2010年珠海安宇商業(yè)廣場項(xiàng)目市場調(diào)研及商業(yè)定位方案.ppt

安宇商業(yè)廣場項(xiàng)目,2010.6,市場調(diào)研及商業(yè)定位方案,目 錄 第一部分 市場分析3 一、南水鎮(zhèn)概況3 二、片區(qū)發(fā)展規(guī)劃4 1、從產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃來看.4 2、從遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃來看.4 三、片區(qū)交通狀況.5 1、連接市內(nèi)主要交通樞紐的通達(dá)狀況.5 2、公交配套.5 四、片區(qū)主要商業(yè)市場概況.6 1、嘉潤百貨.6 2、匯緣服裝鞋城 .6 3、星風(fēng)超市.7 4、金龍大酒店.7 五、主要路段業(yè)態(tài)分析8 1、珠海大道西路業(yè)態(tài).8 2、下金龍路業(yè)態(tài)9 3、浪白路業(yè)態(tài).10 4、南巷路業(yè)態(tài).11 六、區(qū)域市場分析.12 1、商業(yè)市場總體結(jié)構(gòu).12 2、商業(yè)市場業(yè)態(tài)業(yè)種分析.13 3、租金價(jià)格水平分析14,第二部分 項(xiàng)目概況14 一、項(xiàng)目swot分析.14 二、人流構(gòu)成.15 三、綜合定位.15 1、南水項(xiàng)目主題定.15 2、消費(fèi)定位.15 3、租金價(jià)格.16 四、招商操作模式.16 1招商策略.16 2、優(yōu)惠政策.16 3、招商模式.16 4、項(xiàng)目基礎(chǔ)完善、增設(shè)建議.17 、招商工作內(nèi)容.17,第一部分 市 場 分 析 一、南水鎮(zhèn)概況 南水鎮(zhèn)位于珠海市西南部，由南水、高欄半島和荷包、大芒等十余個(gè)島嶼組成，全鎮(zhèn)陸域面積100平方公里，總?cè)丝?萬余人。南水距市區(qū) 40公里 ，距珠海機(jī)場 20公里 ，距澳門 50公里 。南水為珠海珠港新城的重要組成部分。全國沿海主樞紐港之一的珠海高欄深水港坐落在鎮(zhèn)內(nèi)，8車道的珠海大道貫通市區(qū)與港口?？傃b機(jī)容量372千瓦的珠海發(fā)電廠建在南水的石門咀，一期工程已于2000年1月發(fā)電并網(wǎng)，二期工程又于2004年6月進(jìn)入施工。 隨著高欄港、沿海高速公路、江珠高速公路、廣珠鐵路等一批大型基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，南水將成為珠海通往華南地區(qū)、西南地區(qū)以及內(nèi)地通往港澳及海外的交通樞紐。1999年，國務(wù)院小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心將南水鎮(zhèn)列為全國小城鎮(zhèn)綜合改革試點(diǎn)鎮(zhèn)，南 水 城 區(qū) 全 景 在國家發(fā)改委、省發(fā)改委、市委、市政府的重視支持下，鎮(zhèn)委、鎮(zhèn)政府確立“依托港口大辦工業(yè)”的發(fā)展思路，引進(jìn)了臺(tái)灣長興化工、臺(tái)灣聯(lián)成化工項(xiàng)目為代表的一大批精細(xì)化工項(xiàng)目落戶并成功創(chuàng)辦了“南水（臺(tái)商）化工專區(qū)”、“南水工業(yè)區(qū)”。目前，包括英國bp公司的pta和臺(tái)灣長興合成樹脂項(xiàng)目等十余家跨國企業(yè)以及粵裕豐鋼鐵、華豐造紙等近百家內(nèi)引外聯(lián)企業(yè)落戶南水，新的項(xiàng)目不斷涌入，前來考察洽談投資的客商絡(luò)繹不絕，南水成為珠海投資辦實(shí)業(yè)的一方熱土。南水鎮(zhèn)已逐步發(fā)展成為一個(gè)以石化、物流產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，鋼鐵、造紙、能源、倉儲(chǔ)并舉發(fā)展，初具規(guī)模的重化產(chǎn)業(yè)基地和區(qū)域性物流中心，成為珠海西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭。,南水工業(yè)區(qū)生活配套區(qū),南水工業(yè)區(qū)一角,近年來，南水鎮(zhèn)加快了市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，各種配套設(shè)施日臻完善，為招商引資和經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力和良好的發(fā)展平臺(tái)，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的迅猛發(fā)展，加快了農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程，一個(gè)現(xiàn)代化臨港新城雛形基本形成。,歷史發(fā)展 1957年設(shè)南水鄉(xiāng)，屬中山縣。1961年改南水公社，屬珠?？h。1979年珠海設(shè)市，劃屬香洲區(qū)，1986年建鎮(zhèn)。位于市境西南部，由南水半島和高欄、荷包等10多個(gè)島嶼組成，陸地面積84平方公里，人口0.8萬人。鎮(zhèn)中心距市城區(qū)中心40公里、珠海港口9公里、珠海機(jī)場20多公里，水路距香港45公里、澳門15公里。市區(qū)至港口的高速公路直達(dá)鎮(zhèn)南，珠海國際深水港位于轄區(qū)內(nèi)。轄南水、海安、南郊、南場、金龍、高欄、沙白石、鐵爐、飛沙、荷苞10個(gè)村委會(huì)。以農(nóng)、漁業(yè)為主，產(chǎn)品有稻谷、蝦、蟹、魚等。建有1個(gè)墟鎮(zhèn)。境內(nèi)發(fā)現(xiàn)的具有3000多年文化歷史的摩崖石刻畫是廣東省重點(diǎn)保護(hù)文物。,二、片區(qū)發(fā)展規(guī)劃 1、從產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃來看 高欄港下轄13個(gè)村、社區(qū)、聯(lián)社，其中5個(gè)村委會(huì)，3個(gè)居委會(huì)，5個(gè)經(jīng)濟(jì)聯(lián)社，共有農(nóng)村人口1.2萬人。主要傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)是捕撈、養(yǎng)殖、種植業(yè)。“南水蟹”被國家評為綠色食品品牌，是南水養(yǎng)殖業(yè)的著名品牌。但隨著我區(qū)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，農(nóng)業(yè)用地、灘涂等逐漸減少，農(nóng)漁業(yè)生產(chǎn)發(fā)展空間受到限制。加強(qiáng)基層組織建設(shè)、減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)、提高農(nóng)民收入、提高就業(yè)能力、扶持集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面是我區(qū)努力的方向。2007年全區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)值8039.5萬元，農(nóng)漁民人均純收入達(dá)8036元；產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)在農(nóng)業(yè)、石化產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)。 2、從遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃來看 2006年南水鎮(zhèn)以區(qū)鎮(zhèn)合一的模式與原臨港工業(yè)區(qū)合併，合併后的區(qū)域更名為高欄港經(jīng)濟(jì)區(qū)。南水鎮(zhèn)併入高欄港區(qū)之后，高欄港經(jīng)濟(jì)區(qū)首期的發(fā)展范圍將增加到330平方公里，將高欄港區(qū)定位為以發(fā)展大宗干散貨、油氣品等能源物資中轉(zhuǎn)、儲(chǔ)存為主，并積極發(fā)展集裝箱運(yùn)輸，同時(shí)為港后工業(yè)、保稅倉儲(chǔ)、修造船工業(yè)發(fā)展創(chuàng)造條件。,三、片區(qū)交通情況 1、連接市內(nèi)主要交通樞紐的通達(dá)狀況 距珠海機(jī)場20公里，車行約2535分鐘； 距市城區(qū)中心40公里，車行約7090分鐘； 距珠海港口9公里 ，車行約15-20分鐘； 水路距香港45公里、澳門15公里； 2、公交配套,南水客運(yùn)站為四級(jí)客運(yùn)站，停車面積1000平方米，候車面積100平方米，售票窗口2個(gè)，檢票口1個(gè)，發(fā)車卡位4個(gè)，工作人員5人（含2名保安），現(xiàn)南水客運(yùn)站有4條線路，每天發(fā)往各地廣州等珠江三角各地。,四、片區(qū)主要商業(yè)市場概況,南水市場,匯緣服裝鞋城,星風(fēng)超市,金龍大酒店,五、主要路段業(yè)態(tài)分析,1、珠海大道西業(yè)態(tài),備注：該路段租金均價(jià)為38-57元/不等，商鋪一層是復(fù)式結(jié)構(gòu)，多以五金、機(jī)械維修為主，略有零散的生活配套業(yè)態(tài)。,2、下金龍路段業(yè)態(tài),備注：該路段租金均價(jià)為35-65/不等，商鋪是一層復(fù)式的結(jié)構(gòu)，消費(fèi)群以周邊工廠的人為主，多以生活配套的業(yè)態(tài)居多，分布雜亂。,3、浪白路段業(yè)態(tài),備注：該路段是南水中學(xué)一帶，主要體現(xiàn)在便利店、書店、補(bǔ)習(xí)中心、服裝等；租 金均價(jià)為40-50元/不等。,4、南巷路業(yè)態(tài),備注：該路段租金均價(jià)為45-70元/不等，全街商鋪層高以一層為主，有少量兩層商鋪。 該路段的商業(yè)位于鎮(zhèn)中心，人流量足，周邊的工人和本地居民消費(fèi)力中下，以嘉潤百貨、 江緣服裝鞋城為代表。,六、區(qū)域市場分析,1、商業(yè)市場總體結(jié)構(gòu) 商圈輻射范圍業(yè)態(tài)多為生活必需品為主，屬于零散分布，各路段業(yè)態(tài)沒有較好的統(tǒng)一規(guī)劃，以雜亂不參的形式存在； 片區(qū)商業(yè)市場的消費(fèi)者主要以本地居民、工廠工人為主，消費(fèi)潛力中下； 片區(qū)的商業(yè)配套正逐漸完善，加上信禾長途汽車客運(yùn)站的即將興建，將吸引更多的人群前來消費(fèi)；,2、商業(yè)市場業(yè)態(tài)業(yè)種分析 目前仍以雜亂的臨街自由業(yè)態(tài)為主； 區(qū)域內(nèi)除嘉潤百貨、匯緣服裝鞋城、星風(fēng)超市、泰和百貨、華昌百貨、龍發(fā)百貨等超市和服裝城外，還具有娛樂場所-日月天健康中心，金龍俱樂部等具有代表性的娛樂業(yè)，其他業(yè)態(tài)都以常規(guī)性的生活配套商業(yè)為主； 商圈內(nèi)有影響力業(yè)態(tài)缺乏配套，大型超市、連鎖飲食、娛樂場所等其他業(yè)態(tài)有一定的填補(bǔ)空間；,3、租金價(jià)格水平分析 實(shí)際調(diào)研情況表明，片區(qū)底商商鋪?zhàn)饨鹁鶠?570元/平方米。 小結(jié)： 商業(yè)的發(fā)展與片區(qū)的整體消費(fèi)力相關(guān)，將與住宅商品房同期發(fā)展。商業(yè)市場的成熟有待培育，商業(yè)氛圍較為冷清；以珠海大道商業(yè)區(qū)域較為冷淡，鎮(zhèn)中心區(qū)域較為繁華； 隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，工業(yè)、房產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃，外來務(wù)工人逐漸增多，片區(qū)的租賃業(yè)需求迅速，租賃市場的需求量大，未來有較大的升值空間。,第二部分 項(xiàng) 目 概 況 一、項(xiàng)目swot分析,二、人流構(gòu)成,三、綜合定位,1、安宇商業(yè)廣場項(xiàng)目主題定位 方案一：以農(nóng)貿(mào)、超市為主導(dǎo)，生活配套為輔的復(fù)合型綜合商業(yè)中心； 方案二：以購物、休閑為中心主力的，餐飲、娛樂為輔的純商業(yè)中心。 2、消費(fèi)定位 目標(biāo)消費(fèi)群體：本地居民（村民）、常住、外來務(wù)工人員及周邊流動(dòng)人口； 輻射消費(fèi)群體：周邊鎮(zhèn)區(qū)、周邊與外地消費(fèi)者等綜合消費(fèi)群體。 3、租金價(jià)格 安宇商業(yè)廣場： 首層以農(nóng)貿(mào)市場、百貨超市等業(yè)態(tài)為主，農(nóng)貿(mào)市場、百貨超市另議，建議單間商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)：40-70元/； 二層以生活配套、網(wǎng)吧、服裝、餐飲為輔助，租金單價(jià)：10-20元/；,四、招商操作模式,1招商策略 商家控制： 招商客戶按品牌及面積分等級(jí)；從租金等方面給予不同的入場條件； a級(jí)：主力店、名牌、商家、特色業(yè)態(tài)或經(jīng)營面積在1000平方米以上商戶 b級(jí)：品牌或經(jīng)營面積在100300平方米中型商戶 c級(jí)：非品牌或經(jīng)營面積在100平方米以下的小型商戶 商鋪控制： a、業(yè)態(tài)分區(qū)、統(tǒng)一規(guī)劃 b、結(jié)合商戶級(jí)別合理分配、引導(dǎo)商家 c、結(jié)合商鋪面積、位置、商戶進(jìn)駐情況，對商鋪出租進(jìn)行篩選控制 d、有序安排商家進(jìn)場 2、優(yōu)惠政策 1）基本優(yōu)惠政策： a、一般小商戶進(jìn)場給予一個(gè)月的裝修期； b、100500的商戶給予二四個(gè)月的裝修期； c、5001000的商戶給予四六個(gè)月的裝修期； 2）特殊優(yōu)惠政策： d、大品牌、主力商家、租賃面積1000以上商家免租政策另商議；,3、招商模式 立足珠海、南水本地商家資源，圍繞安宇商業(yè)廣場業(yè)態(tài)調(diào)整和定位，綜 合區(qū)域相關(guān)專業(yè)市場和主力業(yè)態(tài)商品，進(jìn)行目的性的全方位招商邀請。 有目的性意向邀約，進(jìn)行商家資源內(nèi)部撒網(wǎng)式招商； 針對性預(yù)約符合定位業(yè)態(tài)商家； 登門拜訪招商； 4、項(xiàng)目基礎(chǔ)完善、增設(shè)建議 1、由于項(xiàng)目正在興建，希望能盡快鋪設(shè)完外立面，項(xiàng)目側(cè)邊的市政道路設(shè)施望能得到完善，要營造良好的招商環(huán)境；以及水