重慶雙橋36畝地塊項目市場調查報告（61頁）.ppt

重慶雙橋區(qū)36.28畝地塊 市場調查報告,目 錄,第一部分：區(qū)域概況 第二部分：宏觀經濟環(huán)境 第三部分：房地產發(fā)展狀況 第四部分：本地樓盤調查分析 第五部分：客戶構成分析 第六部分：綜合結論,第一部分：區(qū)域概況,雙橋區(qū)隸屬重慶市，位于重慶市西部，屬重慶一小時經濟圈； 坐落在巴岳山和龍水湖畔，全區(qū)已與龍水湖連接，車程3分鐘； 東與永川區(qū)相連,西、北與大足縣接壤， 距重慶市區(qū)80余公里，距成渝鐵路、成渝高等級公路6公里。,雙橋區(qū)別名車城，是全國重型汽車生產基地之一,緊鄰世界文化遺產大足石刻,著名的“五金之鄉(xiāng)“-龍水,第二部分：宏觀經濟環(huán)境,截至2009年統(tǒng)計，雙橋區(qū)年末全區(qū)戶籍人口50060人, 常住人口4.79萬人，常住人口城鎮(zhèn)化率達到94.36%。,數(shù)據來源：雙橋區(qū)政府公報,2007年gdp位居重慶市全市第一，比最低的渝中區(qū)高11.3個百分點。2008年經濟保持平穩(wěn)較快增長。2009年區(qū)域經濟綜合實力穩(wěn)步提升。,數(shù)據來源：雙橋區(qū)政府公報,產業(yè)結構以第二產業(yè)為主,第三產業(yè)略有增幅但不明顯。,數(shù)據來源：雙橋區(qū)政府公報,金融狀態(tài)運行平穩(wěn),數(shù)據來源：雙橋區(qū)政府公報,城鄉(xiāng)居民人均可支配收入增長平穩(wěn),數(shù)據來源：雙橋區(qū)政府公報,消費品市場穩(wěn)定增長。 2009年雙橋區(qū)社會消費品零售總額實現(xiàn)32579萬元，增長17%。,數(shù)據來源：雙橋區(qū)政府公報,雙橋區(qū)宏觀經濟綜合小結,雙橋區(qū)以第二產業(yè)為支柱； 近年來，整體宏觀經濟向好，人口城鎮(zhèn)化率達到90%以上。 未來，政府致力于把雙橋打造成一個“宜居”、“宜業(yè)”、“宜游”新型城市，到2020年城區(qū)面積達到20平方公里，集聚人口達到20萬人，工業(yè)總產值達到600億元，形成以五大工業(yè)集團中區(qū)為核心的、旅游項目集中區(qū)、高檔住宅集中區(qū)、城市功能配套區(qū)相協(xié)調的汽車工業(yè)城市; 經濟的不斷發(fā)展和城市化水平的不斷提高將促使房地產發(fā)展。,第三部分：房地產發(fā)展狀況,09年全區(qū)固定資產投資與房地產投資略有下降,數(shù)據來源：雙橋區(qū)政府公報,雙橋城鎮(zhèn)居民人均住房面積穩(wěn)定增長,數(shù)據來源：雙橋區(qū)政府公報,2009年施工面積、竣工面積雙雙下滑，但銷售面積上漲近1倍，市場購買力旺盛，消費信心高漲。,數(shù)據來源：雙橋區(qū)政府公報,根據以上圖表說明雙橋區(qū)房地產銷售價格穩(wěn)步上漲但緩慢，同時，也能反映出雙橋區(qū)房地產發(fā)展較晚。,數(shù)據來源：雙橋區(qū)政府公報,數(shù)據來源：互聯(lián)網、市調訪談,雙橋區(qū)房地產市場概況小結,雙橋區(qū)房地產發(fā)展較晚，目前還屬初步階段。 隨著城鎮(zhèn)化進程的大幅推進，七大工業(yè)片區(qū)的打造，購房需求也將剛性增長。,第四部分：本地樓盤調查分析,對比分析小結,綜上對雙橋區(qū)在售樓盤的分析可知，目前多層物業(yè)是成交主力，高層產品接受度有待提升； 市場上可售房源不多，但存量較多，大部分都為高層或小高層產品，后續(xù)的推貨量充足； 戶型分析得知，80120兩房、三房戶型易于銷售，小戶型產品不被市場認可(例：車城明珠所剩房源5573滯銷）； 項目規(guī)模、景觀、配套打造上，除“龍景理想城”“車城明珠”項目占地較大，較注重項目景觀和內部配套的打造，其它在售項目均不注重。,重點樓盤掃描,龍景理想城 一座 理想城 發(fā) 展 商：重慶茂輝房地產開發(fā)有限責任公司 項目地址：車城大道 項目概況：占地121畝/建面33萬/容積率4.1/綠化率約35%/總戶約2800戶/ 車位1000個/11棟高層+5棟小高+酒店/2梯6戶/現(xiàn)代簡約風格/新加 坡風情園林 配套設施：幼兒園/星級酒店/泳池 主力戶型：88（兩房）、113（三房） 價格區(qū)間：21702280元/；均價：2200元/ 銷售情況：08年底開始銷售，推出1、2、3、10號樓共749套銷售至今剩余約 15套，價格走勢1500元/2200元/；現(xiàn)階段新推貨源為小 高層12號樓1單元共48套，月底開盤。,工程進度： 高層1、2、3、9、10號樓完工 小高層12、13號樓主體完工 酒店主體完工,戶型點評： 三個陽臺注重采光 飄窗增加使用面積 未能做到動靜分區(qū) 主臥使用衛(wèi)生間不方便 缺點大于優(yōu)點,戶型點評： 動靜分區(qū) 采光通風效果較好 飄窗增加使用面積 入戶轉角進入廚房避免室內污染,項目點評： 雙橋新城區(qū)品質大盤，占地121畝； 屬新城區(qū)，目前周邊無生活氛圍； 由政府打造的龍景公園作為項目外部配套； 整體銷售周期較長，由于城市房地產發(fā)展較晚，房價相對較低，因此推出房源遠不及工程進度，開發(fā)商有意放慢銷售速度。 品質大盤，未來潛力不可小視。,車城明珠 發(fā) 展 商：重慶豪晟實業(yè)有限公司 現(xiàn)由 花溪集團接手 代 理 商：重慶坤泰房地產經紀有限公司 項目地址：車城大道 項目概況：占地98665.68/建面18萬/容積率1.8/綠化率約38.70%/1期和3 期是多層，2期是2棟小高層+2棟高層/總戶約1000戶/30000大型 商業(yè)街/20000區(qū)政府廣場/13000中庭花園/30000景觀綠化 配套設施：幼兒園/游泳池/健身運動場/政府廣場/銀行/醫(yī)院 在售均價：1900元/ 銷售情況：清盤期，多層、小高層售罄；現(xiàn)剩余約38套5573一房戶型滯銷。,項目點評： 雙橋區(qū)最大項目/知名小區(qū) 基本售罄不做詳細點評,德瑞尚城 中國雙橋的驕傲 發(fā)展商：世德房地產開發(fā)有限責任公司 代理商：雷奇地產 項目地址：雙北中路四方井片區(qū) 項目概況：占地11101/建面38412/綠化率30.1%/容積率3.5/總戶數(shù)264/ 兩棟高層/現(xiàn)代簡約風格 配套設施：步行街/城市廣場 主力戶型：90120 價格區(qū)間：17502357元/（4月15日調高50元/） 銷售情況：2009年9月開始銷售，現(xiàn)剩余約50套,工程進度：接近尾聲,戶型點評： 戶戶均有飄窗設計增加使用面積/戶戶均有入戶花園/均能做到動靜分區(qū),項目點評 注重項目形象 戶型設計較好 周邊配套齊全 銷售接近尾聲 精致小盤,備注：據銷售員反應，因項目屬高層電梯房，輪胎廠煙囪對銷售速度有明顯影響。,新城港灣2期書香苑 中國望族的人文洋房 發(fā)展商：重慶嘉立騰房地產開發(fā)有限公司 代理商：恒安易居 廣告商：極美億 項目地址：四方井 項目概況：占地20畝/總戶數(shù)約220/純多層/中式簡約風格 配套設施：內部無配套打造，周邊配套較齊全。 主力戶型：87115 價格區(qū)間：預計2100元/ 銷售情況：未銷售，下月推出70套。,工程進度：在建為下月推出的70套，主體已經完工封頂。,戶型點評:較方正實用，景觀陽臺有吸引力。,項目點評 規(guī)劃無明顯優(yōu)勢 作為2期項目有一定知名度和客戶支撐,凱旋世家（老街印象） 步行街的尊榮府邸 項目地址：雙橋老街 項目概況：占地30畝/建面8萬/容積率4/綠化率約35%/總戶約800戶/2棟高 層+1棟小高+多層（安置房）/現(xiàn)代簡約風格 配套設施：步行街 主力戶型：82116 現(xiàn)行均價：預計2300元/ 銷售情況：未開盤，2月推出a棟115層，采取凡提供5萬元存款復印件可定 房的方法進行客戶排號，現(xiàn)剩余約10套未定。,戶型點評： 入戶花園設計 飄窗設計增大使用面積 方正實用,戶型點評： 飄窗設計增大使用面積 方正實用,項目點評 外觀時尚具有現(xiàn)代感 老城區(qū)步行街作為項目生活配套 房價居于雙橋榜首,本章小結1,全區(qū)80%為小項目，規(guī)劃、園林均無特點 全區(qū)項目總存量最多樓盤 龍景理想城 全區(qū)多層項目存量最多樓盤 新城港灣2期 全區(qū)項目價格最高 凱旋世家 全區(qū)項目小區(qū)環(huán)境最好 龍景理想城,本章小結2,全區(qū)項目戶型最好 龍景理想城d3戶型（113三房） 德瑞尚城戶型（戶戶均有飄窗設計/入戶花園） 凱旋世家c戶型（116三房）、d戶型（82兩房） “龍景理想城”在開發(fā)品質上對比屬于全區(qū)最好，又位于新城區(qū)連接北面龍水湖。同時，未來雙橋區(qū)將會以車城大道為分界，工業(yè)園區(qū)和老城區(qū)拉開差距。,第五部分：客戶構成分析,客戶構成樣本來源 本司雙橋區(qū)市調小組成員通過樓盤實地調研、銷售員邀約訪談、隨機邀約（路人、生意人和工業(yè)園宿舍區(qū)）、實地考察獲知。,目標客戶要素分析：區(qū)域,依地域重點劃分為 重點：雙橋城區(qū)、郵亭、龍水 其次依次為：榮昌、大足、永川區(qū),雙橋城區(qū) 雙橋區(qū)作為車城，中國西部的重要汽車產業(yè)集群，加上七大工業(yè)園區(qū)的打造將大力促進剛性購房需求和因工就近置業(yè)需求; 由于雙橋區(qū)房地產起步較晚，改善型需還未得到真正的釋放。,郵亭 基本無居住氛圍，距雙橋近在咫尺，購房首選雙橋城區(qū)。 龍水鎮(zhèn) 龍水鎮(zhèn)歷史悠久，著名的“五金之鄉(xiāng)”。有一定的經濟實力，生意人較多，由于城市經濟支柱的定位，導致龍水鎮(zhèn)的環(huán)境“臟、亂、差”，居住環(huán)境較差； 雙橋區(qū)以北為發(fā)展中的新城區(qū)，借以龍水湖的自然景觀旅游資源，政府計劃將北部打造城龍水湖健康產業(yè)區(qū)，發(fā)展旅游服務業(yè)。目前兩條平行的四車道道路已經連通龍水湖，車程3分鐘，必將分流龍水鎮(zhèn)購房客戶。,目標客戶要素分析：身份,按身份劃分依次為 公務員、企事業(yè)單位職員 私營業(yè)主、生意人 上班族（工業(yè)園區(qū)） 普通市民 結論：以收入穩(wěn)定的中端客戶為主要群體,目標客戶要素分析：需求,按需求分為： 雙橋城區(qū)剛性客戶 雙橋城區(qū)改善型客戶 工業(yè)園區(qū)就近置業(yè)客戶 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)客戶（剛性和改善） 投資型客戶 結論：以城區(qū)和周邊剛性客戶和改善型客戶為主,客戶構成分析結論,客戶區(qū)域結論：以城區(qū)和龍水鎮(zhèn)為主； 客戶身份結論：以收入穩(wěn)定的中端客戶為主要群體； 客戶需求結論：以城區(qū)和周邊剛性客戶和改善型客戶為主。 綜合結論 城區(qū)及周邊收入穩(wěn)定的中端剛性需求和改善型需求客戶,第六部分：綜合結論及對本案的思考和問題,綜合結論,雙橋區(qū)房地