逾期交房的情況包括哪些.doc

逾期交房的情況包括哪些 正常延期交付主要指由于施工遲延或者相關(guān)政府手續(xù)辦理遲延。非正常延期交付主要指由于開發(fā)商經(jīng)濟實力、相關(guān)政府手續(xù)違法且無法辦理等導(dǎo)致開發(fā)商不能或者短時間內(nèi)不能交付房屋的情形。 很多時候我們認為的與法律上規(guī)定的其實是不太一樣的，這里面就包括逾期交房的情況?？赡芪覀冇X得開發(fā)商已經(jīng)是逾期交房了，但從法律角度來講的話，其實并沒有。那到底常見的逾期交房的情況包括哪些呢？下面，請跟隨小編來詳細了解一下這方面的知識吧。一、逾期交房的情況包括哪些在諸多商品房預(yù)售合同案件中，大部分是因開發(fā)商逾期交房引發(fā)的，開發(fā)商逾期交房的情況主要有以下五種情形：(一)開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證。主要是開發(fā)商在合同約定的交房日期未取得商品房預(yù)售許可證，致使房屋無法開工建設(shè);或者違法建成了房屋，但因為不能提供相關(guān)文件而無法向購房者交房的現(xiàn)象。(二)開發(fā)商因購房者不交納費用拒絕其入住。主要是指開發(fā)商因購房者不向其交納由其代收代繳的房屋公共管理維修基金、契稅、產(chǎn)權(quán)證代辦費等費用，而拒絕在約定的交房時間讓購房者入住。(三)開發(fā)商一房二賣或多買，致使在合同約定的交房時間內(nèi)無法向購房者交房。(四)開發(fā)商本可在合同約定的時間內(nèi)交房，但因工作中發(fā)生失誤，遲延通知購房者收房。(五)購房者認為房屋存在質(zhì)量問題拒絕入住。主要是指購房者在收房時認為房屋存在質(zhì)量問題，或者認為房屋不符合合同約定的質(zhì)量要求或裝修標(biāo)準(zhǔn)，從而拒絕在合同約定的時間內(nèi)收房，并在此后要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的現(xiàn)象。二、哪些情況下開發(fā)商逾期交房不承擔(dān)責(zé)任(一)不可抗力。不可抗力指不可預(yù)見，不可避免并不能客服的客觀情況。造成不可抗力的原因主要有兩種情形，一是自然災(zāi)害，如洪水、地震、臺風(fēng)、海嘯等;二是政府行為，如發(fā)生戰(zhàn)爭、強制征收等。在發(fā)生不可抗力的事由后，開發(fā)商必須在合同約定的期限內(nèi)將不可抗力的相關(guān)情況告知購房人，否則既使發(fā)生了不可抗力的事由開發(fā)商仍然需要承擔(dān)延期交房責(zé)任。實踐中，開發(fā)商有隨意擴大解釋不可抗力的現(xiàn)象，其實，構(gòu)成不可抗力的條件是很嚴(yán)格的，開發(fā)商不得以諸如“雨季停工”、“技術(shù)困難”等作為法定免責(zé)事由主張免責(zé)。(二)約定免責(zé)事由。在商品房買賣合同中，除了不可抗力之外，開發(fā)商通常會與購房人約定其他關(guān)于逾期交房的免責(zé)事由，如購房人未付清房款及其他應(yīng)交費用、因執(zhí)行國家法律法規(guī)、政策、政府指令導(dǎo)致逾期交房、因市政配套設(shè)施接通延誤或市政府規(guī)劃變更導(dǎo)致逾期交房等。值得注意的是，在上述原因中，有的確實可以作為免責(zé)事由，如政府行為等，但也要甄別情況實行部分或全部免責(zé)，有些則純屬霸王條款，如天氣原因、高考等因素導(dǎo)致停工，這些情況是開發(fā)商可以預(yù)料、可以避免和克服的，不能作為免責(zé)事由。再如施工期間停水停電、第三人破壞等，則是第三人原因造成的，違約責(zé)任的歸責(zé)原則實行無過錯責(zé)任，不論開發(fā)商是否存在過錯，只要存在違約行為，開發(fā)商就應(yīng)向購房人承擔(dān)違約責(zé)任，之后開發(fā)商有權(quán)依法向責(zé)任人追償?，F(xiàn)實中，不是購房者或者開發(fā)商說構(gòu)成了逾期交房，那么就能作數(shù)。需要按照法律中規(guī)定的或者合同中約定的內(nèi)容進行判斷。而一旦開