xx辦公大樓物業(yè)管理工作方案.doc

xx辦公大樓創(chuàng)全市“優(yōu)秀”、“示范”物業(yè)管理工作方案 目 錄? 物業(yè)管理定位 2物業(yè)管理的指導(dǎo)方針 2?物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 4一、服務(wù)內(nèi)容 4二、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 6安全管理標(biāo)準(zhǔn) 7客服管理標(biāo)準(zhǔn) 9 機(jī)電設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn) 11智能化管理標(biāo)準(zhǔn) 18清潔衛(wèi)生管理標(biāo)準(zhǔn)20衛(wèi)生消殺管理標(biāo)準(zhǔn) 22? 物業(yè)管理服務(wù)行為規(guī)范 25一、文明用語(yǔ)行為規(guī)范 26二、日常行為規(guī)范28三、接聽(tīng)電話規(guī)范 32四、接待業(yè)主（或客人）行為規(guī)范32五、上門(mén)服務(wù)規(guī)范33 ?培訓(xùn)體系 35一、培訓(xùn)目標(biāo)36二、三級(jí)培訓(xùn)體系36三、培訓(xùn)方式37?物業(yè)服務(wù)定位良好的物業(yè)管理和服務(wù)，其效力非常明顯：滿足客戶的多種需要對(duì)客戶形成吸引力擴(kuò)大物業(yè)的知名度，形成品牌物業(yè)提供更多的附加利益移動(dòng)樞紐大樓是xx通信的設(shè)備樞紐大樓和辦公大樓，用戶都是移動(dòng)公司的職員，素質(zhì)較高，對(duì)物業(yè)管理也必然提出更高的要求，我們將對(duì)移動(dòng)樞紐大樓實(shí)施高起點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理與服務(wù)。通過(guò)科學(xué)的管理，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，全面提升移動(dòng)樞紐大樓的物業(yè)管理水平，營(yíng)造一個(gè)優(yōu)美的自然環(huán)境及和諧的人文環(huán)境，為了力爭(zhēng)榮獲南昌市“優(yōu)秀”、“示范”高檔寫(xiě)字樓，提升移動(dòng)樞紐大樓企業(yè)的整體形象。我們將物業(yè)管理核心定位于：貫徹“以人為本”的管理理念物業(yè)管理的管理對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)對(duì)象是人，即物業(yè)所有人（業(yè)主）和使用人，對(duì)物業(yè)的良好管理，也是為了對(duì)人的良好服務(wù)?？梢哉f(shuō)物業(yè)管理一切為了人，或者說(shuō)首先是為了人。為了人的生活，工作和享受，為了人的健康，交往和成長(zhǎng)。這是物業(yè)管理服務(wù)的基本出發(fā)點(diǎn)和歸宿。因此，在我們即將實(shí)施的物業(yè)管理方案中，首先將引入的是“以人為本”的管理思想，把對(duì)人（也即業(yè)主）的服務(wù)管理作為物業(yè)管理工作的核心。即在樓宇范圍內(nèi)，從實(shí)際出發(fā)，根據(jù)用戶需求提供專業(yè)化管理和個(gè)性化服務(wù)，緊緊圍繞人的客觀實(shí)際與需求為高檔寫(xiě)字樓及用戶創(chuàng)造一個(gè)舒適，寧?kù)o，高雅，快捷的辦公和休閑環(huán)境，在物業(yè)管理與服務(wù)上最大限度滿足用戶需求，并在此基礎(chǔ)上為用戶創(chuàng)造一個(gè)從物質(zhì)到精神，既具有現(xiàn)代風(fēng)貌，又具有個(gè)性特征的生活工作方式。全面導(dǎo)入ISO9001：2000質(zhì)量管理體系 標(biāo)準(zhǔn)化管理手段是優(yōu)質(zhì)、高效、穩(wěn)定、到位的物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)。引進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化管理手段是物業(yè)管理自身發(fā)展和提高的需要，它將為物業(yè)管理的整體運(yùn)作提供一個(gè)強(qiáng)有力的質(zhì)量管理系統(tǒng)，從而在制度上保證質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，因此，我們將在移動(dòng)樞紐大樓物業(yè)管理的全過(guò)程中導(dǎo)入最新的2000版ISO9001質(zhì)量體系，將管理服務(wù)的每個(gè)程序都納入質(zhì)量體系，并進(jìn)行細(xì)化與量化，形成科學(xué)、統(tǒng)一的管理服務(wù)規(guī)范，使物業(yè)管理的每一個(gè)作業(yè)環(huán)節(jié)均處在嚴(yán)密細(xì)致的質(zhì)量監(jiān)控之下，以保證服務(wù)質(zhì)量，規(guī)范服務(wù)體系；在實(shí)行全面標(biāo)準(zhǔn)化的同時(shí)，我們還將根據(jù)用戶需求的變化，及時(shí)調(diào)整相應(yīng)的程序規(guī)范，以實(shí)現(xiàn)一種持續(xù)改進(jìn)的動(dòng)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理。建立準(zhǔn)確迅速的管理水平自監(jiān)自測(cè)系統(tǒng) 隨時(shí)關(guān)注管理服務(wù)實(shí)施效果，進(jìn)行實(shí)時(shí)測(cè)，通過(guò)定期或不定期的業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查，經(jīng)常性的業(yè)主走訪，24小時(shí)服務(wù)電話，建立信息收集及通暢的內(nèi)部聯(lián)絡(luò)體系等，建立全面快捷的信息反饋機(jī)制，將業(yè)主的需要是否得到最大限度滿足作為衡量物業(yè)管理水平和檢驗(yàn)物業(yè)管理質(zhì)量的主要標(biāo)準(zhǔn)，形成一個(gè)對(duì)自身管理水平進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)價(jià)的自我監(jiān)測(cè)系統(tǒng)。通過(guò)完善自我監(jiān)測(cè)系統(tǒng)這面“鏡子”隨時(shí)校正工作中的不足，不斷提高管理質(zhì)量和服務(wù)水平，真正實(shí)現(xiàn)高水平的物業(yè)管理，達(dá)到：管理制度-熱情，設(shè)施設(shè)備-完好，服務(wù)項(xiàng)目-齊全，服務(wù)程序-規(guī)范，服務(wù)技能-嫻熟，服務(wù)效率-快捷，服務(wù)方式-靈活，服務(wù)態(tài)度-熱情，服務(wù)收費(fèi)-合理。 我們的方向：在于通過(guò)高水平物業(yè)管理的實(shí)施，為移動(dòng)樞紐大樓的業(yè)主（用戶）創(chuàng)造一種“天時(shí)，地利，人和”三“人”合一的發(fā)展氛圍，充分體現(xiàn)物業(yè)管理管理創(chuàng)造美好新生活的時(shí)代概念。在具體服務(wù)程序上，將充分考慮并貫徹“以人為本”，“持續(xù)的質(zhì)量改進(jìn)”和“實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)”的管理思想，使移動(dòng)樞紐大樓物業(yè)管理形成一個(gè)良性向上的運(yùn)行體系。?物業(yè)管理服務(wù)的工作指導(dǎo)方針 業(yè)主滿意是我們工作的目標(biāo)。 微笑。真誠(chéng)、熱情的微笑是良好服務(wù)的開(kāi)始。 溝通。誠(chéng)懇、親切的溝通方式是維系良好服務(wù)關(guān)系的紐帶。 快捷、有效。根據(jù)業(yè)主的服務(wù)要求和提出的相關(guān)投訴，及時(shí)采取行動(dòng)解決，時(shí)刻關(guān)注業(yè)主。 職業(yè)禮貌。保持職業(yè)禮貌，主動(dòng)問(wèn)候服務(wù)對(duì)象，并向其征求咨詢服務(wù)感受。 職業(yè)儀表。整齊佩帶名牌，以經(jīng)過(guò)修飾的儀表容貌為驕傲；注意個(gè)人衛(wèi)生；深記員工就是公司形象的體現(xiàn)者。 團(tuán)體合作?；ブ献?，良好的服務(wù)不僅僅是每一位員工的努力行為，而且更應(yīng)是集體的精神體現(xiàn)。 工作技能。熟知工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn)，始終如一保持專業(yè)、規(guī)范的工作水準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。?物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)一、.服務(wù)內(nèi)容1）清潔衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目大廳的清潔保養(yǎng)（各種）多媒體會(huì)議室清潔領(lǐng)導(dǎo)辦公室清潔及室內(nèi)服務(wù)樓宇的清潔保養(yǎng)工作電梯清潔保養(yǎng)公共區(qū)域空調(diào)機(jī)房，鍋爐房、風(fēng)室，風(fēng)口的清潔變電房，樓層配電室的清潔消防系統(tǒng)及其設(shè)備的清潔供電、排水、泵房系統(tǒng)及其設(shè)備的清潔公共照明設(shè)備的清潔公共洗手間清潔及含省公司領(lǐng)導(dǎo)的洗手間樓層及公用垃圾房的清潔樓宇外圍區(qū)域的清潔保養(yǎng)樓宇綠化，美化保養(yǎng)停車場(chǎng)清潔服務(wù)樓宇間內(nèi)大清掃服務(wù)各類石材地面打蠟、拋光服務(wù)大樓外墻面清洗2）工程維修服務(wù)項(xiàng)目工程技術(shù)資料、交接驗(yàn)收資料的建檔、管理電梯維護(hù)、保養(yǎng)中央空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)、保養(yǎng)消防系統(tǒng)及其設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)公共照明系統(tǒng)的維護(hù)、保養(yǎng)、更換給排水系統(tǒng)維護(hù)、保養(yǎng)蓄水池、水箱、泵房變電室、樓層配電間監(jiān)控、維護(hù)公共電器維修服務(wù)與保養(yǎng)樓宇內(nèi)公共設(shè)施維護(hù)服務(wù)樓宇內(nèi)公共電器安裝服務(wù)裝修期間的配合及監(jiān)督服務(wù)會(huì)議室電器設(shè)備的調(diào)試及使用管理（含除電視電話會(huì)議系統(tǒng)外的所有會(huì)議室的音響設(shè)備的維護(hù)與調(diào)測(cè)，不含電視電話系統(tǒng)的音響設(shè)備） 3）保安服務(wù)項(xiàng)目大廈門(mén)戶保安服務(wù)大廈內(nèi)部保安服務(wù)電梯間保安服務(wù)園區(qū)內(nèi)保安巡邏服務(wù)停車場(chǎng)的保安、交通指揮服務(wù)大廈消防系統(tǒng)監(jiān)控、檢查大廈安防系統(tǒng)監(jiān)控、檢查 消防泵的安全巡視、監(jiān)控消防培訓(xùn)服務(wù)4）客戶服務(wù)投訴處理負(fù)責(zé)接聽(tīng)服務(wù)電話，及時(shí)傳遞公司內(nèi)部相關(guān)部門(mén)。建立大樓行政管理相關(guān)文檔及時(shí)處理和上報(bào)業(yè)主投訴及突發(fā)事件。組織、調(diào)配安管人員及保潔員布置會(huì)場(chǎng)、搬運(yùn)小件少量物品。前臺(tái)接待（以電話通知的方式進(jìn)行預(yù)約與確認(rèn)，并做好登記工作，登記表確定前需遞交xx行政事務(wù)部進(jìn)行簽字確認(rèn)）郵件分揀及樓內(nèi)送達(dá)（嚴(yán)格按照業(yè)主提供的分揀清單進(jìn)行郵件的分送，對(duì)不可確認(rèn)的或模糊不能確定的，遞交xx綜合辦公室進(jìn)行確認(rèn)，對(duì)常規(guī)分揀及送達(dá)的郵件等需要收方簽字確認(rèn)）郵件、郵包、快遞收集、送達(dá)郵政部門(mén)計(jì)價(jià)，進(jìn)行資費(fèi)確認(rèn)、并將資費(fèi)清單遞交xx行政事務(wù)部進(jìn)行核準(zhǔn)等工作。二、.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)安全管理由于移動(dòng)樞紐大樓進(jìn)出的人員流動(dòng)大，作息時(shí)間不集中的特點(diǎn)(白天和晚上都可能存在上班或加班)，治安工作是物業(yè)管理的重點(diǎn)之一。針對(duì)移動(dòng)樞紐大樓的實(shí)際情況，我司對(duì)移動(dòng)樞紐大樓在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和綜合分析的基礎(chǔ)上，制訂出如下安全管理措施。以“外弛內(nèi)張”、人防與技防相結(jié)合的安全管理原則，以安全、車輛、消防管理為主線，在現(xiàn)有先進(jìn)的安全、消防管理設(shè)施、設(shè)備的基礎(chǔ)上，配備訓(xùn)練有素、行動(dòng)迅速、果斷干練的保安隊(duì)伍，利用現(xiàn)代化的管理手段，科學(xué)合理地組織日常管理，精心布置重大活動(dòng)的安全保衛(wèi)工作，迅速協(xié)助解決突發(fā)事件。1、建立健全制度和檔案管理工作（1）建立健全各種治安管理制度，如：來(lái)人來(lái)訪登記制度,巡邏制度等，下班交接檢查制度，定期檢查安全設(shè)施制度等。（2）對(duì)于工作人員,實(shí)行出入證制度,既方便工作人員,又便于管理和服務(wù)工作。（3）從本質(zhì)看，保安工作也是一種服務(wù)工作，因此堅(jiān)持服務(wù)原則，體現(xiàn)親切感和人性化。2、崗位要求（1） 上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，做到儀容、儀表端莊整潔，并做好其他各項(xiàng)上崗準(zhǔn)備工作。嚴(yán)格按崗位職責(zé)要求履行任務(wù)。（2） 保持充沛精力，具有高度責(zé)任感、使命感及奉獻(xiàn)精神。安全主管領(lǐng)班2人頂班2人中控室（3人）地下車場(chǎng)(1人)門(mén)崗(8人)巡邏崗（3人）序號(hào)崗位崗位職責(zé)1安全主管1) 負(fù)責(zé)制定安全管理方案并組織實(shí)施。2) 負(fù)責(zé)編制安全管理隊(duì)伍的培訓(xùn)計(jì)劃并組織實(shí)施。3) 負(fù)責(zé)安全管理隊(duì)員的月度考核工作。4) 負(fù)責(zé)安全管理隊(duì)的內(nèi)務(wù)管理及宿舍物品的配置、檢查。5) 負(fù)責(zé)安全管理隊(duì)員的思想教育。6) 負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)分隊(duì)長(zhǎng)、安全管理員的工作。7) 負(fù)責(zé)制定每月安全巡邏路線。8) 負(fù)責(zé)每月第一周內(nèi)會(huì)同工程主管對(duì)安全系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行一次全面檢測(cè)。9) 協(xié)助管理處經(jīng)理處理突發(fā)事件。10) 負(fù)責(zé)編制消防演練、演習(xí)方案并組織實(shí)施。11) 負(fù)責(zé)與派出所、街道辦、綜治辦等政府部門(mén)的溝通工作。12) 處理安全管理類投訴并協(xié)助客戶服務(wù)人員對(duì)業(yè)戶進(jìn)行回訪等工作。13) 完成上級(jí)交派的其他任務(wù)。2領(lǐng)班1) 值班期間全面負(fù)責(zé)本分隊(duì)人員及小區(qū)的日常安全管理工作。2) 值班期間做好本分隊(duì)的監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)工作。3) 負(fù)責(zé)做好新入職隊(duì)員的崗位培訓(xùn)、生活安排等工作。4) 根據(jù)公司的要求作好本分隊(duì)隊(duì)員的工作、生活的管理。5) 負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)本分隊(duì)隊(duì)員落實(shí)公司及管理處的要求。6) 協(xié)助主管作好小區(qū)消防、治安、車輛管理等各項(xiàng)安全防范工作。7) 協(xié)助主管作好各項(xiàng)培訓(xùn)工作。8) 處理本分隊(duì)隊(duì)員上報(bào)的事務(wù)，如不能處理及時(shí)上報(bào)。9) 負(fù)責(zé)做好交接班工作，接班前檢查隊(duì)員儀容儀表，交接班時(shí)檢查物品的狀況。10) 負(fù)責(zé)對(duì)本分隊(duì)工作進(jìn)行講評(píng)。11) 負(fù)責(zé)公司、管理處安排的其他工作。3.服務(wù)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)項(xiàng) 目頻 次標(biāo) 準(zhǔn)日周月季年1公共秩序人員出入管理隨時(shí)1.登記有效證件不超過(guò)60秒/人次；2.值班員熟悉本責(zé)任區(qū)內(nèi)業(yè)戶的基本情況， 3.掌握本崗位職責(zé)和工作規(guī)程；外來(lái)人員進(jìn)入小區(qū)需管理處或業(yè)戶認(rèn)可后放行；2物品搬遷管理隨時(shí)物品(大件、貴重物品)放行，憑管理處或業(yè)主（xx綜合辦公室或行政事務(wù)部）放行條放行。4其它突發(fā)事件或異常情況處理隨時(shí)1.發(fā)現(xiàn)盜竊、斗毆、匪警情況的處理；2.對(duì)精神病人、醉漢的處理；觸電事故的應(yīng)急處理；突發(fā)性水浸事故處理； 3.臺(tái)風(fēng)襲擊前、吹強(qiáng)烈大風(fēng)的預(yù)防措施；臺(tái)風(fēng)來(lái)臨后的措施；4.爆炸的處理；失物處理；電梯故障（困人）應(yīng)變處理；管道石油氣泄漏的處理；5安全防范紅外系統(tǒng)報(bào)警處理隨時(shí)接到報(bào)警信號(hào)后巡邏崗安全管理員在3分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)。6室內(nèi)報(bào)警處理隨時(shí)業(yè)戶室內(nèi)報(bào)警，安全管理員在3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)7閉路監(jiān)控系統(tǒng)顯示問(wèn)題的處理隨時(shí)1.熟練掌握操作技能。2.保存一周內(nèi)錄像資料。3.顯示畫(huà)面出現(xiàn)異常情況，中控崗安全管理員應(yīng)在30秒內(nèi)做出反應(yīng)。8電梯系統(tǒng)隨時(shí)出現(xiàn)異常情況中控崗安全管理員應(yīng)在30秒內(nèi)通知相關(guān)人員。9標(biāo)識(shí)系統(tǒng)隨時(shí)設(shè)置必備的安全標(biāo)識(shí)。10消防安全公共部位隨時(shí)無(wú)占用消防通道，無(wú)堆放雜物11消防栓1次1.熟練掌握使用方法。2.無(wú)破損、無(wú)霉潮，帶柜完好12消防門(mén)1次消防門(mén)保持關(guān)閉。13滅火器具1次無(wú)缺失、無(wú)過(guò)期，表面清潔，100%完好14溫感、煙感、噴淋1次無(wú)缺失，外觀完好。15地下車庫(kù)卷簾門(mén)1次能正常開(kāi)啟、關(guān)閉。16演習(xí)不少于1次1.制定演習(xí)方案。2.按演習(xí)方案組織實(shí)施。3.對(duì)演習(xí)進(jìn)行效果評(píng)估。17消防宣傳1次每季度不少于1次開(kāi)展消防知識(shí)宣傳.18車輛管理隨時(shí)1.正確區(qū)分、辨認(rèn)業(yè)戶車輛。2.車輛管理員對(duì)進(jìn)場(chǎng)車輛外觀進(jìn)行檢查。3.車場(chǎng)入口崗登記、開(kāi)啟車擋器不超過(guò)20秒/次。4. 車場(chǎng)出口崗、登記、開(kāi)啟車擋器不超過(guò)90秒/次。5車場(chǎng)巡邏人員按規(guī)定路線每30分鐘巡邏1次并簽到。6.對(duì)外來(lái)車輛進(jìn)行詢問(wèn)，經(jīng)管理處或業(yè)戶許可后進(jìn)入。7.無(wú)亂停亂放車輛，無(wú)交通堵塞現(xiàn)象。8.發(fā)現(xiàn)異常情況，車場(chǎng)巡邏崗安全管理員在30秒內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)。4.工作時(shí)間安排大門(mén)崗：24小時(shí)執(zhí)勤停車服務(wù)：24小時(shí)地下停車場(chǎng)：16小時(shí)/天（7：00-16：00，16：00-24：00）安全監(jiān)控及消防監(jiān)：24小時(shí)/天客服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1 工作時(shí)間安排客服前臺(tái)：24小時(shí)其他服務(wù)崗：8小時(shí)2 服務(wù)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)項(xiàng) 目頻 次標(biāo) 準(zhǔn)日周月季年1來(lái)人來(lái)訪出入放行隨時(shí)1) 確認(rèn)業(yè)戶身份；2) 非業(yè)戶進(jìn)入須經(jīng)被訪人認(rèn)可后放行，外來(lái)人員進(jìn)出要有記錄；3) 登記有效證件不超過(guò)60秒/人次；4) 態(tài)度應(yīng)禮貌、熱情。2巡視、檢查隨時(shí)1) 管理處經(jīng)理每日查閱管理處值班記錄，并簽字確認(rèn)。2) 管理處經(jīng)理每月不定期對(duì)大堂崗位值班記錄及相關(guān)客服記錄抽查不少于20%,并簽字確認(rèn)。3服務(wù)隨時(shí)1) 收到業(yè)戶服務(wù)請(qǐng)求（包括報(bào)修及其它需求）,應(yīng)做好詳細(xì)記錄，并與業(yè)戶確定服務(wù)時(shí)間，并及時(shí)通知相關(guān)崗位人員。2) 及時(shí)對(duì)業(yè)戶服務(wù)請(qǐng)求實(shí)施情況進(jìn)行回訪，回訪率100%。4投訴處理隨時(shí)1) 聽(tīng)好、問(wèn)好、記錄好、跟蹤好、回訪好。2) 記錄完整清晰，跟蹤及時(shí)。3) 不能當(dāng)場(chǎng)處理的有效投訴，2小時(shí)內(nèi)回復(fù)業(yè)戶，并約定下次回復(fù)時(shí)間。4) 確認(rèn)無(wú)效投訴后，在2小時(shí)內(nèi)回復(fù)業(yè)戶。5) 有效投訴回訪率為100%。5走訪、回訪隨時(shí)1) 走訪業(yè)戶每月不少于5個(gè)部門(mén)，每月定時(shí)與客戶進(jìn)行溝通、訪問(wèn)。2) 服務(wù)回訪時(shí)間不超過(guò)服務(wù)完成后的2個(gè)工作日。3) 每月發(fā)放問(wèn)卷調(diào)查，發(fā)放率是100%，集團(tuán)及子公司以部門(mén)為單位。4) 發(fā)放后15個(gè)工作日收回問(wèn)卷調(diào)查，回收率不少于發(fā)放率的80%。6儀容儀表隨時(shí)1) 上班著工作服，佩戴工號(hào)牌。2) 男員工頭發(fā)長(zhǎng)度不超過(guò)1.5cm，女員工應(yīng)化淡妝，頭發(fā)打上摩絲或發(fā)油等，保證沒(méi)有亂發(fā)、碎發(fā)，長(zhǎng)發(fā)應(yīng)統(tǒng)一扎于腦后。3) 上班人員應(yīng)坐姿大方，站姿端莊。4) 不當(dāng)眾打理衣服、化妝、剪指甲。5) 接觸業(yè)戶時(shí)應(yīng)運(yùn)用禮貌語(yǔ)言，做到微笑服務(wù)，吐字清楚，嚴(yán)禁與業(yè)戶頂撞、爭(zhēng)執(zhí)。6) 主動(dòng)服務(wù)意識(shí)，包括主動(dòng)向業(yè)戶打招呼、問(wèn)好、道謝、道別，幫助需要幫忙的業(yè)戶（包括開(kāi)門(mén)、召喚電梯、幫助提拿物品等）。7人員管理及應(yīng)知應(yīng)會(huì)隨時(shí)1) 熟練運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范用語(yǔ):您好、請(qǐng)、謝謝、對(duì)不起、再見(jiàn)。2) 熟悉工作責(zé)任范圍基本情況，熟悉VIP客戶、集團(tuán)、地產(chǎn)及物業(yè)公司、置業(yè)公司的部門(mén)、員工。3) 熟悉本崗位職責(zé)及工作規(guī)程。4) 熟記常用電話號(hào)碼及集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、VIP客戶、物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)電話。5) 工作臺(tái)上不擺放與工作無(wú)關(guān)的資料和物品。6) 工作間整齊、清潔，資料擺放整齊、有序。7) 不遲到、早退；無(wú)特殊事件不準(zhǔn)請(qǐng)假或叫人頂崗。8) 上班不打瞌睡、不睡覺(jué)。9) 上班時(shí)間不接打私人電話。10) 工作時(shí)間內(nèi)不得與他人交談工作以外的事情。11) 上班時(shí)間不看書(shū)、看報(bào)，做與工作無(wú)關(guān)的事情。8培訓(xùn)1次1) 每年制定年度培訓(xùn)計(jì)劃2) 每月根據(jù)年度培訓(xùn)計(jì)劃，編制月培訓(xùn)計(jì)劃。3) 按培訓(xùn)計(jì)劃組織實(shí)施。4) 每月對(duì)培訓(xùn)講師進(jìn)行評(píng)估。5) 培訓(xùn)合格率100%。9資料管理1.日常記錄值班記錄表、顧客投訴處理單、維修單、業(yè)戶訪問(wèn)記錄、會(huì)務(wù)員值班記錄表、大堂值班記錄表、來(lái)人來(lái)訪登記表、物品放行條、特別事件報(bào)告、培訓(xùn)記錄表2.月度記錄培訓(xùn)計(jì)劃表、部門(mén)客戶投訴工作月報(bào)、客服工作月報(bào)3.月度年度記錄問(wèn)卷結(jié)果統(tǒng)計(jì)表、滿意度調(diào)查、培訓(xùn)計(jì)劃表4. 要求a. 內(nèi)容完整有效b. 質(zhì)量記錄應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)化c. 質(zhì)量記錄應(yīng)實(shí)用，符合質(zhì)量管理需要d. 質(zhì)量記錄的真實(shí)性和準(zhǔn)確性機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理1工程報(bào)修服務(wù)：24小時(shí)；2小型維修：小修不過(guò)夜3大型維修：商定4工程服務(wù)實(shí)行晚班值班制。5服務(wù)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)（1）供配電系統(tǒng)項(xiàng)目時(shí)間次數(shù)內(nèi) 容高壓環(huán)網(wǎng)柜每周一1、 檢查外觀是否完好、運(yùn)行有噪聲。2、 檢查指示燈是否完好。3、 備用柜“禁止合閘”標(biāo)示懸掛位置是否正確。4、 清理外部灰塵。每年一1、 檢查操作機(jī)構(gòu)是否靈活、互鎖機(jī)構(gòu)是否正常。2、 檢測(cè)接地電阻（應(yīng)符合規(guī)定要求）。3、 檢查電源接線裝置，并緊固螺絲。4、 自動(dòng)合閘電瓶加注電解液，檢修充電器。變壓器每周一1、 檢查外觀是否完好，有無(wú)異常響聲。2、 檢查溫控器指示是否正常，超溫時(shí)風(fēng)機(jī)能否正常起動(dòng)，風(fēng)機(jī)運(yùn)行是否正常。3、 變壓器電壓、電流是否在額定范圍內(nèi)。每年一1、 檢測(cè)接地電阻，各接線裝置緊固。2、 檢測(cè)變壓器線圈絕緣電阻。3、 緊固螺絲并有防松措施，檢查變壓器防松綁扎并加固。4、 清理灰塵。配電柜動(dòng)力柜控制柜每天一1、 檢查衛(wèi)生。2、 檢查外觀是否完好，電壓、電流是否正常，三相負(fù)荷是否平衡，有無(wú)異常聲響。3、 檢查配電開(kāi)關(guān)觸頭接觸是否良好，有無(wú)短路、過(guò)載現(xiàn)象。4、 檢查開(kāi)關(guān)是否在正確位置，標(biāo)示是否清楚。5、 檢查無(wú)功補(bǔ)償設(shè)備工作是否正常，功率因數(shù)是否達(dá)到要求。6、 檢查電容器、熔斷器是否過(guò)熱，熔斷。半年一1、 緊固配電裝置螺絲，調(diào)整接觸電間隙，更換打磨燒壞的動(dòng)靜觸頭。2、 若有過(guò)載現(xiàn)象，應(yīng)更換容量大的配電設(shè)備。一年一1、 重復(fù)上述檢查。2、 檢測(cè)接地電阻。3、 測(cè)試過(guò)流保護(hù)裝置、聯(lián)鎖裝置是否可靠。照明器具每天一1、 清潔衛(wèi)生。2、 檢查外觀是否完好，有無(wú)異常響聲。3、 檢查燈具照度的均勻度、眩光度、頻閃度及電壓的變化影響等情況。每月一1、 重復(fù)上述內(nèi)容。2、 調(diào)整亮度，節(jié)約能源。3、 更換過(guò)熱配件，避免短路現(xiàn)象。4、 根據(jù)季節(jié)的變化情況合理調(diào)整燈光工程的開(kāi)機(jī)時(shí)間。供電線路每周一1、 清潔衛(wèi)生。2、 檢查敷設(shè)環(huán)境有無(wú)積水、雜物。3、 供電電纜標(biāo)示是否清晰、脫落。每月一1、 重復(fù)上述內(nèi)容。2、 檢查線路有無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象。3、 檢查進(jìn)出線路接線裝置是否完好。每年一1、 重復(fù)上述內(nèi)容。2、 檢測(cè)線路絕緣電阻。3、 金屬支架、電纜套管涂防銹漆或?yàn)r青。發(fā)電機(jī)組每半月一1、清潔衛(wèi)生2、檢查零部件有無(wú)松動(dòng)、脫落，水、油是否加滿3、試車運(yùn)行，檢查水壓、油壓、電氣線路是否正常良好，輸出功率達(dá)到定額標(biāo)準(zhǔn)；4、檢查充電電瓶容量是否充足5、冬季試車完工后注意放水，以免發(fā)生凍脹每半年一1、重復(fù)上述內(nèi)容（2）給排水系統(tǒng)項(xiàng)目時(shí)間次數(shù)內(nèi) 容生活泵、噴淋泵、水幕泵、雨淋泵、消防泵等各種水泵每天一1、機(jī)房衛(wèi)生；對(duì)機(jī)體擦拭去灰、保持干凈無(wú)塵。2、每2小時(shí)觀察其水位、水壓、電壓、電流指示是否正常，電機(jī)及水泵有無(wú)異常聲音，電機(jī)、控制柜有無(wú)異味。3、檢查壓盤(pán)根處滴水是否符合規(guī)范，如不符合則應(yīng)加盤(pán)根或擰緊盤(pán)根螺栓。4、檢查濕式報(bào)警閥、液位報(bào)警器、控制系統(tǒng)工作是否正常。5、檢查水位深度指示是否清晰。6、發(fā)現(xiàn)故障及故障隱患及時(shí)處理。每月一1、重復(fù)上述檢查。2、生活供水的主、備用泵進(jìn)行手動(dòng)切換實(shí)驗(yàn)并記錄。3、消防泵、噴淋泵應(yīng)啟動(dòng)管網(wǎng)末端試水裝置或打開(kāi)水泵出水管放水實(shí)驗(yàn)。4、注意水壓表是否在檢驗(yàn)合格后的規(guī)定時(shí)間內(nèi)使用。每年一1、電機(jī)、泵體軸承清洗加潤(rùn)滑油；如有異常聲響，則更換同型號(hào)規(guī)格軸承。2、泵體、水泵葉輪及管道除銹、刷漆。3、檢測(cè)電機(jī)接地電阻。4、檢查電機(jī)與水泵彈性連軸器有無(wú)損壞，如有損壞則更換。5、更換磨損的水泵軸襯套。6、性能測(cè)試。水箱、水池每周一1、檢查外觀是否完好，有無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，箱口防蟲(chóng)紗網(wǎng)是否完好。2、打開(kāi)排污閥排污。3、檢查進(jìn)水浮球閥并作手動(dòng)進(jìn)水實(shí)驗(yàn)。4、觀察水質(zhì)情況 5、水箱、水池蓋板是否上鎖并且完好。每月一1、重復(fù)上述內(nèi)容。2、按規(guī)定比例按時(shí)放消毒藥品。每半年一1、清洗水箱、水內(nèi)部，按比例投放漂白粉進(jìn)行消毒。2、送水樣至衛(wèi)生防疫站進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)。3、各類金屬構(gòu)件及管道作防銹處理。給水井、雨水井、污水井每周一1、檢查井蓋是否蓋好、完好，開(kāi)蓋檢查井底是否有污物，如有則清除干凈。2、檢查井蓋鑄造字跡是否清晰。半年一1、重復(fù)上述檢查。2、清理污泥，疏通下水管道。3、各類井蓋及金屬構(gòu)件刷漆。供水、排污管網(wǎng)每周一1、檢查外觀是否完好，應(yīng)無(wú)滴、漏現(xiàn)象。2、檢查閘閥，觀察供水壓力表是否正常。3、各類井蓋及金屬構(gòu)件刷漆。每季一1、重復(fù)上述內(nèi)容。2、清理管道內(nèi)的雜物，疏通排污管道。3、檢查閘閥開(kāi)啟、關(guān)閉是否靈活，有無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。每年一1、重復(fù)上述內(nèi)容。2、檢查修整全部管架。3、管道及支架除銹刷漆。4、檢查止回閥、浮球閥、液位控制器是否正常。5、管道內(nèi)部清洗、作防腐處理。6、更換各類閥門(mén)標(biāo)示，并標(biāo)注管內(nèi)水流方向。7、各類閥門(mén)絲桿上油作防銹處理。（3）消防系統(tǒng)日常運(yùn)行要求每天對(duì)消防系統(tǒng)主機(jī)及消防控制中心進(jìn)行巡視，嚴(yán)格按照消防系統(tǒng)操作規(guī)程進(jìn)行操作，發(fā)生故障及其隱性故障能及時(shí)處理，機(jī)房環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行檢測(cè)，確保其設(shè)備、設(shè)施能正常運(yùn)行項(xiàng)目時(shí)間次數(shù)內(nèi) 容系統(tǒng)主機(jī)副機(jī)每日一1、對(duì)主機(jī)進(jìn)行探測(cè)、查詢，了解系統(tǒng)運(yùn)行情況，遇系統(tǒng)故障、警告、火災(zāi)報(bào)警及時(shí)處理。每周一1、對(duì)消防主機(jī)，聯(lián)動(dòng)柜進(jìn)行清潔，并做好記錄。每月一1、檢查其運(yùn)行情況，對(duì)消防聯(lián)動(dòng)柜按鈕進(jìn)行檢查，若有故障及時(shí)做好記錄報(bào)告。每季一1、對(duì)主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜按鈕進(jìn)行檢查測(cè)試，若有故障及時(shí)維修處理，并做好記錄。每半年一1、 消防演習(xí)時(shí)能正?？刂葡涝O(shè)備的動(dòng)作，并能準(zhǔn)確檢測(cè)有關(guān)信息。2、 檢測(cè)能否正常打印系統(tǒng)故障、警告及火災(zāi)報(bào)警資料。3、 對(duì)存在的故障予以處理。4、 測(cè)試系統(tǒng)接口信號(hào)是否正常。5、 軟件數(shù)據(jù)備份。6、 測(cè)試系統(tǒng)借口模塊、各種按鈕的性能。7、 測(cè)試系統(tǒng)接地電阻。8、 測(cè)試各回路的對(duì)地電阻。報(bào)警裝置系統(tǒng)每周一1、檢查外觀是否完好，運(yùn)行是否正常，并清潔衛(wèi)生。每年1、更換損壞的報(bào)警裝置，手動(dòng)試驗(yàn)報(bào)警裝置是否聯(lián)動(dòng)，并及時(shí)處理故障；檢查接線是否松動(dòng)、脫落。煙霧溫度等探測(cè)系統(tǒng)每日一1、檢查外觀是否完好，檢測(cè)是否有誤報(bào)、解除報(bào)警，查出故障及時(shí)處理。每半年一1、重復(fù)上述工作，對(duì)每區(qū)域抽樣模擬實(shí)驗(yàn)探測(cè)器是否正常運(yùn)行。消防廣播和背景音樂(lè)每周一1、利用用實(shí)況廣播檢測(cè)每層消防廣播喇叭是否完好每季一1、 清潔設(shè)備。2、 檢查外觀是否完好3。消防栓系統(tǒng)每月一1、 清潔衛(wèi)生。2、 檢查外觀是否完好。3、 檢查配件是否齊全。4、 檢查水帶是否發(fā)霉、破損，水帶、水槍、消防栓接口是否正常。消防栓系統(tǒng)每半年一1、 消防演習(xí)（水槍水柱射程大于30米，能實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)）。2、 對(duì)消防水帶做防霉變處理。噴淋消防系統(tǒng)每周一1、檢查噴淋頭是否滴漏，噴淋管網(wǎng)壓力是否正常。每半年一1、 排放管網(wǎng)污水，并實(shí)驗(yàn)。2、 室外管道清銹刷漆，并標(biāo)注水流方向及水系統(tǒng)循環(huán)。3、 檢測(cè)濕式報(bào)警閥工作是否正常，水力警鈴聲響是否洪亮。4、 閥門(mén)絲桿加注黃油并加裝防護(hù)套。防排煙系統(tǒng)每月一1、 清潔衛(wèi)生。2、 檢查外觀是否良好，風(fēng)葉有無(wú)擦殼現(xiàn)象。3、 外觀標(biāo)示是否清晰。每半年一1、 手動(dòng)試運(yùn)行，檢查風(fēng)機(jī)有無(wú)異?，F(xiàn)象，并做好記錄。2、 觀察消防演習(xí)時(shí)是否聯(lián)動(dòng)。3、 檢查防排煙閥動(dòng)作情況。4、 對(duì)排煙閥傳動(dòng)機(jī)構(gòu)加潤(rùn)滑油脂。 每年一1、 清洗風(fēng)機(jī)軸承，檢測(cè)接地電阻。2、 風(fēng)機(jī)外殼清銹刷漆。3、 更換各類標(biāo)示。氣體滅火系統(tǒng)每月一1、 清潔衛(wèi)生。2、 檢查外觀是否完好，有無(wú)泄露氣體現(xiàn)象。3、 檢查氣壓表的完好情況。每半年一1、 檢查氣瓶壓力。2、 氣瓶外殼除銹、刷保護(hù)漆。3、 模擬測(cè)試氣體消防滅火系統(tǒng)的動(dòng)作情況。防火門(mén)每月一1、 檢查門(mén)體有無(wú)變形。2、 門(mén)關(guān)閉密封情況，閉門(mén)器靈活，有無(wú)漏油現(xiàn)象。每年一1、重復(fù)月檢項(xiàng)目一次。（4）中央空調(diào)系統(tǒng)日常運(yùn)行、保養(yǎng)計(jì)劃日常運(yùn)行要求嚴(yán)格按照開(kāi)、關(guān)機(jī)程序進(jìn)行檢查，開(kāi)機(jī)前日常檢查項(xiàng)目為：冷凍冷卻進(jìn)出水閥門(mén)、冷卻塔、旁通閥、壓力表、溫度計(jì)、主機(jī)設(shè)定參數(shù)、油溫、油壓、冷凝壓力、蒸發(fā)壓力、冷凝溫度、蒸發(fā)溫度、冷凍冷卻進(jìn)出水溫度。定時(shí)對(duì)機(jī)房設(shè)備裝置進(jìn)行檢查，認(rèn)真填寫(xiě)運(yùn)行及交接班記錄，嚴(yán)格按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求，對(duì)系統(tǒng)相應(yīng)的調(diào)整，保證系統(tǒng)在最佳工況下正常運(yùn)行。環(huán)境溫度要求：夏季環(huán)境溫度：2428、相對(duì)濕度4065%冬季環(huán)境溫度：1822、相對(duì)濕度4060%項(xiàng)目時(shí)間次數(shù)內(nèi) 容VRV空調(diào)系統(tǒng)每年供冷季節(jié)機(jī)組啟動(dòng)前一1、檢查制冷劑液和油面2、檢查加熱器和變頻壓縮機(jī)3、檢查和測(cè)試所有運(yùn)行控制和安全控制功能4、檢查調(diào)整微電腦控制中心的設(shè)定值5、啟動(dòng)機(jī)組，檢查整個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)行情況，記錄機(jī)組運(yùn)行參數(shù)6、根據(jù)運(yùn)行記錄，分析處理機(jī)組問(wèn)題運(yùn)行期間一1、檢查機(jī)組各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)的工況，調(diào)整安全控制裝置2、檢查控制裝置的運(yùn)行3、檢查制冷劑液位和油位4、檢查潤(rùn)滑系統(tǒng)的運(yùn)行5、檢查回油系統(tǒng)6、檢查電機(jī)和啟動(dòng)器的運(yùn)行7、記錄運(yùn)行狀態(tài)，分析確認(rèn)機(jī)組運(yùn)行是否正常，必要時(shí)進(jìn)行機(jī)組檢修8、每月進(jìn)行一次泄露檢查9、記錄和報(bào)告有需要更換的零配件10、冷卻電機(jī)軸承打油/更換軸承11、高/低壓控制檢測(cè)/修理/更換12、空調(diào)機(jī)組檢測(cè)/修理/更換零配件13、冷凝器清理沉積物質(zhì)14、電器裝置有否接駁松脫/觸點(diǎn)氧化/外來(lái)物質(zhì)/修理/更換15、控制和保護(hù)裝置調(diào)整設(shè)定值檢測(cè)/修理/更換每年制冷期結(jié)束停機(jī)期間一1、檢查壓縮電機(jī)組件的各項(xiàng)環(huán)節(jié)2、檢查壓縮機(jī)潤(rùn)滑油系統(tǒng)3、執(zhí)行各項(xiàng)正確操作程序，檢查電機(jī)啟動(dòng)器4、檢查控制面板，確定各操作狀態(tài)是否正常5、檢查冷凝器潔凈情況是否需要清洗6、檢查系統(tǒng)的泄露、制冷劑并給予正確的處理方法冷卻冷凍泵每天一1、檢查電機(jī)電流、電壓、溫度，觀察有無(wú)異常現(xiàn)象2、泵體盤(pán)根處滴水是否符合要求每季一1、檢查運(yùn)行記錄；檢查連軸器及盤(pán)根的使用情況2、轉(zhuǎn)動(dòng)閥門(mén)，檢查閥門(mén)能否靈活開(kāi)啟、關(guān)閉每年一1、清洗水泵及電機(jī)軸承并加潤(rùn)滑油2、檢測(cè)電機(jī)接地電阻，并記錄3、檢測(cè)冷凍、冷卻泵電機(jī)絕緣電阻值4、更換水泵軸襯套，重新加裝填料5、泵殼、泵體清銹刷漆冷卻塔每天一1、檢查水閥、浮球閥是否正常2、觀察電流、電壓及布水器的運(yùn)行情況每季一1、重復(fù)上述檢查2、進(jìn)行水處理3、檢查電機(jī)皮帶是否正常4、清洗冷卻塔塔體每年一1、清洗填料，更換脫落布水器2、更換磨損嚴(yán)重的皮帶3、檢測(cè)電機(jī)接地電阻、電機(jī)絕緣電阻，并做好記錄4、更換或清洗電機(jī)及風(fēng)葉軸承，并加注黃油5、更換各類標(biāo)示新風(fēng)機(jī)組每天一1、機(jī)組外部清潔2、檢查電磁閥、溫控器工作是否正常、接水盤(pán)排水是否暢通每季一1、重復(fù)上述檢查2、清洗風(fēng)機(jī)過(guò)濾網(wǎng)3、風(fēng)機(jī)軸承加注黃油每年一1、清洗風(fēng)機(jī)及管道過(guò)濾網(wǎng)，清洗公共場(chǎng)所風(fēng)機(jī)出風(fēng)口2、更換或清洗電機(jī)及風(fēng)機(jī)軸承，并加注黃油3、風(fēng)機(jī)外殼清銹刷漆4、測(cè)試控制部分工作性能風(fēng)機(jī)盤(pán)管每周一1、觀察風(fēng)機(jī)是否正常運(yùn)行，有無(wú)異常聲響2、空調(diào)開(kāi)關(guān)及電磁閥工作是否正常每季一1、檢查冷凝水接水盤(pán)是否暢通排水2、保溫要求達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)是否良好，自動(dòng)排氣閥工作是否正常每年一1、檢測(cè)電機(jī)接地電阻及電機(jī)絕緣電阻值2、清洗接水盤(pán)3、清洗回風(fēng)口、出風(fēng)口、過(guò)濾網(wǎng)4、盤(pán)管風(fēng)機(jī)軸承加注黃油自控箱及控制器每天一1、清潔衛(wèi)生，觀察電流、電壓是否正常每季一1、檢查線路有無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象2、檢查進(jìn)出線路接線裝置是否完好每年一1、檢測(cè)箱體的接地電阻2、更換接觸不良的部件（5）電梯系統(tǒng)一、日常運(yùn)行檢查機(jī)房部分1轎廂照明，通風(fēng)設(shè)施的檢查2操縱指令情況檢查3開(kāi)、關(guān)門(mén)狀態(tài)檢查4開(kāi)、關(guān)門(mén)延時(shí)時(shí)間檢查5按安全觸板（電子光幕）檢查重開(kāi)門(mén)狀態(tài)6轎廂起動(dòng)檢查（震動(dòng)情況）7電梯加速、減速過(guò)程及彈性震動(dòng)檢查8電梯運(yùn)行震動(dòng)及異常噪聲檢查9電梯停止震動(dòng)檢查10電梯平層檢查11電梯運(yùn)行檢查（返基站及待機(jī)）轎廂部分12檢查是否響應(yīng)最高停門(mén)呼喚后運(yùn)行檢查二、周檢項(xiàng)目轎廂部分1限速器動(dòng)作停靠檢查、潤(rùn)滑檢查2曳引機(jī)組油位檢查3滑動(dòng)導(dǎo)靴（轎廂、對(duì)重）的檢查4導(dǎo)向輪及轎頂及繩輪、對(duì)重反繩輪軸承檢查5門(mén)及自動(dòng)開(kāi)關(guān)門(mén)機(jī)構(gòu)的各軸承檢查6清掃各活動(dòng)機(jī)件、電控柜內(nèi)的灰塵層門(mén)部分7踏板槽的清潔、門(mén)靴磨損程度檢查8門(mén)橡膠緩沖器固定檢查9各層指層顯示及層站按鈕功能檢查10各層門(mén)油漆及開(kāi)關(guān)門(mén)閉合情況檢查三、季度檢查項(xiàng)目機(jī)房1機(jī)房溫度，清潔及有無(wú)異味2活動(dòng)鐵芯行程測(cè)量3各轉(zhuǎn)軸部件的潤(rùn)滑檢查4檢查充電裝置是否正常5重新對(duì)停電柜各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確認(rèn)轎廂1轎門(mén)開(kāi)關(guān)檢查2滿載及超載裝置檢查3安全觸板開(kāi)關(guān)（電子光幕）功能檢查4門(mén)系合裝置的潤(rùn)滑及清潔5門(mén)導(dǎo)軌滾輪和偏心滾輪的潤(rùn)滑檢查、清潔廳門(mén)口1層門(mén)開(kāi)關(guān)動(dòng)作檢查2門(mén)鎖機(jī)構(gòu)的校檢3關(guān)門(mén)機(jī)構(gòu)、層門(mén)連桿機(jī)構(gòu)潤(rùn)滑檢查及清潔4層門(mén)內(nèi)外門(mén)鎖開(kāi)鎖檢查轎頂和井道1轎頂清潔和檢查2門(mén)機(jī)驅(qū)動(dòng)鏈、傳動(dòng)皮帶檢查及門(mén)機(jī)動(dòng)作檢查3門(mén)機(jī)連桿機(jī)構(gòu)檢查及潤(rùn)滑、清潔4給轎廂和對(duì)重架的潤(rùn)滑裝置加油5換速開(kāi)關(guān)、極限開(kāi)關(guān)、終端限位開(kāi)關(guān)的動(dòng)作檢查6安全鉗楔塊的動(dòng)作檢查及潤(rùn)滑7補(bǔ)償鏈及其導(dǎo)向裝置檢查8隨機(jī)電纜和曳引繩的檢查底坑1底坑的清潔和檢查2緩沖器情況及銹蝕情況檢查3張緊輪軸承的潤(rùn)滑檢查4底坑開(kāi)關(guān)檢查四、年度檢查項(xiàng)目1曳引機(jī)、電動(dòng)機(jī)滾珠軸承運(yùn)行情況檢查及潤(rùn)滑2導(dǎo)向輪軸承的潤(rùn)滑檢查3曳引鋼絲繩和限速器鋼絲繩的張力檢查及磨損檢查4制動(dòng)器剎車片剩余厚度、間隙測(cè)量是否符合要求5層門(mén)鋼絲繩和驅(qū)動(dòng)鏈張力檢查并潤(rùn)滑6層門(mén)導(dǎo)軌、滾輪和偏心輪的間隙檢查并清潔潤(rùn)滑7井道設(shè)備的清潔和檢查8門(mén)電動(dòng)機(jī)及碳刷磨損、壓力檢查9控制裝置檢查、緊固電阻調(diào)整環(huán)螺栓10門(mén)和門(mén)電動(dòng)機(jī)軸承檢查及潤(rùn)滑11中間連線箱端子緊固檢查12平層裝置相互位置檢查13曳引機(jī)齒輪油檢查（6）鍋爐采暖系統(tǒng)項(xiàng)目時(shí)間次數(shù)內(nèi) 容鍋爐系統(tǒng)每日一1檢查鍋爐動(dòng)作水量。2記錄蒸氣/熱水運(yùn)行壓力。3記錄鍋爐燃燒溫度。4通過(guò)鍋爐檢查口，觀察鍋爐管壁運(yùn)行情況。5檢查蒸氣/熱水循環(huán)水泵及所有助配電及控制設(shè)備。6觀察鍋爐壁情況。7檢低水位緊急停止運(yùn)行功能。8檢查及測(cè)試燃料緊急停止閥。每周一1量度及分析燃燒排走空氣。2測(cè)試鍋爐燃燒噴咀控制。3清潔燃燒隔器及過(guò)濾網(wǎng)。4檢查燃燒儲(chǔ)存量。5測(cè)試/檢查鍋爐運(yùn)行壓力。每月一1測(cè)試鍋爐安全放壓閥。2洗理及測(cè)試二次低水位緊急停止運(yùn)作閥。3放走鍋爐管內(nèi)空氣。4檢查鍋爐管壁漏水情況。5檢查鍋爐管壁固化物及水處理系統(tǒng)。每年一1清理及檢查鍋爐管外壁。2清理及檢查鍋爐管內(nèi)壁。3檢查所有送排風(fēng)扇及風(fēng)管。4檢查所有液壓及氣壓閥。5清理燃燒系統(tǒng)。6清理鍋爐進(jìn)水系統(tǒng)。7檢查及清理所有配電設(shè)備。8清理及從新測(cè)試所有低水位緊急停止運(yùn)行控制。9清點(diǎn)鍋爐備件。智能化系統(tǒng)管理智能化系統(tǒng)日常運(yùn)行要求：每天對(duì)設(shè)備機(jī)房進(jìn)行巡視；嚴(yán)格按照智能化系統(tǒng)操作規(guī)程進(jìn)行操作；發(fā)現(xiàn)故障及隱性故障能及時(shí)處理；對(duì)機(jī)房環(huán)境、衛(wèi)生進(jìn)行檢測(cè)；確保其設(shè)備、設(shè)施能正常運(yùn)行。（一）樓宇自控系統(tǒng)管理要求項(xiàng)目時(shí)間次數(shù)內(nèi)容計(jì)算機(jī)每季一1、 主機(jī)、顯示器及打印機(jī)清潔除塵。2、 檢測(cè)UPS工作情況是否正常，配載作放電維護(hù)。3、 檢測(cè)系統(tǒng)接口性能。4、 內(nèi)部數(shù)據(jù)整理和備份。集中控制箱每周一1、 檢查各連接線路的牢固程度，是否有氧化腐蝕現(xiàn)象。2、 檢查直接控制器、執(zhí)行器、變送器的工作情況。傳感器每年一1、 測(cè)試溫度、液位、流量、壓力傳感器的靈敏程度。2、 更換性能不好的元器件。（二）保安自動(dòng)化系統(tǒng)管理要求項(xiàng)目時(shí)間次數(shù)內(nèi)容閉路監(jiān)控系統(tǒng)攝像機(jī)每周一1、 清潔除塵。2、 檢查外觀完好情況。每季一1、 線路整理。2、 檢查各視頻及音頻接頭。每年一1、 檢查各線路接口是否正常、線路是否侵蝕老化。2、 線路標(biāo)號(hào)是否清晰可見(jiàn)，合理編排線路，并檢修調(diào)整。3、 檢查云臺(tái)機(jī)械機(jī)構(gòu)和電動(dòng)元器件的工作情況。計(jì)算機(jī)和監(jiān)視器每月一1、 主機(jī)、顯示器及打印機(jī)清潔除塵。2、 檢測(cè)UPS工作情況是否正常。3、 檢查各連接線路是否牢固完好，是否有氧化腐蝕現(xiàn)象。每半年一1、 清潔主機(jī)內(nèi)部灰塵。2、 數(shù)據(jù)整理與備份。3、 計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)整理、內(nèi)部測(cè)試。錄像機(jī)每周一1、 清潔除塵。2、 檢查外觀是否完好。每月一1、 檢察錄制標(biāo)準(zhǔn)。2、 測(cè)試各功能鍵的工作情況。每半年一1、檢測(cè)音頻和視頻接口中，測(cè)試各項(xiàng)性能指標(biāo)。畫(huà)面分割器、切換器和AD主機(jī)每周一1、 清潔除塵。2、 檢查外觀是否完好。3、 檢查連接線路的牢固程度。每季一1、測(cè)試各功能鍵的工作情況。每年一1、線路整理，功能測(cè)試。防盜報(bào)警系統(tǒng)控制器及紅外線探測(cè)器每月一1、 控制器清潔除塵。2、 測(cè)試紅外線探測(cè)器的工作情況。半年一1、檢查各連接線路是否牢固、完好。警笛和警燈每季一1、檢查報(bào)警系統(tǒng)警笛和警燈的工作情況。門(mén)禁和IC卡系統(tǒng)門(mén)鎖和門(mén)摯每季多次1、 檢查門(mén)鎖、門(mén)摯固定螺絲有無(wú)松脫和缺失。2、 檢查鎖頭磨損和碰傷情況。3、 檢查門(mén)摯動(dòng)作是否靈活。每季一1、 清潔除塵。2、 檢測(cè)控制器接口性能。停車場(chǎng)管理系統(tǒng)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)計(jì)算機(jī)每季一1、 主機(jī)、顯示器及打印機(jī)清潔除求。2、 檢測(cè)UPS工作情況是否正常3、 檢測(cè)連接接口中。4、 內(nèi)部數(shù)據(jù)整理和備份。讀卡器和控制器每周一1、 清潔除塵。2、 讀卡器固定螺絲牢固。每半年一1、 檢測(cè)系統(tǒng)接口性能。2、 檢查電氣元件工作情況。地感裝置每季一1、測(cè)試地感裝置的靈敏程度并根據(jù)測(cè)試結(jié)果靈活調(diào)節(jié)。（三）要求達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)1、零修合格率達(dá)100%2、智能化系統(tǒng)控制協(xié)調(diào)，設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)良好。清潔衛(wèi)生管理（一）清潔衛(wèi)生人員行為規(guī)范的管理1、 上班必須服裝統(tǒng)一，佩戴工作牌；2、 清潔垃圾時(shí)輕裝輕卸，不影響用戶工作與休息，上下樓梯、電梯時(shí)主動(dòng)禮讓用戶；3、 耐心聽(tīng)取用戶的建議和意見(jiàn)。經(jīng)考察xx通訊樞紐大樓清潔現(xiàn)場(chǎng)后，人員配置如下：日常清潔項(xiàng)目清潔人數(shù)備 注公共區(qū)域1人人均最大保潔面積約3000大廳、1樓裙樓1人人均最大保潔面積約200023樓1人人均最大保潔面積約60058樓1人人均最大保潔面積約3000地下停車場(chǎng)1人人均最大保潔面積約4000812樓1人人均最大保潔面積約30001215樓1人人均最大保潔面積約300016樓以上1人人均最大保潔面積約3000大樓會(huì)議室1人人均最大保潔面積約3000領(lǐng)導(dǎo)辦公室1人人均最大保潔面積約3000機(jī)動(dòng)1人電梯、玻璃、頂班等清潔主管1人現(xiàn)場(chǎng)管理合計(jì)12人（二）各功能區(qū)域清潔管理服務(wù)1、 建筑物外圍環(huán)境管理（1）針對(duì)南昌氣候特點(diǎn)和各種常見(jiàn)有害微生物的習(xí)性，采取視察診斷、作業(yè)效果跟蹤確認(rèn)等步驟進(jìn)行調(diào)查分析，定期消殺老鼠、蚊、蠅及白蟻等有害生物。通過(guò)“清潔、改造、消殺、隔離”等步驟，使內(nèi)外環(huán)境改善，以防治有害生物的滋生與各種不同類型災(zāi)害的發(fā)生。（2）綠地道路衛(wèi)生管理：移動(dòng)樞紐大樓是辦公大樓，為展現(xiàn)移動(dòng)樞紐大樓高檔次的形象，在綠地道路衛(wèi)生管理上按照“五不”、“六凈”、“三化”、“三優(yōu)”工作要求實(shí)施管理。五不：不見(jiàn)積水、不見(jiàn)積土、不見(jiàn)雜物、不亂收堆、不亂倒垃圾；六凈：路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水溝井凈、樹(shù)坑墻根凈、果皮箱凈；三化：凈化、綠化、美化；三優(yōu)：優(yōu)美的環(huán)境、優(yōu)良的秩序、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。（3）外圍景觀的管理 垃圾收集、處理實(shí)行全過(guò)程封閉式管理； 及時(shí)清理建筑物表面積內(nèi)部懸掛、堆放的雜物； 加強(qiáng)外圍環(huán)境清潔衛(wèi)生管理，安排清潔工進(jìn)行巡查、清潔，管理人員巡查，確保外圍的環(huán)境衛(wèi)生。2、 工作區(qū)域清潔管理（1） 充分利用用戶工余時(shí)間進(jìn)行辦公及公共區(qū)域清潔工作，每天早晨在工作人員上班前半小時(shí)內(nèi)完成公共部分的清潔，用戶上班期間，將保潔工作寓于“隱形服務(wù)”之中，實(shí)施“零干擾”工作方式。（2） 利用周末和節(jié)假日清洗生活樓通道，玻璃護(hù)欄、墻面及地下室車庫(kù)，平常保潔，保持這些區(qū)域的清潔衛(wèi)生。（3） 電梯的清潔：專人負(fù)責(zé)電梯的清潔衛(wèi)生，每天早晨工作人員上班前半小時(shí)完成清潔，以后每半小時(shí)清抹一次（含中午用戶下班期間）。3、 移動(dòng)樞紐大樓環(huán)境管理（1） 根據(jù)各職能部門(mén)的作息時(shí)間合理安排各區(qū)域的清潔工作，將清潔衛(wèi)生工作安排在無(wú)人時(shí)間段；用戶上班期間，將保潔工作寓于“隱形服務(wù)”之中，實(shí)施“零干擾”工作方式。（2） 舉辦大型活動(dòng)時(shí)，督促舉辦單位遵守物業(yè)管理規(guī)定，嚴(yán)格控制裝修噪音及空氣污染源的產(chǎn)生，并要求及時(shí)清運(yùn)工程垃圾。（三）清潔衛(wèi)生、消殺作業(yè)要求及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1、清潔衛(wèi)生作業(yè)要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)表位置序號(hào)清潔項(xiàng)目作業(yè)要求清潔標(biāo)準(zhǔn)每日每周每月每