廣東東莞景湖灣畔項目分析報告營銷推廣建議.ppt

,第二部分：項目分析,1、項目swot分析,優(yōu)勢（strength） 企業(yè)品牌號召力 項目成熟的居住環(huán)境以及優(yōu)質的園林 建筑等 剩余單位多為項目景觀最優(yōu)產品，對 降價有一定抵御能力 周邊生活配套齊全 便捷的交通,機會（opportunity） 屬于收官項目，擁有大量的客戶資源 可充分調動關系營銷 成熟的居家氛圍為后期的推廣營銷提 供宣傳賣點 運河片區(qū)有大量新盤推出，灣畔可靈 活進行阻擊,威脅（threat） 同片區(qū)的萬科運河東一號率先降價， 對灣畔樓王價格負面影響較大 公司內部項目與灣畔一直有競爭情況 發(fā)生，對灣畔貨量消化有影響 灣畔屬于尾盤項目，其余競爭樓盤可 選擇的貨量更多，分流灣畔客戶,劣勢（weakness） 率先降價以及業(yè)主要求賠償對項目帶 來的不良口碑 毗鄰運河邊所帶來的環(huán)境負面影響 附近的五環(huán)路帶來噪音及灰塵影響 工程質量欠佳所導致漏水等一系列 問題,so(擴展優(yōu)勢) 利用前期客戶，發(fā)展關系營銷 依靠成型園林和社區(qū)環(huán)境，舉辦 小眾營銷，喚醒社區(qū)認同感 剩余貨量較少，可考慮靈活組合 進行消化，規(guī)避降價帶來不利影 響,st(轉化威脅) 放大企業(yè)品牌效應，與競爭對手形 成企業(yè)形象差距 利用剩余單位優(yōu)質特點，與競爭對 手產品形成產品差異化 公司內部競爭項目春曉余貨多為公 寓產品，與灣畔不形成競爭，可考 慮兩個項目配合出貨,wo(利用機會，克服劣勢) 依靠老業(yè)主開展低成本小眾營銷 修補業(yè)主關系 利用受五環(huán)路影響的單位帶動高 價單位的消化 后期宣傳以社區(qū)居家氛圍為主調 盡量淡化項目前期負面影響,wt(減少劣勢，規(guī)避威脅) 高低檔次產品混合搭配營銷，弱化萬 科低價產品帶來沖擊 考慮將公司在售五個項目進行混合搭 配銷售，聯動效應加速項目消化 后期宣傳主打成熟社區(qū)與優(yōu)質產品的 復合賣點 以隱晦方式進行降價，避免再度刺激 前期客戶,灣畔項目總體點評,1、經濟指標 占地面積：一期8萬m2，二期10萬m2 建筑面積：一期10萬m2，二期18萬m2 住宅戶數：一期900戶，二期1100戶 泊車位：一二期共1390個，室內1366個 室外24個 會所面積：3674.59m2 幼兒園面積：3561.2m2 綠化率：53 整體容積率：1.5,點評：1、在售為灣畔二期，一期已有的900戶以及早已成熟的社區(qū)是灣畔不可或缺的客戶資源， 應設法維系客戶關系，充分調動關系營銷 2、灣畔應加快工程進度，將項目展示面做出，特別是閣樓與首層復式產品的展示 3、建議營銷方面加強培訓，提供銷售團隊士氣，必要時建議將春曉與灣畔銷售團隊互換 4、剩余貨量產品不存在戶型方面的硬傷，而在低迷市道下建議盡快消化剩余貨量 5、目前市場上基本不存在與灣畔檔次相似的項目，因此灣畔后期競爭壓力相對較少，可 將項目利潤最大化的產品放在剩余貨量的中后期推貨產品中,2、剩余貨量及價格分析,項目剩余貨量集中在3+1戶型、3方2廳、首層復式和閣樓四種產品，各產品貨量明細如下,3+1 戶型明細表,1套,1套,82套,優(yōu)勢 1、產品布局方正，錯層設計，空間層次感豐富 2、陽臺偷面積設計，增加產品可利用性，性價比 更高 3、產品外部景觀優(yōu)越，正對小區(qū)中心園林。園內 八景盡收眼底 劣勢 1、景觀陽臺出口過窄，且陽臺面積較少，影響南 北對流 2、整個項目受外部噪音影響大 點評 3+1戶型產品附加值高，外部景觀優(yōu)秀，且戶型 設計方面沒有硬傷，屬于灣畔中最優(yōu)質產品,一等,3房2廳戶型明細及分析,36套,28套,4套,優(yōu)勢 1、產品布局方正，真正的南北對流 2、采光、通風極佳。景觀陽臺寬度高達3米 3、外部景觀優(yōu)越，正對小區(qū)中心園林 4、無間距樓寬，真正的獨家園林景觀 劣勢 1、部分單位有西曬現象，如23棟等 2、部分樓棟靠近沿河路和五環(huán)路，噪音影響大 點評 1、3房2廳產品附加值相對必3+1戶型弱，且部分單 位西曬嚴重 2、產品面積適中，符合如今市場需求，不存在產品 上的缺陷,一等,首層復式戶型明細及分析,優(yōu)勢 1、贈送面積大，產品附加值較高 2、首層親地花園設計，與自然更加親近 3、層高達7米，空間層次感好，氣派裝潢 劣勢 1、位于低層，受潮濕影響較大 2、室內高度低于地面，產生下陷感，且蚊蟲較多 3、現場欠缺展示板房，客戶難以領略首層復式的 感覺 點評 1、加快花園規(guī)劃和板房裝修，加強展示面 2、戶型設計上不存在硬傷，附加值高，產品優(yōu)越 建議可爭取最大利潤,14套,12套,7套,二等,閣樓單位戶型明細及分析,6套,5套,6套,優(yōu)勢 1、贈送面積大，產品附加值高 2、俯瞰園林，居高臨下，灣畔景色一覽無遺 3、3房變4房設計，面積可靈活分割使用 劣勢 1、受五環(huán)路灰塵及噪音影響較大 2、位于頂樓，夏季天氣炎熱 3、現場欠缺展示板房，客戶難以領略閣樓產品優(yōu) 越性 4、閣樓層高不同，難以充分利