行業(yè)經(jīng)濟論文-我國經(jīng)濟適用住房搖號銷售分析.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-我國經(jīng)濟適用住房搖號銷售分析【摘要】經(jīng)濟適用住房實行搖號銷售體現(xiàn)了公平與公正，但其建設銷售上仍然存在不規(guī)范的情況。為了使廣大中低收入階層真正能住上經(jīng)濟適用住房，文章針對經(jīng)濟適用住房的不足提出了相應的對策建議?！娟P鍵詞】搖號銷售土地供應政策建議經(jīng)濟適用住房作為具有政策優(yōu)惠性的保障性商品房，目的是為了解決中低收入階層住房困難問題，然而由于和普通商品房的價位不斷拉大，經(jīng)濟適用住房在銷售上出現(xiàn)不少問題，甚至是暗箱操作等，嚴重削弱了國家政策的保障性。為此國家出臺新的經(jīng)濟適用住房管理辦法，著重加強經(jīng)濟適用住房的建設和銷售管理，并取得較好的成績，2007年7月13日晚間新聞聯(lián)播特意強調2007年1-5月份經(jīng)濟適用住房用地增加了166%。各地響應國家政策，普遍采用搖號銷售形式。一、現(xiàn)行經(jīng)濟適用住房存在的問題經(jīng)濟適用住房實行搖號銷售增大了銷售的透明性，顯示了公平、公正，但一些不合常情的事實還存在。1、經(jīng)濟適用房的“灰市”交易2006年6月12日大河報報道，龍鑫苑經(jīng)濟適用房小區(qū)388套住房中的126套被鄭州市直某機關“團購”，另有130多套被一家外地企業(yè)異地認購。龍鑫苑占地6萬平方米左右，樓間距內有2/3以上被綠化帶覆蓋，并有兩個巨大的地下車庫，每個車庫各有56個停車位，且最大戶型150平方米以上、最小為93平方米。誰批準建設這樣的經(jīng)濟適用住房？誰授權團購經(jīng)濟適用住房？誰能按政府指導價先于別人獲得購房權？普通居民不知道這個經(jīng)濟適用房小區(qū)，誰壟斷了龍鑫苑是經(jīng)濟適用房小區(qū)的事情？要知道經(jīng)濟適用住房的審批、建設及銷售都是政府一手操辦的，而出現(xiàn)這樣的局面，說明經(jīng)濟適用住房市場存在灰市場。灰市場必然存在灰市中間商，這樣的中間商也許另有其人，也許就是能按照政府指導價拿到房子的人。另外在某些網(wǎng)站公開叫賣經(jīng)濟適用房排號單。某些房地產(chǎn)中介機構有排號單，最貴的一個單子要賣萬元。中介機構號碼的來源，一方面，找到開發(fā)商，通過關系提前把房子買出；另一方面，派業(yè)務員排隊買號；北京天通苑小區(qū)銷售時也爆出4萬元可買一個“內部號”。2、面積超標鄭州市首期經(jīng)濟適用住房“西湖春天”項目原先計劃推出的200套經(jīng)濟適用住房，分別是90平方米左右的兩室兩廳型占60左右，120平方米以下的三室兩廳型占40左右。但實際上還推出35套頂層復式，面積分別有152平方米、172.6平方米、173平方米、192平方米。鄭州鴻基置業(yè)有限公司的趙總介紹：“推出一些頂層復式的原因主要是前段時間通知入圍家庭前來看房時，從購買意向來看許多家庭都中意大戶型的房子，所以才在房源上做出了一些調整?！比欢鴱倪x房的樓層來看，1樓和3樓比較受購房者的青睞，5樓和頂層復式因為樓層高和面積大等原因，顯得有些冷清。全國最大的經(jīng)濟適用房項目北京回龍觀文化住宅區(qū)，180多平方米以上的經(jīng)濟適用房并不少見，天通苑經(jīng)濟適用房面積190平方米也大有所在。3、供需矛盾問題日益尖銳以鄭州市為例，目前鄭州市符合購買經(jīng)濟適用住房條件的家庭約8萬戶，約占城市家庭總數(shù)的14，而每年投入市場可供市民選擇購買的經(jīng)濟適用住房按開工數(shù)量最多的2005年為例（91.23萬平方米），一年僅可解決9000戶左右市民的住房困難。除去每年新增購房戶外，僅現(xiàn)有的人員要想全部住上經(jīng)濟適用房也要8-9年時間。首次面向社會公開銷售1050套經(jīng)濟適用住房時，報名的人數(shù)已達到5000多人，報名人數(shù)與中號人數(shù)比例高達5：1，而第四期經(jīng)濟適用住房銷售時比例高達11：1，而這樣的情況從全國范圍來看都是普遍存在。嚴重的供不應求的狀況與國家大力倡導的加大經(jīng)濟適用房建設規(guī)模的總體指導思想是有差距的。4、項目法人招投標無地可供經(jīng)濟適用住房的總體規(guī)模不大，跟經(jīng)濟適用住房用地行政劃撥關系很大。根據(jù)鄭州市經(jīng)濟適用住房建設管理辦法的要求，經(jīng)濟適用住房建設應由政府供應土地，項目法人實行招標確定。但自辦法實施至今，房管局與土地部門多次協(xié)商，土地供應仍難以解決，無米之炊的現(xiàn)狀致使招標工作無法適時推進。這就造成，一方面長期存在的由開發(fā)公司自行購置土地進行開發(fā)的現(xiàn)象依然成為經(jīng)濟適用住房開發(fā)的主要渠道，甚至有些開發(fā)企業(yè)拿到計劃后到處找地的現(xiàn)象也時有發(fā)生；另一方面，由于管理部門掌握不了真實情況，也就無法給鄭州市政府提供可靠的開發(fā)建設意向及布點方案，只能被開發(fā)企業(yè)牽著鼻子走，他們把地塊談到哪里，政府計劃就下到哪里。二、我國經(jīng)濟適用住房政策調整建議1、進一步縮小購房人數(shù)，提高中號率從目前經(jīng)濟適用住房政策運行模式來看，誰直接購買了經(jīng)濟適用住房，誰就享受了政府進行社會再分配的好處，而那些沒有排到號或由于經(jīng)濟適用住房位置不合適而放棄購買的中低收入階層，即使是他們更需要政府補助，但也無法獲得。同樣是受國家政策優(yōu)惠的群體，不同的結果，造成有房與沒房兩種孑然不同的命運；同樣的搖號銷售，在同樣的階層上造成了分配不公平。這種不公平與人們日常生活聯(lián)系重大，因為對很多人來說，一輩子的心血也就是一座房子而已。因此應該消滅這種不公平，即盡量使所有有資格購買經(jīng)濟適用房的人都買到經(jīng)濟適用住房。而根據(jù)現(xiàn)有的購房條件，有資格的人實在很多，國家政策保障不過來。實在不能滿足所有人的經(jīng)濟適用住房要求時，政府有必要進一步縮小保障對象。政府可根據(jù)每年能劃撥的經(jīng)濟適用住房土地，估算每期搖號的經(jīng)濟適用住房套數(shù)，保障提供的經(jīng)濟適用住房套數(shù)與需求戶數(shù)相當。2、完善購房人資格審查條件按目前經(jīng)濟適用住房管理辦法規(guī)定：“申請經(jīng)濟適用住房必須由單位或街道辦事處出具的收入證明和住房證明，對出具虛假證明的單位，由經(jīng)濟適用住房主管部門提請有關部門追究單位主要領導的責任”。規(guī)定清楚，但由于經(jīng)濟適用住房主管部門與申請人之間存在信息不對稱，難以全面有效的遏制經(jīng)濟適用住房的騙購行為。為減少這種情況的發(fā)生，建議在購房人資格條件中附加個人擔保制度，即每個經(jīng)濟適用住房申請者都要找到一個擔保人，由擔保人擔保申請人收入、住房情況等的真實性。擔保人必須符合一定的條件，最起碼有穩(wěn)定的收入或不動產(chǎn)之類，類似于銀行貸款所需擔保人的條件。一旦政府主管部門查出騙購行為，即要處罰申請人也要處罰擔保人，這樣不符合政策條件的家庭因為申請難度增加，而選擇退出。建議收入具體化。衡量家庭總收入的標準應該包括家庭總資產(chǎn)和現(xiàn)期收入兩個部分，而不單單是工資收入。家庭總資產(chǎn)包括家庭擁有的不動產(chǎn)與金融資產(chǎn)，具體為在銀行、合作社、郵局等的存款、股票、國庫券、公積金等有價證券和其他投資以及自己居住的房產(chǎn)和其他不動產(chǎn)的產(chǎn)權價值；現(xiàn)期收入包括家庭所有成員的工資、薪金所得、住房公積金的單位交納部分、住房補貼、生產(chǎn)經(jīng)營所得和對企事業(yè)單位的承包、承租所得、勞務報酬所得、股息紅利及利息所得以及其他所得，各個部分收入情況列舉清楚。3、加大懲罰措施經(jīng)濟適用住房管理辦法對違規(guī)建設和交易等有明確規(guī)定，如“擅自向未取得資格的家庭出售、出租經(jīng)濟適用住房或組織未取得資格的家庭集資、合作建房的，由經(jīng)濟適用住房主管部門責令建設單位限期收回或補繳價格差，并對建設單位的不良行為進行處罰”等，但是懲罰措施并沒有詳細規(guī)定，對經(jīng)濟適用住房主管部門的違規(guī)行為懲罰也比較模糊。各地經(jīng)濟適用住房主管部門應對各地經(jīng)濟適用住房銷售情況負有不可推卸的負責，如果出現(xiàn)經(jīng)濟適用住房暗箱操作，相應的管理部門應該受到懲罰。如鄭州市房管局應該對鄭州所有經(jīng)濟適用住房房源登記清楚，保證所有經(jīng)濟適用住房都采取公開銷售形式，避免開發(fā)商操作部分經(jīng)濟適用住房，也避免政府內部人提前把經(jīng)濟適用住房劃出去?？梢?guī)定強制措施，一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商進行不正當銷售或超標準建設經(jīng)濟適用住房時，嚴格執(zhí)行經(jīng)濟懲罰，懲罰力度要達到違規(guī)操作可獲收益的幾倍；而如果經(jīng)濟適用住房主管部門進行暗箱操作銷售，除了經(jīng)濟懲罰外，還直接與政績掛鉤。同時為了盡量避免開發(fā)商和主管部門合謀，建議設立全國經(jīng)濟適用住房監(jiān)督管理系統(tǒng)，各地所有經(jīng)濟適用住房情況都需要在此系統(tǒng)上登記與更新，任何人都可以在網(wǎng)上或管理中心查到所有經(jīng)濟適用住房房源等信息并可舉報違規(guī)事件等。4、鼓勵建設經(jīng)濟適用住房，增加土地供應美國1986年推出一項旨在促進中低收入家庭住房建設的LIHTC方案：對于建造符合一定建設標準住房的開發(fā)商，政府在10年內返還占整個工程造價4%的稅費，減免額在10年內分期返還；要求所建住房能被60%以上的當?shù)仄骄杖爰彝ニ邮?，并且這種購買力要持續(xù)10年。各地政府可以借鑒該方案，通過優(yōu)先供應土地，優(yōu)先提供信貸，逐年返還稅費等措施，鼓勵和引導開發(fā)商建設符合廣大中低收入階層需求的經(jīng)濟適用住房。盡量擴大經(jīng)濟適用住房建設規(guī)模，保證土地供應。各地政府組織相關部門分析、預測經(jīng)濟適用住房市場需求，編制各地經(jīng)濟適用住房發(fā)展規(guī)劃。經(jīng)濟適用住房市場需求旺盛，無疑可以把計劃編制得大些，然而“鄭州市經(jīng)濟適用住房建設年度計劃應當控制在當年住宅建設總量的20%以內”，這種現(xiàn)象在全國都很普遍，究其原因是土地供應不足。相關部門應高瞻遠矚，設法擴大土地來源，在穩(wěn)步增加住宅建設用地供應總量的同時，優(yōu)化供地結構，加快存量地的盤活，以緩解住宅開發(fā)用地供應不足的壓力；減少高檔住宅的土地供應，盡量滿足經(jīng)濟適用住房的用地需求，支持擴大經(jīng)濟適用房的建設規(guī)模，切實為廣大人民服務。5、規(guī)定經(jīng)濟適用住房的上市交易對象新管理辦法出臺前，經(jīng)濟適用住房政策規(guī)定比較寬松，一些投機者利用政策漏洞，在已有商品房的情況下仍購買經(jīng)濟適用住房用于投機。新管理辦法對購買對象和買后交易重新做出規(guī)定，即購房者必須是無房戶或住房困難戶，買后五年才能上市交易，且要將純收益的20%上交政府。這雖然在一定程度上遏制了投機行為，但由于目前經(jīng)濟適用住房與普通商品房的差價較大，投機行為還在發(fā)生。為使經(jīng)濟適用房真正起到解決中低收入階層住房困難的目的，建議限制經(jīng)濟適用房的上市交易對象，使進行再交易的經(jīng)濟適用住房不能像其他商品房一樣在市場上自由買賣。即對購買經(jīng)濟適用房后進行再交易的，必須將房子按出售時間的經(jīng)濟適用房價格賣給經(jīng)濟適用住房管理部門，再由經(jīng)濟適用住房管理部門進行公開搖號銷售。這樣就可以有效地解決市場上買賣經(jīng)濟適用住房現(xiàn)象以及目前富人擠占窮人住房的問題，確保購買經(jīng)濟適用房的都是中低收入家庭，是政府的優(yōu)惠政策真正惠及的弱勢群體?！緟⒖嘉墨I】1萬軍偉：鄭州市經(jīng)濟適用住房“搖呀搖”的背后DB/OL，大河網(wǎng)