中房信2010年廈門房地產(chǎn)市場研究報(bào)告.doc

2010年城市房地產(chǎn)市場研究報(bào)告2010年廈門房地產(chǎn)市場研究報(bào)告目 錄序 言3一、城市經(jīng)濟(jì)41、城市宏觀經(jīng)濟(jì)4（1）2010年廈門經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升4（2）2010年廈門工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)回升4（3）2010年廈門進(jìn)出口總額出現(xiàn)較快回升5（4）2010年廈門固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)回升態(tài)勢5（5）2010年廈門消費(fèi)品零售市場穩(wěn)步增長6二、產(chǎn)業(yè)政策71、城市政策綜述72、城市政策解讀73、城市政策展望11三、土地供求131、經(jīng)營性土地供應(yīng)量132、經(jīng)營性土地成交量133、經(jīng)營性土地成交價(jià)格144、土地成交結(jié)構(gòu)分析15（1）成交區(qū)域分析15（2）成交土地屬性分析165、重點(diǎn)地塊分析17四、行業(yè)發(fā)展201、房地產(chǎn)開發(fā)投資202、房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模21五、市場交易221、商品房市場22（1）市場綜述22（2）供求關(guān)系分析23（3）供應(yīng)量分析24（4）成交量分析25（5）成交均價(jià)分析262、住宅市場27（1）市場概述27（2）供求分析27（3）供應(yīng)分析28（4）成交分析30（5）價(jià)格分析313、商業(yè)市場33（1）市場綜述33（2）供求關(guān)系分析34（3）供應(yīng)量分析35（4）成交量分析37（5）成交價(jià)格分析384、辦公市場39（1）市場綜述39（2）供求關(guān)系分析40（3）市場供應(yīng)量分析41（4）市場成交量分析42（5）成交價(jià)格分析44（6）商業(yè)辦公項(xiàng)目案例分析45六、2011年房地產(chǎn)市場預(yù)測471、政策預(yù)期472、土地供需483、市場走勢49（1）市場供求走勢預(yù)測49（2）房價(jià)走勢預(yù)測50七、區(qū)域數(shù)據(jù)60一、思明區(qū)60二、湖里區(qū)61三、海滄區(qū)62四、集美區(qū)63五、同安區(qū)64六、翔安區(qū)65序 言2010年可謂宏觀調(diào)控最熱鬧的一年，信貸、稅收、融資、土地、限購等全方位的多項(xiàng)措施先后出臺(tái)，力度空前嚴(yán)格，受此影響市場表現(xiàn)大起大落。截至目前，宏觀調(diào)控的效果卻尚不明顯，主要城市房價(jià)依舊高位運(yùn)行。2010年廈門的房地產(chǎn)市場整體來看，成交量出現(xiàn)大幅下跌，成交均價(jià)再創(chuàng)新高，各季度表現(xiàn)依然跌宕起伏。一季度受春節(jié)季節(jié)性影響，同時(shí)由于2009年政府救市優(yōu)惠政策到期，剛性需求提前釋放，成交量大幅下滑；隨著一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的深入實(shí)施，二季度，成交量繼續(xù)呈現(xiàn)調(diào)整和回落。三季度，隨著政策逐步進(jìn)入平淡期，4.17新政后積累的剛性自住需求開始積極入市，使得樓市成交量明顯增加，而四季度雖然政策面依舊趨緊，但隨著觀望逐步減弱和趕搭“末班車”心理促使成交量繼續(xù)攀升。因此，2011年政策將依然從緊，若春節(jié)后市場再度抬頭，政府極可能再次加碼調(diào)控政策來打壓樓市。預(yù)計(jì)，2011年樓市的主旋律將會(huì)是盤整，即樓市在政策調(diào)控之下保持相對的穩(wěn)定，成交量和價(jià)格的起伏均會(huì)較小。一、城市經(jīng)濟(jì)1、城市宏觀經(jīng)濟(jì)（1）2010年廈門經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升2010年1-11月，廈門實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1826.87億元，比去年同期增長15.3%，其中，第一、二、三次產(chǎn)業(yè)增加值分別為19.51億元、966.77億元和840.59億元，分別增長3.1%、21.3%和9.1%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為1.1：52.9：46.0。全市經(jīng)濟(jì)保持了良好的發(fā)展勢頭。經(jīng)濟(jì)繼續(xù)回升將對房地產(chǎn)業(yè)提供良好基本面。預(yù)計(jì)2011年廈門經(jīng)濟(jì)增速將呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢。圖1-1：廈門市2003-2010gdp走勢圖（單位：億元）資料來源：廈門統(tǒng)計(jì)局（2）2010年廈門工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)回升2010年111月，廈門市規(guī)模以上工業(yè)累計(jì)完成工業(yè)總產(chǎn)值3323.87億元，已超過年初制定的3100億元目標(biāo)，增長35.2%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值804.99億元，增長25.2%。圖1-2：廈門市2003-2010工業(yè)總產(chǎn)值走勢圖（單位：億元）資料來源：廈門統(tǒng)計(jì)局（3）2010年廈門進(jìn)出口總額出現(xiàn)較快回升2010年我市出口市場恢復(fù)增長，1-11月,全市完成外貿(mào)進(jìn)出口總額515.58億美元，比去年同期增長32.1%。 圖1- 3：廈門市2003-2010進(jìn)出總額（單位：億美元）資料來源：廈門統(tǒng)計(jì)局（4）2010年廈門固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)回升態(tài)勢2010年我市固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)回升態(tài)勢，1-11月全市累計(jì)完成城鎮(zhèn)投資899.93億元，增長33.0%。 圖1-4：廈門市2003-2010固定資產(chǎn)投資總額（單位：億元）資料來源：廈門統(tǒng)計(jì)局（5）2010年廈門消費(fèi)品零售市場穩(wěn)步增長社會(huì)消費(fèi)品零售總額呈現(xiàn)總體快速增長。1-11月，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額627.24億元，比去年同期增長21.1%，增幅比去年同期提高了7個(gè)百分點(diǎn)；剔除商品零售價(jià)格因素增幅為17.6%，仍比去年同期提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。圖1- 5：廈門市2003-2010社會(huì)消費(fèi)品零售總額（單位：億元）資料來源：廈門統(tǒng)計(jì)局二、產(chǎn)業(yè)政策1、城市政策綜述2010年，“4.17”第一輪政策調(diào)控強(qiáng)勢推出，“9-29”第二輪史上最嚴(yán)厲樓市調(diào)控紛至沓來，隨即而來的限購、限貸、限外、限年齡等一系列政策層層加碼，取態(tài)愈加嚴(yán)厲和強(qiáng)硬?？梢妵覍鞘姓{(diào)控的決心，勢將抑制房價(jià)的非理性上漲。房地產(chǎn)調(diào)控政策密集。中央政府敦促各地方政府加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策措施力度，完善差別化信貸政策；同時(shí)調(diào)節(jié)住房交易環(huán)節(jié)契稅以及實(shí)行個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策，大力增加住房有效供給，加大保障性住房建設(shè)力度，調(diào)整市場供求關(guān)系；多管齊下，樓市組合拳重磅出擊，對房地產(chǎn)影響巨大?！?29”國家房地產(chǎn)新政出臺(tái)后，廈門市國土房產(chǎn)、金融管理、稅務(wù)等七個(gè)單位立即于9月30日聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于貫徹住建部等五部委房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見規(guī)定，從10月1日起，同一購房家庭（包括購房人、配偶及未成年子女）只能在廈門新購買一套商品住房，包括新建商品住宅和二手住宅。相比其他城市的政策，廈門的限購令比較溫和，樓市的調(diào)控力度明顯低于預(yù)期。土地調(diào)控是今年房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)內(nèi)容。嚴(yán)厲打擊囤地炒地，大力增加土地供給，特別是中小型商品房和保障房的用地，加大對土地閑置的查處和懲罰力度，強(qiáng)調(diào)了“增加供應(yīng)、降低風(fēng)險(xiǎn)”的調(diào)控主旨，使得政府出讓以及開發(fā)商拿地都顯得更為理性。今年的金融政策仍是延續(xù)09年實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。由于cpi屢創(chuàng)新高，市場通脹預(yù)期加大，中國人民銀行年內(nèi)六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，四季度兩次加息。一方面收緊信貸，控制市場流動(dòng)性過剩，合理抑制通脹；另一方面提高貸款成本，加大居民還貸壓力，配合樓市調(diào)控。預(yù)計(jì)貨幣政策的從緊，將抑制部分樓市需求，或給廈門樓市帶來一定變數(shù)風(fēng)險(xiǎn)。2、城市政策解讀（1）關(guān)于貫徹落實(shí)福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理的通知的若干意見政策要點(diǎn)：2010年2月11日，為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)廣大人民群眾的合法權(quán)益，根據(jù)福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理的通知，廈門市國土房產(chǎn)局制定了幾項(xiàng)新規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申報(bào)預(yù)售許可時(shí)制定的預(yù)售方案中應(yīng)按“一房一價(jià)”的原則如實(shí)申報(bào)預(yù)售價(jià)格，經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目應(yīng)一次性將許可預(yù)售的全部房源對外公開預(yù)售價(jià)格；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外銷售商品房應(yīng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度，按申報(bào)價(jià)格公開銷售，銷售價(jià)格調(diào)整10以上的，應(yīng)調(diào)整預(yù)售方案，重新申報(bào)預(yù)售價(jià)格。未重新申報(bào)預(yù)售價(jià)格的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售，房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)不予受理合同登記備案和預(yù)告登記；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)保證公開信息的真實(shí)性，確保購房者的知情權(quán)；商品房預(yù)售合同簽訂后，應(yīng)在10日內(nèi)向房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)辦理備案證明；進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售動(dòng)態(tài)監(jiān)管。易居視點(diǎn)：廈門在新規(guī)未出臺(tái)之前，由于商品房預(yù)售管理制度不完善，以致開發(fā)商捂盤惜售、隨意漲價(jià)等違規(guī)行為頻出。此次政策將焦點(diǎn)對準(zhǔn)了商品房預(yù)售管理，但還需要政府建立明確的懲罰機(jī)制才能起到實(shí)效。（2）關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知政策要點(diǎn)：為貫徹落實(shí)五部委關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知，廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局2010年3月19日發(fā)布公告，對廈門市土地出讓價(jià)款支付方式做出規(guī)定。根據(jù)公告，首次繳納比例為成交價(jià)款的50%，在成交之日起5個(gè)工作日內(nèi)付清，否則取消競得資格，不與競得人簽訂合同，不予退還競買保證金。易居視點(diǎn)：土地出讓金的有效管理和合理利用對規(guī)范土地市場有著決定性的影響，大量的土地問題其根源即在于土地出讓金管理和運(yùn)用的不規(guī)范。通知對于土地出讓金的繳納期限和首付比例進(jìn)行了明確的規(guī)定，促使開發(fā)并降低開發(fā)商未來拿地的資金杠桿，從另一個(gè)角度收縮了開發(fā)商的流動(dòng)性。這樣，一方面可以在一定程度上消減開發(fā)商高價(jià)拿地的熱情，另一方面也可以促使開發(fā)商加大銷售力度，增加供給,加快銷售回款，甚至降低其漲價(jià)的動(dòng)力。（3）關(guān)于促進(jìn)廈門市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見政策要點(diǎn)：5月7日，繼國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知和福建省人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知下發(fā)后，廈門市政府制定并發(fā)布關(guān)于促進(jìn)廈門市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見，再推十一條措施，通知切實(shí)加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，引導(dǎo)居民住房理性消費(fèi)，遏制房價(jià)過快上漲的勢頭，解決城鎮(zhèn)居民住房問題。進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理。實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)利用申報(bào)制度。加大對土地出讓合同的監(jiān)督檢查力度。依法開展閑置土地的清理。進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售管理。強(qiáng)化商品房預(yù)售動(dòng)態(tài)管理。加大對商品房違法違規(guī)銷售行為的查處力度。進(jìn)一步健全房地產(chǎn)市場監(jiān)測和信息發(fā)布。各商業(yè)銀行要嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院住房信貸政策。繼續(xù)加快保障性住房的建設(shè)速度，實(shí)行以需定建，確保符合保障條件的中低收入家庭、引進(jìn)人才和其他“夾心層”人群得到合理的有效保障。易居視點(diǎn)：正是在樓市成交下降、外部經(jīng)濟(jì)面臨二次探底的背景下，廈門樓市新政細(xì)則出臺(tái)。2010年5月7日，廈門出臺(tái)了旨在穩(wěn)定廈門房地產(chǎn)市場的廈門版“國十一條”，給處于混沌等待的廈門樓市一個(gè)明確的信號(hào)。廈門版樓市調(diào)控政策被冠以“溫和型”，它對殺傷力最強(qiáng)的外地客層限購未實(shí)施、同時(shí)未來明確停貸第三套房政策，總體調(diào)控政策相對溫和，整體樓市的調(diào)控壓力得到一定程度的緩解。（4）廈門戶籍新政8月1日起施行政策要點(diǎn)：2010年6月22日，廈門市政府召開新聞發(fā)布會(huì)，公布了新修訂的廈門市戶籍管理規(guī)定及其實(shí)施細(xì)則，外來人口持廈門暫住證或者棲身證滿8年，且具備一定條件者，可在廈門落戶。新規(guī)明確人才引進(jìn)戶口政策，允許海外人才、留學(xué)人員落戶本市。落戶島外，門檻相對較低，“連續(xù)滿8年”放寬至“連續(xù)滿5年”，其它條件和島內(nèi)落戶一致。對夫妻投靠、未成年子女投靠、退休父母投靠子女的“三投靠”，可不受擁有合法固定住所條件的限制。購房入戶也有新規(guī)定：兩人以上共同買房且沒有直系親屬關(guān)系，只能給一名按份共有比例不低于30%的所有權(quán)人按規(guī)定落戶，其他所有權(quán)人應(yīng)經(jīng)公證同意放棄辦理本次購房落戶。上述新規(guī)，將于2010年8月1日起施行。易居視點(diǎn)：戶籍制度本來是一種按住戶登記的人口管理制度，但由于中國特殊的國情，使得戶籍與福利長期捆綁。目前與戶籍掛鉤的個(gè)人權(quán)利，主要涉及政治權(quán)利、就業(yè)權(quán)利、教育權(quán)利、社會(huì)保障、計(jì)劃生育、交通事故人身損害賠償?shù)取Ｐ碌挠螒蛞?guī)劃一經(jīng)確定，在廈門樓市掀起了不小的波瀾，小戶型商品房尤其是學(xué)區(qū)房一夜之間變得非常搶手，房地產(chǎn)交易中心辦理購房入戶手續(xù)的窗口前，趕搭“末班車”的購房者絡(luò)繹不絕。戶籍新政直接拉動(dòng)存量房的銷售；長遠(yuǎn)來看，廈門島內(nèi)樓市將趨于高端化，購買力向島外分流的速度將加快。（5）關(guān)于貫徹落實(shí)住建部等五部委房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見政策要點(diǎn)：2010年9月30日，為進(jìn)一步貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知和財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知，結(jié)合我市房地產(chǎn)市場的實(shí)際，廈門市國土局提出以下貫徹意見：執(zhí)行差別化住房信貸政策。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購買住房。調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個(gè)人所得稅有關(guān)優(yōu)惠政策。對個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅；對個(gè)人購買90及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1稅率征收契稅；對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。在本市暫時(shí)限定居民家庭購房套數(shù)。從2010年10月1日起，同一購房家庭（包括購房人、配偶及未成年子女）只能在本市新購買一套商品住房。商品住房包括新建商品住房和二手住房。嚴(yán)格商品房預(yù)售管理，加強(qiáng)市場監(jiān)管。一是進(jìn)一步落實(shí)取得預(yù)售許可證后10日開盤制度，規(guī)范商品房銷售現(xiàn)場公示，防止開發(fā)企業(yè)捂盤惜售行為。二是加強(qiáng)價(jià)格監(jiān)管。繼續(xù)加強(qiáng)“一房一價(jià)”、“明碼標(biāo)價(jià)”管理，調(diào)整價(jià)格超10的必須重新申報(bào)預(yù)售方案。三是規(guī)范商品住宅預(yù)訂行為，已簽訂認(rèn)購合同的必須在“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公示。四是加強(qiáng)市場巡查，查處違法違規(guī)行為，妥善處理投訴建議，切實(shí)保障房地產(chǎn)消費(fèi)者合法權(quán)益。五是嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售監(jiān)管和市場秩序管理的相關(guān)規(guī)定。切實(shí)加快保障性住房建設(shè)和分配。已經(jīng)開工建設(shè)的保障性住房，要加快建設(shè)進(jìn)度，確保按時(shí)交房。已具備配租配售條件的，要按照公開、公平、公正的原則，做好配租配售工作。同時(shí)根據(jù)我市保障性住房需求，新規(guī)劃建設(shè)一批保障性住房和公共租賃住房。易居視點(diǎn)：繼“929”樓市新政頒布后，9月30日，廈門迅速出臺(tái)包括“限購令”在內(nèi)的調(diào)控細(xì)則，短短十余日，深圳、上海、寧波、福州等地也相繼出臺(tái)了“限購令”。行政限購成為當(dāng)下地方政府調(diào)控樓市的“利器”，彰顯了地方政府遏制高房價(jià)頑疾的決心?！跋拶徚睢敝荚谏弦惠喺{(diào)控的基礎(chǔ)上，鞏固調(diào)控成果，進(jìn)一步打擊投機(jī)購房，從而抑制房價(jià)過快上漲?！跋拶徚睢钡某雠_(tái)，抑制了部分投資需求，但是通貨膨脹預(yù)期的加大，加速了廈門豪宅的全面熱銷，成交量持續(xù)上揚(yáng)，住宅成交均價(jià)也是穩(wěn)中有升，本次樓市調(diào)控并未達(dá)到預(yù)期的效果。目前，廈門已明確表示，2011年“限購令”繼續(xù)執(zhí)行。3、城市政策展望2010年堪稱房地產(chǎn)調(diào)控最為嚴(yán)厲的一年，時(shí)值歲末，突如其來的加息令房地產(chǎn)市場再一次感受到“從緊”的氣氛。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕后，房地產(chǎn)主管部門已開始密集部署2011年調(diào)控，樓市調(diào)控已經(jīng)步入常態(tài)化階段，主要在以下幾個(gè)方面：第一，信貸方面。12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議表示2011年將采取“積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”，預(yù)計(jì)新增貸款可能保持總量維持在7萬億左右。同時(shí)，因?yàn)閏pi的持續(xù)高企，11月達(dá)到5.1%，較10月高0.7個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下近28個(gè)月的新高，加息呼聲此起彼伏，這招致央行第六次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金和第二次加息，不過對樓市的影響還有限。而針對樓市信貸而言，若是這次反彈持續(xù)，不排除未來會(huì)繼續(xù)提高首付比例和提高按揭利率水平，未來購房者的信貸成本將會(huì)逐步增加。第二，稅收方面。在房價(jià)水平不斷上漲的情況，政府提出的“遏制部分房價(jià)過快上漲”的調(diào)控目標(biāo)遠(yuǎn)未達(dá)到，調(diào)控或?qū)?huì)成為常態(tài)，在房地產(chǎn)市場信貸政策空前緊縮和限購政策陸續(xù)出臺(tái)以后，中央明確提出加快房產(chǎn)稅試點(diǎn)和推廣工作，2011年房產(chǎn)稅有望在上海和重慶城市試點(diǎn)，對于打擊投資需求，遏制房價(jià)過快上漲將會(huì)起到一定作用。第三，保障房的全面提速。加速保障性住房建設(shè)，是彌補(bǔ)過去十年我國房地產(chǎn)市場全面市場化所造成的市場失衡及社會(huì)矛盾激化的重要任務(wù)，也是此次宏觀調(diào)控的重要目的之一。住建部于2010年11月中向各地發(fā)出關(guān)于報(bào)送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知，通知明確提出，2011年計(jì)劃建設(shè)保障性安居工程任務(wù)是1000萬套，相比2010年的580萬套增長72.4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過此前的預(yù)期。相信未來保障房的建設(shè)力度將會(huì)越來越大，從而逐步分流商品房市場的購房需求，從而避免樓市“愈調(diào)愈漲”的尷尬，及調(diào)控放松或退出時(shí)樓市的反彈。第四，限購令繼續(xù)執(zhí)行。限購令帶有強(qiáng)烈的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，但由于調(diào)控目標(biāo)尚未達(dá)成，預(yù)計(jì)2011年限購令仍將繼續(xù)執(zhí)行，暫時(shí)不會(huì)退出。2011年保障房的建設(shè)將全面提速，若配合以“限購”措施，可以加速實(shí)現(xiàn)“增供應(yīng)，遏需求”的政策目標(biāo)。廈門市國土房產(chǎn)局副局長郭俊勝于12月9日表示，由于廈門房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲壓力仍較大，政府將堅(jiān)決貫徹國務(wù)院和國家相關(guān)部委辦的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，抑制房價(jià)過快上漲，廈門從10月1日起實(shí)行的“限購令”沒有明確終止期限，2011年仍會(huì)繼續(xù)執(zhí)行表1-2：廈門市商品房銷售收入增長速度（2003-2010）年度商品房銷售面積（萬）商品房銷售收入（億元）商品房銷售收入增速社會(huì)商品銷售額增速2010年432.58375.73-10.7%21.1%2009年529.29420.82105.6%14.2%2008年389.47204.7-50.1%20.7%2007年497.7410.5949.5%19.9%2006年433.27274.752.8%20.8%2005年326.65179.7541.7%20.9%2004年305.89126.8337.9%13.0%2003年265.9191.9532.3%15.9%數(shù)據(jù)來源：廈門統(tǒng)計(jì)局三、土地供求1、經(jīng)營性土地供應(yīng)量2010年廈門市土地供應(yīng)68幅，土地總面積444.85萬，環(huán)比上漲42.1%，規(guī)劃總建筑面積900.29萬，環(huán)比上漲11.5%。本年供應(yīng)的土地仍以商住為主，累計(jì)供應(yīng)36幅262.14萬，面積占比58.9%；辦公用地11幅12.55萬，面積占比2.8%；工業(yè)用地3幅27.55萬，面積占比6.2%；商辦用地5幅59.43萬，面積占比13.4%；綜合用地5幅55.06萬，面積占比12.4%；商業(yè)用地3幅18.96萬，面積占比4.3%；其他用地5幅9.16萬，面積占比2.1%。今年全市的土地供應(yīng)島外仍占較大的比重，其中島外同安區(qū)以21幅地塊299.04萬，位居供應(yīng)面積排行榜榜首，名列第二的是集美區(qū)17幅297.31萬，此外，湖里區(qū)11幅144.62萬，思明區(qū)11幅57.44萬，海滄區(qū)2幅29.45萬，翔安區(qū)6幅72.43萬。圖3-1：2006年-2010年廈門經(jīng)營性土地供應(yīng)情況數(shù)據(jù)來源：cric2、經(jīng)營性土地成交量2010年，在土地供應(yīng)增加的市場背景下，土地成交也相應(yīng)增加。本年推出的68幅土地中，成交了63幅，成交率92.65%，成交土地總面積434.11萬，總建筑面積876.51萬。土地面積環(huán)比上漲38.6%，總建筑面積環(huán)比增長11.5%。圖3-2：2006年-2010年廈門經(jīng)營性土地成交情況數(shù)據(jù)來源：cric3、經(jīng)營性土地成交價(jià)格2010年，受政府宏觀調(diào)控政策影響，開發(fā)商對未來樓市預(yù)期不明朗，盡管拿地?zé)崆橐廊桓邼q，但表現(xiàn)得更為理性，整體土地市場成交價(jià)格較2009年有所下跌。2010全市成交樓面價(jià)為3384元/，相比2009年3796元/，降低了10.9%。其中，島內(nèi)地塊成交樓面價(jià)由2009年的8204元/降低到5543元/，降低幅度達(dá)32.4%；島外地塊成交樓面價(jià)由2992元/降低到2738元/，環(huán)比降低8.5%。2009年隨著經(jīng)濟(jì)的回暖，土地市場量價(jià)齊升，2010年土地成交價(jià)格回歸理性，近幾年土地市場價(jià)格增長呈“n”形波動(dòng)趨勢。8月8日，本年度推出的最大綜合體2010p13地塊規(guī)劃總建筑面積達(dá)49.46萬，由建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以31.02億元競得，成為總價(jià)最高的地塊。本年度的單價(jià)地王卻意外落入同安區(qū)，加油加氣站用地2010tp05地塊成交的樓面價(jià)高達(dá)33000元/。圖3-3：2006年至2010年廈門經(jīng)營性土地成交樓面價(jià)走勢數(shù)據(jù)來源：cric4、土地成交結(jié)構(gòu)分析（1）成交區(qū)域分析2010年，廈門市共成交434.11萬，成交主力來自島外各區(qū)域，島內(nèi)湖里區(qū)與思明區(qū)各有11幅土地成交，島外共計(jì)成交41幅，成交總面積318.96萬，占全市成交總面積的73.5%。同安區(qū)以16幅、106.67萬成為本年度成交面積最大的區(qū)域，集美區(qū)以17幅、97.87萬排名第二，其次是海滄區(qū)95.77萬，此外思明區(qū)11幅14.37萬，湖里區(qū)11幅37.72萬，翔安區(qū)6幅18.65萬。地價(jià)具有很強(qiáng)的區(qū)域性，同一城市的不同區(qū)域板塊價(jià)值差越來越清晰，島內(nèi)成交的高價(jià)地塊集中在五緣灣片區(qū)和湖邊水庫片區(qū)，湖邊水庫東側(cè)的2010p19地塊拍出今年商住用地的最高價(jià)，達(dá)14187元/，也成為寶龍地產(chǎn)進(jìn)軍廈門住宅市場的取得第一塊土地。島外土地因?yàn)閰^(qū)域、地塊面積、片區(qū)規(guī)劃建設(shè)條件等不同，地價(jià)水平呈現(xiàn)較大的差異性。2010年全市商住用地平均樓面價(jià)4436元/，島內(nèi)思明區(qū)土地成交以商辦用地為主，商住用地成交主要來自湖里區(qū)。湖邊水庫、五緣灣片區(qū)成為政府重點(diǎn)改造開發(fā)片區(qū)，陸續(xù)推出多幅地塊，憑借五緣灣和湖邊水庫的景觀優(yōu)勢，湖里區(qū)商住用地平均樓面價(jià)達(dá)8133元/，是全市平均樓面價(jià)的近兩倍。思明區(qū)商住用地的成交樓面價(jià)為6834元/，同安區(qū)作為濱海新城重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，成交樓面價(jià)最低，為2693元/。由于廈門市特殊的地域分布，島內(nèi)存量用地稀少，未開發(fā)的土地集中在島外，尤其是同安、翔安等區(qū)域，供應(yīng)結(jié)構(gòu)決定了成交結(jié)構(gòu)。隨著“島內(nèi)外一體化建設(shè)”和“島外新城建設(shè)”逐步推進(jìn)，島外土地市場必然是主角。島外市場市場全面開花，同安區(qū)超越集美區(qū)成為領(lǐng)頭羊，翔安隧道的開通也必將助力翔安區(qū)迎來土地市場和房產(chǎn)市場的春天。圖3-4：2010年廈門市經(jīng)營性土地各區(qū)成交情況數(shù)據(jù)來源：cric圖3-5：2010年廈門經(jīng)營性土地（商?。└鲄^(qū)成交樓樓面價(jià)數(shù)據(jù)來源：cric（2）成交土地屬性分析2010年廈門市成交的土地仍是以商住用地為主，共有33幅，成交總面積253.46萬，達(dá)全市各類用地成交面積的58.4%。商辦用地和綜合用地分別排名第二和第三，其中商辦用地成交59.43萬，綜合用地成交55.06萬，各占土地成交總面積的13.7%和12.7%。與2009年循序漸進(jìn)的推地方式比較，今年商住用地集中在八、九、十3個(gè)月份放量，推出島內(nèi)外的多幅優(yōu)質(zhì)地塊，經(jīng)歷樓市調(diào)控政策調(diào)控的短暫緩沖，土地市場被盤活依然充滿活力，辦公等其余業(yè)態(tài)的土地則主要在年初和年尾上市。圖3-6：2010年廈門市經(jīng)營性土地業(yè)態(tài)分布圖數(shù)據(jù)來源：cric5、重點(diǎn)地塊分析n 地塊指標(biāo)表3-7： 2010p13地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表地塊名稱2010p13地塊地址五緣灣片區(qū)仙湖路與枋湖南路交叉口東北側(cè)出讓方式拍賣土地用途住宅、商業(yè)、辦公、酒店、幼兒園占地面積199529.83起始總價(jià)227580總建面積494630成交總價(jià)310200容積率2.48成交樓板價(jià)6271元/數(shù)據(jù)來源：cricn 地塊位置：五緣灣板塊，城市重點(diǎn)建設(shè)片區(qū)，規(guī)劃起點(diǎn)高地塊位于枋湖南路北側(cè)，仙湖路東側(cè)，南側(cè)為已出讓的2009g24地塊，東側(cè)道路正在路基修建，東側(cè)相鄰為已出讓的2009g41地塊；地塊內(nèi)的五緣環(huán)灣道已建成通車，地塊東側(cè)、北側(cè)道路路基施工中。五緣灣片區(qū)是廈門島內(nèi)新開發(fā)區(qū)域，片區(qū)規(guī)劃定位為廈門新客廳，成為廈門市新一輪城市建設(shè)的核心區(qū)域。片區(qū)規(guī)劃定位以生態(tài)居住、商務(wù)辦公及休閑度假為主導(dǎo)，集商業(yè)服務(wù)、養(yǎng)生理療、旅游休閑、文化娛樂、高新技術(shù)研發(fā)于一體的復(fù)合型城區(qū)。項(xiàng)目地塊位于五緣灣西片區(qū)，片區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，具備良好發(fā)展前景。 n 交通條件：交通便捷，通達(dá)性強(qiáng)五緣片灣區(qū)，位于廈門機(jī)場和翔安隧道兩大門戶之間，區(qū)域內(nèi)交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，如湖里大道、縣黃路等城市主干道；能夠較快抵達(dá)成功大道、仙岳路、環(huán)島干道等城市快速路。地塊與翔安隧道、集美大橋距離都比較近，對外交通輻射能力強(qiáng)。且地塊臨近brt穆厝站，公共交通便捷。n 景觀資源：一線灣景資源+濕地公園景觀資源：南面直接臨灣，屬于五緣灣第一排，湖景資源優(yōu)良，臨近城市綠肺“五緣灣濕地公園”。n 周邊配套：優(yōu)質(zhì)教育資源+大型商業(yè)配套教育配套：地塊臨近五緣學(xué)村和雙十中學(xué)枋湖校區(qū)；五緣學(xué)村已經(jīng)建成并投入使用，五緣學(xué)村含中央音樂學(xué)院鋼琴學(xué)校、廈門實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校、廈門二中、五緣灣幼兒園等。百年名校雙十中學(xué)枋湖校區(qū)距地塊約500米。商業(yè)配套：地塊緊鄰的特易購商業(yè)中心已開始建設(shè)，規(guī)劃商業(yè)面積約為8萬平米，特易購商業(yè)中心運(yùn)營后可能成為區(qū)域商業(yè)中心。萬達(dá)城市廣場規(guī)劃建設(shè)為大型城市綜合體，將成為島內(nèi)東北部地區(qū)的大型商業(yè)中心。 表3-8：2010p13地塊swot分析表優(yōu)勢劣勢n 一線灣海景觀n 五緣灣高起點(diǎn)規(guī)劃n 緊鄰主干道、brt，交通便利n 規(guī)模效應(yīng)，產(chǎn)品多樣化n 地塊南側(cè)沿灣景觀面較窄n 周邊居住氛圍還有待提升n 周邊生活配套有待提升機(jī)遇威脅n 五緣灣板塊首個(gè)城市綜合體n 未來高端居住氛圍將逐漸成熟n 未來片區(qū)將形成區(qū)域商業(yè)中心n 宏觀調(diào)控下，需求受抑制n 片區(qū)開發(fā)量大，周邊競爭項(xiàng)目較多n 辦公、商業(yè)體量大，未來競爭壓力大n 地塊價(jià)值分析 優(yōu) 劣 地產(chǎn)因子優(yōu)良一 般較 差差土地級別自然景觀交通環(huán)境生活配套公共效能學(xué)區(qū)情況社會(huì)人文增值價(jià)值區(qū)域形象n 項(xiàng)目規(guī)模大，起拍門檻高項(xiàng)目規(guī)模大，物業(yè)多，開發(fā)周期長，2.7億元的起拍價(jià)、400萬元以上的增價(jià)幅度，也將限制不少開發(fā)商的參與。該地塊的出讓條件中，除了要求辦公、酒店、商業(yè)持有型物業(yè)所占比例較大，且不得分割出售外，還要面臨周邊包括萬達(dá)廣場在內(nèi)的同類物業(yè)競爭，因此要求開發(fā)商具備較強(qiáng)的綜合開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)具有較強(qiáng)招商能力外，還需要長期的運(yùn)營能力。n 項(xiàng)目發(fā)展方向具有規(guī)模優(yōu)勢和湖景資源優(yōu)勢，地塊具備打造高端社區(qū)的基本條件，且區(qū)域處于快速發(fā)展期，未來可打造成集五星級酒店、休閑娛樂商業(yè)、高端住宅、高檔寫字樓結(jié)合的高端城市綜合體。n 拿地企業(yè)分析8月8日舉行的拍賣會(huì)上，經(jīng)過138輪叫價(jià)，建發(fā)旗下的控股子公司上海兆瑞投資有限公司以31.02億競得該地塊。項(xiàng)目開拍前多家開發(fā)商表示有購買意向，但拍賣現(xiàn)場僅有保利現(xiàn)身，經(jīng)過一番角逐，最終還是由本土企業(yè)建發(fā)房產(chǎn)收入囊中，也因此引發(fā)媒體“強(qiáng)龍不壓地頭蛇”、“本土黑馬成功擊敗地產(chǎn)大鱷”等評論。2010年，保利地產(chǎn)進(jìn)軍廈門房地產(chǎn)市場的計(jì)劃最終沒能實(shí)現(xiàn)。建發(fā)集團(tuán)作為本地實(shí)力品牌國企，深耕島內(nèi)東部多年，從上東美地、書香佳緣到暢銷的中央美地，對于區(qū)域的價(jià)值和購房客戶的需求特性研究經(jīng)驗(yàn)豐富。2010p13地塊的高總價(jià)讓許多房地產(chǎn)企業(yè)只能望其興嘆，而成交的樓面價(jià)6271元/，相對五緣灣片區(qū)周邊地塊，具有較強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢，具有可觀的開發(fā)前景和投資利潤。四、行業(yè)發(fā)展1、房地產(chǎn)開發(fā)投資圖1-6：廈門市2003-2010房地產(chǎn)投資總額（單位：億元）資料來源：廈門統(tǒng)計(jì)局受去年底以來土地交易市場回暖的影響，今年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長。1-11月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資378.84億元，增長75.4%，其中土地購置費(fèi)250.06億元，比去年同期增長1.54倍，占房地產(chǎn)投資比重達(dá)66.0%，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重為27.8%。2010年，雖然樓市調(diào)控不斷，但房地產(chǎn)開發(fā)投資的信心和熱情并未削減，投資總額同比增長。在物價(jià)上漲，通脹壓力加劇的情況下，房地產(chǎn)尤其是高端物業(yè)是消費(fèi)者青睞的保值商品，人們看好房地產(chǎn)未來發(fā)展的大趨勢并未改變。2、房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模施工面積同比下滑1.4%受今年新開工樓盤大量增加的影響，全市房地產(chǎn)在建工程總量降幅繼續(xù)縮小。1-11月全市商品房施工面積達(dá)3003.09萬，下降1.4%，下降幅度比上月累計(jì)縮小0.7%。其中全市商品房新開工面積600.79萬，比去年同期增長1.9%。圖:1-7：廈門市2003-2010商品房施工面積走勢圖（單位：萬m2）資料來源：廈門統(tǒng)計(jì)局圖1-8：廈門市2003-2010商品房新開工面積走勢圖（單位：萬m2）資料來源：廈門統(tǒng)計(jì)局1-11月待售面積增加92.9%由于近年房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工數(shù)量相對較多，導(dǎo)致待售面積大量增加。特別是因?yàn)榻昕⒐さ臉?biāo)準(zhǔn)廠房、商業(yè)店面和寫字樓銷售狀況較差，造成商品房待售大幅增加。至11月底止，全市商品房待售面積達(dá)191.84萬，增長92.9%，其中住宅待售面積39.22萬，增長43.7%，占全市商品房待售面積的比重為20.4%；非住宅類商品房待售面積162.62萬，增長111.4%，比重為79.6%。在非住宅類商品房待售面積中，辦公樓待售面積44.99萬，增長83.7%；商業(yè)營業(yè)用房待售面積35.16萬，增長152.2%；廠房待售面積72.56萬，增長1.2%。五、市場交易1、商品房市場（1）市場綜述2010年廈門商品房市場新增供應(yīng)357.94萬，同比增長15.5%；成交432.58萬，同比下降23.3%。年度市場供應(yīng)量增長，成交量萎縮，供求比1:1.21，供需差距趨于平衡。受宏觀政策面及市場成交橫向和縱向交叉結(jié)構(gòu)影響，全市商品房成交均價(jià)上漲，為8686元/m2，同比漲幅14.4%。圖5-1：2010年1-12月廈門市商品房供求走勢圖數(shù)據(jù)來源：cric表5-1：廈門市2010年1-12月商品房各類指標(biāo)變化表指標(biāo)2009年1-12月2010年1-12月同比增長（%）供求比1:1.821:1.21-供應(yīng)量（萬m2）309.91357.9415.5%成交量（萬m2）563.89432.58-23.3%成交價(jià)格（元/ m2）7596868614.4%成交總額（億元）428.33375.73-12.3%數(shù)據(jù)來源：cric（2）供求關(guān)系分析n 供求比趨于平衡，供求結(jié)構(gòu)改善2010年廈門商品用房供求比為1:1.21，供應(yīng)量較上一年有所增長，而成交量在宏觀調(diào)控影響及大市走勢的作用下同比下跌。2009年市場供應(yīng)節(jié)奏滯后的情況在2010年有所緩解，供求結(jié)構(gòu)逐漸改善。（注：供求比即面積供銷比=1：當(dāng)前合同成交面積/當(dāng)前批準(zhǔn)預(yù)售面積）圖5-2：2010年1-12月商品房供求情況對比數(shù)據(jù)來源：cric（3）供應(yīng)量分析n 供應(yīng)量穩(wěn)步增長2010年市場新增供應(yīng)58個(gè)商品房項(xiàng)目，新增供應(yīng)面積為357.94萬，同比增長15.5%，主要物業(yè)類型新增供應(yīng)量同比多為上漲態(tài)勢。其中商品住宅新增供應(yīng)占比63.7%，同比上升24.0%；銷售型辦公新增供應(yīng)占比15.1%，同比上升357.9%；商業(yè)用房新增供應(yīng)占比6.8%，同比上升26.5%；車庫、工業(yè)廠房等其他類型物業(yè)供應(yīng)量占比14.4%，同比下降45.8%。在經(jīng)過上半年的市場觀望期后，2010年下半年開發(fā)企業(yè)推售節(jié)奏明顯加快，全年商品房供應(yīng)量在年底（尤其“金九銀十”的傳統(tǒng)強(qiáng)推期）出現(xiàn)較大反彈，顯示了市場信心的向好趨勢。圖5-3：2010年1-12月商品房供應(yīng)量走勢圖數(shù)據(jù)來源：cric圖5-4：2010年1-12月商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)圖數(shù)據(jù)來源：cric（4）成交量分析n 成交量萎縮在經(jīng)歷2009的大幅反彈行情后，2010年廈門市商品房市場受宏觀調(diào)控及地方政府政策影響，本年度成交總量平穩(wěn)下行。總成交面積為432.58萬，同比下跌23.3%。其中，商品住宅成交占比53.4% ，同比下降20個(gè)百分點(diǎn)；銷售型辦公用房成交占比12.8%，同比上漲8個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)用房成交占比4.9%，同比上漲1個(gè)百分點(diǎn)；車庫、工業(yè)類廠房等其他物業(yè)類型成交占比18.3%，同比下降2個(gè)百分點(diǎn)。就本年度成交走勢來看，經(jīng)過3、4月份成交量的大幅上漲之后，各月成交量明顯受到抑制，表現(xiàn)出平穩(wěn)的漲跌幅度，基本控制在30萬/月左右。圖5-5：2010年1-12月商品房成交量走勢圖數(shù)據(jù)來源：cric圖5-6：2010年1-12月商品房成交結(jié)構(gòu)圖數(shù)據(jù)來源：cric（5）成交均價(jià)分析n 全市商品房成交均價(jià)上揚(yáng)2010年廈門市商品房成交均價(jià)為8686元/ m2，同比上漲14.4%。其中商品住宅成交均價(jià)為11672元/ m2，同比上漲31.4%；銷售型辦公用房成交均價(jià)7776元/ m2，同比下跌5.9%；商業(yè)用房成交均價(jià)15937元/ m2，同比上漲15.9%；其他物業(yè)類型均價(jià)2345元/ m2，環(huán)比上漲21.7%。商品住宅成交占比大幅拉升使得商品房成交均價(jià)同比上揚(yáng)。圖5-7：2010年1-12月商品房成交均價(jià)走勢圖數(shù)據(jù)來源：cric2、住宅市場（1）市場概述從4月17日出臺(tái)的“國十條”之后，9月29日又出臺(tái)了深化調(diào)整的“國五條”，調(diào)控成為2010年樓市的主旋律。經(jīng)過兩輪調(diào)控后，廈門樓市成交量雖然下滑明顯，但成交價(jià)格依然堅(jiān)挺。表5-1：2010年商品住宅各類指標(biāo)變化表指標(biāo)2010年2009年同比增長供求比1：1.011：2.22供應(yīng)量（萬m2）228.53184.3224%成交量（萬m2）231.10408.84-43%成交價(jià)格（元/ m2）11672888131%成交總額（億元）269.74363.07-26%數(shù)據(jù)來源：cric （2）供求分析2004-2006年，商品住宅逐漸升溫，市場成交活躍，供求關(guān)系基本趨于平衡，07年住宅新增供應(yīng)量劇增，供求比為1：0.72，市場表現(xiàn)供過于求，2008年受金融危機(jī)影響，市場低迷，供需雙雙大降，供求比來到低點(diǎn)，2009年在政策扶持下，市場迅速回暖，供求比上揚(yáng)，市場表現(xiàn)供不應(yīng)求。2010年，經(jīng)歷了“4.17和”9.29兩輪調(diào)控，需求量大幅萎縮，在供應(yīng)量回升下，市場供求趨于平衡。圖5-1：2004至2010年廈門商品住宅供求走勢數(shù)據(jù)來源：cric圖5-2：2010年1月至2010年12月廈門商品住宅供求走勢數(shù)據(jù)來源：cric（3）供應(yīng)分析從2004-2010商品住宅新增供應(yīng)量趨勢線來看，09年商品住宅新增供應(yīng)量最少，07年達(dá)到供應(yīng)高峰為442萬m2。2005-2007年，商品住宅新增供應(yīng)量呈遞增，07年底，國家出臺(tái)一系列調(diào)空政策，對廈門樓市影響顯著，再加上08年全球金融危機(jī)影響，樓市成交低迷，許多項(xiàng)目推遲入市，07-09年供應(yīng)量呈遞減趨勢。在09年市場回暖帶動(dòng)下，2010年市場新增供應(yīng)面積小幅回升，商品住宅新增套數(shù)20426套，新增供應(yīng)面積228.53萬，同比增加24%。圖5-3：2004-2010年廈門商品住宅供應(yīng)量走勢圖數(shù)據(jù)來源：cricn 金九銀十，供應(yīng)井噴2010年1-12月，廈門新增供應(yīng)主要集中在傳統(tǒng)的銷售旺季期“金九銀十”。開發(fā)商推盤力度加大，市場供應(yīng)量達(dá)到高點(diǎn)。一季度，受傳統(tǒng)淡季春節(jié)及09年末調(diào)控影響，全季度市場供應(yīng)量偏低，供應(yīng)量凸顯不足。進(jìn)入四月份，市場供應(yīng)有所反彈。二季度，4.17新政出臺(tái)后，開發(fā)商暫緩?fù)票P計(jì)劃，使得市場供應(yīng)持續(xù)走低，6月份達(dá)到低谷。三、四季度，傳統(tǒng)銷售旺季刺激消費(fèi)，9月份開發(fā)商集中釋放供應(yīng)，造成供應(yīng)井噴局面，供應(yīng)量陡然上升。圖5-4： 2010年廈門商品住宅供應(yīng)量月度走勢圖數(shù)據(jù)來源：cric（4）成交分析n 2010年商品住宅成交平淡2004-2007年，廈門樓市進(jìn)入快速發(fā)展期，樓市成交活躍，商品住宅成交量維持在300萬m2左右波動(dòng)。2008年，受金融危機(jī)、“9.27”新政的出臺(tái)影響，導(dǎo)致2008年以來商品住宅成交低迷，成交量來到低點(diǎn)102萬m2，主力支撐2007年廈門商品住宅成交的投資需求極大程度地排擠出了市場，樓市陷入自2004年以來前所未有的低迷。2009年，在經(jīng)濟(jì)逐漸回暖和多重優(yōu)惠政策的刺激下，08年末抑制已久的購房需求在09年集中釋放，成交量創(chuàng)出新高達(dá)376萬m2。2010年，政府打擊房地產(chǎn)過熱的力度加強(qiáng)，連續(xù)出臺(tái)的各項(xiàng)法規(guī)對地產(chǎn)形成“圍剿”之勢，受政策影響成交量從09年的高位急速下落，全年房地產(chǎn)銷售整體平淡。圖5-5：2004-2010年廈門商品住宅供應(yīng)量走勢圖數(shù)據(jù)來源：cricn 樓市調(diào)控下，成交量再度下滑綜觀全年樓市，市場成交分為三個(gè)階段：調(diào)控前，第一輪調(diào)控期，第二輪調(diào)控期調(diào)控前（1-4月）：1-2月，春節(jié)傳統(tǒng)淡季，市場成交冷淡，市場觀望情緒，進(jìn)入3月下旬后，廈門樓市在島外新城啟動(dòng)、福廈高鐵、翔安隧道即將通車等多重利好下，前期觀望的潛在客戶紛紛出手，投資客重回市場，市場成交活躍，成交量大幅反彈，上演“小陽春”行情。第一輪調(diào)控期（5-9月）：樓市呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)，4月中下旬，一系列新政密集出臺(tái)，市場調(diào)整的預(yù)期在供求雙方逐漸形成，開發(fā)商紛紛延遲推盤，購房者選擇觀望，投資客也逐漸離場，成交出現(xiàn)明顯萎縮，5-7月成交量持續(xù)走低。金九銀十”來臨之際，9月份島內(nèi)外樓盤扎堆推向市場，不同檔次的樓盤給廣大購房者更多的選擇空間，第二輪調(diào)控期（10-12月）：樓市二輪調(diào)控出臺(tái)，但對市場影響低于預(yù)期，購房者信心逐漸恢復(fù)，另外開發(fā)商開始調(diào)整營銷戰(zhàn)略，低調(diào)開盤，采取適度下調(diào)售價(jià)的方式，并取得較好的效果，成交量逐漸攀升。圖5-6： 2010年廈門商品住宅成交量月度走勢圖數(shù)據(jù)來源：cric（5）價(jià)格分析n 成交均價(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)，2010年均價(jià)突破萬元大關(guān)從整體來看， 2004-2008年至今房價(jià)整體保持一路上升的態(tài)勢，住宅市場成交均價(jià)呈現(xiàn)跳躍上升趨勢。2008年，受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的綜合影響，住宅成交市場陷入低迷，直至2009年房地產(chǎn)市場再次迅速回暖，但因島外成交占比大幅上升，商品住宅價(jià)格小幅調(diào)整至8881元/。2010年全年成交均價(jià)達(dá)到11672元/，環(huán)比上漲31%，呈現(xiàn)跳躍式上漲并首次突破萬元大關(guān)。經(jīng)過09年的樓市瘋狂銷售后，開發(fā)商的資金較充足，島內(nèi)高端樓盤相繼入市并拉高全市均價(jià)。圖5-7：2004-2010年廈門商品住宅供應(yīng)量走勢圖數(shù)據(jù)來源：cricn 2010年廈門住宅成交價(jià)格呈現(xiàn)波浪震蕩2010年廈門全市商品住宅成交均價(jià)為11672元/。今年房價(jià)走勢在不同階段呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 1-3月，在新政調(diào)控和成交量大幅跳水下背景下，銷售價(jià)格上漲乏力，房價(jià)高位盤整。從項(xiàng)目實(shí)際價(jià)格來看，開發(fā)商在等待兩會(huì)后政策的走向，基本處于觀望階段，個(gè)別項(xiàng)目采取的活動(dòng)、折扣措施也僅僅是為了吸引人氣，基本無實(shí)質(zhì)的降價(jià)，因此實(shí)際項(xiàng)目價(jià)格仍保持在高位。4-6月，新政伊始，樓市成交量萎縮，而廈門限購令的出臺(tái)更是限制投資、投機(jī)性需求，受成交結(jié)構(gòu)及成交量下滑影響，4月起，價(jià)格初現(xiàn)下降趨勢。9-10月，受新盤、新推案上市的影響，樓市上漲趨勢明顯，全市商品住宅成交表現(xiàn)價(jià)量齊升，成交量及成交面積均大幅上漲，同時(shí)結(jié)構(gòu)性原因?qū)е伦≌鶅r(jià)上漲。圖5-8：2004-2010年廈門商品住宅供應(yīng)量走勢圖數(shù)據(jù)來源：cric（6）項(xiàng)目分析在最為嚴(yán)厲的調(diào)控期內(nèi)仍有個(gè)別樓盤逆市熱銷，在政策面和經(jīng)濟(jì)面不斷收縮情況下，多數(shù)開發(fā)商選擇變相降價(jià)，以價(jià)換量，刺激市場，以保證樓盤的正常銷售步伐 。從住宅成交面積排行榜來看，全市年度成交量超過10萬m2只有2個(gè)，市場整體銷售良好，成交熱點(diǎn)樓盤集中在島外片區(qū)，以集美、海滄、翔安為主，其中萬科金域華府，年成交999套，位列銷售冠軍。市場上高性價(jià)比的樓盤仍是當(dāng)今客戶首選，如萬科金域華府、金色悅城等中小戶型產(chǎn)品，項(xiàng)目借開盤所推出優(yōu)惠活動(dòng)等促銷手段，開盤即形成熱銷。此外，在通脹預(yù)期不斷加強(qiáng)下，島內(nèi)中高端物業(yè)成交回暖，部分大戶型項(xiàng)目如聯(lián)發(fā)五緣灣1號(hào)去化情況良好。表5-2：2010年商品住宅成交面積前10位排行排名項(xiàng)目區(qū)域成交套數(shù)（套）成交面積（m2）成交均價(jià)（元/ m2）成交主力戶型累計(jì)銷售率1萬科金域華府集美區(qū)99910089510939兩房80-90三房110-12099%2未來海岸系天湖海滄區(qū)8371002609159三房104-13763%3萬科金色悅城翔安區(qū)1039941727948二房70-90三房80-12090%4禹洲城上城湖里區(qū)6898879916109三房110-16084%5中央美地湖里區(qū)9118845214408兩房80-100三房110-14092%6特房美地雅登翔安區(qū)1132863116571二房80-9094%7聯(lián)發(fā)五緣灣1號(hào)湖里區(qū)4698283316809三房150-16093%8國際郵輪城湖里區(qū)6587838