珠海房地產(chǎn)市場分析及2012年預(yù)測.pdf

code of this report | 1 copyright centaline group, 2010 本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。 2011年珠海房地產(chǎn)市場分析及2012年預(yù)測 珠海中原市場研究部 zhuhai.01.2012 tel：（0756）3338548 fax：3338549 code of this report | 2 copyright centaline group, 2010 20112011年，全國房地產(chǎn)市場在多方位的限制性環(huán)境中度過。這一年，央行進(jìn)行了年，全國房地產(chǎn)市場在多方位的限制性環(huán)境中度過。這一年，央行進(jìn)行了3 3次加息、次加息、 6 6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。這一年，全國有超過次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。這一年，全國有超過120120個城市出臺了房價調(diào)控目標(biāo)，個城市出臺了房價調(diào)控目標(biāo)，4646個大個大 中城市出臺了“限購令”，中城市出臺了“限購令”，1010個城市出臺了個城市出臺了 “限價令”。這一年，“三限組合拳”，“限價令”。這一年，“三限組合拳”， 對樓市調(diào)控效果日漸顯著。時至年末，全國范圍內(nèi)幾乎所有大中城市無可幸免地遭遇對樓市調(diào)控效果日漸顯著。時至年末，全國范圍內(nèi)幾乎所有大中城市無可幸免地遭遇 寒潮，甚至蔓延到其相關(guān)聯(lián)的上下游行業(yè)。寒潮，甚至蔓延到其相關(guān)聯(lián)的上下游行業(yè)。 年末中央經(jīng)濟(jì)工作會議確定了年末中央經(jīng)濟(jì)工作會議確定了20122012年中國宏觀經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)中求進(jìn)”的發(fā)展基調(diào)，其中對年中國宏觀經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)中求進(jìn)”的發(fā)展基調(diào)，其中對 房地產(chǎn)的表述依然強(qiáng)調(diào)“要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸”的態(tài)度。房地產(chǎn)的表述依然強(qiáng)調(diào)“要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸”的態(tài)度。 反思反思20112011年嚴(yán)厲的調(diào)控政策的執(zhí)行，極大的抑制了投資投機(jī)需求，但也誤傷了剛性需年嚴(yán)厲的調(diào)控政策的執(zhí)行，極大的抑制了投資投機(jī)需求，但也誤傷了剛性需 求。這或意味著求。這或意味著20122012年樓市在調(diào)控方向不變的基調(diào)下，做出靈活調(diào)整。年樓市在調(diào)控方向不變的基調(diào)下，做出靈活調(diào)整。 20122012樓市仍將不容樂觀，但上下半年的市場景氣度差異或?qū)⑤^大。樓市仍將不容樂觀，但上下半年的市場景氣度差異或?qū)⑤^大。 序言：序言：調(diào)控方向不變、微調(diào)或成必然調(diào)控方向不變、微調(diào)或成必然 code of this report | 3 copyright centaline group, 2010 總體走勢回顧總體走勢回顧 2011年全國樓市經(jīng)歷了有史以來最為嚴(yán)厲的政策洗禮。盡管珠?！半p限”姍姍來遲， 但珠海樓市同樣未能幸免。 2011年珠海樓市經(jīng)歷了180度大轉(zhuǎn)變：整體經(jīng)歷了較為明顯的三個階段，從年初量 價齊升到年中價穩(wěn)量跌，再到年末小幅降價都無人問津地步。 “一房一價”、“網(wǎng)簽”、“保障房”、“雙限”等都對珠海樓市產(chǎn)生一定的影響， 盡管目前舉步艱難，但珠海樓市在城市發(fā)展利好大環(huán)境的推動下，向穩(wěn)健方向邁進(jìn)。 珠海樓市：珠海樓市：政策掌控市場大舵政策掌控市場大舵 20112011年珠海房地產(chǎn)市場掙扎中前行年珠海房地產(chǎn)市場掙扎中前行 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 2012年 新國八條 限購擴(kuò)大到二三線城市， 珠海一房一價、網(wǎng)簽實(shí) 施 珠?！半p限”騰空出世 限購持續(xù)成定局 省住建廳“點(diǎn)名”珠海 房價漲幅過大 量價齊升量價齊升： 政策影響尚小，量價處 于高位。 價穩(wěn)量跌：價穩(wěn)量跌： 處于限購猜測中，成交 量受到一定影響，但價 格仍有小幅上升。 價穩(wěn)量跌：價穩(wěn)量跌： 價格堅(jiān)挺，成交量低迷 加重，優(yōu)惠幅度加大， 以價換量效果顯著。市 場觀望態(tài)勢明顯。 量價齊跌：量價齊跌： 房價降幅預(yù)期加大，客 戶對優(yōu)惠敏感度降低。 大幅降價成為唯一有效 手段。成交幾近窒息。 降價蔓延、量反彈不易降價蔓延、量反彈不易 低迷仍將持續(xù)，價格調(diào) 整范圍蔓延。 市場處于摸著石頭過河， 下半年或更加穩(wěn)健。 code of this report | 4 copyright centaline group, 2010 序言序言0202 1 1、20112011年全國房地產(chǎn)市場概況及簡析年全國房地產(chǎn)市場概況及簡析0505 1.1 20111.1 2011年全國房地產(chǎn)政策匯總及簡析年全國房地產(chǎn)政策匯總及簡析 0606 1.21.2 20112011年全國房地產(chǎn)市場概況及重點(diǎn)監(jiān)控城市簡析年全國房地產(chǎn)市場概況及重點(diǎn)監(jiān)控城市簡析1414 2 2、 20112011年珠海城市發(fā)展概況分析年珠海城市發(fā)展概況分析 2222 3 3、20112011年珠海房地產(chǎn)市場分析年珠海房地產(chǎn)市場分析3131 3.13.1一級土地市場一級土地市場 3333 3.23.2二級商品房市場二級商品房市場 3939 3.33.3三級市場三級市場 5959 4 4、 20122012珠海樓市展望珠海樓市展望 6363 5 5、附件、附件 6767 目錄目錄 code of this report | 5 copyright centaline group, 2010 2011年全國房地產(chǎn)市場概況及簡析年全國房地產(chǎn)市場概況及簡析 part 1 code of this report | 6 copyright centaline group, 2010 2011年全國房地產(chǎn)政策匯總及簡析 part 1.1 code of this report | 7 copyright centaline group, 2010 自2011年1月國務(wù)院頒布新“國八條”以來，各項(xiàng)相關(guān)政策較2010年的新“國四條” 已全面升級。近1年以來，以“限購”、“限貸”、“限價”為核心的行政性干預(yù)政策 已經(jīng)基本奏效，各地成交量持續(xù)低迷，房價開始出現(xiàn)回落，土地市場亦日趨下行。為 鞏固調(diào)控效果，中央政府近期不斷強(qiáng)調(diào)2012年宏觀調(diào)控政策不放松的決心，預(yù)計后市 政策整體松綁的可能性較低。然而，樓市低迷對于各地方財政造成的壓力日增，近期 各地政府已紛紛試圖自下而上地尋求政策突破口，各級政府的博弈日趨敏感。 反思嚴(yán)厲的“限購”和“限貸”等政策的執(zhí)行效果，其實(shí)在打擊投資和投機(jī)性需求的 同時，也大大誤傷了剛性和改善性需求。受政策影響，目前成交量處于低位，顯然此 狀態(tài)僅是調(diào)整過程中的一個階段，而非長久的狀態(tài)。為了促進(jìn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展， 我們認(rèn)為，后市政策有必要在既定的框架內(nèi)作靈活調(diào)整，即在繼續(xù)抑制投資和投機(jī)性 需求的同時，重視剛性和改善性的正當(dāng)需求，唯此才能帶動市場持續(xù)有序地前行。 全國政策走勢：全國政策走勢：各方博弈各方博弈 由“堵”到“疏”勢在必行由“堵”到“疏”勢在必行 code of this report | 8 copyright centaline group, 2010 適時微調(diào)適時微調(diào) 11月底存準(zhǔn)率三年來首次下調(diào)0.5 個百分點(diǎn) 2011.01.28 2011.01.28 國務(wù)國務(wù) 院新“國八條”院新“國八條” 20112011年第四年第四 季度季度 120120城城 限價限價 政策路徑政策路徑 2010.9.29 2010.9.29 國務(wù)國務(wù) 院新“國四條”院新“國四條” 2011.7.14 2011.7.14 國務(wù)院國務(wù)院 新“國五條”標(biāo)新“國五條”標(biāo) 準(zhǔn)準(zhǔn) 2011.3.13 2011.3.13 溫家寶溫家寶 三管齊下控房價三管齊下控房價 3 3城：直指目標(biāo)城：直指目標(biāo) 珠海、中山出臺限價，增城限價 升級，直指年初目標(biāo) 5 5城：漲勢失控城：漲勢失控 上半年廊坊、丹東、韶關(guān)、煙臺、 深圳房價漲幅較大，年中出臺限 價 608+120608+120城：目標(biāo)出臺城：目標(biāo)出臺 大部分城市公布的房價控制目標(biāo) 以gdp增幅或人均可支配增幅為 參照，漲幅較2010年均價控制在 10%15%。 住建部公布約有608城公布房價目 標(biāo)； 根據(jù)公開監(jiān)測到120個城市的房價 目標(biāo) 2+92+9城：底線試探城：底線試探 佛山限購松綁12小時內(nèi)緊急叫停； 成都爆出限購優(yōu)化之舉；9個即將 到期城市態(tài)度曖昧 1717城：溫和出臺城：溫和出臺 大部分城市要求限“新購”, 且范 圍只限于市區(qū) 3 3城：寬松出臺城：寬松出臺 執(zhí)行暗松執(zhí)行暗松 各地執(zhí)行分化：大連曾放松執(zhí)行 范圍；天津、廈門等地新房執(zhí)行 存操作空間； 高居房價漲幅榜的三線城市大多 未出限購 2+412+41城：密集升級城：密集升級 41城：所有省會城市、計劃單列 市和部分房價上漲過快城市；大 部分城市尺度由限制“新購”升 級到“本地限三、外地限二”； 2城：蘭州和舟山延續(xù)2010年限購 政策 4646城城限購限購 2 2城：目標(biāo)可控城：目標(biāo)可控 廣州郊區(qū)的增城、從化以限價代 替限購 限貸限貸 差別執(zhí)行差別執(zhí)行 首套房貸首付30%； 二套貸款首付款比例由2010年的 不低于50%上浮到2011年的60%, 利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍 全面收緊全面收緊 第三季度大部分銀行首套房利率 上浮1.1倍，貸款審批排到2012年。 額度趨緊額度趨緊 首套房與二套房貸額度均有收緊， 2011年初已逐步取消首套房貸優(yōu) 惠 20122012年年 促增長促增長 促穩(wěn)促穩(wěn) 定定 中央強(qiáng)化進(jìn)一步調(diào)控要求中央強(qiáng)化進(jìn)一步調(diào)控要求 限購持續(xù)，局部調(diào)整限購持續(xù)，局部調(diào)整 信貸適時適度調(diào)整信貸適時適度調(diào)整 剛需及改善獲支撐剛需及改善獲支撐 目標(biāo)完成與否難問責(zé)目標(biāo)完成與否難問責(zé) 數(shù)字調(diào)控逐漸淡出數(shù)字調(diào)控逐漸淡出 政 策 調(diào) 控 趨 勢 分 析 圖 code of this report | 9 copyright centaline group, 2010 時間 措施 政策主要內(nèi)容 1.20 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5% 從2011年1月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。 1.26 新國八條 限貸、限價、差別化貸款 1.27 房產(chǎn)稅 上海、重慶實(shí)施房產(chǎn)稅試點(diǎn) 2.9 上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率 0.25% 自2011年2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基 準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25%，其它各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。 2.24 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5% 從2011年2月24日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。 3.16 商品房銷售明碼標(biāo)價 新商品房銷售一房一價 3.25 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5% 從2011年3月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。 4.6 上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率 0.25% 自2011年4月6日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基 準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25%，其它各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。 4.21 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5% 從2011年4月21日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。 5.18 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5% 從2011年5月18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。 7.7 上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率 0.25% 自2011年2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基 準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25%，其它各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。 7.12 新國五條 房價過快上漲的二三線城市要采取限購措施。 8.17 二三線城市限購標(biāo)準(zhǔn) 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布對各地列入新增限購城市名單的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)。 11.30 下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5% 中國人民銀行決定，從2011年12月5日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 0.5個百分點(diǎn)。 20112011年房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策匯總年房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策匯總 code of this report | 10 copyright centaline group, 2010 區(qū)域 城市 華南區(qū) 廣州、深圳、佛山、珠海珠海、福州、 廈門、?？?、三亞 華北區(qū) 北京、天津、濟(jì)南、青島、 石家莊、太原、鄭州 華東區(qū) 上海、南京、無錫、蘇州、徐州、 合肥、寧波、杭州、溫州、金華、 紹興、舟山、臺州臺州、衢州 東北區(qū) 哈爾濱、長春、大連、沈陽 中南區(qū) 長沙、武漢、貴陽、南寧、南昌 西北區(qū) 西安、蘭州、烏魯木齊、西寧、 銀川、呼和浩特 西南區(qū) 成都、昆明 合計 46 截至截至20112011年底實(shí)施限購城市匯總年底實(shí)施限購城市匯總 code of this report | 11 copyright centaline group, 2010 歷年存款準(zhǔn)備金率調(diào)整一覽歷年存款準(zhǔn)備金率調(diào)整一覽 公布時間 生效時間 大型金融機(jī)構(gòu) 中小金融機(jī)構(gòu) 調(diào)整前 調(diào)整后 調(diào)整幅度 調(diào)整前 調(diào)整后 調(diào)整幅度 2011.11.30 2011.12.05 21.50% 21.00% -0.50% 18.00% 17.50% -0.50% 2011.06.14 2011.06.20 21.00% 21.50% 0.50% 17.50% 18.00% 0.50% 2011.05.12 2011.05.18 20.50% 21.00% 0.50% 17.00% 17.50% 0.50% 2011.04.17 2011.04.21 20.00% 20.50% 0.50% 16.50% 17.00% 0.50% 2011.03.18 2011.03.25 19.50% 20.00% 0.50% 16.00% 16.50% 0.50% 2011.02.18 2011.02.24 19.00% 19.50% 0.50% 15.50% 16.00% 0.50% 2011.01.14 2011.01.20 18.50% 19.00% 0.50% 15.00% 15.50% 0.50% 2010.12.10 2010.12.20 18.00% 18.50% 0.50% 14.50% 15.00% 0.50% 2010.11.19 2010.11.29 17.50% 18.00% 0.50% 14.00% 14.50% 0.50% 2010.11.09 2010.11.16 17.00% 17.50% 0.50% 13.50% 14.00% 0.50% 2010.05.02 2010.05.10 16.50% 17.00% 0.50% 13.50% 13.50% 0.00% 2010.02.12 2010.02.25 16.00% 16.50% 0.50% 13.50% 13.50% 0.00% 2010.01.12 2010.01.18 15.50% 16.00% 0.50% 13.50% 13.50% 0.00% 存款準(zhǔn)備金率走勢圖 code of this report | 12 copyright centaline group, 2010 歷年存貸利率調(diào)整一覽歷年存貸利率調(diào)整一覽 公布時間 存款基準(zhǔn)利率 貸款基準(zhǔn)利率 調(diào)整前 調(diào)整后 調(diào)整幅度 調(diào)整前 調(diào)整后 調(diào)整幅度 2011.07.07 3.25% 3.50% 0.25% 6.31% 6.56% 0.25% 2011.04.06 3.00% 3.25% 0.25% 6.06% 6.31% 0.25% 2011.02.09 2.75% 3.00% 0.25% 5.81% 6.06% 0.25% 2010.12.26 2.50% 2.75% 0.25% 5.56% 5.81% 0.25% 2010.10.20 2.25% 2.50% 0.25% 5.31% 5.56% 0.25% 2008.12.23 2.52% 2.25% -0.27% 5.58% 5.31% -0.27% 2008.11.27 3.60% 2.52% -1.08% 6.66% 5.58% -1.08% 2008.10.30 3.87% 3.60% -0.27% 6.93% 6.66% -0.27% 2008.10.09 4.14% 3.87% -0.27% 7.20% 6.93% -0.27% 2008.09.16 4.14% 4.14% 0.00% 7.47% 7.20% -0.27% 2007.12.21 3.87% 4.14% 0.27% 7.29% 7.47% 0.18% 2007.09.15 3.60% 3.87% 0.27% 7.02% 7.29% 0.27% 2007.08.22 3.33% 3.60% 0.27% 6.84% 7.02% 0.18% 2007.07.21 3.06% 3.33% 0.27% 6.57% 6.84% 0.27% 2007.05.19 2.79% 3.06% 0.27% 6.39% 6.57% 0.18% 2007.03.18 2.52% 2.79% 0.27% 6.12% 6.39% 0.27% 存貸利率走勢圖 code of this report | 13 copyright centaline group, 2010 房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策點(diǎn)評房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策點(diǎn)評 2011年全國房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策頻頻出臺，最具影響的“限購”、“限價”等得到 廣泛實(shí)施。 2011年樓市整體調(diào)控效果不容臵疑，但距調(diào)控預(yù)期目標(biāo)尚有差距。 一系列政策調(diào)控的重心是抑制投資投機(jī)性需求，但剛性需求也受到不同程度的影響， 鑒于此，預(yù)計2012年政策調(diào)控或?yàn)閯傂栝_通綠色通道。 2012年整體調(diào)控方向不會改變，但針對不同城市的自身特點(diǎn)，部分城市或?qū)⒂瓉砦?調(diào)，促進(jìn)市場穩(wěn)健發(fā)展。 對于在重慶、上海試點(diǎn)實(shí)行的房產(chǎn)稅，效果尚未得到充分論證，2012年能否得以推 廣尚存疑問。 code of this report | 14 copyright centaline group, 2010 2011年全國房地產(chǎn)市場概況及重點(diǎn)監(jiān) 控城市簡析 part 1.2 code of this report | 15 copyright centaline group, 2010 20112011年全國房地產(chǎn)趨勢概述：年全國房地產(chǎn)趨勢概述： 數(shù)據(jù)來源：中國銀行國際金融研究所 由上半年“價穩(wěn)量跌”向年末“量價齊跌”轉(zhuǎn)變 從銷售價格看，11月份70個大中城市新建商品房住宅價格與上月相比下降的城市有49 個，持平的城市有16個，11月環(huán)比價格下降的城市增加了15個，即使環(huán)比價格上漲的 城市中，漲幅也均未超過0.2%，這顯示房價下跌的城市數(shù)量已占據(jù)絕大多數(shù)，房價下 跌趨勢正在向更多城市蔓延。 在國家一系列調(diào)控政策影響下，2011 年全國房地產(chǎn)市場明顯降溫，并由上 半年的“量跌價穩(wěn)”向年末的“量價 齊跌”轉(zhuǎn)變。從成交量看，今年1 11月，全國完成商品房銷售面積8.96 億平方米，同比增長8.5%；從銷售額 來看，111月全國完成商品房銷售 額55483億元，同比增長29.9%。 code of this report | 16 copyright centaline group, 2010 1313個重點(diǎn)城市居住用地供求情況：個重點(diǎn)城市居住用地供求情況： 城市 供應(yīng)面積 成交面積 2010年111月 2011年111月 同比 2010年111月 2011年111月 同比 北京 810 657 -19% 507 398 -22% 上海 334 436 31% 509 357 -30% 廣州 222 261 18% 199 184 -8% 深圳 49 109 121% 45 109 145% 天津 2382 1326 -44% 2315 1133 -51% 重慶 850 792 -7% 735 631 -14% 成都 215 109 -49% 213 90 -58% 武漢 1046 718 -31% 959 551 -43% 長春 892 1088 22% 654 695 6% 南京 394 451 15% 311 353 14% 杭州 149 87 -42% 135 79 -41% 蘇州 174 183 6% 331 213 -36% 長沙 273 171 -37% 191 86 -55% 合計 7790 6390 -18% 7103 4880 -31% 單位：公頃；數(shù)據(jù)來源：中原土地監(jiān)測系統(tǒng)，中原集團(tuán)研究中心 利空預(yù)期強(qiáng)烈，供應(yīng)量萎縮、成交率下降 受住宅銷售低迷，調(diào)控政策持續(xù)收緊等利空預(yù)期影響，居住用地供應(yīng)量縮減、成交率 降低，這是導(dǎo)致成交量下降的主要原因。 由于供應(yīng)量縮減，2011年111月，北京、天津、重慶、成都、武漢、杭州、長沙7城 市成交量同比下降14%58%，該7城市供應(yīng)量同比縮減7%49%。除此之外，成交率數(shù) 據(jù)顯示，北京、上海、廣州、成都、武漢、長春、南京、蘇州、長沙9城市2011年（ 111月）成交率均低于前2年平均水平，其中北京、廣州、長春、南京、蘇州、長沙 更低于2008年水平，成交情況不樂觀。 code of this report | 17 copyright centaline group, 2010 居住用地地價：居住用地地價： 數(shù)據(jù)來源：中原土地監(jiān)測系統(tǒng)，中原集團(tuán)研究中心 地價堅(jiān)挺，房企購地意愿低，大量地塊持續(xù)流標(biāo) 隨著調(diào)控深化，2011年住宅成交放緩顯著，這直接導(dǎo)致房企庫存壓力大增。加上2011 年宏觀調(diào)控下銀根緊縮、融資渠道收緊，房企不得不延緩開工，以緩解資金壓力。 從成交數(shù)據(jù)來看，盡管部分區(qū)域地價出現(xiàn)松動，但地價下跌仍限個案，地價總體依然 保持堅(jiān)挺。從近期房企“棄購”的表態(tài)中獲知，地價堅(jiān)挺是“棄購”的主要原因。目 前，部分房企率先降價銷售，而拿地價格亦出現(xiàn)10%20%的回落。 分類城市來看，與2009、2010年相比，二線城市地價依然堅(jiān)挺，一線城市穩(wěn)中有降， 目前地價仍遠(yuǎn)高于2008年水平。 房企購地意愿低，是土地 供應(yīng)量縮減、成交率降低 的主要原因。而購地意愿 低的背后，除了銷售市場 不景氣，政策環(huán)境不明朗 外，堅(jiān)挺的土地價格也是 一大原因。 code of this report | 18 copyright centaline group, 2010 調(diào)控效果漸顯調(diào)控效果漸顯 商品房價格亟待調(diào)整商品房價格亟待調(diào)整 數(shù)據(jù)來源：中原土地監(jiān)測系統(tǒng)，中原集團(tuán)研究中心 限購限貸雙管齊下，市場迅速分化 同一調(diào)控政策下，不同城市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)差異巨大的原因是復(fù)雜的。中原集團(tuán)研究 報告顯示，主要呈現(xiàn)如下規(guī)律：首先，未實(shí)施“限購”政策的城市，市場表現(xiàn)優(yōu)于受 政策調(diào)控的城市；其次，投資性比例較高，本地剛性需求支撐力量較弱的城市，受到 調(diào)控的影響較大；第三，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)、本地剛性需求旺盛的城市，受調(diào)控影響也較 小，市場抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。 2011年1-11月，中原監(jiān)測 的全國30個重點(diǎn)城市商品 住宅成交量較2010年和 2009年同期分別下降 16.4%和45.2%。由于這些 城市中的大部分均在“限 購”和“限貸”政策覆蓋 范圍內(nèi)，因此其市場表現(xiàn) 遠(yuǎn)遜于全國市場。 全國30重點(diǎn)城市月度成交量走勢 （2009年1月2011年11月） code of this report | 19 copyright centaline group, 2010 降價風(fēng)生水起降價風(fēng)生水起 房企棄價保量房企棄價保量 數(shù)據(jù)來源：中原土地監(jiān)測系統(tǒng)，中原集團(tuán)研究中心 分析各地打折降價的樓盤特征，主要有以下特點(diǎn)：首先，降價是一個以點(diǎn)帶面，步步 遞進(jìn)的過程。在降價初期，主要是部分項(xiàng)目以“特價盤”的形式出現(xiàn)，推盤量和降價 幅度均較為有限，意在試探市場的心理底線。隨著價格下行趨勢明朗，直接降價的項(xiàng) 目開始增多。其次，大部分降價樓盤集中在新增供應(yīng)壓力較大、競爭較為激烈的城市 外圍區(qū)域，而這些降價樓盤多以知名大型房企引領(lǐng)。 11年上半年，重點(diǎn)城市房價總體 保持堅(jiān)挺，但自下半年起，隨著 上海、北京等一線城市的部分城 郊樓盤出現(xiàn)大幅打折促銷，降價 大幕隨之拉啟，包括杭州、重慶、 南京在內(nèi)的不少二線城市也出現(xiàn) 了降價大規(guī)模蔓延的現(xiàn)象。11年 11月，北京、上海、廣州和杭州 的商品住房成交均價較年初均下 降10%以上。 code of this report | 20 copyright centaline group, 2010 市場供求深度膠著市場供求深度膠著 庫存逼近高點(diǎn)庫存逼近高點(diǎn) 數(shù)據(jù)來源：中原土地監(jiān)測系統(tǒng)，中原集團(tuán)研究中心 2011年1-11月，7個重點(diǎn)城市新房供應(yīng)面積較去年同期減少11%，但供大于求、庫存壓 力不斷攀高卻日益顯著。2008-2010年，重點(diǎn)城市年度供求比分別為1.69、0.70和1.04 2011年11月，重點(diǎn)城市合計供求比值為1.28，為2009年以來的高位。 據(jù)中原調(diào)研，庫存壓力高居不下的現(xiàn)象，不局限于受調(diào)控影響最大的一線城市。2011 年以來，部分二線城市供應(yīng)量大幅增加，庫存壓力也持續(xù)加大。 7重點(diǎn)城市供求關(guān)系走勢 （20082011.11） code of this report | 21 copyright centaline group, 2010 全國房地產(chǎn)走勢總結(jié)全國房地產(chǎn)走勢總結(jié) “限購”等政策已對市場降價預(yù)期產(chǎn)生重大的影響，但降價尚屬于局部現(xiàn)象；受成 交低迷、庫存加大等影響，2012年降價潮將有進(jìn)一步蔓延趨勢。 一系列調(diào)控政策不僅對全國房地產(chǎn)量價產(chǎn)生一定的影響，對一級土地市場也產(chǎn)生了 量價下調(diào)的影響。 目前樓市尚處于調(diào)控的過程中，該狀態(tài)具有較大的不穩(wěn)定性。隨著市場對政策的適 應(yīng)性及市場日趨理性，預(yù)計2012年上下半年市場反差相對較大，上半年特別是一季 度，仍將以低迷主導(dǎo)，成交量聚焦大幅降價項(xiàng)目；隨著價格的調(diào)整及市場對政策的 適應(yīng)，下半年市場將更趨穩(wěn)健。 code of this report | 22 copyright centaline group, 2010 珠海城市發(fā)展概況分析 part 2 code of this report | 23 copyright centaline group, 2010 珠海珠海gdpgdp增長：增長： 年份 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 gdp值（億元） 476.73 546.28 634.58 749.6 886.84 992.06 1037.69 1202.58 1334.86 增長率 18.10% 13.80% 13.10% 16.10% 16.50% 9.00% 6.60% 12.8% 11% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% gdp gdp持續(xù)穩(wěn)步增長，20032011年年均增幅12.9%。2011年（計劃） 增長率為11%。其中前三季度gdp增長率已達(dá)12.2%。 增長率 數(shù)據(jù)來源：市統(tǒng)計局 code of this report | 24 copyright centaline group, 2010 珠海三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)：珠海三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)： 年份 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 第一產(chǎn)業(yè) 18.63 19.56 20.43 22.67 29.08 29.4 32.90 36.52 第二產(chǎn)業(yè) 311.44 329.43 415.44 501.4 542.49 536.66 658.66 731.11 第三產(chǎn)業(yè) 216.2 285.59 313.73 362.77 420.49 471.63 511.02 567.23 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年 珠海三大產(chǎn)業(yè)中，第三產(chǎn)業(yè)一直保持高速增長，近幾年基本保持在 10%以上的增長率。11年前三季度三大產(chǎn)業(yè)比重分別為1:23:17，同比 增長風(fēng)別為3.2%、15.6%、8.4%。 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 數(shù)據(jù)來源：市統(tǒng)計局 code of this report | 25 copyright centaline group, 2010 房地產(chǎn)開發(fā)投資：房地產(chǎn)開發(fā)投資： 年份 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年前 三季度 房地產(chǎn)開發(fā)投資 40.5 51.3 63.6 130.3 147.7 168.4 179.5 152.0 增長率 4.4% 22.1% 24.0% 98.6% 11.3% 14.1% 6.6% 38.7% 占gdp比重 7.3% 8.1% 8.5% 14.7% 14.5% 16.2% 15% 15.3% 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 2004年2005年2006年2007年2008年2009年201011年前三季 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 20042011年房地產(chǎn)開發(fā)投資量保持高速增長，2007年之后增幅明顯加大， 且投資總量占gdp比重基本保持在15%左右，且比重有進(jìn)一步加大趨勢。 投資開發(fā) 占gdp比重 增長率 數(shù)據(jù)來源：市統(tǒng)計局 code of this report | 26 copyright centaline group, 2010 珠海常住人口概況珠海常住人口概況: : 年份 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 前三季 常住人口（萬人） 134.85 138.86 141.57 144.99 145.44 148.11 149.12 152.00 156 在崗職工數(shù)（萬人） 31.53 38.04 46.56 49.72 51.76 51.56 55.36 58.00 60.58 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2011年珠海常住人口數(shù)超過156萬人。至2020年，全市人口預(yù)計達(dá)245萬人， 其中主城區(qū)人口數(shù)將超過100萬。 常住人口 在崗職工 數(shù)據(jù)來源：市政府網(wǎng)站、市統(tǒng)計局 code of this report | 27 copyright centaline group, 2010 年份 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 前三季 人均可支配收入 16602 18347 18908 17670 19290 20949 22858 25382 22023 同比增長率 8.40% 10.50% 7.90% 6.40% 9.20% 8.60% 9.10% 11.00% 13.7% 人均可支配支出 11708 12826 14324 14426 17422 16517 17948 20370 16089 同比增長率 -3.2% 9.5% 11.7% 9.1% 20.8% -5.2% 8.7% 13.5% 5.7% 收支比 0.71 0.70 0.76 0.82 0.90 0.79 0.79 0.80 0.73 人均可支配收入人均可支配收入: : 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年 -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 近幾年珠海人均可支配收入、支出呈現(xiàn)穩(wěn)步上升勢頭。 可支配收入 可支配指出 code of this report | 28 copyright centaline group, 2010 20112011年珠海市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目：年珠海市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目： 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目規(guī)模 總投資額 （億元） 開工 日期 預(yù)計完成 日期 港珠澳大橋 人工島護(hù)岸、陸域形成、地基處理及交通船碼頭 729 2009 2016 珠海十字門中央商務(wù)區(qū) 商務(wù)、會展、旅游設(shè)施開發(fā)，占地6平方公里 360 2010 2029 廣珠鐵路 全長189公里,其中珠海段35.1公里。 136 2008 2012 橫琴新區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施（bt）項(xiàng)目 橫琴島市政主次干道,城市快速路,地下管網(wǎng),海堤和 環(huán)境工程。 126 2009 2013 廣東珠海lng項(xiàng)目一期工程 一期建設(shè)規(guī)模為年接收并處理液化天然氣350萬噸 。 123 2010 2013 珠海長隆國際海洋觀光旅游項(xiàng)目 占地約500公頃，建設(shè)國際海洋世界、海洋馬戲匯 演和海洋主題酒店等。 100 2009 2012 珠海港高欄港集裝箱、散貨碼頭工程 10萬噸散貨煤碼頭、15萬噸礦石碼頭及四個10萬 噸級集裝箱碼頭。 81 2009 2012 珠海市中航通用飛機(jī)制造基地 通用飛機(jī)總裝、零部件加工制造和航空維修及培訓(xùn) 、研發(fā)、交流中心等。 76 2009 2012 南海天然氣陸上終端項(xiàng)目（首期） 首期規(guī)模為年接收并處理南海天然氣100億立方米 ，遠(yuǎn)期200億方/年以上。 70 2010 2015 中海油深水海洋工程裝備珠?；仨?xiàng) 目（一期） 鋼質(zhì)導(dǎo)管架平臺、深水浮式平臺等海上油氣田設(shè)施 ，全部投產(chǎn)后產(chǎn)值可達(dá)人民幣80億元。 50 2010 2015 珠海南方影視產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目 建設(shè)一個具有國家級規(guī)模的影視創(chuàng)作、拍攝、制作 基地，延伸開發(fā)一個5a級綜合旅游度假區(qū)。 50 2011 2016 2011年珠海重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目達(dá)24個，省級重點(diǎn)項(xiàng)目12個；項(xiàng)目主 要涉及道路交通、基礎(chǔ)配套等，對珠海未來發(fā)展舉足輕重。 code of this report | 29 copyright centaline group, 2010 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目規(guī)模 總投資額 （億元） 開工 日期 預(yù)計完成 日期 銀通新能源汽車項(xiàng)目（珠海銀通） 電動車擴(kuò)能至20萬輛/年。2010-2011年鋰離子電 池實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)1億安時的產(chǎn)能，2000輛新能源大巴 車和2000套電動車動力總成。 34 2010 2015 萬山區(qū)海上風(fēng)電場項(xiàng)目 桂山島至萬山島海面上建設(shè)200萬千瓦海上風(fēng)力 發(fā)電場。 500 2012 2020 中船集團(tuán)珠海船舶及海洋工程裝備制 造基地 占地面積約16.6平方公里,岸線9000米,規(guī)劃造船 能力為年產(chǎn)1100萬載重噸。 443 2011 2020 亞太紙業(yè)林漿紙一體化 占地3000畝，年產(chǎn)180萬噸高檔文化紙。 218.9 2010 2015 中海油能源發(fā)展高欄精細(xì)化工園項(xiàng)目 占地面積約2平方公里，首期投資約30億人民幣, 年加工凝析油及相關(guān)產(chǎn)品100萬噸。 179 2011 2020 西部中心城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目 首期斗門、金灣起步區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套工程，含市 政道路、市政公共設(shè)施等。 126 2010 2013 廣佛江珠城際軌道(珠海段) 廣佛江珠城際軌道項(xiàng)目長約151公里 110 2011 2015 大型醋酸項(xiàng)目 首期產(chǎn)能為120萬噸/年，產(chǎn)值約75億元。 66 2011 2015 金海高速(含金海大橋) 全長17.6千米,其中金海大橋2600米,全線按雙向 六車道高速公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。 50.7 2011 2015 金琴高速(含造貝連接線) 全長約32千米,雙向六車道,造貝連接線6.27千米 47.46 2011 2015 20112011年珠海市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目（續(xù)）年珠海市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目（續(xù)） code of this report | 30 copyright centaline group, 2010 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目規(guī)模 總投資額 （億元） 開工 日期 預(yù)計完成 日期 中石化黃茅島lng及發(fā)電項(xiàng)目 液化氣儲氣罐年轉(zhuǎn)接lng300萬噸,輸氣管網(wǎng),配套 發(fā)電廠及碼頭;二期擴(kuò)展到年轉(zhuǎn)接lng500萬噸;電 廠裝機(jī)規(guī)模80萬千瓦,年產(chǎn)48億千瓦的清潔電力。 43 2008 2015 高欄港干散貨碼頭 1.煤碼頭:建設(shè)1個10萬噸級煤炭接卸泊位、3個 3000噸級和1個2000噸級裝船泊位;2.礦石碼頭:建 設(shè)2個15萬噸級干散貨卸船泊位(水工結(jié)構(gòu)為20萬 噸級),設(shè)計年吞吐量為1600萬噸. 39.5 2009 2012 機(jī)場高速公路 全長約30.35千米,按雙向四車道高速公路標(biāo)準(zhǔn)建 設(shè),設(shè)計速度100千米/小時,路基寬26米。 32.52 2009 2012 備注：其中紅色部分項(xiàng)目為列入廣東省的重大項(xiàng)目。 20112011年珠海市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目（續(xù)）年珠海市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目（續(xù)） code of this report | 31 copyright centaline group, 2010 2011年珠海房地產(chǎn)市場分析 part 3 code of this report | 32 copyright centaline group, 2010 1月，“新國八條”令樓市迎來大考開始。 2月，珠海七屆人大六次會議確定珠海今年將建4801套保障性住房。 3月，珠海2011年房價調(diào)控目標(biāo)不高于gdp增長幅度。 4月，省住建廳點(diǎn)名珠海房價漲幅過快。 5月，珠海在售商品房實(shí)施“一房一價”。 6月，珠海主城區(qū)迎來“網(wǎng)簽”。 7月，唐家地王流拍，引珠海 “限購”熱議。 8月，國務(wù)院批復(fù)橫琴新區(qū)實(shí)行特殊優(yōu)惠政策，以構(gòu)建粵港澳緊密合作新載體。 9月，珠?！靶禄鶞?zhǔn)地價”出臺。 10月，唐家情侶路地王以樓面價6000元/平、總價值30億被仁恒等三家企業(yè)聯(lián)手摘得。 11月，珠?！半p限”騰空出世。 12月，五洲花城通過媒體公開對老業(yè)主補(bǔ)差價，引業(yè)內(nèi)熱議。 20112011年珠海每月樓市聚焦年珠海每月樓市聚焦 code of this report | 33 copyright centaline group, 2010 2011年珠海一級土地市場分析 part 3.1 code of this report | 34 copyright centaline group, 2010 0 100 200 300 400 500 600 700 2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年 年份 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 土地面積（萬m2） 138 132 78 121 174 496 451 501 建筑面積（萬m2） 252 226 150 251 216 646 560 650 2004200420112011年珠海土地供應(yīng)：年珠海土地供應(yīng)： 在近幾年新增土地供應(yīng)量整體呈現(xiàn)遞增趨勢，2011年新增土地 供應(yīng)501萬m2，與2010年相比，增幅為11.1%。 土地規(guī)模 建筑規(guī)模 數(shù)據(jù)來源：土地房產(chǎn)交易中心、珠海中原市場研究部 code of this report | 35 copyright centaline group, 2010 20112011年土地供應(yīng)統(tǒng)計：年土地供應(yīng)統(tǒng)計： 2011年總出讓成交規(guī)模501萬方米（成功出讓比率達(dá)85%以上），其中 第三季度成交規(guī)模最高，比重達(dá)41.4%。成交最高的月份為9月，占年度 成交比例23.2%。第四季度受“雙限”影響，土地市場走向低迷。 時間 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 掛牌 宗數(shù) 7 7 8 6 6 13 4 15 7 7 3 5 面積（萬m2） 17.2 59.1 41.3 23.4 27.6 56.1 27.6 121.1 101.4 89.5 12.42 223.8 成交 宗數(shù) 3 3 3 7 6 3 13 7 12 7 6 3 面積（萬m2 ） 3.9 31.4 23.6 28.8 22.6 21.4 57.26 34.1 116.1 63.0 56.5 42.0 0 50 100 150 200 250 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月 0 2 4 6 8 10 12 14 成交宗數(shù) 成交規(guī)模 出讓規(guī)模 數(shù)據(jù)來源：珠海中原市場研究部 code of this report | 36 copyright centaline group, 2010 20112011年非工業(yè)用地供應(yīng)統(tǒng)計：年非工業(yè)用地供應(yīng)統(tǒng)計： 2011年非工業(yè)用地成交波動較大，共成交19宗，總土地規(guī)模125 萬平方米，集中在3、4、7、10月份；且年度內(nèi)出現(xiàn)3個月的非工 業(yè)用地1萬平以下規(guī)模成交。第四季度受“雙限”影響，非工業(yè) 用地?zé)o論新增供應(yīng)還是成交量低迷態(tài)勢表現(xiàn)都極為嚴(yán)重。 時間 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 掛牌 宗數(shù) 2 2 4 3 0 3 0 1 3 1 2 1 面積（萬m2） 10.62 19.8 20.51 12.09 0 33.62 0 3.05 28.13 3.05 6.2 2.0 成交 宗數(shù) 2 1 3 1 4 1 2 1 1 2 1 0 面積（萬m2 ） 1.32 10 23.56 19.27 12.72 0.38 18.68 12.45 0.18 22.94 3.05 0 0 5 10 15 20 25 30 35 40 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月 0 1 1 2 2 3 3 4 4 5 成交宗數(shù) 成交規(guī)模 出讓規(guī)模 數(shù)據(jù)來源：珠海中原市場研究部 code of this report | 37 copyright centaline group, 2010 20112011年非工業(yè)土地成交區(qū)域分布：年非工業(yè)