2011年6月29日宜春市住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告.doc

宜春市住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 宜春市住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2011年6月29日導(dǎo) 言一、本報(bào)告主要目的1、對(duì)宜春市發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析，對(duì)現(xiàn)有住宅開(kāi)發(fā)情況進(jìn)行調(diào)研，掌握宜春住宅發(fā)展現(xiàn)狀、問(wèn)題。2、對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)判，為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略決策提供科學(xué)依據(jù)。二、本報(bào)告參考以下文獻(xiàn)資料：1、 江西省“十一五”規(guī)劃策略；2、 宜春市2008-2030年中心城規(guī)劃3、 宜春市2005-2009年統(tǒng)計(jì)年鑒；4、 公司于2010年6月進(jìn)行的抽樣調(diào)研分析成果； 5、 其它相關(guān)專(zhuān)業(yè)文獻(xiàn)資料。目 錄第一章 宜春中心城概況及規(guī)劃 1、宜春市概況52、2008-2030年中心城市規(guī)劃10第二章 宜春宏觀經(jīng)濟(jì)分析1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)分析142、宏觀分析結(jié)論26第三章 宜春房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1、宜春房地產(chǎn)發(fā)展歷程282、宜春房地產(chǎn)概況303、當(dāng)前宜春房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況674、宜春房地產(chǎn)市場(chǎng)分析結(jié)論69第四章、宜春住宅市場(chǎng)調(diào)研1、宜春住宅市場(chǎng)板塊分析702、宜春住宅市場(chǎng)供求分析763、宜春住宅市場(chǎng)產(chǎn)品分析954、宜春住宅市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論106第五章 消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查 109第六章 項(xiàng)目地塊概況1、項(xiàng)目概況1702、項(xiàng)目四至情況1723、項(xiàng)目周邊配套1764、swot分析1775、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析179第七章 市場(chǎng)結(jié)論185附件：宜春市2007-2010土地出讓表與在售樓盤(pán)市調(diào)表190第一章 宜春市中心城概況一、宜春中心城概況1、袁州概況袁州區(qū)地處江西省西部，全區(qū)面積2532平方公里；2009年末總?cè)丝?04萬(wàn)，其中城區(qū)人口25萬(wàn)；轄22個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，9個(gè)街道。袁州歷為州、郡、路、府首邑，現(xiàn)為宜春市委、市政府所在地，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息中心。 袁州基礎(chǔ)設(shè)施齊全。古為“贛湘孔道”，是贛西重要的商品集散地。浙贛鐵路、滬瑞高速公路、320國(guó)道橫貫全區(qū)，區(qū)級(jí)公路縱橫交錯(cuò)，總長(zhǎng)1300公里。袁州自然資源豐富。礦產(chǎn)資源主要有鉭、鈮、鋰、鈷、鋅、金、煤、花崗巖、高嶺土、白云石、石灰石、粉石英、地?zé)崴?0余種。其中鉭鈮儲(chǔ)量占全國(guó)44.5%；鈷礦屬我國(guó)戰(zhàn)略礦種之一，總儲(chǔ)量為170萬(wàn)噸；石英粉儲(chǔ)藏面積達(dá)76萬(wàn)平方米，儲(chǔ)量近1億噸，且二氧化硅含量高達(dá)99.9%；高嶺土儲(chǔ)量達(dá)5000萬(wàn)噸以上，列全省第一；煤炭?jī)?chǔ)量為1.9億噸。白花崗巖有效儲(chǔ)量達(dá)3億立方米。水資源總量為35億立方米。森林資源中，有水杉、竹柏、金錢(qián)松、鵝掌楸、杜仲、銀杏等國(guó)家重點(diǎn)保護(hù)樹(shù)種13種；明月山全椽紅花油茶、華木蓮，是全國(guó)唯一的珍稀樹(shù)種；活立木儲(chǔ)量120萬(wàn)立方米，活立竹蓄積量1800余萬(wàn)株，油茶面積83萬(wàn)畝。森林覆蓋率達(dá)56.8%。境內(nèi)盛產(chǎn)大米、茶油、苧麻、辣椒、百合、竹木等，油茶年產(chǎn)量約800萬(wàn)斤，面積和產(chǎn)量均居全國(guó)之首；糧食年產(chǎn)量在38萬(wàn)噸以上；苧麻栽培歷史悠久、品質(zhì)優(yōu)良，產(chǎn)量達(dá)1600多噸。傳統(tǒng)工藝制作的“袁州三寶”夏布、脫胎漆器、松花皮蛋為地方特色佳品。 四大產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢(shì)崛起。順應(yīng)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向，袁州區(qū)發(fā)揮區(qū)域比較優(yōu)勢(shì)，把醫(yī)藥、油茶、機(jī)械建材、旅游服務(wù)作為全區(qū)經(jīng)濟(jì)的龍頭，以此促進(jìn)財(cái)政增長(zhǎng)、農(nóng)民增收、就業(yè)增加、人氣增旺。 社會(huì)事業(yè)欣欣向榮。袁州是全國(guó)聞名的“版畫(huà)之鄉(xiāng)”、“武術(shù)之鄉(xiāng)”、“民間音樂(lè)之鄉(xiāng)”。向以“文章節(jié)義之邦”著稱(chēng)的袁州，區(qū)內(nèi)有綜合性本科院1所，綜合性職業(yè)技術(shù)學(xué)院1所，普通中小學(xué)466所，在校學(xué)生達(dá)15萬(wàn)人。有各類(lèi)衛(wèi)生機(jī)構(gòu)126個(gè)，病床3000多張，全國(guó)有21家科研機(jī)構(gòu)，承擔(dān)了9個(gè)國(guó)家級(jí)科研項(xiàng)目，成為江西省第一個(gè)“全國(guó)科技工作先進(jìn)市”。擁有專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員近10000人。有文化站32個(gè)，其中省級(jí)百?gòu)?qiáng)文化中心2個(gè)。電視覆蓋率達(dá)89%，農(nóng)村廣播覆蓋率95%以上。 袁州區(qū)得天獨(dú)厚的地理位置，良好的投資環(huán)境，豐富的資源，展現(xiàn)了廣闊的發(fā)展前景。2、歷史沿革袁州也稱(chēng)宜春，春秋時(shí)期先后屬吳、越，戰(zhàn)國(guó)時(shí)期歸楚，秦朝屬九江郡。 漢高祖六年（前201年），灌嬰于此筑城，置宜春縣，管轄袁河流域，屬豫章郡。漢元光六年（前129年），宜春縣改立為宜春侯國(guó)。漢元鼎五年（前112年），廢宜春侯國(guó)，復(fù)立宜春縣，仍屬豫章郡。王莽代漢，改宜春縣為修曉縣，屬九江郡。東漢建武元年（25年），復(fù)改修曉為宜春，隸屬豫章郡。東漢中平二年（185年），劃宜春縣東境之地（今樟樹(shù)市西部）置漢平縣。 三國(guó)東吳寶鼎二年（267年），析宜春縣西境置萍鄉(xiāng)縣，析宜春縣東境鐘山的東置新喻縣。宜春、萍鄉(xiāng)、新喻3縣均屬安成郡。 西晉太康元年（280年），改宜春縣為宜陽(yáng)縣，仍屬安成郡。 隋開(kāi)皇十一年（519年），廢吳平縣入宜陽(yáng)縣，并于宜陽(yáng)縣置袁州。開(kāi)皇十八年，改宜陽(yáng)為宜春。同年，分宜春縣東境地復(fù)立新喻縣。隋大業(yè)三年（607年），改袁州為宜春郡，治宜春縣，領(lǐng)宜春、萍鄉(xiāng)、新喻3縣。 唐武德五年（622年），復(fù)改宜春郡為袁州，治所轄的縣依舊。貞觀元年（627年），分全國(guó)為10道，宜春縣屬江南道。開(kāi)元二十一年（733年），分全國(guó)為15道，宜春屬江南西道。天寶五年（746年），改袁州為宜春郡，治、轄仍舊。乾元元年（758年），又改宜春郡為袁州。 五代十國(guó)時(shí)期，宜春縣先后屬吳、南唐。隸屬袁州，仍為袁州治地。 宋雍熙元年（984年），劃宜春縣東境10鄉(xiāng)，置分宜縣，宜春縣仍為袁州治所。 元世祖至元十四年（1277年），宜春縣隸屬湖南行省袁州總管府。至元十九年，升袁州總管府為袁州路，改隸屬江西行省，仍治宜春縣。至正二十四年（1364年），朱元璋改袁州路為袁州府，宜春縣仍為治地。 明洪武二年（1369年），宜春縣隸屬江西布政使司袁州府，仍為府治。 清承明制，宜春縣屬袁州府，仍舊為府治。 民國(guó)3年（1914年），裁袁州府，宜春縣屬?gòu)]陵道。民國(guó)15年（1926年），宜春縣直屬于省。民國(guó)20年夏，宜春縣屬第二行政督查區(qū)，民國(guó)21年又改屬第八行政區(qū)，民國(guó)24年又改屬第二行政區(qū)。 1949年7月17日，宜春縣全境解放。20日成立宜春縣人民政府，隸屬江西省人民政府袁州分區(qū)，袁州分區(qū)駐宜春縣。1963年4月18日，宜春縣所屬鎮(zhèn)升格為縣級(jí)鎮(zhèn)，與宜春縣同屬宜春專(zhuān)員公署。1967年1月，宜春鎮(zhèn)降為區(qū)級(jí)鎮(zhèn)。隸屬宜春縣。1979年10月8日，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，劃出宜春縣部分地域設(shè)立宜春市，與宜春縣同屬宜春地區(qū)行政公署領(lǐng)導(dǎo)。1985年3月29日，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷(xiāo)宜春縣建置，將其所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)全部劃入宜春市。2000年8月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷(xiāo)宜春地區(qū)行政公署，設(shè)里宜春市（地級(jí)），原縣級(jí)宜春市，改設(shè)為袁州區(qū)。二、2008-2030年城市發(fā)展規(guī)劃（一）、城市發(fā)展目標(biāo)1、經(jīng)濟(jì)富裕的贛西中心城市交通區(qū)位和職能的跨越式宜春區(qū)中心城市建設(shè)未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)，隨著明月山機(jī)場(chǎng)、杭長(zhǎng)鐵路、武廈鐵路的興建，未來(lái)城市的發(fā)展將大幅提速，贛西區(qū)域中心的職能越來(lái)越明顯。2、安全舒適的著名宜居城市 宜春市袁州區(qū)負(fù)氧離子的含量超過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)70倍，是全國(guó)第一批生態(tài)試點(diǎn)城市之一，素有“山明水秀，土沃泉甘，其氣如春，四時(shí)咸宜”之稱(chēng)。隨著中心城區(qū)實(shí)施13579綠化工程，袁州區(qū)將越來(lái)越成為著名的宜居城市。3、環(huán)境優(yōu)美的休閑旅游城市“莫以宜春遠(yuǎn)，江山多勝游”、“明月處處有，宜春月最明”古人曾在詩(shī)中這樣寫(xiě)道。位于宜春市境內(nèi)的明月山，便是這份濃厚的月亮文化的發(fā)源地之一。明月山，因山上“有石夜光如月”而得名，竹海、飛瀑、松濤、奇峰等一些列優(yōu)美的景致，讓這座名山“步步拾錦繡，一里不同天”。根據(jù)神話史詩(shī)記載，明月山為嫦娥的故鄉(xiāng)，是當(dāng)年嫦娥奔月的地方，因此宜春有“月都”、“月城”等美稱(chēng)。4、高效創(chuàng)新的特色產(chǎn)業(yè)基地宜春市袁州區(qū)現(xiàn)已經(jīng)發(fā)展成鋰電產(chǎn)業(yè)基地、食品醫(yī)藥生產(chǎn)基地、機(jī)電生產(chǎn)、汽車(chē)零部件生產(chǎn)基地、油茶產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地等，圍繞將重點(diǎn)圍繞“鋰電產(chǎn)業(yè)”打造千億工程。（二）、城市發(fā)展策略根據(jù)2008-2030年中心城規(guī)劃，宜春用地發(fā)展方向?yàn)椋骸皷|延、西控、南優(yōu)、北跨”。重點(diǎn)構(gòu)筑一核三軸五組團(tuán)的局面?！耙缓恕笔侵钢行某菂^(qū)，包括工業(yè)新城、宜陽(yáng)、袁州、明月、湖田、老城區(qū)六大板塊，重點(diǎn)發(fā)展鉭鈮鋰、食品、機(jī)電、醫(yī)藥、建材、服務(wù)等六大產(chǎn)業(yè)?！叭S”是指中心城區(qū)-彬江，中心城區(qū)-西村，中心城區(qū)-三陽(yáng)三個(gè)發(fā)展軸。中心城區(qū)-彬江，中心城區(qū)-西村兩軸核心功能是推動(dòng)宜春-萍鄉(xiāng)-新余一體化，是東西向交通功能軸。中心城區(qū)-三陽(yáng)是推進(jìn)城市空間北拓，擴(kuò)大區(qū)域延伸功能。“五組團(tuán)”分別是指溫湯組團(tuán)、西村組團(tuán)、三陽(yáng)組團(tuán)、彬江組團(tuán)、新坊組團(tuán)。（三）、城市發(fā)展方向宜春中心城的用地發(fā)展方向確定為東延、西拓、南控、北跨。1、東延中心城東延是近期城市建設(shè)用地發(fā)展的主要方向，但是下浦用地空間有限，即使擴(kuò)大到彬江組團(tuán)也會(huì)受到行政區(qū)域劃分的影響，因此不是長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略。2、西拓西部的湖田是明月山機(jī)場(chǎng)的位置，用地將受到限制，可以適當(dāng)拓展航空物流、高檔住宅等。3、南控南部主要是老工業(yè)區(qū)，但是離山體較近，開(kāi)發(fā)空間有限，而且屬于明月山旅游區(qū)，主要以控制開(kāi)發(fā)為主。4、北跨北部地區(qū)是宜春是當(dāng)前，也是未來(lái)的主要發(fā)展方向。將重點(diǎn)打造“明月路”這一核心發(fā)展軸第二章 宜春宏觀經(jīng)濟(jì)分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析1、gdp發(fā)展數(shù)據(jù)（單位：億元）gdp總量 gdp增長(zhǎng)速度袁州區(qū)gdp發(fā)展一直比較平穩(wěn)，保持在13%左右，說(shuō)明袁州區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。2009年袁州區(qū)gdp達(dá)到101.5個(gè)億，增長(zhǎng)12.65。但是其gdp總量小，占宜春市的比率較低，一般在15%左右，增長(zhǎng)速度也低于整個(gè)宜春地區(qū)，說(shuō)明其作為地級(jí)市的影響力不夠。袁州區(qū)gdp產(chǎn)業(yè)比例2、gdp產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（單位：比例）袁州區(qū)，第一產(chǎn)業(yè)占比下降，第二產(chǎn)業(yè)上升，但是第三產(chǎn)業(yè)保持不變，說(shuō)明袁州區(qū)工業(yè)發(fā)展緩慢，也說(shuō)明袁州區(qū)旅游、批發(fā)零售等第三產(chǎn)業(yè)一直發(fā)展穩(wěn)定。由于袁州區(qū)工業(yè)并不十分發(fā)達(dá)，2008年的全球金融危機(jī)對(duì)袁州區(qū)的影響不大。3、財(cái)政總收入（單位：億元）財(cái)政總收入財(cái)政總收入增長(zhǎng)率袁州區(qū)財(cái)政總收入也逐年增長(zhǎng)，但是在2006年有個(gè)質(zhì)的突破，主要得益于宜春經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的投產(chǎn)使用。但是其占宜春市財(cái)政總收入比例保持在8%左右，低于其gdp的占比（占15%），說(shuō)明其財(cái)政收入貢獻(xiàn)小于其gdp產(chǎn)出，這也說(shuō)明其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中工業(yè)產(chǎn)值偏低。4、地產(chǎn)財(cái)政收入（單位：億元）地方財(cái)政收入 地方財(cái)政增長(zhǎng)速度袁州區(qū)地方財(cái)政收入2006年之前增長(zhǎng)較為緩慢。但是自2006年開(kāi)始快速增長(zhǎng)，平均增長(zhǎng)率超過(guò)30%，而且其增長(zhǎng)更是速度快于宜春市，表明袁州區(qū)地方政府近幾年的工作對(duì)全市經(jīng)濟(jì)有非常大的促進(jìn)作用，袁州區(qū)發(fā)展越來(lái)越迅速。5、人口情況（單位：戶數(shù)及萬(wàn)人）宜春市人口計(jì)劃生育工作整體水平得到提升。人口自然增長(zhǎng)率平穩(wěn)下降。據(jù)人口抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2009年全市 人口戶數(shù)(單位：萬(wàn)戶) 人口數(shù)量(單位：萬(wàn)人)袁州區(qū)人口也一直比較穩(wěn)定。2009年末人口為104.2萬(wàn)人，戶數(shù)為30.7萬(wàn)人，平均每戶3.4人。但每年約1萬(wàn)人的整體增長(zhǎng)速度明顯低于宜春市平均平均水平。宜春市人口結(jié)構(gòu)袁州區(qū)人口結(jié)構(gòu)6、人口結(jié)構(gòu)（單位：萬(wàn)人）袁州區(qū)非農(nóng)業(yè)人口的發(fā)展速度要快于農(nóng)業(yè)人口，其城鎮(zhèn)人口占比從24%一直增長(zhǎng)到2009年的26%，說(shuō)明其城鎮(zhèn)化速度正在加快。但是其他城鎮(zhèn)人口占比仍然低于宜春市平均水平。7、社會(huì)消費(fèi)品零售總額（單位：萬(wàn)元）社會(huì)消費(fèi)品總額社會(huì)消費(fèi)品總額增長(zhǎng)率消費(fèi)市場(chǎng)購(gòu)銷(xiāo)兩旺。2009年，宜春市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額226.1億元，同比增長(zhǎng)18.7%。全年城市實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額91.5億元，同比增長(zhǎng)18.9%；農(nóng)村實(shí)現(xiàn)零售額134.6億元，同比增長(zhǎng)18.6%，城鄉(xiāng)差距由上年同期1.2個(gè)百分點(diǎn)縮小為0.3個(gè)百分點(diǎn)。8、城鄉(xiāng)居民存蓄余額（單位：億元）城鄉(xiāng)居民存款余額 城鄉(xiāng)居民存款余額增長(zhǎng)率宜春市與袁州區(qū)居民存款余額自2004年到2007年一直處于下降的狀態(tài)。2008年開(kāi)始，居民存款余額有較大幅度的增長(zhǎng)，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)危機(jī)過(guò)后宜春人民消費(fèi)越來(lái)越理性，更加注重產(chǎn)品的品質(zhì)。 農(nóng)村人均收入平均在崗職工年均工資 9、農(nóng)村人均收入及在崗職工年均工資（單位：元）袁州區(qū)2009年農(nóng)民人均純收入為4820元，同比增長(zhǎng)8.3%。在崗職工年平均工資為22132元，同比增長(zhǎng)17.9%，增長(zhǎng)速度快于宜春市平均水平。說(shuō)明2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)袁州區(qū)整體影響不大，人均收入依然穩(wěn)步提升。 10、固定資產(chǎn)投資情況宜春市固定資產(chǎn)投資2009年達(dá)到490億元，2008至2009年增長(zhǎng)率均超過(guò)40%。袁州區(qū)2009年固定資產(chǎn)投資接近80億元。除2005與2006年增長(zhǎng)速度較慢，近兩年同樣保持著較高的增長(zhǎng)率。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)快說(shuō)明城市建設(shè)加快，城市化速度增加。11、房地產(chǎn)投資情況宜春市房地產(chǎn)投資在2005年出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，宜春區(qū)域與袁州區(qū)都出現(xiàn)下跌的現(xiàn)象；2006-2008年，宜春房地產(chǎn)投資情況都有了較大幅度的漲幅；2009年漲幅有所回落。二、宏觀分析結(jié)論從對(duì)宜春市的相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析，我們可以得出以下結(jié)論1、 宜春市與袁州區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值近7年來(lái)一直是持續(xù)穩(wěn)步上漲，到2007年開(kāi)始，整體經(jīng)濟(jì)水平有一個(gè)較大幅度的跨越。說(shuō)明宜春地區(qū)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)正處于高速發(fā)展階段。但袁州區(qū)人均gdp只有1900美元。說(shuō)明當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)需求還處于生存需求的初級(jí)階段，決定了本階段是以“單純數(shù)量型超速發(fā)展”為主要發(fā)展特征。2、 宜春市財(cái)政收入逐年穩(wěn)定增長(zhǎng)，這為政府后期加大城市建設(shè)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的財(cái)政支持。3、 宜春市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)迅速，說(shuō)明城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)理念正逐步釋放。但是還應(yīng)該看到的城鄉(xiāng)居民年末存款余額較高，居民存蓄增長(zhǎng)率較高，消費(fèi)性支出還是比較少，還需要去培育市場(chǎng)，引導(dǎo)居民進(jìn)行消費(fèi)及投資。4、 宜春市城鄉(xiāng)居民年均收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，但袁州區(qū)人均收入略低于整個(gè)宜春地區(qū)的平均水平。袁州區(qū)恩格爾系數(shù)為0.37，根據(jù)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)，住房將占總消費(fèi)性支出比重的25%左右。每人年住房消費(fèi)約5533元。5、 宜春市市區(qū)人口穩(wěn)步增長(zhǎng)，說(shuō)明城市化的進(jìn)展正在加快，袁州區(qū)城市人口每年約增長(zhǎng)6000人。以宜春人均居住面積34.94平方米計(jì)算。每年新增所需的住房面積約21萬(wàn)平方米。6、 宜春市與袁州區(qū)固定資產(chǎn)投資速度近兩年均超過(guò)40%增長(zhǎng)率，城市化進(jìn)度加快。城市擴(kuò)大將帶來(lái)更多的城市人口及住房需求。7、 袁州區(qū)gdp只占整個(gè)宜春地區(qū)約1/7。而房地產(chǎn)投資情況卻占到整個(gè)宜春地區(qū)的1/4。說(shuō)明發(fā)展商對(duì)袁州區(qū)的房地產(chǎn)信心較足，但同時(shí)也說(shuō)明未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。第三章 宜春市房地產(chǎn)概況宜春房地產(chǎn)發(fā)展歷程示意圖一、宜春房地產(chǎn)發(fā)展歷程品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)階段產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)階段小區(qū)住宅形成起步階段發(fā)展階段2007年之后2005-2007年2002年-2004年1999年-2001年宜春房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是近幾年隨著中心城區(qū)的逐漸擴(kuò)大而發(fā)展的，目前正處于初步啟動(dòng)與快速發(fā)展并存階段。1、起步階段在九十年代初期，宜春市中心城居住用地集中于沿秀江兩岸的老城區(qū)，大部分為居民自建房，房屋結(jié)構(gòu)以磚木結(jié)構(gòu)和磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)的建筑物比較罕見(jiàn)。2、小區(qū)住宅形成進(jìn)入二十一世紀(jì)以來(lái)，宜春市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)得到了迅速的發(fā)展，在秀江以北的新城區(qū)建設(shè)了一定規(guī)模的職工住宅區(qū)，如市消防大隊(duì)職工宿舍、農(nóng)業(yè)銀行職工宿舍、桔園新村等； 3、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)階段同時(shí)隨著市場(chǎng)的不斷完善，在2003年更是涌現(xiàn)了一批上檔次、有規(guī)模的商品房住宅小區(qū)，如高能宜人華府、秀江御景、麗景山莊等；市場(chǎng)上仍是以多層住宅為主，也已經(jīng)出現(xiàn)了如銀泰公寓及青云名仕花苑等多個(gè)高層住宅區(qū)。這些新開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)較以往項(xiàng)目在質(zhì)量、檔次、附加值等方面都有了一個(gè)質(zhì)的飛躍。4、品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)階段2007年開(kāi)始，宜春市中心已經(jīng)出現(xiàn)框架結(jié)構(gòu)純板式高層社區(qū)，如豐碩華庭、鴻運(yùn)星城、中央公館等。而正榮麗景濱江的面世以及宜人華府花園洋房產(chǎn)品的出現(xiàn)，無(wú)論從規(guī)劃、園林、戶型等方面給宜春房地產(chǎn)樹(shù)立了一個(gè)標(biāo)桿。目前宜春市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)良好的、正常的、有序的發(fā)展軌道，但近兩年發(fā)展有點(diǎn)停滯。宜春急需更成熟的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入給本地房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更為先進(jìn)的理念。二、宜春房地產(chǎn)概況1、商品住房供應(yīng)計(jì)劃項(xiàng) 目2008年2009年2010年2011年商品住房40萬(wàn)平米55萬(wàn)平米60萬(wàn)平米70萬(wàn)平米經(jīng)濟(jì)適用住房8萬(wàn)平米4萬(wàn)平米4萬(wàn)平米4萬(wàn)平米廉租住房0.93萬(wàn)平米0.93萬(wàn)平米1萬(wàn)平米1萬(wàn)平米小 計(jì)48.93萬(wàn)平米59.93萬(wàn)平米65萬(wàn)平米75萬(wàn)平米宜春中心城市未來(lái)兩年內(nèi)商品住房預(yù)計(jì)供應(yīng)150萬(wàn)平米，每年以10萬(wàn)平米速度進(jìn)行增長(zhǎng)。 2、一級(jí)市場(chǎng)分析（1）、總量分析按照2008-2030年宜春最新規(guī)劃，把目前宜春劃分為老城區(qū)、袁州新城、宜陽(yáng)新區(qū)、明月新城和溫湯地區(qū)五個(gè)區(qū)域秀江以南，火車(chē)站以北劃分為老城區(qū)、秀江以北，宜陽(yáng)大道以南，明月路北以西袁州新城、宜陽(yáng)大道以北，明月北路以東為宜陽(yáng)新區(qū)、火車(chē)站以南為明月新城、明月山溫湯鎮(zhèn)為溫湯地區(qū)。2006年宜春袁州區(qū)土地供應(yīng)只有83.76畝。2007年大輻射飆升至3107.49畝。2008年回落至1444.67畝，下跌約54%。2009年土地放量增加至2554.56畝，上漲76%。（2）、區(qū)域出讓面積分析2006年、宜春老城區(qū)土地出讓面積最大，占整個(gè)宜春袁州區(qū)的79%。宜陽(yáng)區(qū)只占9%。2007年老城區(qū)土地出讓面積占整個(gè)宜春的47%，溫湯地區(qū)占37%。宜陽(yáng)區(qū)只占7%。2008年，宜陽(yáng)新區(qū)已經(jīng)成為宜春土地出讓的主流板塊，占到52%，溫湯地區(qū)占30%，老城區(qū)只占13%。2009年，幾乎整個(gè)宜春袁州區(qū)的土地出讓都來(lái)自宜陽(yáng)新區(qū)，占到總量的98%。（3）、區(qū)域出讓走勢(shì)分析由上表可以看出，宜春袁州區(qū)2006年至2009年的土地出讓中，老城區(qū)、袁州新區(qū)、明月新城、溫湯地區(qū)四個(gè)板塊從2007年開(kāi)始明年的土地出讓一直呈下降趨勢(shì)。而唯有宜陽(yáng)新區(qū)的土地出讓面積從2006至2009每年都呈現(xiàn)較大幅度上揚(yáng)。說(shuō)明政府近年將全力打造和發(fā)展宜陽(yáng)新區(qū)。（4）、近三年土地匯總分析從2007年至2009年宜春袁州區(qū)土地放量最大的為宜陽(yáng)新區(qū)，達(dá)到3142.1畝,占到近三年土地出讓總量的47%，其次為老城區(qū)與溫湯地區(qū)，為1673.58畝和1523.44畝，分別占比為25%與23%。明月新城與袁州新區(qū)土地出讓較少。（5）、未入市地塊結(jié)構(gòu)分析2006至2009出讓土地中未入市的土地以商住用地面積最大，建筑面積共1773323.75，占到總未入市地塊面積的58%。而純住宅用地有651657.46未入市，占到總未入市面積的22%。商業(yè)用地未入市面積為592385.72，占總未入市面積的20%。（6）、未入市地塊板塊分析宜陽(yáng)新區(qū)未入市土地面積最大，總建筑面積達(dá)到1492896.42，占總未入市面積的50%。其次為老城區(qū)，總建筑面積為1135351.97，占總未入市面積的38%，其余板塊占比較少。（7）、本案未開(kāi)發(fā)面積占比本案未開(kāi)發(fā)面積占目前整個(gè)宜春總未開(kāi)發(fā)面積的5%。（8）、競(jìng)爭(zhēng)土地分析未來(lái)對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)的土地如下：土地位置土地用途板塊開(kāi)發(fā)土地面積（畝）土地面積（平米）容積率（）建筑面積（平米）宜陽(yáng)北路西側(cè)、320國(guó)道先鋒機(jī)械廠至上海大眾維修站段東西二側(cè)老年公寓老城洪客隆項(xiàng)目300.00 200001.00 1.3260001.3住宅610.51 407008.70 2.51017521.754商業(yè)50.00 33333.50 1.550000.25錦繡山莊后側(cè)320國(guó)道以南商服老城濟(jì)民可信集團(tuán)196.50 131000.661.5196500.99宜陽(yáng)新區(qū)市府路以北、青山路兩側(cè)住宅宜陽(yáng)未知1591060011.8190801.8宜陽(yáng)新區(qū)外環(huán)北路以南、蘆州路以西、青山路以北住宅200.041333631.6213380.8宜陽(yáng)新區(qū)外環(huán)北路以南、明月北路以東住宅宜陽(yáng)公務(wù)員小區(qū)265.37176914.691.6283063.504宜陽(yáng)新區(qū)宜陽(yáng)大道以南、蘆洲大道以西商住宜陽(yáng)翡翠城212.87141914.042.2312210.888宜陽(yáng)新區(qū)盧洲大道東側(cè)、府前路南側(cè)、秀江東路延伸北側(cè)、外環(huán)北路、雷潭路西側(cè)商住宜陽(yáng)德和迎賓園224.69149798.181.8269636.724盧洲大道東側(cè)，府前路南側(cè)、秀江東路延伸北側(cè)，外環(huán)北路、雷潭路西側(cè)商住宜陽(yáng)267.74178501.82商業(yè)0.67/住宅0.7124951.274盧洲大道東側(cè),府前路南側(cè)、秀江東路延伸北側(cè)，外環(huán)北路、雷潭路西側(cè)商住宜陽(yáng)211.31140876.271商業(yè)0.4/住宅0.784525.7626i、洪客隆集團(tuán)宜春項(xiàng)目共960畝，總建筑面積超過(guò)130萬(wàn)平方米，體量巨大，但洪客隆集團(tuán)目前正全力用作南昌與成都項(xiàng)目，宜春地塊預(yù)計(jì)至少要到兩至三年后才能動(dòng)工。ii、濟(jì)民可信集團(tuán)土地196畝，總建筑面積近20萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)明年動(dòng)工。iii、本項(xiàng)目對(duì)面的公務(wù)員小區(qū)總建筑面積達(dá)28萬(wàn)平方米，政府目前尚未對(duì)該地塊批示開(kāi)發(fā)。iv、翡翠城項(xiàng)目總建筑面積達(dá)30萬(wàn)平方米，圍墻與規(guī)劃已出，預(yù)計(jì)年底將會(huì)動(dòng)工。v、德和迎賓園項(xiàng)目總建筑面積近50萬(wàn)平方米，一期獨(dú)棟別墅正在認(rèn)籌，價(jià)格約9000元/，預(yù)計(jì)年底正式銷(xiāo)售。（9）、2007-2010年宜春土地出讓總表見(jiàn)附件3、二級(jí)市場(chǎng)分析（1）、商品房 從2007年至2009年，宜春市商品房總體成交面積和成交套數(shù)呈穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)，住宅市場(chǎng)與商品房保持一致，受供應(yīng)驅(qū)動(dòng)影響，商業(yè)市場(chǎng)的成交面積和成交套數(shù)并無(wú)明顯增長(zhǎng)，并有著微跌趨勢(shì)。 2009年全年商品房成交結(jié)構(gòu)，其中住宅占92%、商業(yè)占8%，商業(yè)占比明顯低于全國(guó)水平。 2009年商品房月成交面積和成交套數(shù)總體大于07、08年，除2、10、11月外，其余9月均在6萬(wàn)平米以上浮動(dòng)，顯示了09年良好的旺銷(xiāo)勢(shì)頭。（2）、商品住宅 2008年宜春市商品住宅成交面積為51.08萬(wàn)平米，同比07年上漲9.33%。2009年，宜春市商品住宅銷(xiāo)售面積為69.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.67%，保持了較快增長(zhǎng)。通過(guò)三年銷(xiāo)售面積的對(duì)比分析，2008年宜春市住宅銷(xiāo)售仍保持了一定的增長(zhǎng)，側(cè)面說(shuō)明了宜春市商品住宅市場(chǎng)受宏觀調(diào)控影響較小。從套均面積來(lái)看，宜春市保持了一個(gè)相對(duì)較為穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)，除08年7月有一波156以上大宅需求，其余各年月保持在90-120的一個(gè)水平，再次說(shuō)明宜春市當(dāng)前是個(gè)“單純數(shù)量型超速發(fā)展”的剛需市場(chǎng)，高端與投資等細(xì)分市場(chǎng)難以形成。（3）、商業(yè)2009年以來(lái)，商業(yè)成交面積得到了明顯的釋放，遠(yuǎn)高于07、08年，除2月、10月、11月外，保持在每月6萬(wàn)平米的成交水平，并在1月份突破了9萬(wàn)平米；2009年宜春市商業(yè)成交套數(shù)整體低于08年水平，并在11月達(dá)到最低點(diǎn)，僅11套。但是在12月突然放量，達(dá)到全年第二高點(diǎn)。結(jié)合商業(yè)銷(xiāo)售面積來(lái)看，說(shuō)明2009年大面積商鋪銷(xiāo)售較多。（4）、新開(kāi)工面積與竣工面積2007年宜春市房地產(chǎn)竣工面積為18.69萬(wàn)平方，2008年大幅上漲309.84%。達(dá)到了76.6萬(wàn)平方米。2009年商品房新開(kāi)工面積75.31萬(wàn)平方米，同比下降8%；竣工面積只有35.97萬(wàn)平方米，大幅度下跌54%。（5）、成交價(jià)格。2007年宜春市商品房均價(jià)1709元/;2008年宜春市商品房成交均價(jià)2140元/，同比上漲25.22%，同比上漲431元/；2009年成交均價(jià)為2364元/，同比上漲10.47%，同比上漲247.51元/。4、三級(jí)市場(chǎng)分析（1）、存量房 近三年來(lái)，宜春市區(qū)二手房成交活躍，2009年二手房成交與一手房成交面積比達(dá)到了1：1.28，間接說(shuō)明了當(dāng)?shù)厣唐贩渴袌?chǎng)的成熟。其中2008年成交明顯低于2007年、2009年市場(chǎng)成交，說(shuō)明存量房市場(chǎng)對(duì)政策的敏感性，結(jié)合增量房年度成交，反映了宜春增量市場(chǎng)是一個(gè)剛需程度非常高的市場(chǎng)。 2009年二手房成交中，住宅成交多于商業(yè)成交，但是小于商品房中住宅與商業(yè)的比例（商品房中商品所占份額為6%）。說(shuō)明商業(yè)在當(dāng)?shù)卮嬖谥欢ǖ男枨罅?，但受供?yīng)量的制約，一直難以得到有效釋放。 2009年8月前二手房成交面積低于2007年水平，但從8月份之后，逐漸放量，高于2007年水平，并在12月達(dá)到最高點(diǎn)，說(shuō)明存量房市場(chǎng)受宏觀影響較為直接。 2009年除2月份明顯處于低點(diǎn)外，全年均保持一個(gè)相對(duì)較穩(wěn)定的成交水平，并顯震蕩上行趨勢(shì)，9月前二手房成交套數(shù)低于2007年水平，但從9月份之后，高于2007年水平，并在12月達(dá)到最高點(diǎn)。（2）、存量住宅 2009年除2月份處以低點(diǎn)外，全年成交面積和成交套數(shù)呈震蕩上行趨勢(shì)，9月前二手房成交面積和成交套數(shù)低于2007年水平，但從9月份之后，高于2007年水平，并在12月達(dá)到最高點(diǎn)。從套均面積來(lái)看，宜春市保持了一個(gè)相對(duì)較為穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)，09年存量房成交套均面積在100-120左右浮動(dòng)；三年來(lái)，除07年2月有一波156以上大宅需求，07年6、7、8月有一波80以下的小戶型需求，其余各年月大部分保持在80-120的一個(gè)水平。（3）、存量商業(yè)近三年來(lái)，商業(yè)月度成交面積均在一個(gè)較低的水平，除2007年6月、2008年7月、2009年12月，其余各年月月度成交面積均在1萬(wàn)平米以下，上述3個(gè)月的爆發(fā)可以理解為全年商業(yè)成交的一個(gè)集中性放量。近三年來(lái)，存量商業(yè)成交套數(shù)水平整體偏低，除2007年1月、2009年1月、2007年4月、2007年6月、2008年7月、2009年12月外，其余各年月均低于40套的月均套數(shù)，其中大部分低于20套的月均套數(shù)。三、當(dāng)前市場(chǎng)概況1、成交結(jié)構(gòu)2010年5月宜春商品房市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)住宅商鋪套數(shù)（套）面積（平米）套數(shù)面積（平米）51957170.43794481.92010年5月宜春市區(qū)共成交住宅519套，57170.43；商鋪79套，4481.9。120-144戶型成為了市場(chǎng)主流，占到總成交量50%份額。2、成交價(jià)格 5月份成交均價(jià)達(dá)到2555元/，其中住宅2001-3000元/平米住宅占據(jù)了市場(chǎng)主流，達(dá)成交套數(shù)的52%。四、宜春房地產(chǎn)市場(chǎng)概況小結(jié)1、當(dāng)前宜春中心城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展是一個(gè)相對(duì)成熟以剛性需求為主的市場(chǎng)，處在品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的初級(jí)階段，對(duì)項(xiàng)目硬件的基礎(chǔ)品質(zhì)較為看重；2、宜春市商品住宅每年市場(chǎng)需求量在60-70萬(wàn)平米，當(dāng)前主流需求戶型在90-120平米，12月、1月為市場(chǎng)熱銷(xiāo)期；3、根據(jù)政府商品住宅供應(yīng)計(jì)劃，結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，宜春中心城區(qū)未來(lái)兩年內(nèi)商品房市場(chǎng)供略小于求，市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)平穩(wěn)；4、當(dāng)前宜春市中心城區(qū)住宅主流均價(jià)已經(jīng)進(jìn)入3000元/-4000元/時(shí)代，未來(lái)兩年內(nèi)提升空間預(yù)計(jì)在300-500元/之間。第四章、宜春住宅市場(chǎng)調(diào)研一、宜春住宅市場(chǎng)板塊分析目前宜春中心城區(qū)房地產(chǎn)板塊可劃分為五個(gè)板塊，按照2008-2030年宜春最新規(guī)劃，把目前宜春劃分為老城區(qū)、袁州新城、宜陽(yáng)新區(qū)、明月新城和溫湯地區(qū)五個(gè)區(qū)域秀江以南，火車(chē)站以北劃分為老城區(qū)、秀江以北，宜陽(yáng)大道以南，明月路北以西袁州新城、宜陽(yáng)大道以北，明月北路以東為宜陽(yáng)新區(qū)、火車(chē)站以南為明月新城、溫湯地區(qū)為溫湯板塊。溫湯板塊距離主城區(qū)較遠(yuǎn)，屬于旅游地產(chǎn)區(qū)域，對(duì)本案參考及競(jìng)爭(zhēng)意義不大。目前整個(gè)宜春袁州區(qū)商品房在售項(xiàng)目約29個(gè)?？偪墒厶讛?shù)為6266套，可售總面積為58.38萬(wàn)。其中可售住宅套數(shù)為4489套，住宅可售面積為47.95萬(wàn)。2009年整體銷(xiāo)售均價(jià)為2364元/。（以上數(shù)據(jù)含溫湯地區(qū)）1、明月板塊明月板塊分布較多為工廠與企業(yè)，在售樓盤(pán)較少，容積率為1.3-1.5，房源以多層為主。目前僅格蘭茵現(xiàn)代城（在售）與日出康城（未開(kāi)盤(pán)）兩個(gè)項(xiàng)目，該區(qū)域目前整體均價(jià)為1900元/。該板塊供應(yīng)套數(shù)為899套，供應(yīng)面積為98947。明月板塊在售項(xiàng)目概覽：項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售率所屬板塊占地面積建筑面積容積率成交均價(jià)格蘭茵現(xiàn)代城78%明月板塊1133341643771.31900元/2、袁州板塊袁州新城板塊目前分布樓盤(pán)數(shù)量較少，僅陽(yáng)光新城、翠堤灣、御景東方三個(gè)項(xiàng)目。整體來(lái)看該板塊由于離市中心較近，容積率為1.82，建筑形態(tài)以多層為主。該板塊整體均價(jià)為2300-2400元/，總價(jià)為18萬(wàn)-38萬(wàn)元，目前供應(yīng)套數(shù)為1030套，供應(yīng)面積為102440。袁州板塊在售項(xiàng)目概覽：項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售率所屬板塊占地面積建筑面積容積率成交均價(jià)翠堤灣一期100%袁州板塊13333.441333.543.12300元/陽(yáng)光新城一期60%袁州板塊29333.485738222400元/御景東方首批75%袁州板塊12000.62300001.82500元/3、老城區(qū)板塊老城區(qū)板塊目前有13個(gè)在售樓盤(pán)，由于地處老城區(qū)市中心，整體容積率較高，一般為2.2以上。以高層為主，搭配多層的建筑形態(tài)。但像博能都市春天這樣較早開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，整體項(xiàng)目容積率較低。整個(gè)板塊包括平安名居、學(xué)林新城、新苑福邸、水墨江南、春暉豪庭、鴻運(yùn)星城、中央公館、秀江外灘、星河城、金鼎小鎮(zhèn)、樂(lè)居名都、金地嘉園、青龍錦繡花苑等。該板塊整體均價(jià)為2900元/左右，在該板塊購(gòu)買(mǎi)酒店式公寓總價(jià)約為10-15萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)普通住宅總價(jià)約為25-55萬(wàn)左右。目前整個(gè)板塊供應(yīng)套數(shù)為5516套，供應(yīng)面積為505343。老城區(qū)板塊在售項(xiàng)目概覽：項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售率所屬板塊占地面積建筑面積容積率成交均價(jià)平安名居三期5%老城區(qū)板63000元/學(xué)林新城一期95%老城區(qū)板塊26000.13500002.22500元/春暉豪庭一期26%老城區(qū)板塊19106416004.62700元/水墨江南二期80%老城區(qū)板塊701871263361.82500元/鴻運(yùn)星城一期49%老城區(qū)板塊286001001003.53400元/星河城一期10%老城區(qū)板塊96802943033100元/秀江外灘二期70%老城區(qū)板塊92667.132600003.23400元/金鼎小鎮(zhèn)80%老城區(qū)板塊16000440002.782900元/樂(lè)居名郡41%老城區(qū)板塊303546070822820元/金地嘉園70%老城區(qū)板塊41886.611080002.583000元/中央公館34%老城區(qū)板塊1143150639.334.433400元/新苑福邸93%老城區(qū)板塊9434282072.9973200元/錦繡花苑5%老城區(qū)板塊2466681245802.753000元/4、宜陽(yáng)板塊宜陽(yáng)板塊有10個(gè)在售樓盤(pán)。該板塊為市政府所在地，區(qū)域內(nèi)大多為混合形態(tài)建筑。雖整體容積率不高，但多數(shù)混合型樓盤(pán)，一期主要銷(xiāo)售多層房源，整個(gè)板塊遺留較多高層房致使源后期較難去化。整體均價(jià)稍高于老城區(qū)板塊。均價(jià)為3000元/，該板塊正榮麗景濱江為板塊標(biāo)桿性項(xiàng)目。其余還有地中海風(fēng)情、東方明珠、上東國(guó)際、豐碩華庭、宜人華府、翰林世家、財(cái)富公館、名爵豪苑、博能都市春天、奧林普羅旺斯等項(xiàng)目。該板塊供應(yīng)套數(shù)為3798套，供應(yīng)面積為446489。宜陽(yáng)板塊在售項(xiàng)目概覽：項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售率所屬板塊占地面積建筑面積容積率成交均價(jià)正榮麗景濱江一，二期100%宜陽(yáng)板塊1386872300001.6-地中海風(fēng)情暫未開(kāi)盤(pán)宜陽(yáng)板塊1200001360001.13-上東國(guó)際一期45%宜陽(yáng)板塊33333.5600001.83000元/豐碩華庭81%宜陽(yáng)板塊1271372620.985.73000元/翰林世家70%宜陽(yáng)板塊900001900002.2多層3000元/宜人華府四期69%宜陽(yáng)板塊982051473071.482900元/東方明珠二期21%宜陽(yáng)板塊7213.37324604.53200元/財(cái)富公館80%宜陽(yáng)板塊343381662.713200元/紫竹庭院一期90%宜陽(yáng)板塊19000342001.83000元/奧林普羅旺斯一批31%宜陽(yáng)板塊99882750000.753150元/名爵豪苑首批72%宜陽(yáng)板塊497991045782.13100元/博能都市春天三期10%宜陽(yáng)板塊33116496751.52900元/二、宜春市住宅供求分析（一）、宜春市住宅供應(yīng)分析1、各板塊建筑形態(tài)分析（1）、宜春市住宅供應(yīng)套數(shù)分析 建筑形態(tài)多層（套）小高層（套）高層（套）別墅（套）板塊合計(jì)（套）比例明月板塊679220-8998%袁州板塊1030-10309%宜陽(yáng)板塊1851881735124379834%老城區(qū)板551649%合計(jì)4937913526912411243100%(2)、宜春市住宅供應(yīng)面積分析 建筑形態(tài)板塊多層（）小高層（）高層（）別墅（）板塊合計(jì)（）比例明月板塊7394725000-989479%袁州板塊102440-1024409%宜陽(yáng)板塊20479298561918683997344648938%老城區(qū)板塊15358257059294703-50534444%合計(jì)53476191915486571399721153220100%(3)、宜春市住宅供應(yīng)面積分析（i）、從建筑形態(tài)供應(yīng)分析：多層的供應(yīng)比例（按面積計(jì)算）占比為46%，高層為43%,小高層為8%，別墅為3%：多層在宜春市整體供應(yīng)所占比例最大，為46%，供應(yīng)主要集中在宜陽(yáng)板塊與老城區(qū)板塊，第三為袁州板塊；其次為高層，供應(yīng)主要集中在老城區(qū)板塊，袁州板塊與明月板塊暫時(shí)目前無(wú)高層供應(yīng)；小高層總體體量較小，只占總體供應(yīng)比例的8%，別墅占3%；（ii）、從板塊供應(yīng)來(lái)看，老城區(qū)板塊與宜陽(yáng)板塊供應(yīng)排在最前，分別為43%與38%，此兩個(gè)板塊占到總體供應(yīng)量的82%；袁州板塊與明月板塊各占9%。2、宜春市各板塊戶型供應(yīng)套數(shù)（1）、戶型供應(yīng)套數(shù)統(tǒng)計(jì)戶型板塊一房（套）兩房（套）三房（套）四房（套）復(fù)式（套）別墅（套）板塊合計(jì)（套）比例明月板塊1985031178108998%袁州板塊14980626009819%宜陽(yáng)板塊40399420334570124379834%老城區(qū)板塊1600925253484400551649%合計(jì)（套）2003226658768448112411194100%比例18%20%52%8%1%1%100%-（2）、戶型供應(yīng)面積統(tǒng)計(jì)戶型板塊一房（）兩房（）三房（）四房（）復(fù)式（）別墅（）板塊合計(jì)（）比例明月板塊164345203315093153870989479%袁州板塊11528877143198001024409%宜陽(yáng)板塊20900855132257302479603997235479234%老城區(qū)板塊7473480746331316681250055492148%合計(jì)（）95634194485679633.7926521538739972.711117764100%比例8%17%60%10%1%4%100%-（3）戶型面積供應(yīng)比例圖分析：（i）、從宜春市戶型整體供應(yīng)分析，三房是目前市場(chǎng)上的主力戶型，占60%；其次為兩房，占17%。一房、四房占9%和8%；（ii）、從板塊供應(yīng)來(lái)看，各戶型供應(yīng)量與整體供應(yīng)量一樣，主要集中在老城區(qū)和宜陽(yáng)板塊。（二）、宜春市住宅銷(xiāo)售分析1、宜春市建筑形態(tài)統(tǒng)計(jì)分析（1）銷(xiāo)售套數(shù)統(tǒng)計(jì) 建筑形態(tài)板塊多層（套）小高層（套）高層（套）別墅（套）板塊合計(jì)（套）比例明月板塊59700059766%袁州板塊31300031325%宜陽(yáng)板塊13103166181208355%老城區(qū)板塊8213759300212639%合計(jì)3041406159181511945%銷(xiāo)售率62%44%30%65%45%-（2）、銷(xiāo)售面積統(tǒng)計(jì) 建筑形態(tài)板塊多層（）小高層（）高層（）別墅（）板塊合計(jì)（）比例明月板塊5968100059681