2011年蘇州昆山華紡淀山湖項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告（市場篇）73p.doc

房資網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！基點(diǎn)機(jī)構(gòu) 2011年2月base point r&d department feb. 2011華紡淀山湖項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告市場篇基點(diǎn)地產(chǎn)研究市場base point group researchmarket房資網(wǎng)全國最低價銷售最新版房地產(chǎn)營銷策劃大全 聯(lián)系qq：1501688339上?；c(diǎn)房地產(chǎn)營銷策劃有限公司base point group research, limited上海靜安區(qū)威海路727弄24號前門3front door 24,no.727,weihai rd,jingan district,sh客服熱線ustomer hotline司郵箱：37991933main webpage:37991933目 錄前言一、宏觀背景分析（一） 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析（二） 房地產(chǎn)市場政策法規(guī)分析（三） 城市規(guī)劃分析二、房地產(chǎn)宏觀市場分析（一）上海市場分析（二）蘇州市場分析（三）昆山市場分析三、項(xiàng)目競爭市場分析（一）淀山湖鎮(zhèn)概況（二）項(xiàng)目指標(biāo)分析（三）項(xiàng)目競爭市場分析四、項(xiàng)目客源需求分析（一）客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析（二）客戶購買行為分析（三）目標(biāo)客戶定位分析五、項(xiàng)目立地分析（一） 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析（二） 項(xiàng)目交通狀況分析（三） 項(xiàng)目所在地市政配套設(shè)施分析（四） 項(xiàng)目swot分析 六、項(xiàng)目定位分析(一） 項(xiàng)目整體定位分析(二） 項(xiàng)目客源定位分析(三) 項(xiàng)目產(chǎn)品定位分析(四) 項(xiàng)目價格定位分析前 言 該項(xiàng)目位于蘇州昆山市淀山湖鎮(zhèn)。淀山湖鎮(zhèn)的由來是因?yàn)槠渚o鄰淀山湖而得名，淀山湖總面積62平方米公里，跨上海，江蘇兩界，其中歸屬上海管轄的范圍占據(jù)了四分之三，所以淀山湖也成為上海稀缺資源中“一山一江一湖”中的“一湖”。 本項(xiàng)目也就坐擁在這煙波浩渺的淀山湖北岸，“淀山湖國際濱水社區(qū)”別墅群中。 本項(xiàng)目建筑面積達(dá)10.7萬平方米，在“淀山湖國際濱水社區(qū)”內(nèi)屬于中等規(guī)模的別墅項(xiàng)目。 “淀山湖國際濱水社區(qū)” 內(nèi)在建別墅項(xiàng)目約10個，以歐美別墅風(fēng)格為主，產(chǎn)品有獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排，目前尚無疊加別墅。普通公寓項(xiàng)目也非常少，房地產(chǎn)市場主要以休閑度假別墅為主，屬于外來型為主的消費(fèi)力?！暗砩胶H濱水社區(qū)”地理屬性是歸屬昆山市，但其緊鄰上海市區(qū)；且與上海市共享淀山湖的美麗湖景資源；加之也是上海市向西部內(nèi)陸地區(qū)的重要交通路線之一，所以“淀山湖國際濱水社區(qū)”內(nèi)的高檔物業(yè)也成了上海購買群體的選購對象。相對而言，本區(qū)域內(nèi)的購買客戶非常少。一、宏觀背景分析（一）宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析1、宏觀經(jīng)濟(jì)分析2010年，受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，世界經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷，歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)不斷，國內(nèi)通貨膨脹，物價連續(xù)上漲，cpi 居高不下，人民幣升值威脅持續(xù)走高，面對這樣的環(huán)境中國經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持10左右的高位增長態(tài)勢，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值突破39.7萬億元，gdp首次超過日本，一躍成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，并繼續(xù)領(lǐng)跑全球經(jīng)濟(jì)。2010年，宏觀經(jīng)濟(jì)政策的三大目標(biāo)，即保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、著力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、加強(qiáng)資產(chǎn)泡沫與通脹預(yù)期管理都順利實(shí)現(xiàn)。2010年，面對極為復(fù)雜的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境和極為嚴(yán)峻的各類自然災(zāi)害和各種重大挑戰(zhàn)，我國加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，發(fā)揮市場機(jī)制作用，有效鞏固和擴(kuò)大了應(yīng)對國際金融危機(jī)沖擊成果，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢總體良好。全年國內(nèi)生產(chǎn)總值397983億元，按可比價格計(jì)算，比上年增長10.3%，增速比上年加快1.1個百分點(diǎn)。分季度看，一季度同比增長11.9%，二季度增長10.3%，三季度增長9.6%，四季度增長9.8%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值40497億元，增長4.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值186481億元，增長12.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值171005億元，增長9.5%。2010年，居民消費(fèi)保持快速增長勢頭。人均gdp將達(dá)到4000美元左右，城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)提升，城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到19109元，扣除物價因素后，實(shí)際增長7.5%；社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到154554億元，同比增長18.3%。我國城市化水平將達(dá)到近48%,并將在“十二五”期間突破50的臨界點(diǎn)。在一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，人口向城市集中、農(nóng)村居民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、農(nóng)民生活方式的改變、城鄉(xiāng)社會管理體制的統(tǒng)一，開始成為新的發(fā)展主題。2、主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 去年我國國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢總體良好，伴隨著國內(nèi)生產(chǎn)總值高速增長的是我國的固定資產(chǎn)投資額，這說明我國在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和建筑業(yè)的投資在不斷增強(qiáng)，對經(jīng)濟(jì)的拉動效應(yīng)明顯。2010年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值397983億元，按可比價格計(jì)算，比上年增長10.3%，增速比上年加快1.1個百分點(diǎn)。分季度看，一季度同比增長11.9%，二季度增長10.3%，三季度增長9.6%，四季度增長9.8%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值40497億元，增長4.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值186481億元，增長12.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值171005億元，增長9.5%。我國經(jīng)濟(jì)總量大，但是人均還是比較低，相對發(fā)達(dá)國家還有差距。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的數(shù)據(jù)分析gdp（億元）固定投資總額（億元）社會消費(fèi)品零售總額（億元）居民消費(fèi)支出總額（億元）人均gdp（元）2006年211923.4109998.276732.582103.516165.32007年265810.3137323.989211.795609.720169.62008年314540.4172828.4108488.1108488.123707.82009年335353.9224598.6125303.6125303.625575.82010年379998.9285623.2154554.2164253.227792.3 近年來我國經(jīng)濟(jì)一直保持高速的增長，gdp總量已閱超過日本成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，人均可支配收入不斷增加，居民消費(fèi)支出的一半以上上用于購房、置業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)的拉動效應(yīng)比較明顯。2010年，居民消費(fèi)保持快速增長勢頭。人均gdp將達(dá)到4000美元左右，城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)提升，城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到19109元，扣除物價因素后，實(shí)際增長7.5%；社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到154554億元，同比增長18.3%。我國城市化水平將達(dá)到近48%,并將在“十二五”期間突破50的臨界點(diǎn)。城鎮(zhèn)固定資場投資增長速度（累計(jì)同比%）做為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，固定資產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中扮演著重要的角色，從2008年到2010年我國的固定資產(chǎn)投資增速呈現(xiàn)出過山車式的發(fā)展曲線，這說明，我國經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷了高速發(fā)展后已經(jīng)走上了平穩(wěn)較快發(fā)展的道路，這對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，有著積極的推動作用，將更加有力的推動基礎(chǔ)設(shè)施和整個建筑業(yè)，及房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。（二）房地場市場政策法規(guī)分析1、2010年以來中央調(diào)控政策時間政 策要 點(diǎn)2011.02.09央行年內(nèi)首次加息金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)25個基點(diǎn)，住建部緊跟央行步伐調(diào)整公積金存貸款利率，宣布自2010年2月9日起五年期以上個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.2個百分點(diǎn)，五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.25個百分點(diǎn)。2011.01.26新國八條對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。2011.01.23住建部擬定第三批限購城市名單對于第三輪限購的城市，除在前兩輪中未執(zhí)行限購的一線城市外，還將有大量成交較為活躍的三線城市登上限購榜單。2011.01.21新拆遷條例公布施行1月21日，國務(wù)院總理溫家寶簽署國務(wù)院令公布國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例，規(guī)定作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：被征收房屋價值的補(bǔ)償；因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。2011.01.09重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅1月9日，重慶市兩會上傳來消息，重慶市市長黃奇帆宣布，重慶市政府將對房地產(chǎn)市場加強(qiáng)財(cái)稅調(diào)節(jié)，并確定開征高檔商品房房產(chǎn)稅。2010.12.26央行年內(nèi)二次加息中國人民銀行決定，自2010年12月26日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整2010.12.022010年建1000萬套保障房，以公租房為主2011年，全國保障性安居工程住房建設(shè)規(guī)?；?qū)⒏哌_(dá)1000萬套，相比2010年的580萬套，增長72.4%。而計(jì)劃新增的420萬套住房中，公共租賃房將占主要部分。2010.11.03公積金貸款全面收緊公積金貸款購買首套房90平以上首付30%，第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。2010.10.19央行加息中國人民銀行決定，自2010年10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。2010.09.29房地產(chǎn)二次調(diào)控啟動，實(shí)行差別化信貸，限購令房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上。2010.08.10國土部掀監(jiān)察風(fēng)暴8月10日，國土資源部有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置情況統(tǒng)計(jì)名單被媒體全部披露。名單顯示，列入國土部閑置土地“黑名單”的宗地總共1457宗，土地利用司司長廖永林表示，上述違規(guī)土地的查處任務(wù)將務(wù)必于10月底前基本完成。2010.06.13七部委力促為夾心層提供公租房住建部等七部門聯(lián)合制定并發(fā)布了關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見，規(guī)定，公共租賃住房供應(yīng)對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。2010.05.04三部委聯(lián)合下發(fā)通知加強(qiáng)廉租房管理住建部、民政部、財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問題的通知。各地區(qū)要通過新建、改建、購置、租賃等方式多渠道籌集廉租住房房源2010.04.17國務(wù)院重拳收拾高房價商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年 以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。2010.04.11銀監(jiān)會：銀行不得對投機(jī)投資購房貸款中國銀監(jiān)會11日指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險意識，不對投機(jī)投資購房貸款，如無法判斷，則應(yīng)大 幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。2010.03.18國資委要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天出退出方案按照國資委要求，除已確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企正在加快調(diào)整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2010.01.12央行上調(diào)準(zhǔn)備金率強(qiáng)力遏制信貸沖鋒中國人民銀行決定，從2010年2月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。2010.01.10國辦發(fā)出通 知要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展國辦發(fā)出通知，要求進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2、昆山市的房地產(chǎn)政策分析火爆僵持回暖再觀望。一年里，昆山樓市完成了從火到冰，再小幅回調(diào)到再度觀望的市場輪回，期間的戲劇性和復(fù)雜性注定要被載入昆山樓市的發(fā)展史冊。充滿戲劇性的東西總會給人留下一些刻骨銘心的記憶。這是政策密集出臺的一年?？v觀10多年的商品房市場化進(jìn)程，恐怕沒有哪一年出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策能夠與今年相提并論?！靶聡畻l”、“國五條”、“限購令”、“加息”等成為今年政策調(diào)控的關(guān)鍵詞，另外，還有對國企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的舉措以及對房產(chǎn)稅等方面的醞釀等等的做法，密集程度之高都是前所未有的。政策調(diào)控下昆山市場的反應(yīng)這是市場跌宕起伏的一年。在這么多的政策合力下，各地的市場反應(yīng)也不一樣，因?yàn)檎咧饕槍Φ氖欠績r上漲過快的城市，因此，每一次政策出臺后，像京滬穗等一線城市率先有所反應(yīng)，對應(yīng)的是市場上成交量的直接下滑以及價格的變動。緊跟著一線城市作出變動的二線城市，這個時候一些房價在上漲過快之列的城市各方面反應(yīng)得較快。而像昆山這樣的三線城市則反應(yīng)的比較滯后。相反，因?yàn)榈乩砦恢蒙细拷虾?，昆山的房地產(chǎn)市場受上海的影響可能更大些。說昆山受上海的影響大，主要是因?yàn)樯虾Ｒ坏┏鲰?xiàng)什么風(fēng)吹草動，對于昆山以導(dǎo)入型購買力為主的市場影響很大。 4月中旬出臺的“史上最嚴(yán)厲”政策調(diào)控， 成為今年樓市開始出現(xiàn)明顯分化的最有力措施。以4月17日為界，樓市前后的表現(xiàn)可謂是冰火兩重天。5月份以后，延續(xù)2009年來的市場熱度開始冷卻。結(jié)束了近一年成交持續(xù)上漲的局面。就上半年而言，這次調(diào)控影響最大的是對“五一”房展會的打擊。每年的“五一”房展會都是上半年成交極度高漲的時間，今年由于受政策的打壓，成交量一落千丈，成交僅1600多套，縱觀全年，這樣的成交量僅僅高于二月份的1200多套，二月份因有春節(jié)的緣故，成交量偏低在情理之中，5月份幾乎是全年的最低谷，這與往年的成交高峰月相去甚遠(yuǎn)。下半年里，成交量總體還呈現(xiàn)萎靡狀態(tài)：6月份基本維持5月的狀況，7、8、9三個月出現(xiàn)小幅反彈，但單月成交仍然沒有突破3000套，10月份由于房展會以及上?！跋拶彙睌D壓購買力外溢昆山，成交量自下半年以來首次突破4000套，也成為今年自4月份新政后成交最高的月份。5月份以來的成交量較之前4個月的火爆勢頭明顯下滑，盡管期間有些月份又小幅反彈，但還不足以與3、4月份的高成交相提并論。3、政策對昆山市場的影響 上海蘇州相繼出臺限購令使得大量資金流向昆山，昆山 “避風(fēng)港”作用開始凸顯。4月份的“新國十條”在釋放一定的打壓效力后，至7、8月份部分城市量價又有比較明顯的反彈，特別是房價的反彈，這是政策頒布部門最不愿意看到的結(jié)果。而且這種反彈的現(xiàn)象還直接影響到政府的公信力。相關(guān)部門擔(dān)心在“黃金10月”里再度出現(xiàn)成交井噴的局面，于9.29日晚再度出臺政策，進(jìn)行“二輪調(diào)控”，之后以深圳、上海為首的城市紛紛相繼出臺地方版“限購令”。特別是上海限購令的出臺，擠壓了相當(dāng)一部分購買力分流到昆山，對昆山的樓市反而起到利好作用，與之相應(yīng)的是在這段時間里，上海的購買力支撐起昆山樓市的小幅上揚(yáng)；同樣之后出臺的蘇州限購令，主要是針對蘇州市區(qū)有條件限購，似乎也沒有對昆山有打壓作用。在滬、蘇兩地的政策出臺后，昆山反而成了購房者的“避風(fēng)港”，相應(yīng)的成交量也有一定量的上揚(yáng)。（三）城市規(guī)劃分析1、長三角城市規(guī)劃分析2010年5月24日，據(jù)國家發(fā)展和改革委員會介紹，國務(wù)院正式批準(zhǔn)實(shí)施的長江三角洲地區(qū)區(qū)域規(guī)劃明確了長江三角洲地區(qū)發(fā)展的戰(zhàn)略定位，即亞太地區(qū)重要的國際門戶、全球重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)中心、具有較強(qiáng)國際競爭力的世界級城市群；到2015年，長三角地區(qū)率先實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)；到2020年，力爭率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。（1）區(qū)域簡介長江三角洲地區(qū)包括上海市、江蘇省和浙江省，區(qū)域面積21.07萬平方公里。該地區(qū)區(qū)位條件優(yōu)越，自然稟賦優(yōu)良，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，體制比較完善，城鎮(zhèn)體系完整，科教文化發(fā)達(dá)，已成為全國發(fā)展基礎(chǔ)最好、體制環(huán)境最優(yōu)、整體競爭力最強(qiáng)的地區(qū)之一，在中國社會主義現(xiàn)代化建設(shè)全局中具有十分重要的戰(zhàn)略地位。當(dāng)前，長江三角洲地區(qū)面臨著提高自主創(chuàng)新能力、緩解資源環(huán)境約束、著力推進(jìn)改革攻堅(jiān)等方面的繁重任務(wù)，正處于轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵時期。長三角未來規(guī)劃的實(shí)施有利于這一地區(qū)進(jìn)一步消除國際金融危機(jī)的影響，加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，不斷提升發(fā)展水平，帶動長江流域乃至全國經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展發(fā)展。 （2）戰(zhàn)略定位依據(jù)規(guī)劃，長江三角洲地區(qū)發(fā)展的戰(zhàn)略定位是：亞太地區(qū)重要的國際門戶、全球重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)中心、具有較強(qiáng)國際競爭力的世界級城市群。發(fā)展目標(biāo)是：到2015年，率先實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)；到2020年，力爭率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。 其中，全球重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心定位是首次提出。（3）發(fā)展目標(biāo)規(guī)劃細(xì)化了長三角發(fā)展目標(biāo)，提出到2015年，率先實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到82000元(核心區(qū)100000元)，服務(wù)業(yè)比重達(dá)到48%(核心區(qū)50%)，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到67%(核心區(qū)70%左右)；到2020年，力爭率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到110000元(核心區(qū)130000元)，服務(wù)業(yè)比重達(dá)到53%(核心區(qū)55%)，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到72%(核心區(qū)75%左右)。一核九帶區(qū)域規(guī)劃的最大亮點(diǎn)也是最核心之處，是明確了長三角的區(qū)域布局。 規(guī)劃提出，按照優(yōu)化開發(fā)區(qū)域的總體要求，統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展空間布局，形成以上海為核心，沿滬寧和滬杭甬線、沿江、沿灣、沿海、沿寧湖杭線、沿湖、沿東隴海線、沿運(yùn)河、沿溫麗金衢線為發(fā)展帶的“一核九帶”空間格局，推動區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。長三角經(jīng)濟(jì)圈在長三角區(qū)域范圍被明確為“上海市、江蘇省和浙江省”后，區(qū)域規(guī)劃將滬蘇浙25個城市又劃分為核心區(qū)和輻射區(qū)，其中原有的16個市為核心區(qū)，并明確了各個城市的城市功能和定位。引人注目的是，“泛長三角”亦被寫入規(guī)劃。規(guī)劃要求加強(qiáng)泛長三角合作，并表示，長三角周邊的安徽等地區(qū)具有區(qū)位、自然資源、勞動力資源的比較優(yōu)勢，與長三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密，是長三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和直接輻射區(qū)。規(guī)劃明確建立健全泛長三角合作機(jī)制，編制南京都市圈、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域規(guī)劃，加快南京都市圈建設(shè)，建設(shè)杭州都市圈。 區(qū)域規(guī)劃其實(shí)覆蓋了長江流域、大沿海、泛長三角等幾個大的國家戰(zhàn)略帶范圍，將整個長三角與泛長三角、中西部發(fā)展聯(lián)系起來。其中滬寧線是中國大中城市最密集的地帶，將成為“世界級城市群”的主軸線，也是長三角發(fā)展的重中之重，而南京則是這個向長江中上游輻射的主軸線的門戶城市。 在完善和提升各類城市功能方面，規(guī)劃明確提出“提升上海核心地位”，進(jìn)一步強(qiáng)化上海國際大都市的綜合服務(wù)功能，充分發(fā)揮服務(wù)全國、聯(lián)系亞太、面向世界的作用，建成具有國際影響力和競爭力的大都市。 規(guī)劃提出，完善區(qū)域性中心城市功能，進(jìn)一步提升南京、蘇州、無錫、杭州、寧波等區(qū)域性中心城市的綜合承載能力和服務(wù)功能，錯位發(fā)展，擴(kuò)大輻射半徑，帶動區(qū)域整體發(fā)展。 交通長江三角洲地區(qū)是中國交通最為發(fā)達(dá)的地區(qū)之一。新建的虹橋樞紐中心是華東最大的中轉(zhuǎn)站。鐵路：京滬鐵路、寧啟鐵路、滬杭鐵路、滬蓉高速鐵路合寧段、甬臺溫鐵路、京滬高速鐵路（建設(shè)中）、新長鐵路、隴海鐵路、淮揚(yáng)鎮(zhèn)鐵路（建設(shè)中）、連鹽淮鐵路（建設(shè)中）、江蘇沿海鐵路（建設(shè)中）、寧安城際鐵路（建設(shè)中）。 公路：滬杭高速公路、杭寧高速公路、杭甬高速公路、杭金衢高速公路、杭徽高速公路、杭浦高速公路、杭州繞城高速、滬寧高速公路、蘇嘉杭高速公路、合寧高速公路、寧通高速公路、寧馬高速公路、甬舟高速公路、蘇州繞城高速公路、錫澄高速公路、江蘇沿江高速公路、上三高速公路、甬臺溫高速公路、揚(yáng)溧高速公路、京滬高速公路、寧淮連高速公路、寧宿徐高速公路、寧靖鹽高速公路、沿海高速公路、同三高速公路（起點(diǎn)黑龍江省同江市，終點(diǎn)為海南省三亞市）、宿淮鹽高速公路、連徐高速公路、鹽徐高速公路。機(jī)場：上海浦東國際機(jī)場、虹橋國際機(jī)場、杭州蕭山國際機(jī)場、寧波櫟社國際機(jī)場、溫州永強(qiáng)機(jī)場、臺州黃巖路橋機(jī)場、衢州機(jī)場、舟山普陀山朱家尖機(jī)場、義烏機(jī)場、南京祿口國際機(jī)場、常州奔牛機(jī)場、無錫碩放國際機(jī)場、南通興東機(jī)場、徐州觀音機(jī)場、連云港白塔埠機(jī)場、鹽城南洋機(jī)場、蘇中機(jī)場（建設(shè)中）、淮安民用機(jī)場（建設(shè)中）。航運(yùn)：上海港、寧波港、舟山港、臺州港、溫州港、乍浦港、南京港、南通港、南通洋口港、連云港港、鹽城大豐港。長三角經(jīng)濟(jì) 以上海為龍頭的江蘇、浙江經(jīng)濟(jì)帶。這里是中國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度最快、經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模最大、最具有發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)板塊。2004年度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，長三角地區(qū)占全國土地的1%，人口占全國5.8%，創(chuàng)造了18.7%的國內(nèi)生產(chǎn)總值、全國22%的財(cái)政收入和18.4%的外貿(mào)出口。2003年1至9月，蘇州、杭州、無錫、寧波四市的國內(nèi)生產(chǎn)總值均已超過1000億元，同期增幅均超過12，上海市國內(nèi)生產(chǎn)總值已超過3900億元，同比增長10以上。而這一經(jīng)濟(jì)增長高速和高于全國同期增幅3至5個百分點(diǎn)的狀態(tài)，在長江三角洲地區(qū)已連續(xù)保持了多年，上海，年國內(nèi)生產(chǎn)總值已超10000億元，位列全國第一；蘇州、杭州、無錫、寧波、南京，年國內(nèi)生產(chǎn)總值在20005000億元，紹興、南通、常州、臺州、嘉興，年國內(nèi)生產(chǎn)總值在1000億元以上。為“長三角”都市圈帶來豐富性和層次感的縣域經(jīng)濟(jì)，極具競爭力。2005年11月揭曉的全國百強(qiáng)縣市競爭力排名中，有七個“長三角”的縣市（區(qū)）進(jìn)入前十位。縣域經(jīng)濟(jì)的崛起，使“長三角”城市連片化、都市化成為可能。 目前，世界500強(qiáng)企業(yè)已有400多家在這一地區(qū)落戶，其中，在上海設(shè)立地區(qū)總部和中國總部的就有逾200家，僅在蘇州投資的有81家，投資項(xiàng)目達(dá)188個。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這一地區(qū)合同利用外資累計(jì)已近1500億美元；長江三角洲已變成一個吸引國際資本與技術(shù)的強(qiáng)大磁場。 上海是國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易和航運(yùn)中心之一，帶動著“長三角”地區(qū)和整個長江流域的發(fā)展。2010年世博會花落上海，從各方面給上海帶來了良機(jī)，上海正努力成為“世界城市”。上海強(qiáng)大的輻射力及其周邊“近水樓臺”城市的飛速發(fā)展，已經(jīng)使蘇、浙兩省的所有城市都意識到了區(qū)域合作的重要性，其它城市無不同樣在努力尋找自身的城市定位，在資金、信息、人才、商品的流動中找到城市崛起的機(jī)遇。 接軌上海，實(shí)現(xiàn)共贏，推進(jìn)長三角經(jīng)濟(jì)一體化，已成為長三角區(qū)域內(nèi)各地政府的共識。蘇州：近水樓臺，四沿布局；無錫：融入一體化，謀求新發(fā)展；南京：呼應(yīng)上海，輻射周邊；杭州：接軌上海，錯位發(fā)展?！伴L三角”周邊城市不約而同地把與上海的聯(lián)動看作是重要的戰(zhàn)略，以路橋交通網(wǎng)絡(luò)的規(guī)劃和建設(shè)為契機(jī)，長三角正在打造一個“3小時經(jīng)濟(jì)圈”。 大融合的態(tài)勢已經(jīng)發(fā)端。蘇浙滬三地的項(xiàng)目已涉及交通、旅游、會展、人才、科技、信息、商標(biāo)、信用、質(zhì)檢、環(huán)保等多個領(lǐng)域，并正在由淺入深地探討產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、政策法規(guī)、金融服務(wù)等高層次的合作聯(lián)動。而“接軌上海”也已超出了單純招商平臺的含義。 “長三角”一體化是入世后中國經(jīng)濟(jì)全球化的一個縮影。大量外企的存在，使得“長三角”地區(qū)的經(jīng)濟(jì)國際化程度大幅度提升，整個“長三角”正在成為“世界工廠”，“中國制造”的產(chǎn)品源源不斷地從這里走向世界。 長江三角洲是我國對外開放的最大地區(qū)，該地區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)雄厚、商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，水陸交通方便，是全國最大的外貿(mào)出口基地。2、淀山湖鎮(zhèn)規(guī)劃分析（1）淀山湖鎮(zhèn)簡介淀山湖鎮(zhèn)是蘇南地區(qū)改革開放以來新崛起的較為發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一，位于昆山市東南，與上海市青浦縣接壤，處于上海浦東開發(fā)區(qū)、昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和蘇州（新加坡）工業(yè)園區(qū)的中心。該鎮(zhèn)總面積50.1平方公里，可耕地面積3021.6公頃，擁有風(fēng)景秀麗的淀山湖湖岸線12.5公里（座北向南），便捷的陸上交通線（距離上海虹橋國際機(jī)場 37 公里，滬寧鐵路 30公里，312 國道 30公里 ，滬寧高速公路 25公里）和水上運(yùn)輸線（淀山湖直通黃浦江，抵達(dá)全國最大的上海港）為本鎮(zhèn)的發(fā)展提供了良好的交通環(huán)境。1995 年全鎮(zhèn)總?cè)丝?6513人，轄區(qū)內(nèi)生產(chǎn)總值3.15億元（90年不變價），全鎮(zhèn)人均收入 3541 元，城鎮(zhèn)建設(shè)已初具規(guī)模。淀山湖鎮(zhèn)應(yīng)建成環(huán)境優(yōu)美和諧、社區(qū)功能完善、交通便捷、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、居民就業(yè)充分、生態(tài)良性循環(huán)以及人居環(huán)境秀麗、具有南方水鄉(xiāng)特色的綠色旅游城市，* n9 f9 v% bj.bbs.house.2010.sina.c加快實(shí)施服務(wù)業(yè)跨越戰(zhàn)略，推動現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。要充分發(fā)揮我鎮(zhèn)的區(qū)位優(yōu)勢，加快重點(diǎn)領(lǐng)域、重點(diǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，加快與工業(yè)化進(jìn)程相配套的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的建設(shè)。以省級旅游度假區(qū)為載體，積極推進(jìn)生活型、功能型服務(wù)業(yè)項(xiàng)目。抓住青浦新城開發(fā)和上海地鐵2號線站頭到朱家角的契機(jī)，加快實(shí)施曙光路南北延伸工程，打通與上海朱家角交通對接，充分接受上海輻射。充分發(fā)揮我鎮(zhèn)歐陸風(fēng)情的特點(diǎn)，加快培育和完善一批有特色、上檔次的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)；以兩大開發(fā)區(qū)為主體，充分發(fā)揮東靠上海港、虹橋和浦東機(jī)場，西鄰蘇州工業(yè)園，北依沿湖產(chǎn)業(yè)帶的優(yōu)勢，逐步形成與之配套的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)為載體，把發(fā)展現(xiàn)代高效農(nóng)業(yè)和完善城鎮(zhèn)功能、保護(hù)生態(tài)環(huán)境、推進(jìn)三有工程有機(jī)結(jié)合起來，發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)。（2）淀山湖鎮(zhèn)總體規(guī)劃分析 四大功能區(qū)合理布局，四大功能區(qū)：集鎮(zhèn)區(qū)、旅游度假區(qū)、工業(yè)開發(fā)區(qū)、農(nóng)業(yè)園區(qū)。集鎮(zhèn)區(qū)面積3.16方公里，為鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)文化中心，有老街、歐陸風(fēng)格一條街、商業(yè)街等，有晟泰農(nóng)民新村、淀輝錦園、福運(yùn)莊園、曙光新城、等高檔居住區(qū)。旅游度假區(qū)1997年被批準(zhǔn)為省級旅游度假區(qū)，位于鎮(zhèn)西南，面積12.38平方公里，屬昆山南片旅游度假區(qū)范圍，區(qū)內(nèi)有上海旭寶高爾夫球場、大自然游艇會、夢萊茵游艇碼頭等高檔休育休閑運(yùn)動場所，有淀湖桃園、納帕爾灣、富力灣等高檔別墅區(qū)。工業(yè)開發(fā)區(qū)位于鎮(zhèn)東北，面積約18平方公里，分為歐美工業(yè)園區(qū)、民營經(jīng)濟(jì)區(qū)、航空產(chǎn)業(yè)基地，主要以高新技術(shù)、服裝、電子、金屬制造、包裝產(chǎn)業(yè)為主。農(nóng)業(yè)園區(qū)有蘇州市淀山湖現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范基地，以花卉、苗木、果園為龍頭產(chǎn)業(yè)，晟泰萬畝優(yōu)質(zhì)稻米基地，以設(shè)施農(nóng)業(yè)、環(huán)保型農(nóng)業(yè)為主。(3) 區(qū)域規(guī)劃分析淀山湖濱水國際社區(qū)，以淀山湖作為環(huán)境背景，依托大型社區(qū)本身強(qiáng)大的內(nèi)部配套設(shè)施，盡可能自主完成諸如居住、就業(yè)、就學(xué)、出行、商業(yè)、娛樂等六大類城市功能，“生活衛(wèi)星城”的基本雛形已然形成。依托自然生態(tài)資源為生活背景，以別墅為主要的生活載體，以星級娛樂設(shè)施、交通服務(wù)、國際學(xué)校等為城市生活基本功能元素為輔助的湖居時代已經(jīng)來領(lǐng)。淀山湖濱水國際社區(qū)，以淀山湖作為環(huán)境背景，依托大型社區(qū)本身強(qiáng)大的內(nèi)部配套設(shè)施，盡可能自主完成諸如居住、就業(yè)、就學(xué)、出行、商業(yè)、娛樂等六大類城市功能，“生活衛(wèi)星城”的基本雛形已然形成。依托自然生態(tài)資源為生活背景，以別墅為主要的生活載體，以星級娛樂設(shè)施、交通服務(wù)、國際學(xué)校等為城市生活基本功能元素為輔助的湖居時代已經(jīng)來領(lǐng)。目前的淀山湖國際濱水社區(qū)類型比較看，無論是獨(dú)門獨(dú)棟的高端居住社區(qū)，還是相對親民的經(jīng)濟(jì)型別墅，其購買成本相較同資源條件的上海本土別墅區(qū)域，具有相當(dāng)?shù)穆洳睢r格上的優(yōu)勢無疑對于上海人或者在上海工作的國際人士以及其他高品位生活人群具備非常大的吸引力。淀山湖的周邊配套正在崛起，加之所在區(qū)域的開發(fā)商在產(chǎn)品力度上的投入相對較高，使得產(chǎn)品具備一定的吸引力?，F(xiàn)在市場中有一批有錢有閑的小老板，淀山湖板塊的高端樓盤對此類人而言是很合適的。薛建雄強(qiáng)調(diào)，相對于集中的城市來說，有山有水的資源其實(shí)還是很多的，所以產(chǎn)品競爭力和區(qū)域開發(fā)水平是解決其銷售能力主要原因，而淀山湖板塊開發(fā)得比較早，配套相對成型，在現(xiàn)在的市場中是具備一定的競爭優(yōu)勢的。(4) 區(qū)域發(fā)展計(jì)劃分析去年12月底，上海市規(guī)土局網(wǎng)站上公布了關(guān)于軌道交通11號線（墨玉路站至市界）選線專項(xiàng)規(guī)劃的公示，這標(biāo)志著大虹橋商貿(mào)中心各項(xiàng)交通配套的建設(shè)將得到更進(jìn)一步的完善。結(jié)合上海a16高速將與蘇滬高速的全面接通施工建設(shè)在2010年年初的完成，以及上海軌道交通20號線對于徐涇、趙巷、青浦新城、朱家角西部方向的輻射，一套以虹橋商貿(mào)中心為核心，向西上海方向輻射的完整的交通配套已見雛形。位于西上海的淀山湖便成為該交通輻射最先覆蓋到的區(qū)域。作為上海浦西建設(shè)的重中之重，“大虹橋”的規(guī)劃無疑是備受矚目的，其關(guān)系到上海西部的發(fā)展，也與整個長三角都市圈的發(fā)展息息相關(guān)。面積達(dá)26.3平方公里的虹橋商貿(mào)中心無疑是“大虹橋”中的亮點(diǎn)。根據(jù)專家的描述，虹橋商貿(mào)中心建設(shè)將成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚區(qū)，上海國際貿(mào)易中心的核心功能區(qū)之一。其產(chǎn)業(yè)格局大體是以總部經(jīng)濟(jì)為核心，以高端商務(wù)商貿(mào)和現(xiàn)代物流為重點(diǎn)，以會展、商業(yè)等為特色，其他配套服務(wù)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。在26.3平方公里范圍內(nèi)，規(guī)劃總建設(shè)規(guī)模約1100萬平方米，其中對外交通規(guī)劃設(shè)施約300萬平方米，商務(wù)辦公等公共設(shè)施約490萬平方米。另外為了給未來留下足夠的發(fā)展空間，有關(guān)部門考慮為虹橋商務(wù)區(qū)配備了60平方公里的商務(wù)功能拓展區(qū)，其建設(shè)時間安排在商務(wù)區(qū)之后。據(jù)了解，雖然商務(wù)功能拓展區(qū)與商務(wù)區(qū)的功能上是一致的，但在業(yè)態(tài)上也有一些調(diào)整，即在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的大框架下，有會議業(yè)態(tài)、酒店業(yè)態(tài)、商業(yè)業(yè)態(tài)、文化娛樂業(yè)態(tài)，包括會展業(yè)態(tài)。除此之外，a16滬蘇高速公路計(jì)劃在2010年年內(nèi)通車，屆時將與江蘇已建蘇滬高速銜接。a16通車后，滬蘇兩地除a12滬嘉、a11滬寧、a9滬青平等高速公路外，又新增另一條出省“大動脈”。滬蘇通車后，上海虹橋機(jī)場與蘇州的車行距離僅1小時。a16連通淀山湖鎮(zhèn)上海朱家角道路，不難想象這一空間上的昆山與上海對接，在客觀上實(shí)現(xiàn)了沿滬產(chǎn)業(yè)帶貫通大上海。大虹橋商貿(mào)中心和滬蘇高速的規(guī)劃建設(shè)開通，對于房地產(chǎn)來說無疑也是一個利好消息，上海與長三角的一體化，大大縮短了上海與長三角地區(qū)一些二線城市的距離，使上海的房地產(chǎn)業(yè)更穩(wěn)步地向上海周邊的城市逐步擴(kuò)張，勢必將推動上海人異地置業(yè)的新趨勢。二、房地產(chǎn)宏觀市場分析（一）上海市場分析1、上海市場宏觀經(jīng)濟(jì)分析（1）上海概況上海，簡稱滬（申），是中國第一大城市，四個中央直轄市之一。是中國大陸的經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易和航運(yùn)中心。上海創(chuàng)造和打破了中國世界紀(jì)錄協(xié)會多項(xiàng)世界之最、中國之最。上海位于我國大陸海岸線中部的長江口，擁有中國最大的工業(yè)基地、最大的外貿(mào)港口。有超過2000萬人居住和生活在上海地區(qū)，其中大部分屬漢族江浙民系，通行吳語上海話。上海也是一座新興的旅游目的地，具有深厚的近代城市文化底蘊(yùn)和眾多的歷史古跡，今日的上海已經(jīng)發(fā)展成為一個國際化大都市。并致力于建設(shè)成為國際金融中心和航運(yùn)中心。地理位置上海位于北緯31度14分，東經(jīng)121度29分，地處太平洋西岸，亞洲大陸東沿，長江三角洲前緣，東瀕東海，南臨杭州灣，西接江蘇、浙江兩省，北界長江入?？?，長江與東海在此連接。上海正當(dāng)我國南北弧形海岸線中部，交通便利，腹地廣闊，地理位置優(yōu)越，是一個良好的江海港口。(2）上海市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析上海市歷年國民生產(chǎn)總值年份gdp（億元）人口變化（萬人）人均gdp（萬元）20061036617965.820071218818366.620081369818737.320091490019107.820101732019658.9上海gdp2010年延續(xù)著高位增長，平均年增長12%，高于全國平均水平，07年增幅達(dá)到17%，創(chuàng)出今年來的新高。2010年，上海召開了舉世矚目的世博會，由于世博會的帶動2010年上海的gdp達(dá)到1.73萬億元，成為目前國內(nèi)含金量最高的gdp。2010年城鎮(zhèn)居民可支配收入城 市2010年城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）北京69483上海76801天津 55244浙江 49949廣州440932010年，上海的可支配收入今年保持著年12%的增幅，處于國內(nèi)領(lǐng)先水平。2010年，上海市人均可支配收入為2.89萬元，位居國內(nèi)各大城市首位，上海市居民消費(fèi)力在國內(nèi)屬于非常強(qiáng)的。2004年-2010年上海市固定資產(chǎn)投資2010年上海市固定資產(chǎn)投資大幅突破5500億元大關(guān)，創(chuàng)歷史新高，2004至2007年間是上海固定資產(chǎn)投資快速增長期，年增幅都在10%以上，2008年至2009年，受市場低迷影響，增幅有所放緩。相比同等國內(nèi)大城市，上海的固定資產(chǎn)投資金額要大。受市場影響，隨著上?？梢?guī)劃用地越來越少，短缺性和稀缺性在固定投資中凸顯效應(yīng)，這也就使得上海的投資增長率有所放緩，而投資額卻保持增長的的一個重要原因。隨著市場調(diào)節(jié)和政策影響，未來這種現(xiàn)象將持續(xù)。2、上海市房地產(chǎn)市場綜合分析（1）上海房地產(chǎn)市場分析上海歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資分析上海歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資分析 單位：億元年份房地產(chǎn)開發(fā)投資住宅開發(fā)投資200513709322006138784620071307837200813668432009146491920101501910近年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資一直是上海熱點(diǎn)投資領(lǐng)域，吸引了國內(nèi)外房地產(chǎn)大額的爭相涌入。相比九十年代初，開發(fā)投資的面積已經(jīng)有大幅的回落，但土地及房屋的銷售價格大幅上漲，總投資金額并沒有減少，保持在800-900億元的幅度內(nèi)震蕩。上海市歷年居住面積分析圖上海的住宅建設(shè)已經(jīng)經(jīng)過了快速發(fā)展期，進(jìn)入了成熟期，近年來的開工、施工、竣工面積均呈現(xiàn)下降趨勢。人均居住面積逐步提升，居住條件有所改善，但是仍顯不足。隨著上海逐步進(jìn)入市場的成熟期，市場供應(yīng)和政府經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量的不斷加大，在未來一段時間里上海將出現(xiàn)大量的供給來保障日益擴(kuò)大化的市場。截止2010年底上海人均住宅面積達(dá)到17.2平米，超過香港和日本，上海市2010年上海商品房住宅供需情況進(jìn)入2010年，受促進(jìn)消費(fèi)政策和宏觀經(jīng)濟(jì)的有力刺激，商品房消費(fèi)熱情快速上升，從2009年低迷的市場快速轉(zhuǎn)變。進(jìn)入2010年后半年，國家宏觀調(diào)控等一些列政策陸續(xù)推出，取而代之的是嚴(yán)厲的限制投機(jī)性購房和多套住房消費(fèi)的出臺，使得紅火的房地產(chǎn)市場立刻又陷入了冷靜期。2010年4月，出現(xiàn)近2年來首次供大于求的供求關(guān)系。進(jìn)入5月，供求比為3：1，市場出現(xiàn)大量滯銷房屋，進(jìn)入6月，受銷售量下滑影響，開發(fā)商大大削減了供應(yīng)量，致使供應(yīng)量和銷售量開始低位震蕩。由于此次遏制房屋投機(jī)市場的力度較大，對商品房銷售的抑制講依舊延續(xù)一段時間。（2）上海市別墅市場分析目前，滬上在建別墅近100多個，絕大部分分布在交通方便、環(huán)境較好的近郊區(qū)。按地理分布，可以將上海別墅劃分為六大板塊：閔行板塊、青浦板塊、浦東板塊、虹橋板塊、松江板塊、南匯板塊。這幾個區(qū)域的在售別墅項(xiàng)目總數(shù)占上海別墅供應(yīng)量的80%以上。板塊產(chǎn)品位置交通概 況閔行獨(dú)棟為主，高檔產(chǎn)品集中閔行區(qū)位于市區(qū)西南部，總面積370.75平方公里外環(huán)線、地鐵一號線、莘松公路、318國道、320國道開發(fā)于九十年代中后期。面積主要分布在300-500之間，單價集中在28500-65000元/不等，最低28000元/左右，最高150000元/左右。單套總價集中在1500-3000萬之間。青浦產(chǎn)品多樣，疊加、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟青浦區(qū)位于市區(qū)西南部，太湖流域下游，面積678.8平方公里交通：滬青平高速、郊環(huán)高速、滬青平公路該板塊別墅開發(fā)較早，一些別墅項(xiàng)目早在九十年代就已落成，而后在滬青平地區(qū)不斷出現(xiàn)高總價別墅項(xiàng)目?，F(xiàn)今青浦板塊各方面都相當(dāng)成熟。浦東獨(dú)棟為主位于市區(qū)的黃浦江東面，面積522平方公里。內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)線、龍東大道等隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展浦東房產(chǎn)逐步形成熱賣的市場，產(chǎn)品的檔次及價格明顯的提高，高檔別墅均價基本上都在25000元/平方米以上。 虹橋獨(dú)棟為主，高檔產(chǎn)品集中市區(qū)中心城區(qū)西側(cè)內(nèi)環(huán)快速路，中環(huán)快速路、延安路高架路該板塊位于位于上海市區(qū)地帶的別墅板塊，老盤居多，新盤偏少，別墅板塊主要分布在仙霞路、虹橋以及婁山關(guān)區(qū)塊。高總價別墅，個案集中于西郊賓館、古北新區(qū)周邊并以此為中心向外擴(kuò)散。定位極高，品質(zhì)都十分出眾。虹橋板塊別墅市場已經(jīng)相對成熟，尤其以虹橋古北地區(qū)形成高檔住宅區(qū)域。松江疊加、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟松江區(qū)位于上海的西南面，面積605.6平方公里。郊環(huán)高速、滬杭高速、沈海高速，地鐵9號線松江是上海別墅物業(yè)主要聚集地，產(chǎn)品品質(zhì)化差異非常大。高端產(chǎn)品位于佘山板塊，以獨(dú)棟別墅供應(yīng)為主，單價以50000-70000元/平方米的產(chǎn)品為主，部分單價高至70000-100000元/平方米。中端產(chǎn)品位于古鎮(zhèn)泗涇因通洞涇、九亭區(qū)域。南匯獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加浦東新區(qū)南部板塊（原南匯區(qū)）a2、a30、a15高速路；滬南公路、周祝公路由于南匯并入浦東，以及深水港地位的確立和康橋地區(qū)別墅的盛興，南匯板塊別墅開發(fā)逐漸成為熱點(diǎn)地區(qū)。南匯經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對較晚，但勢頭非常迅猛。目前主流產(chǎn)品以總價1000萬左右的居多，總價超過2000萬的豪宅不多。嘉定獨(dú)棟、聯(lián)排為主上海是西北區(qū)域（嘉定城區(qū)）a12、a5、a30高速公路，滬宜公路是上海較早成熟起來的一個別墅區(qū)域。早期產(chǎn)品中經(jīng)濟(jì)型別墅居多，近期產(chǎn)品品質(zhì)有所提高。逐步形成上海市近郊中高檔別墅區(qū)域。2010年全年上海別墅共成交了7625套，共計(jì)173.11萬方；從成交均價來看，2010年上海別墅均價從24849-34237元/平方米不等；從成交具體樓盤來看，2010年雖然飽受政策沖擊，然而中高端別墅表現(xiàn)搶眼，熱點(diǎn)板塊成交活躍。2010年上海別墅全年共成交7625套，共計(jì)173.11萬方，平均月成交量達(dá)635套。其中12月為年度成交最高峰，在傳統(tǒng)的市場淡季共有1300套別墅成交，為2010年上海別墅市場完美收官。此外，月成交在千套上下的還有4月和9月，分別有991套和1045套別墅成交。而成交在月平均數(shù)以下的月份主要集中在2月以及5-8月，成交套數(shù)均未滿400套?？傮w來說，2010年別墅的交易結(jié)構(gòu)趨勢是跟著住宅跟隨調(diào)控變化的，成交總量走勢與新政密切相關(guān)。2010年上海別墅成交分布在2010全年成交的7625套別墅中，浦東以2016套的成交量拔得頭籌，占據(jù)了總量的1/4以上。緊隨其后的是松江，也有1437套別墅成交，占據(jù)了約19%的份額。此外青浦、寶山、嘉定也有近10%的比例。這5大別墅區(qū)的總和占據(jù)了整個上海市別墅2010年度成交量的75%。由于南匯并入浦東，浦東板塊開始新的大浦東的建設(shè)，加上迪斯尼的落戶，該板塊備受市場追捧，由此而引發(fā)了去年高端市場短期的井噴。2010年上海別墅月成交均價在24849-34237元/平方米不等，年度成交均價近3萬元/平。2010年上海別墅成交均價整體平穩(wěn)，整個年度都沒有出現(xiàn)大幅跌宕，特別是6月以來，成交走勢基本是平穩(wěn)中小幅上揚(yáng)。除去每套別墅由于位置的不同，價格有所差異，年度總體成交價格都是比較平穩(wěn)的。由此可見，別墅市場相對于普通住宅來說，他對于政策的抗風(fēng)險性是更強(qiáng)一些的，他的價格更多的取決于產(chǎn)品本身以及區(qū)位價值。自農(nóng)歷新年當(dāng)月之后(即從3月起)，別墅成交的均價一路高歌，從3月的27012元/平方米，到4月的29896元/平方米，始終在不斷攀升，5月更是達(dá)到了34237元/平方米，首次均價突破3萬/平米大關(guān)，創(chuàng)下了2010年的新高！在銷售受重創(chuàng)的5月，別墅均價不僅沒有受到任何影響，反而還持續(xù)走高，可見新政對于別墅的影響，我們是需要分兩條線來看的：對于經(jīng)濟(jì)型別墅，新政的沖擊力還是比較大的，雖然從價格上說，根據(jù)搜房別墅網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，上海在售的140個別墅中僅有4個樓盤價格下滑，44個樓盤不跌反升，92個樓盤價格是保持穩(wěn)定的 最近一年，別墅價格漲幅最大的是南匯區(qū)，受南匯并入浦東利好的帶動，別墅漲幅高達(dá)128.69%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于55%的上海別墅價格平均漲幅。漲幅最小的是閔行區(qū)，為29.06%，該區(qū)域發(fā)展已經(jīng)非常成熟，新推項(xiàng)目非常少。其他各區(qū)的漲幅均在55%-60%之間。3、上海市場小結(jié)（1）上海房地場市場小結(jié)全國2010年新建商品房成交價格為4765元/平方米，比2009年上漲近18%， 上海市2009年全市商品住宅成交均價15632元/平方米，同比上升了13.8%。 上海持續(xù)高漲的房價致使非常多的剛性需求無法承受，部分人群放棄了購房的想法而轉(zhuǎn)向了租賃住房，致使2010年上半年，房價租金出現(xiàn)了急速上揚(yáng)，部分熱點(diǎn)地區(qū)的租金上漲達(dá)到了20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房價的上漲。新政的