【商業(yè)地產(chǎn)】思源-大連豪宅項目東方圣荷西營銷報告-25DOC.doc

東方圣荷西營銷報告解決問題：形成購買、提升銷量購買活動的構(gòu)成要素：產(chǎn)品 買方客戶 賣方銷售團(tuán)隊目錄東方圣荷西營銷報告1第一部分 產(chǎn)品2一 產(chǎn)品外部環(huán)境21.行業(yè)動態(tài)21.1國內(nèi)21.2大連72.政策走向93.區(qū)域環(huán)境114.競爭環(huán)境14二 產(chǎn)品內(nèi)部環(huán)境141.產(chǎn)品描述142.產(chǎn)品細(xì)分153.銷售情況164.swot分析175.產(chǎn)品定位尋找購買決定因素17第二部分 客戶17一 來訪客戶“觸動”成交181.成交客戶分析182.意向客戶分析18二 未訪客戶尋找目標(biāo)19第三部分 銷售團(tuán)隊191.專業(yè)192.管理213.執(zhí)行力標(biāo)準(zhǔn)化、信息化、分級審核機(jī)制224.服務(wù)與客戶成為朋友23第四部分 銷售指標(biāo)231.銷售目標(biāo)232.銷售節(jié)奏23第五部分 合作方式24【方案一】24【方案二】24第一部分 產(chǎn)品一 產(chǎn)品外部環(huán)境1. 行業(yè)動態(tài)1.1國內(nèi)從去年年底開始，中國房地產(chǎn)市場開始調(diào)整，今年以來下行速度加快，下滑幅度加大，隨之房地產(chǎn)價格也開始回落。從區(qū)域上講，以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開始調(diào)整，接著長三角、華北、中西部也開始調(diào)整?？傮w來看，目前全國市場呈現(xiàn)量價齊跌的形態(tài)。接下來主要從國家統(tǒng)計局的兩個指標(biāo)來分析全國房地產(chǎn)市場的狀況。第一個指標(biāo)是“國房景氣指數(shù)”，它反應(yīng)的是行業(yè)景氣度，尤其體現(xiàn)開發(fā)商對于市場的預(yù)期和投資意愿。由下圖可知，2007年11月達(dá)到高點，其后一路下滑，今年10月份為99.68，比9月份回落1.47點，比去年同期回落6.06點，步入不景氣區(qū)間。今年前三季度，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資21278億元，同比增長26.5%，相比2007年31.8%的增幅，明顯回落。住宅完成投資15508億元，增長28.7%。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房投資638億元，增長19.9%，說明很多地政府依然沒有開足馬力推進(jìn)住房保障建設(shè)。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積1.79億平方米，同比下降1.6%。今年前三季度，全國房屋施工面積24.04億平方米，增長20.3%，比2007年的21.5%稍稍回落。其中，住宅施工面積19.07億平方米，增長21.2%；辦公樓施工面積8150萬平方米，增長8.3%，比2007年的12.5%明顯回落；商業(yè)營業(yè)用房施工面積25026萬平方米，增長12%。截止到9月末，全國商品房空置面積為1.3億平方米，同比增長10.2%。其中，空置商品住宅6641萬平方米，增長14.1%。這是非常值得擔(dān)心的一個指標(biāo)，空置房面積的明顯增長，意味著滯銷房屋增加，企業(yè)資金回籠影響較大。第二個重要指標(biāo)是全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)。分析上圖可知，以月度房價同比漲幅來看，2008年1月達(dá)到高點，同比去年1月增長11.3%，其后增幅加速遞減，今年10月已降至1.6%，預(yù)計11月或12月份，將由正增長變?yōu)樨?fù)增長。由于同比的時間跨度是一年，并不能反映近況，相較而言，月度房價環(huán)比增長情況更能說明近期走勢，環(huán)比增幅的高點出現(xiàn)在去年9月，其后遞減，直至今年8月份首次由正增長變?yōu)樨?fù)增長，價格拐點正式出現(xiàn)，也即全國房價正式開始下跌，9月份繼續(xù)下滑。在70個大中城市中，半數(shù)以上城市9月成交量較8月出現(xiàn)了不同程度的反彈，但反彈力度普遍較小。而另一半城市成交量不升反跌，成交繼續(xù)萎縮。整體來看，絕大部分城市遭遇了近幾年來最冷的“金九”，市場低迷程度可見一斑。價格表現(xiàn)方面，全國大部分城市房價均出現(xiàn)了下滑的跡象，打折優(yōu)惠幅度有所擴(kuò)大。華南區(qū)域各城市更出現(xiàn)了新一輪降價的浪潮，在前期價格已下跌較大幅度的背景下，9月很多樓盤再次祭起降價的大旗，優(yōu)惠幅度均在10%左右。一線城市成交量萎縮五成，房價繼續(xù)下跌從商品住宅供應(yīng)量上分析，除上海略降之外，北京、 深圳、廣州今年前三季度供應(yīng)量皆有明顯增長。尤其是9月份，一線城市供應(yīng)量均出現(xiàn)了大幅的上漲，上海、北京、深圳供應(yīng)量環(huán)比增長明顯，深圳增長幅度較大，環(huán)比增加了187.85%。但成交情況非常不理想，前三季度一線城市商品住宅皆下降五成左右。從價格上分析，一線城市房價繼續(xù)下跌。上海二手房價格指數(shù)8月份首次由漲變跌，9月份上海商品住宅價格下滑跡象明顯，全月共有50多個樓盤有新增推案上市，紛紛采取了平開或低開的策略，并有一定的優(yōu)惠折扣。北京房價下跌勢頭明顯，樓盤打折力度再度擴(kuò)大。廣州和深圳延續(xù)了降價的勢頭，新上市的大部分項目優(yōu)惠幅度在原有基礎(chǔ)上再加5-10%。二線城市：成交量降幅較大，房價穩(wěn)中有降從商品住宅供應(yīng)量分析，前三季度和9月份大部分二線城市商品住宅市場新增供應(yīng)量出現(xiàn)了較大幅度的上漲。但成交量卻比較低迷，大部分城市成交量同比去年降五成左右，絕大部分是東部城市；少數(shù)城市降幅稍小，比如沈陽、西安部分中西部城市。而9月份，成交表現(xiàn)非常糟糕，大部分城市成交量僅為去年同期二、三成水平，合肥、寧波、天津、武漢等城市同比下降幅度均超過了70%，南京、蘇州、福州、成都等城市同比降幅均在80%左右。從成交價格分析，9月份，大部分二線城市價格松動更為明顯，部分城市降價幅度再度擴(kuò)大，房價下跌趨勢較為明顯，基本都已進(jìn)入價格下降通道。特別是在恒大、萬科、中海等品牌開發(fā)企業(yè)大幅下調(diào)價格的帶動下，周邊項目開始跟進(jìn)，導(dǎo)致各城市房價下跌幅度明顯加大。其中，南京、寧波、武漢、重慶等城市表現(xiàn)尤為明顯。其他典型城市市場反映相對滯后，成交萎縮，有降價補跌可能在經(jīng)歷了連續(xù)兩個月成交持續(xù)走低之后，大部分城市在9月份并未能迎來銷售大幅反彈。徐州、南昌、長春等城市環(huán)比下滑幅度超過20%，市場低迷程度進(jìn)一步加重。徐州、長春、?？诘瘸鞘斜驹路績r仍保持了相對的穩(wěn)定，但結(jié)果是成交量萎縮，在臨近年底還款高峰的壓力下，預(yù)計在未來幾個月內(nèi)這些城市房價體系也將出現(xiàn)松動，在市場基本面沒有發(fā)生重大改變的情況下，降價補跌將不可避免。其他典型城市商品住宅成交均價表1.2大連備注：數(shù)據(jù)來源于備案口徑數(shù)據(jù)今年樓市徹底打破了“金九銀十”的說法，9月市場成交量平平，政府在10月下旬頒發(fā)了新政，但10月成交量并不如人意，共成交1720套，環(huán)比9月的2008套下降了14.3%。10月總體銷售均價為9973元。10月大連樓市均價整體仍呈上升趨勢，總成交均價為9973元，環(huán)比9月的9032元高出941元。10月大連市內(nèi)四區(qū)成交套數(shù)環(huán)比9月除了沙河口區(qū)有小幅度增長外，其它都是呈下滑趨勢：甘區(qū)，10月成交1026套，環(huán)比9月的1116套下降了8個百分點；中山區(qū)10月成交266套，9月成交了417套，環(huán)比下降36.2%；西崗區(qū)下降幅度也較大，10月成交43套，環(huán)比9月的119套下降了63.9%；沙河口區(qū)是唯一一個有所上升的區(qū)域，但上升幅度不大，10月成交385套，9月成交356套，上升了8個百分點。10月總成交面積和總成交金額環(huán)比9月成上升趨勢。10月總成交面積為181410平米，9月總成交面積為174201平米，環(huán)比增長4%；總成交金額為180919萬元，9月總成交金額為157338萬元，環(huán)比增長了15%。趨勢：需求、不動產(chǎn)的長期抗跌能力及政策調(diào)控決定市場的復(fù)原能力1）2007年我國城市化率已達(dá)44.9%，處于加速發(fā)展階段，未來人口還會繼續(xù)增長。數(shù)據(jù)顯示，2001-2005年，人口以每年800萬的速度增長；2005年以后，人口以每年1600萬的速度增長。中國人口的高速增長所帶來的需求目前可能受到經(jīng)濟(jì)形勢的影響而產(chǎn)生觀望，但從長期來看旺盛的需求勢必形成購買能力。2）在高通脹情況下，房地產(chǎn)相比銀行存款、債券的收益率要高，并且較之股票投資，風(fēng)險要小得多，是應(yīng)對通脹的首選投資工具。需求消費結(jié)構(gòu)購買力客戶情況自用型剛性需求市場作主導(dǎo)城市居民邊緣化被越來越多的購房者所接收客戶購買信心不足，市場觀望氣氛嚴(yán)重市場表現(xiàn)投資型消費受經(jīng)濟(jì)波動及政策沖擊較為嚴(yán)重，市場成交量下降，大部分樓盤降價促銷高端市場“走價不走量”，一般物業(yè)“走量不走價”，個別具有核心競爭力的項目在速度上可形成市場熱點呈現(xiàn)“兩頭堅挺，中間疲軟”豪宅市場由其稀缺資源的占有，對利率不敏感，相對堅挺；低總價、小戶型由于需求剛性、不受二套政策影響而成為關(guān)注熱點觀點：精確定位需求市場，尋找買賣雙方價值平衡點，挖掘項目自身產(chǎn)品力，形成差異化競爭力，實現(xiàn)速度的突破，形成市場熱點，在競爭中突圍，才能在量價上跑贏大勢。2. 政策走向我國經(jīng)濟(jì)自2003年進(jìn)入新一輪上升期，經(jīng)濟(jì)增長速度從2003年的10%一路上漲，2006年突破11%，并于去年達(dá)到11.9%。08年前三季度，我國經(jīng)濟(jì)增長5年多來首次低于10%。這既有我國主動調(diào)控的因素，也有世界經(jīng)濟(jì)形勢變化的影響。中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)從持續(xù)升溫轉(zhuǎn)入降溫狀態(tài)。2007年，由于通脹日益嚴(yán)重，社會流動資金明顯過剩，央行連續(xù)加息，并通過稅收、土地開發(fā)控制、二套房貸政策等一系列措施調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，樓市開始陷入買賣雙方的僵持狀態(tài)。08年9-11月的降息政策，尤其房貸利率的下調(diào)，對房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)“利好”性引導(dǎo)。2007年內(nèi)連續(xù)六次加息央行歷次加息時間表調(diào)整時間調(diào)整內(nèi)容2007年3月18日上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27個百分點。2007年5月19日從2007年6月5日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。從2007年5月19日起，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個百分點，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個百分點。2007年7月20日自2007年7月21日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的3.06提高到3.33；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的6.57提高到6.84；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個百分點。2007年8月22日一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個百分點。2007年9月15日一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的3.60%提高到3.87%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的7.02%提高到7.29%。2007年12月21日從2007年12月21日起調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的3.87%提高到4.14%，上調(diào)0.27個百分點；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的7.29%提高到7.47%，上調(diào)0.18個百分點；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，五年以上貸款利率不變。2008年宏觀政策降稅、降息財政部、國家稅務(wù)總局宣布對個人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策作出調(diào)整，降低住房交易稅費；中國人民銀行宣布下調(diào)個人住房公積金貸款利率和擴(kuò)大商業(yè)性個人住房貸款利率的下限。9月15日，央行宣布，自9月16日起下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個百分點，其他期限檔次貸款基準(zhǔn)利率按照短期多調(diào)、長期少調(diào)的原則作相應(yīng)調(diào)整，存款基準(zhǔn)利率保持不變。個人住房公積金貸款利率也相應(yīng)下調(diào)，其中五年以下(含五年)貸款利率下調(diào)0.18個百分點；五年以上貸款利率下調(diào)0.09個百分點。10月8日，央行宣布，從10月9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個百分點，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。從10月15日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，這是央行近9年來首次下調(diào)所有存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。10月22日，央行公布，從10月27日起，商業(yè)性個人住房貸款利率下限將調(diào)整為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，實際最低貸款利率已降為5.23%，這和2004年10月29日央行宣布首次加息后的5.02%比較接近。10月29日，央行宣布，從10月30日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。其中一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的3.87%下調(diào)至3.60%，下調(diào)0.27個百分點。一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的6.93%下調(diào)至6.66%，下調(diào)0.27個百分點；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。政策轉(zhuǎn)暖表明國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控進(jìn)入新時期，尤其貸款政策的放松，不論對于購房者還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說都是實質(zhì)性的利好。前期形成的市場下滑不會在短時間內(nèi)快速收復(fù)，但可能形成轉(zhuǎn)機(jī)。3. 區(qū)域環(huán)境地理位置東方圣荷西項目位于大連高新園區(qū)軟件園區(qū)，五一路和西南路交匯處。行政劃分屬沙河口區(qū)。區(qū)域?qū)傩源筮B高新園區(qū)，是1991年3月經(jīng)中國政府批準(zhǔn)建立的首批國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也是大連市的對外開放先導(dǎo)區(qū)、科技興市的示范區(qū)。園區(qū)總占地35.6平方公里，由七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地、雙d港、海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園、軟件園、旅順南路軟件產(chǎn)業(yè)帶、龍頭分園等發(fā)展區(qū)域組成。區(qū)內(nèi)匯集著大連理工大學(xué)、大連海事大學(xué)、東北財經(jīng)大學(xué)、大連醫(yī)科大學(xué)等11所高等院校和中科院大連化學(xué)物理研究所、機(jī)車研究所等40余所科研機(jī)構(gòu)。園區(qū)累計引進(jìn)三資企業(yè)800多家，世界500強企業(yè)投資成立企業(yè)43家。目前，園區(qū)累計注冊企業(yè)2700家，經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)高速增長，已成為大連市新的經(jīng)濟(jì)增長點。大連軟件園，1998年奠基至今，已建成面積145萬平方米，總投資60多億元，入駐企業(yè)超過400家，外資企業(yè)占42%，成為國內(nèi)出口額最大、外資比例最高、承接服務(wù)外包最密集的軟件園區(qū)。沙河口區(qū)位于大連市中心城區(qū)西部，現(xiàn)有戶籍人口63.1萬，寄住人口12.3萬。2007年，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值110.56億元，同比增長18.9%。實現(xiàn)全社會固定資產(chǎn)投資85.6億元，同比增長5.6%。區(qū)內(nèi)各類市場功能完善，各種經(jīng)營業(yè)態(tài)齊全。天興羅斯福國際中心、福佳新天地廣場、長興購物中心、民勇嘉泰廣場等項目的相繼建成和投入運營，吸引了大量的人流、物流和名家、名店，日均客流量達(dá)20余萬人次。交通，目前1條公路，1條規(guī)劃路，7條公交線路通向項目區(qū)域公交線路:五一路沿線：10路（百合山莊沙河口火車站）26路（廟嶺五一廣場）公共汽車只需15-20分鐘即可到達(dá)體育場及西安路商圈五一路與西南路交匯處：14路（熟食品交易市場星海灣）15分鐘可到達(dá)星海廣場32路（體育場紅凌路）15分鐘可到達(dá)體育場商圈規(guī)劃路與西南路交匯處：709路（星海公園青泥洼橋）20分鐘即可到達(dá)市中心的青泥洼商圈，5分鐘即可到達(dá)星海公園533路（育明高中中山廣場）20分鐘即可到達(dá)市中心的青泥洼商圈，5分鐘即可到達(dá)省重點中學(xué)育明高中33路（東北財經(jīng)大學(xué)泡崖八區(qū)）20分鐘可到達(dá)飛機(jī)場及市區(qū)北部配套 生活配套（半徑3公里范圍以內(nèi)）醫(yī)療：大連醫(yī)科大學(xué)附屬第一醫(yī)院西南路診所、東北財經(jīng)大學(xué)醫(yī)院教育：大學(xué)：交通大學(xué)、外事職業(yè)技術(shù)學(xué)院、東北大學(xué)東軟信息學(xué)院、遼寧稅務(wù)高等?？茖W(xué)校、大連醫(yī)科大學(xué)、水產(chǎn)學(xué)院中學(xué)：天河中學(xué)、十三中學(xué)、四十六中學(xué)、大連試驗學(xué)校、第四中學(xué)、經(jīng)貿(mào)高中、育明高中、軟件園雙語學(xué)校、遼寧對外經(jīng)貿(mào)學(xué)校、大連輕工業(yè)學(xué)校小學(xué)：馬欄小學(xué)、北甸小學(xué)、文苑小學(xué)、興文小學(xué)、西山小學(xué)、智超幼兒園、南平小學(xué)、臺山小學(xué)、群英小學(xué)幼兒園：大連海辰中心幼兒園、小太陽幼兒園、南平幼兒園、小天才雙語幼兒園、心寧苑雙語幼兒園、智童幼兒園、藝術(shù)幼兒園、小飛燕幼兒園購物：距西安路商業(yè)圈2.8公里，距和平廣場購物中心2.6公里 辦公配套軟件園區(qū)、學(xué)府區(qū)、西安路、和平廣場、黑石礁商業(yè)中心區(qū) 資源配套距星海廣場2.9公里，距星海公園1.5公里，與西山公園一路之隔4. 競爭環(huán)境選取原則項目位置建筑形態(tài)面積區(qū)間(m2)均價(元/ m2)主要優(yōu)勢價格+面積幸福e家福源沙區(qū)五一路板式高層、小高層、多層45-28013800星海區(qū)域、規(guī)劃設(shè)計豪森茗家中山區(qū)解放路高層、小高層、多層90-33014500園林景觀、區(qū)域成熟度悅泰德里中山區(qū)中南路高層、小高層、多層130-14013500自然資源宏都筑景沙區(qū)連山街多層、高層40-30015000星海區(qū)域、看海、內(nèi)部園林區(qū)域+面積中海華庭高新園區(qū)高層、聯(lián)排50-2409300價格競品選擇以相同面積區(qū)間為主要線索，選擇價格/區(qū)域與本項目有交叉的項目進(jìn)行分析： 在面積+價格緯度上的同類產(chǎn)品，都具有內(nèi)部或外部的景觀資源，區(qū)域?qū)傩愿黜椌?，差異化不明顯。本項目與競品相比較也存在類似問題。如何形成差異化競爭力？ 在面積+區(qū)域緯度上的同類產(chǎn)品，除去價格段相近的項目，與本項目在品質(zhì)、層次上存在差異，但不能排除吸引部分資金實力較弱的客戶。如何尋找本項目的忠實客戶？二 產(chǎn)品內(nèi)部環(huán)境1. 產(chǎn)品描述項目占地面積7.35萬平米，總建筑面積20萬平米，整個項目由11棟1832層的板式高層圍合而成，總戶數(shù)為947戶，規(guī)劃車位650個。項目由著名的設(shè)計公司加拿大泛太平洋設(shè)計進(jìn)行規(guī)劃和建筑設(shè)計，園林景觀由香港貝爾高林公司設(shè)計，內(nèi)部綠化率達(dá)42。2. 產(chǎn)品細(xì)分樓號戶型編號戶型面積(m2)總量(套)存量(套)去化率(%)平面示意圖1(24層)a三室二廳一衛(wèi)13622eadcbcbb一室二廳6344409%c二室二廳一衛(wèi)12644409%d二室二廳一衛(wèi)1022222未推e三室二廳二衛(wèi)1642222未推2、3(24層)(底躍)a三室二廳一衛(wèi)13542edcbbab二室二廳二衛(wèi)（6.6米小躍）119401758%c二室二廳二衛(wèi)13242d三室二廳二衛(wèi)15342e二室二廳二衛(wèi)(7.2米小躍)13020-三室二廳二衛(wèi)1834242未推4(24層)(底躍)a三室二廳二衛(wèi)165423756%bbaab三室二廳二衛(wèi)165425(30層)a三室二廳二衛(wèi)1642870未推cabb二室二廳二衛(wèi)(7.2米小躍)13114c三室二廳二衛(wèi)170286(32層)(底躍)-四室二廳三衛(wèi)240583048%7(30層)(底躍)a四室三廳四衛(wèi)(躍層)2652613未推abcacbb三室二廳二衛(wèi)(躍層)14926c三室二廳二衛(wèi)172548(25層)(底躍)a三室二廳二衛(wèi)192201430%bbaa-四室三廳四衛(wèi)(躍層)35612925%b三室二廳二衛(wèi)168443130%9、10、11(18層)-三室二廳二衛(wèi)14396427%-頂躍底躍-756710%合計94749648%注：以上數(shù)據(jù)為調(diào)研所得總數(shù)與實際略有偏差商業(yè)部分9、10、11#樓底商，地上2層地下一層，總計7000余平。最大面積1300平，最小40平，主力100-200平，300-400平，09年6月交付。3. 銷售情況7、8、10三個月的日均來電，均在6、7個左右；日均新客戶到訪在68組左右，月銷售15套左右；9月份由于有加推，日均到訪10組以上，月銷售35套。目前已推出產(chǎn)品數(shù)量約600套，已售數(shù)量400套以上，整體銷售率在45左右。其中,一室戶型，剩余90左右；二室戶型，剩余40左右；三室戶型，剩余60左右；四室戶型，剩余60左右；躍層戶型中的小躍戶型，剩余45左右，大躍戶型，剩余50左右；頂躍和底躍戶型，剩余90左右。目前項目整體均價13500元/平米左右，剩余產(chǎn)品戶型較為齊全，既有能沖量和保持現(xiàn)金流類產(chǎn)品63平的一室小戶型，也有市場接受度較高的躍層大戶型產(chǎn)品。產(chǎn)品信息整理戶型面積區(qū)間（m2）總量估值（套）占總量比例存量估值（套）總面積估值（m2）一室63445%402520二室100-13010811%627284三室135-19252455%24440653四室240586%307200躍層130-35613815%5310506頂躍和底躍-75 8%6716750合計-947100%49684913按照均價13500元/平計算，剩余產(chǎn)品總銷售額不低于10億元。4. swot分析strengths 優(yōu)勢擁有豐富的景觀資源優(yōu)秀的品牌形象，良好的商業(yè)信用市場份額的領(lǐng)導(dǎo)地位忠誠的客戶群weaknesses 弱勢區(qū)域配套成熟度不高opportunities 機(jī)會金融政策對房地產(chǎn)行業(yè)的利好性引導(dǎo)threats 威脅整體市場成交量下滑消費者購買信心不強，持觀望態(tài)度產(chǎn)品差異化競爭力不明顯，存在可替代性優(yōu)勢整合：將優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品附加值，將分散的優(yōu)勢凝聚，形成重拳。彌補劣勢：小區(qū)內(nèi)部建設(shè)會所、商業(yè)公建。利用機(jī)會：房貸政策的放松，貸款利率下調(diào)，降低稅費等政策出臺，有助于緩解市場的觀望氣氛。規(guī)避威脅：通過一系列產(chǎn)品策略及客戶策略，提升產(chǎn)品力和客戶購買緊迫感。5. 產(chǎn)品定位尋找購買決定因素購房回歸理性，人們把目光再次聚焦在單純居住，健康、舒適、便捷精神屬性億達(dá)軟件園開發(fā)五年磨一劍，精雕細(xì)琢的理想人居。 珍貴，源于用心；收藏，僅此一次。 向消費者傳達(dá)企業(yè)開發(fā)房產(chǎn)的理念：全部精力的投入、不斷修改完善、用心為購房者提供最舒適的居所，最適宜人居的環(huán)境。物理屬性將項目優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品附加值，將分散的優(yōu)勢凝聚，形成重拳。豐富的景觀資源優(yōu)秀的品牌形象良好的口碑市場份額的領(lǐng)導(dǎo)地位第二部分 客戶客戶定位具有購買能力，對居住的需求更關(guān)注產(chǎn)品本身的舒適、健康一 來訪客戶“觸動”成交1. 成交客戶分析圣荷西項目去年成交客戶的近50是沙河口區(qū)，其次約有20左右為外地客戶，軟件園及周邊客戶也占到近20左右；今年，圣荷西項目成交客戶沙河口區(qū)的占40左右，外地的仍為20左右，軟件園及周邊客戶下降為10多一些，另外，來自市中心的客戶占到15左右。由成交客戶可以看出，周邊地區(qū)對于本項目的自然消化已經(jīng)基本飽和，下一階段的策略主攻方向應(yīng)該放在精準(zhǔn)的目標(biāo)客群，而弱化地區(qū)的劃分。2. 意向客戶分析2.1成交阻力 市場觀望08年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了萎縮、下滑、低迷一系列狀態(tài)后，對購房信心有較大打擊，觀望是部分購房者的態(tài)度，在等待什么？等待的主要標(biāo)的是價格。 產(chǎn)品引力本項目產(chǎn)品具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢，小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計、園林景觀、山體公園、品牌但缺乏一個具有“殺傷力”的決定因素，07年項目憑借山體公園這一亮點創(chuàng)造了很好的銷售業(yè)績，隨著市場的轉(zhuǎn)冷，及客戶心態(tài)的轉(zhuǎn)變，應(yīng)及時調(diào)整產(chǎn)品力的著重方向。 資金實力部分到訪客戶的購買能力與項目存在矛盾，我們還沒有找到我們的客戶。2.2解決方案 購買決定因素緊迫感1） 經(jīng)濟(jì)趨勢，這是一個很大的課題，但是經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展有其客觀規(guī)律的存在，由07-08年的政策調(diào)控和經(jīng)濟(jì)走勢不難看出，政策對于經(jīng)濟(jì)環(huán)境是趨勢利導(dǎo)的關(guān)系，在好的政策環(huán)境下需要把握機(jī)會。2） 價值，一件普通商品無法帶來購買的緊迫感，因此需要發(fā)掘產(chǎn)品的獨特氣質(zhì)，本項目的獨特氣質(zhì)在于，用心、品質(zhì)、收藏、最宜人居。一個具有良好口碑和品牌形象的開發(fā)企業(yè)，歷經(jīng)5年時間，精雕細(xì)琢，無數(shù)次的完善、重演，并非為建筑而建筑，是用心為居住者打造一個最適宜的居住環(huán)境。 產(chǎn)品附加值將產(chǎn)品的各項優(yōu)勢納入產(chǎn)品的附加值，以解決產(chǎn)品力分散的問題。 價值參照物價值參照物的選取直接影響客戶對產(chǎn)品價格高低的判斷，因此建議選取高價格段產(chǎn)品作為參照物，以本項目優(yōu)勢（精神屬性+物理屬性），形成差異化，提高本項目性價比，弱化客戶等待降價的心理。 找準(zhǔn)客戶年齡35-40歲以上的成功人士，企、事業(yè)單位高層， 市內(nèi)潛在客戶，大范圍推廣異地客戶，巡展軟件園周邊，老客戶維系二 未訪客戶尋找目標(biāo)跨界營銷，高檔消費場所，主要集中在親近自然的健康運動人群，登山、攀巖、旅游嫁接客戶資源，場地?fù)Q客戶，客戶換客戶，高檔消費汽車、珠寶店客戶，同行業(yè)客戶、高管培訓(xùn)班、交流會。第三部分 銷售團(tuán)隊思源優(yōu)勢1. 專業(yè)培訓(xùn)將專業(yè)傳遞到一線，水平線上的梯隊思源研究院序號 培訓(xùn)內(nèi)容 培訓(xùn)主題 1 培訓(xùn)前市場調(diào)研 市場調(diào)研培訓(xùn) 2 市場調(diào)研、競品調(diào)研 3 競品調(diào)研匯報和分析 4 郊區(qū)住宅和城市住宅辯論賽 5 精裝修和毛坯房辯論賽 6 區(qū)域市場熟悉（現(xiàn)場考察） 7 思源企業(yè) 思源企業(yè)和文化 8 思源組織和管理體系 9 思 源 制 度 10 行業(yè)基本知識 地產(chǎn)開發(fā)流程和開發(fā)商架構(gòu) 11 地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè) 12 地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程和現(xiàn)狀 13 北京市場和大連市場分析 14 基本技能培訓(xùn) 營銷推廣模式/市場調(diào)研方法 15 行業(yè)基本知識 地產(chǎn)政策法規(guī) 16 基本技能培訓(xùn) 項目執(zhí)行流程和關(guān)鍵節(jié)點 17 職業(yè)道德和禮儀 18 基本技能培訓(xùn) 銷售技巧 19 crm系統(tǒng)應(yīng)用培訓(xùn) 20 項目管理制度 21 行業(yè)基本知識 地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 22 后臺 東麗湖及溪之谷銷售管理經(jīng)驗分享 23 明源、計劃、報表（日周月）、備案、回款跟蹤 24 公司內(nèi)部考核 培訓(xùn)考試 25 知識搶答賽 2. 管理組織架構(gòu)設(shè)計三大職能中心：企發(fā)中心、人力中心、財務(wù)中心兩大專業(yè)線：市場部、研究院三條線：項目專業(yè)人員配置：策劃+銷售+品管，堅持品管從公司委派三垂直：三方面的工作總部進(jìn)行垂直管理：財務(wù)、人力資源、品質(zhì)管理東方圣荷西大連思源公司負(fù)責(zé)人項目總監(jiān)銷售主管銷售經(jīng)理策劃經(jīng)理銷售助理思源研究院北京思源經(jīng)紀(jì)總部品管經(jīng)理策劃專員置業(yè)顧問培訓(xùn)決策委員會3. 執(zhí)行力標(biāo)準(zhǔn)化、信息化、分級審核機(jī)制體系執(zhí)行的保障和監(jiān)督 標(biāo)準(zhǔn)化公司對項目管理分三個層面：總部研究院、分公司職能部門、項目組。研究院負(fù)責(zé)重大項目的關(guān)鍵節(jié)點的決策，研究院的各研究組負(fù)責(zé)人組成決策組。對項目運作過程，利用項目管理的wbs理論，把項目從與發(fā)展商簽約到最終住戶入住的整個工作流程標(biāo)準(zhǔn)化，明確了300多個節(jié)點，每個節(jié)點都有明確的工作成果要求和評審機(jī)制，確保工作質(zhì)量達(dá)標(biāo)。對項目運作的節(jié)點，抽取其中比較關(guān)鍵的節(jié)點形成二級節(jié)點和一級節(jié)點，一級節(jié)點（比如拿地建議、項目定位、推盤策略、開盤定價等）必須通過研究院決策組的評審，才能報給開發(fā)商。 信息化強大的crm客戶關(guān)系管理系統(tǒng)對所有客戶信息（來電、來訪，成交與未成交）進(jìn)行積累與管理。思源自身crm覆蓋所有銷售的項目，已經(jīng)積累了數(shù)十萬個來自國內(nèi)不同地區(qū)客戶的信息。實現(xiàn)精確營銷：crm系統(tǒng)根據(jù)采集到的客戶信息，為營銷部門提供準(zhǔn)確及時的統(tǒng)計分析報表，使?fàn)I銷更加精確營銷變得可能。crm系統(tǒng)中記錄了客戶詳細(xì)的信息，項目組可為高端客戶提供各種針對性的個性化服務(wù)。 分級審核機(jī)制規(guī)范銷售管理流程，提升服務(wù)品質(zhì)。通過該系統(tǒng)設(shè)定規(guī)范的銷售與服務(wù)流程，覆蓋從客戶來電、來訪、交定金到簽約以及后續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)，實現(xiàn)對客戶的售前、售中全過程科學(xué)規(guī)范管理，提升服務(wù)品質(zhì)。4. 服務(wù)與客戶成為朋友增加服務(wù)附加值，拓展業(yè)務(wù)人員知識面，為客戶提供生活、休閑、包括裝修等方面的幫助。增強客戶服務(wù)延續(xù)性，與客戶成為朋友。第四部分 銷售指標(biāo)1. 銷售目標(biāo)基于思源研究院對市場形勢的判斷。本項目存量房源在500套左右，預(yù)計銷售額不低于10億元，預(yù)計銷售周期1.5年。2. 銷售節(jié)奏下階段工程節(jié)點目前，項目一期客戶已經(jīng)交屋，項目西側(cè)規(guī)劃路，將于今年11月份左右通車，完全施工完畢及形象完成需要至明年5月份左右；項目所有戶型的展示樣板房，將于明年5月份完成；（目前已有260 m2大躍、130 m2小躍、180 m2、355 m2大躍、167 m2樣板間）；項目會所及新售樓處將于明年5月份左右投入使用；項目西側(cè)小學(xué)，將于明年9月份投入使用。第五部分 合作方式【方案一】思源公司提供全案代理，策劃顧問及現(xiàn)場銷售【方案二】思源公司提供策劃顧問及銷售管理地產(chǎn)委托物業(yè)前期管理工作相關(guān)業(yè)務(wù)指引1、 目的以內(nèi)部市場化為原則，理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間前期介入工作的經(jīng)營和業(yè)務(wù)關(guān)系。2、適用范圍適用于地產(chǎn)公司和物業(yè)公司前期介入相關(guān)工作但不限于工程規(guī)劃設(shè)計、施工、工程接管驗收、銷售配合、售后服務(wù)等階段工作的指導(dǎo)。3、職責(zé)3.1 物業(yè)公司新項目管理部、地產(chǎn)項目部和地產(chǎn)客服委員會共同編制、修訂和履行本指引。3.2 物業(yè)公司新項目部在新項目論證報告中對物業(yè)管理準(zhǔn)入可行性進(jìn)行分析。3.3 地產(chǎn)公司和物業(yè)公司須參照本規(guī)范，結(jié)合各項目的實際情況制定具體的工作方案和協(xié)議，以明確雙方業(yè)務(wù)和經(jīng)營關(guān)系。4、原則4.1 物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間應(yīng)本著有利于贏得客戶滿意、有利于提升招商品牌、有利于促進(jìn)招商地產(chǎn)銷售的原則，合理確定物業(yè)公司和地產(chǎn)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來交叉環(huán)節(jié)工作的責(zé)權(quán)，理順在業(yè)務(wù)和經(jīng)營方面的相互關(guān)系，建立規(guī)范、高效的協(xié)同機(jī)制。4.2 在業(yè)務(wù)關(guān)系上，物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間需建立清晰的業(yè)務(wù)流程，按照內(nèi)部市場化原則，明確雙方責(zé)、權(quán)、利，在此基礎(chǔ)上理順雙方的人、財、物關(guān)系，以確保物業(yè)公司的良性經(jīng)營。作為兩個獨立經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)實體，在各項具體業(yè)務(wù)上，地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間應(yīng)以契約形式明確各自權(quán)利和義務(wù)。4.3 地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)公司應(yīng)按照已確定的各項委托業(yè)務(wù)費用結(jié)算辦法（確保至少按季度結(jié)算一次）和收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行結(jié)算。5、定義5.1 前期物業(yè)管理是指房屋集中交付使用之日起，至業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司實施的物業(yè)管理。5.2 前期介入是指項目立項后至房屋集中交付使用階段，物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，向地產(chǎn)公司提出建設(shè)性意見，以減少產(chǎn)品缺陷的過程。5.3房屋交付使用是指業(yè)主收到書面入住通知并辦理完結(jié)相應(yīng)入伙手續(xù)；業(yè)主收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為房屋已交付使用。5.4 項目開辦費是指在項目集中入伙前，物業(yè)公司為實現(xiàn)新項目的正常物業(yè)管理而產(chǎn)生的人員儲備、辦公設(shè)施購置、工具材料采購、員工生活設(shè)施完善等前期費用。5.5 物業(yè)移交是在竣工驗收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設(shè)施設(shè)備和場所移交給物業(yè)公司，物業(yè)公司對相關(guān)設(shè)施的質(zhì)量、使用性、完好性、感觀效果等進(jìn)行驗收。5.6 保潔開荒是指項目接管驗收合格后，物業(yè)公司對項目內(nèi)各類房屋、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場所進(jìn)行全面清潔，以保證業(yè)主入住時的良好狀態(tài)。6、方法和過程控制6.1 項目前期介入6.1.1 為提供令客戶滿意的產(chǎn)品，規(guī)避和減少項目缺陷，在項目的規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)和營銷策劃階段地產(chǎn)公司應(yīng)要求物業(yè)公司提前介入，物業(yè)公司應(yīng)站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，提出建設(shè)性意見。6.1.1.1 規(guī)劃設(shè)計過程的控制。地產(chǎn)公司召集物業(yè)公司召開設(shè)計說明會，說明相關(guān)設(shè)計內(nèi)容、提供相關(guān)技術(shù)資料。物業(yè)公司新項目管理部組織專業(yè)人員了解項目設(shè)計方案，從物業(yè)管理與業(yè)主使用角度對設(shè)計方案提出建議書供地產(chǎn)公司參考，地產(chǎn)公司決策部門最終確認(rèn)并決定是否采納物業(yè)公司提出的建議并知會物業(yè)公司。6.1.1.2 施工過程的控制。物業(yè)公司新項目管理部組織專業(yè)人員定期與地產(chǎn)公司項目部召開現(xiàn)場會議或參加地產(chǎn)公司工程例會以了解和跟蹤工程進(jìn)展，熟悉和記錄隱蔽工程的管線位置和走向。同時從管理需求角度對小區(qū)的環(huán)境、安全、設(shè)備設(shè)施的安裝、硬件配套等方面提出建設(shè)性意見提交工程整改建議書。6.1.1.3 工程接管驗收過程的控制。入伙之前3-5個月，物業(yè)公司、監(jiān)理公司對各類工程進(jìn)行全面的驗收檢查并提交物業(yè)驗收報告，所有專業(yè)工程項目保證在入伙前一個月通過竣工驗收。建立工程遺留問題整改工作流程和責(zé)任分工并規(guī)定完成時限。地產(chǎn)客服委員會為物業(yè)公司的對接部門，由客服委員會協(xié)調(diào)地產(chǎn)各部門對物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)的工程問題進(jìn)行整改，確保入伙之前的工程質(zhì)量。6.1.1.4 營銷配合過程的控制。物業(yè)公司需配合地產(chǎn)公司做好以下工作：銷售中心、樣板房保潔、保安服務(wù)；客戶的接待咨詢服務(wù)；對地產(chǎn)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動做好組織落實工作；加強樓盤宣傳，挖掘潛在客戶群；充當(dāng)?shù)禺a(chǎn)公司與業(yè)主溝通的橋梁，把業(yè)主在樓盤銷售過程中對小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計的合理要求反饋給地產(chǎn)公司。6.1.1.4.1在營銷過程中，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)對相關(guān)問題統(tǒng)一口徑，規(guī)避售樓出現(xiàn)的矛盾。6.1.1.4.2對于營銷階段發(fā)生的費用，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)前期介入委托合同（附件一）進(jìn)行。6.1. 2 項目前期介入階段，地產(chǎn)公司應(yīng)每月組織召開業(yè)務(wù)聯(lián)席會議，召集物業(yè)公司相關(guān)人員就物業(yè)公司提出的意見進(jìn)行溝通。6.1.3 項目前期介入期間物業(yè)公司產(chǎn)生的人員成本、物料消耗及相關(guān)酬金（總成本的10-15%）由地產(chǎn)公司承擔(dān)（參考標(biāo)準(zhǔn)：按前期介入項目建筑面積計算，每平方米24元）。6.2前期物業(yè)管理階段6.2.1 前期物業(yè)管理服務(wù)合同：6.2.1.1由物業(yè)公司新項目部負(fù)責(zé)在房屋銷售之前，按照相關(guān)法規(guī)要求，起草前期物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主臨時公約。 6.2.1.2經(jīng)地產(chǎn)公司與物業(yè)公司共同認(rèn)可后，雙方簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，明確委托管理事項、委托管理期限、雙方責(zé)權(quán)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、專用房屋、維修資金及違約責(zé)任等。在合同簽訂時應(yīng)充分考慮其對后期的影響，為從前期物業(yè)管理過渡到業(yè)主委托管理階段創(chuàng)造條件，該合同應(yīng)和地產(chǎn)公司在銷售時與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同的（關(guān)于前期物業(yè)管理的約定）內(nèi)容一致。6.2.2 物業(yè)管理方案策劃：在房屋竣工驗收之前，物業(yè)公司新項目部應(yīng)擬定項目的物業(yè)管理方案，該方案是對管理服務(wù)工作的全面策劃，具體包括管理模式、服務(wù)內(nèi)容、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部管理機(jī)制、品質(zhì)控制方法、管理費測算等內(nèi)容。6.2.3 物業(yè)管理費測算6.2.3.1 物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理策劃方案中詳列物業(yè)管理費的測算依據(jù)以及測算結(jié)果。6.2.3.2 物業(yè)管理費定價應(yīng)參照當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)水平，確保物業(yè)管理項目（含分期開發(fā)項目）收支平衡，原則上不贊同為促進(jìn)地產(chǎn)銷售而降低物業(yè)管理費引起管理費定價虧損的做法，如確有必要，地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)虧損。6.2.4 項目開辦費6.2.4.1物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理費測算時，將項目開辦費在合同期限內(nèi)分?jǐn)偟轿飿I(yè)管理成本中。6.2.4.2如果地產(chǎn)公司認(rèn)為物業(yè)公司測算的物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)偏高，物業(yè)公司也可將部分成本單獨與地產(chǎn)公司結(jié)算，通常應(yīng)在項目入伙前三個月由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付開辦費（參照標(biāo)準(zhǔn)：按接管面積計算，每平方米23元），以便物業(yè)公司正常開展工作。6.2.5 管理用房提供：6.2.5.1 地產(chǎn)公司應(yīng)按照法規(guī)要求向物業(yè)公司或業(yè)主大會提供管理用房，用于管理處日常辦公、會議、接待、倉庫等。6.2.5.2 管理用房的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定；當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)沒有規(guī)定的，地產(chǎn)公司應(yīng)按照項目總建筑面積千分之二比例（不足50平方米的按50平方米計）向物業(yè)公司提供管理用房，不足部分由物業(yè)公司自行解決，由此產(chǎn)生成本應(yīng)在物業(yè)管理費測算時統(tǒng)籌考慮。6.2.5.3 地產(chǎn)公司應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計階段充分考慮管理用房。辦公場所具體位置的規(guī)劃應(yīng)充分考慮到項目物業(yè)管理模式的需要，可從服務(wù)輻射區(qū)域、交通、安全、盡量減少擾民等角度考慮；如管理用房中涉及到員工生活用房的，具體位置應(yīng)根據(jù)項目具體情況確定。規(guī)劃的面積，需要考慮管理處駐場人數(shù)和周邊活動設(shè)施等因素。管理用房的辦公和員工住宿不能設(shè)在地下室中，須確保通風(fēng)、噪音應(yīng)達(dá)到國家住宅房內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)。6.2.5.4管理用房裝修由物業(yè)公司提出設(shè)計和施工方案，報地產(chǎn)公司審核。管理用房裝修費用由地產(chǎn)公司承擔(dān)，裝修標(biāo)準(zhǔn)：按照實際提供的建筑面積計算，不低于每平方米500元。6.2.6 保潔開荒6.2.6.1 保潔開荒屬產(chǎn)品符合性責(zé)任，地產(chǎn)公司應(yīng)監(jiān)督各施工單位負(fù)責(zé)其作業(yè)范圍的清場及保潔工作。6.2.6.2 地產(chǎn)公司如將保潔開荒工作委托物業(yè)公司，期間產(chǎn)生的人工成本、物料消耗和酬金（總成本