房地產(chǎn)投資第二章.ppt

房地產(chǎn)投資市場(chǎng),第二章,在理性的房地產(chǎn)投資分析中，市場(chǎng)分析是一項(xiàng)必不可少的工作。投資房地產(chǎn)，根本目的是獲取預(yù)期的利潤(rùn)，而能否獲利及獲利程度取決于未來(lái)的實(shí)際變現(xiàn)率。只有對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)景氣情況及消費(fèi)者需求偏好等等有準(zhǔn)確的把握，方能作出適宜的投資決策，確保投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 在房地產(chǎn)投資分析中，市場(chǎng)分析是最為困難又最為重要的一環(huán)。,房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念,房地產(chǎn)市場(chǎng)是從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒?dòng)場(chǎng)所以及一切交易途徑和形式。 房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)買賣雙方就某宗特定房地產(chǎn)的交易價(jià)格達(dá)成一致意見的任何安排。 房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng)，它交易的對(duì)象是附著在每一宗具體房地產(chǎn)上的權(quán)益（或權(quán)利）而不是土地或建筑物本身。,房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征,1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng)； 2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)； 3. 需要專業(yè)人員提供服務(wù)； 4. 易于出現(xiàn)市場(chǎng)的不均衡和壟斷 5. 政府干預(yù) 6. 高信息費(fèi)用和交易成本,房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行環(huán)境 主要影響因素 社會(huì)環(huán)境:人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)及其變化、居民思想觀念、社區(qū)和城市發(fā)展心態(tài)等 政治環(huán)境:政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性、政府及公眾對(duì)待外資的態(tài)度等 經(jīng)濟(jì)環(huán)境:城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹等,金融環(huán)境:宏觀金融政策、金融工具完善程 度、資本市場(chǎng)發(fā)育程度等 法律制度環(huán)境 與房地產(chǎn)有關(guān)的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行法律和相關(guān)政策 技術(shù)環(huán)境 建筑材料、建筑節(jié)能、建筑施工技術(shù)和工藝、建筑設(shè)備的進(jìn)步；信息技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用等 資源環(huán)境 土地、能源等資源約束 國(guó)際環(huán)境 經(jīng)濟(jì)、投資全球化及國(guó)際資本流動(dòng),房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類,按房地產(chǎn)的類型分為： 居住物業(yè)市場(chǎng)、寫字樓市場(chǎng)、零售商業(yè)（商場(chǎng)、店鋪）物業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、土地市場(chǎng) ； 寫字樓市場(chǎng)還可以細(xì)分為：甲級(jí)、乙級(jí),按房地產(chǎn)交易方式不同劃分為： 房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、抵押市場(chǎng)、保險(xiǎn)市場(chǎng),房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類,按房地產(chǎn)交易的順序和類型，將房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為一、 二、三、四級(jí)市場(chǎng)。 A、 一級(jí)市場(chǎng)即土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)。 即國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過(guò)開發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。 (三通一平：是指土地具備上水、電和道路通以及場(chǎng)地平整的條件;七通一平：是指土地(生地)在通過(guò)一級(jí)開發(fā)后，使其達(dá)到具備上水、雨污水、電力、燃?xì)?、暖氣、電信和道路通以及?chǎng)地平整的條件，使二級(jí)開發(fā)商可以進(jìn)場(chǎng)后迅速開發(fā)建設(shè)。) 特點(diǎn)：房地產(chǎn)在國(guó)家與土地使用者之間呈縱向流通；一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng);承擔(dān)者(受讓方)一次性支付整個(gè)使用年限的出讓金。,一級(jí)市場(chǎng),在一級(jí)市場(chǎng)，土地使用權(quán)出讓有協(xié)議出讓、公開出讓兩種基本形式。 2004年，停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓； 公開出讓包括招標(biāo)、拍賣、掛牌和網(wǎng)上競(jìng)價(jià)。,1949年改革開放前 70年代末80年代中期 80年代末90年代初 90年代以后國(guó)有土地出讓制度的發(fā)展歷程,補(bǔ)充資料： 中國(guó)土地出讓制度的發(fā)展階段,1949年改革開放前：土地社會(huì)主義公有， 不得租讓。,中國(guó)確立了土地的社會(huì)主義公有制，同時(shí)憲法明確規(guī)定“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。” 這就形成了舊的國(guó)有土地使用制度的主要特征，一是土地?zé)o償使用，二是無(wú)限期使用，三是不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓。 由于沒(méi)有把土地的所有權(quán)和使用權(quán)分開對(duì)待，致使土地?zé)o償占用，亂占、多占的情況屢禁不止，造成土地資源極大浪費(fèi)。,70年代末80年代中期，從限制性、有條件的出讓土地，到形成土地出讓制度的雛形,1979年，中國(guó)開始以場(chǎng)地使用權(quán)作為出資興辦中外合資企業(yè)或向中外合資企業(yè)收取場(chǎng)地使用費(fèi)。土地使用權(quán)可作為合資企業(yè)的中方合營(yíng)者的投資股本。 80年代初，土地管理制度的改革，主要分兩方面進(jìn)行： 第一，土地行政管理制度的改革。(1986年，國(guó)家通過(guò)了土地管理法，成立了國(guó)家土地管理局。) 第二，土地使用制度的改革，把土地的使用權(quán)和所有權(quán)分離，在使用權(quán)上，變過(guò)去無(wú)償、無(wú)限期使用為有償、有限期使用，使其真正按照其商品的屬性進(jìn)入市場(chǎng)。,1982年，深圳特區(qū)開始按城市土地等級(jí)不同收取不同標(biāo)準(zhǔn)的使用費(fèi)。 1987年4月國(guó)務(wù)院提出使用權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓，同年月，深圳率先試行土地使用有償出讓，揭開了國(guó)有土地使用制度改革的序幕。 這是中國(guó)土地使用制度帶有根本性的改革，打破了土地長(zhǎng)期無(wú)償、無(wú)限期、無(wú)流動(dòng)、單一行政手段的劃撥制度，創(chuàng)立了以市場(chǎng)手段配置土地的新制度。,從80年代末90年代初，土地出讓制度進(jìn)一步發(fā)展。,1988，國(guó)務(wù)院決定在全國(guó)城鎮(zhèn)普遍實(shí)行收取土地使用費(fèi)（稅）。與此同時(shí)開始試行土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，定期出讓土地使用權(quán)。 1990年5月，國(guó)務(wù)院允許外商進(jìn)入大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)布了城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、外商投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法和相應(yīng)的有關(guān)文件，這標(biāo)志著中國(guó)的土地市場(chǎng)走上了有法可依的軌道，從而使土地使用制度改革在全國(guó)推開。,90年代以后國(guó)有土地出讓制度的發(fā)展歷程。,1995年6月28日國(guó)家土地管理局令第2號(hào)發(fā)布協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)最低價(jià)確定辦法（2003年8月1日被廢止） 2002年7月1日起施行國(guó)土資源部發(fā)布第11號(hào)令招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定 2003年8月1日起施行國(guó)土資源部21號(hào)令協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定 2004年3月，國(guó)土資源部發(fā)布了關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知(即“71號(hào)令”),地方政府從經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政績(jī)角度出發(fā)，往往出現(xiàn)零地價(jià)招商，既造成了國(guó)有資產(chǎn)的大量流失也造成了資源的低效利用。 尋租現(xiàn)象大量產(chǎn)生，也造成了土地腐敗案件數(shù)量的增長(zhǎng)。 對(duì)于全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格2002年后，以及2004年后的暴漲，起了推波助瀾的作用。,2004年“831”土地大限：國(guó)土資源部要求在2004年8月31日前將歷史遺留的土地問(wèn)題加以界定并處理完畢，即協(xié)議出讓土地必須在這一時(shí)間終結(jié)。要求從8月31日起，所有經(jīng)營(yíng)性的土地一律都要公開競(jìng)價(jià)出讓。以前盛行的以協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性土地的做法被正式叫停。 文件還規(guī)定，8月31日以后，發(fā)展商必須及時(shí)繳納土地出讓金，而且如果在兩年內(nèi)不開發(fā)，政府可把該土地收回。 831土地大限由此得來(lái)。這一天也成為土地正式市場(chǎng)化的標(biāo)志日期,“831”土地大限,房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類,B.二級(jí)市場(chǎng)即房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)。 即以贏利為目的，在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并將開發(fā)產(chǎn)品用于出租、出售等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的行為。 特點(diǎn)：房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的主體是以贏利為目的的房地產(chǎn)開發(fā)商。在這一市場(chǎng)上，所開發(fā)的房地產(chǎn)在房地產(chǎn)開發(fā)商與房地產(chǎn)用戶、消費(fèi)者之間呈現(xiàn)出橫向流通，所反映的是擴(kuò)大供給條件下的市場(chǎng)行為。,房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類,C.三級(jí)市場(chǎng)即投入使用后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，是存量房地產(chǎn)的交易市場(chǎng)。 特點(diǎn)：是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者、使用者、消費(fèi)者之間呈現(xiàn)橫向流通。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)既有買賣、贈(zèng)與、交易等房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，也有房屋出租、房地產(chǎn)抵押等其他房地產(chǎn)交易，以及房地產(chǎn)交易所提供的中介服務(wù)等。因此，三級(jí)市場(chǎng)所反映的是調(diào)劑需求、優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置的市場(chǎng)行為。,房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類,D、四級(jí)市場(chǎng)：與房地產(chǎn)相關(guān)之抵押、保 險(xiǎn)、證券市場(chǎng)。,房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求分析,（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求及特點(diǎn) 從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在某一特定時(shí)期內(nèi)，在一定價(jià)格水平上愿意而且能夠購(gòu)買和承租的房地產(chǎn)商品的數(shù)量，它主要取決于人們使用該房地產(chǎn)后所能帶來(lái)的期望剩余,房地產(chǎn)需求的特點(diǎn) 1.房地產(chǎn)需求常?？梢苑譃樯a(chǎn)經(jīng)營(yíng)性需求、消費(fèi)性需求、投資性需求。 2.房地產(chǎn)需求中的土地需求常常是一種引致需求 。 3.房地產(chǎn)需求具有明顯的區(qū)域性 4.由于收入水平、受教育程度等因素影響，使得房地產(chǎn)需求者的消費(fèi)偏好差距較大。,房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求分析,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響因素 1、國(guó)民收入的增長(zhǎng)速度與分配結(jié)構(gòu) 2、人口總量與人口結(jié)構(gòu) 3、城市化進(jìn)程的影響 4、 未來(lái)預(yù)期 5、政府政策的變化 6、其他因素,房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求分析,(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給 房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某一特定時(shí)期內(nèi)，在一定價(jià)格水平上愿意并且能夠出售或出租的房地產(chǎn)商品的數(shù)量. 特征： 由于土地資源的有限性，使得土地供給具有剛性的特征，同時(shí)在實(shí)行土地國(guó)家所有的制度下，作為房地產(chǎn)要素的土地供給由國(guó)家實(shí)行壟斷供給。 由于房地產(chǎn)形式發(fā)過(guò)程需要花費(fèi)一定的時(shí)間，因此，房地產(chǎn)供給存在時(shí)間上的滯后性特征。,房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求分析,影響房地產(chǎn)供給的因素 1、房地產(chǎn)開發(fā)成本 2、房地產(chǎn)本身的價(jià)格 3、房地產(chǎn)投資資金的數(shù)量 4、房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)能力 5、房地產(chǎn)投資者對(duì)未來(lái)的預(yù)期 6、政府政策的變化,房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律,房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng) （1）房地產(chǎn)空間市場(chǎng) 空間市場(chǎng)上的需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)，供給來(lái)源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)。 （2）房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng) 資產(chǎn)市場(chǎng)的需求者是通過(guò)擁有房地產(chǎn)而獲取收益的家庭和機(jī)構(gòu)投資者，新增供給來(lái)源是新建的建筑物數(shù)量。 （3）兩者之間的聯(lián)系與均衡 聯(lián)系緊密：空間市場(chǎng)的關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金水平，該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益率，從而影響資產(chǎn)市場(chǎng)的需求；同時(shí)，空間市場(chǎng)的供給又是由資產(chǎn)市場(chǎng)決定的。 均衡：均衡是短暫的，不均衡是長(zhǎng)期的，總圍繞均衡狀態(tài)上下波動(dòng)。,房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡過(guò)程,房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡過(guò)程,1000 2000 3000 4000 單位時(shí)間內(nèi)供求數(shù)量,房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡過(guò)程（市場(chǎng)條件變化）,房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán),（1）定義 是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象,且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。,（2）房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因 1.影響供需的主要因素,其中以金融相關(guān)因素的變動(dòng)最為關(guān)鍵； 2.市場(chǎng)信息的不充分,從供需兩方面調(diào)整不均衡的時(shí)間落差(time一lag,簡(jiǎn)稱“時(shí)差”)； 3.生產(chǎn)者與消費(fèi)者的心理因素,如追漲不追跌、一窩蜂的投機(jī)或非理性預(yù)期； 4.政策影響,如容積率控制、農(nóng)地征用；政治沖擊,如社會(huì)政治動(dòng)蕩； 5.制度因素,如預(yù)售制度的期貨效應(yīng)、中介與估價(jià)制度的健全程度等； 6.生產(chǎn)時(shí)間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等。,房地產(chǎn)市場(chǎng)周期運(yùn)動(dòng)的描述,第一,復(fù)蘇與增長(zhǎng)階段。此階段持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，主要特征： 一是市場(chǎng)從蕭條階段復(fù)蘇，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，需求逐步增加，交易量回升。購(gòu)樓者大部分是“用家”，而“炒家”由于還看不清市場(chǎng)動(dòng)向，入市者較少； 二是房地產(chǎn)價(jià)格回升，其中“樓花”的價(jià)格按正常情況低于現(xiàn)樓價(jià)格； 三是在需求拉動(dòng)下，房地產(chǎn)投資逐步增加，開發(fā)速度加快。,房地產(chǎn)市場(chǎng)周期運(yùn)動(dòng)的描述,第二，繁榮階段，即常說(shuō)的“波峰”。此階段持續(xù)時(shí)間較短，主要特征： 一是“用家”、“炒家”一齊入市，交易量急劇增加，需求拉動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲，當(dāng)價(jià)格漲到一定程度時(shí)，“用家”受購(gòu)買力限制，購(gòu)房者逐步減少，而“炒家”在漲價(jià)預(yù)期的誘使下，十分活躍； 二是在需求的拉動(dòng)下，開發(fā)投資量急劇增加； 三是樓價(jià)越來(lái)越高，甚至樓花價(jià)格在漲價(jià)預(yù)期下不正常地超過(guò)了現(xiàn)樓價(jià)格。當(dāng)樓價(jià)炒得過(guò)高，超過(guò)了購(gòu)買力水平，甚至出現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”現(xiàn)象，而且投資量增加和價(jià)格上升影響到宏觀經(jīng)濟(jì)時(shí)，政府就要推出調(diào)控措施。,房地產(chǎn)市場(chǎng)周期運(yùn)動(dòng)的描述,第三，衰退階段。此階段時(shí)間短暫，主要特征： 一是交易量明顯減少，直到銳減； 二是樓價(jià)在開始時(shí)雖漲幅減緩，但仍在上升，當(dāng)樓價(jià)高到把“用家”擠出市場(chǎng)時(shí)，價(jià)格會(huì)因一些突發(fā)事件而急劇下跌，“炒家”紛紛拋售，“樓花”價(jià)格下跌更快，直到低于現(xiàn)樓價(jià)； 三是市場(chǎng)推出樓盤逐步減少，實(shí)力差的發(fā)展商難以為繼，直至破產(chǎn)。,房地產(chǎn)市場(chǎng)周期運(yùn)動(dòng)的描述,第四，蕭條階段，也就是常說(shuō)的波谷。此階段持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，主要特征： 一是交易量銳減，其中樓花交易量降幅更大； 二是價(jià)格跌勢(shì)繼續(xù)，甚至跌破物業(yè)原值，樓花價(jià)加速下降，且大大低于現(xiàn)樓價(jià)； 三是發(fā)展商破產(chǎn)更普遍，甚至一些實(shí)力雄厚的也在所難免。 由于我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)都處于高速成長(zhǎng)階段，加上適時(shí)、適度的宏觀調(diào)控，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不會(huì)出現(xiàn)“蕭條階段”，而是從衰退階段(增長(zhǎng)率放慢)就很快轉(zhuǎn)向復(fù)蘇階段。,中國(guó)房地產(chǎn)政策周期(1979-2002),中國(guó)房地產(chǎn)政策周期(1979-2002),中國(guó)房地產(chǎn)政策周期(1979-2002),中國(guó)房地產(chǎn)政策周期(1979-2002),中國(guó)房地產(chǎn)政策周期(1979-2002),中國(guó)房地產(chǎn)政策周期(1979-2002),房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫與過(guò)熱,（1）房地產(chǎn)泡沫及其成因 定義：指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值的嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過(guò)程及狀態(tài)。 原因： 土地的有限性和稀缺性是基礎(chǔ) 投機(jī)需求膨脹是誘因 金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸是助燃劑,(2)房地產(chǎn)過(guò)熱及其誘因,過(guò)熱：指市場(chǎng)上的需求增長(zhǎng)趕不上新增供給增長(zhǎng)的速度所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況。 過(guò)度開發(fā)的誘因： 開發(fā)商市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差 開發(fā)商之間的博弈和非理性行為 開發(fā)資金的易獲得性,（3）房地產(chǎn)泡沫與過(guò)度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系,1、區(qū)別 是反映兩個(gè)不同層面的指標(biāo) 嚴(yán)重程度與危害性方面不同 在周期循環(huán)中所處階段不同 參與的動(dòng)機(jī)不同：過(guò)熱是基于投資的動(dòng)機(jī)，而泡沫是基于投機(jī)的動(dòng)機(jī) 2、聯(lián)系 過(guò)熱不是泡沫，但是過(guò)熱是市場(chǎng)產(chǎn)生泡沫的前提，也是誘因。,房地產(chǎn)泡沫的衡量,房?jī)r(jià)收入比 房地產(chǎn)投資與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度的關(guān)系 是商品房的空置率 房?jī)r(jià)與房租比,政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù),（1）土地供應(yīng)政策和地價(jià)政策 （2）金融政策 （3）住房政策 （4）城市規(guī)劃 （5）稅收政策,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)問(wèn)題分析,房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)存在的問(wèn)題 存量土地過(guò)多 附表1：1999年以來(lái)歷年土地購(gòu)置及開發(fā)情況（單位：萬(wàn)）1 1 據(jù)2006中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望國(guó)家信息中心房地產(chǎn)信息處 劉青,土地一直是房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。 2005年7月8日第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)文章嚴(yán)峻指出，全國(guó)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)閑置的土地多達(dá)40萬(wàn)畝。 據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心研究報(bào)告顯示，按照2005年前11個(gè)月的水平，目前房地產(chǎn)開發(fā)商所購(gòu)置土地中未開發(fā)的部分還能滿足1年多的開發(fā)需要。 目前我國(guó)商品房的施工面積按現(xiàn)階段水平計(jì)算相當(dāng)于前5年多的竣工面積。,顯而易見 房地產(chǎn)開發(fā)商大量囤地，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)剩的潛在危機(jī)。 連鎖效應(yīng)：房地產(chǎn)開發(fā)成本增高，進(jìn)而挺高房?jī)r(jià)，從而引發(fā)與社會(huì)購(gòu)買力之間的矛盾。, 商品房市場(chǎng)存在的問(wèn)題,1.商品房一級(jí)市場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理： 高檔商品住宅過(guò)剩， 中低檔商品住宅開發(fā)不足， 總體上空置率過(guò)高。,空置率： 根據(jù)國(guó)際通行慣例，有以下規(guī)定：,我國(guó)空置率的情況： 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，截至2005年10月末，全國(guó)商品房空置面積1.12億平方米，其中商品住宅空置面積6204萬(wàn)平方米。 空置率達(dá)26%，大大超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的10%的警戒線。,空置率高的原因：,商品住宅空置率高的原因，并不是房子多了，而是房?jī)r(jià)過(guò)高。 需求方面： 商品住宅有效需求不足。 過(guò)高的商品住宅價(jià)格和偏低的居民收入，使得中低收入群體雖然是住宅的真實(shí)需求者，卻不是有效需求者。 供給方面：高檔住宅過(guò)剩，中低檔住宅短缺 。 空置率高主要針對(duì)的就是中高檔住宅。 對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房或中低價(jià)位的商品住宅，幾乎沒(méi)有空置率的問(wèn)題。,(三)商品房市場(chǎng)存在的問(wèn)題,2、商品房一級(jí)市場(chǎng)與商品房二級(jí)市場(chǎng)之間發(fā)展失衡： 一級(jí)市場(chǎng)占主導(dǎo)地位 二級(jí)市場(chǎng)（二手房市 場(chǎng)） 發(fā)展滯后,發(fā)達(dá)國(guó)家的實(shí)踐證明，二手房交易量越大，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)越成熟。 只有二手房市場(chǎng)活躍，才能與一級(jí)市場(chǎng)相互聯(lián)系、相互促進(jìn)，進(jìn)而帶動(dòng)一級(jí)市場(chǎng)的繁榮。 國(guó)際公認(rèn)的比較合理的比例是，新商品房與二手房交易量為11。,從全國(guó)范圍看，我國(guó)住宅市場(chǎng)以新建住宅的交易為主，存量住房（二手房）交易市場(chǎng)發(fā)展緩慢。 同時(shí)，住房租賃市場(chǎng)亦不規(guī)范，市場(chǎng)交易量很小。 這種狀況直接導(dǎo)致了各收入階層的人無(wú)法通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)的順暢交易梯次地向上改善住房條件。,二手房市場(chǎng)發(fā)展緩慢原因,、市場(chǎng)開放程度低，市場(chǎng)環(huán)境不完善。 、中介機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量不高 、金融信貸支持不足 4、稅收政策的影響,賣方: 1.營(yíng)業(yè)稅5.55% 2.個(gè)人所得稅1%（或20%） 3.印花稅千分之0.5 4.交易服務(wù)費(fèi)3元/平 5.超144平交土地增值稅1% 買方： 1.契稅1.5%（或3%) 2.印花稅千分之0.5 3.交易服務(wù)費(fèi)3元/平 4.登記費(fèi)80元（或120元） 5.測(cè)會(huì)費(fèi)1.36元/