成都郫縣集群式高層項目市場深度調(diào)研和產(chǎn)品定位策劃案（121頁） .doc

前 言不明于數(shù)，欲舉大事，猶舟之無楫而欲經(jīng)于水險也。管仲我們認為：策劃商不能扮演“醫(yī)生”角色，更不應(yīng)該僅僅是“點子大王”。全程策劃的宗旨是：協(xié)助房地產(chǎn)商尋找并建立一套規(guī)范、科學(xué)、周密的項目經(jīng)營決策“防范失誤體系”。市場策劃是全程策劃的首要環(huán)節(jié)之一，對項目的成敗具有戰(zhàn)略意義，對項目經(jīng)營決策起主要依據(jù)導(dǎo)向作用。房地產(chǎn)界流行的傳統(tǒng)經(jīng)典理論是“地段、地段、還是地段”。但中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過10余年的市場化發(fā)展，特別是在e時代的今天，世界已經(jīng)變小，同一化的趨勢使任何房地產(chǎn)商均可進一步跨越地域界限，獲取最先進的資訊，并利用先進的手段來爭取有限的客戶資源，從而在殘酷的房地產(chǎn)市場競爭中搶占一席之地。因此傳統(tǒng)的地段理論在信息時代的今天已經(jīng)不能保證房地產(chǎn)項目運作的成功。有一個好的地段（塊），僅僅代表房地產(chǎn)有了一個好的開端，要使房地產(chǎn)項目運作成功，還有許多的環(huán)節(jié)和細部需要控制和策劃。因此，我們認為房地產(chǎn)項目需要一個系統(tǒng)、科學(xué)的全程策劃過程。我們總結(jié)房地產(chǎn)商品有如下幾個基本屬性：資源稀缺性房地產(chǎn)商品的基礎(chǔ)生產(chǎn)條件是土地，而從靜態(tài)角度而言土地是不可再生的資源。這個特性告訴我們樓盤的個性化應(yīng)該是其主要的特征，任何一個房地產(chǎn)商存在克隆某成功樓盤的幻想是不現(xiàn)實的，也是危險的。區(qū)域消費性房地產(chǎn)商品消費的地域特性十分明顯，而房地產(chǎn)商品的輻射面極其有限。這個特性告訴我們，房地產(chǎn)商品有效消費者的鎖定應(yīng)該是不同地域產(chǎn)生對應(yīng)的定位選擇和區(qū)域客戶的鎖定（目標客戶群）。資金密集性房地產(chǎn)業(yè)是高資金投入（包含房地產(chǎn)商、消費者兩方）和資金密集性產(chǎn)業(yè)。因此精明的房地產(chǎn)商追求的經(jīng)濟目標是回報率而非利潤率。同時對大多數(shù)購房消費者而言，購買房屋所需資金的積累往往需要數(shù)年乃至數(shù)十年漫長的資金沉淀或負債過程。因此，房地產(chǎn)對資金的需求的屬性決定了房地產(chǎn)項目無論是投資開發(fā)，還是置業(yè)投資均需要大量的資金作支撐，是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)。高度專業(yè)及綜合性（綜合技術(shù)性、思維的系統(tǒng)性）由于房地產(chǎn)企業(yè)是由許多具有專業(yè)技術(shù)和豐富實際操作經(jīng)驗的人才構(gòu)成的，這一行業(yè)具有政策性強、涉及因素眾多的特點，因此房地產(chǎn)業(yè)具有極強的綜合性。該行業(yè)所需知識橫跨自然科學(xué)和社會科學(xué)，因此，在房地產(chǎn)項目投資開發(fā)的全過程中，需要眾多專業(yè)人士的緊密協(xié)作和合理分工。周期漫長及環(huán)節(jié)眾多性房地產(chǎn)開發(fā)從立項、選址、購地、策劃、規(guī)劃、設(shè)計、施工、監(jiān)理、驗收、核算、營銷、物業(yè)管理、權(quán)證等環(huán)節(jié)十分繁雜，周期較長?！八嚩嗖火B(yǎng)人”，專業(yè)化分工是社會化大生產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢。也就是通常房地產(chǎn)業(yè)界人士談?wù)摰摹皩I(yè)問題專業(yè)解決”。高回報與高風險并存性眾所周知，投資回報與投資風險是一個對立統(tǒng)一體，高回報必然隱藏著高風險。房地產(chǎn)開發(fā)的高風險主要源自其高投入與慢產(chǎn)出的特性，一個規(guī)模并不是很大的項目有可能是一個企業(yè)畢生之功，一著不慎，滿盤皆輸?shù)氖吕缺冉允?。使這個對政策、宏觀環(huán)境等極為敏感的產(chǎn)業(yè)存在著諸多意想不到的變數(shù)。因此，我們認為：在眾多的行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)是最需要策劃的產(chǎn)業(yè)之一。本章結(jié)論：“房地產(chǎn)全程策劃”就是將項目投資開發(fā)過程中的每一個環(huán)節(jié)都做到精細、全面的策劃，所以全程策劃是一個科學(xué)而系統(tǒng)的工程。其重要作用不是給房地產(chǎn)商什么鐵定的承諾或“靈丹妙藥”，而是幫助房地產(chǎn)商建立一套科學(xué)、系統(tǒng)、合理、可操作性的項目投資經(jīng)營決策“防范失誤體系”。房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)有如其它產(chǎn)品生產(chǎn)一樣，沒有哪家企業(yè)可以號稱其產(chǎn)品就是絕對可以成功，房地產(chǎn)商也不應(yīng)該僅僅依賴策劃商、代理商有什么萬能的“點子”。而是通過雙方或多方的密切合作，找到對項目而言最有效的“防范失誤體系”，這才是房地產(chǎn)全程策劃真正的核心精要所在。第一章：市場調(diào)研及策劃的依據(jù)原則一、什么是市場調(diào)查二、市場調(diào)查及研究(market survry)的方法與原則三、本項目市場調(diào)研、市場策劃數(shù)據(jù)群資料獲取來源第二章：郫縣投資環(huán)境一、郫縣核心信息二、郫縣基礎(chǔ)信息三、郫縣總體規(guī)劃及分區(qū)規(guī)劃資訊第三章、成都房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研一、成都房地產(chǎn)市場的沿革及現(xiàn)狀二、近期國家及成都房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策法規(guī)三、成都土地市場分析四、近年郫縣房地產(chǎn)市場整體運行狀況五、郫縣房地產(chǎn)市場發(fā)展分布分析六、郫縣房地產(chǎn)市場環(huán)境結(jié)論綜述及其對本項目投資開發(fā)啟示第四章、項目概況與所在街區(qū)功能分析一、區(qū)位、所屬地、街道調(diào)查二、臨界狀況分析三、周邊市政配套調(diào)查四、道路交通及生態(tài)環(huán)境狀況分析五、地塊現(xiàn)狀簡況及規(guī)劃條件描述六、地塊及區(qū)域原生價值發(fā)現(xiàn)與分析七、本項目對應(yīng)成都類比樓盤調(diào)研八、本項目對應(yīng)區(qū)域類比樓盤深度調(diào)研 第一部分：郫縣城區(qū)在售樓盤調(diào)研 第二部分 羊西線至高新西區(qū)在售樓盤概況第五章、項目前期市場策劃結(jié)論與綜合定位建議一、項目綜合定位依據(jù)及說明二、項目市場swot分析三、項目總體概論定位四、項目目標市場（購房消費者）定位分析五、項目產(chǎn)品定位分析六、項目各物業(yè)形態(tài)價格定位建議七、項目戶型總價對應(yīng)分布八、項目開發(fā)節(jié)奏建議九、項目經(jīng)濟效益初步估算十、結(jié)論綜述第一章：市場調(diào)研及策劃的依據(jù)原則一切科學(xué)和正確的結(jié)論及建議，在“信息爆炸”和市場激烈競爭的今天，都依賴于系統(tǒng)的決策思維方法和必要的科學(xué)手段為前提。方法的正確科學(xué)與否，很大程度上決定了我們所需決策支撐（結(jié)論或建議）的正確與否。xxxx精要提示：市場調(diào)研及策劃原則、專題問卷設(shè)計、數(shù)據(jù)群的提取來源、數(shù)據(jù)群的誤差修正。一、什么是市場調(diào)查市場調(diào)查（market investigation）：系以科學(xué)方法（例如抽樣設(shè)計）搜集市場資料，并運用統(tǒng)計方法，產(chǎn)生市場資訊的一系列過程。二、市場調(diào)查及研究(market survry)的方法與原則市場調(diào)研的方法1、房地產(chǎn)市場調(diào)研應(yīng)采用的一般方法詢問法；專家訪談法；觀察法；試驗法；抽樣調(diào)查法。在具體房地產(chǎn)項目的市場調(diào)研中，一般是對上述方法的綜合應(yīng)用。市場策劃的具體方法頭腦風暴法；德爾斐法；線性規(guī)劃法；策劃樹法；系統(tǒng)分析法；綜合分析法；邏輯分析法；排除法；逆向思維法。2、市場調(diào)研的原則客觀性；系統(tǒng)性；相關(guān)性；時效性；準確性。3、抽樣調(diào)查及問卷設(shè)計a、抽樣調(diào)查（sampling investigation）；b、有效抽樣調(diào)查三原則：客觀、有效、可測量；c、抽樣調(diào)查可分為二種：隨機抽樣調(diào)查+非隨機抽樣調(diào)查；d、常用的非隨機抽樣主要有：任意抽樣（便利抽樣）；判斷抽樣；配額抽樣。針對本項目的特性，我們擬采用非隨機抽樣方法中的“判斷抽樣+配額抽樣”，同時結(jié)合“個體樣本抽樣+群體樣本抽樣”的關(guān)聯(lián)調(diào)查及交互式分析方法，其目的就是以較短的時間，獲取針對性極強的所需資訊。三、本項目市場調(diào)研、市場策劃數(shù)據(jù)群資料獲取來源、2007年4月6日2007年4月10日，我公司市調(diào)專員對及類比區(qū)域房地產(chǎn)供應(yīng)市場進行針對性調(diào)查：30%；、2007年4月6日2007年4月10日，我公司市調(diào)專員對類比區(qū)域在售樓盤消費群體樣本進行數(shù)據(jù)采集；對類比樓盤售樓部外及重點區(qū)域潛在典型消費者進行針對性需求問卷調(diào)查：30%；、2007年4月10日2007年4月15日，類比區(qū)域高品質(zhì)樓盤調(diào)研：20；、其它途徑調(diào)查數(shù)據(jù)：約10%；、采用了成都市、高新西區(qū)、郫縣、犀浦、郫筒鎮(zhèn)等政府部門以及統(tǒng)計局、規(guī)劃局、國土局等相關(guān)政府職能部門的權(quán)威統(tǒng)計數(shù)據(jù)和資料：10%。第二章：郫縣投資環(huán)境房地產(chǎn)項目特有的地域?qū)傩裕瑳Q定了我們對每個調(diào)研的房地產(chǎn)項目所處的城市投資環(huán)境均要站在全景式和歷史感的高度，對其城市區(qū)位、城市現(xiàn)狀、人文歷史、發(fā)展規(guī)劃、社會及經(jīng)濟發(fā)展等資訊進行全面深度的系統(tǒng)描述和調(diào)研。其目的只有一個：只有對項目所處區(qū)域相關(guān)歷史文化及城市信息充分把握，方能在未來的房地產(chǎn)項目經(jīng)營決策中得到全景式的感性及理性支撐以及時空上的有機聯(lián)系。xxxx精要提示：郫縣城市地位、城市結(jié)構(gòu)、城市功能、城市發(fā)展方向、城市特色、城市規(guī)模、城市交通、城市發(fā)展目標、城市文脈、城市建設(shè)及近期發(fā)展規(guī)劃、城市國民經(jīng)濟等。一、 郫縣核心信息1、 城市區(qū)位及地位：郫縣地處川西平原腹心，位成都市西北近郊，與彭州、新都、金牛、溫江、都江堰等個縣（市、區(qū)）的個鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）接壤。屬成都上游地區(qū)，距市區(qū)中心18公里，歷史悠久，區(qū)位優(yōu)越，物產(chǎn)豐富，人杰地靈，素以“銀郫縣”享譽中外。2、 城市性質(zhì)：郫縣-成都西部新中心，郫縣-成都市衛(wèi)星城。3、 城市結(jié)構(gòu)：郫縣正在突破“單中心圈層式”的城市布局，城市結(jié)構(gòu)將由“圈層式”向“扇葉式”、單一中心向城鄉(xiāng)一體化轉(zhuǎn)變。目前郫縣下設(shè)14個鎮(zhèn)：郫筒鎮(zhèn)、犀浦鎮(zhèn)、紅光鎮(zhèn)、安靖鎮(zhèn)、團結(jié)鎮(zhèn)、唐昌鎮(zhèn)、三道堰、新民場、花園鎮(zhèn)、安德鎮(zhèn)、唐元鎮(zhèn)、德源鎮(zhèn)、古城鎮(zhèn)、友愛鎮(zhèn)。4、 城市功能定位：近年來，郫縣始終堅持以經(jīng)濟建設(shè)為中心，調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)為主線，先后被列入全國鄉(xiāng)村城市化試點縣、國家軟件產(chǎn)業(yè)化基地、國家級出口加工區(qū)、國家中藥現(xiàn)代化科技產(chǎn)業(yè)園、國家生態(tài)示范區(qū)、全國蔬菜標準化生產(chǎn)示范區(qū)、中國盆景之鄉(xiāng)等。5、 城市發(fā)展方向：近幾年，郫縣大力發(fā)展旅游業(yè)，推出“古蜀新區(qū)、都市水鄉(xiāng)”主題，圍繞打造成都都江堰九寨溝黃金旅游線節(jié)點，制定縣域旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃和望叢祠保護開發(fā)規(guī)劃；培育沙西線生態(tài)休閑餐飲產(chǎn)業(yè)帶和沿河田園水鄉(xiāng)休閑度假產(chǎn)業(yè)帶，提升鄉(xiāng)村特色旅游檔次，打造古蜀文化旅游品牌；大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，突出生態(tài)化、人性化特色，與周邊區(qū)縣形成差別競爭，健全房地產(chǎn)市場運作機制，加快拆遷安置房和經(jīng)濟適用房建設(shè)，高起點成片區(qū)開發(fā)生態(tài)住宅社區(qū)，努力營造房地產(chǎn)業(yè)新優(yōu)勢。6、 城市特色：郫縣是全國“農(nóng)家樂”和“鄉(xiāng)村酒店”休閑旅游發(fā)源地、全國鄉(xiāng)村城市化試點縣、中國盆景之鄉(xiāng)、國家生態(tài)示范區(qū)、全國交通現(xiàn)代化試點縣、綜合經(jīng)濟實力連續(xù)7年進入四川省“十強縣”。7、 城市規(guī)模：全縣幅員面積437.5平方公里，總?cè)丝?8萬人，城鎮(zhèn)居民和流動人口近24萬。非農(nóng)業(yè)人口10萬人。近年,郫縣人口由于外來人口的增多,還在不停地增加。8、 城市交通：成灌高速、國道317線、沙西線等高等級快速通道橫貫全境，縣域內(nèi)各鎮(zhèn)均二級公路相通相聯(lián)。公路密度210公里/百平方公里，達世界發(fā)達地區(qū)水平；規(guī)劃中的成都地鐵東西線穿越境內(nèi)，屆時乘地鐵10分鐘可到達成都。9、 城市發(fā)展目標：圍繞全面建設(shè)小康社會，主動承接中心城區(qū)輻射，全面配套高新西區(qū)建設(shè)，加速城鄉(xiāng)一體化進程，實現(xiàn)工業(yè)發(fā)展新跨越，培育第三產(chǎn)業(yè)新優(yōu)勢，開創(chuàng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)新局面，增強縣域綜合競爭力，構(gòu)建富有經(jīng)濟實力、獨具城市魅力、充滿創(chuàng)新活力的成都西部新中心。預(yù)期奮斗目標是：到2007年，地區(qū)生產(chǎn)總值突破120億元，人均gdp達到3000美元，財政收入達到12億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到13000元，農(nóng)民人均純收入達到5000元，城市化率達到42%。10、 城市文脈：郫縣歷史文化遺跡眾多，望叢祠、杜鵑城遺址、古城遺址、揚雄墓、子云亭等，被列入國家重點文物管理局主編的中國名勝辭典。此外還有何武墓、何公祠、郫筒井、嚴君平墓、梅花御井、藍家坡山漢墓等。郫縣境內(nèi)聚集了西南交大、西華大學(xué)等15所大學(xué)，科教資源富集，人力素質(zhì)較高。(十一)、城市自然條件：處成都好風好水之地，為國家級生態(tài)示范區(qū)，位于都江堰郫縣浣花溪錦江這條從古至今最優(yōu)良的人居線上。境內(nèi)“七河并流”，花木久負盛名，現(xiàn)在有近10萬畝花卉苗木，是成都市鮮花基地、中國盆景之鄉(xiāng)，境內(nèi)滿目清綠，四季花開，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。二、郫縣基礎(chǔ)信息說明：在本章第一部分梳理郫縣核心信息的同時也對郫縣基礎(chǔ)信息進行了較多的涉及，因此在本部分著重對郫縣近年的經(jīng)濟發(fā)展信息進行整理。郫縣是成都西部的經(jīng)濟高地，在四川的經(jīng)濟地位也是舉足輕重。經(jīng)濟社會主要發(fā)展目標地區(qū)生產(chǎn)總值165億元第一產(chǎn)業(yè)增加值13億元第二產(chǎn)業(yè)增加值95億元工業(yè)增加值80億元第三產(chǎn)業(yè)增加值57億元人均地區(qū)生產(chǎn)總值4200美元地區(qū)生產(chǎn)總值年均增幅14.5%第一產(chǎn)業(yè)年均增幅5%第二產(chǎn)業(yè)年均增幅16%工業(yè)增加值年均增幅18%第三產(chǎn)業(yè)年均增幅13%一、二、三次產(chǎn)業(yè)增加值比重8:57:35單位地區(qū)生產(chǎn)總值能源消耗比“十五”期末降低25%城市化率70%固定資產(chǎn)投資增速25%社會消費品零售總額增速14%地方財政收入10億元地方財政收入年均增幅18%城市居民人均可支配收入增幅9%農(nóng)民人均純收入增幅9.5%人口自然增長率3以內(nèi)人均期望壽命77歲年度城鎮(zhèn)登記失業(yè)率4%以內(nèi)基本社會保障覆蓋率90%應(yīng)用技術(shù)研究與開發(fā)資金占縣級財政支出的比例1.8%恩格爾系數(shù)加權(quán)平均值35%新增勞動力平均受教育年限13年城市居民人均住房建筑面積30平方米農(nóng)村居民人均磚混結(jié)構(gòu)住房面積35平方米工業(yè)廢水排放達標率99%工業(yè)煙塵排放達標率95%工業(yè)固體廢物綜合利用率99%城市生活污水集中處理率90%城區(qū)生活垃圾無害化處理率100%全縣綠化覆蓋率24%全縣森林覆蓋率20%農(nóng)村飲用水源水質(zhì)達標率80%城區(qū)空氣質(zhì)量1、經(jīng)濟運行走勢良好，發(fā)展后勁不斷增強全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值51.3億元，同比（下同）增長15.1%。其中第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值4.8億元，增長5.8%，第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值30.6億元，增長19.5%，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值15.9億元，增長10.1%；地方財政收入實現(xiàn)2.5億元，增長20.9%；完成全社會固定資產(chǎn)投資22.2億元，增長92.5%。 招商引資成效明顯。全縣共引進項目175個，協(xié)議投資63.6億元，縣外到位資金17.4億元，市外到位資金4.6億元；市外工業(yè)到位資金1.33億元；合同利用外資1521萬美元，實際利用外資1051萬美元，出口創(chuàng)匯3500萬美元。 工業(yè)經(jīng)濟快速增長。實現(xiàn)全口徑工業(yè)增加值26.1億元，增長19.5%，工業(yè)對國民經(jīng)濟增長的貢獻率達53.5%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值12.05億元，增長38.0%。 農(nóng)村經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)達到21個，農(nóng)業(yè)專合經(jīng)濟組織發(fā)展到149個，帶動農(nóng)戶4.1萬戶。農(nóng)民人均純收入達2296元，增加231元。 第三產(chǎn)業(yè)增勢強勁。積極推進商貿(mào)、信息一體化工作，基本建成覆蓋全縣的信息服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，農(nóng)村放心商店建設(shè)工作得到紅林市長的充分肯定。實現(xiàn)社會消費品零售總額12.3億元，增長14.5%。房地產(chǎn)業(yè)完成投資3.8億元，增長1.4倍；啟動了“鄉(xiāng)村生態(tài)旅游酒店”評定工作，實現(xiàn)旅游收入1.5億元，增長7.0%。2、統(tǒng)籌推進“三個集中”，城鄉(xiāng)一體化進程加快 推進工業(yè)向園區(qū)集中。完成征地2100畝，調(diào)整1017畝存量用地指標集中用于工業(yè)港項目建設(shè)。制定并落實“三分一轉(zhuǎn)移”政策，工業(yè)港共引進投資上千萬項目42個，其中投資上億元項目7個。目前已簽約引進項目9個，續(xù)建項目5個，在建項目9個，實際到位資金1.02億元。 推進土地向規(guī)模經(jīng)營集中。加快蜀都花卉產(chǎn)業(yè)園、紅東路鮮盆花基地、郫縣珍稀食用菌基地、唐元鎮(zhèn)標準化無公害韭黃基地建設(shè)，新引進1000萬元以上的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項目6個，協(xié)議投資額達7.5億元，其中1億元以上的項目2個；全縣土地流轉(zhuǎn)面積達6.5萬畝，占全縣耕地總面積18%，新增8500余畝，涉及農(nóng)戶2.29萬余戶，人口6.58萬人。土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)戶實現(xiàn)畝平收益1191元。 推進農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中。規(guī)劃新居工程（農(nóng)村新型社區(qū)）點位24個，規(guī)劃面積315萬平方米，可安置7.8萬農(nóng)民集中居住。其中，已建成集中安置點2個，面積13.9萬平方米，安置農(nóng)民3840人；在建集中安置點6個，面積56萬平方米。3、全力抓好城市建設(shè)和管理，城市化進程不斷加快 統(tǒng)籌做好城鄉(xiāng)規(guī)劃管理。郫縣土地利用總體規(guī)劃詳規(guī)方案已報國土資源部審批。完成了新城區(qū)、高新西區(qū)行政商務(wù)配套區(qū)控制性詳規(guī)及望叢古蜀文化園發(fā)展規(guī)劃、沱江河城市段景觀規(guī)劃、城市片區(qū)道路豎向和給排水規(guī)劃等編制工作。 加快舊城改造和新區(qū)開發(fā)建設(shè)。加快舊城拆遷工作，拆遷企業(yè)21家，公私房屋191戶，面積6.9萬平方米。完成了東順街道路建設(shè)，沙西線全線貫通，國道317線郫縣段環(huán)境綜合整治和輔道建設(shè)加快推進，啟動了高新西區(qū)行政商務(wù)配套中心和成都望叢古蜀文化園建設(shè)，有序推進東南部新城區(qū)10公里骨架道路及市政管網(wǎng)建設(shè)。 城市管理水平明顯提高。切實抓好省級衛(wèi)生縣城復(fù)查迎檢工作，強化城區(qū)環(huán)境綜合整治，全面推行縣城區(qū)環(huán)衛(wèi)清掃作業(yè)市場化。三、郫縣總體規(guī)劃及分區(qū)規(guī)劃資訊根據(jù)郫縣的發(fā)展基礎(chǔ)和發(fā)展趨勢，結(jié)合在成都市的定位，逐步形成“一城一區(qū)一園三帶”的空間發(fā)展格局，促進資源的有效整合和合理配置，實現(xiàn)城鎮(zhèn)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。、郫縣總體規(guī)劃資訊城市發(fā)展片區(qū)的發(fā)展要以居住休閑、行政商務(wù)辦公、文化、科研教育和商貿(mào)等功能為主導(dǎo)，不斷完善公共配套設(shè)施，增強城市功能，改善城市風貌，提升城市文明程度。舊城區(qū)要加大改造整治力度，完善人居、商貿(mào)功能，新城區(qū)建設(shè)要著力配套服務(wù)于成都市高新西區(qū)的發(fā)展。、特色旅游產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃特色旅游產(chǎn)業(yè)帶由古蜀文化旅游產(chǎn)業(yè)帶和濱河休閑旅游產(chǎn)業(yè)帶組成。古蜀文化旅游產(chǎn)業(yè)帶沿郫彭公路和郫花路分布，由以望叢古蜀文化產(chǎn)業(yè)園為核心，涵蓋古城遺址、鵑城遺址、楊雄墓、平樂寺等古蜀文化遺址和景觀。古蜀文化旅游產(chǎn)業(yè)帶依托我縣深厚的古蜀文化，承擔文化旅游發(fā)展功能；濱河休閑旅游產(chǎn)業(yè)帶沿沙西線和橫山布局，包含三道堰、古城、唐元、唐昌各鎮(zhèn)。濱河休閑旅游產(chǎn)業(yè)帶要依托濱河優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境和沙西線便捷的交通條件，積極發(fā)展濱河生態(tài)休閑旅游，打造川西水鄉(xiāng)生活樣板，促進我縣北部地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展、工貿(mào)產(chǎn)業(yè)聚集帶規(guī)劃工貿(mào)產(chǎn)業(yè)聚集帶以317國道為軸線和依托，以犀浦、紅光、安德等工貿(mào)產(chǎn)業(yè)聚集鎮(zhèn)為主要組成部分。317國道沿線的存量工業(yè)要在不擴大現(xiàn)有規(guī)模的基礎(chǔ)上，充分利用高新技術(shù)使產(chǎn)業(yè)發(fā)展提檔升級。、工業(yè)集中發(fā)展區(qū)規(guī)劃工業(yè)集中發(fā)展區(qū)即“成都現(xiàn)代工業(yè)港”和“成都現(xiàn)代工業(yè)港中小企業(yè)園”。工業(yè)集中發(fā)展區(qū)是全縣工業(yè)發(fā)展的主要載體和成都國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的配套產(chǎn)業(yè)基地。、最新規(guī)劃熱點地鐵2號線建設(shè)即將啟動 呈西北至東南走向、穿越cbd的成都地鐵線網(wǎng)骨干線-2號線建前準備工作已經(jīng)啟動。為了與1號線一期工程錯峰施工，地鐵2號線將在今年只啟動一個站點的建設(shè)；待1號線一期工程所有站點主體基本完工后，2號線建設(shè)才全面鋪開。目前已經(jīng)確定的地鐵2號線一期工程西起成灌客運站，向東延伸，止于經(jīng)干學(xué)院站，到繞城高速公路內(nèi)側(cè)，設(shè)大面洪柳車輛段，線路全長約23公里，擬設(shè)20個車站，1個車輛段，2座主變電站。“地鐵2號線擬在中心城區(qū)內(nèi)采用地下方式，中心城區(qū)外，主要是指三環(huán)路以外區(qū)段，將采用高架方式?！痹摱螌⒊蔀槭讞l被架在“空中”跑的地鐵線。 郫筒鎮(zhèn)主要承擔郫縣的行政、居住、商貿(mào)、古蜀文化產(chǎn)業(yè)及其他現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)教育和高新西區(qū)行政商務(wù)配套功能。紅光鎮(zhèn)主要承擔傳統(tǒng)存量工貿(mào)產(chǎn)業(yè)提檔升級和職業(yè)教育發(fā)展功能。犀浦鎮(zhèn)主要承擔高等教育以及與高新西區(qū)和高校配套的居住、商貿(mào)流通等功能。第三章、成都房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研精要提示：成都房地產(chǎn)市場的沿革和現(xiàn)狀、最新房地產(chǎn)業(yè)政策、成都土地市場分析、成都房地產(chǎn)市場整體運行狀況、成都房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析一、成都房地產(chǎn)市場的沿革及現(xiàn)狀、成都房地產(chǎn)市場沿革成都房地產(chǎn)市場起步于20世紀90年代初期，基本與全國房地產(chǎn)市場同步發(fā)展，同樣經(jīng)歷了上世紀90年代的泡沫與低谷時期，直到1998年伴隨著全國房地產(chǎn)市場開始復(fù)蘇后，由1999年起得到穩(wěn)步快速發(fā)展。目前，成都房地產(chǎn)市場經(jīng)過約15年的發(fā)展，達到了第二輪發(fā)展的頂峰時期，市場已經(jīng)基本成熟，法規(guī)較為規(guī)范，競爭已經(jīng)異常激烈，處于“資本為大”的階段。、成都房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀1、主要房地產(chǎn)指標2006年6月2007年2月成都房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)指標指標數(shù)指同比2005年6月2006年2月商品房竣工面積（萬平米）36298472%住宅31002681%商品房施工面積（萬平米）360058317%住宅291577389%商品房新增供應(yīng)面積（萬平米）5334264%住宅41429172%商品房銷售面積（萬平米）5206623%住宅4395311%商品房銷售額（億元）26582362%住宅20319513商品房均價（元/平方米）487585%住宅4534154%2、2006年成都房產(chǎn)市場運行分析（1）、2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況2006年1月11月，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資533.56億元，同比增長36.4%；其中住宅完成投資366.07億元，同比增長45.2%。（2）、2006年全市商品房供求總量情況2006年，全市供應(yīng)商品房2351.45萬平方米，增長27.0%；全市成交商品房2004.24萬平方米，同比增長27.8%。2006年五城區(qū)供應(yīng)商品房1197.82萬平方米，增長24.6%，成交商品房1008.80萬平方米，增長31.0%，市場總體表現(xiàn)為供求兩旺的局面。分區(qū)域供求情況 2006年，城西商品住宅供需量均為最大，全年供應(yīng)住宅304.09萬平方米，同比大幅增長37.7%，成交住宅271.56萬平方米，同比增長20.7%。分環(huán)域住宅供銷情況2006年二環(huán)路以內(nèi)住宅供應(yīng)大幅萎縮，市場供需明顯向二環(huán)以外延伸。從各環(huán)域住宅市場所占市場份額來看，一環(huán)路以內(nèi)區(qū)域住宅供應(yīng)僅占總量的3.6%，成交量僅占7.6%；一環(huán)至二環(huán)路區(qū)域住宅供應(yīng)占總量的9.0%，成交量占12.3%；二環(huán)至三環(huán)路區(qū)域住宅供應(yīng)占總量的58.9%，成交量占56.2%，三環(huán)路以外區(qū)域住宅供應(yīng)和成交占比已分別快速躍升至28.5%、24.0%。二環(huán)以外成為住宅市場主力供求區(qū)域，區(qū)域住宅供應(yīng)和成交量分別占總體市場的87.4%、80.1%。分套型供銷情況2006年，成都市五城區(qū)90平方米以下中小套型住宅供應(yīng)面積為210.72萬平方米，占全年五城區(qū)新增供應(yīng)住宅面積的23.2%；全年90平方米以下住宅成交面積為217.28萬平方米，占比25.1%；90120平方米住宅供應(yīng)237.49萬平方米，成交243.62萬平方米，供應(yīng)和成交占比分別為26.1%、26.6%。120140平方米住宅供應(yīng)與需求量最為突出，全年供應(yīng)量達到349.98萬平方米，占比26.8%，成交面積達到217.96萬平方米，占比為25.2%。去年，五城區(qū)120平方米以下套型住宅供求關(guān)系得到了緩解，而120平方米以下套型住宅供求關(guān)系趨于合理。分價位供求情況2006年，五城區(qū)40005000元/平方米價位供應(yīng)和成交面積分別達到350.28萬平方米、315.40萬平方米，供應(yīng)和成交占比分別為38.6%、36.5%；30004000元/平方米價位住宅供應(yīng)和成交面積分別為200.55萬平方米、317.13萬平方米，去年該價位住宅供應(yīng)量明顯萎縮。2006年，5000元/平方米以上的高價位住宅供應(yīng)250.46萬平方米，成交188.35萬平方米，相對需求供應(yīng)量比較充足。（3）、新建商品房購買者地域構(gòu)成2006年，在成都五城區(qū)個人購買商品房中，外地個人在五城區(qū)購買的商品房總量為380.62萬平方米，占比39.7%；市區(qū)個人購買440.54萬平方米，占比45.9%；市區(qū)郊個人購買138.20萬平方米，占比14.4%。成都商品房個人購買者仍以本市人為主。2006年成都市五城區(qū)商品房個人購買者地域構(gòu)成總體住宅辦公用房商業(yè)用房市區(qū)個人440.54388.779.4126.47市郊區(qū)個人138.20120.213.7110.73外地個人380.62344.299.0318.682006年成都市五城區(qū)住宅個人購買者地域構(gòu)成（4）、商品房價格走勢情況2006年，成都商品房總體成交均價為3680元/平方米，其中住宅成交均價為3511元/平方米。全年五城區(qū)商品房成交均價為4472元/平方米，同比上漲9.5%，其中住宅成交均價為4256元/平方米，同比上漲12.9%，漲幅較2005年回落了3.4個百分點。從7月份至9月份，住宅價格出現(xiàn)了連續(xù)3個月小幅下滑，房價上漲過快勢頭得到明顯改善。、郊區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀 郊縣市場總概近郊三大板塊華陽板塊、溫江板塊、龍泉板塊，形成三足鼎立之勢。隨著各郊縣交通條件日益改善人氣不斷提升，空間距離不再是阻礙置業(yè)的關(guān)鍵因素時，郊縣住宅與主城區(qū)的巨大價格落差將是促使消費流動的重要杠桿，而郊縣較大的地塊面積和較低的容積率也造成其產(chǎn)品形態(tài)日趨多樣化，對消費者的置業(yè)選擇來說是進一步的分流，短期來說以上的現(xiàn)象是發(fā)展的大勢所趨。從交通條件看，溫江、華陽與主城區(qū)最具競爭力，而龍泉等地與主城區(qū)的心理距離還需要進一步打破才能成為全市性競爭區(qū)域。從價格差來看，龍泉等地與主城區(qū)最具競爭力，但從利好的因素看，華陽的升值空間更大；溫江的價格主要依靠區(qū)域內(nèi)大盤帶動，市場的吸納能力還有待進一步驗證。從產(chǎn)品形態(tài)來看，華陽和溫江的產(chǎn)品形態(tài)最為豐富，可選擇余地最大，在各類產(chǎn)品上都有機會分流五城區(qū)客戶的注意力；龍泉等地雖有一定的特色產(chǎn)品，但區(qū)域?qū)Υ说恼w包裝和推廣尚顯不足。（1） 第一圈層板塊商品房供求情況第一圈層指與成都中心城區(qū)周圍緊密接壤的五個行政區(qū)：雙流縣、郫縣、溫江區(qū)、龍泉驛區(qū)和新都區(qū)。2006年一圈層區(qū)域累計供應(yīng)商品房844.56萬平方米，同比增長35.8%；成交商品房653.58萬平方米，同比增長33.9%。其中商品住宅累計供應(yīng)763.03萬平方米，同比增長43.5%，成交659.53萬平方米，同比增長43.6%，一圈層區(qū)域商品房供應(yīng)和成交面積占區(qū)（市）縣供應(yīng)和成交總量的73.7%、71.7%。在一圈層中，雙流商品房供應(yīng)面積和成交量最突出，供應(yīng)和成交面積分別達到280.39萬平方米、 257.91萬平方米，市場供需兩旺。2006年各區(qū)（縣）商品房供求情況（2） 區(qū)（市）縣商品房價格上漲明顯2006年成都市區(qū)（縣）商品房總體成交均價為2878元/平方米，其中住宅總體成交均價為2811元/平方米，價格增長較為明顯。價格漲幅比較明顯的主要是第一圈層板塊，去年商品房成交均價超過3000元/平方米，區(qū)域為雙流、溫江和郫縣。2006年各區(qū)（市）縣商品房成交均價對比、郫縣住房現(xiàn)狀和需求依據(jù)郫縣2006年住房狀況調(diào)查，至2005年底，全縣住房總建筑面積為639.31萬平方米，實有住房套數(shù)79914套。結(jié)合2006年住房狀況及需求調(diào)查分析結(jié)論，按照2010年全縣常住人口達到27萬，以及人均住房使用面積不低于28平方米的規(guī)劃要求，我們估算出在未來規(guī)劃期內(nèi)，郫縣住房總需求為550萬平方米。其中，根據(jù)2005年末郫縣不同收入水平家庭結(jié)構(gòu)比例，規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)建設(shè)商品住房390萬平方米，建設(shè)拆遷安置房120萬平方米，經(jīng)濟適用住房38.5萬平方米，建設(shè)廉租住房1.5萬平方米。附表：表1郫縣規(guī)劃期內(nèi)住房建設(shè)區(qū)域分布狀況表區(qū)域位置商品住房政策性住房合 計建筑面積套 數(shù)建筑面積套 數(shù)建筑面積套 數(shù)（萬平方米）（萬套）（萬平方米）（萬套）（萬平方米）（萬套）郫筒鎮(zhèn)1101.36 650.90 1752.26 犀浦鎮(zhèn)1261.52 570.78 1832.30 紅光鎮(zhèn)600.74 180.25 780.99 安德鎮(zhèn)240.29 60.08 300.37 其它鎮(zhèn)700.89 140.19 841.08 合 計3904.80 1602.20 5507.00 表2郫縣“十一五”期間住房建設(shè)年度計劃表單位：萬平方米年 度商品住房政策性住房住房建設(shè)總量新建商品住房拆遷安置住房經(jīng)濟適用住房廉租住房合 計住房結(jié)構(gòu)中小套型中低價位其 它200672.024.03.51.5101.072.728.3200775.024.06.0105.075.629.4200878.024.08.0110.079.230.8200980.024.010.0114.082.131.9201085.024.011.0120.086.433.6合計390.0120.038.51.5550.0396.0154.0表3郫縣“十一五”期間住宅用地年度實施計劃表 單位：平方公里年 度商品住房用地政策性住房用地用地總量合 計用地方向中小套型中低價位其 它20060.470.130.600.420.1820070.480.140.620.440.1820080.500.140.640.450.1920090.510.150.660.470.1920100.540.140.680.480.20合計2.500.703.202.260.94表4郫縣“十一五”期間商品住宅用地年度實施計劃表 單位：平方公里年度新增用地舊城拆遷改造供地用地總量合計用地方向中小套型中低價位其它20060.230.240.470.280.1920070.240.240.480.290.1920080.260.240.500.300.2020090.270.240.510.300.2120100.30.240.540.330.21合計1.301.202.501.501.00表5郫縣“十一五”期間政策性保障住房用地年度實施計劃表 單位：平方公里年度拆遷安置房用地經(jīng)濟適用房用地廉租賃房用地20060.100.020.0120070.100.040.0120080.100.040.0120090.100.050.0120100.100.04 合計0.500.190.01表6郫縣2006年商品住房規(guī)劃建設(shè)情況一覽表序號項目類型建設(shè)地址總用地面積（畝）住宅建筑面積（平方米）規(guī)劃實施時間1商品住房郫筒鎮(zhèn)2402760002006年2商品住房犀浦鎮(zhèn)2753000002006年3商品住房紅光鎮(zhèn)105850002006年4商品住房其它鎮(zhèn)85590002006年合計705720000表7郫縣近期部分政策性住房規(guī)劃建設(shè)情況一覽表序號項目名稱建設(shè)地址總用地面積（畝）住宅建筑面積（平方米）規(guī)劃實施時間1解困房郫筒鎮(zhèn)東街680002006年2機械廠安置房郫筒鎮(zhèn)東街43433002007年合計4951300二、近期國家及成都房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策法規(guī)1、住宅土地使用權(quán)70年期滿后自動續(xù)期70年后住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿，我們的房子怎么辦？ 安居方能樂業(yè)。物權(quán)法草案規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。” 為了切實加強土地調(diào)控，制止違法違規(guī)用地行為，草案規(guī)定：嚴格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。 草案還明確了關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利：建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。2、物權(quán)法三大明晰政策 將影響成都樓市發(fā)展2007年3月16日，物權(quán)法終獲全國人大通過，從2007年10月1日起，這部被業(yè)內(nèi)人士稱為我國確認財產(chǎn)、利用財產(chǎn)和保護財產(chǎn)的基本民事法律，將正式實施。物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期屆滿的，自動續(xù)期。物權(quán)法第六章對業(yè)主在建筑物區(qū)的所有權(quán)這樣規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。物權(quán)法將物管商完全擺到“乙方”位置。其中規(guī)定：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主共同決定。特別提出下列事項由業(yè)主共同決定：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。3、2007年成都房產(chǎn)市場運行應(yīng)考慮的主要政策因素影響1、 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)應(yīng)分三個層面來看。一是調(diào)整市場結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場；二是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快廉租住房建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房；三是調(diào)整商品住房結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房。2、 提高房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅負3、 從嚴控制信貸，提高住房貸款利率4、 加強土地管理5、 規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理點評分析：1、 房地產(chǎn)市場規(guī)模仍會繼續(xù)擴大成都市正處于房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展期，近幾年來開發(fā)規(guī)模逐年擴大，房地產(chǎn)市場需求日益增長。盡管近期國家調(diào)控政策頻繁出臺，市場潛在變數(shù)增加，但是開發(fā)商總體上仍看好成都未來市場前景，去年成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐月增加，地購置面積大幅增長，商品房施工面積大幅增長，投資增幅呈逐月走高的態(tài)勢。從去年的房地產(chǎn)市場發(fā)展看，如果今年宏觀調(diào)控繼續(xù)穩(wěn)健偏緊的政策導(dǎo)向，2007年成都房地產(chǎn)市場仍會得以穩(wěn)步發(fā)展，市場規(guī)模會繼續(xù)有所擴大，但增長速度可能會趨向減緩。2、 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將于2007年底開始發(fā)生明顯變化從去年6月1日起，中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。考慮到房地產(chǎn)開發(fā)周期，成都住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的效果估計在今年底會開始發(fā)生明顯變化。3、 中期房價漲幅將趨于平緩2006年成房指數(shù)值同比增幅也呈明顯的回落趨勢，表明商品房價格上漲已逐漸減緩。4、 二手房市場仍會穩(wěn)步發(fā)展5、 租賃市場將進一步走向規(guī)范2006年系列政策對住房租賃市場沒有造成顯著影響，成都租賃市場依然活躍，租金水平略有上漲但漲幅不大，房屋租售比穩(wěn)定在3%_4%之間，租金收益率還屬正常范圍，租賃市場穩(wěn)步發(fā)展。三、成都土地市場分析1、2007年第一季度市場交易情況綜述一季度成都主城區(qū)（五城區(qū)和高新區(qū)）土地市場共發(fā)布拍賣和掛牌宗地18宗，總供地面積達466628.89平方米，合計699.9433畝；其中成交16宗，成交凈用地面積398487.53平方米，合597.7313畝；成交總金額361345.0995萬元。一級市場(出讓)交易15宗、成交13宗：其中拍賣8宗，共計280.9748畝，成交7宗；掛牌7宗，共計272.5646畝，成交6宗；二級市場(轉(zhuǎn)讓)交易3宗：其中2宗為拍賣，1宗為掛牌，均成交。 2007年一季度主城區(qū)土地市場交易簡況（宗）2、主城區(qū)土地市場用地性質(zhì)城鎮(zhèn)混合住宅用地是最主要的土地用途，在本季度供應(yīng)和成交的土地中，城鎮(zhèn)混合住宅用地占了絕對的主力，成交宗數(shù)為11宗，面積為409.8702畝；6宗商業(yè)（服）用地全部以掛牌方式突出推出，且全部位于城南三環(huán)外的南部高新去，地價主要在200萬/畝左右，成交5宗。由于南部高新區(qū)是城南房地產(chǎn)發(fā)展的一個重要板塊，但是周邊配套還很薄弱，因此很需要商業(yè)、商務(wù)配套。3、成交地塊分布詳情 、高新區(qū)成交宗地數(shù)量最多，青羊區(qū)成交土地面積最大。2007年一季度各行政區(qū)域土地交易情況2007年一季度各方位土地交易情況從成交宗地數(shù)量來看，高新區(qū)數(shù)量最多，為5宗；其次是青羊區(qū)，共4宗。從土地面積來看，青羊區(qū)成交面積最大，為18.6456畝；高新區(qū)位居第二，成交171.4098畝。與去年同期相比，高新區(qū)雖然成交的宗地數(shù)量相同，但面積增長了113.47%；青羊區(qū)成交的土地宗數(shù)同比也增加了1宗，但面積卻也增長了近六倍。高新區(qū)成交地塊全部為商業(yè)（服）用地，且地塊規(guī)模都不小，由此可見政府正加大對高新區(qū)基本生活配套設(shè)施的重視和投入力度。錦江區(qū)本月無土地供應(yīng)，因此也無土地成交。不管從宗地數(shù)量還是從宗地面積來看，城西和城南都是名副其實的供需熱點區(qū)域，城西的成交面積最大，達220.4898平方米，城南的成交宗地數(shù)量最多，城北市場仍然較為平淡。其中，城南成交的6宗地全在三環(huán)外，城西成交的5宗地中也有2宗在三環(huán)外，由此可以明顯看出城南、城西的房地產(chǎn)開發(fā)雖然已往三環(huán)外轉(zhuǎn)移，但熱度仍然不減。2007年一季度各環(huán)域土地交易情況三環(huán)外的成交土地的數(shù)量和面積都是各環(huán)域之最，同比成交數(shù)量增加6宗、成交面積增長16.48。其次是二三環(huán)，共計5宗地、226.66畝，地塊數(shù)量同比減少4宗，面積同比減少30.66%。4、主城區(qū)土地成交價格情況； 、成交總金額一季度主城區(qū)共成交土地16宗，成交總金額361345.0995萬元，與06年同期相比，成交地塊數(shù)量減少5宗，但總金額卻增長了54。其中一級市場成交251725.328萬元，二級市場成交109619.7715萬元。2007年一季度主城區(qū)土地成交金額（萬元）、土地成交單價2006年一季度平均地價為382.46萬元/畝，而2007年一季度的平均土地成交價格則為604.53萬元/畝,每畝上漲222.07萬元，增幅達58.06%。不同交易方式成交土地平均單價(萬元/畝)、樓面地價備注:圖上標注的號碼為自編土地號碼代碼,具體地塊詳情見附表各環(huán)線混合住宅用地樓面地價本季度所有成交土地的平均樓面地價大約為2226元/平方米。成交的城鎮(zhèn)混合住宅用地按最高容積率計，平均每平方米的樓面地價為2415元，具體價格分布如上圖。樓面地價在2000元/平方米以上的占了六成，共7宗，其中地處一環(huán)內(nèi)、市中心的文化宮地塊和玉雙路5號地塊樓面地價均超過3500元/平方米。二環(huán)三環(huán)之間的地塊樓面地價也大多在2000元/以上，尤其是14號永豐鄉(xiāng)太平村地塊和18號航天廠地塊，拍賣當時也是爭奪激烈，樓面地價分別為2700和2445元/平方米。由此可見熱點地塊的珍貴和開發(fā)商對整個市場的看好。5、小結(jié)一季度主城區(qū)土地市場成交土地16宗，共398487.53平方米、合597.7313畝。結(jié)合相關(guān)的控規(guī)指標來測算，可為市場供應(yīng)約160平方米的商品房，其中住宅物業(yè)為約132萬平方米，商業(yè)、服務(wù)業(yè)物業(yè)為28萬平方米?？傮w來看，本季度土地市場較為平淡，基本保持了穩(wěn)中有進的發(fā)展態(tài)勢，但重點地塊的爭奪仍然激烈，土地成交價格持續(xù)走高。城西、城南仍是熱點區(qū)域，城東雖然只有1塊土地，但規(guī)模較大；此外，青羊區(qū)、高新區(qū)以及三環(huán)外成交的土地面積和數(shù)量均前列，其中高新區(qū)成交的土地全部為商業(yè)（服）用地。由于前幾年郫縣對各鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施投入較少，土地供應(yīng)量偏少，導(dǎo)致矛盾突出；2004年-2005年上半年突然投放一定量的土地，使土地價格在一段時間內(nèi)上漲；但隨著供應(yīng)量的跟進，以及一些樓盤的開盤，供需矛盾得到緩解，到2005年下半年土地價格回落，在2005年-2006年期間維持在一個較為穩(wěn)定上升的水平。這意味著本項目面臨的市場競爭將會是極為激烈的。因此，找準目標市場把握其需求特征、建設(shè)符合目標客戶群需求的產(chǎn)品并力爭迅速投放市場，是本項目目前工作的核心。四、近年郫縣房地產(chǎn)市場整體運行狀況、20002007年郫縣房地產(chǎn)投資走勢分析表1：郫縣郫筒鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資增幅走勢圖點評：從圖中可以看出，郫縣房地產(chǎn)投資增長速度從2004年起至2006年驟升達3倍多，2007年仍在高位運行。即郫縣郫筒鎮(zhèn)的房價2000年至2004年處于小幅上揚的狀態(tài)，2005年起郫縣郫筒鎮(zhèn)開始突破1000元/平方米的均價，2006年郫縣房價隨著成都區(qū)域房價的猛升開始大幅拉高，突破每平米2000元大關(guān)。2007年起至今，郫縣房價的上升態(tài)勢并沒有放緩，呈現(xiàn)出小幅上揚走勢。這預(yù)示著成都房地產(chǎn)業(yè)投資今后1-3年會處在相對平穩(wěn)的發(fā)展之中，但投資增長的變化幅度不會很大，而投資的絕對值仍會有較大幅度的增加，即投資規(guī)模并不會減少，市場競爭也不會弱化，將會呈日益激烈的趨勢。、2000年2007年郫縣二手房市場投資走勢分析郫縣郫筒鎮(zhèn)由于沒有像紅光鎮(zhèn)的那樣的校園經(jīng)濟和犀浦鎮(zhèn)一樣的工業(yè)經(jīng)濟做支持，因此其二手房市場并不活躍。在對郫筒鎮(zhèn)二手房調(diào)查中