàng)目定位建議 商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議 項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營經(jīng)濟(jì)效益分析 第三部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 第四部分：招商、推廣建議,項(xiàng)目定位思考,從社會(huì)發(fā)展角度審視商業(yè)定位機(jī)遇,根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)與收入理論，重慶正處于工業(yè)化中期，小康社會(huì)向富裕型社會(huì)轉(zhuǎn)變的重要階段處。,機(jī)遇一： 社會(huì)發(fā)展階段的改變使得社會(huì)消費(fèi)逐步從生存型需求向消費(fèi)需求升級轉(zhuǎn)變，消費(fèi)服務(wù)產(chǎn)業(yè)開始啟動(dòng)。 機(jī)遇二： 人民的生活方式正在發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，新的生活方式將逐步形成。,從主消費(fèi)群體角度審視商業(yè)定位機(jī)遇,第三產(chǎn)業(yè)比重的快速上升 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)替代傳統(tǒng)重工業(yè)的崛起,白領(lǐng)及高端商務(wù)群體不斷壯大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),包括老城區(qū)商業(yè)中心、新城區(qū)商務(wù)中心在內(nèi)的辦公集中區(qū)規(guī)劃,白領(lǐng)及高端商務(wù)群體不斷壯大的物質(zhì)基礎(chǔ),未來消費(fèi)市場上的主力軍之一，也是本項(xiàng)目的主要消費(fèi)群體,中高檔住宅區(qū)的快速增加 事業(yè)機(jī)關(guān)及政府部門工作人員,事業(yè)及政府部門工作人員以及中高檔住宅區(qū)居民一直以來均是消費(fèi)市場上最有消費(fèi)力的群體之一。,也是本項(xiàng)目的重要消費(fèi)群體,項(xiàng)目定位思考,項(xiàng)目定位思考,項(xiàng)目差異化特點(diǎn)提煉,合川最高端的規(guī)劃設(shè)計(jì)，未來合川最高的地標(biāo)性建筑。 優(yōu)異的親水景觀資源，能夠吸引部分旅游人群的聚集，并有進(jìn)入項(xiàng)目消費(fèi)的可能，一定程度上彌補(bǔ)項(xiàng)目周邊不成熟帶來的人氣缺乏問題。 優(yōu)異的交通環(huán)境可將項(xiàng)目輻射范圍擴(kuò)大，使項(xiàng)目影響力傳遞至周邊區(qū)縣及主城部分范圍。,項(xiàng)目定位思考,項(xiàng)目商業(yè)屬性判斷,項(xiàng)目商業(yè)體量不大，加上地下2層商業(yè)面積也僅7萬余方，相比其它項(xiàng)目動(dòng)輒十余萬方以上的體量來說缺乏規(guī)模優(yōu)勢，屬于小而精的中心類商業(yè)物業(yè)。 項(xiàng)目規(guī)劃檔次較高，主體建筑高達(dá)65層、278.5米，屬于合川區(qū)目前規(guī)劃的最高建筑，地標(biāo)性十分明顯，其商業(yè)建筑規(guī)劃在合川市場上也較為先進(jìn)，具有一定前瞻性優(yōu)勢。 項(xiàng)目由開發(fā)商與新加坡知名酒店集團(tuán)（喜達(dá)屋酒店集團(tuán)）聯(lián)合打造，塔樓引進(jìn)喜達(dá)屋五星級酒店，是合川市目前規(guī)劃檔次最高的酒店，這一業(yè)態(tài)也對項(xiàng)目商業(yè)有一定指向性作用，項(xiàng)目商業(yè)無論業(yè)態(tài)、檔次均需與酒店相輔相成。 項(xiàng)目文化主題的提煉，呈現(xiàn)于建筑與業(yè)態(tài)的規(guī)劃中，將增加項(xiàng)目的附加值，奠定項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的品質(zhì)優(yōu)勢。（例如室內(nèi)外的文化景觀打造，結(jié)合項(xiàng)目高端酒店和特色餐飲的組合，未來可以拓寬婚慶、旅游產(chǎn)業(yè)帶，加大項(xiàng)目的輻射面）,項(xiàng)目定位思考,作為合川區(qū)最具代表性的地標(biāo)性建筑，如何打造其商業(yè)，才能與其整體規(guī)劃及五星級酒店相符合？ 作為不在傳統(tǒng)商業(yè)中心以及商務(wù)中心的大型商業(yè)物業(yè)，周邊人流相對較為缺乏，如何定位才能解決周邊尚未成熟所帶來的人氣不足的缺陷？ 未來3-5年內(nèi)，合川區(qū)共有百余萬方體量的商業(yè)物業(yè)進(jìn)入市場，本項(xiàng)目如何定位才能避開與這么大體量位于傳統(tǒng)商業(yè)中心、居住中心的商業(yè)物業(yè)的直接競爭，贏得差異化的目標(biāo)市場？ 結(jié)合項(xiàng)目地理屬性及規(guī)劃特征，可以得出項(xiàng)目定位思考方向：本項(xiàng)目短期內(nèi)不適宜做傳統(tǒng)意義上需要大量隨機(jī)人流支撐的購物類商業(yè)中心，而需要考慮以較強(qiáng)目的性消費(fèi)為主的主題商業(yè)。,項(xiàng)目定位思考,項(xiàng)目市場定位建議,項(xiàng)目市場定位建議,以酒店商務(wù)休閑、娛樂、餐飲為主；購物及其它服務(wù)類業(yè)態(tài)為輔的一站式休閑消費(fèi)體驗(yàn)中心,項(xiàng)目的定位方向既需要考慮城市發(fā)展所帶來的商業(yè)業(yè)態(tài)的變化，同時(shí)也需要結(jié)合自身實(shí)際情況進(jìn)行差異化的考慮，以確保項(xiàng)目能夠招商及開業(yè)運(yùn)營的成功。,根據(jù)項(xiàng)目地理特性決定了項(xiàng)目當(dāng)前不適宜做需要有大量隨機(jī)人流支撐的購物類商業(yè)中心，而需要做目的性較強(qiáng)的定向消費(fèi)型商業(yè)，可有效規(guī)避項(xiàng)目所在區(qū)域尚未成熟，缺乏大量人流的劣勢。 項(xiàng)目高規(guī)格的規(guī)劃設(shè)計(jì)、高檔次的五星級酒店級甲級寫字樓的配置，也要求項(xiàng)目商業(yè)必須為塔樓部分進(jìn)行充分的商務(wù)消費(fèi)配套考慮，同時(shí)其業(yè)態(tài)檔次也必須有較高的要求。 從合川整體市場來看，商業(yè)物業(yè)開發(fā)量巨大，未來3-5年內(nèi)有上百萬方進(jìn)入市場。而本項(xiàng)目商業(yè)體量相對較小，且不在傳統(tǒng)商業(yè)中心，難以正面進(jìn)行競爭，必須考慮差異化的特點(diǎn)。 從合川商務(wù)休閑娛樂市場來看，目前主要集中在老城區(qū)中心以及濱江路一帶，較為分散，且檔次不高，難以滿足高端人群的需求，本項(xiàng)目有條件針對性地打造高端物業(yè)提供市場需求，進(jìn)行差異化競爭，從而贏得市場。,滿足主要消費(fèi)群體日常及節(jié)假日、周末等的休閑、文化、娛樂、餐飲及少量購物需求，為項(xiàng)目所在區(qū)域中高端人群及周邊區(qū)域乃至主城區(qū)范圍目標(biāo)人群提供高品質(zhì)的精神文化生活場所。,商業(yè)功能定位,市場依據(jù),項(xiàng)目市場定位建議,商業(yè)裙樓形象定位,形象定位建議,“尚信都匯廣場”,本項(xiàng)目商業(yè)主題為中高檔次為主的服務(wù)商業(yè)，多業(yè)態(tài)組合的綜合商業(yè)體，主業(yè)態(tài)為休閑、娛樂、餐飲業(yè)態(tài)，輔助業(yè)態(tài)為具有目的性消費(fèi)特性的購物、文化等，而支撐該定位的目標(biāo)客戶群主要是擁有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的群體。 本項(xiàng)目商業(yè)分案名容易記憶、較為大氣，也可體現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)內(nèi)涵。,以滿足商務(wù)需求的休閑、娛樂、餐飲為主，購物及其它業(yè)態(tài)為輔的高檔次多業(yè)態(tài)綜合性定向消費(fèi)商業(yè)物業(yè),薈萃世界美味 體驗(yàn)娛樂之巔 最時(shí)尚的“都匯”之旅,項(xiàng)目商業(yè)概念,形象定位建議,目標(biāo)市場定位主力消費(fèi)群體,一般消費(fèi)群體,主力消費(fèi)群體,以一站式的打造，滿足其休閑娛樂餐飲等各方面的品質(zhì)需求以及商務(wù)需求。,通過目的性業(yè)態(tài)的引進(jìn)，形成包括休閑娛樂美食以及部分購物需求等各方面的一站式消費(fèi)空間，以獨(dú)特的主題營造和生活方式傳播，形成該階層最愛的生活空間。,滿足一般收入群體的沖動(dòng)型消費(fèi)需求，偶爾享受與平日截然不同的生活。,目標(biāo)市場定位建議,次要消費(fèi)群體,目標(biāo)市場定位目標(biāo)市場輻射,一級輻射范圍： 全合川市范圍,二級輻射范圍： 重慶主城部分范圍,三級輻射范圍： 周邊省市及來合川旅游人群,綜合考慮項(xiàng)目所在的區(qū)域未來的巨大對外輻射能力以及本項(xiàng)目的體量及自身?xiàng)l件，項(xiàng)目的三級輻射范圍圈定位如下：,目標(biāo)市場定位建議,目標(biāo)市場定位目標(biāo)市場定位描述,未來通過項(xiàng)目的不斷發(fā)展以及商業(yè)業(yè)態(tài)的升級換代，項(xiàng)目有希望成為代表合川商業(yè)的一張名片，從而不但在合川、重慶，將輻射至周邊省市乃至全國各地都會(huì)有一定知名度。,目標(biāo)市場定位建議,長期經(jīng)營調(diào)整建議,主力業(yè)態(tài)調(diào)整,當(dāng)項(xiàng)目在市場上經(jīng)營逐步成熟、項(xiàng)目的知名度和認(rèn)可度高、項(xiàng)目的運(yùn)營者積累了足夠的經(jīng)驗(yàn)后，可考慮適當(dāng)減少休閑娛樂、餐飲等主力店、半主力店的經(jīng)營面積，增加購物類零售精品店和專賣店形式店面，以期增加項(xiàng)目的整體盈利能力。,品牌檔次調(diào)整,在項(xiàng)目所在區(qū)域逐漸成熟，人氣充足之后，需考慮其對于商業(yè)配套的需求，并適當(dāng)調(diào)整部分品牌檔次，以滿足其購物需求。 同時(shí)在項(xiàng)目得到較高知名度和市場認(rèn)可度、合川整體消費(fèi)者的消費(fèi)能力和品牌認(rèn)知能力提高后，可逐步加入國際零售品牌的面積，以提升整體項(xiàng)目的品牌水平。,長期經(jīng)營調(diào)整建議,第一部分：市場調(diào)研 宏觀背景分析 區(qū)域市場調(diào)研 區(qū)域競爭格局及主要競爭對手分析 地塊環(huán)境調(diào)研 第二部分：項(xiàng)目策劃定位 項(xiàng)目定位建議 商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議 項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營經(jīng)濟(jì)效益分析 第三部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 第四部分：招商、推廣建議,業(yè)態(tài)組合影響因素分析,業(yè)態(tài)組合分析,優(yōu)勢： 項(xiàng)目商業(yè)定位為中高端，將為開發(fā)商帶來較高的商業(yè)價(jià)值。 開發(fā)商持有物業(yè)主導(dǎo)經(jīng)營，是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)主題定位的先決條件。 差異性：項(xiàng)目定位以餐飲、娛樂、休閑業(yè)態(tài)為核心，業(yè)態(tài)定位明確，以規(guī)模、特色吸引消費(fèi)群體。 互補(bǔ)性：核心業(yè)態(tài)的組合互為補(bǔ)充，在未來的市場競爭中更具競爭力。 目的性：目的性消費(fèi)場所，容易培養(yǎng)消費(fèi)群體，增加客戶忠誠度。 劣勢： 業(yè)種品類集中，容易產(chǎn)生交叉競爭，如何做出相同業(yè)態(tài)的層次感，為招商增加了難度 定位業(yè)態(tài)相對于零售業(yè)態(tài)租金偏低，開發(fā)商投資回報(bào)期加長。,項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析,機(jī)會(huì)： 出于區(qū)域形象考慮，項(xiàng)目已受到合川政府的重視，希望項(xiàng)目成為合川的名片。 依托優(yōu)秀的交通通達(dá)性，項(xiàng)目仍有機(jī)會(huì)獲得一定市場空間。 威脅： 同類檔次商業(yè)（如文峰古街），有可能吸引部分消費(fèi)者的注意，從而流失部分客戶。 大規(guī)模新建物業(yè)（如文峰古街、兆甲合陽新城、希望城、中澳城、寶龍等）未來3-5年內(nèi)將大量推出，且大多處在傳統(tǒng)商業(yè)中心的黃金位置，第一時(shí)間得到的認(rèn)知度強(qiáng)過本項(xiàng)目，同時(shí)這些項(xiàng)目的檔次定位偏中高檔，也將直接影響到項(xiàng)目既定的目標(biāo)客戶范圍。,業(yè)態(tài)組合影響因素分析,業(yè)態(tài)組合影響因素分析,分析結(jié)論： 開發(fā)商須盡力取得政府的大力支持，這是項(xiàng)目成功的必要保證。 在保證項(xiàng)目豐富業(yè)態(tài)的情況下，盡量提高項(xiàng)目形象和檔次，豐富各業(yè)種業(yè)態(tài)，盡可能精確鎖定目標(biāo)客戶群體，減小其它新建物業(yè)所帶來的直面競爭。 項(xiàng)目前期樓層規(guī)劃不適宜劃分過小，盡可能考慮實(shí)力較強(qiáng)的大體量主力店及半主力店為主，提高前期項(xiàng)目經(jīng)營存活能力，待經(jīng)營較為穩(wěn)定后再逐步進(jìn)行業(yè)態(tài)業(yè)種的更替及店鋪規(guī)模的調(diào)整，提高項(xiàng)目整體盈利能力。,項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位及確定,項(xiàng)目以休閑消費(fèi)中心為主題，休閑功能業(yè)態(tài)占據(jù)核心地位。 餐飲及娛樂業(yè)態(tài)為項(xiàng)目主要功能，占據(jù)較大比例。 購物功能為項(xiàng)目輔助功能，主要為五星級酒店及甲級寫字樓提供配套需求，其租金承受能力較強(qiáng)，在項(xiàng)目運(yùn)營初期將會(huì)是項(xiàng)目利潤重要來源之一，由于考慮到合川未來龐大的商業(yè)體量將會(huì)擁有十分豐富的購物業(yè)態(tài)，而項(xiàng)目所處位置相對競爭力不足，因此本項(xiàng)目需要考慮目的性消費(fèi)較強(qiáng)的購物業(yè)態(tài)如中高檔皮具鞋類、服飾飾品等。,業(yè)態(tài)組合建議,業(yè)種確定原則及范圍,業(yè)種確定原則： 根據(jù)本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)分析、項(xiàng)目的整體定位以及已確定的商業(yè)業(yè)態(tài)，也考慮到本項(xiàng)目仍具有一定的體量，因此要求所確定的業(yè)種必須十分豐富，而且具有一定的互補(bǔ)性。同時(shí)考慮到項(xiàng)目整體的形象及檔次，也要求所確定的業(yè)種應(yīng)該以中高檔次為主。 業(yè)種確定范圍： 入駐本項(xiàng)目商業(yè)部分的商家以國際國內(nèi)的大型實(shí)力商家為主，本地的連鎖加盟商為輔助，另有少量特色經(jīng)營商家作為項(xiàng)目定向消費(fèi)的有機(jī)補(bǔ)充。,業(yè)態(tài)組合建議,業(yè)態(tài)及業(yè)種組合策略,休閑娛樂業(yè)態(tài)為項(xiàng)目核心業(yè)態(tài)，主要考慮針對中高端消費(fèi)者及商務(wù)人士提供較為健康的日常休閑娛樂場所及商務(wù)接待場所。,業(yè)態(tài)組合建議,業(yè)態(tài)及業(yè)種組合策略,餐飲為項(xiàng)目主業(yè)態(tài)，其業(yè)種組合涵蓋較為豐富，主要針對白領(lǐng)及商務(wù)人士滿足其日常工作就餐、節(jié)假日休閑聚餐、商務(wù)接待等消費(fèi)需求。 購物類為項(xiàng)目輔助業(yè)態(tài)，主要為酒店及寫字樓配套，是目的性消費(fèi)購物業(yè)態(tài)，主要圍繞這部分人群的日常購物消費(fèi)進(jìn)行業(yè)種組合考慮，以專賣店的形式，考慮箱包皮具、鞋類或者品牌服裝專賣的業(yè)種組合。,業(yè)態(tài)組合建議,業(yè)態(tài)布局建議,業(yè)態(tài)布局分布2f（方案一）：本層商業(yè)建面16522.25 m,超市主力店,倉儲(chǔ)及卸貨平臺(tái),業(yè)態(tài)布局建議,業(yè)態(tài)布局分布1f（方案一）：本層商業(yè)建面11742.11 m,業(yè)態(tài)布局建議,業(yè)態(tài)布局分布2f（方案二）：本層商業(yè)建面16522.25 m,頂級水會(huì),倉儲(chǔ)及卸貨平臺(tái),業(yè)態(tài)布局建議,業(yè)態(tài)布局分布1f（方案二）：本層商業(yè)建面11742.11 m,頂級水會(huì),業(yè)態(tài)布局建議,業(yè)態(tài)布局分布1f：本層商業(yè)建面6741.1 m,銀行,品牌精品專賣,業(yè)態(tài)布局建議,業(yè)態(tài)布局分布2f：本層商業(yè)建面7142.68 m,高檔茶樓,西餐,主題餐飲,咖啡廳,中式快餐,業(yè)態(tài)布局建議,業(yè)態(tài)布局分布3f：本層商業(yè)建面7210.69 m,亞洲特色餐飲,本地特色餐飲,高檔ktv,注：建議將4樓的ktv調(diào)整至本樓層，4樓則改為更注重私密性的夜總會(huì)。,業(yè)態(tài)布局建議,業(yè)態(tài)布局分布4f：本層商業(yè)建面7350.81 m,高檔夜總會(huì),高檔酒樓,業(yè)態(tài)布局建議,業(yè)態(tài)布局分布5f：本層商業(yè)建面7350.81 m,健身中心,美容美發(fā)中心,spa會(huì)館,臺(tái)球城、電玩中心,業(yè)態(tài)布局建議,業(yè)態(tài)布局分布6f：本層商業(yè)建面7444.43 m,五星級3dimax影院,無柱宴會(huì)廳,業(yè)態(tài)及業(yè)種組合比例,按照以上業(yè)態(tài)及業(yè)種大致分布，可得出大致各業(yè)態(tài)及業(yè)種比例如下：（按各業(yè)態(tài)所占建筑面積估算）,業(yè)態(tài)布局建議,第一部分：市場調(diào)研 宏觀背景分析 區(qū)域市場調(diào)研 區(qū)域競爭格局及主要競爭對手分析 地塊環(huán)境調(diào)研 第二部分：項(xiàng)目策劃定位 項(xiàng)目定位建議 商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議 項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營經(jīng)濟(jì)效益分析 第三部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 第四部分：招商、推廣建議,租金策略,租金定價(jià)原則,由于項(xiàng)目所處區(qū)域不成熟，無可直接參考目標(biāo)，需要選取目前市場上類似物業(yè)或類似區(qū)域商業(yè)租金作為項(xiàng)目起始租金參考。 由于項(xiàng)目為大型整體多層商業(yè)，按照通常慣例，首先確定項(xiàng)目一層租金作為項(xiàng)目起始租金水平，并以起始租金水平按一定比例折算其它樓層平均租金。 在各樓層平均租金水平確定之后，按業(yè)態(tài)業(yè)種的不同以及主力店、次主力店及散鋪等不同分別定價(jià)。,通過市場調(diào)查數(shù)據(jù)，初步估算項(xiàng)目底層單位租金水平,租金基準(zhǔn)定價(jià)策略,在底層租金制定的基礎(chǔ)上，估算各樓層一般商鋪?zhàn)饨鹚?各樓層基準(zhǔn)定價(jià)策略,對各樓層不同的主力店、次主力店分別定價(jià),各業(yè)態(tài)基準(zhǔn)定價(jià)策略,綜合上述信息，估算項(xiàng)目整體租金收益,回報(bào)預(yù)算,租金策略,租金基準(zhǔn)定價(jià)策略,租金參考物業(yè)選取原則,1、類似位置代表性的商業(yè)物業(yè)租金水平； 2、類似位置大型商業(yè)物業(yè)租金水平；,租金策略,租金參考物業(yè)或地點(diǎn)選擇,項(xiàng)目一層商業(yè)租金水平：,結(jié)合項(xiàng)目自身情況，綜合考慮以上參考物業(yè)（或地點(diǎn)）臨街商業(yè)租金水平，初步建議本項(xiàng)目一層商業(yè)平均租金水平