小商品批發(fā)市場一期工程可行性研究報告 (4).doc

-第一章 總論第一節(jié) 項目名稱及承辦單位一、項目名稱*小商品批發(fā)市場一期工程二、項目承辦單位及法人承辦單位：*小商品市場發(fā)展有限公司法人代表：*三、項目建設地點*省*縣城東新區(qū)新城大道以東、繞城路以西、傅家路以南、濰高路以北。四、項目負責人*五、可行性研究報告編制單位編制單位：*工程咨詢資格證書編號：工咨甲*資格等級：甲級發(fā)證機關：中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會公司地址：*聯系電話：*第二節(jié) 可行性研究報告編制依據1、項目單位委托*黃河三角洲工程咨詢有限責任公司編制可行性研究報告的委托書；2、國家計委、建設部頒布的建設項目經濟評價方法與參數；3、*縣建設局關于*縣*小商品批發(fā)市場用地的證明；4、*省、*市以及*縣對外來投資者的優(yōu)惠政策；5、中國*小商品批發(fā)市場一期工程總平面圖；6、房地產開發(fā)項目可行性研究與經濟評價手冊；7、項目委托單位提供的其他相關資料。第三節(jié) 可行性研究的范圍和內容1、項目建設的背景和必要性；2、市場分析及擬建規(guī)模；3、項目建設條件及配套供應情況；4、項目建設方案；5、環(huán)保及節(jié)能；6、企業(yè)組織與勞動定員；7、勞動安全；8、項目實施進度計劃；9、財務評價。第四節(jié) 承辦單位概況*小商品市場發(fā)展有限公司由*集團投資興建，位于*縣城東新區(qū)，毗鄰濟青高速、東青高速和膠濟鐵路，地理位置優(yōu)越，交通便利。*集團是一家涉及日用百貨、五金電器、服裝紡織、汽車配件、文化娛樂以及物流運輸等多種行業(yè)、多項領域的大型綜合性企業(yè)集團，曾成功運作并穩(wěn)健經營杭州九蓮綜合批發(fā)市場和威海文登*小商品批發(fā)市場。建成后的中國*小商品批發(fā)市場將發(fā)揮*縣的區(qū)位優(yōu)勢，既能滿足周邊地區(qū)幾千萬人口的消費需求，還將成為連接國內南北物流業(yè)的紐帶和橋梁。第五節(jié) 可行性研究報告的結論本項目的建設，能夠滿足*縣域經濟輻射區(qū)內廣大人民生活消費的需要，符合*、淄博、濰坊、濱州交界地帶新興市場布局的要求，促進*縣域經濟產業(yè)結構調整，使*小商品市場向更廣闊地域開拓、繁榮區(qū)域大市場。本項目總投資38000萬元。項目建成后，年均收入可達15487.5萬元，年實現利潤9951.87萬元，全部投資所得稅后財務收益率為116.21%，全部投資所得稅后動態(tài)回收期1.62年，可按期收回投資。本項目經濟效益良好，社會效益顯著。因此，本項目是可行的。第二章 項目建設的背景和必要性第一節(jié) *縣概況*縣地處渤海之濱，是黃河三角洲與泰沂山麓沖積平原的結合部。全縣轄6鎮(zhèn)4鄉(xiāng)3個辦事處，553個行政村，47.6萬人，總面積1138平方公里。*縣歷史悠久，是古樂安的故地，境內有傅家遺址、柏寢臺、孫武故里等遺跡。地理位置優(yōu)越，投資環(huán)境良好。該縣位于環(huán)渤海經濟圈與*半島經濟區(qū)交匯處，是*半島城市群向內陸延伸的“橋頭堡”。交通條件便利，南靠膠濟鐵路、濟青高速公路，北靠*海港、廣利港、*機場，東青高速公路和即將開工的環(huán)渤海高速公路、鐵路等8條省級交通干線貫穿縣境。石油、天然氣和鹵水資源豐富，已探明石油儲量6628萬噸、天然氣儲量2.5億立方米。擁有耕地74萬畝、草場15萬畝、灘涂7萬畝、海岸線11.9 公里。公路密度97.1公里/百平方公里，居全省首位。擁有220kv變電站1座，110kv變電站2座、35kv變電站15座。每百戶擁有固定電話81部，移動電話52部。鐵路專線、陸路口岸和物流配送中心正在籌建之中。經濟發(fā)展強勁，工業(yè)基礎堅實。1997年以來，全社會固定資產投資年均增長31.2%，特別是工業(yè)投資一直保持強勁增長，2003年工業(yè)固定資產投資突破40億元。到2007年可形成年加工機制紙150萬噸、輪胎1200萬套、紡織200萬紗錠、印染布8億米的生產能力，年可增加銷售收入260億元、利稅38億元。今后全縣經濟和社會發(fā)展的總體目標是：到2007年，國內生產總值超過170億元，年均增長25%；地方財政收入8億元，年均增長28%。2002年全縣完成工業(yè)總產值115億元，實現工業(yè)增加值26.2億元，全縣形成了石油化工、造紙印刷、橡膠制品、紡織印染、農副產品加工等主導產業(yè)，限額以上工業(yè)企業(yè)發(fā)展到85家，高新技術企業(yè)16家。擁有年銷售收入過30億元的企業(yè)1家、過20億元的企業(yè)1家、過10億元的企業(yè)3家、過5億元的企業(yè)9家、過億元的企業(yè)7家。非公有制經濟增加值占國內生產總值的73.5%。*縣已成為“*省經濟30強縣”之一，被省政府確定為*省加工制造業(yè)基地。招商引資成效顯著，園區(qū)建設日新月異。20002003年，共引進縣外資金33億元，*集團、*集團等一批國內外知名企業(yè)相繼落戶*。外商及港澳臺投資企業(yè)達66家，自營進出口企業(yè)達35家，其中綜合性進出口貿易公司5家。2002年，實現出口總值7129萬美元，實際利用外資1225萬美元。*縣高新技術開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設面積58平方公里?！叭v三橫”主干路網已建成基本框架。鐵路站、陸路口岸和給排水、供電、供氣、通訊設施、東青高速公路稻莊入口及其他干道正在配套完善。區(qū)內逐步達到“七通一平”的建設標準。*小商品批發(fā)市場項目的選址在*縣城南立交橋以東的工業(yè)園區(qū)與商貿區(qū)的結合部。第二節(jié) 項目提出的背景黃河三角洲是我國的一個正在崛起的大河三角洲。黃河三角洲的中心城市*，正在以我國東部的新興石油城市的形象和經濟繁榮、環(huán)境優(yōu)美的佳績受到國內外的廣泛關注。2001年3月，“發(fā)展黃河三角洲高效生態(tài)經濟”被九屆全國人大四次會議列入國家“十五”計劃綱要，同年4月，*市被聯合國工業(yè)發(fā)展組織認證為“綠色產業(yè)示范區(qū)”。2002年，*省將*市規(guī)劃為*加工制造業(yè)基地。從*市的整個地域結構來看，其北部大部分是近代黃河三角洲的范圍，由于這一區(qū)域是黃河于近百年沖積形成的新陸地，開發(fā)時間晚，其前沿地區(qū)仍是一個廣闊的原生生態(tài)區(qū)，有1530平方公里被國家劃為以保護新生濕地和瀕危鳥類為主體的自然保護區(qū)。因此經濟密度很低，三角洲腹地城區(qū)及各縣城近十年來雖有了高速發(fā)展，但由于歷史和地域條件的原因，*市域經濟發(fā)展并不平衡，基本上處于南高北低的態(tài)勢。*縣作為*市的“發(fā)達”地區(qū)，與中心城區(qū)共同發(fā)揮著帶動整個近代黃河三角洲發(fā)展起飛的龍頭作用。*縣經濟的高速發(fā)展主要得益于“工業(yè)強縣”戰(zhàn)略的實施。根據*縣決策層的發(fā)展規(guī)劃，今年仍將堅定不移地實施工業(yè)強縣戰(zhàn)略，快速膨脹工業(yè)，抓二產促三產帶一產，實施經濟結構的戰(zhàn)略性調整。從全縣各相關產業(yè)及投資指標的增幅看，2003年工業(yè)總產值完成163.4億元，比上年增長38%；全社會固定資產投資完成41.9億元，比上年增長74.8%。在國有及其他經濟類型的投資中，基本建設投資增幅186%，更新改造投資增幅15%，房地產開發(fā)投資下降30%。從體現第三產業(yè)水平的社會消費品零售總額看，2003年完成14億元，增幅13.1%，其中批發(fā)零售貿易業(yè)實現零售額11億元，增幅21.1%。從以上數據情況分析，全縣工業(yè)發(fā)展速度達38%，確實起到了帶動各產業(yè)發(fā)展的重要作用，而基本建設投資增長1.86倍，有發(fā)展過熱趨勢。第二產業(yè)（工業(yè)）的迅速發(fā)展為其他產業(yè)留出了廣闊空間，而第三產業(yè)發(fā)展卻相對滯后，特別是以批發(fā)零售貿易為主體的商業(yè)，有著迅猛增長的市場容量。但房地產開發(fā)的大幅度下降，說明以房地產開發(fā)業(yè)與批發(fā)零售貿易業(yè)相結合的產業(yè)有著巨大的發(fā)展?jié)摿徒洕б?，就全縣經濟發(fā)展總規(guī)模來看，需要有一個強力投資企業(yè)投資于大型商貿城的建設。而恰在2002至2003年期間，馳名國內外市場的浙江*小商品經營業(yè)主攜資北上，實力強大的*集團，在時隔一年的時間里，就在*威海的文登市建起了一座布局合理、規(guī)模宏大的*小商品批發(fā)市場。2003年下半年，*集團以其敏銳的目光，發(fā)現了*縣這一商貿和房地產業(yè)發(fā)展的“洼地”，開始踏上了這塊經濟密度高的沃土。*集團投資決策的大手筆與*縣小商品批零業(yè)的巨大潛力相結合，構成了這一大型商貿城建設的市場背景。第三節(jié) 項目建設的必要性一、是縣域經濟輻射區(qū)廣大人民生活消費的需要*縣人口47.6萬人。由于該縣經濟技術開發(fā)區(qū)的擴建，*鎮(zhèn)、稻莊鎮(zhèn)與縣開發(fā)區(qū)相連接的高新技術產業(yè)園區(qū)的興起，聚集了大量外來人口，形成了巨大的消費市場。而*小商品批發(fā)市場座落在縱貫*市與淄博市的辛（店）河（口）路和橫連濰坊、博興、高青的濰高路交叉地帶，有利于縣域經濟輻射區(qū)內的人民采購商品和發(fā)展批零業(yè)市場。二、是*、淄博、濰坊、濱州交界地帶新興市場布局的需要*縣南部與淄博市的古齊國故都臨淄相鄰，東與全國著名蔬菜基地壽光市銜接，西與濱州市的博興縣相連，是四個地級市的邊緣區(qū)域。這一地帶曾為古齊國的商賈云集地區(qū)，有著“通工商之業(yè)，便漁鹽之利”的歷史傳統。改革開放后，以上四市經濟與社會均有了重大發(fā)展，但在這一邊緣地區(qū)卻沒有形成具有幅射能力的商貿市場，在*縣城東南建設一個具有相當規(guī)模的商貿城，是區(qū)域貿易布局的需要。三、是縣域經濟產業(yè)結構調整的需要*縣在部署產業(yè)結構調整的規(guī)劃中，提出了“工業(yè)調大調強、第三產業(yè)調高調活、農業(yè)調優(yōu)調特”的思路。其中第三產業(yè)將堅持以市場化、產業(yè)化和社會化為導向，積極推行連銷經營、物流配送、代理制、多式聯運等面向生產和消費的服務業(yè)。按照“集散地、信息商、孵化器”的目標，規(guī)范和壯大市場規(guī)模。*小商品批發(fā)市場的興建，適應了這一產業(yè)結構調整的需求。四、是*小商品市場向更廣闊地域開拓、繁榮區(qū)域大市場的需要文登*小商品批發(fā)市場的成功運作，證明了齊魯大地對小商品消費需求的深厚潛力。*縣第三產業(yè)和民營經濟現正處于起步發(fā)展的態(tài)勢，而*集團具有獨領時代潮流的氣魄和膽識，并具有匯集大量人流、物流、資金流和信息流的經驗和策略。*與*的合作，將形成強強聯手，從而將對區(qū)域經濟的發(fā)展繁榮產生不可估量的影響。第三章 市場分析和擬建規(guī)模*小商品批發(fā)市場建設，不僅是一個大型商貿流通項目，也是一個商鋪業(yè)開發(fā)項目。因為商鋪業(yè)屬于房地產項目，受國家宏觀政策的影響較大，而小商品市場建設則重在考察項目所在地的發(fā)展條件和需求狀況。因此，本章將從全國的市場與政策環(huán)境分析商鋪業(yè)的基本走向；將以*縣及其周邊區(qū)域為重點，分析小商品批發(fā)市場建設的可行性。第一節(jié) 商鋪業(yè)市場分析2003年全國各地普遍出現商鋪業(yè)熱潮，黃金地段的商業(yè)用房再次成為關注的焦點。如，多家外地、外籍大型商業(yè)已入駐北京市場；天津商鋪投資也開始啟動，外來投資者逐步增加；杭州商鋪業(yè)投資市場走勢依然活躍；深圳有更多的中小投資者開始密切關注商鋪市場的投資。*市西城商鋪業(yè)投資居高不下，在人們早已預測商鋪已飽和的情況下，仍有投資者率性下注，西城商鋪發(fā)展仍有潛力。隨著2003年開發(fā)量的增長，商鋪供求關系正趨于緩和，商鋪資源的稀缺性開始弱化。但在未來幾年，商鋪市場的總體狀況將是鋪源充足，但仍然需求大于供給。這種供求不平衡的狀態(tài)可能會持續(xù)一段時間，主要來自三個方面的需求：一是國內外商業(yè)企業(yè)的需求；二是外資進入中國的需求；三是國內其他投資者的需求。目前上海商鋪的平均回報率達到8%10%。由于平均回報率仍維持在較高水平，因而商鋪的開發(fā)與供給將持續(xù)增長。從整個房地產市場看，已經形成梯級消費市場。商鋪是一種好的投資工具，大部分商鋪會越用越升值，因此商鋪的抗跌性和抗波動性優(yōu)于住宅，商鋪的投資仍是商家的重要抉擇。第二節(jié) 項目區(qū)發(fā)展小商品市場的可行性分析一、從*工業(yè)園區(qū)的產業(yè)布局看項目的可行性近年來，*縣以培植壯大縣經濟開發(fā)區(qū)和*工業(yè)園為重點，積極推進改革開放，加快調整經濟結構。2003年該縣按照高起點規(guī)劃、高標準建設、高效能管理的原則，采取工業(yè)向園區(qū)集中、人口向城鎮(zhèn)集中的措施，將上述兩個園區(qū)統一規(guī)劃，形成了先期建設面積達58平方公里的高新技術產業(yè)園區(qū)。區(qū)內幾十家限額以上工業(yè)企業(yè)，主要分布在石油化工、化學化工、造紙印刷、紡織、橡膠、塑料制品、新型建材、機械電子、熱電等重要行業(yè)。原*工業(yè)園內已形成了5個具有相當規(guī)模的工業(yè)園區(qū)，有橡膠工業(yè)園、*工業(yè)園、*集團農產品加工區(qū)、*工業(yè)區(qū)、*工業(yè)區(qū)等。發(fā)展起了*集團、*集團、*集團、*集團、*集團、*集團、*集團、*集團等12家大型企業(yè)集團。縱觀這一多類型工業(yè)齊頭并進的工業(yè)園區(qū)，乃至整個縣城的產業(yè)群體，卻沒有一家與上述集團實力相當的商貿企業(yè)或集團。嚴重的產業(yè)布局失衡使工業(yè)園區(qū)建設缺少第三產業(yè)的支撐，商貿業(yè)的滯后造成流通渠道不暢，人流、物流、信息流等對這一大型工業(yè)園區(qū)不能形成浸潤之勢，造成園區(qū)發(fā)展缺少生機和活力。在*工業(yè)園區(qū)正在進行規(guī)劃調整的時機，引進*集團的大型小商品批發(fā)市場建設項目，是催發(fā)*縣經濟發(fā)展的生機活力之舉。二、從*城南的區(qū)位條件看項目的可行性地處*城南的小商品批發(fā)市場南枕東西要道濰高公路，西依南北通道辛河公路，東依*（*）*（*）高速公路與濟（南）青（島）高速相連。這一流暢的交通形勢將給小商品的制造、批發(fā)、流通、銷售帶來極大的便利。如果以這一商貿城為圓心，以50公里長度為半徑劃一圓圈，則*、濱州、淄博、青州、壽光五市和*區(qū)、利津、博興、桓臺、臨淄、昌樂6區(qū)縣均在這個圓的邊線區(qū)域，這就形成了一種圓周經濟密度較高，圓心周圍經濟密度相對較低的態(tài)勢，這一地理結構的巧合極其有利于在其中心建設商貿城。同時，由于*市已被*省列為*半島城市群，這里正是省會濟南與東部城市群相銜接的通道地區(qū)，非常有利于商品流通。同時，黃河三角洲北連河北、京、津，南接泰、沂、蘇北，這一商貿基地必將成為南北物流業(yè)的紐帶和橋梁。因此，在此處建設*小商品批發(fā)市場項目有著良好的區(qū)位優(yōu)勢。三、從小商品市場規(guī)律看項目的可行性因為小商品是以“小”興業(yè)，小商品易于加工生產，易于流動增值，易于大體量批發(fā)，小商品經營者的本金可大可小，易于租房啟動。發(fā)展到一定規(guī)模后還可將南方各種小商品生產廠家引入該地，就地加工銷售，從而大大減少流通環(huán)節(jié)，降低運輸成本。按照外地經驗，一個35萬的人口聚集地，就可做起一個頗具規(guī)模的小商品市場。這一小商品批發(fā)市場50公里半徑內包括了幾十個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其輻射力極易通過這些商品集散的節(jié)點滲透到千家萬戶。又可以通過圓周一帶的城區(qū)和市、縣駐地輻射和開辟更加廣大的區(qū)域市場。*集團充分把握了這一小商品流通規(guī)律和區(qū)域市場形勢，并著眼于以商招商，將南方實業(yè)家和經營者引入商貿城經商創(chuàng)業(yè)。這又將帶來發(fā)展觀念、經營理念的變革，啟動北方民眾的發(fā)展?jié)撡|。因此，在這一潛在的集散中心建設小商品批發(fā)市場，有條件再次獲得巨大成功，成為魯北地區(qū)的重要商品流通基地，并推動當地第三產業(yè)長足發(fā)展。從以上的市場環(huán)境條件分析，*集團的*小商品批發(fā)市場項目是可行的。第三節(jié) 擬建規(guī)模本項目將建設中心市場樓一棟，地上5層，無地下室，小商品批發(fā)市場設4600個攤位，全部出租；35層設辦公區(qū)、賓館及洗浴中心，辦公區(qū)部分自用，其余部分和賓館、洗浴中心全部出租；建設商住樓1000戶，地上5層，無地下室，全部出售。全部工程占地600畝。第四章 建設條件及配套供應情況第一節(jié) 建設條件一、地理位置項目區(qū)位于*省*縣城東新區(qū)新城大道以東、繞城路以西、傅家路以南、濰高路以北。*縣東瀕渤海，北臨全國第二大油田勝利油田，南靠齊魯石化，地處膠東半島與*內陸結合部，是環(huán)渤海地區(qū)通往京、津、唐及東北地區(qū)的必經之地，毗鄰濟青高速、東青高速和膠濟鐵路，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，經濟發(fā)達，環(huán)境適宜，貿易活躍。二、氣象項目區(qū)屬北溫帶季風型大陸性氣候，光照充足，四季分明，雨熱同期，春旱多風、冬季干冷，主導風向為東南風。年日照時數2584.5小時，全年光照充足。平均氣壓： 101.62kpa平均氣溫： 12.3極端最高氣溫： 39.9極端最低氣溫： -21.2平均降水量： 598.3mm日最大降水量： 366.2mm年均蒸發(fā)量： 1937.6mm最大風速： 4m/s最大積雪深度： 17cm三、工程地質及水文地質（一）地質構造項目區(qū)位于近代黃河三角洲西南部，是黃河三角洲與泰沂山麓沖積平原的結合部，地貌單元屬于第四紀淄河-小清河新近沖積平原。黃河三角洲位于華北地區(qū)凹陷區(qū)濟陽凹陷東北部。在濟陽凹陷內部，雖發(fā)育有一系列次級斷裂和受斷裂控制的凸起與凹陷，但這些構造的活動性一般較弱，對地震的控制作用也不明顯。歷史上，在濟陽凹陷內僅記載有2次4級地震和一次5級地震。由此可見，黃河三角洲地區(qū)的地震危險，主要來自鄰區(qū)的地震構造帶內強震活動的影響，本區(qū)內部是一個地震活動相對較弱的地區(qū)。（二）項目區(qū)場地土的構成及特征項目區(qū)地形平坦，場區(qū)地貌單元屬于第四紀淄河-小清河新近沖積平原?？碧近c地面標高為12.0113.69m，地表相對高差1.68m?？碧角皥龅乇眰扔幸蝗⊥量樱碧狡陂g已填平，勘探過程中未發(fā)現有不良地質現象。（三）場地巖土工程地質條件根據野外鉆探揭露及室內土工試驗結果，構成擬建場地的主要地層屬于第四紀淄河-小清河新近沉積土層。按一般工程地質性質的差異，分述如下：1層：耕植土（q4ml），以粉質粘土為主，夾粉土團塊，土質不均勻，含少量植物根系，結構松散，局部為素填土，以粉土為主。厚度為0.304.00m，層底標高為8.5112.82m。2層：粉質粘土（q4al），紅褐色-黃褐色，均勻，蜂窩狀結構，局部粉粒含量稍高，夾粉土薄層或粘土團塊，含fe質條斑，可塑，稍有光澤，干強度中等，韌性中等。埋深為0.304.00m，厚度為0.302.70m，層底標高為9.4912.11m，部分鉆孔缺失該層。3層：粉土（q4al），黃褐色，均勻，粘粒含量稍高，夾粉質粘土微薄層，場區(qū)北側局部顆粒較粗可達粉砂，主要成分為長石、石英、云母等，含fe質條斑，濕，密實，無光澤，干強度低，韌性低。埋深為0.703.10m，厚度為0.502.90m，層底標高為8.8511.05m，部分鉆孔缺失該層。4層：粉質粘土（q4al），紅褐色-黃褐色，均勻，粉粒含量稍高，夾粉土薄層，含fe質條斑，可塑-硬塑，稍有光澤，干強度中等，韌性中等。埋深為1.504.50m，厚度為0.403.50m，層底標高為6.479.72m，部分鉆孔缺失該層。5層：粉土（q4al），黃褐色，均勻，夾粉質粘土微薄層，含fe質條斑，濕，密實，無光澤，干強度低，韌性低。埋深為3.006.00m，厚度為0.504.00m，層底標高為4.917.94m，部分鉆孔缺失該層。6層：粉質粘土（q4al），黃褐色-灰褐色，均勻，粉粒含量稍高，夾粉土薄層，含fe質條斑及少量有機質，可塑，稍有光澤，干強度中等，韌性中等。埋深為4.908.00m，厚度為1.006.50m，層底標高為0.834.91m。7層：粉土（q4al），黃褐色，均勻，夾粉質粘土微薄層，含fe質條斑，稍濕，密實，無光澤，干強度低，韌性低。埋深為7.7012.0m，厚度為03.705.80m，層底標高為-2.96-2.41m。8層：粉質粘土（q4al），黃褐色-灰褐色，均勻，粉粒含量稍高，夾粉土薄層，含fe質條斑，可塑，稍有光澤，干強度低，韌性中等。埋深為15.2015.80m，厚度為1.502.60m，層底標高為-5.46-4.21m。9層：粉土（q4al），黃褐色，均勻，夾粉質粘土微薄層，含fe質條斑，濕，密實，無光澤，干強度低，韌性低。埋深為17.0018.30m，因各勘探孔均未揭穿該層，故厚度不詳。（四）場地巖土工程條件分析與評價1、地基土分析評價場地內各層地基土分布均勻且較穩(wěn)定，屬均勻地基，按照巖土工程勘察規(guī)范（gb50021-2001）和建筑地基基礎設計規(guī)范（gb50007-2002）之規(guī)定，對各層土壓縮性、均勻性分析評價如下：第1層耕植土：結構松散，承載力低，分布不均勻，不宜作為天然地基持力層；第2層粉質粘土：a1-2=0.45mpa-1，屬中壓縮性土，土質均勻；第3層粉土：a1-2=0.24mpa-1，屬中壓縮性土，土質均勻，局部缺失該層；第4層粉質粘土：a1-2=0.37mpa-1，屬中壓縮性土，土質均勻，夾粉土薄層，局部缺失該層；第5層粉土：a1-2=0.21mpa-1，屬中壓縮性土，土質均勻，局部缺失該層；第6層粉質粘土：a1-2=0.38mpa-1，屬中壓縮性土，土質均勻，夾粉土薄層；第7層粉土：a1-2=0.20mpa-1，屬中壓縮性土，土質均勻；第8層粉質粘土：a1-2=0.27mpa-1，屬中壓縮性土，土質均勻；第9層粉土：a1-2=0.20mpa-1，屬中壓縮性土，土質均勻；2、地基土承載力評價根據野外鉆探、原位測試及室內土工試驗結果，按照建筑地基基礎設計規(guī)范（gb50007-2002）確定地基承載力的方法，結合本地的建筑經驗，綜合確定各層地基土的承載力特征值及壓縮模量值如表4-1。表4-1 各土層的承載力特征值fak及壓縮模量值es層號23456789土名稱粉質粘土粉土粉質粘土粉土粉質粘土粉土粉質粘土粉土fak（kpa）100120115130120150130160es（mpa）4.37.45.08.75.011.06.811.93、地震效應評價（1）場地土類型和場地類別的劃分本場地覆蓋厚度大于50m，且地表以下勘探深度范圍內主要是新近沉積的粉土、粉質粘土組成，該擬建場地范圍內土層的等效剪切波速（m/s）范圍為140vse250，根據建筑抗震設計規(guī)范（gb50011-2001）中有關規(guī)定，該場地土的類型為中軟場地土，場地類別為類，為抗震一般地段。（2）飽和粉土的地震效應評價該場地基本地震烈度為7度，抗震設防烈度為7度，設計基本地震加速度為0.10g，設計地震組為第一組，其水平地震影響系數最大為0.08，場地的特征周期值為0.45s。按照建筑抗震設計規(guī)范（gb50011-2001）第4.3.3第3條規(guī)定，因在該場地范圍內未見到地下水，可不考慮飽和粉土的液化影響。4、地基及基礎形式分析與評價（1）地基土承載力特征值的修正根據工程概況、場地工程地質條件及設計要求，按照建筑地基基礎設計規(guī)范（gb50007-2002）第5.2.4條規(guī)定，地基承載力特征值應進行修正。本場地地基承載力修正后的特征值為130.7kpa。根據設計要求，擬建中心市場部分基礎荷載假設為100kn/m2，擬建商住樓部分基礎荷載假設為64kn/m2，則其基底壓力分別為120kn/m2、84 kn/m2，小于修正后的地基承載力，可知修正后的天然地基承載力特征值可以滿足設計要求。當假設條件改變時，需重新進行估算；同時設計時應增強建筑物的整體剛度，以抵抗建筑物的不均勻沉降。（2）地基處理方案分析與評價根據設計意圖，擬建中心市場部分擬采用干作業(yè)成孔灌注樁基礎。采用干作業(yè)成孔灌注樁方案，施工簡便，快捷，造價低，成樁質量好，具備良好的承載能力，且對環(huán)境影響較小。結合本場區(qū)的工程地質特點，可以7層粉土或9層粉土作為樁端持力層。經對干作業(yè)成孔灌注樁單樁極限承載力標準值進行估算，為10002000kn/根。進行樁基處理及施工時，應嚴格按照建筑樁基技術規(guī)范（jgj94-94）有關規(guī)定進行施工。5、水文地質條件及地下水的腐蝕性評價（1）水文地質條件該場地地下水類型屬于第四紀孔隙潛水，主要靠大氣降水補給，以大氣蒸發(fā)為主要排泄方式，在本次勘察深度范圍內未見到地下水。（2）地下水的腐蝕性評價因在本次勘察深度范圍內未見到地下水，可不考慮地下水的腐蝕影響。（五）地質勘察結論與建議1、該場地地質條件穩(wěn)定，適宜該建筑物的建設。地基土土質松軟，固結性一般，本場地處于抗震一般地段。2、該場地1層耕植土土質松軟，固結性差，地基承載能力低，施工時應全部挖除。在本次假設條件下，擬建商住綜合樓（五層）部分可采用天然地基，以2層粉質粘土作為其持力層；根據設計意圖，擬建中心市場部分擬采用干作業(yè)成孔灌注樁基礎。設計時應增強建筑物的整體剛度，以抵抗不均勻沉降。3、勘探期間在場地北側發(fā)現分布有墳墓，墓底標高為11.2011.50m之間，場地東北部原有一取土坑，建議此處場地基槽開挖時，挖至原土，墊以中粗砂或素土、灰土，分層夯實至基底設計標高?；坶_挖后應組織勘察設計單位驗槽后方可施工。4、樁基施工時，應嚴格按照建筑樁基技術規(guī)范（jgj94-94）有關規(guī)定進行施工，確保施工質量，保證建筑物的安全使用。5、開挖基槽時，應避免對槽底土層的擾動，防止雨水或施工用水流入基槽，以免因地基土浸水軟化而導致地基土承載力降低。6、該場地環(huán)境類別為類，因在勘察深度內未見到地下水，可不考慮地下水的腐蝕性影響。7、根據建筑抗震設計規(guī)范（gb50011-2001），擬建建筑物設防類別為丙類，本地區(qū)抗震設防烈度為7度，其地震作用和抗震措施均應符合本地區(qū)抗震設防烈度的要求，其設計基本地震加速度值為0.10g，設計地震分組為第一組，其水平地震影響系數最大值為0.08，場地的特征周期為0.45s。場地內的飽和粉土可不考慮其液化影響。場地土的類型為中軟場地土，建筑場地類別為類場地。第二節(jié) 配套供應情況本項目的公用配套設施主要包括給水管道、排水管道、采暖管道、通訊線路、輸配電線路、有線電視線路等。公用配套設施的規(guī)劃設計依據相關規(guī)范、規(guī)定，做到布局合理、安全、可靠、經濟，管線之間互不干擾，各種管線全部地下敷設，以保證場區(qū)的整潔。一、生活及消防用水本項目所處的工業(yè)園區(qū)內有自來水管道，現有管徑為dn200，材質為玻璃鋼管，水壓可以滿足項目區(qū)用水要求。二、排水項目區(qū)雨水通過雨水排水管道流入辛河路排水渠。另外園區(qū)內有公用排水管道，材質為混凝土管道，管徑為dn300, 污水也可排向此處。三、采暖本項目區(qū)的冬季采暖引自園區(qū)的供熱采暖系統，采暖管線可以從園區(qū)內供熱管線接入。四、通訊*經濟開發(fā)區(qū)內建有數字程控電訊大樓一座，無線通訊設施健全，使信息隨時可以傳達世界各地，本項目區(qū)附近有光纜通過。五、供電項目區(qū)附近建有110kv變電站一處，可滿足項目區(qū)內用電需求。六、有線電視線路由項目區(qū)附近經過的有線電視線路中接入。第五章 項目建設規(guī)劃方案第一節(jié) 項目規(guī)劃設計的原則與依據一、規(guī)劃設計的基本原則1、充分利用現有地形特點，因地制宜，合理布局，在保證使用功能的前提下，力求設計新穎、別致，達到視覺效果和實用目的的統一。2、滿足經營者的活動要求，綜合考慮日照、采光、通風、防災、綠化、配套設施及管理等，給經營者創(chuàng)造一個便利、優(yōu)雅的商、住環(huán)境。3、合理利用土地，在保證生態(tài)效益和社會效益的前提下，提高容積率，最大限度地發(fā)揮土地的價值。4、統一于城市總體規(guī)劃之中，充分利用園區(qū)內現有基礎設施等便利條件。二、規(guī)劃設計的目標*小商品批發(fā)市場的一期工程，規(guī)劃占地600畝，建筑面積35萬平方米。項目承辦單位將吸收杭州九蓮綜合批發(fā)市場和文登*小商品批發(fā)市場成功運行的經驗，將本項目區(qū)建設成為連接國內南北方物流業(yè)發(fā)展的橋梁和紐帶。三、規(guī)劃設計的依據1、建筑防火規(guī)范gbj16-87；2、火警自動報警系統設計規(guī)范gbj116-88；3、辦公建筑設計規(guī)范jbj67-89；4、建筑防雷規(guī)范gbj57-83；5、民用建筑通則；6、方便殘疾人使用的城市道路和建筑物設計規(guī)范jgj50-88；7、自動噴水滅火系統設計規(guī)范gbj84-85；8、民用建設照明設計標準gbj33-90；10、采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范gbj19-87；11、商店建筑設計規(guī)范gbj48-88；12、建筑地基基礎設計規(guī)范gb50007-2002；14、建筑抗震設計規(guī)范gb50011-2001；15、建筑樁基技術規(guī)范jgj94-94；16、高層民用建筑設計防火規(guī)范50045-95；17、國家、*省、*市的有關法規(guī)和規(guī)定；18、地質勘察報告；19、已批準的平面規(guī)劃圖、效果圖。第二節(jié) 本次可行性研究的規(guī)劃建設內容本項目建設中心市場一棟，地上5層，無地下室，采用干作業(yè)成孔灌注樁基礎，框架結構；建設商住樓1000戶，地上5層，無地下室，采用天然地基，框架結構。第三節(jié) 主要建筑規(guī)劃設計方案根據項目承辦單位的設計意圖、項目區(qū)工程地質和水文地質等條件、國家及省市的相關規(guī)定，本項目主要建筑設計方案如下：一、中心市場在項目區(qū)靠近濰高路的中間地帶建設中心市場樓一棟，長252.0m，寬99.0m。建筑耐火等級：二級；建筑耐久年限：二級；建筑物抗震設防烈度：7度；建筑抗震設防類別：丙類建筑；建筑層數：地上5層，無地下室；建筑高度：21.6m；主要結構類型：框架結構；基礎方案：干作業(yè)成孔灌注樁基礎；基礎荷載假定為200kn/m2，基礎埋深假定為1.00m。二、商住樓在中心市場東西兩側及北側建設商住樓1000戶。建筑耐火等級：二級；建筑耐久年限：二級；建筑物抗震設防烈度：7度；建筑抗震設防類別：丙類建筑；建筑層數：地上5層，無地下室；建筑高度：14.35m；主要結構類型：框架結構；基礎方案：天然地基，基礎荷載假定為64 kn/m2，基礎埋深假定為1.00m。第四節(jié) 供熱、給排水及消防方案一、供熱通風系統基本設計方案本項目供熱方案依照我國采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范（gbj19-87）進行設計。中心市場冬夏兩季以中央空調進行溫度調節(jié)，春秋過渡季節(jié)給予舒適性通風換氣，在考慮節(jié)能的前提下達到全年室內環(huán)境舒適的結果。商住樓供暖所用熱源引自園區(qū)的供熱采暖系統，采暖管線從園區(qū)內供熱管線接入。供回水溫度為7095，采用散熱器采暖的形式，系統形式采用下供下回式，室內溫度最低不低于16，住宅樓廚房內設排煙通風系統，衛(wèi)生間設排風系統。整個供熱通風系統所用設備均采用優(yōu)質節(jié)能設備。二、給排水、消防基本設計方案（一）供水管道設計本項目供水管道接自工業(yè)園區(qū)內的自來水管道；雨水通過雨水排水管道流入辛河路排水渠；生活污水排入園區(qū)內公用排水管道。（二）生活給水系統1、生活給水用水量標準和用水量本項目中心市場設4600個攤位，每個攤位按2人考慮，用水量標準80l/人日，最高日用水量為736m3/日，考慮10%未預見水量，最高日用水量為810 m3/日。辦公、賓館及洗浴中心最高日用水量按960 m3/日，考慮10%未預見水量，最高日用水量為1056m3/日。商住樓總戶數為1000戶，每戶人數按3人考慮，用水量標準按190l/人日，最高日用水量為570 m3/日，考慮10%未預見水量，最高日用水量為627 m3/日。最高日用水量共計2493 m3/日。2、生活用水供水系統基本設計方案商住樓各戶均設置水表分別計量，產生的水費由住戶承擔；中心市場出租攤位部分設總表計量，產生的水費由市場管理單位承擔；辦公區(qū)、賓館及洗浴中心分別在各出租房屋內設置水表，產生的水費由承租方承擔。3、生活排水系統基本設計方案由于本項目是以住宅和商用建筑為主，其污水不需特殊處理，因此，污水經各排水支管按地勢由高到低的原則集中排至園區(qū)內排水管道，然后由污水處理廠集中處理。4、雨水排水系統基本設計方案雨水納入雨水管道系統中，排入排水渠，經處理后供附近農田灌溉使用。5、消防基本設計方案設計規(guī)范采用自動噴水滅火系統設計規(guī)范（gbj84-85）、火災自動報警系統設計規(guī)范（gbj116-88）、建筑設計防火規(guī)范（gbj16-87）和高層民用建筑設計防火規(guī)范（50045-95），建筑耐火等級按二級設計。根據建筑設計防火規(guī)范，“超過七層的單元式住宅，超過六層的塔式住宅、通廊式住宅、底層設有商業(yè)網點的單元式住宅應設室內消防給水系統”；“體積超過10000m3的教學樓等其他民用建筑應設室內消防給水系統”，本項目需設消防給水系統，根據本地供水管網的供水壓力，消防給水直接由本地市政管網供給。本項目的消防系統包括自動報警及聯動控制系統、消火栓系統、自動噴水滅火系統、防排煙系統、應急照明及廣播系統等，均為獨立系統，消防控制中心設在中心市場首層。中心市場及商住樓周圍分設消防車道，與其他建筑之間的防火間距滿足規(guī)范的要求。中心市場一層設八個防火分區(qū)，二層設四個防火分區(qū)，三個中庭分別沿周邊設防火卷簾與一層形成獨立防火分區(qū)，防火分區(qū)之間設防火墻與防火卷簾加以分隔，每個防火分區(qū)面積均小于5000m2，商場部分每點距離安全出口小于20m，三四五層房門至外部出口的安全距離均滿足規(guī)范要求，樓梯總寬度符合防火疏散要求，防火卷簾為特級，耐火極限3小時，防火墻為240機制粘土磚砌筑。屋頂設消防水箱，以滿足撲救初期火災的要求，水箱設置高度滿足最不利點消火栓靜水壓要求。第五節(jié) 電氣方案一、概況該項目的電氣設施有：室外廂式變壓器，低壓照明、插座、室外裝飾照明、路燈、單元安全門呼叫、消防報警等，通信，安全監(jiān)控，閉路電視，建筑防雷及接地。二、供電電源根據該工程建筑物的高度及使用性質，項目中用電將從項目區(qū)的變電站接入。三、低壓配電1、道路照明：道路兩側及綠地旁安裝庭園燈，由值班人員集中控制。2、室外裝飾照明：在主要建筑物及商業(yè)網點周圍選擇高壓鈉燈等進行室外裝飾照明。3、正常室內照明：住宅以節(jié)能型熒光燈為主，公共場所選用熒光燈與白熾燈混合照明，每個房間/攤位備有2到3組插座。4、負荷計算：商住樓根據本地的實際情況，確定每戶供電負荷為8kw，共1000戶，同時使用系數為0.3，用電負荷為2400kw；中心市場設每攤用電負荷為0.3kw，共4600個攤位，同時使用系數為1，用電負荷為1380kw；辦公區(qū)、賓館及洗浴中心設總用電負荷為500kw；則本項目總用電負荷為4280kw。由變配電控制中心集中控制。四、通信商住樓每戶按一部電話考慮，同時每戶設置一個計算機插座；中心市場每個攤位按一部電話考慮，同時每個攤位設置一個計算機插座；辦公區(qū)、賓館及洗浴中心每個房間內按一部電話考慮，同時每個房間設置一個計算機插座。由*縣經濟開發(fā)區(qū)內的數字程控電訊大樓接入。五、安全監(jiān)控在小區(qū)出入口、中心市場出入口、停車場、廣場等處設置安全電視監(jiān)控系統。六、閉路電視在商住樓內每戶設置一個閉路電視插座，中心市場每個攤位/房間設置一個閉路電視插座。從由項目區(qū)附近經過的有線電視線路中接入。七、建筑物防雷及接地每棟建筑物按沿四周設置8避雷網做防雷保護，接地電阻不大于4歐姆。第六章 環(huán)境保護及節(jié)能第一節(jié) 環(huán)境保護項目區(qū)周圍無污染源，附近建有學校、銀行、醫(yī)院等，交通便捷，方便居民及市場內的業(yè)主的生活。樓房之間及與城市道路間以綠化帶相隔，給居民創(chuàng)造了一個舒適的工作生活環(huán)境。項目區(qū)以民用和商用為主，產生的污水為生活污水，不需經特殊處理便可排入排污管道，符合國家和省、市環(huán)保政策規(guī)定及*縣總體環(huán)保規(guī)劃要求，對周圍環(huán)境不會造成污染。第二節(jié) 節(jié)能工程建設過程中，采用節(jié)能的新科學、新工藝、新材料，在不增加投資的前提下盡可能選用國家允許生產出售的先進節(jié)能設備，變配電設備要安裝電容補償自動裝置，盡量提高功率因數，減少電耗。要加強管理，完善各種規(guī)章制度，加強節(jié)水、節(jié)電的宣傳及管理工作，減少跑、冒、滴、漏造成的不必要浪費。第七章 項目組織及勞動定員第一節(jié) 項目籌建期的組織與管理本項目由*小商品市場發(fā)展有限公司組織、管理，由于本項目投資較大，公司將嚴格按照項目建設程序組織施工與建設，在可行性研究報告批復之后，對重要的設備和材料及施工隊伍采用招標的形式選擇，確保建設項目資金不浪費，工程質量標準不降低，并準時竣工、驗收、投入使用。第二節(jié) 項目運營期的組織與管理本項目擬由*小商品市場發(fā)展有限公司采用企業(yè)法人的形式來實施項目的開發(fā)建設與經營管理。該公司為獨立法人，實行董事會領導下的總經理負責制，設董事長1人，總經理1人，副總經理3人，下設工程部、營銷部、財務部、人力資源部、保安部及后勤，每個部門的職能如下所示：1、總經理、副總經理：執(zhí)行股東大會和董事會決議，并向董事會報告工作；擬訂公司內部管理機構設置方案；擬訂公司的基本管理制度；制定公司的具體規(guī)章；擬定公司發(fā)展計劃，年度經營計劃，年度財務預、決算方案以及利潤分配和彌補虧損方案；聘任或者解除應由董事會聘任或解聘以外的管理人員；全面負責公司經營管理，代表公司處理日常經營管理業(yè)務和公司對外業(yè)務；由董事會或董事長授權處理的其他事宜。3、工程部：設經理1名，負責公司工程建設項目的日常管理。4、營銷部：設經理1名（兼公司副總經理），負責市場調查并開拓市場；運用現代化管理手段，在自行運作市場的過程中審時度勢，靈活運用市場規(guī)則，使公司在短時間內獲得最大的利潤空間。同時根據市場需要、結合本公司的實際情況及時調整戰(zhàn)略方案，并能規(guī)避或化解運營當中出現的各種風險。5、財務部：設財務總監(jiān)1名（兼公司副總經理），由高級會計師負責全公司的資金運營情況及日常財務管理。6、人力資源部：設經理1名。負責公司人力資源開發(fā)、人員檔案管理及人員考核，決定對職工的獎懲、升降級、加減薪、聘任、招聘及辭退等。7、保安部：設經理1名。負責小區(qū)及市場內的安全事務。8、后勤：設經理1人，負責公司后勤事務及食堂的日常管理。該項目總定員100人，實行法人管理模式，建成后自主經營，自負盈虧，自我發(fā)展?？茖W的組織與決策是管理現代化企業(yè)的決策者和實施者所必須具備的基本素質和戰(zhàn)略理念，只有精銳的領導團隊才能創(chuàng)造出宏偉的業(yè)績。在企業(yè)的發(fā)展過程中，既能從宏觀上做到科學調控，又能從微觀上把企業(yè)戰(zhàn)略思想落到實處，從而使本項目的建設做到精心設計、嚴格施工、科學管理，確保各項建設目標的實現。第八章 勞動安全根據國家實施“三同時”的原則（即建設項目安全生產設施與主體工程同時設計、同時施工、同時投入生產和使用），新建項目要達到國家安全與衛(wèi)生標準有關規(guī)定，消除重大隱患，減少事故的發(fā)生，改善勞動條件及塵毒危害，等等。項目建設過程中將嚴格貫徹國家有關的規(guī)范、規(guī)程和標準，對自然災害及建設、經營過程中有損安全生產的不利因素，均要考慮防范措施，并設置工人防暑、降溫、保暖和搞好生活衛(wèi)生的措施。盡量給施工、經營者提供一個良好的、安全的生產環(huán)境和勞動條件。項目建成之后的安全衛(wèi)生水平將不低于今后35年內建成的同類型項目的水平。第九章 項目實施進度計劃一、項目實施的內容本項目自2003年11月開始，到2004年10月底全面建設完成，建設周期為1年，進度計劃如下：1、項目前期準備工作：包括市場調查、詢價、設備選擇、資金來源渠道的議商、項目可行性研究報告的編寫、論證和批復、初步設計、施工設計、廠區(qū)勘察設計、施工招標等，于2004年4月中旬基本完成。2、項目區(qū)內外平整土地。邊施工邊平整。3、設備的購置：標準設備、非標準設備的訂貨、購貨。4、土建工程的施工：材料準備、施工、生活設施建設等。5、設備安裝、管道敷設。6、設備調試、試運行、考核。7、項目驗收。二、項目實施進度本項目實施進度見表9-1。表9-1 項目實施進度表序號 進度項目內容2003年2004年四季度一季度二季度三季度四季度1項目前期準備工作2可研報告編寫3項目設計、施工招標4設備訂購5平整土地6土建工程施工7設備安裝調試8項目驗收第十章 投資估算與資金籌措 第一節(jié) 投資估算一、估算依據1、國家計委、建設部頒布的建設項目經濟評價方法與參數。2、建安費，以國家建材局建材工業(yè)土建工程概算定額為計算依據，并根據*省*市的人工、材料及機械價格水平進行調整，施工取費執(zhí)行*市的有關取費標準。（1）*省建筑工程綜合定額（一）、（二）裝飾分冊（1996）；（2）*省建筑工程費用定額（1996）；（3）*省安裝工程綜合定額（1996）；（4）*省安裝工程費用定額（1996）；（6）定額中沒有的子目以市場（廠家）現行價為準；（5）*市相關取費標準。3、設備購置，按現在的設備出廠價或報價資料進行估算，并計算設備運雜費。4、項目承辦單位提供的有關資料。二、投資估算本項目總投資由建設投資、建設期利息、流動資金三部分構成，共計38000萬元。（見附表1 項目總投資估算表）（一）建設投資估算主要包括固定資產投資、遞延資產和不可預見費。1、固定資產投資計32498萬元。其中，土建工程16050萬元，給排水工程271萬元，供電工程490萬元，采暖及空調費1700萬元，消防設施74萬元，通訊設備76萬元，閉路電視安裝33萬元，電梯480萬元，道路、管線3200萬元，機房1000萬元，綠化工程656萬元，裝修工程5400萬元，其他1268萬元，土地使用費1800萬元（土地共計600畝，每畝3萬元）。2、遞延資產計3750萬元。是項目建設期內，用于組織管理、設計等費用，其中管理費2000萬元，工程監(jiān)理費200萬元，勘探設計費200萬元，城市基礎設施配套費800萬元，勞保統籌費150萬元，銷售