2015房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目成本分?jǐn)偱c成本核算技巧-會議

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目 成本分?jǐn)偱c成本核算技巧,主講人：蔡 昌 中央財經(jīng)大學(xué),蔡 昌 中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)管理系主任 著名房地產(chǎn)稅收籌劃實戰(zhàn)專家 被譽(yù)為“用第三種眼光看稅收籌劃” 國際注冊高級會計師（ICSPA） 美國克萊姆森大學(xué)高級訪問學(xué)者 北京中經(jīng)陽光稅收籌劃事務(wù)所首席專家 清華大學(xué)、北京大學(xué)客座教授 E-mail: caichang,1成本結(jié)構(gòu) 開發(fā)項目成本,房地產(chǎn)成本核算的步驟： 1、確定成本對象 2、確定成本項目 3、將成本支出計入成本對象具體項目 4、確定已銷開發(fā)產(chǎn)品成本 比較與掌握：確定成本對象的原則？ 會計核算與稅法要求的差異,如何確定成本對象？, 單體開發(fā)項目，一般以每一獨立編制設(shè)計概算或施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。 在同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象。 成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，以各期（區(qū)）為成本核算對象。,會計成本對象的確定原則, 同一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區(qū)）劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。 同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。 根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨作為成本核算對象。,會計成本對象的確定原則,成本的確認(rèn) 稅收成本一般按照會計核算的成本結(jié)果來確認(rèn)。 操作要點： （1）成本是一種耗費，很多會計方法都會影響成本。如存貨發(fā)出計價方法、折舊方法、成本分配方法、成本結(jié)轉(zhuǎn)方法等，直接影響到資產(chǎn)的計價、成本和所得稅。 （2）成本要足額得到補(bǔ)償。 （3）成本憑證的搜集與保存，尤其是內(nèi)部憑證。,成本概念與成本補(bǔ)償,1、土地征用費及拆遷補(bǔ)償費 2、前期工程費 3、建筑安裝工程費 4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 5、公共配套設(shè)施費 6、開發(fā)間接費 請分析:哪些成本項目可控?,房地產(chǎn)六大成本項目,為取得土地開發(fā)使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用。主要包括以下項目： 1、土地買價（出讓金） 2、大市政配套費 3、契稅 4、耕地占用稅 5、土地使用費 6、土地閑置費 注意國家相關(guān)政策。,土地征用費及拆遷補(bǔ)償費,7、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費 8、拆遷補(bǔ)償支出 9、安置及動遷支出 10、回遷房建造支出 11、農(nóng)作物補(bǔ)償費 12、危房補(bǔ)償費 會計處理：計入“開發(fā)成本”各明細(xì)賬。 思考與提高：土地閑置費用如何處理？,土地征用費及拆遷補(bǔ)償費,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入開發(fā)產(chǎn)品的建安成本。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定：土地閑置費計入管理費用。 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知規(guī)定，土地閑置費計入（ ）。,土地閑置費的政策與處理,關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知（國辦發(fā)200637號） 對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對雖按合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。 【注意】：土地閑置期間需要繳納土地使用稅？,土地閑置費的處理,項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。 下列費用可否列入前期工程費： 1、報批報建費 2、臨時設(shè)施費 【會計處理】：前期工程費計入“開發(fā)成本 前期費用”。,前期工程費,開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用，主要包括開發(fā)項目建筑工程費和安裝工程費等。 自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費和以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費。一般稱為“建安成本”。 【會計處理】：根據(jù)不同的施工方式，采用不同的核算方法。主要分為發(fā)包方式和自營方式。,建筑安裝工程費,開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。 會計處理：計入“開發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施費”,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費,開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的、獨立的非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈予地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 會計處理：根據(jù)不同產(chǎn)權(quán)，分情況處理。,公共配套設(shè)施費,企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。 會計處理：計入“開發(fā)間接費用” 運用技巧：比較 開發(fā)間接費用+ 管理費用,開發(fā)間接費用,2成本技巧: 核算方法與技巧,會計相關(guān)規(guī)定 企業(yè)應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)進(jìn)行會計確認(rèn)、計量和報告。 房地產(chǎn)企業(yè)所發(fā)生的成本支出，能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應(yīng)成本項目；應(yīng)由兩個或兩個以上的成本核算對象負(fù)擔(dān)的費用，可通過相應(yīng)明細(xì)科目進(jìn)行歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各成本核算對象。,如何計入成本對象和成本項目,稅法相關(guān)規(guī)定 企業(yè)在進(jìn)行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。 企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。,如何計入成本對象和成本項目,稅法相關(guān)規(guī)定 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。計算公式如下： 可售面積單位工程成本=成本對象總成本成本對象總可售面積 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本,如何計入成本對象和成本項目, 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施： （1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 思考：如何處理？,如何計入成本對象和成本項目,（2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 【思考】：上述兩種方法哪種處理好？ 如果產(chǎn)權(quán)不明確時，又該如何處理？,如何計入成本對象和成本項目, 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 【思考】：國家經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可能大于、小于或等于建造成本，如何處理？,如何計入成本對象和成本項目,企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計量與核算。 制造成本法是一種不完全成本，其中期間費用單獨劃分、歸集、核算。 【思考】：開發(fā)成本與期間費用如何劃分？ 已完工產(chǎn)品與未完工產(chǎn)品成本如何劃分？ 已售產(chǎn)品與未售產(chǎn)品成本如何劃分？,如何計入成本對象和成本項目,1占地面積法 按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用 地總面積的比例進(jìn)行分配。 2建筑面積法 按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用 地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。,成本分?jǐn)偡椒ǖ臅嬇c稅務(wù)處理,3直接成本法 按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部 成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。 4預(yù)算造價法 按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對 象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。 5、其他成本分配方法層高系數(shù)建筑面積法,成本分?jǐn)偡椒ǖ臅嬇c稅務(wù)處理,層高系數(shù)建筑面積法： 對同一項目中既包含住宅，又包含其他類型房產(chǎn)的，可以采 用“層高系數(shù)建筑面積分?jǐn)偡ā弊鳛槌杀痉謹(jǐn)偟挠嬎惴椒ā?（1）計算層高系數(shù) 在納稅人同一項目（包含不同類型房地產(chǎn)）中，選取住宅層 高為基數(shù)，設(shè)定為1；層高低于住宅的，以1為系數(shù)；其他的 用房層高高于住宅層高的，按其他類別用房層高與住宅層 高之比，計算出其層高系數(shù)。 某類型用房層高系數(shù)=該類型用房層高/ 住宅層高,成本分?jǐn)偡椒ǖ臅嬇c稅務(wù)處理,（2）計算層高系數(shù)面積 總層高系數(shù)面積=（某類型用房層高系數(shù)某類型用房可 售建筑面積） 某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積=某類型用房層高系數(shù) 某類型用房已售建筑面積 （3）計算不同類型用房已售部分可分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本 =房地產(chǎn)開發(fā)總成本/ 總層高系數(shù)面積某類型用房已售部 分的層高系數(shù)面積,成本分?jǐn)偡椒ǖ臅嬇c稅務(wù)處理,1土地成本的分?jǐn)?土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。,土地成本的分?jǐn)?2公共配套設(shè)施費 單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。 3其他成本項目 其他成本項目分配法由企業(yè)自行確定。,公共配套設(shè)施費的分?jǐn)?4利息費用的分?jǐn)?一般常見分?jǐn)偡椒ǎ?（1）直接成本法 （2）預(yù)算造價法 可以考慮的其他方法：借款費用資本化 【思考】：可以按照建筑面積法分?jǐn)偫⒊杀締幔?利息費用的分?jǐn)?2019/10/2,33,開發(fā)間接費用 國稅發(fā)【2009】31號：企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。 【稅收籌劃】：“管理費用” 向“開發(fā)間接費用”的轉(zhuǎn)化【會計處理】：如何核算“開發(fā)間接費用” ：設(shè)置一級科目還是二級科目？,開發(fā)間接費用的會計與稅務(wù)處理,2019/10/2,34,開發(fā)間接費用 土增稅暫行條例實施細(xì)則（財法字【1995】6號）：直接組織、管理開發(fā)項目而發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 【稅務(wù)指引】：會計核算的“項目營銷設(shè)施建造費”，如樣板間、售樓部等設(shè)施建造支出以及開盤前發(fā)生的沙盤、模型等投入費用可按國稅發(fā)【2009】31號文件列入開發(fā)間接費用，在企業(yè)所得稅前列支扣除。 【思考】可否在土地增值稅清算時扣除？,開發(fā)間接費用的會計與稅務(wù)處理,售樓部的成本核算技巧,售樓部隱藏著什么稅務(wù)秘密？,【思考】：樣板房的裝修費 如何處理？,售樓部隱藏著什么稅務(wù)秘密？,損失的稅務(wù)處理技巧 1.成本對象在建造過程中如發(fā)生單項工程或單位工程報廢或毀損，應(yīng)按減去殘料價值或保險公司、責(zé)任人賠償后的凈損失，直接計入繼續(xù)施工工程的開發(fā)成本。 2.成本對象如整體報廢或毀損，其損失可按規(guī)定報稅務(wù)部門批準(zhǔn)后，按報廢原因分別計入管理費用或營業(yè)外支出。,成本對象報廢或毀損的會計與稅務(wù)處理,操作要點 報廢、毀損等損失應(yīng)當(dāng)盡早確認(rèn) 政策： 財稅【2009】57號 國家稅務(wù)總局2011年25號公告 【稅務(wù)指引】： （1） （2） （3）,成本對象報廢或毀損的會計與稅務(wù)處理,【原則】：不論會計如何處理，預(yù)提費用一般不得作為計稅成本扣除，僅有以下三項可以預(yù)提并稅前扣除： 1出包工程款 出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的， 在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù) 提，但最高不得超過合同總金額的10。,預(yù)提費用的核算與扣除問題,2公共配套設(shè)施建造費用 公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造 價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已 在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不 可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 3報批報建費用、物業(yè)完善費 應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完 善費用可以按規(guī)定預(yù)提，如企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金 、公建維修基金等。,預(yù)提費用的核算與扣除問題,2019/10/2,41,工資薪金 1.工資薪金的范圍 基本工資、獎金、津貼補(bǔ)貼、年終加薪、加班工資、其他類似工資的支出。 2.工資薪金稅前扣除的條件 （1）已經(jīng)實際支付； （2）足額扣繳個稅； （3）合理范圍的標(biāo)準(zhǔn)。,工資薪金的會計核算與操作技巧,合理的工資薪金扣除問題 【政策解讀】：關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費扣除問題的通知 （國稅函20093號） 【籌劃思路】 1.適當(dāng)提高工資薪金 2.分紅額轉(zhuǎn)化為工資薪金,工資薪金的會計核算與扣除,2019/10/2,43,3.工資薪金的稅收籌劃 （1）工資福利化：教育、旅游、休閑、健身。 （2）工資均衡化：各期工資薪金懸殊較大時，要均衡化處理。 （3）基本工資及年終獎金的合理規(guī)劃 【政策分析】： 基本工資、平時獎金及年終獎金,工資薪金的籌劃與操作技巧,2019/10/2,44,工資與年終獎金的權(quán)衡與籌劃,某房地產(chǎn)公司總經(jīng)理稅前收入30萬元，如何使個人所得稅支出最小化？ 方案一：按月平均發(fā)放 應(yīng)納稅額（300000/122000）251375 12= 52500（元） 方案二：每月20000元，年終獎60000元 應(yīng)納稅額=（200002000）20375 12+（6000015125） 47575（元） 較方案一節(jié)稅：52500475754925（元） 還有多種組合：大家可以進(jìn)行測算比較其稅負(fù)。,3成本技巧: 成本分拆技術(shù),2019/10/2,46,成本核算對象的確認(rèn)原則 （1）以單獨編制設(shè)計預(yù)算和施工預(yù)算的單位工程為成本對象。 （2）對同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，如果開竣工時間相近，由同一單位施工，可以合并為一個成本對象。 （3）單獨建筑的停車場，應(yīng)作為成本對象單獨核算。但利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場，作為公共配套設(shè)施處理。,成本核算對象的稅務(wù)確認(rèn),國稅發(fā)200931號規(guī)定的計稅成本對象的確定原則： 1可否銷售原則 開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。 2分類歸集原則 對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進(jìn)行核算。,計稅成本對象的確定原則,3功能區(qū)分原則 開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進(jìn)行核算。 4定價差異原則 開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算。,計稅成本對象的確定原則,5成本差異原則 開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。 6權(quán)益區(qū)分原則 開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算。,計稅成本對象的確定原則,【31號文件規(guī)定】：成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 最新政策修改： 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告 國家稅務(wù)總局公告2014年第35號 2014-6-16 【政策分析與提示】如何把握該文件？,計稅成本對象的確定原則,2019/10/2,51,成本核算對象的確認(rèn)原則 【稅務(wù)指引】：成本對象在開工之前合理確定，并 報稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。 【政策變化】國家稅務(wù)總局公告2014年第35號 領(lǐng)會掌握文件精神,成本核算對象的確認(rèn),2019/10/2,52,成本核算賬務(wù)技巧 1、成本與費用的轉(zhuǎn)化 【案例】：能進(jìn)成本不做費用 2、降低自持物業(yè)成本 【案例】：酒店自持：土地成本、圍墻、景觀成本處理技巧 3、采用定期攤銷方法 【案例】：頂部穹窿的攤銷處理,涉稅成本核算的稅務(wù)技巧,2019/10/2,53,涉稅合同運用技巧 1、分體工程項目的分簽技巧 2、單獨工程施工、裝修的成本切割 3、建安工程轉(zhuǎn)包 設(shè)計、成立、運營一家建筑公司 經(jīng)濟(jì)合同是一個稅控工具，經(jīng)濟(jì)合同 的法律效力成就其功能。,涉稅成本核算的處理技巧,2019/10/2,54,涉稅成本分拆技巧 1、成本分拆的秘密 商業(yè)地產(chǎn)、別墅與普通住宅的成本分拆策略 2、【思考】請問你有哪些成本分拆操作？,涉稅成本核算的處理技巧,案例分析：如何分拆成本,綜合體項目,開放式廣場,2019/10/2,56,原來的成本分拆方法-建筑面積法 改變成本分拆方法-占地面積法 【分析】,案例分析：