學(xué)校物業(yè)管理投標(biāo)書.docVIP

.一、*物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介【基本情況】以人為本，真誠服務(wù)*物業(yè)管理有限公司成立于2001年，是*地區(qū)專門從事物業(yè)管理的著名企業(yè)，與*置業(yè)發(fā)展有限公司、*園林工程有限公司組成*企業(yè)系統(tǒng)。2006年經(jīng)廣東省建設(shè)廳審批通過，我公司獲國家物業(yè)管理企業(yè)二級(jí)資質(zhì)，成為江門地區(qū)成立的首個(gè)資質(zhì)最高的物業(yè)管理企業(yè)。公司自成立以來，樹立“管理無盲點(diǎn)，業(yè)主無怨言，服務(wù)無挑剔”的管理目標(biāo)，向業(yè)主、物業(yè)使用人提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)；“服務(wù)至誠，精益求精，熱情盡獻(xiàn)，溫暖萬家”是我們的質(zhì)量方針，也是對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人的承諾和信心保證；而且我公司以“業(yè)主的滿意，就是我們的追求”為動(dòng)力，本著“以人為本，真誠服務(wù)”的原則來確保我們的服務(wù)規(guī)格和品質(zhì)。*物業(yè)管理有限公司現(xiàn)有管理小區(qū)*個(gè)：*、*。管理的物業(yè)類型包括：多層/高層住宅小區(qū)、商鋪、別墅、寫字樓、企業(yè)物業(yè)、事業(yè)單位物業(yè)等，管理面積達(dá)到572,824.21平方米，在*地區(qū)位居前列。在*物業(yè)管理有關(guān)部門的指導(dǎo)、廣大業(yè)主的支持、*人不懈的努力下，公司獲得了由江門市政府評(píng)選的“*園林綠化先進(jìn)單位”、 *花園管理區(qū)和*管理區(qū)榮獲“*物業(yè)管理示范小區(qū)”稱號(hào)、保安隊(duì)被評(píng)為“先進(jìn)保安班”等稱號(hào)。同時(shí)我公司受*物業(yè)管理協(xié)會(huì)誠聘為*物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事，共同為促進(jìn)江門市的物業(yè)管理行業(yè)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 多年來，*物業(yè)管理有限公司立足于*地區(qū)，自身不斷進(jìn)取、完善制度、科學(xué)管理，已建立起一支*人組成的專業(yè)骨干隊(duì)伍。同時(shí)在推廣物業(yè)管理，提高人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知，營造高檔次的物業(yè)環(huán)境等方面不斷努力、不斷創(chuàng)新。現(xiàn)在“*物業(yè)”已成為了*地區(qū)物業(yè)管理的名牌企業(yè)，我們希望能與開發(fā)公司、銷售代理商、業(yè)主、物業(yè)使用人緊密合作，讓江門的物業(yè)管理水平有更大的進(jìn)步。多年的努力，*物業(yè)管理有限公司都是為了使各管理區(qū)內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人均能享受安全、舒適、高雅的環(huán)境?！耙匀藶楸?，真誠服務(wù)”更體現(xiàn)了我們-*物業(yè)管理人的真摯追求。【經(jīng)營理念】*物業(yè)管理有限公司（下述簡(jiǎn)稱“*物業(yè)”）的經(jīng)營理念與企業(yè)文化均建立在-“立足本土，以人為本，真誠服務(wù)”這十二個(gè)字上。對(duì)外：一、 立足于*地區(qū)，建立起豐富的物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)、人際關(guān)系、管理資源。二、 充分了解*地區(qū)業(yè)主的需求，推行與業(yè)主的意愿產(chǎn)生共鳴效應(yīng)的服務(wù)。三、 積極宣傳物業(yè)管理，使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理建立起正確的認(rèn)識(shí)，支持物業(yè)管理公司，配合物業(yè)管理工作的開展。四、 建立有償服務(wù)等多元化的經(jīng)營模式。五、 推動(dòng)社區(qū)文化的建立，營造和諧相處、鄰里友愛、信息共享、經(jīng)濟(jì)活躍的氛圍。對(duì)內(nèi)：一、 擴(kuò)大管理面積，共享管理資源，減低開支，降低風(fēng)險(xiǎn)。二、 提高員工素質(zhì)，強(qiáng)化學(xué)習(xí)觀念，與時(shí)俱進(jìn)。三、 堅(jiān)持制度化管理的模式，注重細(xì)節(jié)管理。四、 更新管理觀念，調(diào)動(dòng)群體積極性，推廣創(chuàng)新管理模式。要想成為物業(yè)管理界的名牌，首先從本土名牌做起。企業(yè)只有真正認(rèn)識(shí)自我，發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)新發(fā)展，才有持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的前景。我們物業(yè)管理公司更需要制定切合實(shí)際的發(fā)展理念，才能給予業(yè)主有實(shí)力、專業(yè)、踏實(shí)的感覺。業(yè)主需要的正是我們這些了解他們生活的物業(yè)管理公司?！景l(fā)展規(guī)劃】*物業(yè)五年來發(fā)展的是江門地區(qū)中高檔次的物業(yè)項(xiàng)目，數(shù)量已發(fā)展到*個(gè)，對(duì)于今后公司的發(fā)展規(guī)劃已建立起初步的意向：一、 建立本土化的經(jīng)營模式。二、 推廣“*物業(yè)”的品牌，提升知名度。三、 與開發(fā)商建立緊密關(guān)系，了解開發(fā)商的需求，了解行業(yè)動(dòng)向、信息。四、 與物業(yè)管理協(xié)會(huì)、同行兄弟公司建立緊密關(guān)系，交流工作經(jīng)驗(yàn)，規(guī)范和推動(dòng)本地物業(yè)管理的發(fā)展。五、 承接中高檔次的物業(yè)管理項(xiàng)目，擴(kuò)大在*地區(qū)的服務(wù)面積。六、 承接多種類型的物業(yè)管理項(xiàng)目：多層住宅、高層住宅、別墅、寫字樓、商場(chǎng)、機(jī)關(guān)廠企物業(yè)等。七、 積極申請(qǐng)高級(jí)資質(zhì)，提高企業(yè)品位。八、 建立物業(yè)管理人才網(wǎng)絡(luò)，管理到位、人才到位。九、 完善培訓(xùn)機(jī)制，建立公司管理示范小區(qū)、培訓(xùn)基地（小區(qū)）。【公司管理架構(gòu)】公司董事會(huì)總經(jīng)理副總經(jīng)理各區(qū)保 安工 程環(huán) 境財(cái)務(wù)科辦公室人力資源科市場(chǎng)科主任管理中心管理中心管理中心保安部工程維護(hù)部環(huán)境管理部公共事務(wù)部主管主管主管主管維護(hù)員公共事務(wù)處理員班長(zhǎng)組長(zhǎng)隊(duì)員綠化員+清潔員【管理中各物業(yè)分布情況】此部分略二、項(xiàng)目管理的整體設(shè)想及策劃（一）管理模式構(gòu)建校園管理新模式“優(yōu)質(zhì)低價(jià)”模式鑒于我國的國情和學(xué)院物業(yè)的特殊性，以及政府廉政建設(shè)的客觀要求，我司將采用最先進(jìn)的管理手段和技術(shù)，最大限度地降低管理成本，同時(shí)提供高水準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)管理和服務(wù)，務(wù)求探索一種可借鑒的校園管理新模式，即“優(yōu)質(zhì)低價(jià)模式”。創(chuàng)建該模式的主要措施有：狠抓管理，全方位全過程開展增收節(jié)支活動(dòng)。采用“集約型”管理方式，提高物業(yè)管理裝業(yè)化技術(shù)含量，以降低管理成本。在人員配備上堅(jiān)持“價(jià)廉質(zhì)優(yōu)”、“質(zhì)優(yōu)量少”的原則，員工一專多能，從而降低管理成本。（二）工作重點(diǎn)和難點(diǎn)1、工作重點(diǎn)（1）設(shè)施設(shè)備管理如果將機(jī)電設(shè)備比喻為整個(gè)建筑系統(tǒng)的心臟，那么供配電系統(tǒng)及消防系統(tǒng)就是重中之重。供電質(zhì)量的好壞，將直接影響著其他設(shè)施設(shè)備能否正常的運(yùn)行；而消防系統(tǒng)則是整個(gè)建筑系統(tǒng)的安全保障。為此，物業(yè)管理公司抽調(diào)機(jī)電管理技術(shù)骨干，組成強(qiáng)有力的安全保障體系，制定嚴(yán)格的運(yùn)行管理制度及周期性的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用現(xiàn)代科技和管理手段，對(duì)學(xué)院的機(jī)電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全方位的綜合管理，達(dá)到最經(jīng)濟(jì)的設(shè)備使用周期和設(shè)備綜合服務(wù)效益。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)設(shè)備的監(jiān)管力度，實(shí)行24小時(shí)的跟蹤服務(wù)。對(duì)所有設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理具體落實(shí)到每個(gè)人，杜絕管理上的漏洞，實(shí)現(xiàn)機(jī)電設(shè)施設(shè)備的高效、節(jié)能和環(huán)保的最大化。（2）校區(qū)建筑物本體管理制定維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃：制定科學(xué)、合理的日常和定期的維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案，嚴(yán)格按計(jì)劃和實(shí)施方案執(zhí)行；重在查勘：監(jiān)督房屋的合理使用，防止房屋結(jié)構(gòu)的過早損耗或損壞，延長(zhǎng)房屋使用壽命；及時(shí)維修：在早發(fā)現(xiàn)的基礎(chǔ)上，及時(shí)維修，加強(qiáng)房屋尾花，延長(zhǎng)房屋使用壽命；建立校區(qū)建筑物管理檔案：為每一棟房屋建立系統(tǒng)的檔案，及時(shí)統(tǒng)計(jì)檢查的結(jié)果，掌握房屋完損情況。2、管理難點(diǎn)（1）由于缺少設(shè)備安裝前期的介入管理，設(shè)備在使用初期階段各類技術(shù)參數(shù)的不穩(wěn)定性，增加了管理和操作難度；（2）管理區(qū)域廣，各類設(shè)施設(shè)備安裝較分散，人員的配備相應(yīng)增多，加大了費(fèi)用開支；（3）消防監(jiān)控室由甲方安排人員值班，一旦發(fā)生火警意外，增加保障應(yīng)急程序的協(xié)調(diào)性。三、質(zhì)量目標(biāo)（服務(wù)承諾）如果我們獲得貴校的物業(yè)管理權(quán)，我們承諾將按照以下的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行對(duì)于學(xué)院的物業(yè)管理：學(xué)院項(xiàng)目管理的各項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到國家級(jí)全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)內(nèi)）達(dá)標(biāo)平分細(xì)則的各項(xiàng)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。質(zhì)量目標(biāo)共分十項(xiàng)，以表格的形式在下列項(xiàng)中概述以及保證各項(xiàng)質(zhì)量目標(biāo)完成的實(shí)施。序號(hào)指標(biāo)名稱國家標(biāo)準(zhǔn)管理標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算依據(jù)管理主要措施1房屋及配套設(shè)施完好率98%以上98%完好房建筑面積+基本完好房建筑面積/房屋總建筑面積 建立日常檢查制度；定期進(jìn)行全面分項(xiàng)檢修；嚴(yán)格日常管理，無人為損壞事件。2房屋零修、急修及時(shí)率100%100%及時(shí)維修次數(shù)/應(yīng)計(jì)報(bào)維修次數(shù) 建立嚴(yán)格的修繕制度，維修人員接到維修通知單小時(shí)內(nèi)完成，并建立回訪制度和回訪記錄。3清潔、保潔率95%98%清潔、保潔情況/清潔、保潔標(biāo)準(zhǔn)建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，做到定時(shí)檢查/發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理3維修工程質(zhì)量合格率99%99%以上維修合格工程項(xiàng)次/維修工程項(xiàng)次建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制和回訪制度、考核制度和獎(jiǎng)罰制度?；卦L率25%25%以上維修工程回訪次數(shù)/維修工程項(xiàng)次照明燈及疏散燈完好率95%98%完好照明燈、疏散燈數(shù)量/照明燈、疏散燈總數(shù)4主要機(jī)電設(shè)備完好率99%99%以上完好的大型及重要機(jī)電設(shè)備/大型及重要機(jī)電設(shè)備總計(jì)完善機(jī)電設(shè)備的云做制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，所有機(jī)電保養(yǎng)維修人員全部持證上崗；實(shí)施24小時(shí)專人值班；出現(xiàn)故障及時(shí)排除。5消防設(shè)備完好率100%100%完好消防設(shè)備/學(xué)院消防設(shè)備總數(shù) 實(shí)行巡查制度，建檔記錄。6治安、消防發(fā)生率1以下（年）1以下（年）治安案件實(shí)發(fā)次數(shù)或發(fā)生消防面積/學(xué)院內(nèi)物業(yè)使用學(xué)院管理部經(jīng)理為責(zé)任治安、消防員；下屬全體員工均為義務(wù)治安、消防員；落實(shí)防火安全三級(jí)檢查制度；保安24小時(shí)值崗，不定期巡邏；消防中心4小時(shí)值班，統(tǒng)一調(diào)動(dòng)人員。7有效投訴率2以下（年）2以下（年）有效投訴次數(shù)/使用人總數(shù)做好做細(xì)日常工作，采取措施，加強(qiáng)與使用人的溝通，定期走訪使用人，征求管理意見，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，提高員工素質(zhì)；投訴處理有結(jié)果、有記錄、有回訪。有效投訴處理率95%100%處理的有效投訴數(shù)量/有效投訴總數(shù)8管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%100%培訓(xùn)合格人員/培訓(xùn)人員總數(shù)人員培訓(xùn)自學(xué)與培訓(xùn)相結(jié)合；抓好上崗培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、特殊崗位人員培訓(xùn)、培訓(xùn)考核制度與獎(jiǎng)罰相結(jié)合；強(qiáng)化培訓(xùn)結(jié)果。9服務(wù)回訪率25%25%以上回訪次數(shù)/服務(wù)次數(shù)建立健全回訪制度，做好服務(wù)回訪記錄，加強(qiáng)服務(wù)隊(duì)伍的服務(wù)意識(shí)。10使用人滿意率95%以上965以上對(duì)管理滿意人數(shù)+基本滿意人數(shù)/使用人總?cè)藬?shù)采用現(xiàn)代化的科學(xué)管理手段，努力完善服務(wù)體系，在日常工作中廣泛收集使用人意見，加強(qiáng)雙方交流及溝通。四、擬采取的管理方式和工作計(jì)劃（一）擬采取的管理方式 1、項(xiàng)目管理組織架構(gòu)圖設(shè)立學(xué)院管理部，作為管理公司的派出機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)學(xué)院的設(shè)施設(shè)備及房屋本體維護(hù)管理工作。管理部下設(shè)公共事務(wù)部、工程部、保安部、清潔部和財(cái)務(wù)部，具體架構(gòu)如下：物業(yè)管理公司學(xué)院管理部項(xiàng)目經(jīng)理保安部財(cái)務(wù)部工程部清潔部公共事務(wù)部日常事務(wù)、檔案資料處理班學(xué)生公寓管理班（1）機(jī)構(gòu)圖說明管理部?jī)?nèi)部采用直線職能制的組織形式，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率，保證信息渠道的暢通。管理部?jī)?nèi)部實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)各專業(yè)科。各專業(yè)、技術(shù)負(fù)責(zé)人構(gòu)成管理層，基層負(fù)責(zé)具體的管理服務(wù)工作，構(gòu)成操作層。（2）部門職責(zé)說明項(xiàng)目經(jīng)理室在物業(yè)管理公司的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面組織、安排內(nèi)部的日常管理工作；根據(jù)關(guān)里部的實(shí)際情況，制定管理部的財(cái)務(wù)開支計(jì)劃，并監(jiān)督實(shí)施；根據(jù)管理部的實(shí)際情況，組織對(duì)管理部各部門工作績(jī)效進(jìn)行監(jiān)督考核；負(fù)責(zé)管理部對(duì)外關(guān)系的協(xié)調(diào)。公共事務(wù)部負(fù)責(zé)學(xué)院學(xué)生公寓的管理；負(fù)責(zé)管理部工作人員日常工作紀(jì)律和儀容儀表的檢查、監(jiān)督；負(fù)責(zé)管理部?jī)?nèi)部文件及管理檔案的建立和管理；負(fù)責(zé)收集管理信息，接待用戶的來訪投訴，并進(jìn)行回訪；負(fù)責(zé)管理部?jī)?nèi)部的人員招聘、調(diào)動(dòng)、培訓(xùn)、考核等工作以及日常的辦公行政管理事務(wù)。工程部根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和業(yè)主（使用人）的需要，學(xué)院建筑本體、電力、照明系統(tǒng)、給派水系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)及電梯等其他基線設(shè)施、公共場(chǎng)地的日常維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃方案和應(yīng)急方案，并組織實(shí)施；制定本部門員工專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)計(jì)劃，并組織實(shí)施；負(fù)責(zé)工程部日常工作效果的檢查、監(jiān)督。財(cái)務(wù)部根據(jù)國家有關(guān)財(cái)務(wù)管理規(guī)章制度及物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)，制定管理部財(cái)務(wù)管理方案，并組織實(shí)施；負(fù)責(zé)管理部?jī)?nèi)部的建帳、核算、費(fèi)用收繳及日常的財(cái)務(wù)管理；負(fù)責(zé)管理部?jī)?nèi)部所需各類物資、材料的采購、保管、發(fā)放、統(tǒng)計(jì)。保安部負(fù)責(zé)學(xué)院內(nèi)的安全防范、車輛出入、停放及人員出入管理等監(jiān)督檢查工作；制定本部門員工專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)計(jì)劃，并組織實(shí)施；負(fù)責(zé)保安人員的各項(xiàng)考核工作；清潔部負(fù)責(zé)學(xué)院內(nèi)各部位的清潔、保潔的監(jiān)督檢查工作；制定本部門員工專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)計(jì)劃，并組織實(shí)施；負(fù)責(zé)清潔員工的各項(xiàng)考核工作。2、工作流程（1）工作流程圖入職、上崗培訓(xùn)建立規(guī)章制度，完備資料、裝訂與協(xié)作單位建立聯(lián)系物業(yè)接管日常管理與服務(wù)隊(duì)伍輪訓(xùn)完善配套建立檔案（2）工作流程圖說明針對(duì)日常物業(yè)管理和服務(wù)工作，物業(yè)管理公司編制了詳盡的ISO9001：2000的質(zhì)量管理體系文件，其中大部分已在實(shí)際工作中有效地加以運(yùn)用，相信只要按照完善后的質(zhì)量方針和程序去云做，一定能保證既定目標(biāo)的事先。3、信息反饋處理機(jī)制（1）設(shè)置原則信息源全面豐富。信息搜集科學(xué)有效。信息通道暢通。信息反饋及時(shí)到位。信息處理及時(shí)準(zhǔn)確。（2）信息傳遞示意圖后勤實(shí)業(yè)公司物業(yè)管理公司政府主管部門員工管理員管理部政府主管部門政府主管部門物業(yè)使用人（3）信息反饋處理流程圖備案存檔是否需處理載 體采取正確措施處理調(diào)查分析信 息篩選排除可行性方案論證判斷決策是否可利用調(diào)查分析實(shí) 施（4）信心反饋及處理機(jī)制說明信息是企業(yè)運(yùn)作的重要管理資源。實(shí)際操作中必須保持信息的真實(shí)、科學(xué)和全面。信息流的走向是雙向的，我們應(yīng)該時(shí)時(shí)保持信息反饋通道的暢通，才能形成收集 整理 利用 反饋的良性循環(huán)。要充分利用現(xiàn)代化管理手段對(duì)信息進(jìn)行收集、處理、分析和利用。信息源（載體）是全方位的，示意圖中僅列出與管理工作直接相關(guān)的部分。保持指令權(quán)、檢查權(quán)和處理權(quán)的高度統(tǒng)一，避免責(zé)權(quán)分離所導(dǎo)致的管理失控。信息反饋時(shí)，對(duì)組織內(nèi)部存在的管理缺陷保持高度的敏感，制定相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和措施隨時(shí)加以衡量并糾正，對(duì)組織外部引進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)保持積極態(tài)度，隨時(shí)加以吸收和利用。(二)工作計(jì)劃序號(hào)工作項(xiàng)目具體內(nèi)容所需時(shí)間1制定詳細(xì)管理方案1.總結(jié)以往的管理經(jīng)驗(yàn)；2.制定詳細(xì)的物業(yè)管理方案。二個(gè)月2人力資源組織1.人員的招聘和調(diào)配；2.員工的上崗培訓(xùn)。二個(gè)月3簽訂委托合同 1.就管理用房及其他管理問題進(jìn)行充分協(xié)商；2.簽訂項(xiàng)目管理合同。一個(gè)月4完善管理及辦公條件1.安排管理用房；2.安排員工宿舍及其他生活用房；3.管理所需物資的配備。二個(gè)月5成立學(xué)院管理部1.選聘派駐人員；2.與外部建立公共關(guān)系網(wǎng)落。一個(gè)月6制訂及完善管理規(guī)章1.導(dǎo)入ISO9002質(zhì)量保證體系制度；2.配合管理特點(diǎn)，制定和完善切合實(shí)際的各項(xiàng)制度。二個(gè)月7物業(yè)的驗(yàn)收與接管、各項(xiàng)資料的移交1.依據(jù)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)逐項(xiàng)核對(duì)，并辦理書面移交手續(xù)；2.對(duì)遺留問題作好備案，并與建筑商協(xié)商解決。二個(gè)月五、管理人員的配備、培訓(xùn)（一）管理人員換的配備1、管理人員配備的原則（1）精干、高效、敬業(yè)愛業(yè)的原則；（2）文化素質(zhì)與實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合的原則；（3）內(nèi)部調(diào)劑為主和社會(huì)招聘為輔的原則；（4）先定崗后定編以及德才兼?zhèn)洹⒁粚６嗄艿脑瓌t。2、管理部人員配備方案職能部門崗位位置及人員配備數(shù)量小計(jì)管理部經(jīng)理室項(xiàng)目經(jīng)理人1人公共事務(wù)部事務(wù)助理（1人，兼出納、清潔管理員），公寓管理員（8人）9人財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)1人（公司會(huì)計(jì)兼）、出納（事務(wù)助理兼）工程部工程管理員（1人）1人保安部保安員（其中主管1人，保安員29人）30人清潔部道路（2人）、教學(xué)實(shí)訓(xùn)樓（5人）生活區(qū)（6人）13人合計(jì)54人3、人員配備方案說明管理部計(jì)劃配備管理服務(wù)人員54人，其中，管理層員工4人，操作層員工50人；4、工程技術(shù)人員素質(zhì)概述具備三年以上項(xiàng)目管理工作經(jīng)驗(yàn)，持有項(xiàng)目管理上崗證書；具有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力和吃苦無私奉獻(xiàn)精神，工作責(zé)任心強(qiáng)；具有相關(guān)專業(yè)中級(jí)以上職稱。（二）管理人員的培訓(xùn)1、培訓(xùn)目標(biāo)（1）管理部經(jīng)理：除熟練掌握物業(yè)管理系統(tǒng)知識(shí)和技能外，重點(diǎn)是具備專業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的宏觀分析，決策組織、協(xié)調(diào)和控制能力，具備現(xiàn)代管理學(xué)、組織行為學(xué)等前沿學(xué)科知識(shí)，以及具備獨(dú)立、創(chuàng)新、進(jìn)去、博愛等現(xiàn)代觀念和人文品質(zhì)。（2）管理層員工：具備熟練的專業(yè)技術(shù)知識(shí)和能力，勤奮、踏實(shí)、敬業(yè)，有勇于創(chuàng)新，開拓進(jìn)去的精神，以及處理各類突發(fā)事件的能力。（3）操作層員工：熟練掌握自己的工作職責(zé)、ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和管理要求，了解管理部的經(jīng)營思想，以及任勞任怨、團(tuán)結(jié)協(xié)作、精益求精的團(tuán)對(duì)精神和良好的服務(wù)形象。（4）分解目標(biāo)為：管理人員持證上崗率100%；特種工持證上崗率100%；操作層員工專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)時(shí)間每年不少于80小時(shí)，其中保安員軍訓(xùn)時(shí)間每年不少于120小時(shí)。2、培訓(xùn)主要內(nèi)容（1）項(xiàng)目管理中的熱點(diǎn)、難點(diǎn)和焦點(diǎn)問題的知識(shí)和處理，機(jī)電維修等專業(yè)技術(shù)知識(shí)；（2）ISO9001（2000）質(zhì)量管理和ISO14000環(huán)境管理體系知識(shí)；（3）CS顧客滿意戰(zhàn)略和CI企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)知識(shí)；（4）企業(yè)文化（物業(yè)管理理念，企業(yè)精神等）、職業(yè)道德和現(xiàn)代思想文化觀念。3、培訓(xùn)類別與方式（1）培訓(xùn)類別入職培訓(xùn)：側(cè)重于對(duì)物業(yè)管理基本知識(shí)及ISO9001（2000）質(zhì)量體系和各項(xiàng)規(guī)章制度的培訓(xùn)；上崗培訓(xùn)：側(cè)重于專業(yè)技能與職業(yè)道德的培訓(xùn)，在員工到崗的頭兩個(gè)星期內(nèi)進(jìn)行；在職培訓(xùn)：管理層側(cè)重于綜合管理能力的培訓(xùn)，操作層側(cè)重于專業(yè)技能的提高和多種技術(shù)的掌握，在員工工作中穿插進(jìn)行；轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)：側(cè)重于新崗位的專業(yè)知識(shí)及技能的培訓(xùn)，在員工到新崗位頭來年感個(gè)星期內(nèi)進(jìn)行，采用授課或帶崗的方式的進(jìn)行；職外培訓(xùn)：主要是組織員工參加行業(yè)主管部門組織的各項(xiàng)專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)公司批準(zhǔn)后，采用獲得畢業(yè)證書即予以報(bào)銷學(xué)費(fèi)的方式進(jìn)行鼓勵(lì)。（2）培訓(xùn)的組織方式集中授課，組織學(xué)習(xí)；參觀學(xué)習(xí)，操作現(xiàn)場(chǎng)實(shí)踐；定期舉行學(xué)習(xí)研討會(huì)，教學(xué)與自學(xué)相結(jié)合；根據(jù)不同的主題，物業(yè)管理中的難點(diǎn)問題，進(jìn)行轉(zhuǎn)項(xiàng)研討、攻關(guān)，學(xué)習(xí)，旨在培訓(xùn)員工的研究分析能力和處理難點(diǎn)問題的能力。4、培訓(xùn)的實(shí)施運(yùn)行（1）培訓(xùn)系統(tǒng)圖（下圖）執(zhí)行修正培訓(xùn)計(jì)劃評(píng)價(jià)反饋培訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)計(jì)劃（2）系統(tǒng)圖說明針對(duì)學(xué)院的管理特點(diǎn)來設(shè)置培訓(xùn)目標(biāo)并擬定實(shí)施計(jì)劃；有效運(yùn)用多種培訓(xùn)形式和方法，確保培訓(xùn)達(dá)到預(yù)期效果；通過對(duì)員工進(jìn)行考核，了解培訓(xùn)的有效性及員工的接受程度；根據(jù)對(duì)考核結(jié)果的評(píng)估和反饋，及時(shí)調(diào)整培訓(xùn)思路，并確定未來培訓(xùn)重點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)將理論應(yīng)用到實(shí)踐中。5、培訓(xùn)計(jì)劃管理部員工培訓(xùn)計(jì)劃分為兩部分。第一部分為物業(yè)接管前期人員的強(qiáng)化培訓(xùn)，采用集中授課的學(xué)習(xí)方式進(jìn)行；第二部分為管理期間員工培訓(xùn)計(jì)劃，視管理部工作具體情況分階段安排進(jìn)行。（1）接管前期員工培訓(xùn)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時(shí)間授課方培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)1物業(yè)管理法規(guī)及配套文件三天公司本部全體新員工公司本部培訓(xùn)考核熟悉掌握辦法等內(nèi)容2物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)六天有關(guān)部門未獲物業(yè)管理上崗證的管理人員公司本部培訓(xùn)考核確保持證上崗率100%3學(xué)院管理目標(biāo)模式及投標(biāo)書的有關(guān)內(nèi)容二天公司本部全體新員工公司本部培訓(xùn)崗位考核明確各項(xiàng)工作要求、目標(biāo)、模式4崗位職責(zé)和學(xué)院物業(yè)管理運(yùn)作制度二天公司本部全體新員工公司本部培訓(xùn) 筆試、實(shí)際操作掌握崗位要求和考核標(biāo)準(zhǔn)5整體布局、水電設(shè)施、消防設(shè)施、空調(diào)供暖系統(tǒng)等二天設(shè)計(jì)、安裝單位全體新員工公司本部培訓(xùn)考核熟悉校園區(qū)管理、運(yùn)行6房屋驗(yàn)收交接程序一天公司本部管理、維修人員公司本部培訓(xùn)考核要求掌握房屋交接的全過程7設(shè)施及設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序一天公司本部管理、維修人員公司本部培訓(xùn)考核明確公用設(shè)施設(shè)備維修范圍及標(biāo)準(zhǔn)8各工種工作技巧和服務(wù)禮儀規(guī)范及人際溝通技巧一天公司本部全體人員公司本部培訓(xùn)考核行為規(guī)范及技巧9消防職責(zé)及滅火作戰(zhàn)實(shí)施程序和急救常識(shí)一天半公司本部全體人員公司本部培訓(xùn)考核掌握應(yīng)急方案及常識(shí)（2）正常管理期員工培訓(xùn)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時(shí)間授課方培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)1參加江門市物業(yè)管理培訓(xùn)單位組織學(xué)習(xí)考試三年有關(guān)院校具有大專學(xué)歷的中堅(jiān)層員工業(yè)余學(xué)習(xí)考試具備高層次的學(xué)歷；對(duì)物業(yè)管理有較深的理論知識(shí)；適應(yīng)現(xiàn)代化校園區(qū)管理需要2參加江門市各類業(yè)余大專、中專班學(xué)習(xí)三年各類業(yè)務(wù)大學(xué)每年8-10業(yè)余學(xué)習(xí)考試提高本專業(yè)的管理水平和知識(shí)水平3電腦網(wǎng)絡(luò)及管理培訓(xùn)十天聘請(qǐng)電腦專家授課管理人員及相關(guān)工種公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn)考核了解、掌握電腦網(wǎng)絡(luò)管理概述及應(yīng)用4管理技能知識(shí)培訓(xùn)二天聘請(qǐng)物業(yè)管理專家授課全體員工分批進(jìn)行公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn)知識(shí)考核提高員工與客戶的溝通技巧和管理水平5組織協(xié)調(diào)、公共關(guān)系及公眾形象培訓(xùn)二天公司本部全體員工分批進(jìn)行公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn)考核增強(qiáng)組織協(xié)調(diào)能力和公共關(guān)系處理，建立良好的公共形象6有關(guān)主管單位安排、規(guī)定必須參加的業(yè)務(wù)培訓(xùn)根據(jù)實(shí)際情況安排有關(guān)管理服務(wù)人員公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn)根據(jù)規(guī)定要求以提高業(yè)務(wù)管理水平7維修服務(wù)人員升級(jí)培訓(xùn)江門市勞動(dòng)部門維修、服務(wù)人員公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn)考核確保每年該類人員10%以上達(dá)到中級(jí)技工等級(jí)證書8勞動(dòng)安全衛(wèi)生培訓(xùn)一天公司本部全體員工公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn)考核熟悉、了解勞動(dòng)安全衛(wèi)生知識(shí)9消防技能訓(xùn)練及演習(xí)三天有關(guān)協(xié)作單位全體義務(wù)消防員公司本部?jī)?nèi)部輪流培訓(xùn)實(shí)際操作掌握消防技能知識(shí)和實(shí)戰(zhàn)能力10操作規(guī)程示范三天公司本部各相關(guān)部門員工公司本部培訓(xùn)實(shí)際操作規(guī)范員工操作規(guī)程，提高員工操作技能11服務(wù)意識(shí)、職業(yè)道德一天公司本部全體員工公司本部培訓(xùn)考核提高員工服務(wù)意識(shí)增強(qiáng)員工職業(yè)道德，加強(qiáng)工作責(zé)任心六、管理服務(wù)用房及工作必需的物資裝備（一）物資裝備的原則1、科學(xué)實(shí)用、節(jié)約的原則2、分期分起，有計(jì)劃配備的原則3、優(yōu)質(zhì)價(jià)斂的原則（二）管理用房1、辦公用房所需面積物業(yè)管理辦公用房所需面積約 平方米。2、辦公用房安排經(jīng)理室一間公共事務(wù)部（包括財(cái)務(wù)部及清潔部）室茶水間、洗手間工程部室保安部室電腦檔案資料室?guī)旆浚ㄈ┕芾砉ぷ鞅匦璧母黝愇镔Y裝備管理工作中必需的各類物資，包括辦公用品，機(jī)電維修用品、員工制服和值班工具等（詳見附表）1、行政辦公用品項(xiàng)目備注電腦固定資產(chǎn)空調(diào)固定資產(chǎn)打印機(jī)固定資產(chǎn)復(fù)印機(jī)固定資產(chǎn)傳真機(jī)固定資產(chǎn)飲水機(jī)低值易耗品保險(xiǎn)柜低值易耗品辦公桌椅低值易耗品文件檔案柜低值易耗品自行車低值易耗品電話低值易耗品辦公用資料、文具低值易耗品員工服裝費(fèi)低值易耗品員工生活用品：鐵架床、熱水器、電視機(jī)、電風(fēng)扇、儲(chǔ)物柜等低值易耗品2、維修工具項(xiàng)目備注電焊機(jī)低值易耗品沖擊電鉆低值易耗品手電鉆低值易耗品手提砂輪機(jī)低值易耗品電鋸低值易耗品切割機(jī)低值易耗品鋁合金梯（長(zhǎng)、短）低值易耗品臺(tái)鉗低值易耗品工作臺(tái)低值易耗品萬用表低值易耗品鉗表低值易耗品搖表低值易耗品機(jī)電設(shè)備專用工具低值易耗品電工工具低值易耗品水工工具低值易耗品電焊工具低值易耗品疏通機(jī)低值易耗品鋁合金人字梯低值易耗品工具柜低值易耗品其他工具材料低值易耗品3、消防器材項(xiàng) 目備 注無線對(duì)講機(jī)固定資產(chǎn)手提式滅火器 低值易耗品消防斧頭低值易耗品消防扳手低值易耗品防毒面具低值易耗品消防靴低值易耗品消防戰(zhàn)斗服低值易耗品強(qiáng)光手電筒低值易耗品七、房屋本體維護(hù)管理計(jì)劃和實(shí)施房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)與管理是學(xué)院物業(yè)管理的重要內(nèi)容。針對(duì)學(xué)院的特點(diǎn)，通過對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)和管理，不但要保證物業(yè)正常使用功能，而且還要達(dá)致以下四個(gè)效果：絕對(duì)保證有一個(gè)真正的辦公、學(xué)習(xí)環(huán)境，特別是日常所需的水、電、冷氣的正常供應(yīng)要得到保證，保障電梯的正常運(yùn)行。保證學(xué)院與外部信息久留及內(nèi)部信息交流的暢通。保證學(xué)院對(duì)外的形象。對(duì)于能體現(xiàn)X學(xué)院形象的重要部位要加強(qiáng)管理。保證外墻面、建筑小品的外觀完好、整潔。是建材貼面的無脫落；是玻璃幕墻的清潔明亮、無破損；是涂料的無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象?？照{(diào)安裝有序，室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一、美觀，無安全隱患，外墻裝飾無破損或污跡。杜絕各種安全事故的發(fā)生。通過加強(qiáng)對(duì)監(jiān)控中心的維護(hù)和管理，采取各種安全排查措施，寫滅各種安全隱患。為達(dá)到上述四個(gè)效果，物業(yè)管理公司制定了房屋共用部位為、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)和定期養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案，以求達(dá)到對(duì)X學(xué)院的有效管理。（一）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃分日常維修和定期維護(hù)兩個(gè)方案，具體內(nèi)容如下：1、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)和實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位每月巡查一次，入駐期間每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理。1.由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕由工程部4按房屋修繕規(guī)定實(shí)施維修；如局部受損較重請(qǐng)專家“會(huì)診”提出方案，委托專業(yè)公司實(shí)施；2.因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，請(qǐng)開發(fā)單位處理。1.安全牢固，正常使用；2.功能完好。2外墻面每月檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。由工程部4按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施。1.無鼓無脫，無滲水、無裂紋；2.無違章，邊角線齊整；3.整潔、無污跡、銹跡。3公共屋面每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修由工程部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。1.無積水、無滲摟；2.隔熱層完好無損；3.避雷網(wǎng)無間斷，缺損；4.天面水箱無破損，無滲漏；5.無違章，無亂堆放。4共用照明每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。由工程部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。1.線路無亂搭接；2.照明燈具正常有效；3.開關(guān)、箱體完好，無缺損。5本體消防設(shè)施每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。由工程部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。1.箱體完好，標(biāo)識(shí)清楚；2.設(shè)施能有效使用；3.靈敏，準(zhǔn)確報(bào)警。6公共通道、門廳、樓梯間、會(huì)議室、會(huì)展廳、架空層每天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。工程部和清潔部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。1.墻體、地面、窗戶、頂棚完好，無缺損；2.室內(nèi)設(shè)施齊全。3.整潔、無灰塵、無霉跡；4.無違章、無亂對(duì)方。7衛(wèi)生間、茶水間每天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。由工程部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。1.墻體、地面、窗戶、頂棚完好，無缺損；2.設(shè)施、設(shè)備完好，無缺損，使用正常；3.整潔、無污跡、無積塵、無積水；4.無堵塞，無異味。8上、下水管道每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。由工程部負(fù)責(zé)維修。1.上、下水暢通，無滲漏，無堵塞；2.無污漬，無銹蝕；3.無違章私接私斷管道。9冷、暖氣管道通訊線路，頂棚每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。工程部負(fù)責(zé)維修。1.完好，無破損，無開裂；2.線路暢通，使用正常。2、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備定期維修養(yǎng)護(hù)及實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位每年對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查，防止蟲害及腐蝕性液體的侵害。工程部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。1.結(jié)構(gòu)安全，正常使用；2.結(jié)構(gòu)性能完好。2外墻面1.每三年對(duì)較大面積滲漏及損壞，維修無效的，進(jìn)行局部翻新；2.每年對(duì)國徽進(jìn)行一次維護(hù)；3.每三年對(duì)外窗臺(tái)進(jìn)行一次安全性檢查。工程部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。1.平整、無滲水、無裂紋；2.整潔統(tǒng)一。3公共屋面1.每年全面修補(bǔ)天面隔熱層一次；2.每年對(duì)屋面防水層檢修一次，每5年翻新老化部分；3.每半年疏通屋面雨水管一次；4.每半年清晰天面水箱一次，消毒一次。工程部與清潔部協(xié)同實(shí)施。1.屋面無積水，無滲漏；2.隔熱層完好；3.避雷系統(tǒng)完好；4.水箱水質(zhì)清潔，無污染。4公用照明每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具由工程部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。1.線路無老化；2.燈具正常使用，照明完好。5本體消防設(shè)施1.每半年進(jìn)行一次煙感試驗(yàn)；2.每年對(duì)消防箱翻新一次，消防帶晾曬一次；3.每年對(duì)消防疏散標(biāo)志進(jìn)行一次維護(hù)。工程部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。1.設(shè)施完好率100%；2.報(bào)警系統(tǒng)靈敏，有效。6公共通道、門廳、樓梯、會(huì)議室、會(huì)展廳、架空層1.每半年對(duì)公共地面進(jìn)行一次維護(hù)；2.每年對(duì)樓梯踏步進(jìn)行一次全面維護(hù)；3.每三年對(duì)通道、門廳、墻面、天棚、扶手、欄桿進(jìn)行一次全面維護(hù)；4.每年對(duì)公共窗戶進(jìn)行一次全面維護(hù) 。由工程部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。1.美觀完好，無缺損；2.整潔、清爽。7衛(wèi)生間、茶水間1.每年對(duì)衛(wèi)生用具進(jìn)行一次全面維護(hù)；2.每年對(duì)水、電設(shè)施進(jìn)行一次全面維護(hù)；3.每年對(duì)墻面、頂棚、窗戶進(jìn)行一次全面維護(hù)。由工程部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。1.完好、無缺損；2.使用正常；3.整潔、清爽。8上、下水管道1.每年檢修一次，并緊固管道固定碼；2.每年兩季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。由工程部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。1.美觀完好；2.上、下水通暢；3.無滲漏。9冷、暖氣管道、通訊線路、頂棚1.每年對(duì)冷、暖氣管道進(jìn)行一次全面維護(hù)；2.每年對(duì)頂棚進(jìn)行一次全面維護(hù)；3.每年對(duì)通訊線路進(jìn)行一次全面檢修。工程部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。1.完好、無損壞；2.線路暢通、使用正常。（二）、房屋本體維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為了使學(xué)校能夠有一個(gè)良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，對(duì)房屋本體的維修力爭(zhēng)做到及時(shí)、快速、高效地處理。房屋維修服務(wù)將嚴(yán)格按照物業(yè)管理公司ISO9001（2000）的要求來執(zhí)行：1、教學(xué)樓、實(shí)驗(yàn)樓、綜合辦公樓等的水、電、衛(wèi)設(shè)備、門鎖等零星小修2小時(shí)內(nèi)完成，至多也要保證當(dāng)天完成；2、遇電路故障沒電、水管爆裂、水龍頭漏水、門鎖開不了、門窗毀壞必須要在10分鐘內(nèi)趕往現(xiàn)場(chǎng)維修（維修工正處理其他急修沒有人手的情況除外）；3、廁所堵塞要在24小時(shí)內(nèi)完成（需換潔具的除外）；4、風(fēng)扇、門窗、廁所設(shè)施、照明設(shè)施的檢查分別在學(xué)校開學(xué)前和學(xué)期結(jié)束后各進(jìn)行一次詳細(xì)的檢查，在學(xué)期中還須安排一次檢查；5、特殊原因不能及時(shí)維修的必須向報(bào)修人說明，并告知能夠完成所需的時(shí)間。八、保安、消防系統(tǒng)的管理保安安全防范、消防設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理，是整個(gè)物業(yè)管理工作的最核心部分，也將直接影響到職業(yè)技術(shù)學(xué)院全體師生的安全感和舒適感。因此，物業(yè)管理公司將按照學(xué)院的保安安全防范及消防安全制度中的規(guī)定，在保衛(wèi)處的業(yè)務(wù)指導(dǎo)下實(shí)施保安安全防范、消防安全管理，同時(shí)制定詳盡的消防設(shè)施設(shè)備周期性的維護(hù)保養(yǎng)方案、標(biāo)準(zhǔn)以及應(yīng)急預(yù)案和處理工作程序。（一）保安系統(tǒng)管理保安的招聘、培訓(xùn)和服裝裝備1、保安員的招聘、培訓(xùn)工作（1）保安員的招聘要求男性、年齡35周歲以下、身高1.70米以上，身體健康；有保安職業(yè)上崗證或退伍軍人；（2）培訓(xùn)工作培訓(xùn)方案如下表：序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時(shí)間授課方培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)1保安管理服務(wù)工作中的禮貌禮節(jié)和服務(wù)用語每月一次項(xiàng)目管理保安部全體保安員業(yè)余學(xué)習(xí)考試提高保安員的服務(wù)意識(shí)，規(guī)范保安服務(wù)用語。2保安軍事訓(xùn)練每月兩次項(xiàng)目管理保安部全體保安員保安部組織內(nèi)部培訓(xùn)考試提高保安員的自律性和組織性，增強(qiáng)凝聚力。3消防業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)及演練每月兩次項(xiàng)目管理保安部全體保安員保安部組織內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉消防業(yè)務(wù)，對(duì)消防事故應(yīng)急處理措施了如指掌。4突發(fā)事件的應(yīng)急技能的培訓(xùn)每月一次項(xiàng)目管理保安部全體保安員保安部組織內(nèi)部培訓(xùn)知識(shí)考核加強(qiáng)保安員的應(yīng)變能力和處理緊急事故的技能技巧。2、保安服裝裝備統(tǒng)一制服、統(tǒng)一管理。3、出入管理學(xué)院實(shí)行全封閉式管理，24小時(shí)全日制值班。為保持校區(qū)內(nèi)良好的治安環(huán)境，對(duì)出入學(xué)院的人員及車輛作如下規(guī)定：（1）學(xué)生需憑校牌出入學(xué)院，老師則憑工作證出入學(xué)院；（2）裝修工或其他經(jīng)校方允許需經(jīng)常進(jìn)出學(xué)院的人員要辦理“臨時(shí)出入證”，交納3元/證的工本費(fèi)及30元/人的保證金。（3）任何訪客進(jìn)入學(xué)院，都應(yīng)遵守校區(qū)內(nèi)各項(xiàng)制度；（4）以上各種出入證均不能轉(zhuǎn)讓，敬請(qǐng)妥善保管。如若遺失，須時(shí)到管理處報(bào)失補(bǔ)辦。3、安全管理（1）禁止在校園內(nèi)存放易燃、易爆物品，禁止生火；（2）校園內(nèi)禁止任何人以任何方式射擊及燃放煙花爆竹；（3）貴重物品或過量現(xiàn)金內(nèi)請(qǐng)小心保管，謹(jǐn)防竊賊有機(jī)可乘；（4）必須保持所有公共走廊、通道及樓梯暢通無阻；（5）請(qǐng)勿通電于圍墻等地方以致誤傷他人；（6）所有要搬離校園內(nèi)的物品（指設(shè)施設(shè)備、電器、裝修材料等），必須要有校方相關(guān)部門開出的放行條方可搬離出去，并配合保安員記錄有關(guān)物品數(shù)量、名稱、型號(hào)、時(shí)間等登記清楚，以便日后查核；（7）禁止聚賭、販毒、吸毒、色情、盜竊等一切犯罪行為；（8）區(qū)域內(nèi)如發(fā)生煤氣泄露、漏電、火災(zāi)、水管破裂、強(qiáng)臺(tái)風(fēng)、暴雨、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，物業(yè)管理公司為維護(hù)公眾、業(yè)主或住戶的人身和財(cái)產(chǎn)利益，在迫不得已的情況下因采取緊急措施而造成校方財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)給予理解，不追究物業(yè)管理公司的責(zé)任；（9）不得影響小區(qū)智能化安全監(jiān)控設(shè)施的工作。4、車輛停放管理（1）進(jìn)入校園內(nèi)的車輛必須按有關(guān)路標(biāo)行車，非常時(shí)期以管理人員指揮為準(zhǔn)。校區(qū)內(nèi)禁止鳴喇叭，校區(qū)內(nèi)限速20公里/小時(shí)，禁止載重1.5噸以上（含1.5噸）的貨車進(jìn)入校區(qū)內(nèi)。（2）駕車進(jìn)入校區(qū)內(nèi)的人士必須遵守校區(qū)內(nèi)車輛管理制度，管理人員有權(quán)詢問任何來訪車輛，并對(duì)進(jìn)入的車輛予以登記，對(duì)不配合工作的車輛，可以拒絕進(jìn)入；（3）所有盛載物品之車輛若無物品來源證明，管理人員將不予以放行；（4）為保證校區(qū)內(nèi)道路干凈，影響衛(wèi)生之車輛必須在小區(qū)外沖洗干凈，運(yùn)輸車輛須做好防污染之措施，經(jīng)管理人員認(rèn)可后方可進(jìn)入；（5）管理公司有權(quán)在需要時(shí)將校區(qū)內(nèi)交通改道，臨時(shí)封閉道路；（6）任何車輛如觸犯本管理?xiàng)l例或損壞校區(qū)內(nèi)物業(yè)，管理人員有權(quán)要求駕駛員出示駕駛證件，令其作出合理的賠償。（7）校區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁以下行為：無牌或無購買第三者保險(xiǎn)車輛行車；學(xué)車或試車；在公共道路上溜冰、滑板等；機(jī)動(dòng)車輛及腳踏車在行人路上行駛；跨位停泊或停泊于車位界線之外；在公共地方洗車、維修車輛。（8）特別規(guī)定停放在本校區(qū)內(nèi)車位的車輛，需到物業(yè)管理體制公司辦理車輛出入證手續(xù)，并隨車攜帶出入證，以備檢查。進(jìn)入校區(qū)內(nèi)的車輛不準(zhǔn)駛進(jìn)綠化區(qū)，損壞綠化應(yīng)經(jīng)賠償。非校方的車輛不得進(jìn)入住宅區(qū)，外來車輛一律停放于區(qū)外指停放的地方。對(duì)違規(guī)行車和停泊車輛的人士，管理公司有權(quán)采取警告、罰款、拖車等外罰措施，出此而造成的損失一概由車主負(fù)責(zé)。（二）消防系統(tǒng)管理1、消防設(shè)施、設(shè)備的定期維護(hù)與保養(yǎng)計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備序號(hào)維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目檢查保養(yǎng)方法標(biāo)準(zhǔn)周期消防控制臺(tái)1種類指示燈（含電源、信號(hào)）直觀目測(cè)指示燈指示正常1個(gè)月2各類開關(guān)直觀目測(cè)處于開啟或自動(dòng)狀態(tài)1個(gè)月3各電器觸點(diǎn)如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨。觸點(diǎn)完好，無燒損。半年4各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個(gè)緊固各端子連接牢固無燒損。半年5各電源、信號(hào)線如有輕微破損或燒焦現(xiàn)象，用絕緣膠帶包扎，嚴(yán)重時(shí)更換。導(dǎo)線無破損、燒焦現(xiàn)象。半年6控制臺(tái)內(nèi)部除塵用小毛刷、皮老虎除塵無塵。半年7控制臺(tái)表面除塵用干控布、毛刷除去表面灰塵無塵。每日區(qū)域報(bào)警器1指示燈直觀目測(cè)“Ac Power”（綠色）指示亮蓁指示燈不亮。1個(gè)月2電源電壓在按下內(nèi)部電源電壓/后務(wù)電壓切（或外部Battery Test鍵）換鍵前后，目測(cè)指示燈是否正常指針指示+24V（+5V）。1個(gè)月3報(bào)警功能按下“Fire test”鍵?！癦one Alarm”指示燈和“Switch Care”指示燈亮幾十秒后，蜂鳴呂警鈴響。1個(gè)月4內(nèi)部各接線端子用螺絲刀逐個(gè)緊固。各端連接牢固，不松動(dòng)。半年5信號(hào)（電源）線如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎，破損或老化嚴(yán)重時(shí)更換。導(dǎo)線 無破損、老化。半年6表面及內(nèi)部除塵如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎，破損或老化嚴(yán)重時(shí)更換。無塵。半年7擊碎玻璃按鈕盒直觀目測(cè)按鈕盒完好，無松動(dòng)。1個(gè)月（續(xù)表）設(shè)備序號(hào)維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目檢查保養(yǎng)方法標(biāo)準(zhǔn)周期集中報(bào)警器1指示燈直觀目測(cè)“Ac Power”（綠色）指示亮蓁指示燈不亮。1個(gè)月2電源電壓在按下內(nèi)部電源電壓/后務(wù)電壓切（或外部Battery Test鍵）換鍵前后，目測(cè)指示燈是否正常指針指示+24V（+5V）。1個(gè)月3報(bào)警功能按下“Fire test”鍵?！癦one Alarm”指示燈和“Switch Care”指示燈亮幾十秒后，蜂鳴呂警鈴響。1個(gè)月4內(nèi)部各接線端子用螺絲刀逐個(gè)緊固。各端連接牢固，不松動(dòng)。半年5表面及內(nèi)部除塵如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎，破損或老化嚴(yán)重時(shí)更換。無塵。半年6表面及內(nèi)部除塵如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎，破損或老化嚴(yán)重時(shí)更換。無塵。半年煙感探頭1煙感探頭用力吸一口香煙，在距探測(cè)20CM處噴響探頭紅色指示燈亮半年2溫感探頭用750W電吹風(fēng)，在距探測(cè)器500MM處，向探測(cè)器吹熱風(fēng)區(qū)域報(bào)警器上相應(yīng)位置的報(bào)警指示燈亮半年防火卷簾門1控制箱內(nèi)部各電器觸點(diǎn)如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨。觸點(diǎn)完好，無燒損。半年2控制箱內(nèi)部各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個(gè)緊固。端子無燒損或松動(dòng)。半年3機(jī)械部分 （齒輪、鋒條）如有銹損用煤油清洗，然后加潤(rùn)油。無銹損且表面涂有潤(rùn)滑油。1年4卷簾門門體用煤油清洗銹損部分無銹損。1年5電機(jī)接線端子用螺絲刀緊固無銹損。半年6擊碎玻璃按鈕盒直觀目測(cè)。完好無損。1個(gè)月防火門1防火門門體直觀目測(cè)。完好無損、無變形半年2防火門彈簧鉸鍵有損壞、更換備件；若無損，加機(jī)油。完好，彈性適度。半年3消防通道、防火門直觀目測(cè)，并開頭防火門消防通道通暢，防火門開閉自如1周（續(xù)表）設(shè)備序號(hào)維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目檢查保養(yǎng)方法標(biāo)準(zhǔn)周期排煙系統(tǒng)1排煙風(fēng)機(jī)表面除塵用擦布、毛刷除塵無塵1個(gè)月2控制柜內(nèi)部各電器觸點(diǎn)如有