2009重慶合川金九導航大樓項目可行性研究報告29p.doc

金九導航大樓項目可行性研究報告金九導航大樓項目可行性研究報告 重慶金九房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二九年五月目 錄一、項目概況1、企業(yè)簡介2、項目建設背景3、項目建設的內(nèi)容及規(guī)模二、市場分析1、合川總體社會經(jīng)濟情況2、合川房地產(chǎn)市場情況分析3、項目所在地狀況及周邊物業(yè)分析三、項目建設地址和自然條件四、規(guī)劃方案及建設規(guī)模五、環(huán)境保護及消防六、公司組織機構七、項目實施進度八、投資估算與資金籌措1、項目總投資2、資金籌措3、貸款低押物設置情況九、財務預測及評價1、財務預測2、財務評價十、項目結論一、項目概況1、企業(yè)簡介重慶金九房地產(chǎn)開發(fā)有限公司【原重慶金九實業(yè)（集團）有限公司】成立于1999年1月，注冊資金12500萬元，具有二級開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，屬“重慶金九控股集團有限公司”子公司。經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)，建筑材料，物業(yè)管理等。公司自創(chuàng)立以來，堅持“以市場為導向、以客戶為中心、以質(zhì)量求生存”打造精品工程的企業(yè)精神，樹立了誠信、優(yōu)質(zhì)、開拓、奉獻的企業(yè)理念。公司先后開發(fā)建設了青竹灣舊城片區(qū)拆遷、合川市柏樹街、天福巷片區(qū)、久長街、申明亭、金安大廈、金瑞大廈、濱江大廈、市人民政府駐地遷建、魚城大廈、及金九導航大樓一起等項目，累計開發(fā)建設面積73.31萬平方米，其中優(yōu)良工程17萬平方米， 現(xiàn)正在開發(fā)建設合川區(qū)標志性建筑-建筑面積5.2萬平方米金九導航大樓。 公司是重慶市私營企業(yè)五十強、重慶市第二屆、第三屆、第五屆、第六屆房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)五十強、中國農(nóng)業(yè)銀行重慶市分行aaa級資信企業(yè)、合川市地稅局aaa級誠信納稅企業(yè)、合川市守合同重信用單位，公司已獲得iso9001:2000國際質(zhì)量體系認證。近年來公司熱心公益事業(yè)，捐助670余萬元，受到社會好評，樹立了良好的企業(yè)形象。 公司現(xiàn)有員工35人，擁有專業(yè)技術人員18人，大專以上學歷26人。2、項目建設背景合川區(qū)位于渝西北地區(qū)，是一個歷史悠久的文化名城，迄今已有2300多年歷史，緊靠重慶主城區(qū)，與周邊10區(qū)（縣）市和四川3個地區(qū)性中心城市臨近。根據(jù)重慶市城市規(guī)劃，合川被定位為重慶北部地區(qū)中心城市、國內(nèi)大城市。3、項目建設的內(nèi)容及規(guī)模3.1、項目名稱金九導航大樓3.2、項目內(nèi)容考慮到宗地為不規(guī)則的四邊行形式，場地內(nèi)基本為平地，北面臨城市東西主干道-希爾安大道，東面也緊臨城市干道，用地處于城市希爾安大道交通轉盤處，地理位置十分優(yōu)越，商業(yè)分別沿南邊、西邊的城市主干布置，兩幢高層標志性建筑住宅分別布置于與城市主干道相臨的兩個邊，運用先進的建筑立面和空間構成手法，使本建筑具有出色的外在表現(xiàn)力，并具有國際化、現(xiàn)代化、人性化、整體化和生態(tài)化特點。3.3、規(guī)模金九導航大樓規(guī)劃用地面積14402.0 m2，建設用地面積10406.5m2，總建筑面積52283.83 m2，其中：住宅27316.80m2，商業(yè)17412.17 m2，車庫面積6638.21 m2，設備用房916.65m2。4、可行性研究報告的編制依據(jù)4.1、公司營業(yè)執(zhí)照4.2、公司稅務登記證4.3、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書4.4、公司章程4.5、項目立項批復4.6、土地使用證4.7、建設用地規(guī)劃許可證4.8、建設工程規(guī)劃許可證4.9、建設工程施工許可證4.10、投資許可證4.11、組織機構代碼證二、市場分析1、合川總體社會經(jīng)濟情況合川地處重慶北部，距重慶主城區(qū)高速公路58公里，水陸交通四通八達，境內(nèi)有渝武高速公路、110省道線、襄渝鐵路、遂渝快速鐵路和即將建設的蘭渝鐵路和鄭渝鐵路等，經(jīng)渝武高速公路到重慶內(nèi)環(huán)高速公路只需30多分鐘，到重慶機場僅需50分鐘；經(jīng)遂渝快速鐵路到重慶僅需15分鐘，到成都僅需2小時。嘉陵江、涪江、渠江三江匯流于境內(nèi)，與四川南充、廣安、遂寧三市接壤，是成渝經(jīng)濟區(qū)的重要節(jié)點，是重慶“1小時經(jīng)濟圈”的重要板塊。規(guī)劃定位為重慶北部地區(qū)中心城市和國內(nèi)大城市。合川幅員面積2343平方公里，總人口152萬，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積57.8平方公里，城鎮(zhèn)化率49%，其中：主城區(qū)面積32.3平方公里、人口35.8萬人，已初具中等城市規(guī)模，是重慶市級山水園林城市和衛(wèi)生城市。2008年是合川 “工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展年”， 區(qū)委區(qū)政府將始終堅持科學發(fā)展觀，按照“3421”發(fā)展思路，圍繞“提速發(fā)展，跨越趕超，率先崛起”的總要求，以改革開放為動力，狠抓“工業(yè)經(jīng)濟、重大項目、勞務經(jīng)濟和土地流轉、基礎設施、民生問題”這五個關鍵求突破，努力實現(xiàn)經(jīng)濟社會快速發(fā)展。區(qū)位優(yōu)勢明顯。境內(nèi)有陸上交通干道212國道、襄渝鐵路、遂渝快速鐵路、渝合高速公路、合武高速公路等，水運航道300余公里，水陸交通發(fā)達，歷來商賈云集，是川東北、渝西北的交通樞紐和重要的物資集散地，也是重慶通往川北、陜西、甘肅等地的交通要道和經(jīng)濟走廊。人文積淀厚重。合川是巴文化發(fā)源地之一。悠久的歷史留下了豐富的文化遺產(chǎn)和人文景觀。宋元合川“釣魚城”之戰(zhàn)影響了歐亞歷史，古鎮(zhèn)淶灘二佛寺有全國最大的禪宗石刻摩巖遺像群，是佛教禪宗文化勝地。清代廉吏于成龍、愛國實業(yè)家盧作孚和愛國教育家陶行知等歷史文化名人曾在此為政、創(chuàng)業(yè)、授教。水資源得天獨厚。境內(nèi)有3條江，流域面積達77平方公里，水能資源理論蘊藏量57萬千瓦；富金壩電站、雙槐火力發(fā)電站和嘉陵江草街航電樞紐建成后，合川將成為重慶、乃至全國名符其實的江城。礦產(chǎn)資源儲量巨大，已探明有20多種資源。 旅游資源獨特。有古釣魚城、淶灘古鎮(zhèn)(二佛寺)、雙龍湖和龍多山等對外開放景點，重慶市唯一的“雙國?！贬烎~城是全國重點文物保護單位和國家級重點風景名勝保護區(qū)，地勢險絕而壯麗，宋代軍事設施古城堡保存完好。淶灘古鎮(zhèn)與江蘇周莊、云南麗江同被評為首屆中國十大歷史文化名鎮(zhèn)。 總的來看，合川經(jīng)濟發(fā)展形勢較好，速度比上年有較大提高，2008年，合川區(qū)實現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)財政收入22.59億元，增長46,09%；實現(xiàn)地方財政收入17.14億元，增長56,92%； 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到13379元，農(nóng)民人均純收入達到3339元，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)，人口自然增長率控制在3以內(nèi)，全市常住人口城鎮(zhèn)化率達到44%。在中國西部（市）縣域經(jīng)濟100強評比中位居第四。目前，合川正按照“314”總體部署的要求，解放思想、銳意進取，抓牢建設“五大重慶”的機遇，圍繞中國知名旅游城市、重慶區(qū)域性中心大城市、重慶最美麗城市“三大奮斗目標”，實施富強合川、美麗合川、平安合川、德潤合川“四大戰(zhàn)略”，抓好發(fā)展與民心“雙十工程”，推進“百個重點工作項目”，走出一條具有時代特征、合川特色的發(fā)展之路，涉及項目共130個，總投資規(guī)模為700億元，年度投資82億元。2009年1-6月，合川區(qū)生產(chǎn)總值97.2億元，固定資產(chǎn)投資77.3億元，全社會消費品零售總額57.5億元，實現(xiàn)地方預算內(nèi)財政收入10.49億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7832元。2、合川房地產(chǎn)市場情況分析2.1、市場回顧隨著重慶市直轄，西部大開發(fā)，合川區(qū)各項主要經(jīng)濟指標上升幅度明顯，經(jīng)濟體制逐步由單一封閉的自然經(jīng)濟向全方位開放的格局轉變，經(jīng)濟結構不斷調(diào)整和優(yōu)化，市政、交通、電信、能源等基礎設施和基礎產(chǎn)業(yè)得到加強，經(jīng)濟發(fā)展的硬環(huán)境得到改善；經(jīng)濟的發(fā)展帶來了房地產(chǎn)市場的活躍和城市化水平的提高，城市人口數(shù)量激增，舊城改造、市政基礎設施建設的步伐加快，大大地拓展了房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間。作為人流、物流、資金流、信息流和建筑行業(yè)的重要載體。2009年上半年，房地產(chǎn)業(yè)增勢強勁，商品房竣工面積33.5萬平方米，同比增長21%；新開工商品房面積39.8萬平方米，同比增長115.1%，城區(qū)商品房平均銷售價格比年初上漲438.8元/平方米。合川區(qū)房地產(chǎn)市場總體處于穩(wěn)中有升的，房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升。土地供給量小，2008年全年合川對土地進行控制，全年土地成交量約5萬平方米，城市建設量為62萬平方米，房產(chǎn)平均售價為每平方米2150元。中心地段房產(chǎn)平均售價為每平方米2850元。2008年度全市房地產(chǎn)投資6.71億元，同比增長2.44%；主城區(qū)房屋竣工面積同比增長1.45%；商品房銷售均價達到1120元/ m2，同比上升16.2%。今年一季度主城區(qū)商品房銷售價比上年上升17.86%。2.2、前景分析合川到目前為止，總人口152萬，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積57.8平方公里，城鎮(zhèn)化率49%，其中：主城區(qū)面積32.3平方公里、人口35.8萬人，已初具中等城市規(guī)模。根據(jù)規(guī)劃，到2012年，城市人口將達到43.2萬人、建成區(qū)面積將達到38.88平方公里；到2020年，城市人口將達到66萬人、建成區(qū)面積將達到62.68平方公里，城市框架將基本形成。受經(jīng)濟發(fā)展水平、生活習慣、地理位置、環(huán)境條件等因素的影響，合川城市居民人均住房建筑面積低于全國平均水平。隨著生活水平的改善和經(jīng)濟收入的提高，住宅市場從量的需求轉向質(zhì)的需求轉變，需求檔次逐漸拉開，中等收入、中高收入家庭首先進入換代期。隨著合川經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，非住宅類地產(chǎn)需求增加，商場、高檔住宅、休閑等銷售量將會增大。在居民經(jīng)濟收入增加、生活水平提高的同時，居民日常開支費用減少，用于購買住房的可支配資金相對增加，更進一步拉動了住宅類產(chǎn)品的需求總量。隨著合川城區(qū)涼亭片區(qū)和文峰塔片區(qū)大規(guī)模改造進入實施階段，居民住房需求激增，房地產(chǎn)市場已經(jīng)結束2008年底冷清局面，圍繞中國知名旅游城市、重慶區(qū)域性中心大城市、重慶最美麗城市“三大奮斗目標”，實施富強合川、美麗合川、平安合川、德潤合川“四大戰(zhàn)略”，抓好發(fā)展與民心“雙十工程”，推進“百個重點工作項目”，走出一條具有時代特征、合川特色的發(fā)展之路，充分可以看出合川房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入成熟、發(fā)展的新階段。2.3、發(fā)展預測多層次、多價位的商品住宅供應體系逐步形成，目前，合川已初步形成了以普通住宅為核心、高檔住宅為塔尖的金字塔型多層次商品住宅供應體系。這二類不同價位的住宅基本可以滿足不同收入階層、不同消費層次的消費者對住房的需求。其中價位在2200元2800元/ m2左右、滿足并解決了大多數(shù)中低收入、工薪階層消費群體的住房需求。價位在2600元3500元/ m2左右、地理位置優(yōu)越、居住環(huán)境好、房屋質(zhì)量高的普通住宅，以中高收入階層為消費對象，將成為今后合川住宅發(fā)展的主流方向。并形成多元化住宅的供應體系，初步完成了商品住宅品種和結構的升級。2007年下半年及2008年，由于全球金融危機對房地產(chǎn)行業(yè)強烈影響，合川市民購房及消費信心受到嚴重打擊，但是隨著2008年12月17日國務院常務會議決定二套房貸政策及先后出臺促進房地產(chǎn)市場發(fā)展政策，優(yōu)化購房群體，2009年初房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖。個人購房已逐步取代了集團購買，成為商品房市場的消費主體，房屋消費已經(jīng)成為繼大眾日用消費品以后，家庭生活首要的消費需求；銀行二手房信貸政策，央行貨幣政策調(diào)控，2008年9月16日和2008年11月27日兩次下調(diào)一年期人民幣貸款基準利率，對房地產(chǎn)行業(yè)是個重大利好，大幅降息明顯降低了開發(fā)企業(yè)的財務成本，同時隨著降息效應的疊加，有利于提高按揭購房者購買力，降低已按揭貸款購房者負擔。在已經(jīng)銷售房屋中，有30%以上的個人購房者采用了銀行貸款，70%用于居住，這一消費方式體現(xiàn)出合川消費者信心和購買力。城市擴張和改造拉動房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展，為把合川建設成為重慶北部地區(qū)中心城市，使之成為渝西經(jīng)濟走廊2號發(fā)展軸的經(jīng)濟增長極，按照房地產(chǎn)發(fā)展的周期性規(guī)律，合川區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)迎來了一個新的高速增長期，勢頭強勁。隨著未來房地產(chǎn)生產(chǎn)基數(shù)逐年增加，房地產(chǎn)供應量和需求量會出現(xiàn)階段性、周期性的起伏，但近5年內(nèi)合川房地產(chǎn)市場總體不會出現(xiàn)“空置房”過剩的現(xiàn)象。3、項目所在地狀況及周邊物業(yè)分析該項目位于合川南部城區(qū)體育館和急救中心南側江亭路與南屏路和希爾安大道相交的十字交叉口上，西靠南屏路，東臨希爾安大道，南北方向由江亭路與南園路和南津街相聯(lián)通，與合川區(qū)委區(qū)府所在地僅一個自然街區(qū)之隔?？芍^是交通便利，人流如熾的城市中心街區(qū)。經(jīng)重慶市人民政府（渝府2009*號）文件批準。2009年4月9日重慶金九房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（原實業(yè)集團）人民幣2808萬元中標該地塊開發(fā)權。該地塊周圍是合川區(qū)僅次于“金九時代廣場”的居民地和商業(yè)、文化區(qū)域和傳統(tǒng)的醫(yī)療衛(wèi)生聚集地。擁有完善的交通、商務、工作、生活和娛樂設施。據(jù)不完全統(tǒng)計，該片區(qū)近三年商品住宅的總供應量為13.7萬平方米，商品房住宅銷售總量為29.2萬平方米，銷售率超過94.5%，非常適宜修建購物廣場、高檔住宅。商業(yè)項目和住宅項目開發(fā)前景非?？春?。該地塊周邊市政配套和基礎設施齊全，環(huán)境幽雅、人流興旺、交通便捷、出入方便，是聚集人氣的理想場地。地塊周圍有合川區(qū)委、區(qū)人民政府、區(qū)國土房管局、區(qū)交警隊、區(qū)市政委、合陽中學、青少年活動中心、人民醫(yī)院急救中心、區(qū)體育館，中國移動、中國電信等有濃厚的商業(yè)氛圍，是形成核心商氣的理想場地，是合川打造“金九導航大樓”的理想位置。其附近樓盤對比如下：附近樓盤對比表 單 位：元/項 目金九導航大樓金色港灣湖畔佳夢南景豪爵東河濱江城地理位置合川區(qū)南屏路（原導航站）合川市區(qū)世紀大道希爾安大道（離市政府300米）希爾安大道（離市政府300米） 東渡大橋嘉濱路規(guī)劃形態(tài)綠化率31.5%,容積率3.55綠化率35%,容積率3.2綠化率25%,容積率3.6綠化率30%,容積率3.1綠化率35%,容積率3.6工程進度一期商場、多層及電梯房正在修建，商場2010年3月交房四期將于2010年12月底交房一期電梯樓為現(xiàn)房一期電梯樓為現(xiàn)房四期正在修建中戶型結構以三室二廳一衛(wèi)為主力戶型，次為三室二廳二衛(wèi)；面積(70-110m2),以二室二廳一衛(wèi)為主力戶型，次為三室二廳二衛(wèi)；面積(70-110m2),以二室二廳一衛(wèi)為主力戶型，次為三室二廳二衛(wèi)；面積(80-120m2),以三室二廳一衛(wèi)為主力戶型，次為三室二廳一衛(wèi)；面積(90-150m2),以二室二廳一衛(wèi)為主力戶型，有平、躍層；面積(60-100m2),房屋單價均價3200-3600元/m2,均價3380元/m2,均價3000元/m2,均3100元/m2,均價3320元/m2,稅費未含在房價內(nèi),需收取未含在房價內(nèi),需收取未含在房價內(nèi),需收取未含在房價內(nèi),需收取未含在房價內(nèi),需收取付款方式一次性,分期,按揭(7成15年)一次性,分期,按揭(8成15年)一次性,分期,按揭(7成15年)一次性,分期,按揭(7成15年)一次性,分期,按揭(8成15年)物管費0.70元/m2/月0.68元/m2/月0.60元/m2/月0.60元/m2/月0.76元/m2/月 從上表可以看出，金九導航大樓不管從區(qū)位、交通、市政設施、購物消費和休閑環(huán)境等，與表中各樓盤相比，房價價格定位準確合理，房屋銷售市場競爭優(yōu)勢明顯。三、項目建設地址和自然條件1、項目建設地址該項目位于合川區(qū)南屏開發(fā)區(qū)（原導航站），離區(qū)人民政府辦公地200米，位于主干道-希爾安大道交通轉盤處。2、自然條件2.1氣溫年平均氣溫19.8，極端最高氣溫40、最低氣溫-1.8。2.2降雨量歷年平均降雨量1081.7mm，最大小時降雨量65mm。2.3溫度歷年平均相對濕度79%，最熱月平均相對濕度76%、最冷月平均相對濕度81.3%。2.4風向全年主導風向北風，最大風速28.4m/s，冬季風向c頻率 36%，北向頻率13%；夏季風向c頻率31%、北向頻率10%、歷年平均風速2.2m/s，基本風壓0.42kn/m2。2.5該地區(qū)地震烈度為6度，該工程按基本烈度6度設計。2.6該工程為一類高層建筑按二類防雷建筑設計。四、規(guī)劃方案及建設規(guī)模1、設計標準：（1）主體結構：本項目為框架剪力墻筒體結構。（2）土建裝飾：室內(nèi)裝飾為粗裝修（住宅的公共部份為精裝修），如售（租）房合同有特殊要求時另案處理。外墻及外門外窗：采用符合環(huán)保要求的外墻磚和塑鋼窗，裙樓外墻或采用鋁塑板、花崗巖或高級墻磚鑲貼。標準和色調(diào)以符合城市街道景觀要求為宜。住宅的戶外門為鋼質(zhì)防盜門；商場的戶外門為玻璃地彈門。（3）設備及設施：住宅：每幢設2臺電梯，公共部份的消防設施和水、電、氣、訊、閉路電視、網(wǎng)絡寬帶到戶。商業(yè)及車庫：電氣照明、消防自動報警、噴淋、防排煙、通風、中央空調(diào)、給排水一應俱全。超市、商場、餐飲、娛樂設有自動扶梯。2、規(guī)劃方案該項目按照設計，負二層車庫及設備房，負一層超市，一、二層商業(yè)及ab兩幢20層該區(qū)域在整體設計布局方面，從合川的歷史條件、人文景觀、自然環(huán)境、社會經(jīng)濟變遷與氣候等多角度出發(fā)，并審視當前合川經(jīng)濟、建設之狀況，規(guī)劃出集購物消費、高級住宅及休閑娛樂等相結合的一個完整區(qū)域“金九導航大樓”。各功能分布和樓層座落如下表：樓 層層高（米）功 能建筑面積（）備 注負二層4.2車庫及設備用房7554.86可停車191輛負一層5.7超市7827.04一層5.1百貨商場4785.13二層4.8餐飲、娛樂4800餐飲3000，娛樂18003-24層3住宅27316.80336戶，1176人合 計52283.833、建設規(guī)模該項目占地面積10406.5m2，總建筑面積52283.83 m2。容積率：3.55，綠化率：31.5% 。 五、環(huán)境保護及消防1、環(huán)境保護該項目工程為民用建筑。將產(chǎn)生噪聲或振動設備放在地下室或半地下室。垃圾袋化裝處理。對排放的糞便及油污經(jīng)無能耗生化池處理后，再排入城市市政污水管網(wǎng)。在發(fā)電機房進出口均安裝消聲器，水泵噪聲控制在50分貝內(nèi)。集中設置住戶廚房煙道，排除對住戶干擾。2、消防該項目各建筑物之間均留有足夠的防火間距，每幢建筑均有四分之一的消防撲救面，區(qū)內(nèi)設消防車道，保證消防車能到達每幢建筑的消防撲救面。高層住宅、商場和地下車庫均按規(guī)定設置安全疏散。根據(jù)高層民用建筑設計防火規(guī)范要求設置了消防報警系統(tǒng)。室外消防給水由兩路市政給水管網(wǎng)引入（與生活合用）并形成環(huán)路，每棟屋頂設試驗消火栓1只，并設壓力顯示。每棟樓室外設水泵接合器1只。高層住宅、商場，每層配備一定數(shù)量的滅火器，每處滅火器不少于2只。六、公司組織機構董 事 會監(jiān) 事李 曉 玲董事長 總經(jīng)理吳廷澤預 材 部開 發(fā) 部副總經(jīng)理黃世雄工 程 部副總經(jīng)理秦家光開發(fā)業(yè)務部部總經(jīng)理助理李孝福總工程師張永培總 工 辦辦 公 室營 銷 部法律事務部財 務 部七、項目實施進度該項目計劃于2009年7月中旬動工至11月完成土石方開挖和基礎，底板及檔墻，2010年1月前完成裙樓主體結構，2010年8月前完成塔樓主體結構，2011年春節(jié)前全部竣工，總工期十九個月。其進度見下表：建設進度計劃示意圖分部分項工程2009年2010年2011年7-910-121-34-67-910-121-2方案設計、審批初設及審批施工圖設計、報建土石方開挖地勘基礎及擋墻主體結構（裙樓）主體結構（塔樓）裙樓裝修塔樓裝修外部水電及環(huán)境裙樓初驗開業(yè)整體驗收商品房目前該項目已完成投資4800.12萬元，占總投資51.28%。其中：支付土地款1998.69萬元，拆遷補償費676萬元；高層、東西樓及主力商場規(guī)劃設計費138萬元、測繪費用5.6萬元、三通一平費用160萬元及其他費用15萬元，前期工程款共計318.6萬元；基礎設施建設費（含綠化、環(huán)衛(wèi)、道路、管網(wǎng)等公共設施）127萬元；主體建安工程款1500萬元；管理費用（含建設、銷售期）122.28萬元；銷售費用（含建設、銷售期）57.55萬元。該項目已完成總工程量57.23%，東西樓主力商場結構全面完成，東西樓住宅進入最后一層施工，時代廣場3號樓（高層）商業(yè)裙房、大堂、地下車庫、設備用房結構完成。資金使用，按建設工程施工合同，竣工驗收后十日內(nèi)甲方付乙方已完工程量的85%工程款，余款扣除工程總價款3%保修金外，三個月內(nèi)按等額比例付清全部余款。工程款支付金額及時間表付款時間完 成 進 度實 際工程量付款比例備 注第一次負二層砼樓板澆注100%50%第二次負一層砼樓板澆注100%50%第三次一層砼樓板澆注100%80%第四次二層砼樓板澆注100%80%第五次東西樓多層住宅3-7層100%80%第六次高層住宅8-10層100%80%第七次高層住宅10-13層100%80%第八次高層住宅14-16層100%80%第九次高層住宅17-20層100%80%第十次高層住宅21-23層100%80%第十一次高層住宅24-26層100%80%第十二次高層住宅27-31層100%80%屋面斷水后100%80%八、投資估算與資金籌措(一)、項目總投資項目總投資：12079.87萬元。1、土地費用（含拆遷、整治費用及配套費）：3431.96萬元2、勘測及設計費：113.98萬元；3、前期及基礎設施費用（土石方85000平方米及水電設施）：262.5萬元；4、人防費及其他規(guī)費：130.71萬元；4、土建及安裝：6196.4萬元；5、水、電、氣等配套設施費用：737.4萬元；6、財務費用、管理費、銷售費用及其他不可預見費用：1206.92萬元。 (二)、資金籌措1、金九集團自籌資金：6579.87萬元，占比54.47%1.1、已支付購置土地費用3431.96萬元;1.3、已支付規(guī)劃設計、測繪及三通一平等費用113.98萬元；1.4、已支付基礎設施費用265萬元；1.5、已支付管理費用37.23萬元；銷售費用35萬元。1.6、自有資金已支付工程款1539.93萬元；1.7、預售房款：2351.92萬元，系商業(yè)門面及高層預收房款定金2、該項目銀行貸款：5500萬元，占比45.53%。金九房地產(chǎn)開發(fā)公司在中國銀行合川區(qū)支行開立一般帳戶，系農(nóng)行重慶市分行及重慶農(nóng)村商業(yè)銀行連續(xù)6年aaa級信用企業(yè)，企業(yè)資信度優(yōu)良。資金籌措構成表單位：萬元序號項 目金 額備 注1一、企業(yè)自籌6579.871.1其中:自有資金4227.95總投資35%1.2預售收入2351.922二、銀行貸款55002.1其中:中國銀行貸款5500合 計12079.873、銀行貸款歸還計劃隨著項目商業(yè)主體工程2009年11月封頂，工程進度、施工質(zhì)量已展現(xiàn)在市民面前，現(xiàn)房銷售形勢非常樂觀。預計還款期限2年，2010年10月第一次還本1500萬元及利息，2011年2月第二次還清本金2000萬元及利息，2011年10月第三次還清本金2000萬元及利息。4、歸還貸款依據(jù)從房屋銷售收入中安排資金分次、分金額歸還項目貸款4.1、2010年5月至2010年12月，銷售收入：4000萬元。“重慶百貨股份有限公司”購買商場房款28008000元/50%=1120萬元，住宅部分可售出2880萬元。4.2、2011年1月至2011年2月，銷售收入4000萬元。住宅出售剩余部分50%：（5061.44-295）萬元50% =2383.22萬元，出售其他剩余商業(yè)門面68%：（11664.98-5455）萬元68% =4246.78萬元。4.3、2011年3月至2011年6月，銷售收入4000萬元。住宅剩余部分全部出售2383.22萬元，出售剩余商業(yè)門面1810.26萬元。(三)、貸款低押物設置情況擬用“金九導航大樓”土地使用權10400.05平方米和“金九導航大樓二期”土地使用權12058平方米，共計22458.05平方米；暫估價值10106萬元作為該項目貸款抵押物。九、財務預測及評價（一）、財務預測1、銷售預測 1.1優(yōu)勢：2009年3月至2009年6月，經(jīng)問卷調(diào)查和市場抽樣，購房者對環(huán)境（四周有樹木、花草）、戶型、樓層（7層以下），面積（60m2110 m2）、升值潛力分別達81.37% 、69.71%、59.93%、和51.26%。調(diào)查顯示，市民更多關心居住條件的舒適性和戶型面積的合理搭配，環(huán)境、消費及休閑等問題已成為購房重點。這對于地理位置佳、交通便捷“金九導航大樓”，無疑是具備得天獨厚的自然優(yōu)勢。加之，我公司成功開發(fā)建設重慶合川歷史上第一幢標志性高層建筑-濱江大廈（23層），以其速度快（10個月建成）、及8個月全力打造的重慶市合川區(qū)核心商圈-金九時代廣場，質(zhì)量高（多次榮獲“魯班”獎的中建三局承建），物業(yè)管理規(guī)范，已使公司在公眾中具備了良好的形象和口碑。 1.2價格制定：采用“價開高走”策略，以優(yōu)惠價格引入上市公司“重慶百貨股份有限公司”進駐（2006年10月1日金九時代廣場主力商場順利對外營業(yè)），重慶銀行合川支行擬購600 m2辦公及本部營業(yè)，培育市場人氣，為住宅銷售價格的增長預留空間，價格按項目成本加預期利潤值為基礎定價，商業(yè)中心為6000元m2，住宅均價為3400元m2。1.3 金九導航大樓總建筑面積52283.83 m2，其中：非住宅建筑面積24967.03 m2，在非住宅中，商業(yè)及超市完全按照現(xiàn)代化商場標準修建，重慶百貨大樓股份有限公司已購買負一層、重慶銀行合川支行擬購一層和二層部分商業(yè)面積共600 m2；住宅建筑面積27316.80 m2。預計商業(yè)、超市及車庫銷售收入額12226.58萬元，高層及多層住宅銷售收入額9287.71萬元，銷售收入額合計16726.42萬元。預算銷售收入表如下：金九導航大樓商品房銷售預算表 單位：萬元項 目 名 稱建筑面積銷售均價銷售收入額備 注一、非住宅銷售收入額24967.0312226.58 其中：1. 臨街商鋪1997.27110002197.00 2. 平街層商場2793.8980002235.67 3. 二樓餐飲、娛樂4793.2750002396.64 4. 超市7827.0440003130.82 5. 車庫7554.8630002266.46 二、住宅銷售收入額27316.809287.71 1. 高層住宅27316.8034009287.71 合 計52283.8321514.29 2、開發(fā)成本2.1、土地費用3431.96萬元土地出讓金(土地成本),購買合川區(qū)南屏開發(fā)區(qū)（原導航站）：10406.5m22695元m2=2804.55萬元； 城市配套設施建設費: 52283.83 m2120元m2627.41萬元。2.2、前期工程費用：507.19萬元測繪、勘測及設計52283.83 m221.8元m2113.98萬元；土石方開挖費85000 m325元m2212.5萬元；施工水電設施（暫時）50萬元;其他費用人防費52283.83 m215元m278.43萬元;其他各種規(guī)費(綜合規(guī)費、施工圖審查費等) 52283.83 m210元m252.28萬元。 2.3、土建工程：4612.97萬元基礎、底版及擋墻4000 m31500元/ m3=600萬元；主體結構工程52283.83m2550元m22875.61萬元；商業(yè)部分住宅部分土建裝飾52283.83 m2200元m21045.68萬元；住宅公共裝修3056 m2300元m291.68萬元。 2.4、設備及安裝工程：1583.43萬元 室內(nèi)電氣工程24855 m2200元/ m2=497.10萬元；室內(nèi)給排水24855 m230元/ m2=74.57萬元；消防工程52283.83 m250元/ m2=261.42萬元；空調(diào)及通風工程24855 m2149元/ m2=370.34萬元；電梯安裝4臺40萬元=160萬元；扶梯安裝10臺20萬元=220萬元。2.5、環(huán)境配套及基礎設施：737.4萬元供電設施（電管網(wǎng)及變壓器）52283.83 m260元/ m2=313.70萬元；供水設施（室外水管網(wǎng)）52283.83 m230元/ m2=156.85萬元；供氣設施（天然氣管網(wǎng)）336戶3000元/戶+10萬元=110萬元；道路、環(huán)境綠化、景觀景點、物業(yè)管理、污水處理、門衛(wèi)、公廁等附屬工程52283.83 m230元/ m2=156.85萬元。 2.6、財務費用：601.43萬元利息(2009.10-2011-4):5500萬元5.40%（1+35%）1.5年=601.43萬元； 2.7、管理費：167.12萬元 按項目直接投入的3%計算：（507.19+4612.97+1583.43+737.4）2=148.82萬元（項目管理工資、辦公費等）； 監(jiān)理費（按總建筑面積）：52283.83 m23.5元/ m2=18.30萬元。2.8、銷售費用215.14萬元工程開工至2011年5月開始還貸款(按銷售收入)21514.29萬元1%=215.14萬元。 2.9、不可預見費：223.23萬元 按項目直接投入3計算：（507.19+4612.97+1583.43+737.4）3=223.23萬元開發(fā)成本合計額:3431.96+507.19+4612.97+1583.43+737.4+601.43+167.12+215.14+223.23=12079.87萬元。 4、稅金、附加稅及其他稅費：2074.65萬元 4.1、稅金（營業(yè)稅及附加）：1183.28萬元 營業(yè)稅 21514.29萬元5%=1075.71萬元； 附加稅 1075.71萬元10%=107.57萬元。 4.2、其他稅費：891.37萬元 收入印花稅21514.29萬元0.3=6.45萬元; 建安印花稅12079.87萬元70%0.3=2.54萬元; 契稅543.82萬元其中:非住宅12226.58萬元3%=366.80萬元; 住宅9287.71萬元1%=92.88萬元; 土地出讓金2804.55萬元3%=84.14萬元;土地增值稅326.07萬元 其中:商業(yè)9960.12萬元2%=199.20萬元；住宅9287.71萬元1%=92.88萬元；其他用房2266.46萬元1.5%=33.99萬元；土地使用稅10406.56元/2年=12.49萬元。 稅金、附加稅及其他稅費合計: 1183.28+891.37=2074.65萬元5、銷售費用（按銷售收入）（2010年10月至工程完工）： 21514.29萬元1%=215.14萬元6、財務費用(2.5年)：127.28 萬元。利息(2011年5月-2011年10月): 3500萬元(平均)5.4%（1+35%）6/12=127.58萬元; 總成本稅費: 12079.87萬元+2074.65萬元+215.14+127.28萬元= 14496.94萬元。 7、項目利潤利 潤 表 單 位:萬元序號項 目