行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-關(guān)于我國(guó)商品住宅價(jià)格上漲的現(xiàn)狀與成因分析.docVIP

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-關(guān)于我國(guó)商品住宅價(jià)格上漲的現(xiàn)狀與成因分析作者：歐陽林方禮芝程曉萱張鵬論文關(guān)鍵詞：商品住宅價(jià)格上漲宏觀調(diào)控消費(fèi)理念論文摘要：近年來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)特別是商品住宅呈現(xiàn)出迅速發(fā)展之勢(shì)，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格保持持續(xù)上揚(yáng)或維持在高住運(yùn)行。如何正確面對(duì)高漲的商品住宅這一特殊消費(fèi)品，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，加強(qiáng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，真正改善廣大人民群眾的住宅環(huán)境，是政府和個(gè)人都應(yīng)認(rèn)真分析思考的問題。一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀1商品住宅價(jià)格全面上漲。2003年以來，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，21304年1-9月份商品住宅價(jià)格增長(zhǎng)率比去年同期上漲13，超過人均可支配收入87的增長(zhǎng)率。分城市看，杭州房?jī)r(jià)平均從2000年每平方米3000元，漲到現(xiàn)在的550o元以上；福州近3年時(shí)間房?jī)r(jià)平均從2000元平方米漲到6500元平方米。2003年上海市商品房銷售價(jià)格平均每平方米達(dá)5118平方米，比2002年增長(zhǎng)2420。根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查顯示，21304年第一季度房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲7700，土地交易價(jià)格上漲7，房屋租金上漲06。2004年6月份以來，全國(guó)住房?jī)r(jià)格連續(xù)幾個(gè)月出現(xiàn)了兩位數(shù)的上升勢(shì)頭，6月同比上升116。1-7月上升12，1-8月上升13%19月上升13。其中商品住宅1-9月同比上升104。房?jī)r(jià)上升之快，已成為當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中最突出的問題，是關(guān)系到居民生活，國(guó)民經(jīng)濟(jì)，通貨膨脹和宏觀調(diào)控的大問題。2商品住宅銷售額超常增長(zhǎng)。商品住宅銷售額增長(zhǎng)率應(yīng)以略高于社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)率的速度增長(zhǎng)，過高的增長(zhǎng)意味著存在真實(shí)需求以外的投資需求。2003年和2004年1-9月份，商品住宅銷售額增長(zhǎng)率以遠(yuǎn)高于社會(huì)消費(fèi)品零售總額的速度增長(zhǎng)，達(dá)到2720-3970o，高出社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)率181-282個(gè)百分點(diǎn)。而1992-1993年房地產(chǎn)過熱時(shí)期，商品住宅銷售額增長(zhǎng)率達(dá)到42OA-56，高出社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)率25-275個(gè)百分點(diǎn)。這表明房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)存在著大量的投機(jī)需求。3投資性購(gòu)房的比重較高。投資性購(gòu)房資金占總購(gòu)房資金的比重是判斷房地產(chǎn)泡沫的重要指標(biāo)。國(guó)際上這一指標(biāo)的警戒標(biāo)準(zhǔn)為10%。據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，目前各地投資性購(gòu)房比重增長(zhǎng)過快。例如，上海市境外和外地住宅購(gòu)買需求比重按面積計(jì)算高達(dá)2左右，投資性購(gòu)房比重達(dá)16%寫字樓投資購(gòu)房比重高達(dá)40%；福州市外地人購(gòu)房的合同登記量、面積和余額分別占同期總量的42%、449%和454杭州商品房的購(gòu)買者中本地人不到50%。4開發(fā)投資額超常增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資是房地產(chǎn)供給對(duì)需求最直接的反映。開發(fā)投資額超常增長(zhǎng)可能意味著投機(jī)需求和虛高價(jià)格的形成。而衡量房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)快慢的指標(biāo)是房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)-,GDP增長(zhǎng)率，一般不應(yīng)超過2倍。2003年全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資突破1萬億元，同比增長(zhǎng)2920，是1995年以來的最大增幅，2004年1-9月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)283，這是同期GDP增長(zhǎng)的3倍。5房屋空置率過高。房屋空置率是房地產(chǎn)供給超過真實(shí)需求的集中體現(xiàn)。國(guó)際公認(rèn)的警戒線是10。2003年我國(guó)空置房面積達(dá)到125億平方米，空置率已達(dá)到26，2004年4月份，空置商品住宅5925萬平方米，同比下降28%。從空置時(shí)間來看，空置一年以上商品房面積為5529萬平方米，占空置房比重的576。2004年9月末，雖同比下降235仍大大超過國(guó)際警戒線。雖然我國(guó)房屋空置率與國(guó)際上的概念有所區(qū)別，但國(guó)內(nèi)的高空置率反映更加深刻的結(jié)構(gòu)問題。二、我國(guó)商品住宅價(jià)格偏高的成因(一)增長(zhǎng)速度分析根據(jù)世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，人均GDP達(dá)到或超過1000美元以后，人們的需求就提高了一個(gè)層次，需求趨向多樣化，對(duì)住行、教育、醫(yī)療、環(huán)境等方面有了更高的要求。我國(guó)無論從人均GDP指標(biāo)，還是人均居住面積分析，已經(jīng)步人了住宅產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展階段。2003-2004年五年中，房地產(chǎn)的年投資增長(zhǎng)率分別為，1955，253,21%29704和258。如果單純從增長(zhǎng)率來說，從2000年以來，房地產(chǎn)的投資增長(zhǎng)都在20以上而且愈來愈高，2000年也接近20%。2003年我國(guó)全年固定資產(chǎn)投資為55118億元，比上年增長(zhǎng)了2670,4，其中房地產(chǎn)投資為10105億元，增長(zhǎng)了297%，房地產(chǎn)投資占GDP的比例由2002年的755上升到866，增長(zhǎng)了111個(gè)百分點(diǎn)。這說明，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)快于全國(guó)全社會(huì)投資額的增長(zhǎng)。但是在看投資增長(zhǎng)速度時(shí)不能只看絕對(duì)速度，要看這種“高速度”有沒有必然性和合理性。在看投資增長(zhǎng)率時(shí)不應(yīng)孤立地分析投資增長(zhǎng)率，應(yīng)同時(shí)分析投資增長(zhǎng)的原因、結(jié)果、影響。如房地產(chǎn)的需求和銷售情況，房地產(chǎn)投資對(duì)其他投資的帶動(dòng)、擴(kuò)張擠壓。近年來，我國(guó)正處于國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快時(shí)期，特別是城市進(jìn)行大規(guī)模建設(shè)時(shí)期，加上長(zhǎng)時(shí)期以來福利分房制度的束縛，房地產(chǎn)特別是商品住宅沒有得到應(yīng)有的發(fā)展。所以，在這一時(shí)期房地產(chǎn)的較快增長(zhǎng)不僅是必然的，也是需要的是國(guó)家建設(shè)方針轉(zhuǎn)移到“以人為本”的必然結(jié)果。(二)從商品住宅價(jià)格分析1商品住宅價(jià)格是否過高，有無超過城市居民普遍的購(gòu)買力或承受力。20O4年1-9月我國(guó)商品房平均價(jià)格達(dá)到2770方米，為1996年以來同期的最高漲幅。至使全國(guó)平均房?jī)r(jià)收入比接近1：8，不少城市甚至在1：10以上。國(guó)際上合適的房?jī)r(jià)收入比一般在1：2-6之間。我們分析承受能力首先要分析房?jī)r(jià)與收入比，不僅要分析房?jī)r(jià)與收入比自身的問題，更重要的是要研究這個(gè)比例所依存的制度、體制、背景和現(xiàn)實(shí)。所謂房?jī)r(jià)與收入比是指，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的城市內(nèi)，一套中等水平的商品房住宅價(jià)格與一個(gè)中等收入家庭的年收入之比，合理的比例一般是3-6倍。這種比較適用于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家。在這些國(guó)家里，房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟，工資制度比較規(guī)范，居民收入比較透明，法律保障體系完善。而我國(guó)現(xiàn)階段有些條件并不完全具備，特別是工資及收入既不規(guī)范，又不透明，存在大量非工資收入，而且收入的差異很大，在這種情況下如不加分析地簡(jiǎn)單套用國(guó)外的房?jī)r(jià)收入比是脫離實(shí)際的，至少是不全面的。同時(shí)房?jī)r(jià)與收入比，既可以說明房?jī)r(jià)太高，也可以說明收入太低。不能不加分析地認(rèn)為，收入是固定的、合理的，而房?jī)r(jià)是可變的，不合理的。即使如此，近幾年雖然房?jī)r(jià)不斷提高，但居民的收入提高更快，因此房?jī)r(jià)與收入比仍在不斷的縮小。如2003年北京的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率平均為38oo3，而城市家庭人口收入增長(zhǎng)為9。2商品住宅價(jià)格上漲是否合理或漲幅是否過快。從199年至20(12年，全國(guó)商品住宅的價(jià)格基本上處于3-4的上漲幅度，20B年以來，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，20O4年6月份以來全國(guó)商品住宅價(jià)格連續(xù)幾個(gè)月出現(xiàn)兩位數(shù)上升勢(shì)頭，2004年19月份房屋銷售價(jià)格增長(zhǎng)率比去年同期上漲134，超過人均可支配收入8q增長(zhǎng)率。商品住宅價(jià)格上升之決，已成為關(guān)系居民切身利益，關(guān)系國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的大問題。房地產(chǎn)作為產(chǎn)品和商品，和其它商品一樣，形成和漲跌都有自己的規(guī)律，不能說是“漲于，還是跌j于?該漲”則漲，該則降。漲價(jià)不一定形成泡沫，降價(jià)未必沒有水分。而且價(jià)格本身只是個(gè)相對(duì)數(shù)，是一種經(jīng)濟(jì)關(guān)系，是供求的平衡點(diǎn)。商品住宅價(jià)格是否合理必須與其他的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和指標(biāo)進(jìn)行全面綜合地分析。同時(shí)還要考慮房子自身質(zhì)量提高和整體環(huán)境的改善，配套功能的完備及適應(yīng)變化。只有通過全面、系統(tǒng)、綜合的分析，才能做出正確判斷，判斷商品住宅價(jià)格上漲是屬于正常上升，還是非正常上漲。但從2003年以來的商品住宅價(jià)格的漲幅，確實(shí)應(yīng)引起國(guó)家的重視和宏觀上的調(diào)控，以抑制房地產(chǎn)引起的泡沫和通貨膨脹。3商品住宅價(jià)格的結(jié)構(gòu)是否合理?，F(xiàn)行商品住宅價(jià)格主要包括地租、房地產(chǎn)開發(fā)的成本、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本和相關(guān)的稅費(fèi)、開發(fā)商的利潤(rùn)四大部分。首先，土地的地租即土地使用權(quán)出讓金。每屆政府批租土地一次就收取50年的地租，土地開發(fā)商可以獲得土地的使用權(quán)許可證，并用“批租來的土地向銀行抵押貸款。這樣做的后果是開發(fā)商不得不把地價(jià)幾十年的地租一次性計(jì)人商品房房?jī)r(jià)，這種土地批租政策十分不合理，50年的出讓金一次交清，這實(shí)際上侵犯了下一屆政府的經(jīng)營(yíng)權(quán)，至使商品住宅價(jià)格構(gòu)成極不均衡、合理，直接導(dǎo)致商品住宅價(jià)格增高。同時(shí)，我國(guó)是一個(gè)發(fā)展中的大國(guó)，是一個(gè)人均土地資源稀缺的國(guó)家，我國(guó)人均耕地不及世界人均耕地的三分之一，大城市的人均土地資源更稀缺(聯(lián)合人均耕地以08畝為警戒線，而上海人均耕地僅033畝)I家不允許無節(jié)制占用土地，更不允許透支未來，而必須立足于我國(guó)的實(shí)際，按地區(qū)特點(diǎn)，區(qū)域特點(diǎn)，合理開發(fā)利用。也正是為土地稀缺的特殊性，決定了地租的伸縮性，并且存在較大的隨意性和主觀性。為地租的人為因素上漲提供了較大的空間。其次房地產(chǎn)開發(fā)成本包括建安成本、小區(qū)內(nèi)外的市政工程建設(shè)費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、利息、管理費(fèi)等。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶動(dòng)了水泥、鋼材、電力等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能急劇膨脹，價(jià)格上漲。反過來又增加了房地產(chǎn)開發(fā)的成本，增加了商品住宅價(jià)格。第三，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本包括看護(hù)費(fèi)、管理費(fèi)、維修費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)等。相關(guān)的稅費(fèi)包括土地使用稅、城市建設(shè)規(guī)劃費(fèi)及公建配套費(fèi)等。當(dāng)前的房?jī)r(jià)政策將城市擴(kuò)容的配套費(fèi)一次性計(jì)入房?jī)r(jià)，這是商品住宅價(jià)格增高的又一個(gè)原因。城市基礎(chǔ)設(shè)施屬于政府應(yīng)該提供的公共設(shè)施產(chǎn)品。它是由政府稅收收入投資建設(shè)的，和地租一樣不應(yīng)該一次性征收幾十年的稅收。業(yè)主也沒有必要一次性繳納。第四，開發(fā)商的利潤(rùn)是其應(yīng)得的收益。據(jù)有關(guān)資料分析，在國(guó)外商品住宅價(jià)格中的構(gòu)成比例為：地價(jià)及稅費(fèi)三項(xiàng)僅占價(jià)格的20，建安成本占73利潤(rùn)只占。而我國(guó)目前的土地的地租(相當(dāng)于國(guó)外的地價(jià))及稅、費(fèi)三大項(xiàng)成本占總成本的50，其中土地的地租約占上述費(fèi)用的8左右，ftk有關(guān)稅費(fèi)用隨著國(guó)家有關(guān)政策的出臺(tái)，在逐步減少。建安成本約占總成本的40，利潤(rùn)10O右?？梢钥闯?，我國(guó)商品住宅價(jià)格構(gòu)成中土地的地租及稅費(fèi)成本較高。其中一次性支付的土地地租占的比重最大。之所以會(huì)形成這種情況，其原因是沒有調(diào)整好土地的地方政府經(jīng)營(yíng)管理權(quán)和國(guó)家所有權(quán)之中間的關(guān)系。(三)商品房房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)炒作分析在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)具有多種功能，居民居住是房地產(chǎn)的主要功能，但也是其中的一個(gè)功能，聚財(cái)、投資和社會(huì)保障是其另一些重要功能，不承認(rèn)或否定這一功能是不現(xiàn)實(shí)的。而且隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，聚財(cái)和投資功能越來越受到重視和發(fā)展。正因?yàn)檫@一功能的存在，在我國(guó)居民投資渠道缺少和不暢，房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟的條件下，很容易引發(fā)房地產(chǎn)的投機(jī)和炒作。這幾年，房地產(chǎn)的投機(jī)和炒作有所滋長(zhǎng)，溫州炒房團(tuán)只不過是一個(gè)例證。房地產(chǎn)炒作的危害性非常明顯。如撬動(dòng)數(shù)倍甚至數(shù)十倍的資金進(jìn)入樓市，哄抬了房?jī)r(jià)，刺激了消費(fèi)的提前和投機(jī)需求，進(jìn)而產(chǎn)生需求和價(jià)格的相互推進(jìn)。使商品住宅價(jià)格猛漲，透支社會(huì)財(cái)富，抑制社會(huì)有效需求，進(jìn)一步加劇社會(huì)貧富懸殊差距，損害中低收入勞動(dòng)者的利益，削弱整個(gè)社會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力和國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體競(jìng)爭(zhēng)能力。(四)商品房房?jī)r(jià)與空置房分析什么是空置房?在這里，空置房是指開發(fā)商已經(jīng)開發(fā)竣工待售的商品房。目前我們的空置房達(dá)1億平方米，也就是說12500萬平方米。賣不出去的房子占?jí)毫藝?guó)家大量資金形成了許多呆帳，自不待言。有關(guān)方面估計(jì)約2500億元，居全國(guó)各行業(yè)不良資產(chǎn)之首。雖然近幾年來我國(guó)的住宅總量和人均量都有所提高，城市居民的住宅情況得到普遍的改善但是，窮富差異越來越明顯。住宅占有的不平等越來越突出。目前，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均建筑面積23平方米，但不同的地區(qū)和城市間的差距仍然很大。部分居民，主要是中低收入家庭仍居住于破舊、危陋、低矮的房子中，甚至根本沒有住房，流動(dòng)人口、進(jìn)城打工的農(nóng)民的住房問題根本沒有引起重視。據(jù)有關(guān)方面的資料統(tǒng)計(jì)，我國(guó)至少有3000萬個(gè)短缺住房的特困家庭，他們急需住房，可同時(shí)又有多達(dá)1億多平米面積的空置房，而其中主要是高檔的豪宅、別墅和公寓。一方面是許多城市和地方大拆大建，新建樓宇少則幾年多則十多年就被炸掉重建，為的是從中獲利；另一方面急需拆遷的危房舊房因開發(fā)商無利可圖而柬之高閣，住戶居民成天提心吊膽過日子。有錢的人一套套別墅、豪宅，中低收入居民仍居破屋或無房棲身。國(guó)際公認(rèn)的房屋空置率警戒線是10。我國(guó)2003年空置率已達(dá)26，2004年9月末，雖同比下降2，但仍大大超過國(guó)際警戒線。不符我國(guó)國(guó)情的建造大面積的大房、豪宅墅，無人購(gòu)買的空置房，既占?jí)簢?guó)家大量資金，又抬高商品住宅價(jià)格，浪費(fèi)大量人力物力資源，拉大窮富差距。(五)商品房房?jī)r(jià)與金融關(guān)系分析房地產(chǎn)與金融是密不可分的，必須相互依賴、相互促進(jìn)。房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開金融業(yè)的大力支持。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的主要資金來源為銀行貸款，目前房地產(chǎn)的平均負(fù)債率為85。從個(gè)人住房消費(fèi)貸款的情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求火爆，也是近年來商業(yè)銀行信貸支撐的結(jié)果。7年來，個(gè)人住房消費(fèi)信貸幾十倍的增長(zhǎng)。這一方面說明了商業(yè)銀行對(duì)住房消費(fèi)貸款的放開，各大商業(yè)銀行相繼看好房地產(chǎn)市場(chǎng)和個(gè)人住房消費(fèi)信貸，推出各種形式的消費(fèi)信貸，并聯(lián)合房地產(chǎn)商共同開發(fā)促進(jìn)個(gè)人消費(fèi)信貸的發(fā)展。過去不起眼的個(gè)人住房公積金也已成為人們關(guān)心的熱點(diǎn)，近兩年來個(gè)人住房公積金已成為企事業(yè)單位職工購(gòu)房的主要來源，即有個(gè)人住房公積金的城鎮(zhèn)職工可用個(gè)人住房公積金貸購(gòu)房款的700。同時(shí)，貸款利率低于商業(yè)銀行同期貸款1個(gè)百分點(diǎn)。正是銀行貸款力度的加大，才促使房地產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達(dá)，這也是造成商品住宅價(jià)格節(jié)節(jié)攀升居高不下，不可忽視的重要方面。但是我們應(yīng)該看到，雖然目前我國(guó)商業(yè)個(gè)人住房貸款不良貸款率不到05人住房公積金貸款不良貸款率僅為024。這對(duì)改善商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量起著十分重要的作用，但按照國(guó)際慣例，個(gè)人房貸和風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3-8年，而我國(guó)個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)是最近三、四年才開始發(fā)展起的。同時(shí)，我國(guó)個(gè)人誠(chéng)信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行也難以對(duì)貸款的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查和監(jiān)控。另一