行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-武漢市高校周邊住房市場(chǎng)特點(diǎn)及其啟示.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-武漢市高校周邊住房市場(chǎng)特點(diǎn)及其啟示【摘要】房地產(chǎn)市場(chǎng)是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的一個(gè)重要的組成部分，是一個(gè)多元市場(chǎng)，住房市場(chǎng)是其一個(gè)子部分。而高校周邊的住房市場(chǎng)，因其區(qū)位和居住環(huán)境及配套設(shè)施的優(yōu)越性，有著自身的特點(diǎn)。本文以中部崛起的領(lǐng)頭羊武漢市為著眼點(diǎn)，分析其高校周邊住房市場(chǎng)特點(diǎn)，試圖以小見(jiàn)大，探討其對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的啟示，為平抑房?jī)r(jià)、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出相關(guān)政策建議?！娟P(guān)鍵詞】高校周邊住房市場(chǎng)需求一、引言隨著改革開(kāi)放進(jìn)一步深入，人們生活水平不斷地在提高。從總體上看，我國(guó)已處于小康初期和溫飽后期，其消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)相應(yīng)發(fā)生了明顯變化，消費(fèi)重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、行和教育等方面；特別是實(shí)行住房商品化制度后，較大幅度地提高了住房消費(fèi)在居民消費(fèi)中的比重，增加了住房消費(fèi)的總量。尤其是近幾年來(lái)我國(guó)科技水平的提高和經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，使得人均國(guó)民收入有了很大的改善。人們對(duì)住房的要求越來(lái)越高，它不僅僅是生存資料，更是一種享受性資料和發(fā)展資料。因此，居住環(huán)境的優(yōu)雅與周邊教育的配套也是人們購(gòu)房時(shí)考慮的重要因素之一。不僅如此，住房已不再是單純的消費(fèi)品，在住房商品化的過(guò)程中，其投資性日益凸現(xiàn)，購(gòu)買住宅成為居民個(gè)人積累財(cái)富的重要手段。高校周邊的住房，因其符合購(gòu)買者自住和投資的需求，是目前樓市中的“香餑餑”。如此大的需求和豐厚的投資回報(bào)利潤(rùn)也必然吸引著房地產(chǎn)商斥巨資來(lái)瓜分這塊“餑餑”，拿高校數(shù)量居全國(guó)第三的武漢來(lái)說(shuō)，“名校+名盤(pán)”的住房項(xiàng)目不勝枚舉。消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商兩相進(jìn)入，將高校周邊的住房?jī)r(jià)格不斷推高。近幾年房?jī)r(jià)在政府密集的調(diào)控政策下依然居高不下，能否從高校周邊住房市場(chǎng)的特點(diǎn)中得到一點(diǎn)啟示呢？筆者將簡(jiǎn)要進(jìn)行探討。二、相關(guān)概念的界定由于本文是以特定的地域?yàn)楸尘把芯糠康禺a(chǎn)住房市場(chǎng)的特點(diǎn)，何為“高校周邊”，住房市場(chǎng)的范圍有多大，在探討之前，首先要對(duì)這些概念有一個(gè)明確的界定。1、武漢市高校周邊武漢市教育資源豐富，其擁有的本科院校、大專院校包括獨(dú)立學(xué)院等的數(shù)量在全國(guó)位居前列。近年來(lái)，隨著武漢市城區(qū)范圍的擴(kuò)大及高校擴(kuò)招和合并，眾多高校紛紛遷址或新建校區(qū)。新址多選在距市中心較遠(yuǎn)的城郊，使得周邊的“校園經(jīng)濟(jì)”被迅速帶動(dòng)起來(lái)。本文所探討的不僅有位于市中心的高校周邊環(huán)境，還包括城郊的高校周邊，因高校的興建而輻射帶來(lái)發(fā)展的地方都在本文“周邊”的范圍內(nèi)。2、住房市場(chǎng)我國(guó)城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)從無(wú)到有、從小到大的過(guò)程。在20世紀(jì)80年代以前，我國(guó)一直實(shí)行福利分房制度，其核心特征是實(shí)物分配加低租金，因而住房不是一種商品，自然也就沒(méi)有住房市場(chǎng)。直到20世紀(jì)80年代實(shí)行以住房商品化、社會(huì)化為目標(biāo)的住房改革后，我國(guó)城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)才逐漸形成。本文所指的住房市場(chǎng)，包括住房的一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。三、武漢市高校周邊住房市場(chǎng)的特點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)由多種要素構(gòu)成的系統(tǒng)，各種要素之間相互聯(lián)系、相互作用，形成不可分割的有機(jī)統(tǒng)一體。分析高校周邊住房市場(chǎng)的特點(diǎn)也可以從這些要素入手，從不同方面來(lái)看可以歸納出住房需求的不同特點(diǎn)。1、從市場(chǎng)的主體之一需求方角度來(lái)看，以租賃需求為主房地產(chǎn)市場(chǎng)主體是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上的行為人，即房地產(chǎn)市場(chǎng)上房地產(chǎn)商品的供求雙方。他們可以是社會(huì)團(tuán)體，也可以是個(gè)人。其中，房地產(chǎn)商品的需求方，同時(shí)又是資金的供應(yīng)方，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，他們將投資資本以獲得房地產(chǎn)商品。如武漢市的武昌區(qū)，高校云集，該區(qū)周邊還是科研單位、高新企業(yè)、中小型企業(yè)、商鋪的聚集地，這也就決定了高校周邊住房市場(chǎng)的消費(fèi)群主要有以下幾類：（1）高校的教師；（2）在校學(xué)生；（3）學(xué)生家長(zhǎng)；（4）高級(jí)白領(lǐng)和公務(wù)員；（5）商人。其中在校學(xué)生是高校周邊住房市場(chǎng)的主力需求者。出于考研或找工作的需要，大學(xué)生中有很多兩到三個(gè)人在外合伙租房居住。例如考研的同學(xué)大部分從大三下學(xué)期起就要到校外租房，一直租到次年1月。找工作的同學(xué)由于畢業(yè)后學(xué)生寢室需退房也要尋求租房作為“過(guò)渡期”使用。而學(xué)生家長(zhǎng)出于照顧子女考慮會(huì)選擇在學(xué)校周邊租房，少數(shù)會(huì)為畢業(yè)后在本地就業(yè)的孩子先期購(gòu)房。高校的教師、高級(jí)白領(lǐng)和公務(wù)員、商人住在學(xué)校附近，可以就近工作，節(jié)約了時(shí)間和交通成本。2、從市場(chǎng)客體住房本身來(lái)看，需求多樣化房地產(chǎn)市場(chǎng)上的客體是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上用來(lái)買賣的對(duì)象，主要包括房產(chǎn)商品和地產(chǎn)商品。其中，房產(chǎn)商品主要是指辦公樓，廠房、賓館、商店等建筑物，公寓、住宅等商品房以及毛坯房、樓花等“半成品”房產(chǎn)。其中住宅是與人的一生都息息相關(guān)的消費(fèi)品，其價(jià)值量之大，人們只能根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和實(shí)際需求選擇住房的面積、戶型、區(qū)位。這里可以根據(jù)以上得出的消費(fèi)群體類型來(lái)分析住房需求。對(duì)于收入較高的教師、白領(lǐng)、商人，他們職業(yè)穩(wěn)定、家庭人口數(shù)往往較多，對(duì)大面積的高檔住房需求比較多，更高的收入者甚至考慮購(gòu)買別墅。對(duì)于外地來(lái)漢的學(xué)生及其家長(zhǎng)，中小戶型是他們的首選，一方面不僅總價(jià)低，再者容易出租和轉(zhuǎn)手，即使子女畢業(yè)后不留在武漢工作，要把房屋轉(zhuǎn)讓出去也非常方便。本地人在高校周邊置房考慮的更多的則是高校良好的學(xué)風(fēng)和濃厚的學(xué)術(shù)氛圍以及周邊的人文環(huán)境。高校周邊不僅有高尚儒雅的藝術(shù)背景，還有學(xué)校、醫(yī)院、公園綠地等配套設(shè)施。即便是目前周邊還不算繁榮，但從長(zhǎng)期看，房子升值潛力大。所以，相對(duì)面積、戶型，他們更看中的是房子的區(qū)位。3、從購(gòu)房目的來(lái)看，投資性需求增多由于房產(chǎn)可以保值、增值，有良好的吸納通貨膨脹的能力，因而作為消費(fèi)品的同時(shí)也可作為投資品。特別是高校周邊的住房新房和租房市場(chǎng)存在較大的發(fā)展空間，投資性購(gòu)房就更多了。近幾年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展升溫，房地產(chǎn)升值較快，許多本來(lái)購(gòu)房自住的消費(fèi)者在看準(zhǔn)這一行情后將新購(gòu)置的房屋出租或出售以獲取利潤(rùn)，然后買價(jià)值更高的房子。我們來(lái)看一個(gè)“以租養(yǎng)房”的案例。以住在武昌區(qū)光谷大學(xué)城附近的教授為例。他在買第一套房子時(shí)，雖然房?jī)r(jià)沒(méi)有現(xiàn)在這樣高，但就個(gè)人收入水平而言，也絕不可能一次性支付。他可以將積攢的全部資金（包括親友借款）投入首付，然后再向銀行申請(qǐng)貸款按揭。在買入第一套房屋后，便掛牌出租，用每月收回的租金抵付銀行月供，收支對(duì)抵，完全不必動(dòng)用薪金，也不影響家庭日常開(kāi)支。房?jī)r(jià)上漲后，他每月都有不菲的租金收益。事實(shí)上，在校外做投資所用的住房，出租率比較穩(wěn)定。而且即便是現(xiàn)在很多城外新校區(qū)周圍，其出租房?jī)r(jià)也與市內(nèi)的價(jià)格區(qū)別不大，有著比較穩(wěn)定的市場(chǎng)。從目前來(lái)看，校外出租房的供應(yīng)基本與人們的需求相持平。不過(guò)從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，量變到質(zhì)變需要一個(gè)過(guò)程，未來(lái)高校周邊的住房也許會(huì)成為人們熱捧的對(duì)象。四、啟示及建議高校周邊住房市場(chǎng)雖然只是住房市場(chǎng)的一個(gè)子部分，但其突出的特點(diǎn)也正是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)所共有的。這些特點(diǎn)啟示我們要對(duì)市場(chǎng)主體的行為加以合理地引導(dǎo)，否則將會(huì)產(chǎn)生一系列問(wèn)題。1、開(kāi)發(fā)商定位于對(duì)中高收入群體，房?jī)r(jià)上升加劇高校周邊住房市場(chǎng)需求旺盛，必然會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。而這種旺盛的需求除了有內(nèi)因的存在，還與開(kāi)發(fā)商的對(duì)樓盤(pán)的“包裝”和“定位”有關(guān)。翻開(kāi)琳瑯滿目的房產(chǎn)廣告，不難發(fā)現(xiàn)：大部分都提到了“區(qū)內(nèi)眾多重點(diǎn)學(xué)?！?、“繁華與書(shū)香相融”、“XX高校環(huán)顧左右”借用名校效應(yīng)為樓盤(pán)貼金來(lái)提高房?jī)r(jià)，是不少房產(chǎn)營(yíng)銷商選擇的策略。而與名校相伴正好符合了教師、白領(lǐng)等人群對(duì)高校周邊住房市場(chǎng)的需求。房?jī)r(jià)就在消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商的追捧中上漲。由此看全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也存在著不顧及低收入人群利益，開(kāi)發(fā)高價(jià)位住宅的現(xiàn)象。如大戶型、別墅等項(xiàng)目。目前國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)有關(guān)政策限制別墅的建造，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，宏觀調(diào)控中應(yīng)該規(guī)范開(kāi)發(fā)商的夸張性宣傳，并限制其開(kāi)發(fā)大型高檔項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)商自身也要把目光著眼于中低收入者，開(kāi)發(fā)低價(jià)位的樓盤(pán)，解決住房供給結(jié)構(gòu)性矛盾。2、盲目開(kāi)發(fā)使短期內(nèi)房屋空置率較高，供需不平衡加劇目前武漢市周邊地區(qū)近郊由于高校的進(jìn)入，地段漸漸升值。許多開(kāi)發(fā)商在其準(zhǔn)入門(mén)檻較低時(shí)就已經(jīng)進(jìn)入其周邊住房市場(chǎng)，迅速的占領(lǐng)了“地盤(pán)”，成片的住房在高校周邊林立。短期內(nèi)有效需求不足而供給過(guò)剩，導(dǎo)致大量房屋空置。雖然高校周邊住房需求高，但是相對(duì)于社會(huì)大多數(shù)人的購(gòu)買力以及消費(fèi)水平，供給依然大于需求。綜觀宏觀調(diào)控市場(chǎng)，巨大的潛在需求與不足的有效需求的并存、過(guò)剩的總量供給與不足的有效供給的并存，造成了社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)。從根本上來(lái)說(shuō)，宏觀調(diào)控應(yīng)該進(jìn)一步改進(jìn)和完善土地出讓制度。可以通過(guò)加大土地價(jià)格和轉(zhuǎn)讓的透明度，合理控制地價(jià)來(lái)達(dá)到控制房?jī)r(jià)的目的。地價(jià)是房?jī)r(jià)最重要的組成部分之一，只有通過(guò)控制開(kāi)發(fā)成本，將地價(jià)控制在合理的范圍內(nèi)，才能有效地穩(wěn)定房?jī)r(jià)。3、投資性需求增多，無(wú)端助長(zhǎng)房?jī)r(jià)，不公平消費(fèi)加劇教授的案例一方面向我們展示了投資致富的途徑，但殊不知正因?yàn)樗麄兊拇嬖?，無(wú)端助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)收入比過(guò)高的矛盾。他購(gòu)入的房子既非用于自住，則必然要用來(lái)獲利，手中的房子越多，利潤(rùn)空間就越大，這種增大的利潤(rùn)空間又是由高房?jī)r(jià)支撐，房?jī)r(jià)越高，利潤(rùn)越豐厚。結(jié)果，將是住房分配的空間被不斷壓縮，不公平消費(fèi)加劇。針對(duì)住房投資引起的住房?jī)r(jià)格上漲，可通過(guò)限制期房轉(zhuǎn)讓、實(shí)行實(shí)名購(gòu)房、嚴(yán)格稅收征管等措施加以遏制。同時(shí)，要盡