行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-淺析樓盤(pán)開(kāi)發(fā)中的優(yōu)質(zhì)教育配套問(wèn)題.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-淺析樓盤(pán)開(kāi)發(fā)中的優(yōu)質(zhì)教育配套問(wèn)題內(nèi)容摘要：近年來(lái)我國(guó)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)紛紛尋求與優(yōu)質(zhì)教育的配套開(kāi)發(fā)，這種模式符合各方面的利益，受到社會(huì)的普遍推崇。但是教育和地產(chǎn)屬于兩個(gè)不同的領(lǐng)域，其目的和規(guī)律都各不相同，因此，需要積極引導(dǎo)和規(guī)范這種合作模式，使樓盤(pán)開(kāi)發(fā)與優(yōu)質(zhì)教育既能相互配合，又能各自獨(dú)立健康的發(fā)展。關(guān)鍵詞：優(yōu)質(zhì)教育樓盤(pán)開(kāi)發(fā)教育地產(chǎn)合作模式近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)紛紛尋求與優(yōu)質(zhì)教育的配套開(kāi)發(fā)，這種優(yōu)質(zhì)教育與樓盤(pán)開(kāi)發(fā)配套的形式被業(yè)界稱(chēng)之為“名校+名盤(pán)”的教育地產(chǎn)模式。樓盤(pán)開(kāi)發(fā)與優(yōu)質(zhì)教育的牽手確實(shí)符合了開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者和名校幾方面的利益，這種多贏的局面自然造成了教育地產(chǎn)的興旺，因而眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都在尋求與優(yōu)質(zhì)學(xué)校的聯(lián)姻。盡管這種合作模式有其積極之處，但教育和地產(chǎn)各有其自身的規(guī)律。地產(chǎn)的頭等大事應(yīng)是建筑質(zhì)量，教育的關(guān)鍵應(yīng)是提高教育教學(xué)質(zhì)量，況且開(kāi)發(fā)商配套優(yōu)質(zhì)教育的目的是為了銷(xiāo)售樓盤(pán)，而名校的公辦性質(zhì)決定了辦學(xué)應(yīng)堅(jiān)持公益性原則，如果這種合作模式不加以規(guī)范和引導(dǎo)，勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)愿望與現(xiàn)實(shí)背道而馳的局面。本文主要針對(duì)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)與優(yōu)質(zhì)教育合作的教育地產(chǎn)模式，就筆者的一些分析和看法與大家交流。優(yōu)質(zhì)教育與樓盤(pán)開(kāi)發(fā)配套的原由及其現(xiàn)狀分析（一）優(yōu)質(zhì)教育與樓盤(pán)開(kāi)發(fā)配套的原由隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不少購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)首先考慮的是孩子的教育問(wèn)題，為了讓孩子有個(gè)理想的學(xué)習(xí)環(huán)境，不惜花重金買(mǎi)房，以方便孩子就近上學(xué)。一些精明的開(kāi)發(fā)商正是瞄準(zhǔn)了家長(zhǎng)的心態(tài)，大打教育牌，游說(shuō)中小學(xué)名校與其樓盤(pán)開(kāi)發(fā)配套合作。正是這種龐大的市場(chǎng)需求促成了教育與地產(chǎn)的聯(lián)姻，催生了教育地產(chǎn)。這種“名盤(pán)+名校”的房地產(chǎn)模式，預(yù)示著人們對(duì)居住條件的高層次追求，符合人們心理需求層次逐步提高的實(shí)際。這種模式不僅滿足了購(gòu)房者對(duì)人文居所的愿望，尤其是實(shí)現(xiàn)了業(yè)主家庭子女接受優(yōu)質(zhì)教育的愿望，同時(shí)也滿足了開(kāi)發(fā)商借此提升樓盤(pán)檔次，以賺更多的利潤(rùn)。經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐，筆者總結(jié)教育地產(chǎn)模式的目的主要在于：完善樓盤(pán)教育配套，方便業(yè)主子女就讀，從而增加樓盤(pán)附加值。如果開(kāi)發(fā)商不考慮教育配套，既不符合政府對(duì)教育配套的要求，也不利于順利銷(xiāo)售樓盤(pán)，影響企業(yè)發(fā)展。在重慶，凡是已經(jīng)與名校聯(lián)姻的樓盤(pán)一路銷(xiāo)售勢(shì)頭旺盛，主要原因是名校成了樓盤(pán)吸引購(gòu)房者的最大賣(mài)點(diǎn)。因此，眾多大型房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)不希望借助這種理念開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，但是，開(kāi)發(fā)商投資辦學(xué)也會(huì)遇到學(xué)校在運(yùn)轉(zhuǎn)、生源、收費(fèi)等多方面的問(wèn)題，需要對(duì)此進(jìn)行全面的反思和專(zhuān)門(mén)的研究。（二）優(yōu)質(zhì)教育與樓盤(pán)開(kāi)發(fā)配套的現(xiàn)狀分析樓盤(pán)與名?！奥?lián)姻”主要有公辦民助、民辦公助、國(guó)有民辦、國(guó)有民辦公助等不同性質(zhì)，而“聯(lián)姻”的形式也是各不相同，目前主要有這樣幾種形式：開(kāi)發(fā)商把學(xué)校建在自己的小區(qū)里，開(kāi)發(fā)商出地出錢(qián)興建校舍、購(gòu)買(mǎi)和維護(hù)設(shè)備設(shè)施，而名校則主要出品牌、出師資，負(fù)責(zé)日常教育教學(xué)管理，教學(xué)和人事權(quán)不受開(kāi)發(fā)商干涉。這種模式對(duì)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、信譽(yù)和聯(lián)姻學(xué)校的美譽(yù)度、師資力量等要求較高，并且常常是按合約利潤(rùn)分成；力邀名校到樓盤(pán)開(kāi)設(shè)分校，即將小學(xué)、初高中或者某一年級(jí)放在樓盤(pán)內(nèi)。這也是開(kāi)發(fā)商盡義務(wù)為開(kāi)發(fā)樓盤(pán)配套修建學(xué)校，建好學(xué)校后交給當(dāng)?shù)亟逃鞴懿块T(mén)，由教育主管部門(mén)引入名校教育資源，開(kāi)發(fā)商不再染指；就近模式，即樓盤(pán)建在名校附近以吸引人居。這種模式的教育配套由政府提供，樓盤(pán)占據(jù)“與名校比鄰”、“家有芳鄰”的稀缺地段優(yōu)勢(shì)，由于各項(xiàng)設(shè)施配置齊備，且教育收費(fèi)較為便宜，因而受到學(xué)生家長(zhǎng)的一致追捧，這也是筆者最為認(rèn)可的模式；開(kāi)發(fā)商直接拿錢(qián)向名校買(mǎi)業(yè)主子女就讀資格，即樓盤(pán)對(duì)學(xué)校經(jīng)費(fèi)支持，學(xué)校對(duì)樓盤(pán)教育配套支持。這是一種雙方粗放型的樓盤(pán)與名校的聯(lián)動(dòng)模式，業(yè)主的子女可以在指定合作學(xué)校就讀；學(xué)校和開(kāi)發(fā)商對(duì)現(xiàn)有教育資源進(jìn)行重組；開(kāi)發(fā)商自建學(xué)校自我經(jīng)營(yíng)，貼名校牌。這種優(yōu)質(zhì)教育參與樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的做法，被認(rèn)為是創(chuàng)造了開(kāi)發(fā)商、政府、教育界、業(yè)主及子女“多贏”的局面，開(kāi)發(fā)商通過(guò)教育配套使樓盤(pán)易于銷(xiāo)售；政府不用花錢(qián)而擁有一流的教育硬件設(shè)施，緩解了教育經(jīng)費(fèi)不足；業(yè)主子女能享受到更多的名校優(yōu)質(zhì)教育資源，為其前途做好了鋪墊；而學(xué)校通過(guò)此舉則可創(chuàng)造利潤(rùn)。因此，以“名盤(pán)+名?！钡慕逃禺a(chǎn)模式一時(shí)間受到了社會(huì)的廣泛贊譽(yù)。實(shí)際上，房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)教育地產(chǎn)，凸現(xiàn)居住的人文特征，不僅對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的文化營(yíng)造和品牌價(jià)值提升有較大的推動(dòng)作用，而且建設(shè)學(xué)校也并非概念炒和托市借詞，不少開(kāi)發(fā)商在學(xué)校建設(shè)上確實(shí)花了許多心思。對(duì)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)中的教育配套應(yīng)持積極的肯定態(tài)度，但目前眾多的配套模式也是爭(zhēng)論不斷、褒貶不一，尤其是“名盤(pán)+名?！钡哪Ｊ綘?zhēng)論最多，問(wèn)題最為突出，這就需要我們充分反思優(yōu)質(zhì)教育與樓盤(pán)開(kāi)發(fā)配套的種種問(wèn)題。優(yōu)質(zhì)教育與樓盤(pán)開(kāi)發(fā)配套的突出問(wèn)題及改進(jìn)建議（一）教育地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的主要問(wèn)題從開(kāi)發(fā)商來(lái)看，爭(zhēng)取教育配套的真正目的并不在教育，意在提升樓盤(pán)的附加值和檔次。盡管眾多開(kāi)發(fā)商搞教育配套并非托市借詞，但小區(qū)里需要接受中小學(xué)教育的孩子數(shù)量有限，多年以后業(yè)主們會(huì)逐漸脫離這個(gè)教育體系，到時(shí)生源從哪里來(lái)？有些小規(guī)模的樓盤(pán)也搞教育配套，資金與生源問(wèn)題就更加突出。甚至個(gè)別開(kāi)發(fā)商為了讓房子好賣(mài)，隨意許諾建學(xué)校，到時(shí)學(xué)校沒(méi)建成，引發(fā)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生矛盾。有的開(kāi)發(fā)商學(xué)校沒(méi)辦好，小區(qū)里的孩子都盡量到其它學(xué)校上學(xué)，這顯然也影響了開(kāi)發(fā)商房子的銷(xiāo)售。此外目前許多配套學(xué)校的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高，收費(fèi)的問(wèn)題尤為突出。從業(yè)主來(lái)看，出于對(duì)孩子教育的考慮，普遍看好有優(yōu)質(zhì)教育參與的樓盤(pán)，如果有兩個(gè)類(lèi)似的樓盤(pán)，學(xué)校的因素就舉足輕重。許多樓盤(pán)不只是關(guān)注房子本身，同時(shí)關(guān)注人文居住、教育環(huán)境等因素，這對(duì)于業(yè)主非常有益。但是，現(xiàn)實(shí)中“名盤(pán)+名?！钡呐涮讓W(xué)校收費(fèi)過(guò)高，作為大多數(shù)工薪階層的業(yè)主來(lái)講承受不起，只能“望名校而興嘆”。從優(yōu)質(zhì)學(xué)校來(lái)看，名校的心態(tài)最樂(lè)觀，把辦學(xué)當(dāng)成是品牌輸出，既不用花錢(qián)投入，又有一定生源，學(xué)校的風(fēng)險(xiǎn)很小。但是，學(xué)校品牌是幾代人努力和長(zhǎng)期積淀的結(jié)果，還離不開(kāi)優(yōu)秀生源的保障，僅靠移植名校的品牌，教育質(zhì)量難有保障，因?yàn)楹⒆拥某砷L(zhǎng)，除了學(xué)校的條件和氛圍之外，與孩子自身的智力、接受能力和家庭教育等也不無(wú)關(guān)系。用教育帶動(dòng)地產(chǎn)，以地產(chǎn)張揚(yáng)教育，有助于社區(qū)的文化建設(shè)，但必須充分注意的是，“名?！痹緦儆谌袼械墓步逃Y源，參與樓盤(pán)開(kāi)發(fā)而贏得經(jīng)濟(jì)利益，有悖于公辦學(xué)校的公益性原則，“名盤(pán)”的業(yè)主靠金錢(qián)擁有“名?！辟Y源，這就存在不公平之嫌，因此許多地方政府不再審批“名盤(pán)+名?！钡暮献髂Ｊ健＃ǘ?duì)優(yōu)質(zhì)教育與樓盤(pán)開(kāi)發(fā)配套的改進(jìn)建議從以上分析可知，對(duì)教育地產(chǎn)概念需要理性看待，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)沒(méi)有教育配套不行，但地產(chǎn)與教育各有其自身的規(guī)律，決不是孩子只要進(jìn)了這種“名盤(pán)名校”，就一定能考上名牌大學(xué)，就一定能成大器，這需要改進(jìn)我們對(duì)該問(wèn)題的諸多認(rèn)識(shí)。首先，政府要關(guān)注或參與樓盤(pán)開(kāi)發(fā)規(guī)劃。雖然開(kāi)發(fā)商有義務(wù)配套建學(xué)校，但教育畢竟主要屬于社會(huì)公共物品，樓盤(pán)配套的義務(wù)教育也應(yīng)由政府來(lái)負(fù)擔(dān)，不能把費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主身上，政府參與配套學(xué)校的建設(shè)，可以更有效地規(guī)劃學(xué)校，有助于學(xué)校的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。其次，開(kāi)發(fā)商無(wú)論是否允許與名校合作，都必須要有配套學(xué)校，作為對(duì)“名盤(pán)+名?！钡母倪M(jìn)方式，所建配套學(xué)校必須考慮校址、規(guī)模、生源和教學(xué)質(zhì)量等問(wèn)題，而且應(yīng)主要采用義務(wù)教育就近入學(xué)方式，這也比較符合學(xué)生公平發(fā)展的原則，把樓盤(pán)建在學(xué)校（包括名校）附近是一種值得稱(chēng)道的模式，能夠在樓盤(pán)附近扶持一所薄弱學(xué)校更應(yīng)該鼓勵(lì)，單獨(dú)建一所學(xué)校則需要慎重。再次，名校雖即