桂林市華僑旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)旅游開發(fā)總體規(guī)劃（項(xiàng)目建議書）.doc

桂林市郊rbd 漓江河畔生態(tài)城桂林市華僑旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)旅游開發(fā)總體規(guī)劃（項(xiàng) 目 建 議 書）（修改稿）廣州市常邦旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司桂林市項(xiàng)目小組2006年2月20日于廣州目 錄一、項(xiàng)目背景3二、規(guī)劃條件及范圍3三、研究方法4四、規(guī)劃思路4五、主要理念6六、調(diào)查方法7七、關(guān)鍵內(nèi)容8八、內(nèi)容提綱19九、項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)和成果提交24十、項(xiàng)目工作計(jì)劃和進(jìn)度安排25十一、項(xiàng)目組成員及技術(shù)保證26十二、項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)預(yù)算26十三、項(xiàng)目承諾條款26十四、項(xiàng)目合理化建議27一、項(xiàng)目背景桂林最大的旅游品牌是漓江，來桂林的人都是首先要看漓江，而其他資源實(shí)際只是搭配，游客會根據(jù)興趣選擇不同的漓江產(chǎn)品組合，所以如果把漓江的資源利用好，整合好，就等于解救了桂林的整個(gè)大旅游產(chǎn)業(yè)，就等于把桂林的旅游資源通過漓江整個(gè)串起來了。桂林以“甲天下”的秀美山水成為中國乃至世界的主要旅游城市，有著相當(dāng)輝煌的旅游歷史，年游客接待人次超過1000萬。但是二十世紀(jì)九十年代以后，其旅游業(yè)發(fā)展的空間受到迅速崛起的沿海地區(qū)和一些旅游資源豐富的區(qū)域挑戰(zhàn)和沖擊，比如說，云南推出了生態(tài)旅游、民俗旅游、探險(xiǎn)旅游等；西藏推出了珠穆朗峰生態(tài)旅游、科學(xué)考察旅游、登山探險(xiǎn)旅游等；黑龍江推出了冰雪旅游、工業(yè)旅游、農(nóng)業(yè)旅游、民俗風(fēng)情旅游等；青海地區(qū)推出了生態(tài)旅游、避暑旅游、探險(xiǎn)旅游、民族文化和風(fēng)情旅游；海南三亞推出了海濱度假游；湖南張家界推出了山水風(fēng)光游等；面對來自國內(nèi)外的挑戰(zhàn)，我們相信桂林政府領(lǐng)導(dǎo)們已經(jīng)有了自己的思路和目標(biāo)。我們愿意以“第三只眼”的視野和長期研究旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度同桂林朋友們一起探討如何塑造有獨(dú)特優(yōu)勢的桂林華僑旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)開發(fā)建設(shè)的事宜，如何通過旅游業(yè)的發(fā)展推動桂林高新區(qū)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。從旅游發(fā)展的階段來看，以漓江風(fēng)光為龍頭的桂林旅游產(chǎn)品基本停留在觀光游覽層次，桂林走過旅游發(fā)展成熟期。面對二十一世紀(jì)旅游業(yè)發(fā)展的潮流，參與旅游、生態(tài)旅游、休閑度假旅游、文化體驗(yàn)旅游的需求已經(jīng)成為新世紀(jì)旅游業(yè)發(fā)展的新趨勢，桂林旅游發(fā)展步入了要么調(diào)整要么衰退的臨界點(diǎn)。為此，桂林市邀請中國著名導(dǎo)演張藝謀在漓江策劃了集藝術(shù)表演、自然風(fēng)光、異族風(fēng)情于一體的“印象劉三姐”大型水面歌舞劇，期望通過這一產(chǎn)品重塑桂林旅游形象，扭轉(zhuǎn)桂林旅游業(yè)發(fā)展的不利局面。但是，畢竟這是單一的旅游開發(fā)輔助項(xiàng)目,規(guī)模較小，容量較小，仍然停留在表演層次，無法撐起桂林深度生態(tài)體驗(yàn)游、參與旅游、商務(wù)度假旅游發(fā)展的春天，也無法將桂林旅游帶入新的發(fā)展階段?？梢哉f，立足桂林旅游發(fā)展的時(shí)代背景,從更高的角度，運(yùn)用更大的手筆，規(guī)劃建設(shè)新的旅游增長極，帶動旅游產(chǎn)品的全面升級，已成為桂林避免旅游衰退、重整雄風(fēng)的關(guān)鍵。桂林市全面考慮，決定推出華僑旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)，將其打造成為桂林地區(qū)經(jīng)濟(jì)的新增長點(diǎn)。二、規(guī)劃條件及范圍桂林華僑旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)（桂林華僑農(nóng)場）是桂林國家高新區(qū)七星區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一開發(fā)的旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)，位于桂林市東南郊，距市中心十余公里，桂磨高等級公路及桂竹旅游專線公路縱貫全場，籌建中的桂梧高速公路及湖南廣西之間的高速公路在此相交，距桂林兩江國際機(jī)場和火車始發(fā)站分別為36公里和18公里，游覽漓江的起點(diǎn)碼頭竹江外賓碼頭和磨盤山內(nèi)賓碼頭坐落農(nóng)場境內(nèi)，每年有300多萬游客由此乘船游覽桂林-陽朔漓江風(fēng)光，是整個(gè)桂林市的交通要道，桂林旅游的集散地,且轄區(qū)內(nèi)已有高爾夫球場、度假區(qū)等6家旅游及與旅游相關(guān)的公司。從經(jīng)濟(jì)區(qū)用地規(guī)模、現(xiàn)有條件、交通區(qū)位來講，極有可能打造成為桂林市旅游發(fā)展的新的增長極。因而全面考察轄區(qū)內(nèi)的土地資源、旅游資源與區(qū)位優(yōu)勢，深入分析桂林市的歷史文化少數(shù)民族風(fēng)情，全面考慮市內(nèi)外旅游發(fā)展現(xiàn)狀與未來，高起點(diǎn)高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃華僑旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)，不但但對于項(xiàng)目本身的成功具有指導(dǎo)意義，而且為桂林市旅游業(yè)的調(diào)整與升級提供思路。桂林華僑旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)（桂林華僑農(nóng)場）位于桂林市東南郊，距市中心十余公里，是桂林國家高新區(qū)七星區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一開發(fā)的旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)。農(nóng)場總規(guī)劃面積14km2，其中全民國有劃撥土地5242.8畝，集體部分土地12000多畝，三資企業(yè)用地4183.1畝。 本規(guī)劃的范圍為：全民國有劃撥土地5242.8畝。三、研究方法本規(guī)劃運(yùn)用戰(zhàn)略研究方法，以rbd的理念和生態(tài)規(guī)劃思路，運(yùn)用先進(jìn)的規(guī)劃理念和手法（混合掃描法），對桂林市旅游發(fā)展的總體形勢進(jìn)行分析論證，總結(jié)出其存在的問題，再對華僑農(nóng)場的旅游開發(fā)條件、現(xiàn)有項(xiàng)目進(jìn)行評價(jià)，提出以rbd和生態(tài)城為核心的功能分區(qū)和項(xiàng)目安排建議，并提出旅游產(chǎn)品策劃和營銷思路，最后通過構(gòu)筑主題景區(qū)的景觀意向設(shè)計(jì)，配置景區(qū)內(nèi)的交通設(shè)施、服務(wù)設(shè)施和環(huán)境保護(hù)設(shè)施的規(guī)劃要求，提出規(guī)劃實(shí)施的措施與政府行動計(jì)劃。研究方法包括歸納與演繹；定性研究與定量研究相結(jié)合，宏觀分析與微觀分析相結(jié)合；縱向歷史歸納分析與橫向比較研究相結(jié)合；用運(yùn)用swot分析框架；引入產(chǎn)品設(shè)計(jì)與項(xiàng)目營銷理念；問卷調(diào)查與訪談?wù){(diào)查相結(jié)合。四、規(guī)劃思路為了提高規(guī)劃的科學(xué)性、指導(dǎo)性和操作性，本規(guī)劃的技術(shù)路徑以旅游規(guī)劃理論、城市規(guī)劃理論、核心-邊緣理論、區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)、區(qū)位論、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)、旅游文化、旅游美學(xué)等相關(guān)學(xué)科為依據(jù)，從微觀、中觀、宏觀三個(gè)層面劃分桂林旅游空間系統(tǒng)，界定旅游核心區(qū)（客源市場）與邊緣區(qū)（桂林及華僑農(nóng)場），通過市場調(diào)查總結(jié)核心區(qū)的旅游需求與主導(dǎo)產(chǎn)品之間的空白點(diǎn)，通過實(shí)地考察歸納邊緣區(qū)的資源特征與產(chǎn)品現(xiàn)狀所反映的優(yōu)勢，準(zhǔn)確定位華僑旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)在“后桂林時(shí)代”中的地位與作用，找到核心區(qū)旅游空白點(diǎn)與華僑旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)自身優(yōu)勢的契合點(diǎn)，根據(jù)契合點(diǎn)提出華僑旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)旅游發(fā)展的總體戰(zhàn)略，提出具體的行動方案，構(gòu)架與核心區(qū)分工合作、相互協(xié)作的新型旅游產(chǎn)業(yè)空間系統(tǒng)，通過核心區(qū)帶動華僑旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展。具體如下：第一，本規(guī)劃擬首先從桂林旅游發(fā)展的歷程入手，綜合和歸納出桂林市旅游發(fā)展的歷程與階段、發(fā)展特征及其影響桂林旅游興衰的主導(dǎo)與控制因素，并分析其對現(xiàn)實(shí)的啟示與借鑒作用。第二，本規(guī)劃梳理國內(nèi)外旅游發(fā)展尤其是主題公園游、房地度假游、生態(tài)觀光游、運(yùn)動健身游的發(fā)展及規(guī)劃理論等相關(guān)文獻(xiàn)，引入rbd（休閑商務(wù)區(qū)）的概念，為華僑旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展與規(guī)劃提供理論依據(jù)，環(huán)顧全球旅游業(yè)發(fā)展的總體形勢和最新趨勢，結(jié)合國內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展的總體格局和景區(qū)的競爭態(tài)勢分析，將桂林市華僑旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)置于宏觀背景中，與桂林市周邊區(qū)域和國內(nèi)外類似的成功區(qū)域進(jìn)行比較，分析其面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，自身擁有的優(yōu)勢與劣勢。第三，在分析其自身自然和社會開發(fā)條件的基礎(chǔ)上，提煉出桂林華僑旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)的最具開發(fā)潛力和開發(fā)價(jià)值的資源，如交通區(qū)位優(yōu)勢、市場區(qū)位優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、文化優(yōu)勢及其具有的后桂林時(shí)代的后發(fā)優(yōu)勢。并對華僑農(nóng)場目前的項(xiàng)目及正在招商的項(xiàng)目進(jìn)行綜合評價(jià)，指出其優(yōu)勢及不足。第四，運(yùn)用戰(zhàn)略的眼光對華僑旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)進(jìn)行科學(xué)合理、務(wù)實(shí)前瞻的發(fā)展總體定位為：桂林市區(qū)rbd、漓江邊的生態(tài)城；再將定位分解為各個(gè)規(guī)劃目標(biāo)：包括景區(qū)總體建設(shè)目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、文化形象目標(biāo)、環(huán)境保護(hù)目標(biāo)和社會發(fā)展目標(biāo)。 第五，根據(jù)景區(qū)的開發(fā)現(xiàn)狀、土地利用現(xiàn)狀條件及現(xiàn)有項(xiàng)目開發(fā)情況、未來發(fā)展的方向，結(jié)合rbd和生態(tài)城的主題理念，提出旅游區(qū)的空間結(jié)構(gòu)與功能布局。 第六，考慮政府的主導(dǎo)定位和目前已有的項(xiàng)目及可能開發(fā)的項(xiàng)目，結(jié)合功能布局和開發(fā)方向，對景區(qū)可能開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行篩選和評價(jià)，確定旅游開發(fā)項(xiàng)目包括子項(xiàng)目。并按照其重要性、開發(fā)條件和價(jià)值等，對項(xiàng)目進(jìn)行近、中、遠(yuǎn)期安排。再將項(xiàng)目所能轉(zhuǎn)化的旅游產(chǎn)品進(jìn)行分類組合，明確產(chǎn)品的構(gòu)成、內(nèi)涵，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)流程和建設(shè)的要求，結(jié)調(diào)研中游客的市場需求與偏好，投資者的投資傾向，提出產(chǎn)品的市場營銷與推介策略。第七，提出旅游區(qū)開發(fā)的不可缺少的保障體系，以滿足游客吃-住-行-游-購-娛六大要素，具體包括旅游景區(qū)道路交通體系規(guī)劃，如道路交通走向、設(shè)計(jì)要求等；旅游區(qū)服務(wù)設(shè)施及服務(wù)保障體系；對旅游開發(fā)的環(huán)境影響和項(xiàng)目進(jìn)行評估，提出旅游開發(fā)的環(huán)境保護(hù)措施。同時(shí)，景區(qū)建設(shè)涉及到華僑農(nóng)場的舊村拆遷和居民的安置，土地的置換等，有針對地提出新城建設(shè)的模式與城鎮(zhèn)化措施。 第八，為了使規(guī)劃方案切實(shí)可行，一方面提出景區(qū)開發(fā)建設(shè)與管理的一般性對策與建議，如景區(qū)開發(fā)導(dǎo)則、項(xiàng)目招商引資策略和開發(fā)主體的具體行動計(jì)劃的安排。五、主要理念桂林華僑旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)要走以資源為紐帶，以市場經(jīng)營為依托，以資本運(yùn)營為平臺的良性發(fā)展格局和經(jīng)營模式；必須打破以前那種純粹的資源管理模式，轉(zhuǎn)向以市場為導(dǎo)向的股份制資源整合的統(tǒng)一經(jīng)營模式，依靠市場規(guī)律和政府的政策扶持以及資源的統(tǒng)一控制，才可以使華僑旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)的資源得到大的發(fā)展和利用。實(shí)現(xiàn)成功招商引資，全面建設(shè)現(xiàn)代化國際旅游生態(tài)城。1大桂林旅游理念：將華僑旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)的旅游開發(fā)置于整個(gè)桂林旅游圈中，進(jìn)行定位分析，分析其在大桂林旅游體系中所處的區(qū)位、具備的優(yōu)勢和潛力，將來再大桂林旅游圈中所能夠扮演的角色，一方面分析大桂林旅游發(fā)展將會給其帶來哪些機(jī)遇和那些挑戰(zhàn)，以及華僑旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)如何在符合大桂林整體旅游開發(fā)要求的前提下，如何突出特色、打造精品，成為引領(lǐng)后桂林時(shí)代旅游的先行者。2后桂林時(shí)代理念：本規(guī)劃從歷史的視角出發(fā)，用批判的眼光分析桂林市旅游發(fā)展的歷程，總結(jié)出其發(fā)展階段和傳統(tǒng)模式，得出成敗經(jīng)驗(yàn)。提出在全國旅游景區(qū)群雄并起、進(jìn)入全民旅游時(shí)代和深度旅游開發(fā)時(shí)代，華僑旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)必須打破傳統(tǒng)的旅游開發(fā)模式，通過參與式旅游、體驗(yàn)式旅游、文化旅游等形式，帶動桂林旅游進(jìn)入全新的發(fā)展時(shí)期。3rbd理念：rbd是recreational business district的縮寫，國內(nèi)一般譯為游憩商業(yè)區(qū)或旅游商業(yè)區(qū)，國外一般定義為：為滿足游客的需要，集中布置飯店、娛樂業(yè)、休閑設(shè)施、文化設(shè)施、新奇物和禮品商店的城市功能區(qū)或旅游功能區(qū)。國內(nèi)學(xué)者則定義為：以游憩與商業(yè)服務(wù)為主的各種設(shè)施(購物、飲食、娛樂、休閑、觀光、文化、交往、健身等)集聚的特定旅游功能區(qū)域,是城市功能區(qū)和城市游憩系統(tǒng)的重要組成部分。本規(guī)劃引入rbd理念，將華僑農(nóng)場經(jīng)濟(jì)區(qū)打造成以生態(tài)為主題，以新城建設(shè)為依托，以項(xiàng)目開發(fā)為手段，以休閑度假、康體健身、文化體驗(yàn)、商務(wù)會議、建筑博覽、科技動漫、生態(tài)觀光為主要內(nèi)涵的現(xiàn)代化、生態(tài)型、高檔次的休閑度假旅游勝地，使之成為帶動桂林市旅游新一輪發(fā)展的引擎，成為桂林市的rbd。4新城建設(shè)理念：華僑農(nóng)場的旅游開發(fā)并非是一個(gè)單純的景區(qū)規(guī)劃建設(shè)，它作為一個(gè)高級休閑旅游度假中心，既承擔(dān)著進(jìn)入漓江旅游的大量游客休閑度假和中轉(zhuǎn)基地，同時(shí)作為新城建設(shè)模式，它承擔(dān)著桂林市部分人口的居住與生活、商業(yè)等部分產(chǎn)業(yè)布局，是桂林市城市功能的延伸與補(bǔ)充。因此華僑農(nóng)場旅游開發(fā)中應(yīng)借鑒新城建設(shè)的理念和模式。5生態(tài)理念：華僑農(nóng)場位于“山水甲天下”的世界旅游文化名城桂林市東南部，地處風(fēng)景秀麗的漓江之畔，境內(nèi)生態(tài)系統(tǒng)完整，包括石山生態(tài)系統(tǒng)、水生生態(tài)系統(tǒng)、農(nóng)田生態(tài)系統(tǒng)、村鎮(zhèn)生態(tài)系統(tǒng)，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。因此在華僑農(nóng)場旅游規(guī)劃過程中，應(yīng)該緊緊依托上述生態(tài)旅游資源，凸現(xiàn)生態(tài)主題理念，打造成山清水秀、美麗田園，讓游客醉于山水間，休閑在田園，盡享生態(tài)旅游的最高境界。6可持續(xù)發(fā)展理念：一個(gè)景區(qū)開發(fā)的不竭生命力，首先在于環(huán)境的可持續(xù)，必須處理好開發(fā)與保護(hù)的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)在開發(fā)中保護(hù)、在保護(hù)中開發(fā)，做到項(xiàng)目開發(fā)不能使總體環(huán)境質(zhì)量下降，通過景區(qū)綠化和環(huán)境工程的手段優(yōu)化環(huán)境生態(tài)建設(shè)。其次在于旅游項(xiàng)目開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵在于創(chuàng)新，在于景點(diǎn)的獨(dú)特性所產(chǎn)生的持續(xù)不斷的吸引力；再次，旅游區(qū)可持續(xù)發(fā)展還有賴于景區(qū)管理的科學(xué)性和合理化，良好的管理可以使景區(qū)的開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營管理進(jìn)入良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)成本最小化等等。這些都是華僑旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)可持續(xù)發(fā)展的保障。7人本主義理念：這要求景區(qū)開發(fā)要以人為本，以游客為本進(jìn)行人性化的開發(fā)建設(shè)、管理運(yùn)營，提供舒適、周到、安全的服務(wù)。這不僅要求景區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面體現(xiàn)以人為本的宗旨，同時(shí)還要為游客提供人性化的服務(wù)。應(yīng)該盡量避免為了追求盈利而不擇手段的破壞性開發(fā)。8項(xiàng)目開發(fā)理念：景區(qū)的規(guī)劃與開發(fā)是一種政府搭臺、開發(fā)商唱戲、老百姓受益的經(jīng)濟(jì)活動，必須講求經(jīng)濟(jì)效益和成本意識。因此，華僑經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃一方面要避免傳統(tǒng)規(guī)劃的可操作性不強(qiáng)的缺點(diǎn)，要是規(guī)劃轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目，由景區(qū)開發(fā)直接衍生出項(xiàng)目開發(fā)，然后對項(xiàng)目進(jìn)行可行性評估，項(xiàng)目開發(fā)的目的是使政府、企業(yè)和景區(qū)內(nèi)的老百姓三者的利益得到保障。六、調(diào)查方法重點(diǎn)訪談部門：市、區(qū)、開發(fā)區(qū)旅游局、發(fā)展計(jì)劃局、經(jīng)貿(mào)局、建設(shè)局、交通局、國土局等。重點(diǎn)企業(yè)：桂林市旅游六要素中的主要企業(yè)。其他產(chǎn)業(yè)企業(yè)：選擇與旅游六要素相關(guān)的企業(yè)、旅游企業(yè)。主體市場調(diào)研：桂林市游客問卷調(diào)查與訪談外圍市場調(diào)研：主要客源輸出地調(diào)研。如珠三角客源市場調(diào)研等。1訪談?wù){(diào)查流程圖：2. 顧客問卷調(diào)查內(nèi)容：游客問卷調(diào)查factor 2 出行特點(diǎn)（時(shí)間、方式、態(tài)度、目的）factor 3 出行決策（決策人、感知環(huán)境、信息來源、決策依據(jù)）factor 1 旅游者個(gè)人基本特征（職業(yè)、教育、收入、年齡、地區(qū)）factor 5 旅游滿意度（旅游產(chǎn)品、服務(wù)水平、基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、旅游地印象）factor 4 旅游偏好（行、游、住、食、購、娛）factor 6 游客建議（管理、服務(wù)、產(chǎn)品、價(jià)格、風(fēng)格）七、關(guān)鍵內(nèi)容華僑旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)是桂林重要經(jīng)濟(jì)地塊高新區(qū)七星區(qū)的一個(gè)旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)，是桂林市重點(diǎn)推出的旅游增長極。因而做好華僑旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)旅游發(fā)展總體規(guī)劃，形成桂林旅游新龍頭，提升桂林旅游檔次，打造桂林旅游的“后桂林時(shí)代”，圓滿未完成桂林旅游發(fā)展的十一五規(guī)劃目標(biāo)，具有重要的指導(dǎo)意義。本研究核心與重點(diǎn)內(nèi)容如下： 1理論借鑒理論：以rbd為核心理念，梳理國內(nèi)外旅游發(fā)展尤其是主題公園游、房地度假游、生態(tài)觀光游、運(yùn)動健身游的發(fā)展及規(guī)劃理論等相關(guān)文獻(xiàn)，為華僑旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展與規(guī)劃提供理論依據(jù)。rbd是英文recreational business district的縮寫，國內(nèi)學(xué)者一般譯為“游憩商業(yè)區(qū)”，或“旅游商業(yè)區(qū)”。最早提出rbd概念的是standsfield和ricekert 于1970年在研究旅游區(qū)的購物問題時(shí)，為描述這類旅游地的結(jié)構(gòu)和功能特性首次提出的。他們對rbd定義為：為季節(jié)性涌入城市的游客的需要，城市內(nèi)集中布置飯店、娛樂業(yè)、新奇物和禮品商店的街區(qū)或城市功能區(qū)。smith對rbd則定義為：建立在城鎮(zhèn)與城市里,有各類紀(jì)念品商店、旅游吸引物、餐館、小吃攤檔等高度集中組成的一個(gè)特定的零售商業(yè)區(qū)。國內(nèi)學(xué)者保繼剛教授定義rbd為：城市中以游憩與商業(yè)服務(wù)為主的各種設(shè)施(購物、飲食、娛樂、文化、交往、健身等)集聚的特定區(qū)域,是城市游憩系統(tǒng)的重要組成部分。rbd的區(qū)位：則一般決定于自然或歷史的景點(diǎn)，或一個(gè)歷史區(qū)域里。它介于旅游景點(diǎn)與市民經(jīng)常光顧的cbd之間。大部分rbd是長條形，或以步行街的形式設(shè)計(jì)。rbd的功能：一方面，服務(wù)于旅游者，滿足旅游者基本需求如，飲食、住宿、交通、以及獲取相關(guān)信息，此外還應(yīng)為旅游者提供購物、觀賞、娛樂、體驗(yàn)等多種功能。另一方面，城市rbd應(yīng)給充分考慮周邊地區(qū)居民的短期旅游及日常生活休閑，提供設(shè)施完善，功能齊全的休閑游憩與購物活動。rbd的類型第一、大型購物中心型rbd（shopping mall）如加拿大西埃德蒙頓購物中心（wem），是現(xiàn)代旅游業(yè)與休閑產(chǎn)業(yè)相互作用的產(chǎn)物，以規(guī)模制勝。是當(dāng)時(shí)世界上最大的購物中心，擁有800多間店面，分為一個(gè)個(gè)的主題商業(yè)功能區(qū)，將購物與休閑元素結(jié)合在一起，將世界景點(diǎn)巧妙集中在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，讓游客可以超越時(shí)空限制，領(lǐng)略浪漫的法國、古老的英國、神秘的亞洲，陽光燦爛的美國西海岸等，給商業(yè)注入了強(qiáng)勁的活力。第二、特色購物步行街型這類步行街不同于傳統(tǒng)購物中心，有如下特征：在整體設(shè)計(jì)上主題一致；營造高級休閑購物環(huán)境，精心營造的環(huán)境，文化獨(dú)特的氛圍。并集中了平常少見的特色商品等，各種特色風(fēng)味的餐廳和點(diǎn)心集聚在一起。這種步行街以人為本，設(shè)計(jì)出迷人的步行道，規(guī)模不大，十分精致。這類步行街常與舊城改造相結(jié)合，許多特色步行街的成功主要?dú)w因于：有力的市場、良好的區(qū)位、便利的可達(dá)性、富于想象力的建筑，高素質(zhì)的經(jīng)營者、停車場及獨(dú)特設(shè)計(jì)的組合，貼心的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)等。第三、舊城歷史文化改造區(qū)型舊城歷史文化改造區(qū)以其豐富的文化底蘊(yùn)，對旅游者有相當(dāng)強(qiáng)的吸引力。以旅游業(yè)帶動商業(yè)和休閑活動，使歷史文化地段得到復(fù)蘇和有效保護(hù)。這類rbd盡可能保留原有的古老建筑風(fēng)格，樹立一般新區(qū)所不具備的獨(dú)特性，越是民族的，越是世界的。延續(xù)了城市的文脈，促進(jìn)了城市的可持續(xù)發(fā)展。第四、新城文化旅游區(qū)型這類rbd最初是以旅游為目的建設(shè)的新城，由于旅游的效應(yīng)，帶動了商業(yè)、休閑度假和文化設(shè)施等其他相關(guān)配套功能的完善，并逐步形成rbd。國內(nèi)如深圳的華僑城模式等。桂林市華僑農(nóng)場作為生態(tài)為主題的休閑度假與商業(yè)功能區(qū)，符合rbd的第四種類型，即新城文化休閑度假旅游功能的rbd。因此，在規(guī)劃中，應(yīng)考慮不同項(xiàng)目的搭配，功能的互補(bǔ)和相對獨(dú)立，建設(shè)成一個(gè)以生態(tài)為主題，集中華傳統(tǒng)文化、華僑文化、異域風(fēng)情文化、山水田園風(fēng)光和現(xiàn)代化居住與商貿(mào)服務(wù)功能的漓江新城等功能在內(nèi)的生態(tài)休閑度假rbd。2華僑旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)swot分析機(jī)遇：國內(nèi)外游客的偏好由觀光游向生態(tài)旅游、度假旅游、參與式旅游、體驗(yàn)式旅游轉(zhuǎn)型，給華僑農(nóng)場開發(fā)生態(tài)休閑度假旅游提供了機(jī)遇。近幾十年來，世界旅游業(yè)發(fā)展很快，年均保持在4%以上的增長速度，占全球商品和服務(wù)生產(chǎn)總值的7%，國際貿(mào)易組織預(yù)測旅游業(yè)將成為21世紀(jì)最大的產(chǎn)業(yè)。在旅游產(chǎn)業(yè)中，生態(tài)旅游發(fā)展成為增長速度最快的一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)。隨著人們回歸大自然熱情高漲，生態(tài)旅游的興起是人們對自然環(huán)境的興趣和環(huán)境保護(hù)意識不斷增強(qiáng)的結(jié)果，它被看做是傳統(tǒng)大眾旅游的替代品，當(dāng)代旅游的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，是21世紀(jì)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向,是我國旅游業(yè)發(fā)展的趨勢。在我國，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們物質(zhì)生活水平的提高，旅游需求層次已由過去的觀光型向休閑渡假型轉(zhuǎn)變，回歸自然、放松身心、陶冶性情的旅游需求已成為現(xiàn)代旅游者的主要需求形式。桂林作為國際著名的旅游城市，開發(fā)回歸自然、休閑渡假型景區(qū)是適應(yīng)現(xiàn)代旅游市場的需求，有效利用豐富的自然資源，可待續(xù)性發(fā)展桂林旅游業(yè)的必然要求。近年來桂林的旅游人數(shù)達(dá)1000萬人次/年以上，項(xiàng)目區(qū)位于桂林旅游通道上，游覽漓江的起點(diǎn)碼頭竹江外賓碼頭和磨盤山內(nèi)賓碼頭坐落華僑旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)內(nèi)，每年有300多萬游客由此乘船游覽桂林-陽朔漓江風(fēng)光。所謂有市場就有產(chǎn)品，這就為華僑旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)各種類型的休閑與度假旅游產(chǎn)品的開發(fā)帶來了的機(jī)遇。除了傳統(tǒng)的山水風(fēng)光、文物古跡和民族風(fēng)情等旅游產(chǎn)品外，對生態(tài)旅游也表現(xiàn)出極大的需求，同時(shí)許多新興的專項(xiàng)旅游產(chǎn)品，如：主題公園、農(nóng)業(yè)觀光、工業(yè)旅游等也廣受歡迎。挑戰(zhàn)：第一，日趨激烈的旅游空間競爭隨著旅游業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中所起的重要作用日益顯現(xiàn)，各地對旅游業(yè)的發(fā)展空前重視。桂林華僑經(jīng)濟(jì)區(qū)周邊地區(qū)均加快了旅游產(chǎn)品的開發(fā)步伐，這將會與桂林華僑經(jīng)濟(jì)區(qū)的旅游產(chǎn)品形成激烈的空間競爭，客源市場的爭奪也將日趨激烈。桂林華僑經(jīng)濟(jì)區(qū)旅游資源雖然多樣，但特色資源不多，山岳風(fēng)光，水域風(fēng)光，土特產(chǎn)都與周邊景區(qū)相似，這對剛剛起步的桂林華僑經(jīng)濟(jì)區(qū)旅游業(yè)將造成不利的影響，因此，桂林華僑經(jīng)濟(jì)區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展必須形成能帶動整個(gè)區(qū)域旅游發(fā)展的拳頭產(chǎn)品，進(jìn)行區(qū)域的合理分工，進(jìn)一步整合客源市場營銷和旅游產(chǎn)品內(nèi)部要素，把不利因素變有利因素，這是桂林華僑經(jīng)濟(jì)區(qū)旅游業(yè)發(fā)展成敗的關(guān)鍵。第二，旅游開發(fā)與環(huán)境保護(hù)的協(xié)調(diào)良好的生態(tài)環(huán)境是區(qū)域旅游發(fā)展的前提和基礎(chǔ)，也是吸引游客的重要內(nèi)容。因此，生態(tài)環(huán)境的好壞將在很大程度上決定桂林華僑經(jīng)濟(jì)區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展規(guī)模和潛力，如何在景區(qū)開發(fā)的同時(shí)，加大對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，使二者有機(jī)的結(jié)合起來，達(dá)到和諧完美的統(tǒng)一，使景區(qū)開發(fā)對環(huán)境的影響程度降到最小，是桂林華僑經(jīng)濟(jì)區(qū)旅游業(yè)發(fā)展面臨的重要挑戰(zhàn)。桂林華僑經(jīng)濟(jì)區(qū)鎮(zhèn)環(huán)境幽雅，山青水秀，空氣清新，所到之處碧水藍(lán)天，生態(tài)環(huán)境十分良好， 因此只有在開發(fā)的過程中，做好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)工作，實(shí)施開發(fā)與保護(hù)并舉的原則，才能使旅游區(qū)內(nèi)鳥語花香，美景永存。優(yōu)勢：第一，優(yōu)良的交通區(qū)位條件位于“山水甲天下”的世界旅游文化名城桂林市東南，距桂林市區(qū)僅10公里。桂磨高等級公路及桂竹旅游專線公路縱貫全區(qū)，籌建中的桂梧高速公路穿區(qū)而過，距兩江國際機(jī)場和火車始發(fā)站分別為36公里和18公里。經(jīng)濟(jì)區(qū)處于漓江風(fēng)景帶上，有漓江河岸線18公里，經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)桂磨高等級公路路線長約7公里，為桂磨公路經(jīng)濟(jì)帶重要組成部分。游覽漓江的起點(diǎn)碼頭竹江外賓碼頭和磨盤山內(nèi)賓碼頭均坐落經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)，每年有300多萬游客由此乘船游覽桂林陽朔漓江風(fēng)光。第二，優(yōu)美的自然風(fēng)景經(jīng)濟(jì)區(qū)位于桂林至陽朔段桂林漓江風(fēng)景名勝區(qū)奇峰景區(qū)內(nèi)，境內(nèi)山峰峭拔奇特、形態(tài)萬千、連綿成片，似磨盤矗立，象雄雞啼鳴，如群牛耕耘，無不形神兼具，撩人遐思。漓江岸邊，更是山依水，水傍山，平靜而清澈的江水襯托著群峰的倒影，實(shí)是美不勝收，留下許多神話和美好的傳說。有詩贊道“江作青羅帶，山如碧玉簪“，吸引著廣大國內(nèi)外旅游者。第三，良好的生態(tài)環(huán)境經(jīng)濟(jì)區(qū)東有大圩古鎮(zhèn)，北為海軍療養(yǎng)院，西有雁山植物園，南是風(fēng)景秀麗的漓江山水，外圍環(huán)境好；境內(nèi)生態(tài)系統(tǒng)包括石山生態(tài)系統(tǒng)、水生生態(tài)系統(tǒng)、農(nóng)田生態(tài)系統(tǒng)、村鎮(zhèn)生態(tài)系統(tǒng)，人口密度較城市、圩鎮(zhèn)低，生態(tài)系統(tǒng)保護(hù)較好。境內(nèi)森林面積達(dá)560公頃，松林、柑、橙、柚、梨、夏橙等亞熱帶人工林面積達(dá)294公頃，生態(tài)環(huán)境保護(hù)好，空氣質(zhì)量長年達(dá)一級標(biāo)準(zhǔn)，人稱“天然氧吧”。第四，豐富的土地資源項(xiàng)目區(qū)總規(guī)劃面積38km2，其中全民國有劃撥土地5242.782畝，集體部分土地15032畝，三資企業(yè)用地4183.1325畝；現(xiàn)尚可利用全民國有劃撥土地面積5242.782畝。適于安排在城市難以安排的大型項(xiàng)目，如在國有劃撥土地發(fā)展占地幾十公頃或數(shù)百公頃的大型旅游、文化、休閑、娛樂、教育、高科技研發(fā)項(xiàng)目及配套設(shè)施等，集體土地部分可發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)及有機(jī)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目等。一定程度上拓展了桂林市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，同時(shí)也將使桂林大旅游帶的功能更加完善。第五，開放的僑居文化桂林華僑旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)各國歸僑1300多人，包括印度尼西亞、馬來西亞、越南等歸國華僑，他們的親友分布在香港、澳門、日本、丹麥、瑞典、奧地利、西班牙、美國、加拿大、英國、法國、德國、澳大利亞等13個(gè)國家和地區(qū)，每年有數(shù)百人次往返農(nóng)場與世界各地，帶回世界各地的信息，有著良好的開放環(huán)境。歸僑職工長期居住國外，與僑居國內(nèi)的人民在文化上長期交融，回國后在文化和習(xí)俗等方面仍保留著比較濃郁的東南亞風(fēng)情。第六，完備的基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)有日供水2000立方米的自來水廠一座，尚可增容。有10kv供電專線二條，110kv、220kv供電高壓線途經(jīng)規(guī)劃區(qū)，有專業(yè)的管理公司負(fù)責(zé)管理，規(guī)劃總負(fù)荷可達(dá)381600kw。程控電話可直拔140多個(gè)國家和地區(qū)，規(guī)劃總?cè)萘?.29萬門，寬帶網(wǎng)已開通，中國移動、中國聯(lián)通、無線尋呼、與全國主要城市聯(lián)網(wǎng)，特快郵遞通達(dá)130多個(gè)國家和地區(qū)。劣勢：第一，旅游資源特色不明顯桂林華僑經(jīng)濟(jì)區(qū)的旅游資源雖然十分豐富，但與周邊地區(qū)相比，真正品位高、富有特色、競爭力強(qiáng)的旅游資源卻不多，而且在桂林市內(nèi)，大部分農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游、休閑度假旅游項(xiàng)目都大同小異，旅游功能缺乏獨(dú)特性，更何況桂林華僑經(jīng)濟(jì)區(qū)鎮(zhèn)的整個(gè)旅游資源的開發(fā)剛剛起步，沒有形成突出的旅游產(chǎn)品，市場認(rèn)同率低，與周邊的景區(qū)想比較，資源特色不明顯。第二，項(xiàng)目較散，缺乏產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心從已建、已招商成功和擬招商項(xiàng)目來看，有農(nóng)業(yè)種植、農(nóng)產(chǎn)品加工、礦物加工、生物醫(yī)藥、一般工業(yè)、高新科技、旅游項(xiàng)目、城鎮(zhèn)規(guī)劃等項(xiàng)目，項(xiàng)目較散亂，沒有一個(gè)中心統(tǒng)領(lǐng)全局，從項(xiàng)目發(fā)展來看，似乎是朝旅游方向發(fā)展，但是從政府的設(shè)想來看，似乎又以工業(yè)為主。所以，從項(xiàng)目分布以及發(fā)展方向來看，經(jīng)濟(jì)區(qū)沒有作出明確的定位，是高科中心、旅游勝地或桂林新城區(qū)？如果是旅游勝地，是休閑度假、生態(tài)旅游、運(yùn)動休閑或民俗風(fēng)情旅游？第三，特色不足，難以吸引游客從項(xiàng)目發(fā)展來看，除了蜜月度假村特色突出以外，其它項(xiàng)目如桂北民居華僑小鎮(zhèn)、華藝宮、國際優(yōu)育健身中心、奧林苑、高爾夫、度假區(qū)等，皆與廣西壯族自治區(qū)外有著或多或少的雷同之處，缺乏高度吸引人的特色，無法成為景區(qū)的旅游龍頭。第四，隨上項(xiàng)目，沒有主題現(xiàn)在，隨著人們旅游需求的日益?zhèn)€性化、多樣化，其旅游產(chǎn)品已進(jìn)入專業(yè)化、特色化和主題化時(shí)代。任何一個(gè)旅游產(chǎn)品只有形成的自己的特色，然后以這個(gè)特色為基礎(chǔ)，形成為主題清晰，產(chǎn)業(yè)配套的旅游區(qū)。才能成功，正如著名旅游專家馬勇所說：旅游地產(chǎn)第一個(gè)要素就是主題，休閑地產(chǎn)的成功與否，鮮明的主題是休閑地產(chǎn)打造成功的首要要素；第二是以產(chǎn)業(yè)鏈為依托的投資策略，延伸到休閑地產(chǎn)投資的領(lǐng)域。但是從經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展來看，沒有確立主題，沒有根據(jù)這一主題形成為完整的產(chǎn)業(yè)鏈，而是隨上項(xiàng)目，隨意布局，無法形成以某一個(gè)主題為中心的完整的產(chǎn)業(yè)鏈，不能產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)、集聚效應(yīng)和外部效益，無法兼容的幾個(gè)項(xiàng)目放在塊兒，只能產(chǎn)生外部不經(jīng)濟(jì)。如大理石加工廠產(chǎn)生的灰塵污染影響其它所有產(chǎn)業(yè)。第五，追求短期利益，缺乏長期目標(biāo)從景區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀與設(shè)想來看，缺乏定位，缺乏長遠(yuǎn)計(jì)劃，關(guān)注的是短期利益，這個(gè)地塊在近期內(nèi)最有可能發(fā)展什么，就招商什么，哪一個(gè)老板來投資，就讓誰來投資，沒有考慮長期計(jì)劃。第六，未從全局考慮問題，功能分區(qū)不成系統(tǒng)桂林現(xiàn)在處于觀光游、表演游的比較低級的階段，需要有一個(gè)新龍頭，帶領(lǐng)桂林進(jìn)入新世紀(jì)，而華僑旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)是不可多得的寶地，應(yīng)該擔(dān)負(fù)起這一重任。但是從現(xiàn)有項(xiàng)目以及擬招項(xiàng)目來看，缺乏戰(zhàn)略眼光，似小打小鬧，無法整合為一個(gè)強(qiáng)大的品牌，成為桂林旅游的龍頭與先鋒。從現(xiàn)有項(xiàng)目分布來看，既沒有根據(jù)城鎮(zhèn)布局也沒有根據(jù)旅游區(qū)的布局來進(jìn)行空間格局的規(guī)劃與功能分區(qū)，而是哪一個(gè)老板想在哪里投資，就讓他在那里投資，沒有規(guī)劃的約束與引導(dǎo)。3華僑旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)的戰(zhàn)略定位桂林市郊rbd，漓江邊生態(tài)城隨著旅游產(chǎn)業(yè)市場國際化、經(jīng)營集約化、企業(yè)集團(tuán)化、產(chǎn)品品牌化的趨勢日益顯現(xiàn)，以享受異域文化資源、感知異域文化差異、體驗(yàn)異域文化氛圍的文化旅游理念已成為旅游消費(fèi)的主流。桂林華僑經(jīng)濟(jì)區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須以生態(tài)休閑度假旅游為主導(dǎo)型旅游戰(zhàn)略，立足于帶有濃厚異域風(fēng)情的華僑文化，實(shí)現(xiàn)“生態(tài)文化一盤棋”。 但從旅游全局發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢來分析，應(yīng)該按照市場成熟期的傳播策略來全面考慮，綜合設(shè)計(jì)桂林華僑經(jīng)濟(jì)區(qū)的整體形象?？傮w定位：以桂林山水生態(tài)度假休閑為主題，以史跡文化、民俗文化、生態(tài)休閑、華僑文化為靈魂，以高科技、動漫技術(shù)為手段，以人本主義和現(xiàn)代化休閑設(shè)施為依托，以參與式、體驗(yàn)式生態(tài)旅游活動為內(nèi)容，以項(xiàng)目開發(fā)帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展為目的深度生態(tài)休閑度假景區(qū)。根據(jù)桂林華僑經(jīng)濟(jì)區(qū)自身優(yōu)勢將其旅游發(fā)展定位如下：總體定位桂林市郊rbd，漓江河畔生態(tài)城桂林市郊rbd：以rbd的為核心理念，將桂林市華僑農(nóng)場打造成桂林市的新城文化休閑度假旅游功能區(qū)，通過不同項(xiàng)目的搭配，功能的互補(bǔ)和相對獨(dú)立，建設(shè)成一個(gè)以生態(tài)為主題，以休閑度假、休憩購物、觀光體驗(yàn)為內(nèi)容，集中華傳統(tǒng)文化、華僑文化、異域風(fēng)情文化、山水田園風(fēng)光和現(xiàn)代化居住與商貿(mào)服務(wù)功能的漓江新城等功能在內(nèi)的生態(tài)休閑度假rbd。漓江河畔生態(tài)城：以磨盤山和漓江秀麗山水為依托，結(jié)合已開發(fā)的漓江高爾夫度假中心項(xiàng)目、桂林甲天下農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司的水果加工項(xiàng)目等，利用華僑農(nóng)場優(yōu)質(zhì)農(nóng)田，建設(shè)高水準(zhǔn)的田園風(fēng)光、山野森林文化區(qū)，形成以生態(tài)山水觀光為基點(diǎn)、以田園山野休閑度假為重點(diǎn)，以高爾夫度假休閑康體為核心的山水秀麗、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施生態(tài)化、功能現(xiàn)代化的高級居住與休閑度假勝地。 旅游形象一級理念主題型休閑度假功能區(qū)將桂林華僑經(jīng)濟(jì)區(qū)按地理位置、類型、規(guī)模等進(jìn)行合理組織和結(jié)合，形成在一定空間范圍內(nèi)在功能組織上具有直接或者間接聯(lián)系的“主題型休閑度假地群落”。 目前，項(xiàng)目區(qū)已開始實(shí)施現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)試點(diǎn)，同時(shí)還投資3億多元開發(fā)了桂林漓江高爾夫渡假中心（項(xiàng)目注冊資金4360萬美元）、桂林漓江奧林苑（項(xiàng)目注冊資金500萬美元）等項(xiàng)目。主要經(jīng)營有：高爾夫球場、渡假別莊、漢方醫(yī)藥康復(fù)保健、垂釣、餐飲、農(nóng)業(yè)觀光、高級別墅開發(fā)等，已初步形成現(xiàn)代旅游產(chǎn)業(yè)群，已成為桂林市新的投資熱點(diǎn)，將會成為桂林旅游經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。 旅游形象二級理念綠色國際城，時(shí)尚休閑地桂林華僑經(jīng)濟(jì)區(qū)旅游的發(fā)展以桂林山水生態(tài)度假休閑為主題，實(shí)現(xiàn)“綠色、生態(tài)、健康”主題形象；以史跡文化、民俗文化、生態(tài)休閑、華僑文化為靈魂，使國人不需踏出國門即可領(lǐng)略異域文化與中國傳統(tǒng)文化的碰撞，實(shí)現(xiàn)中西文化的完美結(jié)合，成為名副其實(shí)的國際城；以高科技、動漫技術(shù)為手段，以人本主義和現(xiàn)代化休閑設(shè)施為依托，以參與式、體驗(yàn)式生態(tài)旅游活動為內(nèi)容，以項(xiàng)目開發(fā)帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展為目的深度生態(tài)休閑度假景區(qū)，使游客享受真正的時(shí)尚休閑。形象口號： 后桂林時(shí)代的樣板旅游區(qū)，大桂林市旅游的新增長點(diǎn)； 世界的山水 中國的桂林 桂林市的rbd（休閑商務(wù)區(qū)） 漓江邊上的生態(tài)城 4華僑農(nóng)場旅游開發(fā)功能分區(qū)及項(xiàng)目組合 根據(jù)華僑農(nóng)場現(xiàn)有的項(xiàng)目招商情況，考慮政府部門的設(shè)想和要求，按照景區(qū)規(guī)劃的土地利用恰當(dāng)、功能布局合理、交通聯(lián)系方便、主題功能突出、人本主義理念、利于生態(tài)保護(hù)、經(jīng)營管理方便和綜合效益最大等原則，本規(guī)劃將華僑農(nóng)場劃分為五大旅游功能區(qū)：中華傳統(tǒng)文化休閑度假功能區(qū)、華僑文化風(fēng)情休閑度假功能區(qū)、田園鄉(xiāng)野度假功能區(qū)、世界文化休閑度假功能區(qū)、漓江新城休閑商務(wù)功能區(qū)。4.1中華傳統(tǒng)文化休閑度假功能區(qū)以中華五千年傳統(tǒng)文化為主題，以建筑、藝術(shù)、文化活動和表演、餐飲、禮儀等為文化的載體，在漓江高爾夫南面，竹江碼頭旁邊打造成中華傳統(tǒng)文化休閑博覽度假觀光功能區(qū)。具體的功能區(qū)項(xiàng)目包括：古鎮(zhèn)風(fēng)情區(qū)、中華禮儀展示風(fēng)情區(qū)、戲劇一條街（以華人為主線，以華人所喜名戲曲為中心）、華藝宮、八大菜系美食街、特色商品一條街等。（1）民居（古鎮(zhèn)）風(fēng)情區(qū)集中國南北方各地的傳統(tǒng)民居建筑風(fēng)格于一處，按照風(fēng)水理論進(jìn)行建設(shè)，將建筑特色與當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗民情巧妙融合，并配上相應(yīng)的功能設(shè)施與用品，輔以當(dāng)?shù)鼐用竦膭谧髁?xí)慣演示。（2）中華禮儀展示風(fēng)情區(qū)將中國古代皇室禮儀和民間傳統(tǒng)禮儀，運(yùn)用示范表演的形勢，配上相應(yīng)道具，向游客掩飾，并供游客學(xué)習(xí)、演練。（3）戲劇一條街將全國各地的各種戲劇文化介紹及服飾、表演、音像出版物展覽等集中在一條街，定時(shí)表演，供游人觀看。（4）華藝宮將中國皇宮建筑建筑與園林設(shè)計(jì)的模式集中在一個(gè)宮殿，內(nèi)設(shè)各種中華藝術(shù)品展覽，分為各個(gè)主題鮮明的展覽區(qū)，供游人參觀。（5）漢方藥谷主題公園集中華五千年的中醫(yī)藥文化，建立百草園等。（6）中華美食一條街（八大菜系）將中國各地的八大菜系和風(fēng)味小吃集中在一條街上，集菜譜介紹、制作方法、廚師演練、餐飲銷售服務(wù)等，供游客享用。（7）特產(chǎn)商品一條街集中全國各地的土特產(chǎn)和特色商品與一條街內(nèi)，設(shè)置各種展柜和店鋪向游人銷售。4.2華僑文化風(fēng)情度假功能區(qū)以華僑農(nóng)場的僑民為依托，大膽創(chuàng)新，集世界各地的華僑文化于一體，設(shè)置不同地區(qū)、不同文化特色的華僑文化風(fēng)情區(qū)。如東南亞華僑文化區(qū)、北美華僑文化區(qū)、西歐華僑文化區(qū)等。將各華僑文化區(qū)的特色建筑、風(fēng)俗習(xí)慣、藝術(shù)禮儀、特色商品等進(jìn)行展示陳列，設(shè)立華僑文化博物館和展覽館，華僑友誼館等。華僑風(fēng)情小鎮(zhèn)（經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)原有住戶集中一塊，他們的住房以建筑博覽的形式建成集世界各地主要華人聚居區(qū)不同風(fēng)格的建筑，成博覽中心，其中又分為書畫藝術(shù)一條街（引導(dǎo)歸僑從事書畫雕刻等藝術(shù)的工作或經(jīng)營）。具體項(xiàng)目如下：（1）華僑風(fēng)情展示區(qū)：集各華僑文化區(qū)的建筑、習(xí)俗和禮儀、物品于一體。（2）華僑文化紀(jì)念館、博物館和展覽館。4.3田園鄉(xiāng)野度假功能區(qū) 依托華僑農(nóng)場周邊的磨盤山和漓江水等，打造高級田園休閑度假功能區(qū)和山野生態(tài)休閑功能區(qū)。具體項(xiàng)目如下：（1）田園風(fēng)光休閑度假項(xiàng)目把水渠文化、田園文化、名山名水有機(jī)融合在一起的度假區(qū)，及生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)。其中內(nèi)面又分為：籬舍小屋度假區(qū)、世界總統(tǒng)狩獵場、野營活動中心?；h舍小屋度假區(qū)的規(guī)劃：即相當(dāng)古樸原始的籬舍小屋星星點(diǎn)點(diǎn)散落于原野之中，各屋用水渠連接，交通即可騎車、步行，也可劃船當(dāng)步。項(xiàng)目如下：桂林磨盤山觀光果園有限公司公司注冊資本100萬元，主要經(jīng)營生態(tài)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、農(nóng)業(yè)觀光、休閑渡假等。桂林市竹江花木有限責(zé)任公司公司注冊資本35萬元，主要經(jīng)營花、草、苗木種植及庭院綠化施工等。 無公害蔬菜生產(chǎn)基地建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：占地300畝，擬引進(jìn)先進(jìn)生產(chǎn)技術(shù)和現(xiàn)代化管理方法生產(chǎn)農(nóng)業(yè)部”綠化食品”認(rèn)證的無公害、高品質(zhì)蔬菜和水產(chǎn)品，供應(yīng)國內(nèi)外市場，規(guī)劃水培或基質(zhì)培蔬菜200畝，特種水產(chǎn)養(yǎng)殖80畝，辦公、倉儲用地20畝。建設(shè)地點(diǎn)：桂林華僑農(nóng)場清晨，炊煙裊裊，雞鳴狗吠，白天，金黃色的油菜花迎風(fēng)招展，香飄十里，沁人心脾；夜晚，燈火點(diǎn)點(diǎn)，悠揚(yáng)的笛聲回蕩空中，經(jīng)久不絕。地點(diǎn)：亞洲蜜月度假中心南面。狩獵場的建設(shè)：高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃雞冠山南面森林，外圍用鐵絲網(wǎng)圍住，內(nèi)面改造為適合打獵之用的空間，人工放養(yǎng)不具有攻擊性的動物，進(jìn)行圍獵比賽，比賽名稱可采用世界著名戰(zhàn)爭命名。野營活動中心：建設(shè)燒烤場、野營訓(xùn)練基地、帳逢?duì)I地等基地，策劃篝火晚會、集中野營、生存大挑戰(zhàn)等項(xiàng)目。地址：籬舍小屋度假區(qū)南面。（2）鄉(xiāng)野森林休閑度假項(xiàng)目主要利用磨盤山及附近的山丘，由原始建筑風(fēng)格別墅區(qū)、名山名水名雕刻園林景觀區(qū)、森林生態(tài)游區(qū)組成。地址磨盤山及山腳。森林旅游是指利用森林環(huán)境所開展的戶外旅游活動。隨著我國森林公園建設(shè)的迅猛發(fā)展和人們收入的不斷增加，到森林公園去旅游已成為一種文明、時(shí)尚的新的休閑方式。培植觀賞度較高的多種類型的樹木，建設(shè)必要的旅游設(shè)施，發(fā)展森林游。引進(jìn)近百種四季花卉大面積種植，無論春夏秋冬，不同的鮮花都會在不同的季節(jié)爭相怒放，各展風(fēng)姿。林場內(nèi)種植的杉樹、油桐、楓樹、樟樹等，井然有序，各蘊(yùn)其趣。森林中開避健康步道，讓游客領(lǐng)略回歸自然的森林浴。 游客若想夜宿林場，用樹皮搭成的森林小屋，錯(cuò)落于杉木或油桐間。這里，沒有城市的喧囂與嘈雜，躺在小木屋里，夜聽山風(fēng)輕吹，蟲鳥歡叫，這種返樸歸真的野趣讓游客一輩子都忘不了。4.4世界文化風(fēng)情度假功能區(qū)（1）世界婚俗蜜月度假項(xiàng)目蜜月度假村、把蜜月度假村建設(shè)成為一個(gè)集世界名建筑、名雕刻、名山、名瀑、名湖、名樹、名草、名園林景觀為一體的婚俗主題度假區(qū)。（2）國際高級休閑度假項(xiàng)目把高爾夫、運(yùn)動休閑、度假整合在一塊。內(nèi)面分為：桂林漓江高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部、跑馬場、偉士登五星級酒店、北美名建筑別墅區(qū)、北美名山名水名雕刻園林景觀區(qū)、網(wǎng)球場、沐浴中心、水上活動中心（游艇、游泳、跳水等）。風(fēng)格要現(xiàn)代化，檔次要高。（3）世界體育名人運(yùn)動健身度假項(xiàng)目即桂林潤松休閑健身有限公司。內(nèi)部分為歐洲名建筑別墅區(qū)、歐洲名山名水名雕刻園林景觀區(qū)、釣魚場、購物中心、奧林上匹克體育中心。地址：北美區(qū)上面。4.5桂林rbd功能區(qū)(漓江新城)即桂林華僑旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)住宿接待、休閑購物、娛樂餐飲、行政中心。內(nèi)部分為：行政管理服務(wù)中心、五星級賓館、四星級賓館各一座、大型主題休閑購物中心、租車俱樂部、汽車野營基地、動漫中心華僑旅游有限公司等等，風(fēng)格現(xiàn)代化。桂磨公路兩邊。租車俱樂部與汽車野營基地：一、成立出租車公司。對于我們來說自駕車往往是局限在駕自家車游，這個(gè)剛好跟國外相反，國外自駕車的發(fā)展，駕自家車的人非常少，絕大多數(shù)都是租車。而租車當(dāng)中有很多車，喜歡越野車的租越野車，喜歡房車的租房車。今年德國世界杯，搜狐汽車頻道想做一些活動。因此建議可以做德國的房車自駕游和租車自駕游。房車要好也要便宜，有的房車小車就可以拖著走，有的房車有動力可以開，有的沒有動力就在小車?yán)锩鎾煲幌拢粋€(gè)房車?yán)锩婵梢宰∷奈鍌€(gè)人。二、配套設(shè)施要完善。做限汽車維修站、加油站、洗車店、住宿點(diǎn)、停車場等設(shè)施的規(guī)劃布局，解決黃金周期間洗車、加油、住宿、停車、修車等難題。三、要打造環(huán)漓江景觀帶。除了環(huán)湖的旅游景點(diǎn)之外，應(yīng)該爭取桂林支持，大力環(huán)湖公路，形成為廣西最著名的公路景觀帶。四、解說系統(tǒng)要明了，能夠讓游客一目了然的辨別方向、位置，正確了解注意事項(xiàng)。五、服務(wù)質(zhì)量要好，管理要嚴(yán)格到位。開展旅游景區(qū)景點(diǎn)質(zhì)量等級評定工作，未評定質(zhì)量等級的旅游景區(qū)景點(diǎn)，將不能再接待旅游團(tuán)隊(duì)。建議規(guī)定旅游團(tuán)隊(duì)不得入住非星級酒店，不得游覽非a級景區(qū)景點(diǎn)，進(jìn)一步提升旅游的整體形象。同時(shí)，對于各種價(jià)格監(jiān)管到位，防止出現(xiàn)欺詐游客現(xiàn)象。5開放時(shí)序根據(jù)景區(qū)的發(fā)展目標(biāo)、項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)序，制定開發(fā)主體的近期、中期和遠(yuǎn)期開發(fā)的戰(zhàn)略和行動安排。近期：華僑農(nóng)場的南部地區(qū)，重點(diǎn)是中華傳統(tǒng)文化休閑功能區(qū)、華僑文化休閑功能區(qū)、田園山野生態(tài)休閑功能區(qū)。遠(yuǎn)期：華僑農(nóng)場西部和北部地區(qū)，重點(diǎn)建設(shè)世界文化風(fēng)情休閑度假區(qū)和漓江新城（休閑商務(wù)區(qū)）。八、內(nèi)容提綱0規(guī)劃總論1.1規(guī)劃背景1.2規(guī)劃范圍1.3規(guī)劃方法1.4規(guī)劃目標(biāo)（1）尋找新的區(qū)域定位（2）尋找桂林旅游新的發(fā)展動力（3）構(gòu)筑規(guī)律旅游新的核心競爭力（4）打造國際化生態(tài)休閑精品旅游景區(qū)第一章 背景現(xiàn)狀篇1.背景分析1.1國際旅游發(fā)展大趨勢（結(jié)合桂林及華僑農(nóng)場）1.2桂林周邊旅游開發(fā)形勢分析1.3華僑農(nóng)場旅游資源開發(fā)面臨機(jī)遇與挑戰(zhàn)2.桂林旅游發(fā)展歷程與經(jīng)驗(yàn)啟示2.1桂林旅游發(fā)展歷程與特征2.2桂林旅游發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)及啟示2.3桂林旅游存在的問題及出路3.開發(fā)歷程與資源評價(jià)3.1華僑農(nóng)場旅游開發(fā)歷程及問題3.2華僑農(nóng)場旅游資源分析與對比3.3旅游資源分區(qū)及總體特征3.4旅游資源區(qū)位、市場、生態(tài)和社會條件評價(jià)4.市場環(huán)境分析4.1全國游客偏好總體情況4.2桂林市旅游的客源市場特征4.3桂林市各景點(diǎn)市場比較4.4華僑農(nóng)場旅游開發(fā)市場取向5.小結(jié)5.1華僑農(nóng)場旅游開發(fā)的路徑選擇5.2發(fā)展新思路rbd導(dǎo)向下的漓江生態(tài)休閑度假新城第二章 戰(zhàn)略規(guī)劃篇1國內(nèi)外理念、案例與借鑒1.1國內(nèi)外理論及案例（1）國外rbd相關(guān)理論及案例（2）國內(nèi)rbd相關(guān)研究及案例1.2小結(jié)國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)與啟示2景區(qū)定位桂林市的rbd，漓江之濱生態(tài)城2.1景區(qū)主題定位2.2景區(qū)形象定位2.3各功能區(qū)形象定位2.4景區(qū)宣傳口號3發(fā)展目標(biāo)3.1總體目標(biāo)3.2經(jīng)濟(jì)目標(biāo)3.3社會目標(biāo)3.4環(huán)保目標(biāo)4布局與結(jié)構(gòu)4.1中華傳統(tǒng)文化休閑功能區(qū)4.2華僑文化風(fēng)情休閑功能區(qū)4.3田園山野生態(tài)休閑功能區(qū)4.4世界文化風(fēng)情度假功能區(qū)4.5漓江新城休閑商務(wù)區(qū)rbd6產(chǎn)品設(shè)計(jì)6.1產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則6.2產(chǎn)品類型及特性（對比分析）6.3產(chǎn)品設(shè)計(jì)與開發(fā)程序6.4項(xiàng)目開發(fā)策劃7市場營銷7.1景區(qū)品牌的市場前景分析與定位7.2景區(qū)旅游品牌的塑造7.3旅游產(chǎn)品的市場定位7.4旅游產(chǎn)品的營銷策略第三章 基礎(chǔ)設(shè)施篇1交通體系組織1.1總體交通區(qū)位分析（可達(dá)性分析）1.2交通現(xiàn)狀（區(qū)域之間、區(qū)域內(nèi)部）1.3交通規(guī)劃目標(biāo)1.4總體交通規(guī)劃1.5景區(qū)內(nèi)部交通組織（車道、步道）1.6車站、碼頭、停車場規(guī)劃2環(huán)境保護(hù)2.1桂林漓江環(huán)境保護(hù)及對華僑農(nóng)場的要求2.2華僑農(nóng)場旅游開發(fā)的環(huán)境影響評價(jià)2.3環(huán)境保護(hù)目標(biāo)2.4旅游環(huán)保設(shè)施與環(huán)保工程規(guī)劃2.5環(huán)境保護(hù)的具體措施3服務(wù)設(shè)施3.1管理服務(wù)設(shè)施規(guī)劃3.2住宿度假服務(wù)設(shè)施規(guī)劃3.3餐飲服務(wù)設(shè)施規(guī)劃3.4旅游購物設(shè)施規(guī)劃3.5娛樂休閑服務(wù)設(shè)施規(guī)劃3.6安全保障服務(wù)設(shè)施規(guī)劃第四章 保障措施篇1旅游資源開發(fā)行動1.1科學(xué)規(guī)劃與控制保護(hù)（控制土地、控制環(huán)保、提高門檻）1.2交通基礎(chǔ)設(shè)施先行規(guī)劃建設(shè)1.3以點(diǎn)帶面、以項(xiàng)目帶產(chǎn)業(yè)，打包的形式推介1.4采取非均衡開發(fā)模式，重點(diǎn)突出、有序推進(jìn)2旅游項(xiàng)目招商引資措施2.1規(guī)劃宣傳2.2優(yōu)惠政策2.3招商活動3旅游業(yè)可持續(xù)發(fā)展保障措施3.1公平與效率：政府、企業(yè)與農(nóng)民三者兼顧3.2保護(hù)與開發(fā)：提高環(huán)保門檻景區(qū)規(guī)劃圖件（1）華僑農(nóng)場區(qū)位分析圖（桂林在全國的區(qū)位，華僑農(nóng)場在桂林的區(qū)位）（2）華僑農(nóng)場自然地理概況圖（最好是衛(wèi)星圖片）（三維）（常邦）（3）華僑農(nóng)場旅游資源開發(fā)現(xiàn)狀圖（4）華僑農(nóng)場景區(qū)功能分區(qū)與空間結(jié)構(gòu)圖（5）華僑農(nóng)場旅游項(xiàng)目及產(chǎn)品總體布局規(guī)劃圖（6）華僑農(nóng)場景區(qū)旅游開發(fā)總體規(guī)劃三維立體模型圖（常邦）（7）華僑農(nóng)場景區(qū)道路交通組織規(guī)劃圖（8）華僑農(nóng)場服務(wù)設(shè)施規(guī)劃圖（9）華僑農(nóng)場景區(qū)景觀規(guī)劃效果圖（常邦）（10）華僑農(nóng)場主要景點(diǎn)（開發(fā)項(xiàng)目）設(shè)計(jì)意向圖（三維立體）（常邦）（11）華僑農(nóng)場生態(tài)環(huán)境保護(hù)設(shè)施規(guī)劃圖規(guī)劃流程與框架九、項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)和成果提交1.項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)大致勾畫出華僑農(nóng)場五年與十年規(guī)劃藍(lán)圖。2.成果提交的形式及數(shù)量規(guī)劃研究文本（紙質(zhì)版一式十份；電子版磁盤一個(gè)）； 規(guī)劃總報(bào)告（紙質(zhì)版一式十份；電子版磁盤一個(gè)）；桂林華僑農(nóng)場旅游開發(fā)項(xiàng)目策劃書及相關(guān)圖件設(shè)計(jì)制作；成果內(nèi)容提要（紙質(zhì)版一式十份；電子版磁盤一個(gè)）。十、項(xiàng)目工作計(jì)劃和進(jìn)度安排時(shí)間階段主要工作步驟第一階段項(xiàng)目計(jì)劃和啟動（2007. 4.15-2007.5.15）項(xiàng)目小組成員召開項(xiàng)目啟動會議，確認(rèn)項(xiàng)目的目標(biāo)、范圍、方式、范圍以及主要的交付成果;確認(rèn)訪談的部門類別;確認(rèn)項(xiàng)目工作時(shí)間安排，明確各項(xiàng)目成員的責(zé)任;現(xiàn)場考察形成初步認(rèn)識。第二階段收集各相關(guān)現(xiàn)狀資料（2007.5.16-2007.6.15）運(yùn)用調(diào)查訪談與二手資料收集相結(jié)合的方式，盡力獲取附件一中列明的各類信息;調(diào)查訪談將采用面對面的方式對目標(biāo)訪談對象進(jìn)行深入訪談。根據(jù)需要，進(jìn)行實(shí)地調(diào)查訪談;通過多種渠道進(jìn)行二手資料收集工作，其中包括： 政府的資料統(tǒng)計(jì)、工作報(bào)告、知名研究機(jī)構(gòu)提供的研究報(bào)告、相關(guān)出版物及資料庫等。第三階段部門訪談和企業(yè)調(diào)查 （2007.6.16-2007.7.20）利用項(xiàng)目組的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，與桂林各部門負(fù)責(zé)人討論，形成華僑農(nóng)