潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)可行性研究報(bào)告.doc

潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告 i 目目 錄錄 第一章第一章 總論總論1 一、項(xiàng)目概況1 二、項(xiàng)目業(yè)主簡介1 三、主要編制依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)3 四、主要編制內(nèi)容4 五、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4 六、主要結(jié)論6 第二章第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景項(xiàng)目建設(shè)背景8 一、2009 年房地產(chǎn)政策背景.8 二、重慶市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀10 三、潼南縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況13 四、項(xiàng)目建設(shè)的理由14 第三章第三章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性項(xiàng)目建設(shè)的必要性15 一、是重慶市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要15 二、是進(jìn)一步完善潼南縣投資環(huán)境的需要15 三、是項(xiàng)目業(yè)主公司自身發(fā)展的需要16 第四章第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析17 一、重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析17 二、區(qū)域市場(chǎng)分析20 三、項(xiàng)目營銷策略研究22 第五章第五章 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容24 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告 ii 一、建設(shè)規(guī)模24 二、建設(shè)內(nèi)容24 第六章第六章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件項(xiàng)目選址及建設(shè)條件25 一、項(xiàng)目選址25 二、建設(shè)條件25 第七章第七章 項(xiàng)目總圖布置項(xiàng)目總圖布置29 一、總平面設(shè)計(jì)依據(jù)與原則29 二、平面布置30 三、豎向布置30 四、交通組織設(shè)計(jì)31 五、景觀設(shè)計(jì)31 六、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)32 第八章第八章 工程建設(shè)方案工程建設(shè)方案33 一、設(shè)計(jì)依據(jù)33 二、設(shè)計(jì)理念33 三、建筑設(shè)計(jì)33 四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)36 五、給排水設(shè)計(jì)37 六、電氣設(shè)計(jì)40 七、燃?xì)庠O(shè)計(jì)42 第九章第九章 環(huán)境保護(hù)環(huán)境保護(hù)44 一、項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營對(duì)環(huán)境的影響44 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告 iii 二、環(huán)境保護(hù)措施45 三、環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論47 第十章第十章 節(jié)節(jié) 能能49 一、編制依據(jù)49 二、項(xiàng)目所需的能源結(jié)構(gòu)49 三、節(jié)能基本方針49 四、主要節(jié)能措施49 第十一章第十一章 消消 防防52 一、設(shè)計(jì)范圍及依據(jù)52 二、總圖及建筑結(jié)構(gòu)消防52 三、給排水消防53 四、化學(xué)消防53 五、電氣消防54 第十二章第十二章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生勞動(dòng)安全衛(wèi)生56 一、總圖56 二、建筑56 三、電氣安全56 四、其他57 第十三章第十三章 防災(zāi)減災(zāi)防災(zāi)減災(zāi)58 一、總圖58 二、建筑58 三、地質(zhì)災(zāi)害防治58 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告 iv 四、抗震防治58 五、電氣安全58 第十四章第十四章 項(xiàng)目組織管理項(xiàng)目組織管理59 一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置59 二、人力資源配置60 第十五章第十五章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度及招標(biāo)方案項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度及招標(biāo)方案61 一、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度61 二、招標(biāo)方案61 第十六章第十六章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措項(xiàng)目投資估算及資金籌措64 一、投資估算范圍64 二、投資估算依據(jù)64 三、投資與成本費(fèi)用估算65 四、資金籌措、投資計(jì)劃70 第十七章第十七章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)72 一、評(píng)價(jià)原則、依據(jù)及參數(shù)72 二、項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的確定72 三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析74 四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論81 五、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)81 第十八章第十八章 社會(huì)評(píng)價(jià)社會(huì)評(píng)價(jià)83 一、項(xiàng)目對(duì)本地區(qū)社會(huì)的效益影響分析83 二、項(xiàng)目與所在地區(qū)的互適性分析84 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告 v 三、社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論84 第十九章第十九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析85 一、項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別85 二、防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的措施85 第二十章第二十章 結(jié)論與建議結(jié)論與建議88 一、結(jié)論88 二、建議88 附圖： 項(xiàng)目總平面布置圖 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告 1 第一章第一章 總論總論 一、項(xiàng)目一、項(xiàng)目概況概況 （一）項(xiàng)目名稱：潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 （二）項(xiàng)目業(yè)主：重慶市名爵實(shí)業(yè)有限公司 （三）建設(shè)地址：潼南縣崇龕鎮(zhèn) （四）項(xiàng)目性質(zhì)：新建 （五）建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容： 本工程規(guī)劃用地面積：18773.37 平方米，建設(shè)用地面積 16581.69 平方米，總建筑面積為 29721.42 平方米。本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 包括六棟集居住、商業(yè)等功能為一體，共 25 個(gè)單元的多層住宅樓建 筑和小區(qū)值班室。具體內(nèi)容包括整個(gè)項(xiàng)目的土建、安裝、道路、綠 化、市政管網(wǎng)等全部建設(shè)內(nèi)容。 （六）項(xiàng)目總投資及資金籌措 1、投資總額 4805.15 萬元。 2、資金籌措： 自有資金 4167.21 萬元； 預(yù)售收入 637.94 萬元。 （八）建設(shè)周期 工程建設(shè)期為 18 個(gè)月， （2010 年 1 月2011 年 6 月） 二、項(xiàng)目業(yè)主簡介二、項(xiàng)目業(yè)主簡介 重慶市名爵實(shí)業(yè)有限公司建于 1980 年 3 月 10 日，系獨(dú)立核算、 自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、具備獨(dú)立法人資格的建安施工總承包國標(biāo)貳 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告 2 級(jí)企業(yè)。公司注冊(cè)資本 2185 萬元人民幣。在建設(shè)行政主管部門的領(lǐng) 導(dǎo)下，開展施工總承包各項(xiàng)建安施工業(yè)務(wù)。 公司下設(shè)四室、八科、18 個(gè)項(xiàng)目部，截止目前公司現(xiàn)有在冊(cè)職 工 1946 人；有職稱的工程技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理人員 992 人，其中高級(jí)職 稱 11 人，中級(jí)職稱 333 人；助理工程師 48 人，助理經(jīng)濟(jì)師 15 人， 助理會(huì)計(jì)師 3 人，會(huì)計(jì)師 2 人，統(tǒng)計(jì)師 6 人，項(xiàng)目經(jīng)理 43 人，中級(jí) 施工員 81 人，中級(jí)質(zhì)檢員 23 人，中、高級(jí)造價(jià)員 11 人，中級(jí)材料 員 25 人，中級(jí)安全員 47 人。 公司足跡遍地，承攬的工程涉及 21 個(gè)省、市、近幾年的總產(chǎn)值 平均在 19500 萬元以上。公司嚴(yán)格執(zhí)行建筑法 、 招標(biāo)法 、 重 慶市建筑管理?xiàng)l例 、 合同法 。堅(jiān)持百年大計(jì)、質(zhì)量第一、安全第 一，用戶至上的方針。我公司體制改革后，招聘了一批高新技術(shù)人 才，企業(yè)不斷壯大發(fā)展。 公司堅(jiān)持走質(zhì)量效益型發(fā)展道路，實(shí)行科學(xué)管理，精心組織施 工，加強(qiáng)施工隊(duì)伍建設(shè)。提高整體素質(zhì)，做出各種建筑產(chǎn)品，達(dá)到 國家最高的質(zhì)量要求。 公司先后榮獲重慶市工商行政管理局和潼南縣人民政府“守合同 重信用單位”稱號(hào)；多次榮獲省、市、縣行業(yè)主管部門“建筑先進(jìn)企 業(yè)”、 “優(yōu)秀企業(yè)”、 “2004 年度安全生產(chǎn)先進(jìn)集體”、 “明星企業(yè)”榮譽(yù)稱 號(hào)；2008 年 5 月榮獲全國 aaa 級(jí)信用施工示范單位；2007-2008 年 度榮獲工商局 aa 級(jí)企業(yè)免檢資格榮譽(yù)證書；榮獲重慶市工商行政 管理局 2008 年度“守合同重信用”單位；同時(shí)榮獲 iso9001：2000 質(zhì) 量體系認(rèn)證。公司近幾年榮獲優(yōu)質(zhì)工程 28 個(gè)，在競爭市場(chǎng)的條件下： 公司發(fā)揚(yáng)“精益求精、顧客至上、創(chuàng)新一流”的企業(yè)精神，堅(jiān)持“科學(xué) 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告 3 管理、優(yōu)質(zhì)高效、誠信為本、與時(shí)俱進(jìn)”的質(zhì)量方針，真誠與社會(huì)各 界朋友開展廣泛合作，共同塑造時(shí)代精品。 三、主要編制依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)三、主要編制依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn) （一）報(bào)告編制的依據(jù) 1、 中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱 要 ； 2、 重慶市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年總體規(guī)劃綱要 ； 3、 中共重慶市委關(guān)于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展加快農(nóng)村全面建設(shè)小康社 會(huì)步伐的決定 ； 4、 潼南縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年(2006 至 2010 年) 規(guī)劃綱要 ； 5、建設(shè)部發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 （2000） ； 6、國家發(fā)改委批準(zhǔn)出版的投資項(xiàng)目可行性研究指南 ； 7、本項(xiàng)目適用的其他國家及地方標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、法規(guī)； 8、業(yè)主提供的相關(guān)資料。 （二）報(bào)告引用的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范 1、國家法律法規(guī) 在本項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，應(yīng)該嚴(yán)格遵守中華人民共和國的相關(guān)法律法 規(guī)，具體到本項(xiàng)目適用的包括： （1）中華人民共和國城市規(guī)劃法(1990 年 4 月)； （2）中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法(1989 年 12 月)； （3）中華人民共和國消防法(1998 年 9 月)； （4）中華人民共和國安全生產(chǎn)法(2002 年 11 月)； 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告 4 （5）中華人民共和國職業(yè)病防治法(2002 年 1 月)； （6）中華人民共和國土地管理法(修正)(1999 年 1 月)； （7）中華人民共和國大氣污染防治法(1995 年 8 月)； （8）中華人民共和國水污染防治法(1996 年 5 月)； （9）中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法(1997 年 3 月)； （10）中華人民共和國水土保持法(1991 年 6 月)； 2、本項(xiàng)目適用的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范 （1）工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文(城市規(guī)劃部分)； （2）gb50052-95供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 ； （3）gb50013-2006室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范 ； （4）gb50014-2006室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范 ； （5）gb50028-2006城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范 ； （6）cjj37-90城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范 ； （7）cjj17-2004生活垃圾衛(wèi)生填埋技術(shù)規(guī)范 。 四、主要編制內(nèi)容四、主要編制內(nèi)容 本報(bào)告的內(nèi)容包括項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性分析，項(xiàng)目市場(chǎng)分 析，項(xiàng)目選址及建設(shè)條件分析，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容，工程建 設(shè)方案、消防、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能設(shè)計(jì)，組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及建設(shè)進(jìn)度安 排，投資估算，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，社會(huì)評(píng)價(jià)，風(fēng)險(xiǎn)分析等。對(duì)項(xiàng)目的可行 性進(jìn)行綜合分析、論證，得出合理、正確的結(jié)論，為項(xiàng)目業(yè)主及審 批部門提供決策依據(jù)，并作為開展下階段工作的基礎(chǔ)。 五、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)五、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告 5 表 1-1 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 項(xiàng)目計(jì)量單位 規(guī)劃要求 指標(biāo) 數(shù)值備注 規(guī)劃用地面積m2 18773.37100.00% 建設(shè)用地面積m2 16581.69 88.33% 總建筑面積m2 29721.42 一、按功能性質(zhì)劃分 1、住宅面積m2 27215.17 1）1 棟住宅m2 1147.11 2）2 棟住宅m2 3978.8 3）3 棟住宅m2 4211.59 4）4 棟住宅m2 5437.27 5）5 棟住宅m2 6220.2 6）6 棟住宅m2 6220.2 2、商業(yè)面積m2 2506.25 1）1 棟商業(yè)m2 232.08 2）2 棟商業(yè)m2 817.46 3）3 棟商業(yè)m2 852.07 4）小區(qū)大門m2 44.64 5）保留建筑m2 560 二、按地上地下部分劃分 1、地上建筑面積m2 2、地下建筑面積m2 其中地下車庫面積m2 停車泊位輛 1）地面輛 2）地下輛 容積率 1.79 建筑占地面積m2 5090.4 建筑密度 30.70% 綠地面積m2 5361.73 綠地率 32.33% 居住戶數(shù) 255 居住人數(shù)人（3.2 人/戶） 816 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告 6 表 1-2 項(xiàng)目銷售明細(xì)表 序號(hào)物業(yè)性質(zhì) 建筑面積 （平方米） 銷售均價(jià) （元/平方米） 銷售額 （萬元） 備注 1住宅用房27215.1720005443.03計(jì)入銷售 2商業(yè)用房2461.6160001476.97計(jì)入銷售 合計(jì)29676.786920.00 表 1-3 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào)名稱單位數(shù)據(jù) 一一項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 1項(xiàng)目總投資萬元4805.15 2資金籌措萬元4805.15 其中：資本金萬元4167.21 借款萬元0.00 預(yù)售房款再投入萬元637.94 3銷售收入萬元6920.00 4銷售稅金及附加萬元403.34 5利潤總額萬元1472.57 6所得稅萬元368.14 7稅后利潤萬元1104.43 二二財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1投資利潤率%30.65% 2投資凈利潤率%22.98% 4全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%23.92% 5全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）%18.02% 6全部投資回收期（所得稅前）年2.7 7全部投資回收期（所得稅后）年2.8 六、主要結(jié)論六、主要結(jié)論 該項(xiàng)目的建設(shè)符合我國產(chǎn)業(yè)政策以及重慶市、潼南縣的國民經(jīng) 濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃。 項(xiàng)目的建設(shè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展所需，也是公司自身發(fā)展所求， 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告 7 項(xiàng)目的建設(shè)基礎(chǔ)條件較好，項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展的空間和潛力大，項(xiàng)目建 設(shè)是必要的。 項(xiàng)目功能定位恰當(dāng)，建設(shè)規(guī)模適度，選址適宜，建設(shè)配套條件 好，項(xiàng)目建設(shè)資金落實(shí)有保障。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表明，項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可行，具有較強(qiáng)的盈利能力， 同時(shí)，清償能力、財(cái)務(wù)生存能力強(qiáng)，項(xiàng)目具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 本項(xiàng)目建成后，對(duì)于調(diào)整城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、加速城鎮(zhèn)化建設(shè)，吸 納農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，推動(dòng)潼南縣城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加地方稅收，提 高當(dāng)?shù)厝嗣裎镔|(zhì)文化生活質(zhì)量等方面都具有十分重大的作用。 綜上所述，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好、社會(huì)效益顯著，因此該項(xiàng)目的 建設(shè)是必要的和可行的。 本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容多、涉及面廣，建議項(xiàng)目業(yè)主及相關(guān)部門精心 設(shè)計(jì)、精心組織、精心實(shí)施項(xiàng)目，確保項(xiàng)目按時(shí)、優(yōu)質(zhì)的完成，早 日實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告 8 第二章第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景項(xiàng)目建設(shè)背景 一、一、2009 年年房地產(chǎn)房地產(chǎn)政策政策背景背景 國家信息中心發(fā)布報(bào)告第 55 期經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)分析指出，2009 年中國房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)堅(jiān)持以“穩(wěn)”為主，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)， 穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，防止房價(jià)下降幅度過大，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。 主要的發(fā)展政策有如下幾點(diǎn)： （一）改善供給結(jié)構(gòu)，完善住房保障政策。 針對(duì) 90 平方米以下戶型投資完成額占住宅投資額比重較低 (2008 年 1-8 月該比重為 27.6%)、中低價(jià)位和中小戶型住房供應(yīng)不足 的情況，推動(dòng)各地政府從規(guī)劃審批、土地供應(yīng)等方面入手，確保中 小套型、中低價(jià)位普通住房的投資規(guī)模，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，確保 “90/70”政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房投資完成額占住宅投資額比重偏低，保障性住 房供給不足的情況，推動(dòng)地方政府通過調(diào)控項(xiàng)目立項(xiàng)和土地供應(yīng)， 安排經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目，可以考慮在商品房開發(fā)過程中規(guī)定一定 比例的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)規(guī)模。為了充分調(diào)動(dòng)地方政府在住房保障方 面的積極性，建議調(diào)整地方政府的政績考核標(biāo)準(zhǔn)，將完善住房保障 制度列入地方政府的政績考核體系中，促使地方政府落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用 房和普通住房的建設(shè)計(jì)劃。 （二）加大對(duì)自住性購房需求的支持力度 住房消費(fèi)是中國城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)中最大的熱點(diǎn)，也是構(gòu) 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告 9 成本輪經(jīng)濟(jì)景氣周期的最重要的源頭性需求。保護(hù)好居民住房消費(fèi) 熱點(diǎn)是擴(kuò)大消費(fèi)需求、延長經(jīng)濟(jì)景氣周期的關(guān)鍵。因此，房地產(chǎn)市 場(chǎng)調(diào)控在抑制投機(jī)性購房需求的同時(shí)，要注意保護(hù)和支持居民自住 的購房需求。 （三）完善房地產(chǎn)信貸政策，防止金融風(fēng)險(xiǎn) 針對(duì)部分房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市住房不良貸款逐漸浮出水面、房貸違 約率上升的苗頭，為有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，信貸部門應(yīng)加強(qiáng)房貸資格審批 和監(jiān)管，控制房貸風(fēng)險(xiǎn)，降低不良貸款比例。為了解決虛開收入證 明的問題，金融機(jī)構(gòu)可與稅務(wù)部門聯(lián)合，通過個(gè)人繳納的所得稅予 以證明。與此同時(shí)，為了避免從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端，金融機(jī) 構(gòu)在防范風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，對(duì)符合國家調(diào)控方向和市場(chǎng)需求的項(xiàng)目應(yīng)大 力支持，鼓勵(lì)自住性需求的實(shí)現(xiàn)。 （四）加快房地產(chǎn)融資模式多元化發(fā)展步伐 為了解決房地產(chǎn)企業(yè)融資過于依賴銀行的局面，必須加快推進(jìn) 資金來源的多元化和社會(huì)化。一是通過增加和擴(kuò)大項(xiàng)目融資渠道和 方式，包括上市、股權(quán)、私募、信托等，弱化房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)銀行的 融資依賴，提高房地產(chǎn)企業(yè)的自我資金生成和發(fā)展能力。二是引進(jìn) 信用公司、基金、投行、房地產(chǎn)經(jīng)營公司等戰(zhàn)略合作伙伴，提升房 地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)能力和管理能力。 （五）建立科學(xué)的住房消費(fèi)模式，提倡“租、購”并舉 在現(xiàn)行制度下，房屋所有權(quán)與戶口和子女就學(xué)密切聯(lián)系，在無 形中限制了租賃市場(chǎng)的發(fā)展。為了充分、合理地利用房地產(chǎn)存量資 源，促進(jìn)租售互補(bǔ)，除了正確引導(dǎo)居民的住房消費(fèi)觀念外，還必須 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告 10 完善房屋租賃的配套措施，解決包括戶籍管理、教育體制、社會(huì)保 障在內(nèi)的相關(guān)問題，擺脫傳統(tǒng)體制對(duì)租賃市場(chǎng)發(fā)展的禁錮與阻礙， 解除居民租房的后顧之憂。 二、二、重慶市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重慶市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀現(xiàn)狀 （一）gdp 保持高位運(yùn)行的增長態(tài)勢(shì)，高于全國平均水平。 圖 1 直轄以來重慶市生產(chǎn)總值及其增長速度 單位：億元、% 2009 全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 6528.72 億元，比上年增長 14.9%。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 606.80 億元，增長 5.5%；第二 產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 3447.48 億元，增長 17.8%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 2474.44 億元，增長 13.3%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重 為 9.3%，比上年下降 0.6 個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 52.8%，與上年持平；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 37.9%，上升 0.6 個(gè)百 分點(diǎn)。按常住人口計(jì)算，全市人均地區(qū)生產(chǎn)總值 22916 元，比上年 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告 11 增長 14.1%。 （二）固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步上升。 圖 2 直轄以來重慶市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額及其增長速度 單位：億元、% 2009 年重慶市全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 5317.92 億元，比上年 增長 31.5%。其中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 1542.57 億元，增長 28.3%； 城鎮(zhèn)投資 4958.74 億元，增長 31.1%；農(nóng)村投資 359.18 億元，增長 36.2%。在城鎮(zhèn)投資中，其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資 1238.91 億元，增長 25.0%。 （三）居民消費(fèi)價(jià)格持續(xù)回落 2008 年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)同比上漲 2.4%,從八大類價(jià)格指數(shù)看： 食品、煙酒及用品、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)和醫(yī)療保健及個(gè)人用 品分別上漲 8.1%、2.6%、2.3%和 1.3%。衣著、娛樂教育文化用品、 交通和通信分別下降 5.3%、2.3%、0.1%，居住價(jià)格持平。八大類價(jià) 格指數(shù)看除衣著略有上升外，其他各類均有不同程度回落。雖然物 價(jià)有所回落，但累計(jì)價(jià)格依舊保持較高水平，重慶市居民消費(fèi)價(jià)格 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告 12 同比上漲 6.6%，漲幅比 2007 年同期上升 2.6 個(gè)百分點(diǎn)。 （四）城鄉(xiāng)居民收入情況 1、城市居民收入穩(wěn)步提高 圖 3 直轄以來城市居民人均可支配收入及其增長速度 單位：元、% 全市城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)單位職工人數(shù)為 231.82 萬人，平均工資 30963 元， 比上年增加 3978 元，增長 14.7%。城鎮(zhèn)居民人均家庭總收入 16990 元，增長 11.6%，其中人均可支配收入 15749 元，增長 9.6%，扣除 物價(jià)因素實(shí)際增長 11.4%?？偸杖胫?，人均工資性收入 11824 元， 增長 7.9%；人均經(jīng)營凈收入 1019 元，增長 29.2%；人均財(cái)產(chǎn)性收入 254 元，增長 23.3%；人均轉(zhuǎn)移性收入 3894 元，增長 19.2%。城鎮(zhèn) 人均消費(fèi)支出 12144 元，增長 8.9%，扣除物價(jià)因素實(shí)際增長 10.7%。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) 37.7%。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積 31.42 平方米，比上年增加 1.74 平方米。 2、農(nóng)村居民收入穩(wěn)步提高 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告 13 圖 4 直轄以來農(nóng)村居民人均純收入及其增長速度 單位：元、% 全年農(nóng)村居民人均純收入94621 元，增長 12%。其中，人均工 資性收入 1998 元，增長 13.2%；人均家庭經(jīng)營收入 2173 元，增長 7.8%；人均轉(zhuǎn)移性收入 384 元，增長 30.5%。人均生活消費(fèi)支出 3142 元，增長 8.9%；其中，衣著、居住、交通通訊、家庭設(shè)備用品、 醫(yī)療保健等消費(fèi)分別增長 23.9%、23.5%、9.2%、24.8%和 23.1%。 農(nóng)村居民恩格爾系數(shù) 49.1%。農(nóng)村居民人均住房面積 35.7 平方米， 比上年增加 0.7 平方米。 三、潼南縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況三、潼南縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 2009 年，是潼南克難攻堅(jiān)、逆勢(shì)而上、闊步向前的一年。在金 融危機(jī)沖擊、發(fā)展基礎(chǔ)比較脆弱的嚴(yán)峻形勢(shì)下，我縣經(jīng)濟(jì)加快回升、 持續(xù)向好、勢(shì)頭趨旺，贏得了又好又快的發(fā)展，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)現(xiàn) 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告 14 年初的預(yù)期目標(biāo)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全縣 gdp95.59 億元，增長 14.5%；地方 財(cái)政收入 5.04 億元，增長 31.5%，其中一般預(yù)算內(nèi)收入突破 3 億元， 比全市增幅高 8.4 個(gè)百分點(diǎn)；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 72.5 億元，增長 51.8%；城鎮(zhèn)化率 36.6%，提高 2 個(gè)百分點(diǎn)；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 34.5 億元，增長 19%；年末金融機(jī)構(gòu)存款余額 93.86 億元，貸款余額 29.47 億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 14130 元，農(nóng)民人均純收入 5140 元，分別增長 12%、14%，分別比全市增幅高 1 個(gè)百分點(diǎn)、2 個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)業(yè)增加值 23.72 億元，增長 6.3%，增幅居全市第一。 潼南縣整體經(jīng)濟(jì)增長勢(shì)頭非常良好。 四、項(xiàng)目建設(shè)的理由四、項(xiàng)目建設(shè)的理由 崇龕鎮(zhèn)遠(yuǎn)離中心城市，幾乎沒有工業(yè)基礎(chǔ)，87 平方公里的幅員 面積有人口近 5 萬，其中農(nóng)村人口占 97，屬典型的農(nóng)業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。鎮(zhèn) 黨委、政府提出了“依托沿邊沿江優(yōu)勢(shì)，建立現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，發(fā)展特色經(jīng) 濟(jì)，帶動(dòng)商貿(mào)及集鎮(zhèn)建設(shè)”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路。經(jīng)過崇龕鎮(zhèn)近幾年的努 力，廣大農(nóng)民都走上了致富之路。目前，崇龕鎮(zhèn)檸檬種植已達(dá) 20 萬 株，累計(jì)已為農(nóng)民創(chuàng)收近千萬元；中華鱉基地年創(chuàng)產(chǎn)值近千萬元； 油料作物基地播種面積已達(dá) 15000 畝，畝收入為 270 元。 隨著農(nóng)民收入的增多，他們對(duì)生活環(huán)境和質(zhì)量的要求有所提高。 農(nóng)村的房屋多為自家修建，房屋結(jié)構(gòu)多為磚木或簡易結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)安 全系數(shù)偏低。潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)的建設(shè)正是為了改善人們 的居家環(huán)境，提高人民的生活質(zhì)量而進(jìn)行的。 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告 15 第三章第三章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、是重慶市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要一、是重慶市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 房地產(chǎn)業(yè)是從事城鄉(xiāng)（尤其是城市）房屋和土地的綜合性開發(fā) 及經(jīng)營行業(yè)，是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)的支 柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以加速市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程。重慶市房 地產(chǎn)業(yè)在“十五”期間充分發(fā)揮了先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的作用，加快房地產(chǎn)業(yè) 的商品化、市場(chǎng)化、現(xiàn)代化步伐，堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合 開發(fā)，配套建設(shè)”的原則，按照以新區(qū)建設(shè)開發(fā)為主舊城改造為輔的 方針，以住宅建設(shè)為重點(diǎn)，進(jìn)一步優(yōu)化土地與房產(chǎn)資源配置，提高 產(chǎn)業(yè)總體水平和整體規(guī)模效益，使之真正成為重慶市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的支柱產(chǎn)業(yè)之一，這是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的重要舉措。 本工程是潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)進(jìn)一步加快 重慶市住宅建設(shè)，滿足人們對(duì)居住的消費(fèi)需求，提高人們生活品質(zhì)， 培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)具有十分積極的意義。 二、是進(jìn)一步完善潼南縣投資環(huán)境的需要二、是進(jìn)一步完善潼南縣投資環(huán)境的需要 隨著改革開放的不斷深入，重慶市及潼南縣的經(jīng)濟(jì)建設(shè)日新月 異，大批國內(nèi)外企業(yè)紛紛落戶潼南縣，來潼南縣工作的中外企業(yè)員 工不斷增加。但多年來潼南縣的生活及服務(wù)設(shè)施建設(shè)相對(duì)滯后，這 已成為該地區(qū)投資環(huán)境中的一大缺憾。 因此本項(xiàng)目建設(shè)對(duì)于改善投資環(huán)境、促進(jìn)潼南縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積 極的意義。 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告 16 三、是項(xiàng)目業(yè)主公司自身發(fā)展的需要三、是項(xiàng)目業(yè)主公司自身發(fā)展的需要 重慶名爵實(shí)業(yè)有限公司要使公司自身不斷的發(fā)展壯大，使公司 資產(chǎn)增值保值，公司必須不斷開發(fā)項(xiàng)目向集約化、規(guī)模化方向發(fā)展。 該項(xiàng)目的實(shí)施可以提升公司競爭力，向做大、做強(qiáng)方向發(fā)展，使公 司自身獲得持續(xù)的發(fā)展。 綜上所述，本項(xiàng)目是實(shí)現(xiàn)潼南縣“十一五”規(guī)劃目標(biāo)、促進(jìn)地方 經(jīng)濟(jì)發(fā)展、也是項(xiàng)目業(yè)主公司自身發(fā)展的需要，因此項(xiàng)目建設(shè)是必 要的。 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告 17 第四章第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析 一、重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析一、重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 （一）重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況 1、2009 年重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 以 2008 年歲末國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的 若干意見 （國辦發(fā)2008131 號(hào)）為“救市”起始標(biāo)志，房地產(chǎn)市 場(chǎng)經(jīng)過 2008 年下半年至 2009 年年初的短暫調(diào)整之后，重新回到欣欣 向榮、蓬勃繁榮的局面，但房價(jià)的過快上漲，促使各級(jí)政府不得不將 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策重新排入議事日程。2009 年重慶市房地產(chǎn)開發(fā) 市場(chǎng)實(shí)現(xiàn) v 型反轉(zhuǎn)，并取得三大整數(shù)關(guān)口的突破，包括開發(fā)投資突 破 1000 億元，達(dá) 1238.91 億元，同比增長 25.0%；資金來源突破 2000 億元，達(dá) 2202.67 億元，增長 41.2%；商品房銷售面積突破 4000 萬平方米，達(dá) 4002.89 萬平方米，增長 39.4%，全面復(fù)蘇態(tài)勢(shì)基本形 成。 并以 25.9 的增幅創(chuàng)全年新高，全年共計(jì)完成投資 1238.91 億元， 同比增長 25.0%。 2008-2009 年各月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)增速 單位：% 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告 18 在開發(fā)投資增速穩(wěn)步加快的帶動(dòng)下，商品房供給狀況得到進(jìn)一步 好轉(zhuǎn)。全市商品房新開工面積 3813.68 萬平方米，同比增長 8.7%，自 上月結(jié)束近一年的負(fù)增長態(tài)勢(shì)后，增速進(jìn)一步提高 4.4 個(gè)百分點(diǎn)。其 中住宅新開工面積 2989.72 萬平方米，同比增長 4.6%。同期全市商品 房施工面積 13052.60 萬平方米，同比增長 12.1%，其中住宅施工面積 10338.12 萬平方米，增長 12.8%。年末商品房竣工面積增速有所加快， 全年商品房竣工面積 2907.05 萬平方米，同比增長 22.8%，較三季度 加快 1.1 個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅竣工面積 2384.51 萬平方米，增長 22.2%， 較三季度加快 1.7 個(gè)百分點(diǎn)。 2、需求快速釋放，房價(jià)明顯上揚(yáng) 在經(jīng)歷 2008 年 5 月份以來持續(xù)大半年的商品房銷售疲軟以后， 2009 年年初開始重慶房市有所回暖，1-2 月實(shí)現(xiàn)商品房銷售 324.96 萬 平方米，同比增長 0.5%，扭轉(zhuǎn)了去年六月以來累計(jì)增速持續(xù)下滑的 勢(shì)頭，此后各月，商品房銷售逐步趨好，銷售增速屢創(chuàng)新高，全年商 品房銷售面積突破 4000 萬平方米，達(dá) 4002.89 萬平方米，增長 39.4%，成為僅次于 11 月增長 40.9%的全年次高點(diǎn)。 2009 年各月商品房銷售面積累計(jì)增速 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告 19 單位：% 2009 年全市商品房均價(jià)一路上漲，全年商品房銷售額 1377.76 億 元，同比增長 72.2%，同銷售面積增速相比增速差為 32.8 個(gè)百分點(diǎn)， 均價(jià)上漲明顯。作為全市房價(jià)重要代表的主城九區(qū)，本年房價(jià)上漲幅 度更為明顯，全年商品房銷售面積 2119.67 萬平方米，增長 33.0%， 實(shí)現(xiàn)銷售額 964.98 億元，增長 68.0%，增速差為 35.0 個(gè)百分點(diǎn)。 3、資金狀況良好，土地交易活躍 商品房銷售的量增價(jià)升促進(jìn)各大開發(fā)企業(yè)資金狀況不斷好轉(zhuǎn)。全 年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金突破 2000 億元大關(guān)，達(dá) 2202.67 億元， 同比增長 41.2%，其中本年到位資金 1848.30 億元，增長 48.7%。 各 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較為充裕的資金實(shí)力，進(jìn)一步釋放了對(duì)商品房用地的 購置熱情。全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積 1227.79 萬平方米，同 比增長 5.4%，土地成交價(jià)款 283.67 億元，增長 76.9%，本年支付土 地購置費(fèi) 238.11 億元，增長 33.2%。其中，江北區(qū)鴻恩寺和江北嘴兩 大“地王”于下半年集中成交，既體現(xiàn)出當(dāng)前土地交易活躍、購房熱情 上漲的形勢(shì)，同時(shí)也反映出未來重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展主戰(zhàn)場(chǎng)的激烈 競爭態(tài)勢(shì)。 （二）2010年重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告 20 就當(dāng)前全市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況來看，主要體現(xiàn)出市場(chǎng)活躍、資 金充裕、投資有力三大特點(diǎn)。從本年房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)與房地產(chǎn)企業(yè) 家信心指數(shù)高速增長的情況來看，同時(shí)考慮到本年各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 購地?zé)崆榈钠毡楦邼q，在未來一年的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù) 保持一定的活力，施工、新開工、竣工等供給方面的狀況將進(jìn)一步好 轉(zhuǎn)。 而面對(duì)今年全國商品房銷售推動(dòng)房價(jià)持續(xù)攀升的火爆局面，國家 及各地方政府均已表態(tài)，將于2010年起對(duì)房價(jià)的調(diào)控政策由“防止”轉(zhuǎn) 為“揭止”。12月23日，財(cái)政部、國稅總局下發(fā)的關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房 轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知明確了住房交易營業(yè)稅細(xì)則，同一天為嚴(yán)厲 打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤地、炒地行為，國土資源部通報(bào)了9個(gè)省18宗 房地產(chǎn)開發(fā)土地閑置情況，督促各地方政府及國土資源部門進(jìn)一步落 實(shí)閑置土地處置有關(guān)政策，警示房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)實(shí)際開發(fā)能力理性 取得土地，及時(shí)開發(fā)利用。由此可見，已正式宣布樓市調(diào)控政策即將 進(jìn)入密集出臺(tái)時(shí)期。 由2008年年初的調(diào)控及當(dāng)年全球金融風(fēng)暴影響下的房地產(chǎn)市場(chǎng)變 化，和2009年從國家到各級(jí)政府的“救市”政策的強(qiáng)力有效，可見政策 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用影響巨大。因此，2010年全市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況仍 需考慮后期出臺(tái)政策的力度與效果。 二、區(qū)域市場(chǎng)分析二、區(qū)域市場(chǎng)分析 （一）潼南縣房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)分析 潼南的房地產(chǎn)總體情況可概括為供給與需求兩旺，市場(chǎng)交易活 躍，呈現(xiàn)出健康均衡發(fā)展的態(tài)勢(shì)。 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告 21 1、開發(fā)投資情況 （1）近 3 年房地產(chǎn)開發(fā)投資（單位：萬元） （資料來源：潼南縣房管局） 潼南商品房投資呈上升的趨勢(shì)。2008 年房地產(chǎn)開發(fā)投資略減， 但是從 2009 年開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資報(bào)復(fù)性增長，預(yù)測(cè) 2010 年開始 潼南的房地產(chǎn)開發(fā)投資更上一個(gè)臺(tái)階。 （2）近三年商品房施工面積（單位：平方米） （資料來源：潼南縣房管局） 從近三年的施工面積走勢(shì)來看，潼南的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)了一個(gè)穩(wěn) 定的發(fā)展階段。 2、房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)分析 （1）各年商品房成交總面積（含商業(yè)） 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告 22 （數(shù)據(jù)來源：潼南房地產(chǎn)交易中心） （2）各年商品房成交總金額（含商業(yè)） （數(shù)據(jù)來源：潼南房地產(chǎn)交易中心） 三、項(xiàng)目營銷策略研究三、項(xiàng)目營銷策略研究 項(xiàng)目推廣是項(xiàng)目起勢(shì)的關(guān)鍵，也是前期營銷策劃工作的重點(diǎn)之一。 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷進(jìn)步，市場(chǎng)的推廣方式也從最初最原始的“街 頭喇叭”式轉(zhuǎn)變?yōu)榧瘓?bào)紙、雜志、路牌等于一體的多元式。于是，在 推廣之前制定適當(dāng)?shù)耐茝V策略，以求在推廣中有的放矢便成為現(xiàn)代項(xiàng) 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告 23 目推廣的首要工作。 根據(jù)本項(xiàng)目的定位、目前的市場(chǎng)狀況以及推廣戰(zhàn)略理論，建議本 項(xiàng)目的推廣策略為：一套班子、一系樓書、一串活動(dòng)、一個(gè)高潮。 一套班子一套班子 組織專人成立一個(gè)專門推廣班子。由有成功推廣炒作經(jīng)驗(yàn)的策劃 擔(dān)當(dāng)，結(jié)合外圍房地產(chǎn)及新聞班子記者數(shù)個(gè)，在制定完整策劃炒作方 案后，分步、有節(jié)奏地開始炒作，預(yù)熱市場(chǎng)。利用的主要是新聞報(bào)道、 人物專訪、新聞發(fā)布會(huì)、研討會(huì)、聯(lián)誼會(huì)等。 一系資料一系資料 編制項(xiàng)目樓書，目的是最大程度的宣傳項(xiàng)目，并塑造項(xiàng)目的品質(zhì) 形象品牌。內(nèi)容主要是項(xiàng)目基本資料、開發(fā)公司及項(xiàng)目的開發(fā)理念等。 一串活動(dòng)一串活動(dòng) 活動(dòng)營銷就是以顧客所追求的活動(dòng)體驗(yàn)為訴求，通過與消費(fèi)者的 互動(dòng)來使?jié)撛谫徺I對(duì)象增強(qiáng)體驗(yàn)經(jīng)歷和回憶，進(jìn)而使其對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生購 買欲望，是體驗(yàn)營銷的一種，已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)推廣的重要環(huán)節(jié)。 “一串活動(dòng)”是本項(xiàng)目推廣策略中的中心內(nèi)容。由于本項(xiàng)目位于潼 南縣崇龕鎮(zhèn)，要提高項(xiàng)目的影響力，就必須將客戶引到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。因 此，充分利用項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程中的各個(gè)節(jié)點(diǎn)，實(shí)施各種活動(dòng)，進(jìn)而擴(kuò)大 推廣內(nèi)容的影響力，最終達(dá)到提升項(xiàng)目知名度、美譽(yù)度以及積累目標(biāo) 客戶的戰(zhàn)略目標(biāo)。 一個(gè)高潮一個(gè)高潮 通過較長時(shí)間的軟性推廣和炒作預(yù)熱市場(chǎng)，使開盤正式銷售之日 達(dá)到一個(gè)人氣的高潮。并將這一高潮持續(xù)百日，使項(xiàng)目的銷售任務(wù)得 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告 24 以迅速實(shí)現(xiàn)，使銷售工作節(jié)奏明顯、有控、增大知名度、降低銷售成 本。 第五章第五章 建設(shè)建設(shè)規(guī)模及規(guī)模及內(nèi)容內(nèi)容 一、建設(shè)一、建設(shè)規(guī)模規(guī)模 本工程規(guī)劃用地面積：18773.37m2，建設(shè)用地面積 16581.69 m2，總建筑面積為 29721.42 m2。其中住宅建筑面積 27215.17 m2,商業(yè) 建筑面積 2506.25 m2。 二、建設(shè)二、建設(shè)內(nèi)容內(nèi)容 本項(xiàng)目擬建設(shè)六棟集居住、商業(yè)等功能為一體，共 25 個(gè)單元多 層住宅樓建筑和小區(qū)值班室。建設(shè)內(nèi)容具體包括整個(gè)項(xiàng)目的土建、安 裝、道路、綠化、市政管網(wǎng)等全部建設(shè)內(nèi)容。 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告 25 第六章第六章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 一、一、項(xiàng)目選址項(xiàng)目選址 本項(xiàng)目建設(shè)地址位于重慶市潼南縣崇龕鎮(zhèn)，北面緊靠明月山， 南面瀕臨瓊江，緊臨崇龕路，西北面接至光輝鎮(zhèn)，東南面接至柏梓 鎮(zhèn)。地塊整體地勢(shì)相對(duì)平坦，整體較為適宜進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。 二、建設(shè)條件二、建設(shè)條件 （一）自然條件 1、氣候 潼南縣屬亞熱帶氣候，溫暖濕潤，雨量充沛。具冬暖春早，夏 熱秋涼，秋雨連綿，無霜期長特點(diǎn)。 工程區(qū)多年平均氣溫 17.918.5，最高氣溫 40.8，最低 氣溫-3.8，夏季長達(dá) 4 個(gè)月以上。多年平均降雨量 986.00mm，最 大年平均降雨量 1378.3mm，最小年平均降雨量 783.2mm。年平均風(fēng) 速 23m/s，最大風(fēng)速（10 分鐘平均）26.7 m/s，實(shí)測(cè)極大風(fēng)速 27.0m/s,最大風(fēng)力達(dá) 35m/s,最大靜風(fēng)頻率 7%，平均風(fēng)速 3.4 m/s。 工程區(qū)內(nèi)暴雨多發(fā)生在 410 月，而 59 月約占全年 2/3。大 雨、暴雨發(fā)生機(jī)率較為頻繁。 2、水文地質(zhì) 項(xiàng)目所在區(qū)域氣候溫暖潮濕，降水充沛，地表徑流豐富，為地 下水的形成提供了良好的條件。按該區(qū)各個(gè)含水巖組的組合特征， 可將地下水分為松散堆積層孔隙水，分層裂隙水，碎屑巖類孔隙裂 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告 26 隙水及碳酸巖類裂隙溶洞水等。經(jīng)地面調(diào)查，區(qū)內(nèi)未見井、泉點(diǎn)出 露。 3、工程地質(zhì)條件 （1）地形地貌 項(xiàng)目區(qū)為流水地貌，地形平坦，平均高差 50mm。 （2）地質(zhì)構(gòu)造 項(xiàng)目用地內(nèi)無斷層，深大斷裂，活動(dòng)斷裂，地質(zhì)構(gòu)造簡單，巖 層產(chǎn)狀平緩，傾角 1-5，屬簡單地質(zhì)構(gòu)造場(chǎng)地。 （3）地層巖性 項(xiàng)目區(qū)屬淺丘地形，剝蝕地貌， 地層由上至下有：第四系全新 統(tǒng)（q4el+dl） ，侏羅系中統(tǒng)沙溪廟組（j2s） 。由上至下巖性描述如下： 1）粘土層：（q4el+dl）：褐色、褐黃色，主要由粘土類礦物 組成，可塑，弱光澤，搖震反應(yīng)無，中等韌性，干強(qiáng)度中等，全場(chǎng) 地有分布，厚度 0.80m 7.50m。 2）泥巖：（j2s）：紫紅色、暗紅色，由粘土礦物組成，泥質(zhì) 結(jié)構(gòu)，中厚層狀構(gòu)造，建筑物下主要分布的是泥巖，厚度 2.20m11.10 m，平均 5.00m。 上述 2）巖石按風(fēng)化程度可劃分強(qiáng)風(fēng)化帶、中等風(fēng)化帶，其工 程特性如下： 強(qiáng)風(fēng)化帶：該帶泥巖原巖結(jié)構(gòu)大部分破壞，礦物成份發(fā)生變化， 巖芯呈土狀，失水呈散粒狀；埋深 2.204.60m。 中等風(fēng)化帶：該帶泥巖原巖結(jié)構(gòu)清晰，巖質(zhì)新鮮，錘擊聲脆， 巖芯呈長柱狀；埋深 3.006.00m。 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告 27 4、地震 據(jù)中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖gb18306-2001 和建筑抗震設(shè)計(jì) 規(guī)范gb50011-2001 附錄 a，項(xiàng)目地抗震設(shè)防烈度為 6 度，地震動(dòng) 峰值加速度為 0.05g。 （二）交通條件 潼南縣位于四川盆底中部，地處重慶市西北部最前沿。東鄰合 川、武勝，南連銅梁、大足，西接安岳、遂寧，北環(huán)蓬溪、南充， 是川渝握手區(qū)腹地東西南北交通自然便捷走向的交匯點(diǎn)及區(qū)域幾何 中心，是成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的腹地中心，是重慶西部凸入川中腹地最遠(yuǎn)、 毗鄰四川縣市最多的對(duì)外開放最前沿最重要的門戶，是重慶未來在 川渝握手區(qū)的自然地理及交通要塞的中心城市。 （三）配套設(shè)施條件 1、電力線路 項(xiàng)目場(chǎng)區(qū)內(nèi)主要電力線路為 110kv 及以下架空配電線路，場(chǎng)區(qū) 內(nèi)供配電需要是有保證的。 2、電信 項(xiàng)目場(chǎng)區(qū)內(nèi)寬帶電信已開通，光纜已到本項(xiàng)目場(chǎng)區(qū)。移動(dòng)通信 已覆蓋場(chǎng)區(qū)。 3、給水 項(xiàng)目場(chǎng)區(qū)供水由市政自來水直接供水。場(chǎng)區(qū)內(nèi)供水是有保證的。 （四）施工條件 施工所需水、電、道路條件能滿足需要，施工場(chǎng)地基本滿足需 求，在擬定施工方案時(shí)注意與場(chǎng)地周邊的銜接，充分利用場(chǎng)地內(nèi)的 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告 28 空間，減少對(duì)周邊人們生活及商業(yè)活動(dòng)的不利影響。 綜上所述，該項(xiàng)目擬建地水文條件簡單，無不良地質(zhì)現(xiàn)象，周 邊配套設(shè)施齊全，交通運(yùn)輸、施工條件優(yōu)越，公用設(shè)施完全能夠滿 足本項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營的需要。項(xiàng)目各項(xiàng)建設(shè)條件均好，完全能夠滿 足本項(xiàng)目的要求。 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告 29 第七章第七章 項(xiàng)目總圖布置項(xiàng)目總圖布置 一、總一、總平面設(shè)計(jì)依據(jù)與原則平面設(shè)計(jì)依據(jù)與原則 （一）依據(jù) 1、國家現(xiàn)行有關(guān)建設(shè)規(guī)范； 2、重慶市規(guī)劃管理?xiàng)l例； 3、業(yè)主提供的其它資料。 （二）原則 1、充分考慮此項(xiàng)目的客觀條件，力求處理好各種不利因素，達(dá) 到實(shí)用、經(jīng)濟(jì)、美觀三方面的要求，使此項(xiàng)工程建成后達(dá)到良好的 經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。 2、“以人為本”是規(guī)劃方案的基本理念，方案不僅僅滿足于提供 一種居住設(shè)施、還要處處考慮到使用者的行為特點(diǎn)及需要。生態(tài)環(huán) 境的氣氛與空間的靈活性是設(shè)計(jì)的中心。 3、滿足該地區(qū)城市總體規(guī)劃布局、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和要求，明確 用地功能分區(qū)，合理規(guī)劃功能布局，改善和協(xié)調(diào)內(nèi)外部整體環(huán)境， 提供一處寬松宜人的城市空間節(jié)點(diǎn)。 4、積極有效地利用周邊及內(nèi)部的自然環(huán)境和資源，重視環(huán)境設(shè) 計(jì)，注重空間造型，努力創(chuàng)造同自然環(huán)境有機(jī)協(xié)調(diào)的良好環(huán)境條件， 形成有地方特色的立體多層次建筑空間效果。 5、堅(jiān)持社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益統(tǒng)一的原則，合理配置 自然資源，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，配套建設(shè)各項(xiàng)基礎(chǔ)與公用服務(wù)設(shè)施。 6、建筑應(yīng)結(jié)合地形和朝向展開，最大限度追求良好的通風(fēng)采光、 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告 30 注意生態(tài)自然環(huán)境的保護(hù)，使人與自然和諧共處。 7、總平面布局注意交通流線、生活管理流線，合理適用、經(jīng)濟(jì)。 8、立面處理考慮居住建筑性格，以簡潔、明快風(fēng)格為主并在景 觀、觀景上著力打造山水園林風(fēng)貌。 9、堅(jiān)持實(shí)用、經(jīng)濟(jì)、美觀的原則，積極采用新材料、新設(shè)備、 推廣新技術(shù)。 10、貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)保、綠化、消防、防災(zāi)減災(zāi)以及節(jié)能 等方面的規(guī)范和規(guī)定。做到經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的有機(jī)統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn) 可持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略要求。 二、平面布置二、平面布置 本工程著力打造一個(gè)現(xiàn)代化的城鎮(zhèn)小區(qū)，位于潼南縣崇龕鎮(zhèn)。 小區(qū)由六棟多層住宅組成。1、2、3棟住宅成一排，布置在規(guī)劃用地 的最西南面，2、3棟住宅之間為小區(qū)值班室；4、5棟住宅布置在整 個(gè)小區(qū)的中間；規(guī)劃用地的東北面是6棟住宅，住宅相互間錯(cuò)落有致 布置，減少建筑自身體量對(duì)城市的壓迫感，與城市形成一個(gè)友好而 富有趣味性的界面，同時(shí)又打開內(nèi)部庭院和城市的視覺走廊。在建 筑圍合的空間里布置景觀綠化，為人們的生活提供良好生活環(huán)境。 停車采用地面停車形式。 總體布局符合規(guī)劃、消防、環(huán)保、防災(zāi)、減災(zāi)等要求。實(shí)現(xiàn)可 持續(xù)性發(fā)展。 三、豎向布置三、豎向布置 （一）充分利用建筑吊層、場(chǎng)地放坡等手法，減少地形高差的 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告 31 影響。尊重原有地形，避免土石方大開挖。在形成完整中間庭院景 觀的同時(shí)，亦避免高大擋墻的出現(xiàn)。 （二）由于本項(xiàng)目地處地勢(shì)較平，豎向設(shè)計(jì)主要考慮地面排水。 場(chǎng)區(qū)出入口平均標(biāo)高為 269.65 米，道路平均標(biāo)高為 269.39 米，場(chǎng)內(nèi) 標(biāo)高略高于道路標(biāo)高，為場(chǎng)地內(nèi)雨水、污水排放提供了便利條件， 室外場(chǎng)地的連接方式采用平坡式，坡度比 i=0.80%。 四、交通組織四、交通組織設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 本工程主入口設(shè)置于用地西南側(cè)的規(guī)劃道路上，主要供人及辦 公車輛的進(jìn)出。在規(guī)劃用地的西北角和東南角分別設(shè)置一個(gè)15x15的 消防回車場(chǎng)。平時(shí)也方便其他車輛進(jìn)出。場(chǎng)內(nèi)道路面積占總項(xiàng)目區(qū) 面積的36.96%，約為6129.56 m。 小區(qū)主入口設(shè)置于主干道上，主要供人員進(jìn)出，出入安全。次 入口設(shè)置支路上，主要供車輛出入，方便直接。小區(qū)以7米和6米寬 的道路網(wǎng)銜接現(xiàn)有城市道路。 五、景觀設(shè)計(jì)五、景觀設(shè)計(jì) （一）景觀布置 在整個(gè)小區(qū)的北面布置社區(qū)的中心綠地，滿足居民日常休閑的 功能。為了滿足綠地率的要求，除消防車、人行道、消防回車道以 及必要的社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)地外，其余均布置綠化，覆土厚度大于1.5米。 （二）景觀營造 1、小型廣場(chǎng) 小型廣場(chǎng)以硬地鋪裝為主，兩側(cè)為列樹，配合小品臺(tái)階，著重 體現(xiàn)公共性與表演性。社區(qū)內(nèi)廣場(chǎng)以小型分散為主，體現(xiàn)休閑人居 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程可行性研究報(bào)告 32 文化。 2、綠化 樹：列樹，中心廣場(chǎng)兩側(cè)直列樹，體現(xiàn)城市空間尺度；單樹， 主要為景觀樹，植于視覺焦點(diǎn)及景觀轉(zhuǎn)換點(diǎn)上。叢樹：在社區(qū)局部 地段需要營造私密濃蔭空間或是需要遮避視線處，叢植樹林、灌木， 以有色花木為主，利用其色彩增添社區(qū)視覺景觀，并利用其型隨意 的特性體現(xiàn)自然性。草坪：在開闊地帶鋪裝大面積的草坪，形成社 區(qū)開闊空間，作為居民漫步或陽光浴的場(chǎng)所。 六、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)六、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積：18773.37 m，建筑面積：29721.42m，容積率： 1.79，項(xiàng)目區(qū)建筑占地覆蓋率：88.33%，綠化率：32.33%。 潼