萬(wàn)科精裝修管理創(chuàng)新階段總結(jié).ppt

精裝修管理創(chuàng)新階段性總結(jié),蘇南萬(wàn)科工程管理部 2009年12月,背景描述 創(chuàng)新設(shè)想 集中加工管理 后續(xù)實(shí)施計(jì)劃,序,王石主席的表態(tài) 12月15日，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石在出席北京住宅產(chǎn)業(yè)化的首個(gè)項(xiàng)目萬(wàn)科中糧假日風(fēng)景入住典禮時(shí)表示，萬(wàn)科明年將在所有產(chǎn)品中實(shí)現(xiàn)精裝修，徹底放棄毛坯房建設(shè)。,背景描述,集團(tuán)工程與采購(gòu)成本管理部12月23日最新通知： 鑒于2010年新開工項(xiàng)目必須100%實(shí)施裝修房（別墅除外），因此從2010年1月1日起非裝修房項(xiàng)目（別墅除外）的開工申請(qǐng)將不再受理。,背景描述,暫估,裝修房與毛坯數(shù)量對(duì)比,裝修房總量每年呈幾何倍數(shù)上漲,蘇南公司年交付缺陷率、4個(gè)月報(bào)修率,從蘇南萬(wàn)科09年交付情況來(lái)看，裝修房的集中交付缺陷率和4個(gè)月報(bào)修量均遠(yuǎn)高于毛坯房，裝修房成為品質(zhì)實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)階段短板和未來(lái)核心,背景描述,背景描述,裝修過(guò)程問(wèn)題頻出，裝修產(chǎn)品品質(zhì)無(wú)法讓人放心：,所有裝修項(xiàng)目總有類似的設(shè)計(jì)失誤發(fā)生； 櫥柜門打不開啦、熱水器安裝不下啦、開窗戶夠不著啦 。 因?yàn)橘|(zhì)量無(wú)法保證，每次交付如臨大敵，要召集大量的應(yīng)急維修人員 ，成立內(nèi)外使隊(duì)伍，耗費(fèi)巨大的人力物力； 由于前期的成品保護(hù)不到位，每個(gè)裝修項(xiàng)目交付前要更換幾百塊玻璃，這種怪象似乎一直沒(méi)有盡頭； 墻地面磚鋪裝期間，樓梯間、走道或者底層就是臨時(shí)作業(yè)間，漿水橫流，電線亂拉； 。 。,隨裝修項(xiàng)目規(guī)模大幅擴(kuò)大，以及面對(duì)即將到來(lái)的全面裝修，按照目前的精裝修管理方法，很難實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)的根本性突破，且人員管理效率提升存在瓶頸。,我們的現(xiàn)狀,集中加工管理,毛坯取消，裝修規(guī)模日益增大,設(shè)計(jì)錯(cuò)誤頻出，變更不止,裝修施工資源不足，困擾多多,不同專業(yè)圖紙經(jīng)常打架,成品保護(hù)不足導(dǎo)致交付問(wèn)題不斷,創(chuàng)新設(shè)想,創(chuàng)新設(shè)想,集中加工的優(yōu)點(diǎn)：,圖紙數(shù)量與質(zhì)量的優(yōu)化，減少過(guò)程變更與施工返工，減少產(chǎn)品缺憾！ 專業(yè)分工，生產(chǎn)效率提升，產(chǎn)品品質(zhì)保證； 原材料加工精度提高，產(chǎn)品觀感提升； 材料利用率高，節(jié)約材料； 杜絕現(xiàn)場(chǎng)加工，垃圾減少，文明施工程度提高； 材料許可配給，工序可控； 每日領(lǐng)料制度，鎖定工作量，便于現(xiàn)場(chǎng)管理； 較少交叉作業(yè)，較少現(xiàn)場(chǎng)制作，客觀上提高成品保護(hù)的可靠性。,雙 贏,裝修管理策劃先行 施工組織完善架構(gòu) 裝修圖紙深化設(shè)計(jì) 成品保護(hù)管理創(chuàng)新 施工組織流程更新,集中加工管理,集中加工管理,集中加工管理裝修管理策劃先行,項(xiàng)目部根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)，聯(lián)合設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、監(jiān)理單位，將裝修工程作為單位工程展開深入策劃，事先全過(guò)程考慮，謀定后動(dòng)； 對(duì)界面交接、裝修工序管理、集中加工、成品保護(hù)等方面制定管理方案，以及明確的行動(dòng)目標(biāo)和計(jì)劃； 所有策劃內(nèi)容，包括項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容要點(diǎn)，應(yīng)向班組及一線監(jiān)理人員深入交底，并有可靠的交底效果驗(yàn)證措施。,集中加工管理裝修管理策劃先行,管理策劃重點(diǎn)： 1、根據(jù)以往施工經(jīng)驗(yàn)，大量工序在施工過(guò)程中無(wú)法完全收頭，導(dǎo)致下道工序開始了，前道工序又插入，人員穿插，管理混亂，成品保護(hù)破壞嚴(yán)重； 計(jì)劃在現(xiàn)場(chǎng)張貼工序控制記錄表，每道工序完成后，經(jīng)驗(yàn)收確認(rèn)，下到工序方可進(jìn)入；驗(yàn)收人員及時(shí)間在表中明示。 對(duì)影響工序收頭的邊際因素進(jìn)行分析，事前將準(zhǔn)備做足。 2、裝修房問(wèn)題大部分與過(guò)程成品保護(hù)不到位有關(guān)，而成品保護(hù)與工序?qū)е麓┎?、現(xiàn)場(chǎng)操作粗放、管理力度不足有關(guān)； 除了工序科學(xué)控制， 將材料攪拌、切割等引起混亂的工作移至加工區(qū)，從源頭有效控制； 加強(qiáng)對(duì)成品保護(hù)的監(jiān)控與維護(hù)，成立專職小組，隨時(shí)補(bǔ)充保護(hù)措施。,集中加工管理裝修管理策劃先行,管理策劃重點(diǎn)： 3、材料加工的改變迫使我們事先策劃，哪些工作需要前置，哪些工作需要深入研究，并完善相關(guān)條件；哪些工作必須押后到其他階段，等等。否則，后果也許是災(zāi)難性的。 集中加工的采用，不僅帶來(lái)生產(chǎn)組織方式的改變，同時(shí)改變了我們的管理方式，以及一線工人的專業(yè)分工的改變。 4、材料供應(yīng)管理方式改變，也要求事先周密策劃，對(duì)不同材料的相互影響，相關(guān)因素考慮清楚，否則，如果前后銜接不一致，將導(dǎo)致材料的不可用。 加工與施工分開，以及定尺加工，都對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化提出要求，這也是策劃的重點(diǎn)。,集中加工管理裝修管理策劃先行,前期準(zhǔn)備階段工作流程,集中加工管理施工組織完善架構(gòu),由于集中加工帶來(lái)現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)班組分工的變化，以及前后端同時(shí)開展作業(yè)，需要通過(guò)組織架構(gòu)方式將管理區(qū)域模塊確定固化，以適應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)管理需要； 傳統(tǒng)作業(yè)方式存在的固有缺陷，也需要通過(guò)管理組織的調(diào)整獲得改善保證，如成品保護(hù)問(wèn)題； 現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立專職小組，如測(cè)量小組、放線小組、集中加工組、材料配送組、成品保護(hù)組、文明施工組等，以滿足集中加工模式下的生產(chǎn)需要。 通過(guò)分工細(xì)化，工作職責(zé)明確，相關(guān)工作的落實(shí)得到有效保證。,集中加工管理施工組織完善架構(gòu),玲瓏灣項(xiàng)目管理組織架構(gòu)：,集中加工管理裝修圖紙深化設(shè)計(jì),傳統(tǒng)的裝修管理模式，大量的設(shè)計(jì)變更是對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)重大威脅；而其中大部分的設(shè)計(jì)變更，以及施工缺陷，是因?yàn)樵袌D紙的不明確造成；,集中加工管理裝修圖紙深化設(shè)計(jì),圖紙深化需要解決的問(wèn)題： 1、圖紙本身粗放帶來(lái)的施工定位困難，給施工單位自由度大的問(wèn)題，如開關(guān)線盒的定位、出墻給排水龍頭的定位； 2、圖紙本身不同專業(yè)相互不匹配，使用功能受限的問(wèn)題，如配電箱與櫥柜的沖突，馬桶與淋浴房門的沖突； 3、集中加工本身的精度、標(biāo)準(zhǔn)化要求，如集中加工材料需要現(xiàn)場(chǎng)尺寸統(tǒng)一，加工開孔位置要與現(xiàn)場(chǎng)定位相符，等等。,集中加工管理裝修圖紙深化設(shè)計(jì),圖紙深化實(shí)施過(guò)程： 、施工單位組建6人設(shè)計(jì)測(cè)量小組對(duì)現(xiàn)場(chǎng)土建結(jié)構(gòu)進(jìn)行實(shí)測(cè)實(shí)量，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)，確定標(biāo)準(zhǔn)尺寸； 2、對(duì)原有的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行深化設(shè)計(jì)，增加材料吊筋龍骨排版圖、墻地磚排版圖、龍骨節(jié)點(diǎn)圖、門檻石節(jié)點(diǎn)圖，并把排版圖與安裝系統(tǒng)走向圖、空調(diào)布置圖進(jìn)行疊加，消除相互矛盾； 、櫥柜、空調(diào)、內(nèi)門等甲分包設(shè)計(jì)圖紙與裝修設(shè)計(jì)融合，有裝修單位統(tǒng)一提供尺寸減少傳統(tǒng)裝修各專業(yè)現(xiàn)場(chǎng)交叉施工打架現(xiàn)象； 4、設(shè)計(jì)圖紙項(xiàng)目部需要協(xié)調(diào)銷售、客服部門，征求意見，并對(duì)照樣板房，最終裝修圖紙要與銷售合同及銷售資料一致。,集中加工管理裝修圖紙深化設(shè)計(jì),深化圖紙與原圖紙對(duì)比：,09年全年主要報(bào)修問(wèn)題,09年報(bào)修情況和08年基本類似，裝修問(wèn)題居首； 裝修、門窗問(wèn)題，也即多的問(wèn)題，其中大部分是由成品保護(hù)不力產(chǎn)生。,集中加工管理成品保護(hù)管理創(chuàng)新,集中加工管理成品保護(hù)管理創(chuàng)新,成品保護(hù)無(wú)法到位的原因有： 工序組織混亂所致，原有保護(hù)無(wú)法保持； 后道工序?qū)η暗辣Ｗo(hù)的恢復(fù)工作不夠； 臨時(shí)加工點(diǎn)太多，施工場(chǎng)地混亂，無(wú)法實(shí)現(xiàn)；,集中加工管理成品保護(hù)管理創(chuàng)新,加強(qiáng)成品保護(hù)解決方案： 、成品保護(hù)樣板展示間 現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置樣板間，將合同中成品保護(hù)方案轉(zhuǎn)化為操作實(shí)際，供施工單位單位、監(jiān)理學(xué)習(xí)參考； 、成立成品保護(hù)專職小組，過(guò)程中對(duì)操作面重要部位日常巡視，一方面督促首次執(zhí)行到位，和后道工序進(jìn)場(chǎng)的保護(hù)恢復(fù)，另一方面對(duì)缺失、破損部位作必要維護(hù)，保證保護(hù)到位，并確實(shí)有效； 、嚴(yán)格把控上下工序質(zhì)量，避免前道工序返工，或者正常工序的倒置。 、加強(qiáng)材料運(yùn)輸過(guò)程成品保護(hù)，避免出現(xiàn)不合理?yè)p耗。,集中加工管理成品保護(hù)管理創(chuàng)新,集中加工管理施工組織流程更新,集中加工與傳統(tǒng)工藝的差異：,、圖紙交底（不論多少） 、線管開槽（不論齊全） 、龍骨吊頂（缺碰常有） 、面磚鋪貼（個(gè)性化排版） 、櫥柜尺寸丈量 。,傳統(tǒng)工藝,、項(xiàng)目管理策劃 、現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量 3、圖紙深化 4、二次測(cè)量與放線 5、集中加工（面磚、櫥柜同時(shí)） 6、線管統(tǒng)一開槽 。,集中加工,集中加工工作流程：,集中加工管理施工組織流程更新,集中加工管理施工組織流程更新,集中加工實(shí)施步驟： 、在標(biāo)準(zhǔn)尺寸基礎(chǔ)上完成精確的面磚、龍骨、石膏板等平面排版圖紙，并根據(jù)圖紙完成材料翻樣，提供加工制作； 玲瓏灣樓標(biāo)準(zhǔn)層次衛(wèi)生間個(gè)標(biāo)準(zhǔn)尺寸，樓標(biāo)準(zhǔn)層廚房間個(gè)標(biāo)準(zhǔn)尺寸； 、加工區(qū)根據(jù)下料單排定加工計(jì)劃，按規(guī)格分批次加工，并按戶分裝包扎，分戶存放； 3、建立專業(yè)材料配送組，對(duì)相關(guān)人員培訓(xùn)，確保材料準(zhǔn)確加工并正確運(yùn)送至現(xiàn)場(chǎng)。 4、規(guī)劃成品材料的堆放與材料配送流程，并建立材料驗(yàn)證程序，保證材料準(zhǔn)確。,集中加工區(qū)現(xiàn)場(chǎng)：,集中加工管理施工組織流程更新,集中加工效益分析： 采用集中加工與手工作業(yè)的比較,集中加工管理成果與思考,集中加工現(xiàn)場(chǎng)品質(zhì)：,吊頂與空調(diào)風(fēng)管布置合理,吊頂角部加強(qiáng) 防火漆涂刷到位,集中加工管理成果與思考,、專業(yè)分工帶來(lái)的品質(zhì)提升是顯而易見的；給施工單位帶來(lái)的效率提升目前尚不能斷言；但專業(yè)鋪貼與傳統(tǒng)工人的關(guān)注點(diǎn)將有很大不同： 傳統(tǒng)工人：鋪裝排版，邊角合理控制、小磚切割質(zhì)量、倒角不崩角、鋪貼質(zhì)量、落手清 專業(yè)鋪貼：依線鋪貼，保證基層質(zhì)量不空鼓； 、專業(yè)分工，現(xiàn)場(chǎng)施工組織“傻瓜化”，對(duì)工人個(gè)人技術(shù)的依賴也大為減輕，意味著規(guī)模復(fù)制的可行性增強(qiáng)，減輕合作資源的壓力。 3、同時(shí)，合理的工作量分配，也給施工單位的管理帶來(lái)便利。,集中加工管理成果與思考,4、當(dāng)然，集中加工也給我們的傳統(tǒng)管理帶來(lái)很大挑戰(zhàn)，有很多管理方式因?yàn)樯a(chǎn)方式的改變而需要做適應(yīng)性調(diào)整；如現(xiàn)場(chǎng)施工開展簡(jiǎn)單了，但前期的管理策劃復(fù)雜了。 由于目前玲瓏灣項(xiàng)目只是剛經(jīng)過(guò)施工準(zhǔn)備階段，后續(xù)施工仍然會(huì)遇到很多不確定問(wèn)題，需要隨時(shí)討論、調(diào)整； 5、集中加工管理方式的實(shí)施，也對(duì)裝修前的土建工作質(zhì)量提出更高要求，需要前