上海長寧區(qū)虹橋古北黃金城道二期步行街項(xiàng)目定位報(bào)告61P.pdf

古北黃金城道二期步行街項(xiàng)目古北黃金城道二期步行街項(xiàng)目 市場研究及商業(yè)定位報(bào)告 呈與 長寧區(qū)虹橋涉外商務(wù)區(qū)管理委員會 市場研究及商業(yè)定位報(bào)告 呈與 長寧區(qū)虹橋涉外商務(wù)區(qū)管理委員會 長寧區(qū)虹橋涉外商務(wù)區(qū)長寧區(qū)虹橋涉外商務(wù)區(qū) cb richard ellis | page 2 雖然歐美本地市場不景氣，但是設(shè)計(jì)師品牌的損失可能由極強(qiáng)消費(fèi)能力的中 國新貴階層得到彌補(bǔ)。 中國富翁俱樂部的數(shù)量快速增長，許多女性新成員在購買一件1萬美元頂級 設(shè)計(jì)師品牌的晚禮服時(shí)往往會毫不猶豫。 據(jù)估計(jì)，到06年末，中國有34.5萬人資產(chǎn)超過100萬美元，并已每年10%的 速度增長，其中三分之一是女性。有5千人的資產(chǎn)超過3千萬美元，大約占到亞太 地區(qū)富翁數(shù)量的三分之一。 隨著，中國消費(fèi)市場越來越重要，像剛在北京開店的連卡佛的買手已經(jīng)可以 在巴黎米蘭頂級秀場上坐到前排的位置，周邊則是美國高端百貨店saks和nieman marcus等。 oscar de la renta認(rèn)為中國將是他們亞洲市場的重點(diǎn)，銷售額中亞洲的比例 有希望在五年內(nèi)從目前5%提升到20%左右，特別是來自于快速發(fā)展的配件業(yè)務(wù)。 不過，中國的奢侈品市場還不成熟，品牌們也在嘗試合適的商業(yè)模式。 雖然歐美本地市場不景氣，但是設(shè)計(jì)師品牌的損失可能由極強(qiáng)消費(fèi)能力的中 國新貴階層得到彌補(bǔ)。 中國富翁俱樂部的數(shù)量快速增長，許多女性新成員在購買一件1萬美元頂級 設(shè)計(jì)師品牌的晚禮服時(shí)往往會毫不猶豫。 據(jù)估計(jì)，到06年末，中國有34.5萬人資產(chǎn)超過100萬美元，并已每年10%的 速度增長，其中三分之一是女性。有5千人的資產(chǎn)超過3千萬美元，大約占到亞太 地區(qū)富翁數(shù)量的三分之一。 隨著，中國消費(fèi)市場越來越重要，像剛在北京開店的連卡佛的買手已經(jīng)可以 在巴黎米蘭頂級秀場上坐到前排的位置，周邊則是美國高端百貨店saks和nieman marcus等。 oscar de la renta認(rèn)為中國將是他們亞洲市場的重點(diǎn)，銷售額中亞洲的比例 有希望在五年內(nèi)從目前5%提升到20%左右，特別是來自于快速發(fā)展的配件業(yè)務(wù)。 不過，中國的奢侈品市場還不成熟，品牌們也在嘗試合適的商業(yè)模式。 資料來源： 香港路透社 中國奢侈品市場發(fā)展趨勢中國奢侈品市場發(fā)展趨勢中國奢侈品市場發(fā)展趨勢中國奢侈品市場發(fā)展趨勢 cb richard ellis | page 3 目錄目錄 一、上海奢侈品零售市場一、上海奢侈品零售市場56 二、長寧區(qū)概況二、長寧區(qū)概況59 三、古北區(qū)域分析三、古北區(qū)域分析66 四、“黃金城道”項(xiàng)目分析四、“黃金城道”項(xiàng)目分析82 附錄一：上海三大主要商圈簡介附錄一：上海三大主要商圈簡介102 附錄二：長寧三大商圈簡介附錄二：長寧三大商圈簡介106 附錄三：競爭項(xiàng)目介紹附錄三：競爭項(xiàng)目介紹110 cb richard ellis | page 4 上海上海長寧長寧古北古北 黃金城道黃金城道 上海篇上海篇 cb richard ellis | page 5 上海奢侈品零售市場上海奢侈品零售市場上海奢侈品零售市場上海奢侈品零售市場 3 3 1 1 2 2 6 6 7 7 1111 5 5 4 4 1010 1212 8 8 9 9 1313 優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū) 次級商業(yè)區(qū)次級商業(yè)區(qū) 新興商業(yè)區(qū)新興商業(yè)區(qū) 上海市主要商圈分布上海市主要商圈分布 五角場商業(yè)區(qū)1212 豫園商業(yè)區(qū)9 9 聯(lián)洋商業(yè)區(qū)1313 陸家嘴商業(yè)區(qū)1111 中山公園1010 新上海商業(yè)城8 8 虹橋商業(yè)區(qū)7 7 徐家匯商業(yè)區(qū)6 6 四川北路商業(yè)區(qū)5 5 南京東路商業(yè)區(qū)4 4 外灘商業(yè)區(qū)3 3 淮海中路商業(yè)區(qū)2 2 南京西路商業(yè)區(qū)1 1 上海目前的奢侈品主要集中在南京東路“梅恒泰”商圈以 及外灘沿岸。 上海目前的奢侈品主要集中在南京東路“梅恒泰”商圈以 及外灘沿岸。 上海零售商圈：上海零售商圈： cb richard ellis | page 6 上海奢侈品零售市場上海奢侈品零售市場上海奢侈品零售市場上海奢侈品零售市場 上海奢侈品集中區(qū)域：上海奢侈品集中區(qū)域： lvmhlvmh大廈在虹橋的出現(xiàn)，將打破現(xiàn)有的上海奢侈品分布 的格局，在上海西部地區(qū)形成另一個(gè) 大廈在虹橋的出現(xiàn)，將打破現(xiàn)有的上海奢侈品分布 的格局，在上海西部地區(qū)形成另一個(gè) “ “奢侈品地標(biāo)奢侈品地標(biāo)” ”。 南京東路南京東路南京東路南京東路 ? 梅龍鎮(zhèn)廣場、恒隆廣場、中信泰 富三大項(xiàng)目形成的世界頂級品牌 聚集地； ? 梅恒泰“金三角”主要的消費(fèi)者是 外籍人士、上海高級管理人才、 高級白領(lǐng)、江浙富豪等高收入人 群； ? 梅恒泰經(jīng)過多年的發(fā)展已經(jīng)成為 了上海奢侈品地標(biāo)，輻射面為整 個(gè)上海。 外灘外灘外灘外灘 ? 外灘是上海另一個(gè)奢侈品品牌較 為集中的區(qū)域； ? 外灘3號、外灘6號、外灘18號是 典型的代表項(xiàng)目，主要分布在中 山東一路、中山東二路沿線； ? 美國著名的薩克斯第五大道百貨 如果能如期入主外灘，對區(qū)域品 牌的聚集效應(yīng)又是一大增強(qiáng)。 cb richard ellis | page 7 上海上海長寧長寧古北古北 黃金城道黃金城道 長寧篇長寧篇 cb richard ellis | page 8 長寧區(qū)概況長寧區(qū)概況長寧區(qū)概況長寧區(qū)概況 ? 長寧，位于上海市中心城區(qū)的西部，行政區(qū)域面積37.19平方公里，2007年末常住人口65.02萬 人（其中外來人口9.66萬人,占14.8），人口密度達(dá)17,483人/平方公里，是全上海市的6倍 （上海市人口密度：2,930人/平方公里）； ? 長寧，地處上海市中心城區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展主軸線的西段，并擁有全國唯一一個(gè)以第三產(chǎn)業(yè)為主的 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)； ? 長寧，走在上海“國際化”發(fā)展的前端，上海最早的涉外貿(mào)易區(qū)，上海最早的涉外聚居區(qū)，眾多國 家領(lǐng)事館都匯集于此。 基礎(chǔ)情況基礎(chǔ)情況1 1 長寧區(qū)具有“人口密度大”、“第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主導(dǎo)”、“國際化程度高”的特點(diǎn) ，這三大特點(diǎn)在古北新區(qū)均有所體現(xiàn)。 長寧區(qū)具有“人口密度大”、“第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主導(dǎo)”、“國際化程度高”的特點(diǎn) ，這三大特點(diǎn)在古北新區(qū)均有所體現(xiàn)。 長寧區(qū)具有“人口密度大”、“第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主導(dǎo)”、“國際化程度高”的特點(diǎn) ，這三大特點(diǎn)在古北新區(qū)均有所體現(xiàn)。 長寧區(qū)具有“人口密度大”、“第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主導(dǎo)”、“國際化程度高”的特點(diǎn) ，這三大特點(diǎn)在古北新區(qū)均有所體現(xiàn)。 ? 整個(gè)古北新區(qū)占地1.41平方公里，共有29個(gè)自然小區(qū)，外籍人口占總?cè)丝诘?0左右； ? 古北新區(qū)共規(guī)劃為三個(gè)部分，古北一期、二期均以居住功能為主，三期則是古北商務(wù)區(qū)，用于發(fā) 展第三產(chǎn)業(yè)； ? 古北是上海最早的涉外聚居區(qū)，聚集了來自世界各地32個(gè)國家的人在此居住，素有“小聯(lián)合國“之 稱。 cb richard ellis | page 9 數(shù)據(jù)來源：各年上海、長寧統(tǒng)計(jì)公報(bào)注：fai-固定資產(chǎn)投資額 rei-房地產(chǎn)投資額 ? 在上海房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資 比重逐步下降的同時(shí)，長寧區(qū)房地 產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例則出現(xiàn) 了穩(wěn)步略有上升的局面，2007年 該數(shù)值超過了90； ? 近五年，長寧區(qū)房地產(chǎn)投資額占固 定資產(chǎn)投資額的比例均超過80 ，這一比例遠(yuǎn)高于上海市同期的 整體水平； 上海及長寧固定資產(chǎn)投資情況分析圖 固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資2 2 43.24 47.48 47.85 48.00 49.70 85.1% 86.8% 83.6% 81.3% 90.3% 36.8% 38.1% 35.2% 32.5% 29.3% 40.00 42.00 44.00 46.00 48.00 50.00 52.00 20032004200520062007 0.0% 20.0% 40.0% 60.0% 80.0% 100.0% fai-長寧rei/fai-長寧 rei/fai-上海 億元 長寧區(qū)房地產(chǎn)投資長寧區(qū)房地產(chǎn)投資長寧區(qū)房地產(chǎn)投資長寧區(qū)房地產(chǎn)投資 古北地區(qū)的住宅市場一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)之一，從起初的一萬多元一平方米一路漲至三、四萬 元左右一平方米；不僅是售價(jià)，連租金也因?yàn)檩^強(qiáng)的居住需求保持較高的水平。古北地區(qū)中介門 店數(shù)量的不斷增長也從一個(gè)側(cè)面反應(yīng)了地區(qū)居住需求的強(qiáng)勁。 古北地區(qū)的住宅市場一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)之一，從起初的一萬多元一平方米一路漲至三、四萬 元左右一平方米；不僅是售價(jià)，連租金也因?yàn)檩^強(qiáng)的居住需求保持較高的水平。古北地區(qū)中介門 店數(shù)量的不斷增長也從一個(gè)側(cè)面反應(yīng)了地區(qū)居住需求的強(qiáng)勁。 古北地區(qū)的住宅市場一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)之一，從起初的一萬多元一平方米一路漲至三、四萬 元左右一平方米；不僅是售價(jià)，連租金也因?yàn)檩^強(qiáng)的居住需求保持較高的水平。古北地區(qū)中介門 店數(shù)量的不斷增長也從一個(gè)側(cè)面反應(yīng)了地區(qū)居住需求的強(qiáng)勁。 古北地區(qū)的住宅市場一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)之一，從起初的一萬多元一平方米一路漲至三、四萬 元左右一平方米；不僅是售價(jià)，連租金也因?yàn)檩^強(qiáng)的居住需求保持較高的水平。古北地區(qū)中介門 店數(shù)量的不斷增長也從一個(gè)側(cè)面反應(yīng)了地區(qū)居住需求的強(qiáng)勁。 cb richard ellis | page 10 147.9 128.5 111.5 100.2 90.1 11.0% 11.2% 11.3% 15.2%15.1% 9.1% 10.5% 11.9% 13.0% 14.5% 0 40 80 120 160 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 0.0% 3.0% 6.0% 9.0% 12.0% 15.0% 18.0% 長寧長寧增長率上海增長率 ? 2003至2007年，長寧區(qū)的社會消費(fèi)品零 售總額總體呈上升趨勢。從增長率來看 ，除2005年增長率略低于上海市整體水 平以外，其他各年份均高于上海市，尤 其在2006年高出上海市2.2個(gè)百分點(diǎn)。 2007年增速雖有所放緩，但仍然保持15 以上的增長率。 ? 從總量來看，2007年社會零售品銷售總 額為147.9億元，占同年全市總額的3.8% 。 數(shù)據(jù)來源：各年上海、長寧區(qū)統(tǒng)計(jì)公報(bào) 社會消費(fèi)品零售總額社會消費(fèi)品零售總額3 3 億元 長寧區(qū)消費(fèi)長寧區(qū)消費(fèi)長寧區(qū)消費(fèi)長寧區(qū)消費(fèi) 長寧社會消費(fèi)品零售總額分析圖 古北地區(qū)的消費(fèi)能力也很強(qiáng)，家樂福古北店現(xiàn)已成為家樂福中國所有超市中單店?duì)I業(yè) 額最高的一家，甚至在全國所有大型超市的單店?duì)I業(yè)額中位居前列。 古北地區(qū)的消費(fèi)能力也很強(qiáng)，家樂福古北店現(xiàn)已成為家樂福中國所有超市中單店?duì)I業(yè) 額最高的一家，甚至在全國所有大型超市的單店?duì)I業(yè)額中位居前列。 古北地區(qū)的消費(fèi)能力也很強(qiáng)，家樂福古北店現(xiàn)已成為家樂福中國所有超市中單店?duì)I業(yè) 額最高的一家，甚至在全國所有大型超市的單店?duì)I業(yè)額中位居前列。 古北地區(qū)的消費(fèi)能力也很強(qiáng)，家樂福古北店現(xiàn)已成為家樂福中國所有超市中單店?duì)I業(yè) 額最高的一家，甚至在全國所有大型超市的單店?duì)I業(yè)額中位居前列。 ? 近五年，長寧區(qū)社會消費(fèi)品零售總額保持著較高速度的增長，這與長寧區(qū)逐漸成 熟、穩(wěn)步發(fā)展的商業(yè)市場有著密切的聯(lián)系； 近五年，長寧區(qū)社會消費(fèi)品零售總額保持著較高速度的增長，這與長寧區(qū)逐漸成 熟、穩(wěn)步發(fā)展的商業(yè)市場有著密切的聯(lián)系； ? 區(qū)域內(nèi)較強(qiáng)的消費(fèi)能力與消費(fèi)量的增強(qiáng)也是進(jìn)一步推動和刺激長寧區(qū)商業(yè)發(fā)展的 強(qiáng)心劑。 區(qū)域內(nèi)較強(qiáng)的消費(fèi)能力與消費(fèi)量的增強(qiáng)也是進(jìn)一步推動和刺激長寧區(qū)商業(yè)發(fā)展的 強(qiáng)心劑。 cb richard ellis | page 11 ? 與上海整體相比，五年來長寧區(qū)社會零售品銷售 總額的結(jié)構(gòu)變化較大，吃的消費(fèi)近年有下降趨勢 ，用的消費(fèi)逐步增加，雖然與06年相比07年略有 下降，但是占據(jù)了消費(fèi)結(jié)構(gòu)中的最大份額；而上 海各年社會零售品銷售總額結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。 ? 從比重來看，2007年長寧區(qū)吃的和用的消費(fèi)分別 低于全市4.9和10.7個(gè)百分點(diǎn)，而穿的消費(fèi)高于 全市一倍多，高出13.7個(gè)百分點(diǎn)，其他消費(fèi)高于 全市1.9個(gè)百分點(diǎn)。 ? 作為擁有中山公園商圈、虹橋商圈兩大重量級 商圈的長寧，其零售消費(fèi)市場與上海整體存在 差異。 ? 百貨類及服裝類商家的發(fā)展刺激穿型消費(fèi)逐步 攀升，遠(yuǎn)高于上海市的平均水平，但吃型消費(fèi) 略低于上海水平，且有減弱的趨勢； ? 目前古北地區(qū)的商業(yè)主要承接社區(qū)服務(wù)的功能 ，以服務(wù)類、餐飲類的業(yè)態(tài)為主，與虹橋其他 地區(qū)的業(yè)態(tài)有所不同。 ? 作為擁有中山公園商圈、虹橋商圈兩大重量級 商圈的長寧，其零售消費(fèi)市場與上海整體存在 差異。 ? 百貨類及服裝類商家的發(fā)展刺激穿型消費(fèi)逐步 攀升，遠(yuǎn)高于上海市的平均水平，但吃型消費(fèi) 略低于上海水平，且有減弱的趨勢； ? 目前古北地區(qū)的商業(yè)主要承接社區(qū)服務(wù)的功能 ，以服務(wù)類、餐飲類的業(yè)態(tài)為主，與虹橋其他 地區(qū)的業(yè)態(tài)有所不同。 消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)結(jié)構(gòu)4 4 37.0% 45.6% 38.3% 38.7% 34.7% 28.1% 27.2% 31.4% 22.3% 26.1% 34.8% 27.0% 29.9% 37.1% 36.0% 0.1% 0.2% 0.4% 1.9% 3.2% 0%20%40%60%80%100% 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 吃的穿的用的其他 各年長寧社會零售品銷售總額結(jié)構(gòu)圖 各年上海社會零售品銷售總額結(jié)構(gòu)圖 數(shù)據(jù)來源：2003年-2007年上海及長寧統(tǒng)計(jì)公報(bào) 39.1% 39.3% 39.4% 39.5% 39.6% 12.9% 12.8% 12.8% 12.7% 47.2% 46.9% 46.7% 46.6% 46.7% 12.4% 0.8% 0.9% 1.1% 1.2% 1.3% 0%20%40%60%80%100% 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 吃的穿的用的其他 長寧區(qū)消費(fèi)長寧區(qū)消費(fèi)長寧區(qū)消費(fèi)長寧區(qū)消費(fèi) cb richard ellis | page 12 長寧區(qū)經(jīng)濟(jì)組團(tuán)長寧區(qū)經(jīng)濟(jì)組團(tuán)長寧區(qū)經(jīng)濟(jì)組團(tuán)長寧區(qū)經(jīng)濟(jì)組團(tuán) ? 虹橋開發(fā)區(qū)地處長寧區(qū)中部偏南，東起中山 西路、西至古北路、北臨仙霞路、南界虹橋 路，規(guī)劃占地面積65.23萬平方米。以商貿(mào)中 心為主要特征，兼有外事、旅游、居住功能 的開發(fā)區(qū)； ? 長寧區(qū)三大經(jīng)濟(jì)組團(tuán)定位差異，都具有各自 的特點(diǎn)，形成相互補(bǔ)充，錯位發(fā)展的格局； ? 長寧區(qū)未來的發(fā)展方針：拓展虹橋拓展虹橋、提升功 能、數(shù)字長寧、國際城區(qū)； ? 順應(yīng)長寧”十一五“發(fā)展規(guī)劃，虹橋涉外貿(mào)易 中心將著力從空間拓展、規(guī)模拓展、內(nèi)涵拓 展、環(huán)境提升 空間拓展、規(guī)模拓展、內(nèi)涵拓 展、環(huán)境提升四個(gè)方面進(jìn)行功能拓展 。 現(xiàn)代物流、信息 服務(wù) 現(xiàn)代業(yè)態(tài)商業(yè)、 多媒體、文化 娛樂 展覽展示業(yè)、 酒店旅游業(yè)、 專業(yè)服務(wù)業(yè) 產(chǎn) 業(yè) 產(chǎn) 業(yè) 功 能 功 能 園林式、高科技、 總部型 商業(yè)型、休閑 式、數(shù)字化 國際、商貿(mào)、 文化 虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園 區(qū) 虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園 區(qū) 中山公園商業(yè) 中心 中山公園商業(yè) 中心 虹橋涉外貿(mào) 易中心 虹橋涉外貿(mào) 易中心 中山公園 商業(yè)中心 虹橋臨空 經(jīng)濟(jì)園區(qū) 虹橋涉外虹橋涉外虹橋涉外虹橋涉外 貿(mào)易中心貿(mào)易中心貿(mào)易中心貿(mào)易中心 古北作為虹橋開發(fā)區(qū)的重要組成部分，承擔(dān) 著區(qū)域居住配套的功能。 古北作為虹橋開發(fā)區(qū)的重要組成部分，承擔(dān) 著區(qū)域居住配套的功能。 古北作為虹橋開發(fā)區(qū)的重要組成部分，承擔(dān) 著區(qū)域居住配套的功能。 古北作為虹橋開發(fā)區(qū)的重要組成部分，承擔(dān) 著區(qū)域居住配套的功能。 cb richard ellis | page 13 長寧區(qū)商圈比較長寧區(qū)商圈比較長寧區(qū)商圈比較長寧區(qū)商圈比較 ? 長寧區(qū)的三大商圈橫向分布于長寧區(qū)的東部、中部、西部，基本于三大經(jīng)濟(jì)組團(tuán)相對應(yīng)； ? 大虹橋商圈是上海市的傳統(tǒng)商圈，近年來依托會展、酒店、旅游業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，日漸成熟，外加軌道 交通2號線延伸段的通車進(jìn)一步刺激以“婁山關(guān)路站”為核心的天山路沿線商業(yè)升級，近期有較多商業(yè)項(xiàng)目在 此區(qū)域供應(yīng)； ? 中山公園商圈目前已初具規(guī)模，但是由于路面交通存在弊端，人流不暢，導(dǎo)致地區(qū)商業(yè)價(jià)值的挖掘存在瓶頸， 近期可能面臨調(diào)整，改善商圈交通環(huán)境形成“環(huán)流”； ? 西郊商圈覆蓋范圍較廣，雖沒有形成明顯的商業(yè)集中區(qū)，但是巨大的人口聚集于此，大型優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目缺乏， 是長寧商業(yè)下一輪發(fā)展的主戰(zhàn)場。 大虹橋商 圈 中山公園商圈 西郊商圈 大虹橋商 圈 中山公園商圈 西郊商圈 產(chǎn)業(yè)：會展、酒店、旅游、專業(yè)服務(wù) 功能：國際、商貿(mào)、文化 產(chǎn)業(yè)：會展、酒店、旅游、專業(yè)服務(wù) 功能：國際、商貿(mào)、文化 產(chǎn)業(yè)：多媒體、文化娛樂 功能：商業(yè)型、休閑式、數(shù)字化 cb richard ellis | page 14 上海上海長寧長寧古北古北 黃金城道黃金城道 古北篇古北篇 cb richard ellis | page 15 古北概況古北概況 cb richard ellis | page 16 古北的區(qū)位古北的區(qū)位古北的區(qū)位古北的區(qū)位 ? 古北是長寧區(qū)虹橋經(jīng)濟(jì)開 發(fā)區(qū)的重要組成部分； ? 古北新區(qū)從1986年起發(fā)展 至今，是上海第一個(gè)最大 的高標(biāo)準(zhǔn)國際居住區(qū) 上海第一個(gè)最大 的高標(biāo)準(zhǔn)國際居住區(qū)； ? 古北是長寧區(qū)虹橋經(jīng)濟(jì)開 發(fā)區(qū)的重要組成部分； ? 古北新區(qū)從1986年起發(fā)展 至今，是上海第一個(gè)最大 的高標(biāo)準(zhǔn)國際居住區(qū) 上海第一個(gè)最大 的高標(biāo)準(zhǔn)國際居住區(qū)； gubei chang ning 長寧區(qū) 長寧長寧 虹橋虹橋 古北古北 ? 古北位于虹橋開發(fā)區(qū)西南 側(cè)； ? 新區(qū)范圍：西起虹許路， 東至姚虹東路，北起延安 西路與虹橋路，南至古羊 路； ? 新區(qū)占地136公頃，規(guī)劃 建筑面積240多萬平方米。 cb richard ellis | page 17 古北的區(qū)位古北的區(qū)位古北的區(qū)位古北的區(qū)位 ? 項(xiàng)目地處上海最早的境外人士聚居區(qū)古北社區(qū)二期，是古北一期黃金城道的延伸；項(xiàng)目地處上海最早的境外人士聚居區(qū)古北社區(qū)二期，是古北一期黃金城道的延伸； ? 古北一期現(xiàn)已形成以家樂福為主的成熟的商業(yè)區(qū)，主要服務(wù)于周邊居住人群；古北一期現(xiàn)已形成以家樂福為主的成熟的商業(yè)區(qū)，主要服務(wù)于周邊居住人群； ? 古北商務(wù)區(qū)占地25公頃，規(guī)劃建筑面積45.8萬平方米，以大商務(wù)、多元化為主導(dǎo)的古北商務(wù)區(qū)占地25公頃，規(guī)劃建筑面積45.8萬平方米，以大商務(wù)、多元化為主導(dǎo)的 ? 高檔酒店、公寓式酒店、商業(yè)、會展、文化醫(yī)療等現(xiàn)代服務(wù)功能設(shè)施；高檔酒店、公寓式酒店、商業(yè)、會展、文化醫(yī)療等現(xiàn)代服務(wù)功能設(shè)施； ? 項(xiàng)目地處上海最早的境外人士聚居區(qū)古北社區(qū)二期，是古北一期黃金城道的延伸；項(xiàng)目地處上海最早的境外人士聚居區(qū)古北社區(qū)二期，是古北一期黃金城道的延伸； ? 古北一期現(xiàn)已形成以家樂福為主的成熟的商業(yè)區(qū)，主要服務(wù)于周邊居住人群；古北一期現(xiàn)已形成以家樂福為主的成熟的商業(yè)區(qū)，主要服務(wù)于周邊居住人群； ? 古北商務(wù)區(qū)占地25公頃，規(guī)劃建筑面積45.8萬平方米，以大商務(wù)、多元化為主導(dǎo)的古北商務(wù)區(qū)占地25公頃，規(guī)劃建筑面積45.8萬平方米，以大商務(wù)、多元化為主導(dǎo)的 ? 高檔酒店、公寓式酒店、商業(yè)、會展、文化醫(yī)療等現(xiàn)代服務(wù)功能設(shè)施；高檔酒店、公寓式酒店、商業(yè)、會展、文化醫(yī)療等現(xiàn)代服務(wù)功能設(shè)施； cb richard ellis | page 18 古北的區(qū)位古北的區(qū)位古北的區(qū)位古北的區(qū)位 古北黃金城道步行街古北黃金城道步行街 古北黃金城道步行街古北黃金城道步行街 聚集高素質(zhì) 居住人口 聚集高素質(zhì) 居住人口 非常成熟 國際化社區(qū) 非常成熟 國際化社區(qū) 強(qiáng)大地區(qū) 人口消費(fèi)力 強(qiáng)大地區(qū) 人口消費(fèi)力 逐步發(fā)展 古北商務(wù)區(qū) 逐步發(fā)展 古北商務(wù)區(qū) 支撐支撐 地理機(jī)遇地理機(jī)遇地理機(jī)遇地理機(jī)遇虹橋綜合交通樞紐虹橋綜合交通樞紐虹橋綜合交通樞紐虹橋綜合交通樞紐 cb richard ellis | page 19 古北的機(jī)遇古北的機(jī)遇 cb richard ellis | page 20 古北的機(jī)遇古北的機(jī)遇古北的機(jī)遇古北的機(jī)遇虹橋綜合交通樞紐虹橋綜合交通樞紐虹橋綜合交通樞紐虹橋綜合交通樞紐 ? 虹橋綜合交通樞紐位于虹橋機(jī)場西側(cè)，總規(guī)劃面積 26.26平方公里，輻射范圍達(dá)80多平方公里輻射范圍達(dá)80多平方公里； ? 項(xiàng)目涵蓋高速、城際鐵路、磁浮交通、城市軌道交 通等各類交通設(shè)施，并結(jié)合公交巴士、長途客運(yùn)、 出租車、停車場等道路交通形成復(fù)雜的交通樞紐系 統(tǒng)； ? 樞紐站的主體建筑內(nèi)，地上和地下分別設(shè)置了3條貫 通整個(gè)建筑東西向的大通道，并布置商業(yè)、餐飲等 設(shè)施； ? 工程計(jì)劃于2010年世博會期間相繼投入使用，而建 成后的虹橋綜合交通樞紐將覆蓋整個(gè)長三角覆蓋整個(gè)長三角，對長 寧發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級是又一大利好。 已開工建設(shè)的虹橋綜合交通樞紐對長寧未來的發(fā)展起著 舉足輕重的作用，其覆蓋長三角的超大輻射面不僅為長 寧繼續(xù)推進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來交通運(yùn)輸上的便捷，更 是對整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)，甚至是長三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)有重要影響 ，由此給虹橋地區(qū)及其輻射范圍帶來的商機(jī)不容小覷。 已開工建設(shè)的虹橋綜合交通樞紐對長寧未來的發(fā)展起著 舉足輕重的作用，其覆蓋長三角的超大輻射面不僅為長 寧繼續(xù)推進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來交通運(yùn)輸上的便捷，更 是對整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)，甚至是長三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)有重要影響 ，由此給虹橋地區(qū)及其輻射范圍帶來的商機(jī)不容小覷。 已開工建設(shè)的虹橋綜合交通樞紐對長寧未來的發(fā)展起著 舉足輕重的作用，其覆蓋長三角的超大輻射面不僅為長 寧繼續(xù)推進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來交通運(yùn)輸上的便捷，更 是對整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)，甚至是長三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)有重要影響 ，由此給虹橋地區(qū)及其輻射范圍帶來的商機(jī)不容小覷。 已開工建設(shè)的虹橋綜合交通樞紐對長寧未來的發(fā)展起著 舉足輕重的作用，其覆蓋長三角的超大輻射面不僅為長 寧繼續(xù)推進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來交通運(yùn)輸上的便捷，更 是對整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)，甚至是長三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)有重要影響 ，由此給虹橋地區(qū)及其輻射范圍帶來的商機(jī)不容小覷。 cb richard ellis | page 21 虹橋綜合交通樞紐對古北未來發(fā)展的影響虹橋綜合交通樞紐對古北未來發(fā)展的影響虹橋綜合交通樞紐對古北未來發(fā)展的影響虹橋綜合交通樞紐對古北未來發(fā)展的影響 虹橋綜合 交通樞紐 虹橋綜合 交通樞紐 長寧地區(qū) 外來客流 增大 長寧地區(qū) 外來客流 增大 虹橋商圈 區(qū)外客流 增大 虹橋商圈 區(qū)外客流 增大 古北地區(qū) 商業(yè)變革 古北地區(qū) 商業(yè)變革 虹橋綜合交通樞紐站的建設(shè)對古北地區(qū)并沒有造成直接的影響，它的提升的是整個(gè)長寧區(qū)的發(fā)展， 從而通過區(qū)域連動效應(yīng)提供古北地區(qū)未來商業(yè)變革的機(jī)遇。 虹橋綜合交通樞紐站的建設(shè)對古北地區(qū)并沒有造成直接的影響，它的提升的是整個(gè)長寧區(qū)的發(fā)展， 從而通過區(qū)域連動效應(yīng)提供古北地區(qū)未來商業(yè)變革的機(jī)遇。 虹橋綜合交通樞紐站的建設(shè)對古北地區(qū)并沒有造成直接的影響，它的提升的是整個(gè)長寧區(qū)的發(fā)展， 從而通過區(qū)域連動效應(yīng)提供古北地區(qū)未來商業(yè)變革的機(jī)遇。 虹橋綜合交通樞紐站的建設(shè)對古北地區(qū)并沒有造成直接的影響，它的提升的是整個(gè)長寧區(qū)的發(fā)展， 從而通過區(qū)域連動效應(yīng)提供古北地區(qū)未來商業(yè)變革的機(jī)遇。 虹橋交通樞紐站 的建設(shè)將使長寧 區(qū)的輻射范圍擴(kuò) 大到整個(gè)長三角 地區(qū)，為地區(qū)經(jīng) 濟(jì)發(fā)展注入人流、 物流、資金流 人流、 物流、資金流。 隨著長寧區(qū)人流、 物流、資金流匯集 效力的增強(qiáng)，虹橋 商圈的影響力將從 上海西部擴(kuò)大到整 個(gè)上海市甚至吸引 到長三角范圍內(nèi)的 優(yōu)質(zhì)客源 吸引 到長三角范圍內(nèi)的 優(yōu)質(zhì)客源。 作為虹橋商圈重要 組成部分的古北， 將因虹橋地區(qū)對外 來客源的吸引力增 強(qiáng)而面對更多的外 區(qū)客源占目標(biāo)客源 的比例有所變化 面對更多的外 區(qū)客源占目標(biāo)客源 的比例有所變化。 cb richard ellis | page 22 虹橋商圈未來商業(yè)布局虹橋商圈未來商業(yè)布局虹橋商圈未來商業(yè)布局虹橋商圈未來商業(yè)布局 商業(yè)聚集區(qū) 初具規(guī)模的天山路商業(yè)、 文化休閑街 虹橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 現(xiàn) 狀現(xiàn) 狀 “金三角”高端商業(yè)區(qū) 天山路商業(yè)、文化休閑街 古北黃金城道商業(yè)主題街古北黃金城道商業(yè)主題街 虹橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 未 來未 來 以“婁山關(guān)路”站 為核心的天山 路商業(yè)街 以虹橋上海城、 萬都中心、虹 橋友誼商城形 成的聚集區(qū) 天山路商業(yè)、 文化休閑街 以虹橋上海城、 lvmh大廈、虹 橋友誼商城形 成“金三角”高端 商業(yè)區(qū) 古北黃金城道商 業(yè)休閑步行街 cb richard ellis | page 23 虹橋商圈未來商業(yè)布局虹橋商圈未來商業(yè)布局虹橋商圈未來商業(yè)布局虹橋商圈未來商業(yè)布局 lvmh大廈36,000 平方米 天山電影院改造 上海城三期50,000 平方米 hotel+office+retail 形式商業(yè)45,000 平方米 展覽展示中心餐飲2,000 平方米 嘉頓廣場8,000 平方米 金虹橋國際中心70,000 平方米 地區(qū)未來商業(yè)項(xiàng)目地區(qū)未來商業(yè)項(xiàng)目 ? 地區(qū)未來在建、擬建和規(guī)劃中的項(xiàng)目，新增商業(yè)總面積可達(dá)地區(qū)未來在建、擬建和規(guī)劃中的項(xiàng)目，新增商業(yè)總面積可達(dá) 211,000平方米左右；平方米左右； ? 商業(yè)體量的增加不僅能進(jìn)一步滿足區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的需求，對 吸引區(qū)域外的潛在消費(fèi)力也有無比號召力 商業(yè)體量的增加不僅能進(jìn)一步滿足區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的需求，對 吸引區(qū)域外的潛在消費(fèi)力也有無比號召力。 cb richard ellis | page 24 虹橋商圈商業(yè)升級對古北的影響虹橋商圈商業(yè)升級對古北的影響虹橋商圈商業(yè)升級對古北的影響虹橋商圈商業(yè)升級對古北的影響 商業(yè)檔次升級商業(yè)檔次升級 客流客流質(zhì)質(zhì)升級升級 客源的變化來自對外 區(qū)域吸引力的增強(qiáng) 打破當(dāng)前古北打破當(dāng)前古北打破當(dāng)前古北打破當(dāng)前古北 的客源結(jié)構(gòu)的客源結(jié)構(gòu)的客源結(jié)構(gòu)的客源結(jié)構(gòu) 未來古北地區(qū)的客源結(jié)構(gòu)依然以地區(qū)常住居民以及商務(wù)客源為主，但是外區(qū) 域的客流量將會有一定比例的增加，且有頂級品牌消費(fèi)能力的客群也會有一 定比例的增加。 未來古北地區(qū)的客源結(jié)構(gòu)依然以地區(qū)常住居民以及商務(wù)客源為主，但是外區(qū) 域的客流量將會有一定比例的增加，且有頂級品牌消費(fèi)能力的客群也會有一 定比例的增加。 未來古北地區(qū)的客源結(jié)構(gòu)依然以地區(qū)常住居民以及商務(wù)客源為主，但是外區(qū) 域的客流量將會有一定比例的增加，且有頂級品牌消費(fèi)能力的客群也會有一 定比例的增加。 未來古北地區(qū)的客源結(jié)構(gòu)依然以地區(qū)常住居民以及商務(wù)客源為主，但是外區(qū) 域的客流量將會有一定比例的增加，且有頂級品牌消費(fèi)能力的客群也會有一 定比例的增加。 商業(yè)體量升級商業(yè)體量升級 客流客流量量升級升級 cb richard ellis | page 25 古北的競爭古北的競爭 cb richard ellis | page 26 競爭分析競爭分析競爭分析競爭分析項(xiàng)目甄選項(xiàng)目甄選項(xiàng)目甄選項(xiàng)目甄選 根據(jù)項(xiàng)目所處位置及周邊環(huán)境，結(jié)合虹橋商圈現(xiàn)有及未來商業(yè)項(xiàng)目特征，選定圖中所標(biāo)為競爭項(xiàng) 目進(jìn)行分析。包括三個(gè)現(xiàn)有項(xiàng)目虹橋上海城、萬都中心和虹橋上海城，兩個(gè)在建項(xiàng)目lv 大廈、金虹橋國際中心。 根據(jù)項(xiàng)目所處位置及周邊環(huán)境，結(jié)合虹橋商圈現(xiàn)有及未來商業(yè)項(xiàng)目特征，選定圖中所標(biāo)為競爭項(xiàng) 目進(jìn)行分析。包括三個(gè)現(xiàn)有項(xiàng)目虹橋上海城、萬都中心和虹橋上海城，兩個(gè)在建項(xiàng)目lv 大廈、金虹橋國際中心。 根據(jù)項(xiàng)目所處位置及周邊環(huán)境，結(jié)合虹橋商圈現(xiàn)有及未來商業(yè)項(xiàng)目特征，選定圖中所標(biāo)為競爭項(xiàng) 目進(jìn)行分析。包括三個(gè)現(xiàn)有項(xiàng)目虹橋上海城、萬都中心和虹橋上海城，兩個(gè)在建項(xiàng)目lv 大廈、金虹橋國際中心。 根據(jù)項(xiàng)目所處位置及周邊環(huán)境，結(jié)合虹橋商圈現(xiàn)有及未來商業(yè)項(xiàng)目特征，選定圖中所標(biāo)為競爭項(xiàng) 目進(jìn)行分析。包括三個(gè)現(xiàn)有項(xiàng)目虹橋上海城、萬都中心和虹橋上海城，兩個(gè)在建項(xiàng)目lv 大廈、金虹橋國際中心。 1. 虹橋上海城虹橋上海城 2. 萬都中心萬都中心 3. 虹橋友誼商城虹橋友誼商城 4. lvmh大廈大廈 5. 金虹橋國際中心金虹橋國際中心 現(xiàn)有項(xiàng)目 在建項(xiàng)目 注：由于天山路商業(yè)的定位中檔，適合 普通大眾化的消費(fèi)，目標(biāo)客源為周邊社 區(qū)居民，面對的客源檔次不同，因此在 此不作為主要競爭項(xiàng)目考量。 商業(yè)街周邊商業(yè)項(xiàng)目及市場情況分析 cb richard ellis | page 27 競爭項(xiàng)目分析競爭項(xiàng)目分析競爭項(xiàng)目分析競爭項(xiàng)目分析 2010（預(yù)計(jì)）2010（預(yù)計(jì)）1994.32002.12002.4上市時(shí)間上市時(shí)間 預(yù)計(jì)以公共交通、 出租車為主，部分 可能通過軌道交通 步行而來 毗鄰主干道，交 通條件較好，預(yù) 計(jì)主要是依靠出 租車或自備車 出租車、自備車為 主，依靠主干道， 通行較為便利 出租車、自備 車為主要交通 工具，還有部 分步行 公共交通、出租 車為主要交通工 具，周邊商務(wù)人 群則步行 交通便捷度交通便捷度 預(yù)計(jì)為白領(lǐng)以及周 邊具有一定消費(fèi)力 的其他居民 預(yù)計(jì)為高端白領(lǐng) 以及外籍人士 高端白領(lǐng)、 外籍人士 女性、白領(lǐng)白領(lǐng)、外籍人士主要消費(fèi)人群主要消費(fèi)人群 娛樂、休閑、零售零售零售、餐飲餐飲、休閑、 零售、餐飲、休 閑、娛樂 業(yè)種業(yè)態(tài)業(yè)種業(yè)態(tài) 中高端高端高端高端中高端定位定位 1.51.21.01.01.4 與本項(xiàng)目距離 （公里） 與本項(xiàng)目距離 （公里） 70,00036,00014,00020,00063,000 商業(yè)體量大小 (平方米） 商業(yè)體量大小 (平方米） 金虹橋國際中心金虹橋國際中心lvmh大廈lvmh大廈虹橋友誼商城虹橋友誼商城萬都中心萬都中心虹橋上海城虹橋上海城12345 上述五個(gè)項(xiàng)目，均是“辦公商業(yè)”的模式，主要以高檔寫字樓為依托， 以百貨、零售和餐飲為主要業(yè)態(tài)，服務(wù)商務(wù)人士及小部分地區(qū)居民。 上述五個(gè)項(xiàng)目，均是“辦公商業(yè)”的模式，主要以高檔寫字樓為依托， 以百貨、零售和餐飲為主要業(yè)態(tài)，服務(wù)商務(wù)人士及小部分地區(qū)居民。 上述五個(gè)項(xiàng)目，均是“辦公商業(yè)”的模式，主要以高檔寫字樓為依托， 以百貨、零售和餐飲為主要業(yè)態(tài)，服務(wù)商務(wù)人士及小部分地區(qū)居民。 上述五個(gè)項(xiàng)目，均是“辦公商業(yè)”的模式，主要以高檔寫字樓為依托， 以百貨、零售和餐飲為主要業(yè)態(tài)，服務(wù)商務(wù)人士及小部分地區(qū)居民。 商業(yè)街周邊商業(yè)項(xiàng)目及市場情況分析 cb richard ellis | page 28 競爭項(xiàng)目分析競爭項(xiàng)目分析競爭項(xiàng)目分析競爭項(xiàng)目分析 外 籍 兩 者 本 地 高端中高 端 中端 項(xiàng)目定位 目標(biāo)消費(fèi)群 項(xiàng)目定位 目標(biāo)消費(fèi)群 1 2 3 4 5 0% 25% 50% 75% 100% 虹橋上海城萬都中心虹橋友誼商城 零售餐飲娛樂服務(wù)及其他 業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合 項(xiàng)目定位及目標(biāo)消費(fèi)群分析：項(xiàng)目定位及目標(biāo)消費(fèi)群分析： ? 在五個(gè)競爭項(xiàng)目中，萬都中心(2)、虹橋友誼商城(3)和 lvmh大廈(4)瞄準(zhǔn)高端市場，其中萬都中心檔次略低于 其他兩家，其特點(diǎn)是瞄準(zhǔn)女性消費(fèi)者； ? 虹橋上海城(1)以及規(guī)劃中的金虹橋國際中心(5)則相對 更加大眾化，主要的消費(fèi)者是周邊的商務(wù)樓的白領(lǐng)及部 分具有一定消費(fèi)能力的社區(qū)居民，他們瞄準(zhǔn)的是中高端 偏中的市場； ? 黃金城道項(xiàng)目在定位上應(yīng)走中高端偏高的路 線，其鎖定的主要目標(biāo)消費(fèi)群是居住在國際社 區(qū)內(nèi)的大部分外籍人士，一部分有較強(qiáng)消費(fèi)能 力的本地客源以及一定比例的外區(qū)客源。 黃金城道項(xiàng)目在定位上應(yīng)走中高端偏高的路 線，其鎖定的主要目標(biāo)消費(fèi)群是居住在國際社 區(qū)內(nèi)的大部分外籍人士，一部分有較強(qiáng)消費(fèi)能 力的本地客源以及一定比例的外區(qū)客源。 競爭項(xiàng)目業(yè)種業(yè)態(tài)配比分析：競爭項(xiàng)目業(yè)種業(yè)態(tài)配比分析： ? 從業(yè)種業(yè)態(tài)的比例來看，區(qū)域零售業(yè)占據(jù)很大的比 例，這主要是因?yàn)楦偁庬?xiàng)目中多百貨類商業(yè)形態(tài)； ? 可以看到的是，周邊地區(qū)娛樂類的商家匱乏，餐飲和 服務(wù)類商家相差不大； ? 競爭項(xiàng)目與本案存在共享客源的現(xiàn)象，若能在競爭項(xiàng)目與本案存在共享客源的現(xiàn)象，若能在主題 包裝上花心思，業(yè)態(tài)上做出差異化 主題 包裝上花心思，業(yè)態(tài)上做出差異化，滿足這部 分消費(fèi)者在娛樂、生活服務(wù)方面的需求，本案將能大 大提高目標(biāo)客源的捕獲率； 滿足這部 分消費(fèi)者在娛樂、生活服務(wù)方面的需求，本案將能大 大提高目標(biāo)客源的捕獲率；引進(jìn)有特色的商家也 能吸引更多外區(qū)客源在項(xiàng)目內(nèi)消費(fèi) 引進(jìn)有特色的商家也 能吸引更多外區(qū)客源在項(xiàng)目內(nèi)消費(fèi)。 注：規(guī)劃中的項(xiàng)目缺乏業(yè)種業(yè)態(tài)資料，在此只考慮三個(gè)現(xiàn)有項(xiàng)目。在此設(shè)計(jì)的業(yè)態(tài)比 例，統(tǒng)計(jì)的是商家個(gè)數(shù)。 本案本案 商業(yè)街周邊商業(yè)項(xiàng)目及市場情況分析 cb richard ellis | page 29 競爭與合作競爭與合作競爭與合作競爭與合作 競爭：競爭：競爭：競爭： ? 區(qū)域內(nèi)，現(xiàn)在和未來都有存在一定的競 爭； ? 隨著“金三角”高端商業(yè)的逐步形成， 區(qū)域未來對高端客源的爭奪是激烈的； ? 從業(yè)態(tài)上來講，區(qū)域內(nèi)未來的零售業(yè)態(tài) 競爭會比較激烈。 “競合”關(guān)系“競合”關(guān)系 合作：合作：合作：合作： ? 雖然區(qū)域內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目存在競爭，但是 從另一個(gè)方面來說，也存在合作關(guān)系； ? 商業(yè)存在聚集效應(yīng)，當(dāng)大體量商業(yè)集中 出現(xiàn)在某個(gè)區(qū)域之后，就會形成商圈， 從而增強(qiáng)對外界的消費(fèi)吸引力； ? lvmh大廈的入駐，改變了虹橋商圈的屬 性，創(chuàng)造了區(qū)域發(fā)展高端商業(yè)的機(jī)會。 商業(yè)街周邊商業(yè)項(xiàng)目及市場情況分析 cb richard ellis | page 30 上海上海長寧長寧古北古北 黃金城道黃金城道 黃金城道篇黃金城道篇 cb richard ellis | page 31 世界亞洲的 “黃金城道”世界亞洲的 “黃金城道” 中國上海的 “黃金城道”中國上海的 “黃金城道” 古北的 “黃金城道”古北的 “黃金城道” cb richard ellis | page 32 ”shine” cultural avenue ” ”黃金城道黃金城道黃金城道黃金城道“ “ 語意：語意：語意：語意： 金光閃耀金光閃耀金光閃耀金光閃耀 城中之道城中之道城中之道城中之道 “golden avenue” shinning in the city cb richard ellis | page 33 項(xiàng)目簡介項(xiàng)目簡介項(xiàng)目簡介項(xiàng)目簡介 黃金城道二期地處中國上海古北國際社 區(qū)，是一條定位于城市人文景觀的步行 街。步行街長約670米，寬60-80米，被7 個(gè)高檔居住社區(qū)包圍，此次的研究定位 對象即該7個(gè)住宅項(xiàng)目沿步行街的底層商 鋪組成的黃金城道步行街，底層商鋪約 180套，共計(jì)5萬平方米左右。 cb richard ellis | page 34 ? 軌道交通規(guī)劃中的10號線將在 設(shè)有“古北站” ? 公共交通在距項(xiàng)目步行5分鐘范圍內(nèi)，2條公 交線路737路和158路可達(dá)； ? 道路系統(tǒng)項(xiàng)目西面出入口連接主干道古北 路；東面出入口連接伊犁南路；項(xiàng)目中間部分分 別與瑪瑙路和銀珠路交錯。 項(xiàng)目環(huán)境分析項(xiàng)目環(huán)境分析項(xiàng)目環(huán)境分析項(xiàng)目環(huán)境分析交通條件交通條件交通條件交通條件 ? 考慮到地區(qū)客源屬性及其消費(fèi)層次，到達(dá)項(xiàng)目的主要方式將會是駕駛汽車和步行到達(dá)；考慮到地區(qū)客源屬性及其消費(fèi)層次，到達(dá)項(xiàng)目的主要方式將會是駕駛汽車和步行到達(dá)； ? 軌道交通的規(guī)劃雖有利于增加項(xiàng)目周邊交通的便捷性，但是由于軌交客流并非本項(xiàng)目的主流目 標(biāo)消費(fèi)群，因此軌道交通對項(xiàng)目的有利影響不大； 軌道交通的規(guī)劃雖有利于增加項(xiàng)目周邊交通的便捷性，但是由于軌交客流并非本項(xiàng)目的主流目 標(biāo)消費(fèi)群，因此軌道交通對項(xiàng)目的有利影響不大； ? 項(xiàng)目周圍零星分布了一些公交站點(diǎn)，但是公交也并非本項(xiàng)目潛在客源主要的出行方式；項(xiàng)目周圍零星分布了一些公交站點(diǎn)，但是公交也并非本項(xiàng)目潛在客源主要的出行方式； ? 項(xiàng)目周邊除了社區(qū)內(nèi)的地下停車場之外，只有瑪瑙路和銀珠路路旁有停車位，且停車位數(shù)量非 常有限，項(xiàng)目周圍停車位缺乏不利于吸引駕車客源前來消費(fèi)。 項(xiàng)目周邊除了社區(qū)內(nèi)的地下停車場之外，只有瑪瑙路和銀珠路路旁有停車位，且停車位數(shù)量非 常有限，項(xiàng)目周圍停車位缺乏不利于吸引駕車客源前來消費(fèi)。 ? 考慮到地區(qū)客源屬性及其消費(fèi)層次，到達(dá)項(xiàng)目的主要方式將會是駕駛汽車和步行到達(dá)；考慮到地區(qū)客源屬性及其消費(fèi)層次，到達(dá)項(xiàng)目的主要方式將會是駕駛汽車和步行到達(dá)； ? 軌道交通的規(guī)劃雖有利于增加項(xiàng)目周邊交通的便捷性，但是由于軌交客流并非本項(xiàng)目的主流目 標(biāo)消費(fèi)群，因此軌道交通對項(xiàng)目的有利影響不大； 軌道交通的規(guī)劃雖有利于增加項(xiàng)目周邊交通的便捷性，但是由于軌交客流并非本項(xiàng)目的主流目 標(biāo)消費(fèi)群，因此軌道交通對項(xiàng)目的有利影響不大； ? 項(xiàng)目周圍零星分布了一些公交站點(diǎn)，但是公交也并非本項(xiàng)目潛在客源主要的出行方式；項(xiàng)目周圍零星分布了一些公交站點(diǎn)，但是公交也并非本項(xiàng)目潛在客源主要的出行方式； ? 項(xiàng)目周邊除了社區(qū)內(nèi)的地下停車場之外，只有瑪瑙路和銀珠路路旁有停車位，且停車位數(shù)量非 常有限，項(xiàng)目周圍停車位缺乏不利于吸引駕車客源前來消費(fèi)。 項(xiàng)目周邊除了社區(qū)內(nèi)的地下停車場之外，只有瑪瑙路和銀珠路路旁有停車位，且停車位數(shù)量非 常有限，項(xiàng)目周圍停車位缺乏不利于吸引駕車客源前來消費(fèi)。 瑪瑙路 停車位停車位 瑪瑙路 停車位停車位 軌道交通站點(diǎn) 公交車站 cb richard ellis | page 35 項(xiàng)目環(huán)境分析項(xiàng)目環(huán)境分析項(xiàng)目環(huán)境分析項(xiàng)目環(huán)境分析周邊住宅周邊住宅周邊住宅周邊住宅 *以上人口數(shù)均按照上海每戶平均人數(shù)3計(jì)算 ? 項(xiàng)目處于高檔居住社區(qū)，人口密度較大，周邊7個(gè)項(xiàng)目的居民人數(shù)約為12,200人；項(xiàng)目處于高檔居住社區(qū)，人口密度較大，周邊7個(gè)項(xiàng)目的居民人數(shù)約為12,200人； ? 除了項(xiàng)目鄰近的7個(gè)住宅項(xiàng)目外，古北地區(qū)其他住宅小區(qū)內(nèi)的住戶也是本項(xiàng)目的潛在消費(fèi)群；除了項(xiàng)目鄰近的7個(gè)住宅項(xiàng)目外，古北地區(qū)其他住宅小區(qū)內(nèi)的住戶也是本項(xiàng)目的潛在消費(fèi)群； ? 周邊居民60為外籍人士，其中又以東南亞地區(qū)為主，韓國、日本、港臺同胞占較大比例，此類 人群收入水平高，消費(fèi)能力強(qiáng)，文化素養(yǎng)高，對高檔商品及新鮮業(yè)態(tài)接受能力強(qiáng)，對項(xiàng)目形成有 力的支撐； 周邊居民60為外籍人士，其中又以東南亞地區(qū)為主，韓國、日本、港臺同胞占較大比例，此類 人群收入水平高，消費(fèi)能力強(qiáng)，文化素養(yǎng)高，對高檔商品及新鮮業(yè)態(tài)接受能力強(qiáng)，對項(xiàng)目形成有 力的支撐； ? 同時(shí)，周邊住宅定位高端，對居住環(huán)境的私密性有較高的要求。同時(shí)，周邊住宅定位高端，對居住環(huán)境的私密性有較高的要求。 ? 項(xiàng)目處于高檔居住社區(qū)，人口密度較大，周邊7個(gè)項(xiàng)目的居民人數(shù)約為12,200人；項(xiàng)目處于高檔居住社區(qū)，人口密度較大，周邊7個(gè)項(xiàng)目的居民人數(shù)約為12,200人； ? 除了項(xiàng)目鄰近的7個(gè)住宅項(xiàng)目外，古北地區(qū)其他住宅小區(qū)內(nèi)的住戶也是本項(xiàng)目的潛在消費(fèi)群；除了項(xiàng)目鄰近的7個(gè)住宅項(xiàng)目外，古北地區(qū)其他住宅小區(qū)內(nèi)的住戶也是本項(xiàng)目的潛在消費(fèi)群； ? 周邊居民60為外籍人士，其中又以東南亞地區(qū)為主，韓國、日本、港臺同胞占較大比例，此類 人群收入水平高，消費(fèi)能力強(qiáng)，文化素養(yǎng)高，對高檔商品及新鮮業(yè)態(tài)接受能力強(qiáng)，對項(xiàng)目形成有 力的支撐； 周邊居民60為外籍人士，其中又以東南亞地區(qū)為主，韓國、日本、港臺同胞占較大比例，此類 人群收入水平高，消費(fèi)能力強(qiáng)，文化素養(yǎng)高，對高檔商品及新鮮業(yè)態(tài)接受能力強(qiáng)，對項(xiàng)目形成有 力的支撐； ? 同時(shí)，周邊住宅定位高端，對居住環(huán)境的私密性有較高的要求。同時(shí)，周邊住宅定位高端，對居住環(huán)境的私密性有較高的要求。 人口估計(jì)人口估計(jì)戶數(shù)戶數(shù)總建筑面積總建筑面積開發(fā)商開發(fā)商項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 2,895965156,540和記黃埔御翠豪庭1 1 1,929643116,200古北集團(tuán)古北國際花園2 2 1,518506116,200城建集團(tuán)古北瑞仕花園3 3 1,32044097,800華麗家族古北華麗家族4 4 1,302434105,200虹康集團(tuán)金色貝拉維5 5 1,57252410,412強(qiáng)生集團(tuán)古北強(qiáng)生花苑6 6 1,662554106,136古北集團(tuán)古北國際廣場7 7 12,1984,066708,488總計(jì) 數(shù)據(jù)來源：上海網(wǎng)上房地產(chǎn) cb richard ellis | page 36 項(xiàng)目環(huán)境分析項(xiàng)目環(huán)境分析項(xiàng)目環(huán)境分析項(xiàng)目環(huán)境分析周邊寫字樓周邊寫字樓周邊寫字樓周邊寫字樓 87,800 35,800 52,000 總建筑面積 (平方米) 總建筑面積 (平方米) 古北集團(tuán) 東銀集團(tuán)有限公司 開發(fā)商開發(fā)商 總計(jì) 古北財(cái)富中心2 東銀中心1 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 ? 古北三期規(guī)劃為古北商務(wù)區(qū)，目前已有 兩幢寫字樓落成，分別為東銀中心和古 北財(cái)富中心； 古北三期規(guī)劃為古北商務(wù)區(qū)，目前已有 兩幢寫字樓落成，分別為東銀中心和古 北財(cái)富中心； ? 兩個(gè)項(xiàng)目總的辦公樓體量達(dá)87,800平 方米，且古北財(cái)富中心另配有酒店式公 寓等其他物業(yè)類型，對未來商務(wù)人流的 引入起到一定作用； 兩個(gè)項(xiàng)目總的辦公樓體量達(dá)87,800平 方米，且古北財(cái)富中心另配有酒店式公 寓等其他物業(yè)類型，對未來商務(wù)人流的 引入起到一定作用； ? 從已入駐東銀中心的主要公司來看，韓 國大宇集團(tuán)、美國福陸公司等國際性的 公司，也為地區(qū)商業(yè)提供高質(zhì)量的潛在 消費(fèi)者支持。 從已入駐東銀中心的主要公司來看，韓 國大宇集團(tuán)、美國福陸公司等國際性的 公司，也為地區(qū)商業(yè)提供高質(zhì)量的潛在 消費(fèi)者支持。 ? 古北三期規(guī)劃為古北商務(wù)區(qū)，目前已有 兩幢寫字樓落成，分別為東銀中心和古 北財(cái)富中心； 古北三期規(guī)劃為古北商務(wù)區(qū)，目前已有 兩幢寫字樓落成，分別為東銀中心和古 北財(cái)富中心； ? 兩個(gè)項(xiàng)目總的辦公樓體量達(dá)87,800平 方米，且古北財(cái)富中心另配有酒店式公 寓等其他物業(yè)類型，對未來商務(wù)人流的 引入起到一定作用； 兩個(gè)項(xiàng)目總的辦公樓體量達(dá)87,800平 方米，且古北財(cái)富中心另配有酒店式公 寓等其他物業(yè)類型，對未來商務(wù)人流的 引入起到一定作用； ? 從已入駐東銀中心的主要公司來看，韓 國大宇集團(tuán)、美國福陸公司等國際性的 公司，也為地區(qū)商業(yè)提供高質(zhì)量的潛在 消費(fèi)者支持。 從已入駐東銀中心的主要公司來看，韓 國大宇集團(tuán)、美國福陸公司等國際性的 公司，也為地區(qū)商業(yè)提供高質(zhì)量的潛在 消費(fèi)者支持。 cb richard ellis | page 37 ? 黃金城道作為古北二期的主軸，是該區(qū)域重要的城市 公共交往空間； ? 項(xiàng)目有四個(gè)出入口，分別與古北路、銀珠路、瑪瑙路 和伊犁南路相交； ? 項(xiàng)目立足于打造景觀步行街，將景觀與建筑融合在一 起，提供人們交往、活動、休閑、購物等空間； ? 步行街的景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格主張一種自然、柔和、流暢的 形態(tài)，代表了現(xiàn)代、自由而又開放的生活方式。 商業(yè)街分析商業(yè)街分析商業(yè)街分析商業(yè)街分析 項(xiàng)目內(nèi)部交通及與周邊社區(qū)間交通示意圖 項(xiàng)目出入口示意圖項(xiàng)目出入口示意圖 銀珠路 瑪瑙路 伊犁南路 古北路 西段：水景與主要入口廣場 中段：雕塑小品，社交廣場結(jié)合的開闊區(qū)域 東段：水景與樹叢營造情趣空間西段：水景與主要入口廣場 中段：雕塑小品，社交廣場結(jié)合的開闊區(qū)域 東段：水景與樹叢營造情趣空間 cb richard ellis | page 38 項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目swotswotswotswot分析分析分析分析 ? 地處成熟區(qū)域，商業(yè)氛圍已經(jīng)顯現(xiàn)，項(xiàng)目起點(diǎn)較高； ? 擁有優(yōu)質(zhì)潛在消費(fèi)群作為支撐，商業(yè)價(jià)值凸顯； ? 周邊聚集較多外籍客源，客源質(zhì)量較高； ? 開放式的步行街設(shè)計(jì)，符合人們對開放式購物環(huán)境潮 流的追求。 ? 項(xiàng)目建筑風(fēng)格不統(tǒng)一，內(nèi)部 空間可利用程度參差不齊， 對如何規(guī)劃和利用空間提出 較大的挑戰(zhàn)； ? 無法設(shè)置具有一定號召力的 主力商家，較難產(chǎn)生聚集效 應(yīng)，消費(fèi)者達(dá)到的隨意性較 強(qiáng)，如何保障穩(wěn)定的客流是 關(guān)鍵； ? 步行街