2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》全真模擬試題及答案（十六）.doc

2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理全真模擬試題及答案（十六）一心試題庫(kù)版權(quán)所有，編制，答案附后題目一二三四總分一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、一般來(lái)說(shuō)，認(rèn)知定價(jià)法所確定的價(jià)格()價(jià)值定價(jià)法所確定的價(jià)格。a高于b低于c等于d高于等于2、風(fēng)險(xiǎn)最大的是商業(yè)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn),是因?yàn)?)a商業(yè)物業(yè)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)變化反應(yīng)最快和最大b商業(yè)投資的預(yù)測(cè)最難c商業(yè)的社會(huì)發(fā)展方向不易預(yù)測(cè)d商業(yè)人員無(wú)法競(jìng)爭(zhēng)時(shí)心理變化很大3、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間通常是（）。a、開(kāi)發(fā)時(shí)間結(jié)束時(shí)的時(shí)間b、購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)的時(shí)間c、房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格資料d、估價(jià)人員選取的價(jià)格資料4、某房屋被火災(zāi)燒損，現(xiàn)需評(píng)估其損失，此時(shí)估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)為（）。a被燒損前的狀況b被燒損后的狀況c被燒損前與被燒損后的差異狀況d未來(lái)修復(fù)或重建后的狀況5、某宗地的面積為1000m2：采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。通過(guò)三宗可比實(shí)例求出的比準(zhǔn)價(jià)格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個(gè)價(jià)格的權(quán)重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格為（）元/m2。a.2160b.2175c.2181d.22056、下列費(fèi)用中，不屬于企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的是（）。a審計(jì)費(fèi)b利息c外匯、匯兌凈損失d融資代理費(fèi)7、銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“假按揭”屬于（）風(fēng)險(xiǎn)。a信用b管理c法律d操作8、在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用（）方法進(jìn)行測(cè)算。a.平均增減量法b.平均發(fā)展速度法c.移動(dòng)平均法d.指數(shù)修勻法9、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)特性的表述中。說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有（）是不正確的。a供給非同質(zhì)性b需求多樣性c競(jìng)爭(zhēng)充分性d交易復(fù)雜性10、某宗房地產(chǎn)交易中，買(mǎi)方付給賣(mài)方2500元/m2，交易稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣(mài)方按正常價(jià)格的5繳納有關(guān)稅費(fèi)，買(mǎi)方按正常價(jià)格的3繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于（）元/m2。a2427b2500c2575d263211、在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程中，承擔(dān)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等項(xiàng)工作的，一般是（）。a建筑師b結(jié)構(gòu)工程師c設(shè)備工程師d監(jiān)理工程師12、假設(shè)某類(lèi)住宅的價(jià)格從3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量從900套上升到1000套，則用中點(diǎn)法計(jì)算的該類(lèi)住宅需求的價(jià)格彈性為（）。（提供）a1.33b0.66c0.66d1.5313、下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯(cuò)誤的是()。a市場(chǎng)參與者的投機(jī)需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因b可以用市場(chǎng)價(jià)格背離實(shí)際價(jià)值的程度來(lái)度量房地產(chǎn)泡沫c房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地有限性和稀缺性d金融機(jī)構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會(huì)加劇房地產(chǎn)價(jià)格上漲和促使泡沫形成14、由于寫(xiě)字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長(zhǎng)，在租約中一般都要包括()。a租金調(diào)整條款b代收代繳費(fèi)用條款c裝修費(fèi)用條款d折讓優(yōu)惠條款15、估價(jià)報(bào)告書(shū)中說(shuō)明的（）限定了其用途。a估價(jià)原則b估價(jià)方法c估價(jià)目的d估價(jià)對(duì)象狀況16、某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（）。（提供）a43.2b50c56.8d7017、下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過(guò)年數(shù)的說(shuō)法中，正確的是（）。a建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)也短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)b建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于自然壽命，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)c建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)也相等d建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)18、已知某筆貸款年利率為12，按季度計(jì)息，則該筆貸款的實(shí)際年利率是（）。a12.35b12.55c12.68d12.9319、城市化初期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第一、二產(chǎn)業(yè)為主，則()a.房地產(chǎn)價(jià)格較高b.房地產(chǎn)價(jià)格不變c.房地產(chǎn)價(jià)格有變化d.房地產(chǎn)價(jià)格較低20、某宗房地產(chǎn)的受益期限為40年，通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)3年的年凈收益分別為15萬(wàn)元、18萬(wàn)元、23萬(wàn)元，以后穩(wěn)定在每年25萬(wàn)元直到收益期限結(jié)束，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于（）萬(wàn)元。a280b285c290d29521、在英國(guó)和其他英聯(lián)邦國(guó)家，法院一般（）來(lái)判斷房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的誤差范圍。a使用估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格b使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)格c使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價(jià)格d依賴(lài)于專(zhuān)家證人測(cè)算的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值22、實(shí)行施工總承包的房地主開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，施工現(xiàn)場(chǎng)的安全應(yīng)由()負(fù)責(zé)。a開(kāi)發(fā)商b監(jiān)理單位c分包單位d總承包單位23、銷(xiāo)售稅金及附加不包括()。a、營(yíng)業(yè)稅b、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加c、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)d、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅24、某置業(yè)投資者以10000元/m2的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買(mǎi)價(jià)中的40為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10，每年可用于還本付息的折舊、攤銷(xiāo)、利潤(rùn)等共24萬(wàn)元，則其償債備付率是（）。a0.21b1.23c2.01d3.2325、已知兩稅一費(fèi)的稅、費(fèi)率分別為營(yíng)業(yè)稅5、城市維護(hù)建設(shè)稅7、教育費(fèi)附加3，若銷(xiāo)售收入為1000萬(wàn)元，則應(yīng)繳納兩稅一費(fèi)的總額為（）萬(wàn)元。a55.0b85.6c150.0d123.626、人們常用距離來(lái)衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞。下列距離中越來(lái)越受重視的是（）。a、空間直線距離b、交通路線距離c、交通時(shí)間距離d、至市中心距離27、銀行為某人提供期限為10年、年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2的個(gè)人住房抵押貸款。若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是（）元。a1005.56b1010.56c1110.56d1115.5628、隨著臨街深度的遞增，臨街深度價(jià)格的修正率遞增的是（）。a.單獨(dú)深度價(jià)格修正率b.累計(jì)深度價(jià)格修正率c.平均深度價(jià)格修正率d.加權(quán)深度價(jià)格修正率29、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，資產(chǎn)為6000萬(wàn)元，負(fù)債為3500萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)總額為3000萬(wàn)元，流動(dòng)負(fù)債總額為1500萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的速動(dòng)比率是（）。a80b120c171d20030、某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價(jià)格為3000元，則住宅每平方米建筑面積的建筑價(jià)格為（）元。a2400b2580c2607d276031、采用收益法測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，公式v=a/rb/r2表示（）。a、房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增b、房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減c、房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增d、房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減32、某家庭以住房抵押貸款方式購(gòu)買(mǎi)了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6，以每月2500元等額還款。該家庭于第9年初一次性?xún)斶€貸款本金10萬(wàn)元，余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最后5年內(nèi)的月等額還款額為（）元。a301.53b2983.84c1524.15d1587.6533、某物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為60萬(wàn)元，其中20萬(wàn)元為金融提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，年租金收入為10萬(wàn)元。年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為5萬(wàn)元，年還本付息額為2萬(wàn)元，所得稅率為33，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。a7.5b8.3c12.5d16.734、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工許可證由（）向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)領(lǐng)取。a施工單位b建設(shè)單位c監(jiān)理單位d設(shè)計(jì)單位35、下列表述中不正確的是（）。a在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)方法將影響估價(jià)結(jié)果b在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)將影響估價(jià)結(jié)果c在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果d在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)作業(yè)期將影響估價(jià)結(jié)果二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）題目123456789101112131415答案1、在可行性研究階段，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有（）。a單元估算法b概預(yù)算定額法c工程最近似匡算法d蒙特卡洛模擬法e單位指標(biāo)估算法2、下列關(guān)于寫(xiě)字樓基礎(chǔ)租金的表述中，正確的有（）。a基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定的b基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用c基礎(chǔ)資金低于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用d在寫(xiě)字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金e在寫(xiě)字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般低于基礎(chǔ)租金3、下列關(guān)于實(shí)地查勘的說(shuō)法中，正確的有（）。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）a對(duì)于面積小、價(jià)值低的房地產(chǎn)可不進(jìn)行實(shí)地查勘b實(shí)地查勘中應(yīng)將有關(guān)情況和數(shù)據(jù)認(rèn)真記錄下來(lái)，形成實(shí)地查勘記錄c實(shí)地查勘人員和委托人中的陪同人員都應(yīng)在實(shí)地查勘記錄上簽名d在實(shí)地查勘記錄上應(yīng)注明實(shí)地查勘日期e實(shí)地查勘應(yīng)到實(shí)地對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的資料進(jìn)行核實(shí)4、從宏觀上說(shuō)，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析時(shí)，通常應(yīng)分析()。a物理結(jié)構(gòu)b區(qū)域結(jié)構(gòu)c產(chǎn)品結(jié)構(gòu)d供求結(jié)構(gòu)e總量結(jié)構(gòu)5、在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買(mǎi)者所愿意支付的最高價(jià)格（）賣(mài)者所愿意接受的最低價(jià)格時(shí)，交易才會(huì)成功。a高于b等于c低于d不高于e不等于6、按照企業(yè)采取某些措施和行動(dòng)后競(jìng)爭(zhēng)者的不同反應(yīng)，可以將競(jìng)爭(zhēng)者劃分為（）。a隨機(jī)型競(jìng)爭(zhēng)者b兇猛型競(jìng)爭(zhēng)者c選擇型競(jìng)爭(zhēng)者d從容不迫型競(jìng)爭(zhēng)者e軟弱型競(jìng)爭(zhēng)者7、分析市場(chǎng)趨勢(shì)的方法主要有：()a購(gòu)買(mǎi)者意圖調(diào)查法b銷(xiāo)售人員意見(jiàn)綜合法c專(zhuān)家意見(jiàn)法d時(shí)間序列分析法e相關(guān)分析法8、房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（）引起的。a裝飾裝修改造b通貨膨脹c需求增加導(dǎo)致稀缺性增加d改進(jìn)物業(yè)管理e周?chē)h(huán)境改善9、剩余法估價(jià)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)，確定該土地的最佳使用，有關(guān)部門(mén)對(duì)該土地規(guī)定了()a.地塊限制條件b.法律法規(guī)限制c.資源條件d.社會(huì)條件e.經(jīng)濟(jì)條件10、金融機(jī)構(gòu)在融出資金時(shí)，要遵循（）原則。a流動(dòng)性b安全性c償還性d盈利性e地域性11、下列關(guān)于名義利率與實(shí)際利率的表述中，正確的有()。a當(dāng)計(jì)息周期為一年時(shí)，年名義利率等于年實(shí)際利率b實(shí)際利率真實(shí)地反映了資金的時(shí)間價(jià)值c名義利率真實(shí)地反映了資金的時(shí)間價(jià)值d名義利率相同時(shí)，計(jì)息周期越短，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大e計(jì)算周期相同時(shí)，名義利率越小，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大12、路線價(jià)法估價(jià)時(shí)需要用路線價(jià)再配合（）計(jì)算出待估宗地的價(jià)格。a、深度百分率b、資本化率c、收益率d、物價(jià)指數(shù)e、其他價(jià)格修正率13、評(píng)估某套住宅價(jià)格中，進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整時(shí)，比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）等。a環(huán)境景觀b離市中心距離c朝向d城市規(guī)劃限制條件e地勢(shì)14、下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說(shuō)法中，正確的有（）。a估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別b建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額c建筑物的折舊就是各種原因所造成的價(jià)值損失d建筑物的折舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值之間的差額e建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊15、在房地產(chǎn)估價(jià)中，如果估價(jià)目的不同，則（）。a估價(jià)的依據(jù)有可能不同b估價(jià)的方法有可能不同c估價(jià)對(duì)象的范圍有可能不同d不影響估價(jià)結(jié)果的公正性e不影響估價(jià)報(bào)告的用途三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期是從估價(jià)報(bào)告出具之日計(jì)算，而不是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)開(kāi)始計(jì)算。（）2、在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，期望收益的標(biāo)準(zhǔn)勞差值越小，表明該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大。（）3、若估價(jià)報(bào)告在其有效期內(nèi)未付諸使用，則估價(jià)責(zé)任隨之終止。（）4、假如房地產(chǎn)項(xiàng)目的全投資收益率大于銀行貸款利率，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)象權(quán)益投資比例越高，其資本金的收益率也越高。（）5、經(jīng)分析，某建筑物重置價(jià)格為1000萬(wàn)元，其建筑結(jié)構(gòu)、裝修和房屋設(shè)備的價(jià)值分別占重置價(jià)格的60%、25%和15%，經(jīng)觀察評(píng)定，三部分各自的成新率分別為90%、70%和80%，該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)格為835萬(wàn)元。（）6、開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率等于開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目竣工后項(xiàng)目正常盈利年份的年凈經(jīng)營(yíng)收入與總開(kāi)發(fā)成本之比。（）7、某建筑物建成于1996年10月1日，該建筑物所在地的土地使用權(quán)為1994年10月1日取得，土地使用權(quán)年期為40年；該類(lèi)建筑物壽命為50年：殘值率為0。則2006年10月1日該建筑物按直線法計(jì)算的成新率為80。（）8、在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各因素中，如果某影響因素最初對(duì)某房地產(chǎn)價(jià)格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)相反的情況。（）9、功能定位的目的，是為市場(chǎng)提供有較高性能的產(chǎn)品。（）10、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偸菍⒏邔咏ㄖ脑靸r(jià)分?jǐn)偟剿纪恋厣?。（?1、名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越小。（）12、若建筑物的實(shí)際壽命超過(guò)其法定耐用年限，則其價(jià)值所剩無(wú)幾。（）13、在四象限模型中，如果需求量對(duì)租金特別敏感，則第一象限的需求曲線會(huì)變得與縱軸平行。（）14、從理論上說(shuō)，通過(guò)投資組合可將投資者所面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)完全抵消。（）15、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債表是必須編制的基本報(bào)表。（）四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、某開(kāi)發(fā)商購(gòu)得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，期限為40年，擬建一商場(chǎng)出租經(jīng)營(yíng)。據(jù)估算，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)期為2年，第3年即可出租。、經(jīng)過(guò)分析，得到以下數(shù)據(jù)：（1）項(xiàng)目建設(shè)投資為1800萬(wàn)元。第1年投資1000萬(wàn)元。其中資本金400萬(wàn)元；第2年投資800萬(wàn)元，其中資本金230萬(wàn)元。每年資金缺口由銀行借款解決，貸款年利率為10。建設(shè)期只計(jì)息不還款，第3年開(kāi)始采用等額還本并支付利息的方式還本付息，分3年還清。（2）第3年租金收入、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)、經(jīng)營(yíng)成本分別為2000萬(wàn)元、130萬(wàn)元、600萬(wàn)元。從第4年起每年的租金收入、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)、經(jīng)營(yíng)成本允別為2500萬(wàn)元、150萬(wàn)元、650萬(wàn)元。（3）計(jì)算期（開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期）取20年。請(qǐng)根據(jù)以上資料，完成下列工作：1、編制資本金現(xiàn)金流量表。（不考慮所得稅）2、若該開(kāi)發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為15；計(jì)箕該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。（所有的投資和收入均發(fā)生在年末）（12分）2、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無(wú)償歸甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時(shí)應(yīng)出資多少萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)甲方的權(quán)益。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類(lèi)辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占租賃有效毛收入的35%，資本化率為10%。2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理全真模擬試題及答案（十六）一心試題庫(kù)版權(quán)所有，編制，答案附后（試題答案）一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、a2、a3、d4、c5、c6、a7、a8、a9、c10、d11、a12、d13、d14、d15、c16、c17、d18、b19、d20、a21、d22、d23、d24、b25、a26、c27、d28、b29、a30、a31、a32、a33、a34、b35、d二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）1、abce2、abcd3、bcde4、bcde5、ab6、bd7、abcde8、ce9、ab10、abd11、abd12、ae13、abc14、acde15、abcd三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、1、（1）借款需要量的計(jì)算見(jiàn)下表。年份內(nèi)容12合計(jì)建設(shè)投資10008001800資本金400230630銀行借款600570（2）借款還本付息表見(jiàn)下表。年份內(nèi)容12345合計(jì)年初借款累計(jì)06301291.5861.0430.5當(dāng)年借款6005701170當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息3091.5121.5當(dāng)年還本430.5430.5430.5當(dāng)年利息支付129.1586.1043.05年末借款累計(jì)6301291.5861.043050當(dāng)年利息=年初借款累計(jì)+當(dāng)年借款2年利率各年還本=1291.5/3=430.5（3）資本金現(xiàn)金流量表（稅前）見(jiàn)下表。年份內(nèi)容0123456201.現(xiàn)金流租金收入20002500250025002.現(xiàn)金流出資本金400230經(jīng)營(yíng)成本600650650650經(jīng)營(yíng)稅金130150150150本金償還430.5430.5430.5利息支付129.1586.1043.053.凈現(xiàn)金流量0-400-230710.351183.41226.4517002、凈現(xiàn)值：第二種解法：1、（1）第1年銀行借款1000-400=600萬(wàn)元第2年銀行借款800-230=570萬(wàn)元（2）第1年利息(600/2)10=30萬(wàn)元各年還本=(600+30+570+91.5)/3=430.5萬(wàn)元第3年利息=(600+30+570+91.5)10=129.15萬(wàn)元第4年利息=(1291.5-30.5)10=86.10萬(wàn)元第5年利息=(861-430.5)10=43.05萬(wàn)元（3）資本金現(xiàn)金流量表（稅前）見(jiàn)下表。單位：萬(wàn)元年份內(nèi)容01234562001.現(xiàn)金流入租金收入20002500250025002.現(xiàn)金流出資本金400230經(jīng)營(yíng)成本600650650650經(jīng)營(yíng)稅金130150150150本金償還430.5430.5430.5利息支村129.1586.1043.053.凈現(xiàn)金流量0-400-230710.351183.41226.4517002、凈現(xiàn)值：2、解：（1）計(jì)算辦公樓現(xiàn)值辦公樓整體年凈收益=80300085%（135%）12=159.12萬(wàn)元收益年限=406=34年辦公樓現(xiàn)值為：v=a/r11/(1+r)2=159.12/10%11/(1+10%)34=1528.92萬(wàn)元（2）計(jì)算乙方的使用權(quán)價(jià)格乙方使用權(quán)年凈收益=80200085%（135%）12=106.08萬(wàn)元乙方使用權(quán)剩余收益年限=15-4=11年乙方使用權(quán)剩余收益年限價(jià)格為：v=a/r11/(1+r)2=106.08/10%11/(1+10%)11=689萬(wàn)元（3）甲方權(quán)益價(jià)格=辦公樓現(xiàn)值乙方使用權(quán)價(jià)格=1528.92689=839.92萬(wàn)元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