2011年云南昆明銀鵬熙翥苑商業(yè)部分營銷策劃案（79頁） .ppt

銀鵬熙翥苑 城市中心、財富領(lǐng)地 商業(yè)部分營銷策劃案,昆明靖力地產(chǎn)機(jī)構(gòu),201103,綱要,項目概況 市場調(diào)查分析 目標(biāo)客群定位與分析 產(chǎn)品現(xiàn)狀分析 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 產(chǎn)品招商銷售優(yōu)化組合方案 營銷推廣策略 我們的團(tuán)隊 我們的項目 合作模式,項目概況 項目位置：熙翥苑位于昆明市環(huán)城西路與西壩路交匯處 物業(yè)類別：普通住宅、公寓、商鋪 總占地面積：13592.9 總建筑面積：63016 容積率：3.98 綠化率：32.5% 項目建筑規(guī)劃：a座16層,b座28層,c座17層,三層以上是住戶,一至兩層是商鋪,a、b座地下一至兩層是停車場。 項目商業(yè)優(yōu)勢：區(qū)位、停車位配比充足、a/c棟鋪面易于劃分、改變周邊雜亂無章的商業(yè)業(yè)態(tài)氛圍 項目商業(yè)劣勢：b棟建筑規(guī)劃硬傷，周邊小區(qū)多屬于中低檔次，中低端消費(fèi)，小區(qū)房屋多處于出租性質(zhì)，限制了房價的拉升。,建筑規(guī)劃硬傷，周邊軟硬環(huán)境，商業(yè)體量較小，熙翥苑如何引領(lǐng)該區(qū)域的市場,我們的難點(diǎn),我們的客戶又在哪里,我們要突破！項目產(chǎn)品，需要制造新的市場營銷戰(zhàn)略和策略，尋找市場目標(biāo)及目標(biāo)消費(fèi)群！,項目周邊業(yè)態(tài)描述,項目位于西壩新村腹地與襯衣廠、天陽花園相臨。項目周邊外環(huán)境較差，襯衣廠片區(qū)為老居民小區(qū)，現(xiàn)在多數(shù)物業(yè)用于出租。業(yè)態(tài)低端凌亂以小餐館、雜貨店等業(yè)態(tài)出現(xiàn)。安康路片區(qū)以“劉家營小區(qū)”為主力生活區(qū)，片區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施較為完善業(yè)態(tài)包括餐飲、娛樂、藥店、服裝百貨業(yè)、農(nóng)貿(mào)市場等多種業(yè)態(tài)。,市場調(diào)查判研,氣象路、安康路的商業(yè)業(yè)態(tài)分布大致相同，業(yè)態(tài)都是經(jīng)過多年自然形成，沒有規(guī)律和固定分區(qū)，大多都是以滿足周邊老小區(qū)周邊生活需要而設(shè)立的經(jīng)營范圍，其中服裝主要分布于西昌路與環(huán)城西路之間的路段，但所占比例并不大，約占1/6。餐飲主要集中也環(huán)城西路與園西南路之間的路段，有豬肚包雞、干鍋蝦、阿房宮、吳江酸蘿卜魚等餐飲店聚集，所占比例約1/4，其余商業(yè)經(jīng)營范圍非常廣泛，以滿足、方便周圍居民生活需要為主。,周邊業(yè)態(tài),經(jīng)過相關(guān)調(diào)查，在安康路、氣象路上新盤的商業(yè)租售價格會普遍高于同一路段的老小區(qū)商鋪?zhàn)馐蹆r格，如氣象路口的省人大住宅小區(qū)的租金價位區(qū)間在130160元/平米/月，售價在3000040000元/平米。而此小區(qū)對面的老商鋪?zhàn)饨饍r格在100元/平米/月。氣象路的租售價格由西昌路方向至西園南路方向遞減，安康路的租售價格則由西昌路方向至西園南路方向遞增。,市場調(diào)查判研,租售情況,連接氣象路和安康路的西園南路商業(yè)業(yè)態(tài)分布更為零散，包含范圍非常廣泛且租售價格走差不大，租金范圍在60120元/平米/月之間，售價在1000020000元/平米。,市場調(diào)查判研,租售情況,通過市調(diào)數(shù)據(jù)分析，該區(qū)域內(nèi)主要以社區(qū)商業(yè)為主，無主力商業(yè)或核心商業(yè)概念。商業(yè)為自然形成。區(qū)內(nèi)缺乏商業(yè)核心。,市場調(diào)查判研,此三條街的商業(yè)業(yè)態(tài)都是經(jīng)由多年自然形成，以滿足周邊居民生活需要為主，沒有固定的業(yè)態(tài)分布。氣象路以人才市場、老小區(qū)人流量支撐；安康路以工人新村小學(xué)、兩家醫(yī)院及老小區(qū)人流支撐，此兩條街道人流量皆大于西園南路。,市場調(diào)查判研,綜述,市調(diào)分析小結(jié),通過市調(diào)走訪項目所在區(qū)域，由于歷史城市規(guī)劃建設(shè)等原因，該區(qū)域目前發(fā)展較為緩慢，雖有金碧與昆都商圈的輻射影響，但該區(qū)域內(nèi)沒有一張區(qū)域名片，很難吸引到消費(fèi)者前往消費(fèi)。而該區(qū)域的居住人群主要以出租住房為主，主要以娛樂和服務(wù)性行業(yè)人員居住，居住環(huán)境素質(zhì)不高，但有一定的消費(fèi)潛力，這點(diǎn)從周邊商鋪?zhàn)馐蹆r就可做出初步判斷。 而該項目的滲透點(diǎn)就在于滿足周邊小區(qū)住戶15分鐘生活便利圈，并通過招商引入知名品牌來帶動人氣，廣場規(guī)劃聚集人氣，在滿足15分鐘便利圈的同時形成核心商業(yè)，一張“安康名片”，在接納“金馬”、“昆都”兩大商圈輻射影響力的同時也釋放項目本身的影響力。,目標(biāo)客群定位與分析,客戶細(xì)分,商業(yè)投資群體,主力客群：投資者、私營企業(yè)主、自用客戶。,重要客群：公務(wù)員、企事業(yè)單位。,次要客戶：自由職業(yè)者，收入穩(wěn)定但是缺少投資渠道人士。,補(bǔ)充客戶：省內(nèi)外游離客戶,目標(biāo)客群定位與分析,客戶細(xì)分,市場細(xì)分對準(zhǔn)確的目標(biāo)市場定位有著重要意義，投資市場根據(jù)目標(biāo)客戶群的特征：主要以購買力、年齡層、職業(yè)特征等要素來細(xì)分市場。每個城市有著不同的人口結(jié)構(gòu)特征，從收入金字塔來劃分昆明人口結(jié)構(gòu)特征： 1、金字塔底層的消費(fèi)群是收入水平不高，購買能力相對較弱人群； 主要是在國有及一些中小企業(yè)中工作的一般員工、文員等，收入不高，但長年的節(jié)用和積累有一定的儲蓄，一般不會有投資商鋪意向，多數(shù)為購買住宅或改善性住房為主，投資商鋪對這一群體來說有一定的門檻限制，多數(shù)人望而止步。 2、金字塔中層的消費(fèi)群在投資客戶中的比例較大，他們是指收入水平中等，有一定投資力的人群； 主要是在國企的基層干部、技術(shù)尖子，學(xué)校的一般教授、老師，銀行的職員、外企及私企的一般白領(lǐng)，年齡跨度大，這些收入相對較高且穩(wěn)定，具有一定的購買能力，有投資意識，投資置業(yè)首先考慮風(fēng)險因素，投資較為理性，期望一鋪養(yǎng)三。,目標(biāo)客群定位與分析,客戶細(xì)分,3、金字塔上層的消費(fèi)群在昆明市場不在少數(shù)，他們收入水平高、購買力強(qiáng)； 包括在大中企工作的中高層管理，高職技術(shù)人員，政府干部，私營業(yè)主等，他們收入水平高，具有很強(qiáng)購買力，自營店鋪擴(kuò)張、自買自營或投資盈利目的，大部分為多次置業(yè)者，投資、購房經(jīng)驗(yàn)豐富，主要以商圈氛圍及業(yè)態(tài)規(guī)劃等發(fā)展?jié)摿σ蛩貨Q策置業(yè)投資。 4、金字塔頂端的消費(fèi)群較少，他們收入水平高具有極強(qiáng)的購買力； 他們是城市少數(shù)派精英，企業(yè)主、大型企業(yè)高層等，投資商鋪非必要行為，多數(shù)以投資保值為主，物業(yè)的整體檔次、開發(fā)商的品牌及后期投資附加值的提升將作為他們主要的投資對象。,目標(biāo)客群定位與分析,購買力定位,主力客群 ：家庭年收入15-25萬元 總價承受力80-120萬元 月還貸能力3500-6500元/月 重要客群：家庭年收入10-15萬元 總價承受力55-80萬元 月還貸能力2500-4000元/月 次要客群b：家庭年收入6-8萬元 總價承受力50-55萬元 月還貸能力2000-2500元/月 構(gòu)成比例：主力客群：70% 重要客群：20% 次要客群：10%,定位依據(jù)： 本案的價值在于區(qū)位價值與產(chǎn)品價值，周邊商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂，目標(biāo)精準(zhǔn)的商業(yè)定位，提升了本案的價格區(qū)間，限定了本案目標(biāo)客群的收入層次； 從目前西市區(qū)的區(qū)域市場來看，近兩年商鋪投資的體量在日益擴(kuò)大，該項目占有一定區(qū)位優(yōu)勢。該部分城北中高層收入人群成為本案主要目標(biāo)市場之一； 主力客群為本項目25以上的主要消費(fèi)對象； 重要客群為本項目25的主要消費(fèi)對象；,目標(biāo)客群定位與分析,年齡層定位,定位依據(jù)： 35-50歲左右人群是南京中高層收入的主要人群，他們具備一定的積蓄與首付能力，具有較穩(wěn)定較高的收入來源，由本案購買力定位限定了目標(biāo)人群的年齡區(qū)間； 從目前南京人置業(yè)狀態(tài)來看，35-50歲人群換房的比例最高，住房需求量最大； 從目前市場來看，80-90的二房嚴(yán)重供應(yīng)不足，而30歲以下的無房青年以及予父母購房者對此的需求很大，因而形成本案年齡重要客群的巨大需求。,主力客群：35-50歲 80% 重要客群：50-60歲 15% 次要客群：25-30歲 5% 注：昆明35-50歲之間的消費(fèi)群體，工作或經(jīng)商、投資多年，有一定的社會地位和較強(qiáng)的購買投資能力，而他們通常需求投資增值保值，根據(jù)項目產(chǎn)品條件，可將它們作為本案的重要客戶群體。,定位依據(jù)： 35-50歲左右人群是昆明中高層收入的主要人群，他們具備一定的積蓄與首付能力，具有較穩(wěn)定較高的收入來源，由項目購買力定位限定了目標(biāo)人群的年齡區(qū)間； 從目前昆明置業(yè)狀態(tài)來看，35-50歲人群投資商鋪的比例居高，限購令的出臺，擴(kuò)大商鋪投資需求； 從目前市場來看，25-40的商鋪需求較大，總價為130萬元左右，這一投資總價能讓主力客群予以承受。,目標(biāo)客群定位與分析,職業(yè)特征定位,定位依據(jù)： 35-50歲左右人群是南京中高層收入的主要人群，他們具備一定的積蓄與首付能力，具有較穩(wěn)定較高的收入來源，由本案購買力定位限定了目標(biāo)人群的年齡區(qū)間； 從目前南京人置業(yè)狀態(tài)來看，35-50歲人群換房的比例最高，住房需求量最大； 從目前市場來看，80-90的二房嚴(yán)重供應(yīng)不足，而30歲以下的無房青年以及予父母購房者對此的需求很大，因而形成本案年齡重要客群的巨大需求。,主力客群： 企業(yè)中高層人員； 企業(yè)中級以上職稱技術(shù)人員； 各類學(xué)校高級教師； 機(jī)關(guān)、事業(yè)單位公務(wù)員； 自買自營客戶； 重要客群： 小私營企業(yè)主； 個體生意經(jīng)營者,定位依據(jù)： 主力客群的這些職業(yè)特征相對有著較高較穩(wěn)定的收入，是購買項目的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)保證。 本區(qū)域的個體經(jīng)營者在沒有良好的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及商氛的圍繞下，自行經(jīng)營，導(dǎo)致只能滿足周邊小部分居民需求，他們?yōu)榱四芨玫慕?jīng)營，會考慮在本項目進(jìn)行投資置業(yè)、自主經(jīng)營。,目標(biāo)客群定位與分析,目標(biāo)人群投資置業(yè)特征分析,本地中高收入為主，兼顧外來客戶,目標(biāo)客群定位與分析,目標(biāo)人群投資置業(yè)特征分析,項目主力客群收入較高且相對穩(wěn)定，往往受過良好的教育，有著較好的事業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)展前景，有著較豐厚的積蓄，但仍然屬于“成長中發(fā)展型”買家，為當(dāng)?shù)叵鄬Ω辉５摹奥殬I(yè)化較高收入一族”。他們投資置業(yè)目的為增值保值，一鋪養(yǎng)三或者閑錢不急于快速回報。 他們中許多為房地產(chǎn)二次或多次置業(yè)，他們投資置業(yè)目的為增值保值，一鋪養(yǎng)三或者有存款不急于快速回報。也或投入小規(guī)模經(jīng)營中，彌補(bǔ)因自身原因?qū)е碌臒o工作狀態(tài)。 項目客群多為滿巢家庭，帶有未工作子女，家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，尤其注重生活的安全問題，投資置業(yè)商鋪首要考慮投資風(fēng)險問題，對項目的商業(yè)氛圍及商業(yè)后續(xù)發(fā)展尤為關(guān)注，投資意識性較強(qiáng)，風(fēng)險承受能力小。 商業(yè)業(yè)態(tài)布局、周邊人流、回報率、項目展望、開發(fā)商實(shí)力信譽(yù)度等式他們最為關(guān)心的，商業(yè)運(yùn)營的人氣火爆帶動的租金回報率提升時他們所向往的。,產(chǎn)品現(xiàn)狀分析,a棟,優(yōu)勢 商鋪臨街，迅速聚集人氣； 建筑格局能自由劃分，便于業(yè)態(tài)的自由組合，提高產(chǎn)品軟性附加值。,劣勢 建筑規(guī)劃門進(jìn)不當(dāng)，有礙人流動線及高質(zhì)量可售面積；,小結(jié)：利用臨街商鋪優(yōu)勢為商業(yè)人氣奠定基礎(chǔ)，在商業(yè)業(yè)態(tài)上進(jìn)行精準(zhǔn)定位從而提高產(chǎn)品貨包值。重新劃分后人流動線的良好循環(huán)，帶動后期商業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)營。,一層,二層,產(chǎn)品現(xiàn)狀分析,b棟,優(yōu)勢 暫無優(yōu)勢。,劣勢 產(chǎn)品剪力墻劃分硬傷，不能予以大動作的重新商鋪劃分； 建筑硬傷導(dǎo)致劃分人流交通動線不能鋪鋪互補(bǔ)，沒有商鋪整體感。 一二層均無設(shè)置衛(wèi)生間，增加銷售抗性，對重型商家的招商工作也帶來了較大的抗性。,小結(jié)：建筑設(shè)計的硬傷，導(dǎo)致產(chǎn)品價值整體有一定的貶損，需改變b棟1層整體人流交通動線，提升產(chǎn)品價值，促使后期商家經(jīng)營便利，商業(yè)氛圍活躍。需改管重新設(shè)置衛(wèi)生間，將銷售、招商抗性減到最小。,一層,二層,產(chǎn)品現(xiàn)狀分析,c棟,優(yōu)勢 建筑格局能自由劃分，便于業(yè)態(tài)的自由組合，提高產(chǎn)品軟性附加值,劣勢 建筑規(guī)劃門進(jìn)不當(dāng)，有礙人流動線及高質(zhì)量可售面積。 c棟地下停車場出口面，由于建筑劃分劣勢，只有通過尋求大客戶整體打包購買。但也降低了貨包值。,一層,二層,小結(jié)：c棟商鋪劃分優(yōu)勢本該高于a/b棟，其產(chǎn)品貨包值也應(yīng)高于a/b棟，但由于設(shè)計建筑規(guī)劃等一系列硬傷導(dǎo)致其貨包值的貶損。將對部分可售面積進(jìn)行打包銷售，實(shí)現(xiàn)利益最大化。,產(chǎn)品現(xiàn)狀分析,產(chǎn)品現(xiàn)狀分析,產(chǎn)值核算,項目價值核算 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)： 總建面 5055.32 商鋪總建面3771.75 總公攤563.39 核心筒總建面440.64 門廳總建面 279.54 可售總建面4335.14 注：以上數(shù)據(jù)根據(jù)圖紙得出,產(chǎn)品現(xiàn)狀分析,a棟商鋪面積,產(chǎn)品現(xiàn)狀分析,b棟商鋪面積,產(chǎn)品現(xiàn)狀分析,c棟商鋪面積,根據(jù)以上對各棟價值測算， 現(xiàn)銷售面積為： 4335.14 單價為： 19832.83元/ 總價為： 85978130 元,產(chǎn)品現(xiàn)狀分析,產(chǎn)品價值,根據(jù)市場稀缺性、生活配套性原則結(jié)合項目本身的條件。將項目為定位為15分鐘便利生活商業(yè)體，逐步輻射“金馬”、”昆都”兩大商圈。,商業(yè)業(yè)態(tài)定位,定位原則,根據(jù)項目及項目周邊的實(shí)際情況，將我項目定位為社區(qū)配套商業(yè)核心區(qū)，突出打造15分鐘生活圈。區(qū)內(nèi)引入藥店、餐飲、中小型社區(qū)超市或生活用品超市如足達(dá)便利店、文雅紙巾等。并配以娛樂、健身、養(yǎng)生等業(yè)態(tài)。,商業(yè)業(yè)態(tài)定位,業(yè)態(tài)概念,利用我公司優(yōu)勢資源對項目進(jìn)行定向營銷 釋放大商家信息對我公司資源中小型商家進(jìn)行引進(jìn) 定向業(yè)態(tài)布局，配比投資回報進(jìn)行招商細(xì)案,商業(yè)業(yè)態(tài)定位,招商策略,通過招商為銷售奠定基礎(chǔ)； 利用主力商家的引進(jìn)制造商氛，從而拉升銷售產(chǎn)值； 招商、坐商、養(yǎng)商、旺商，拉升物業(yè)價值，提升投資者信心。,商業(yè)業(yè)態(tài)定位,招商先行,樓層定位方案一,a棟一層：藥業(yè)、社區(qū)配套業(yè)如藥店、美容美發(fā)、服裝等。 a棟二層：設(shè)計中小型百貨超市或家居生活用品超市。 b棟一層：外圍商業(yè)設(shè)計為社區(qū)配套業(yè)態(tài) b棟二層：設(shè)計為重型餐飲 c棟一層：外圍少量商鋪設(shè)計為社區(qū)配套業(yè) c棟二層：c棟一層核心商鋪及二層設(shè)計為養(yǎng)生會館、足療會館,樓層定位方案二,a棟一層：藥業(yè)、社區(qū)配套業(yè)如藥店、美容美發(fā)、服裝等。 a棟二層：設(shè)計中小型百貨超市或家居生活用品超市。 b棟一層：設(shè)計為社區(qū)配套業(yè)態(tài) b棟二層：設(shè)計為ktv c棟一層：外圍少量商鋪設(shè)計為社區(qū)配套業(yè) c棟二層：c棟一層核心商鋪及二層設(shè)計為社區(qū)型健身中心或網(wǎng)吧,a棟一層業(yè)態(tài)分布,藥業(yè)、社區(qū)配套業(yè)如藥店、美容美發(fā)、服裝等,a棟一層業(yè)態(tài)分布動線,住宅業(yè)主 交通動線,中小型百貨商超或家居生活用品商超,ktv或餐飲門進(jìn)系統(tǒng)及大堂,紫色區(qū)域和紅色區(qū)域整體打包出售，取消小鋪劃分。 進(jìn)行一托二銷售。,a棟一層重新劃分后,a棟二層業(yè)態(tài)分布,設(shè)計中小型百貨商超或家居生活用品商超。,b棟建筑規(guī)劃硬傷，減力墻結(jié)構(gòu)無法拆除。b棟如需引進(jìn)大型商家需對規(guī)劃進(jìn)行改造。增加衛(wèi)生間，提高商家使用軟性附加值。 建議在b-213、b-212位置改管修葺衛(wèi)生間。,b棟業(yè)態(tài)分布,設(shè)計為重型餐飲、ktv,b棟一層業(yè)態(tài)分布動線,住宅業(yè)主 交通動線,二層直通外圍動線,c棟業(yè)態(tài)分布,設(shè)計為社區(qū)配套業(yè)態(tài),c棟一層業(yè)態(tài)分布動線,社區(qū)配套 精品百貨 美容美發(fā)等,社區(qū)配套 精品百貨 美容美發(fā)等,c-102,c-103,c-104,c-105,c-106,c-107,c-109,c-108,打造鋪鋪臨街，提升價值。,2樓商家門進(jìn)系統(tǒng)及展示廳,c棟二層業(yè)態(tài)分布,二層設(shè)計為社區(qū)型健身中心、網(wǎng)吧、養(yǎng)生會館或足療會館,c棟二層業(yè)態(tài)分布動線,按業(yè)態(tài)分析整體進(jìn)行招商，采取以租帶售的招商銷售組合策略，租與售的客戶群體進(jìn)重合，大商家主力店入駐的形式完成銷售目標(biāo)客戶的鎖定。,產(chǎn)品招商銷售優(yōu)化組合方案,站在城市發(fā)展之角度展望 站在項目立足之地繁衍 站在客戶之需求思考 項目核心潛力價值 形象與概念賣點(diǎn)并重：于大眾人群建立本案形象與品牌基礎(chǔ)，以本案差異化的概念與賣點(diǎn)促動目標(biāo)人群； 從面到點(diǎn)逐步深入：形象導(dǎo)入概念提出賣點(diǎn)闡述，從面到點(diǎn)，階段性深入打動目標(biāo)人群； 傳統(tǒng)結(jié)合創(chuàng)新：傳統(tǒng)推廣手法為基本策略，創(chuàng)新手段為突破。,營銷推廣策略,策略構(gòu)想,策略描述：憑借本案產(chǎn)品區(qū)位的和商圈繁衍構(gòu)建，在奠定區(qū)域發(fā)展所之必須，項目市場、區(qū)位商圈繁衍發(fā)展之機(jī)遇，市場客戶及周邊消費(fèi)群體所帶來的消費(fèi)新主張投資新渠道，將市場從這一個切入點(diǎn)引入到熙翥苑這一商鋪投資環(huán)境中（即產(chǎn)品投資潛質(zhì)特性），給予市場強(qiáng)而有力的投資信心。,營銷推廣策略,策略構(gòu)想,營銷推廣策略,策略構(gòu)想,營銷推廣策略,推廣目標(biāo),推廣總目標(biāo)：樹立熙翥苑“昆明典范，西市領(lǐng)袖，安康名片”的形象地位，營造熱銷氛圍！ 強(qiáng)勢建立熙翥苑富有西市區(qū)投資新熱點(diǎn)的品牌形象 開盤時取得市場關(guān)注效應(yīng)，使熙翥苑成為昆明房地產(chǎn)市場的又一熱點(diǎn) 配合銷售計劃，順利完成階段性銷售目標(biāo),營銷推廣策略,推廣階段劃分,形象導(dǎo)入,形象提升 引入概念,賣點(diǎn)闡述 概念深入,形象/概念/賣點(diǎn),6月,5月,7月,8月以后,項目形象,5月：以形象樹立為推廣訴求，以企業(yè)文化品牌傳播為基礎(chǔ)，戶外傳播為主要手段； 6月：以形象提升概念導(dǎo)入為訴求，報紙軟文廣宣項目概念，硬廣告開始出街； 7月：切入賣點(diǎn)與概念深入為訴求，多媒體組合宣傳為主，活動營銷為輔，硬廣延續(xù)； 8月：配合強(qiáng)銷，形象/概念/賣點(diǎn)整合推廣為功略，傳統(tǒng)手法結(jié)合創(chuàng)新思路，全方位營造熱銷氣氛，硬廣延續(xù)； 8月以后：結(jié)合銷售重要節(jié)點(diǎn)，賣點(diǎn)概念以階段性，軟硬廣持續(xù)廣宣，形象長期延續(xù)。,營銷推廣策略,推廣、銷售工作目的,營銷推廣策略,推廣媒介組合,紙媒傳播,電臺傳播,dm單,售樓中心氛圍營造,sp活動營銷,網(wǎng)絡(luò)營銷,項品形象提升,信息告知,項目深度介紹,線上推廣,線下推廣,精準(zhǔn)營銷,關(guān)鍵點(diǎn)營銷,情感營銷,口碑營銷,精準(zhǔn)鎖定目標(biāo)人群,高覆蓋面,高達(dá)到率,短信平臺傳播,營銷推廣策略,第一階段 入市,核心解決： 項目順利入市的問題 項目形象建立的問題 項目推廣過程中出現(xiàn)的問題 項目業(yè)態(tài)定位廣而告之的問題 營銷方式： 話題營銷、項目信息釋放 媒介平臺： 海報、現(xiàn)場包裝、網(wǎng)絡(luò)造勢、報紙、工地圍擋包裝、短信、電臺,營銷推廣策略,第一階段 執(zhí)行策略,媒體軟文炒作配合 完善樓盤的現(xiàn)場包裝及基礎(chǔ)銷售資料的準(zhǔn)備 通過良好的現(xiàn)場形象，體現(xiàn)發(fā)展商對房子品質(zhì)的要求,建立“物超所值”的印象 通過良好的現(xiàn)場包裝，分散消費(fèi)者對周邊環(huán)境的注意力，將視線集中在樓盤本身 科學(xué)業(yè)態(tài)定位后在對商家客戶同期進(jìn)行商家蓄水，同時開展相關(guān)招商工作，真正實(shí)現(xiàn)招商先行，奠定銷售穩(wěn)固基礎(chǔ)。,營銷推廣策略,第一階段 執(zhí)行策略,媒體配合 報紙：春城晚報軟文炒作，制造城中商鋪投資新話題 短信：項目正式啟動，擴(kuò)大知名度，開始認(rèn)購登記。 電臺：項目正式啟動，擴(kuò)大知名度，開始認(rèn)購登記。 海報：項目先天及后天附加值，展望未來價值提升無限，吸引投資焦點(diǎn)。 工地圍擋：弱化周邊環(huán)境，提升項目關(guān)注度。,營銷推廣策略,第二階段 強(qiáng)銷,核心解決： 首次公開發(fā)售，一炮打響，為整體銷售開好頭 項目形象到產(chǎn)品價值平穩(wěn)過渡的問題 吸引客戶到場的問題 影響客戶核心購買決心問題 項目核心價值體現(xiàn)的問題 營銷方式： 話題營銷、事件營銷 媒介平臺： 海報、互聯(lián)網(wǎng)、電臺、報紙、sp活動、短信,營銷推廣策略,第二階段 執(zhí)行策略,以快速反應(yīng)的報紙媒體為主體，配合以銷售資料、電臺、短信等媒體展開高密度強(qiáng)攻勢 進(jìn)行一些針對性強(qiáng)有聲勢的公關(guān)，力爭使熙翥苑成為昆明區(qū)域商鋪投資焦點(diǎn) 在通過前期商家蓄水后，將已簽訂意向入駐商家品牌對市場釋放，強(qiáng)化市場信息，在引導(dǎo)客戶投資同時，也引導(dǎo)消費(fèi)者就近消費(fèi)。,營銷推廣策略,第二階段 執(zhí)行策略,媒體配合 海報：所在區(qū)域中高端小區(qū)、商戶重點(diǎn)發(fā)放； 電臺：熙翥苑火熱發(fā)售中，擴(kuò)大項目知名度，引導(dǎo)投資潛力。 報紙：開盤軟文炒作，引領(lǐng)項目所在區(qū)域投資新熱潮； sp活動：項目推薦會； 短信：熙翥苑火熱發(fā)售中，擴(kuò)大項目知名度，引導(dǎo)投資潛力。,營銷推廣策略,sp活動策略,舉行項目推介會（解析會） 時間：6月18日上午9：00 地點(diǎn)：待定； 意義： 1）對于本案新項目、新產(chǎn)品、新概念，向客戶解析、推介十分必要； 2）詳細(xì)的、深入的展示本案產(chǎn)品賣點(diǎn)與概念； 3）有效的維系前期積累客戶信心； 4）傳播開盤信息，為本案開盤做好充分準(zhǔn)備。,營銷推廣策略,sp活動策略,舉行商家見面會 時間：5月下旬日 地點(diǎn)：待定; 意義： 1）針對項目業(yè)態(tài)規(guī)劃，吸引符合業(yè)態(tài)的商家。 2）招商先行，基于項目建筑已成錐形，讓商戶更直觀的了解項目； 3）有效的維系前期積累客戶信心； 4）利用商家見面會對簽訂意向的商家品牌進(jìn)行炒作，先招商后銷售，打破客戶投資置業(yè)是否能租出去的問題。,營銷推廣策略,第三階段 持銷,核心解決： 產(chǎn)品細(xì)節(jié)與目標(biāo)客戶深層溝通 商圈的構(gòu)建與影響力 品牌忠誠度的培養(yǎng) 持續(xù)促進(jìn)銷售 營銷方式： 話題營銷、關(guān)系營銷 媒介平臺： 海報、互聯(lián)網(wǎng)、電臺、報紙、sp活動、短信、定向媒體宣傳,營銷推廣策略,第三階段 持銷,通過sp活動，對熙翥苑業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主的情感溝通和物質(zhì)（禮品）打擊，讓關(guān)系營銷成為銷售主要手段。 通過sp活動，體驗(yàn)式消費(fèi)，通過商業(yè)招商、業(yè)態(tài)針對附近居住人群、熙翥苑業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主對商業(yè)進(jìn)行的逐漸完善，增強(qiáng)客戶投資信心。 對熱銷期中市場出現(xiàn)的問題予以調(diào)整，以便能更好的貼近市場，引導(dǎo)市場，將單純的賣商鋪轉(zhuǎn)變?yōu)橘u潛質(zhì)、賣夢想。,營銷推廣策略,三個階段合計推廣費(fèi)用預(yù)計:80萬元 包括： 銷售道具的制作； 招商道具的制作； 硬廣投入； 軟廣、及sp活動； 以及其他推廣費(fèi)用；,靖力公司專業(yè)服務(wù)內(nèi)容,（一）銷售代理、策劃顧問 代理甲方房地產(chǎn)全案執(zhí)行策劃； 商業(yè)地產(chǎn)全案策劃銷售； 產(chǎn)品定位主題策劃顧問； 專業(yè)房地產(chǎn)全案營銷策劃； 商品或集團(tuán)cis品牌形象策劃； sp、event企劃顧問、策劃推廣； 營銷策劃訓(xùn)練顧問、銷售道具建議； 國際投資合作單位建議； 國際級建筑、景觀、空間專業(yè)團(tuán)隊建議；,（二）營銷、品牌策劃 國內(nèi)外地產(chǎn)同業(yè)策略聯(lián)盟； 學(xué)術(shù)及研究機(jī)構(gòu)聯(lián)盟活動； 宏觀藝術(shù)地產(chǎn)、微觀房地產(chǎn)策劃； 年度成果及新產(chǎn)品趨勢活動； pr記者聯(lián)誼會、國際行銷策劃；,靖力團(tuán)隊,招商團(tuán)隊 招商總監(jiān)：吳太明(執(zhí)業(yè)策劃師、職業(yè)經(jīng)理人),招商經(jīng)理：袁峰,靖力團(tuán)隊,運(yùn)營總監(jiān)：袁梅(全國執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人),銷售經(jīng)理：黃雯菁,靖力公司成功操盤作案例,項目概括： 華豐融都位于昌宏路中間路段，緊臨巫家壩機(jī)場，鏈接昆明主城核心區(qū)和呈貢新城“黃金”地段塊的絕佳地帶。總建筑面積38萬平方米，是云南華豐集團(tuán)于昆明官渡區(qū)廣福路商圈傾力打造的高尚商住綜合體，為該區(qū)域第一擁有大型綜合商業(yè)元數(shù)的住宅項目，填補(bǔ)了官渡園商圈缺少高尚住宅、商務(wù)配套的空白。華豐融都踐行“跨界” 先鋒理念，鼎獻(xiàn)兼具商業(yè)、商務(wù)、居住三重價值的投資經(jīng)典，全速領(lǐng)街片區(qū)經(jīng)濟(jì)生活。,華豐融都,靖力公司成功操盤作案例,項目概括： 首席城市高端商業(yè)集合體，開啟東川百年財富之源“天寧國際”是昆明天寧房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限責(zé)任公司在東川傾情打的一個經(jīng)典項目，總建筑面積12692.8平方米，位于東川縣凱通農(nóng)業(yè)路農(nóng)業(yè)銀行旁春曉路上與凱通路交叉口，占據(jù)了東川新老城區(qū)的絕佳商業(yè)區(qū)位，是一個集精品購物、主題餐飲、如樂休閑養(yǎng)生等多種業(yè)態(tài)的“高端商業(yè)集合體”。將成為東川最具時尚、文化、潮流購物天堂。,天寧國際,“天寧國際”的出現(xiàn)，將全面彌補(bǔ)東川目前成型的純商業(yè)體不多、高端娛東休閑消費(fèi)，全面升級東川傳統(tǒng)商業(yè)，使東川人民的生活娛樂休閑品質(zhì)上升到更高的層次。 “天寧國際”的建立成，必將成為東川地區(qū)的商業(yè)標(biāo)桿，引領(lǐng)東川商業(yè)走向，締造東川財富新階層，推動?xùn)|川地區(qū)城市化建設(shè)，加快東川經(jīng)濟(jì)騰飛。,靖力公司成功操盤作案例,明輝商都,項目概括 明輝商都位于師宗新老城交匯處，未來師宗城市生活核心地塊，集購物、休閑、娛樂、餐飲美食多種業(yè)態(tài)為一體，是為師宗首席“一站式”情景式商業(yè)街區(qū)，總建筑面積為：5.7萬平方米，其不但是多元化的時尚消費(fèi)模式，也是跨時代的創(chuàng)新數(shù)臺。靖力與綠海地產(chǎn)顛覆傳統(tǒng)商業(yè)模式，以“建筑服務(wù)生活”為宗旨，提取眾多知名購物商業(yè)街有點(diǎn)，引進(jìn)國內(nèi)外知名品牌主力店，融入國際化商業(yè)規(guī)劃理念，首創(chuàng)師宗國際級情景式風(fēng)情商業(yè)新區(qū)。,靖力公司成功操盤作