不動產統一登記信息管理平臺解決方案.docx

不動產登記信息管理平臺解決方案我國現有的不動產登記職責分布在多個部門，許多城市實行房、地分開登記，國有建設用地使用權在土地管理部門登記，其上房屋則在房產管理部門登記；此外，耕地、林地、灘涂、海島等不僅涉及國土、農業(yè)、林業(yè)等多個部門，登記程序、標準等也各有不同。隨著經濟社會的發(fā)展，市場經濟對歸屬清晰、權責明確的產權制度要求越來越高，原有做法已經不適應經濟社會發(fā)展的需要。2013年11月20日，國務院常務會議決定整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度。整合分散在多個部門的不動產登記職責由一個部門承擔，通過提供“一站式”服務，對于保護不動產權利人合法財產權，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企業(yè)、方便群眾，具有重要意義。啟動不動產統一登記制度改革，建立不動產統一登記工作協調制度，推動土地登記歷史資料整理與信息化，建設不動產統一登記信息平臺將是首批進行不動產統一登記試點地區(qū)正在面臨的重要任務。不動產登記信息管理平臺不動產登記信息管理平臺主要解決各部門的數據交換、信息整合、數據共享和實時互通。按照國家部署要求，該平臺通過數據交換接口、數據抄送等方式，首先實現不動產部、住房城鄉(xiāng)建設部、農業(yè)部、林業(yè)局、海洋局等部門現有土地、房屋、草原、林地、水域灘涂、海域海島等審批、交易和登記信息的歷史數據共享，然后通過統一的登記窗口和信息平臺，受理新增不動產登記涉及的各類登記事項，進而實現各業(yè)務的實時互通互查。面向公眾，不動產登記信息管理平臺提供不動產登記查詢服務系統，方便社會依法查詢。?實現土地、房屋、草原、林地、水域灘涂、海域海島等審批、交易和登記信息實時互通共享。?利用遙感、GIS、二三維可視化等技術，實現對不動產數據的查詢、統計、分析、輸出、信息展示等，并以圖形、表格、文字、GIS和數據模型相結合的方式，直觀、準確、動態(tài)地展示涉及不動產登記數據各個方面的信息。?采用“房地合一”模式，實現不動產的統一登記。?推動不動產登記信息公示，向公眾開放可以用于搜索、查詢的不動產登記數據信息。?提供多樣的輔助硬件設備接口，如條碼槍、身份證讀取器、掃描儀等。系統架構設計不動產登記信息管理平臺總體框架以信息化標準規(guī)范體系和數據交換體系為體系結構，以國土、房產、林業(yè)、草原、海域等數據等各類的登記、空間、檔案數據庫為基礎，將地理信息服務（圖形瀏覽、定位查詢、空間分析等）、屬性查詢與統計分析、專題圖件發(fā)布等GIS服務加以封裝，通過不動產登記基礎平臺提供的各類服務和接口支撐，建立面向不動產登記的登記信息管理系統和信息公示系統（圖1）。圖1 不動產登記信息管理平臺架構（1）基礎保障體系基礎保障體系包含了系統運行所需的基礎網絡設施環(huán)境、安全保障體系、不動產相關法律制度規(guī)范、數據交換標準規(guī)范。（2）數據交換各類系統通過提供數據接口或者發(fā)布符合OGC標準的數據服務、WebService服務等方式，提供給不動產登記信息管理平臺調用；不動產登記信息管理平臺通過提供數據接口或者發(fā)布符合OGC標準的數據服務、WebService服務等方式，將對應的房屋、林業(yè)、草原、海域等領域登記數據成果返回給各業(yè)務管理局調用，最終實現數據共享。（3）數據管理系統數據管理系統集合了所有不動產登記管理所需的空間信息、屬性信息、登記審批信息、檔案信息、用戶信息等各類數據的管理工具，遵循不動產數據庫的標準規(guī)范，對數據進行標準分類編碼。數據管理系統主要面向不動產登記數據庫管理人員，對新納入不動產登記數據庫的更新信息進行分布式存儲、管理、分發(fā)、匯總、編輯、發(fā)布。數據管理系統可以對遙感、三維、矢量、屬性表、文檔、多媒體等數據進行統一的管理，支持國家、省、市、縣粒度的數據分類讀取和調閱，支持多時點多專題數據的對比和更新。（4）登記信息管理系統登記信息管理系統是面向不動產統一登記機構的政務辦公系統。它通過不動產登記基礎平臺的運行支撐環(huán)境和政府網辦公網絡直接讀、寫數據管理系統的數據資源，為登記辦理人員提供操作界面。用戶登錄登記信息管理系統能完成從窗口收件、審核、審批、繕證、歸檔等一系列的登記日常操作。登記信息管理系統也集成了綜合查詢、數據更新、輔助辦公、系統維護等常用功能模塊。（5）登記信息公示系統登記信息公示系統可以在廣域網實現不動產登記信息查詢。它以不動產數據為支撐，實現各土地、房屋、林業(yè)、草原、海域等登記信息的查詢、發(fā)布功能。數據交換整合方案依據不動產登記信息管理平臺的建設目標和構想要求不動產登記信息管理平臺與林業(yè)局、農業(yè)局、房管局等部門之間要實現空間數據和登記數據的有效交換。（1）空間數據針對各部門的空間數據，可以采用發(fā)布OGC服務的方式，實現數據的交換。各類系統通過自身數據發(fā)布模塊發(fā)布符合OGC標準的數據，需要發(fā)布的數據經檢測合格后，不動產登記數據管理平臺可以調閱相應的數據服務來實現對數據的獲取。通過這種方式，不動產登記數據管理平臺的數據是實時獲取各部門的空間數據，保證了數據的現勢性（圖2）。圖2 發(fā)布的服務列表（2）登記數據不動產登記數據需要和相關各部門登記業(yè)務數據庫實現遠程調用，可以采用Web Service的方式進行。這種方式可以在不破壞雙方原始數據的基礎上很好的實現數據交換，這種方式重在對服務程序的調用以及調用結果的反饋。對于這種方式，各部門數據中心需要與相關不動產登記局開通相應的服務調用接口和函數，這樣不動產登記局的系統才能夠實現與各部門數據管理平臺之間的數據交互工作。業(yè)務類型分類設計不動產登記是以土地為核心的，土地權利是不動產物權的基礎，其他的不動產物權的存續(xù)都必須以土地權利為依托。除土地所有權之外，其他的不動產物權都是建立在土地所有權基礎上或者與土地關聯。沒有土地權利，其他的不動產物權就是“空中樓閣”。對于海域登記，我們可以認為是“藍色”國土，在調查、登記方面基本是相似的（圖3）。（1）不動產的物權體系如下：土地所有權：集體土地所有權、國有土地所有權。依托于土地所有權上產生土地的用益物權，包括：土地承包經營權（耕地承包經營權登記、林地承包經營權登記、草地承包經營權登記）、宅基地使用權、建設用地使用權（國有、集體）、地役權、海域使用權、礦業(yè)權（采礦權、探礦權）。（2）土地之上附著物所有權：房屋所有權、森林或林木所有權。擔保物權：一般擔保物權、最高擔保物權。圖3 不動產登記業(yè)務組成不動產登記信息管理系統設計建立不動產登記信息管理系統，實現對土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記，為監(jiān)管不動產登記信息動態(tài)、產權變動情況、交易情況和有關價格數據提供信息支持。利用遙感、GIS、二三維可視化等技術，實現對不動產圖形數據、屬性數據、業(yè)務數字檔案的有效關聯和查詢、統計、分析、輸出、信息展示等，并以圖形、表格、文字、GIS和數據模型相結合的方式，直觀、準確、動態(tài)地展示涉及不動產登記數據各個方面的信息。圍繞各級不動產登記部門的內部辦公、管理、協調、監(jiān)督、決策等業(yè)務，按照“標準統一、功能完善、分級聯動、業(yè)務協同”的原則，頂層設計時需要統一構建國、省、市、縣互聯互通的四級不動產登記應用框架，以實現信息采集標準化，登記業(yè)務規(guī)范化、流程化，檔案管理電子化。實施時則需要因地制宜，分步實施。（1）圖文一體化管理圖形信息同時可與登記審批業(yè)務案件掛接，可在案件辦理過程中，實時查看案卷涉及的土地或房屋。即選中一個案卷，通過圖形定位，就能即時在圖形窗口中定位跳轉到項目涉及的地塊，系統自動彈出該地塊的詳細信息，包括地址、編號、面積等，輔助辦公人員進行審批。如果WEB端同時發(fā)布了影像，可套合影像查看，更加清晰明了（圖4）。圖4 圖屬聯動查詢（2）案卷查詢統計不動產登記信息管理系統對不動產登記案卷提供了方便的查詢頁面，可按照不同條件進行查詢功能，包括土地信息、房屋信息、林業(yè)信息、草地信息、登記簿信息、不動產權屬證書信息查詢等。用戶可自己設定查詢條件來查詢所要調閱的案卷信息，如不動產權屬證書查詢，要滿足可按登記類型、權利人姓名、權屬證書號、使用期限等進行查詢。查詢結果具有關聯穿透功能。如，在土地信息查詢中查詢到某宗地，可將與該宗地相關的房屋信息、不動產權利人信息、不動產轉移信息、證書信息等列出。系統支持將結果導出為excel文件報表，并生成對應的分析報告文檔。圖5為地籍綜合查詢設計頁面。圖5 地籍綜合查詢設計頁面（3）登記歷史回溯每一起登記行為的細節(jié)程序都會詳細記錄，考慮到地塊的反復流轉，還會一直記錄最原始的地塊編碼，不僅形成地塊的所有歷史流轉鏈，還能隨時查看任意一個流轉節(jié)點的詳情（圖6）。圖6 登記歷史回溯（4）動態(tài)監(jiān)管不動產登記信息動態(tài)監(jiān)管模塊，可對不動產登記信息各項監(jiān)管功能，比如總監(jiān)管、規(guī)范性監(jiān)管、效能監(jiān)管、重點監(jiān)管、入庫日志查詢等。其中總監(jiān)管涵蓋所有監(jiān)管項，包括使用年限的監(jiān)管，業(yè)務邏輯性監(jiān)管，登記資格監(jiān)管等各項內容，確保登記信息的準確性；登記效能監(jiān)管是指對各級管理者及其領導組織的勤政和能政情況進行考察和整改的行政監(jiān)察。不動產登記信息公示系統設計建立統一、規(guī)范、反映不動產客觀物理形態(tài)和權利狀況的不動產登記信息公示系統。借鑒住建部全國住房信息系統聯網的經驗,不動產登記信息公示系統整合土地、房屋、草原、林地、海域、采探礦等登記信息，逐步向公眾開放可以用于搜索、查詢的數據信息，積極挖掘國家不動產登記信息數據庫的應用渠道，提升不動產登記制度的公信力，擴大公眾參與度，保障不