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文檔簡介

淡市中鄭州市暢銷戶型專題研究,研究綜述 宏觀市場、研究方法、研究步驟 暢銷樓盤暢銷戶型分析 案例分析、原因分析、戶型分析、對比分析 非暢銷樓盤暢銷戶型分析 銷售情況、戶型結(jié)構(gòu)、啟示 研究小結(jié) 創(chuàng)新案例、小結(jié),1,2,3,4,4月份,5月份,6月份,7月份,8月份,10月份,數(shù)據(jù)來源:鄭州市房管局,自3月新版限購令頒布以來,鄭州樓市逐漸降溫,然而有些樓盤如二七萬達(dá)、中原萬達(dá)、美景鴻城等依然逆市熱銷,靠的是什么?是否是因?yàn)槠鋺粜蛢?yōu)勢?下面將通過一定的步驟、方法對其進(jìn)行研究。,影響銷售的六大因素,戶型結(jié)構(gòu),開發(fā)商品牌,市場環(huán)境,生活配套,產(chǎn)品價格,地理環(huán)境,95%,生活配套,教育、醫(yī)療、商業(yè)、休閑、辦公、酒店等,95%,產(chǎn)品價格,單價、付款方式優(yōu)惠等,90%,戶型結(jié)構(gòu),戶型的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、面積大小等,90%,地理環(huán)境,交通、園林配套等,85%,市場環(huán)境,淡市、旺市等,80%,開發(fā)商品牌,社會知名度、開發(fā)資質(zhì)、社會影響力等,研究的三個步驟,研究綜述 宏觀市場、研究方法、研究步驟 暢銷樓盤暢銷戶型分析 案例分析、原因分析、戶型分析、對比分析 非暢銷樓盤暢銷戶型分析 銷售情況、戶型結(jié)構(gòu)、啟示 研究小結(jié) 創(chuàng)新案例、小結(jié),1,2,3,4,鑒于二七萬達(dá)與中原萬達(dá),均由萬達(dá)集團(tuán)開發(fā),開發(fā)策略較為類似,在此只分析二七萬達(dá)廣場。萬達(dá)廣場產(chǎn)品每次推出體量大,而且各類產(chǎn)品普遍消化速度快,尤其是兩房、精裝soho消化率均在95%以上更是熱銷,萬達(dá)廣場總能在逆市保持勁銷勢頭。,12月10開盤當(dāng)天,萬達(dá)廣場完善的外部及內(nèi)部生活配套:如教育、醫(yī)療、商業(yè)、休閑、辦公、酒店等; 開發(fā)商的品牌影響力:萬達(dá)的品牌影響、行業(yè)口碑、開發(fā)資質(zhì)等; 地段交通優(yōu)勢明顯:緊鄰航海路、大學(xué)路,交通發(fā)達(dá); 精裝修,高性價比:價格相對于周邊項(xiàng)目不高:均價7500元/,一次性優(yōu)惠5%,按揭優(yōu)惠1%; 戶型結(jié)構(gòu):戶型結(jié)構(gòu)多為基本舒適度、舒適度提升檔次,滿足置業(yè)者的正常生活需求; 開發(fā)商的營銷措施:高頻次的報(bào)廣宣傳、營銷活動(如攝影大賽)及產(chǎn)品推介,僅精裝soho自9月20日12月10就有18次報(bào)廣。,萬達(dá)廣場之所以取得如此的銷售業(yè)績,與其豐富的城市綜合體開發(fā)經(jīng)驗(yàn)相關(guān),周邊及自身優(yōu)質(zhì)的商業(yè)配套優(yōu)勢為其爭取了有力的支持。整體來說,戶型結(jié)構(gòu)并不是萬達(dá)取得暢銷佳績的決定性因素。,康橋金域上郡,自9月3日起8號樓開盤,推出約192套套房源;6#、7#開始認(rèn)籌,推出一房、二房、三房共計(jì)334套。其戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)同樣多為舒適度提升檔次,甚至優(yōu)于萬達(dá)戶型,但至今其整體銷售率不及40%,大量三房、兩房及一房剩余。這說明,戶型并不能決定消費(fèi)者的選擇,而周邊的配套等因素起著至關(guān)重要的作用。,96兩房,47一室一廳,次臥餐廳凸出,從而全明戶型設(shè)計(jì); 客廳主臥向南,采光良好; 雙陽臺設(shè)計(jì),滿足觀景、生活需要; 衛(wèi)生間靠近臥室、餐廳,方便使用。,一室一廳布局簡潔實(shí)用,餐客一體化、獨(dú)立書房,能基本滿足青年居住著的生活需求。,升龍國際中心6#公館11月26日開盤,共有房源88套;主要為61.0861.8的一房和兩房;成交價格在55005900元/; 銷售情況:當(dāng)天銷售約50套左右;當(dāng)天銷售率達(dá)60%,銷售情況較好。,原因分析:該項(xiàng)目本次的推廣語是“6號公館,禮獻(xiàn)新青年”,因此房源主要是針對年輕人推出的61的一房和緊湊型小兩房。與萬達(dá)精裝soho相似的,同樣是帶裝修,均價在5800元/左右。較低的價格是其銷售較好的重要原因,畢竟對青年置業(yè)者來說,價格依然是最終決定者,居住品質(zhì)的滿足應(yīng)在第二位。,精裝修在鄭州市房地產(chǎn)市場并不普及,然恒大名都全精裝以及二七萬達(dá)廣場的精裝soho,給出了一個信號:在配套完善的基礎(chǔ)條件下,精裝修戶型還是市場前景廣闊的,尤其是精裝小戶型,低總價、低首付,即時入住對青年置業(yè)者無疑能起到有效的吸引。,在限購的市場下,美景鴻城7月、8月連續(xù)銷冠,10月、12月的持續(xù)熱銷局面又是引領(lǐng)了東南區(qū)域的銷售熱潮,尤其是小戶型房源更是受到了廣大置業(yè)者的青睞,究竟是什么原因使得美景鴻城如此受置業(yè)者的歡迎呢?,高頻次的報(bào)廣力度以及話劇年等營銷活動的主題宣傳,充分提高了項(xiàng)目的社會影響力; 戶型面積類型較多,且價格較低,尤其是三期三批小戶型以其低總價,戶型結(jié)構(gòu)的超高性價比充分滿足了年輕置業(yè)者的需求; 內(nèi)部及外部的配套完善,交通便利,臨近航海路與中州大道。,美景鴻城的逆勢勁銷與其高頻次報(bào)廣、密集的營銷活動以及較低的價格關(guān)系密切。其戶型面積類型的多樣化,尤其是小戶型(一房、小兩房、小三房)以其超高性價比對廣大職業(yè)者有較大的吸引力。,美景鴻城三期戶型面積類型較多,自53方正一房到175四房不等,且戶型設(shè)計(jì)較為合理,除一房外,多為舒適度提升檔次,合理的戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及戶型面積配比對其銷售起到了有力的助推作用。,客廳主臥南向設(shè)計(jì),客廳帶陽臺,衛(wèi)生間干濕分離,雙陽臺設(shè)計(jì),動靜分區(qū),主臥帶飄窗,入戶門玄關(guān)設(shè)計(jì),衛(wèi)生間干濕分離,次臥帶飄窗,全明戶型設(shè)計(jì),一房主要特點(diǎn): 1、衛(wèi)生間干濕分離; 2、l型廚房設(shè)計(jì); 3、帶陽臺、主臥可以采光; 4、受面積影響導(dǎo)致暗衛(wèi),餐廳客廳共用; 但總體基本可以滿足生活需要,二房、小三房主要特點(diǎn): 1、客廳主臥南向,全明戶型設(shè)計(jì); 2、雙陽臺設(shè)計(jì),滿足生活、觀景需求; 3、衛(wèi)生間干濕分離; 4、主臥可均帶有飄窗; 戶型結(jié)構(gòu)整體為舒適度提升檔次,鼎盛陽光城緊鄰美景鴻城,同樣以高密度的報(bào)廣和營銷活動期望通過此擴(kuò)大自身影響力,增加銷售。11月19日開盤勁銷200套,其中下圖118.56三室兩廳開盤推出62套,當(dāng)天即基本售罄。由此說明,對于大盤,一定程度的高密度宣傳和戶型結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)優(yōu)勢對戶型的暢銷起著至關(guān)重要的作用。,此戶型為7#樓東西邊戶,均價7000元/左右,源于其優(yōu)良的戶型設(shè)計(jì)及三房的稀缺性。,全明戶型設(shè)計(jì),客廳主臥南向,且客廳有大陽臺,獨(dú)立餐廳而且連接有陽臺,較為稀缺,動靜分區(qū),鑫苑逸品香山雖然地理位置并不優(yōu)越,且報(bào)廣數(shù)量并不多,但自 4月至8月連續(xù)5月穩(wěn)居鄭州暢銷樓盤前十,銷售業(yè)績持續(xù)飄紅。自身較低的價格、項(xiàng)目的宜居性、開發(fā)商的社會影響力為本項(xiàng)目的暢銷起到了良好的推動作用。,暢銷原因分析: 自身在北區(qū)相比適中的價格容易被消費(fèi)者接受; 社區(qū)的園林配套,宜居性較好; 鑫苑的品牌實(shí)力形象,賦予客戶信任感; 相對北區(qū)項(xiàng)目較為成熟的生活配套; 周邊多為別墅區(qū),產(chǎn)品的競爭壓力較小。,兩房面積多為86.左右,全明戶型設(shè)計(jì),客廳主臥南向設(shè)計(jì),主臥連接觀景陽臺,南北通透動靜分區(qū),干濕不分離,動靜不分區(qū),逸品香山戶型在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上較為合理,多為舒適度提升檔次。從銷售來看,最暢銷的是南北通透的邊戶以及一梯兩戶的洋房,中戶部分房源銷售速度緩慢。因此,在此區(qū)域應(yīng)多注重開發(fā)南北通透的房子。,例,左圖為11號樓中戶,右圖為11號樓邊戶,11號樓共有96套房源,其中邊戶售罄、中戶剩余13套,左右兩戶戶型在整體居住舒適度上差別不大,主要區(qū)別為是否南北通透。由此可見,是否南北通透在客戶決定是否購買中影響比重較大。,淡市中,戶型面積?。?0左右)、總價較低的房源相對比較暢銷,青年置業(yè)需求開始凸顯; 精裝修戶型在鄭州市場有較大的發(fā)展空間和前景;尤其在配套發(fā)展較為完善的地段開發(fā)成功率較高。 配套設(shè)施的完善是以及價格是決定消費(fèi)者是否選擇的根本原因,戶型結(jié)構(gòu)處于次級決定地位; 宣傳力度對戶型的暢銷作用匪淺,報(bào)紙廣告、營銷活動等; 在大北區(qū),以休閑居住為主的客戶對南北通透的要求較高,可以考慮開發(fā)一梯兩戶的板式樓,或者運(yùn)用新風(fēng)系統(tǒng)改善通風(fēng)效果。 因此,應(yīng)抓住當(dāng)?shù)乜蛻羧旱男枨筇卣鳎@樣才能減少產(chǎn)品的滯銷。,研究綜述 宏觀市場、研究方法、研究步驟 暢銷樓盤暢銷戶型分析 案例分析、原因分析、戶型分析、對比分析 非暢銷樓盤暢銷戶型分析 銷售情況、戶型結(jié)構(gòu)、啟示 研究小結(jié) 創(chuàng)新案例、小結(jié),1,2,3,4,戶型面積:140、138 開盤時間:2011.4.23 戶型均價:10500元/ 銷售情況:推出6#2單元124套,現(xiàn)處于清盤期,銷售率達(dá)93%以上。 戶型結(jié)構(gòu):性價比提升檔次 客戶滿意度:,4月23日,恒大名都御湖城140湖景大宅面世,并在逆市中贏得勁銷,對于在鄭州老城區(qū)以兩房小三房為市場主流、大三房消化率較低的情況下取得如此銷售業(yè)績出乎大家意料。這說明,市場并無一成不變的定數(shù),應(yīng)結(jié)合自身情況準(zhǔn)確定位、靈活應(yīng)對。,恒大名都優(yōu)秀的銷售業(yè)績不僅在于戶型的設(shè)計(jì)性價比較高,另一方面也得益于其在社會上的口碑以及自身的實(shí)力,而且本項(xiàng)目地處市中心,周邊教育、醫(yī)療、休閑、商業(yè)等配套相當(dāng)完善,這些資源也為其暢銷增加了一些砝碼。,價值點(diǎn)分析: 1、全明戶型,飄窗運(yùn)用較多,切飄窗寬度60cm,大大增加可使用面積; 2、獨(dú)立衣帽間; 3、入門處玄關(guān)處理; 4、雙衛(wèi)生間; 5、餐客一體化; 6、南北通透; 7、干濕分離; 8、動靜分區(qū)。,缺點(diǎn)點(diǎn)分析: 1、缺少生活陽臺。,該戶型為中央特區(qū)三房戶型,戶型面積同為140左右,位于4號樓東西戶,戶型設(shè)計(jì)性價比提升,大面寬采光好且均可俯瞰七里河及園區(qū)景觀。中央特區(qū)、恒大名都的戶型說明,客廳并非必須朝南,朝向景觀最好的方向才是正確的選擇,而且景觀在推動銷售上作用匪淺。,戶型面積:140 開盤時間:2011.10.23 戶型均價:12000元/ 銷售情況:推出40套,現(xiàn)基本售罄,銷售較好 戶型結(jié)構(gòu):性價比提升檔次 客戶滿意度:,270度觀景窗,衛(wèi)生間干濕分離,餐客一體化,空間感較強(qiáng),靜,動,動靜分區(qū),主次臥南向,大面寬采光良好,臥室均帶有飄窗或陽臺,生活陽臺、觀景陽臺,4#,衣帽間與門對沖,戶型面積:133.97 開盤時間:2011.07.30 戶型均價:12000元/ 銷售情況:推出18套左右,開盤即售罄 戶型結(jié)構(gòu):功能空間彈性檔次 客戶滿意度:,東方鼎盛時代,嵌入式衣帽間,入口門玄關(guān)處理,臥室?guī)涞仫h窗,客廳帶開敞陽臺,采光好,南北通透,客廳主臥朝南,且主臥帶有獨(dú)立衛(wèi)生間,臥室?guī)в型勾?雙衛(wèi)生間,主客分離體現(xiàn)尊貴,餐廳廚房互動較好,該戶型為東方鼎盛時代暢銷三房戶型,面積133.97,布局結(jié)構(gòu)合理,且有較多彈性元素,如玄關(guān)處理、衣帽間、落地凸窗等為戶型增色不少,性價比較高。與相鄰的中央頭戶型相比,說明戶型結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢在彌補(bǔ)自身自然景觀不足上有一定成效。,海馬公園三房,戶型面積:133.1 開盤時間:2011.04.23 戶型均價:12000元/銷售情況:推出86套左右,開盤即售罄 戶型結(jié)構(gòu):舒適度提升檔次 客戶滿意度:,該戶型為海馬公園經(jīng)典三房戶型,面積同東方鼎盛時代約133 ,戶型的暢銷與前期客戶積累、園區(qū)配套有很大關(guān)系,但戶型結(jié)構(gòu)的簡單明了也贏得了客戶的廣泛認(rèn)可。由此可以看出,三房戶型結(jié)構(gòu)上客戶最關(guān)注的是基本居住舒適度:通透、采光、雙陽、雙衛(wèi),這將是客戶是否選擇這個戶型的決定性因素。,主臥室?guī)в型勾?主臥客廳南向,采光好,南北通透,通風(fēng)效果好,雙陽臺設(shè)計(jì),滿足生活觀景需求,雙衛(wèi)生間,且靠近臥室,全明戶型,餐廳、廚房呼應(yīng)較好,動靜分區(qū),贈送面積約6,左為中央特區(qū)于2011年8月2日推出的面積為90兩房戶型,共推42套,開盤當(dāng)天售罄,均價9000元/,銷售火爆,客戶對戶型結(jié)構(gòu)整體滿意度為();右為康橋金域上郡5月推出的82 暢銷兩房戶型,均價8300元/,戶型結(jié)構(gòu)客戶滿意度()。,多面采光,利用側(cè)向開窗取得通透的舒適感,戶型大致類似,但居住舒適度左右,長進(jìn)深建議采用右,主次臥均帶有飄窗,右為270度觀景飄窗,全明戶型,客廳主沙發(fā)不靠墻,衛(wèi)生間不規(guī)則,且不靠近臥室,兩個戶型為基本舒適度檔次戶型,都在戶型結(jié)構(gòu)上有一定的缺點(diǎn),但仍銷售火爆,說明,戶型以外的因素對該戶型的銷售同樣起著莫大的作用,此種情況下,假如戶型更加合理,必將取得更好更快的銷售業(yè)績。,非常國際二期于2011年5月8日推出約108套該戶型兩房,面積為87左右,該戶型位于9#中間南戶,9#為兩單元27層高層,2t4。該戶型兩房開盤當(dāng)天消化約80%左右,銷售火爆,均價為9000元/ ,客戶對該項(xiàng)目的戶型結(jié)構(gòu)整體滿意度為(),主要吸引點(diǎn)在可兩房變?nèi)浚虼?,對戶型來說可變可以提升價值。,l型廚房,連接生活陽臺,餐廳互動較好,可變空間,可兩房變?nèi)?主次臥全南朝向,切次臥帶有觀景陽臺,缺點(diǎn):客廳并不朝南,兩房往往受到建筑布局的限制,難免出現(xiàn)客廳不朝南的現(xiàn)象。然而在客戶眼中,最好有失有得,諸如非常國際這種用具備可變空間、次臥朝南的優(yōu)勢來彌補(bǔ)此缺點(diǎn),未嘗不是一個很好的選擇,尤其對于剛性需求的對象,同樣也是一種心理沖擊,畢竟其最關(guān)注戶型的性價比。,客廳主臥南向,l型廚房設(shè)計(jì)連接生活陽臺,客廳餐廳一體化,空間感好,三分離衛(wèi)生間,臥室?guī)эh窗,此為永威東棠兩房戶型,戶型面積在93.92左右,于2011年7月22日推出約69套,2t4,開盤當(dāng)天消化約25套左右,現(xiàn)基本售罄,相對本項(xiàng)目其它兩房,更受客戶關(guān)注且銷售狀況更好??禈蚪鹩蛏峡ぁ⒔鸪考螆@等項(xiàng)目同有此戶型,客戶滿意度較高()。,附帶觀景陽臺,通過對次臥開凸窗或者次臥凸出(如下p金晨嘉園戶型)來保證戶型的整體采光;動靜分區(qū)、干濕分離,同時,衛(wèi)生間位于主次臥、客廳的交界處,方便生活,而且避免了兩房中常見的房門與衛(wèi)生間門口對沖的缺點(diǎn);雙陽臺設(shè)計(jì),如此完善、使用的兩房,較為難得。,金晨嘉園推出兩房多為此結(jié)構(gòu)戶型,與永威東棠戶型類似,本戶型面積在8293之間,于2011年12月3日推出約136套,位于6#,24層,2t3。開盤當(dāng)天消化約70%左右,銷售狀況良好,客戶對該項(xiàng)目的戶型結(jié)構(gòu)整體滿意度較高()。,6#,廚房連接生活陽臺,而且與餐廳互動較好,主臥次臥均帶有飄窗,客廳主臥南向,客廳連接觀景陽臺,全明戶型,本兩房戶型在市場上存在較多,如金域上郡、永威東棠,橡樹玫瑰城,陽光城,戶型結(jié)構(gòu)為兩房中的性價比提升檔次,客戶認(rèn)可度也較高,經(jīng)得起市場的考驗(yàn)。因此,可以考慮為今后產(chǎn)品的開發(fā)提供參考

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