基于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)小塊土地租賃可行性探析.doc

基于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)小塊土地租賃可行性探析 文葛臧宇甘信丹潘艷裴倫輝 摘要：合理土地租賃方式對(duì)當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重大作用，尤其像山東等農(nóng)業(yè)大省。如何解決三農(nóng)問(wèn)題除要靠市場(chǎng)機(jī)制還需要政府強(qiáng)有力政策改革。本文通過(guò)實(shí)地調(diào)研所得數(shù)據(jù)，采用PEST和SWOT分析對(duì)濟(jì)南市高新區(qū)和長(zhǎng)清區(qū)部分農(nóng)村小塊土地租賃方式進(jìn)行淺析以及對(duì)相應(yīng)問(wèn)題提出建議。 關(guān)鍵詞：互聯(lián)網(wǎng);土地租賃;pest;swot 21世紀(jì)，互聯(lián)網(wǎng)和計(jì)算機(jī)高速發(fā)展，電子商務(wù)熱度也隨之快速上升，越來(lái)越多的企事業(yè)單位管理者熟知離開(kāi)互聯(lián)網(wǎng)就等于把自己逼上絕路，農(nóng)業(yè)的發(fā)展同樣需要這個(gè)龐然大物來(lái)拉動(dòng)?；ヂ?lián)網(wǎng)與農(nóng)業(yè)的完美結(jié)合能促進(jìn)農(nóng)業(yè)資源合理配置，促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品銷售模式升級(jí)，提高農(nóng)業(yè)人員綜合素質(zhì)，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化水平。農(nóng)業(yè)資源中最重要的是土地資源，如何提高土地資源分配效率至關(guān)重要。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與國(guó)家土地政策不斷改進(jìn)，土地租賃已經(jīng)不再是個(gè)陌生詞，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至xx年6月底，全國(guó)農(nóng)村承包耕地流轉(zhuǎn)面積達(dá)3.8億畝，占承包耕地總面積的28.8%。然而濟(jì)南土地流轉(zhuǎn)率還不到20%。提高流轉(zhuǎn)率不光靠政策，也需要方法。本文提出利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)進(jìn)行土地租賃交易，并做以下淺析。 1、樣本土地租賃方式現(xiàn)狀 樣本租賃方式部分受政府政策影響采取協(xié)議、招標(biāo)等方式進(jìn)行，另一部分則沒(méi)有相應(yīng)平臺(tái)推廣或供應(yīng)者與需求者對(duì)平臺(tái)不了解。在總體要求與市場(chǎng)需求下，我們尋找到當(dāng)?shù)卣糜谛畔l(fā)布的平臺(tái)，在這個(gè)平臺(tái)中我們發(fā)現(xiàn)：需求者與供應(yīng)者所交易土地的面積、數(shù)量均較大。 2、基于PEST外部環(huán)境分析 2.1政治法律環(huán)境分析 2.1.1農(nóng)村土地市場(chǎng)改革 xx年開(kāi)始，濟(jì)南將全面啟動(dòng)建設(shè)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)體系建設(shè)工作，有效放活農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，培育新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體。此次農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)體系建設(shè)主要有三項(xiàng)內(nèi)容：建設(shè)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)；建設(shè)農(nóng)業(yè)融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)，確定設(shè)立濟(jì)南市農(nóng)業(yè)融資擔(dān)保資金，放大財(cái)政資金杠桿效應(yīng)，引導(dǎo)金融資本支持現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，化解農(nóng)業(yè)農(nóng)村融資難、融資貴問(wèn)題；建設(shè)產(chǎn)權(quán)信息平臺(tái)，確定建設(shè)濟(jì)南市產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)體系網(wǎng)絡(luò)信息管理平臺(tái)，依托農(nóng)業(yè)信息中心，打造產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)體系軟件管理、硬件支撐和指揮查詢平臺(tái)，為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易和產(chǎn)權(quán)融資提供綜合服務(wù)。那么如何建設(shè)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)體系？發(fā)言人是這樣回答的：在抓好農(nóng)村綜合性產(chǎn)權(quán)確權(quán)基礎(chǔ)上，既要以搭建有形市場(chǎng)平臺(tái)為基礎(chǔ)，促進(jìn)農(nóng)村資源和生產(chǎn)要素優(yōu)化配置；又要以產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易為紐帶，努力實(shí)現(xiàn)資源變資產(chǎn)、資產(chǎn)變資本。 2.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 2.2.1宏觀經(jīng)濟(jì)分析 xx年我國(guó)經(jīng)濟(jì)總體平穩(wěn)，GDP增速7.4%，繼續(xù)改革優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)。xx年3月份的兩會(huì)，李克強(qiáng)總理提出今年GDP增速在7%左右，這是建立在我國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)處于新常態(tài)這一非?？陀^的宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)之上的。GDP7%的增速說(shuō)明什么？中國(guó)經(jīng)濟(jì)的列車已由高速行駛轉(zhuǎn)向中速行駛，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式不再像以前那樣依靠資源、人力、投資，而是轉(zhuǎn)向了創(chuàng)新階段。今年xx年3月份的政府報(bào)告指出，我國(guó)將繼續(xù)加強(qiáng)體制改革，使中國(guó)經(jīng)濟(jì)在前進(jìn)中穩(wěn)定發(fā)展。 2.2.2行業(yè)經(jīng)濟(jì)分析 xx年由于政策上的影響，租金日趨見(jiàn)長(zhǎng)。從以前500元600元/畝漲到現(xiàn)在800元1000元/畝，而且打算租地的人也很多。到目前為止，在濟(jì)南市還未有一家以電子商務(wù)為平臺(tái)建立的小塊土地租賃的公司，大部分都是靠58同城等電商平臺(tái)，還有一種是濟(jì)南市農(nóng)業(yè)局下的濟(jì)南市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)信息服務(wù)平臺(tái)，但是此平臺(tái)是以大塊土地轉(zhuǎn)讓租賃為前提的，未涉及小塊土地的租賃。就濟(jì)南市國(guó)土資源局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，xx年全市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)面積3121.19公頃（4.68萬(wàn)畝）。市本級(jí)供應(yīng)土地面積1534.71公頃（2.30萬(wàn)畝），占土地供應(yīng)總量的49.17%，其中，招拍掛出讓791.36公頃（1.19萬(wàn)畝）；劃撥726.02公頃（1.09萬(wàn)畝），占土地供應(yīng)總量的23.26%。xx年1-4季度，市本級(jí)共完成土地收儲(chǔ)面積259.26公頃（0.39萬(wàn)畝），同比增加55.62%，收購(gòu)建（構(gòu)）筑物面積43.75公頃（0.07萬(wàn)畝），同比增加23.58%。xx年1-4季度，共辦理國(guó)有土地使用權(quán)登記發(fā)證450宗，土地登記總面積共計(jì)2222.56公頃（3.33萬(wàn)畝）。以上信息可以看出目前政府在大力推進(jìn)農(nóng)村土地確權(quán)發(fā)證。 2.3社會(huì)文化環(huán)境分析 泉城濟(jì)南自古皆為文化圣地，在這里你會(huì)聽(tīng)到最純正“濟(jì)普”，在這里你可以感受民間藝術(shù)給你帶來(lái)喜悅，在這里你可以親切老城給你帶來(lái)懷念。與此同時(shí)，我市民間文化交流活動(dòng)也日趨活躍，體現(xiàn)不同文化之間相互借鑒和開(kāi)拓創(chuàng)新力量。今年引導(dǎo)鼓勵(lì)濟(jì)南文化企業(yè)參與對(duì)外文化交流活動(dòng)，先后有濟(jì)南海水科技有限公司、山東瀚林文化藝術(shù)有限公司等赴韓國(guó)參加儒家人文交流大會(huì)。 2.4技術(shù)環(huán)境分析 農(nóng)業(yè)機(jī)械化迅速發(fā)展給濟(jì)南農(nóng)民帶來(lái)巨大收益。xx年，全市農(nóng)機(jī)總動(dòng)力達(dá)到543.6萬(wàn)千瓦，農(nóng)機(jī)總值達(dá)到32.31億元，分別比xx年增長(zhǎng)3.07%和2.57%；大、中型拖拉機(jī)保有量達(dá)到2.71萬(wàn)臺(tái)，新增2087臺(tái)；小麥聯(lián)合收獲機(jī)達(dá)到6626臺(tái)，新增943臺(tái)；玉米聯(lián)合收獲機(jī)達(dá)到3401臺(tái)，新增476臺(tái)；免耕播種機(jī)達(dá)到1783臺(tái)，新增269臺(tái)；深松機(jī)達(dá)到667臺(tái)，新增277臺(tái)；航空植保飛機(jī)4架。通過(guò)農(nóng)機(jī)補(bǔ)貼政策實(shí)施，我市農(nóng)機(jī)裝備水平進(jìn)步提高，農(nóng)機(jī)裝備結(jié)構(gòu)進(jìn)步優(yōu)化。 3、SWOT分析 3.1優(yōu)勢(shì)（S） 3.1.1互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展 根據(jù)xx年1月中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計(jì)報(bào)告可以看出，山東省網(wǎng)民總數(shù)4634萬(wàn)人，網(wǎng)絡(luò)普及率達(dá)47.6%，網(wǎng)民規(guī)模增速達(dá)7%，其中包括很多農(nóng)村網(wǎng)民。隨著互聯(lián)網(wǎng)不斷增速，電子商務(wù)也在茁壯成長(zhǎng)，給項(xiàng)目的可行性增加了機(jī)率。 3.1.2目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較小 就目前濟(jì)南的市場(chǎng)情況看，利用互聯(lián)網(wǎng)提供土地租賃的服務(wù)公司寥寥無(wú)幾，目前所能查詢到的是濟(jì)南市農(nóng)業(yè)局主辦的農(nóng)村土地租賃交易平臺(tái)，其所發(fā)布的土地規(guī)模較大，不符合小塊土地租賃要求。 3.2劣勢(shì)（W） 3.2.1資金匱乏 對(duì)于一個(gè)企業(yè)而言，充裕的資金在其發(fā)展階段是最急需也是最重要的基礎(chǔ)。所以對(duì)于剛剛開(kāi)拓市場(chǎng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)更需要資金支持，以維持日常業(yè)務(wù)的開(kāi)展。 3.2.2經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不足 在公司的發(fā)展中，要求管理者不光要擁有相應(yīng)的知識(shí)儲(chǔ)備，更要求管理者具有專業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，正如這句話所說(shuō)：實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)。然而對(duì)于我們剛剛進(jìn)入市場(chǎng)的小公司來(lái)說(shuō)，不管是從管理者的管理經(jīng)驗(yàn)還是市場(chǎng)運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如那些市場(chǎng)大佬們，所以在這點(diǎn)上我們是稍遜一籌的。 3.3機(jī)會(huì)（O） 3.3.1供應(yīng)與需求量大經(jīng)過(guò)我們對(duì)樣本地區(qū)實(shí)地調(diào)查以及對(duì)數(shù)據(jù)分析后得出圖1： 由上圖可以看出眾多供應(yīng)商愿意將自己的土地進(jìn)行租賃交易。 再看需求者，隨著城市居民對(duì)農(nóng)家休閑的要求不斷提高，需求也越來(lái)越全面。對(duì)于濟(jì)南居民來(lái)說(shuō)，濟(jì)南的大多數(shù)景點(diǎn)已經(jīng)不再新鮮和具有吸引力，人們更向往田園生活的美好、愜意。鑒于此，我們對(duì)城市居民的周末去向做了調(diào)查。調(diào)查顯示，在周末愿意去外地旅游的占5.3%，愿意參加娛樂(lè)活動(dòng)、聚會(huì)的占33.8%，愿意在家度過(guò)周末的占15.8%，愿意在忙碌一周之后，去農(nóng)村享受近郊旅游放松身心的占45.1%，如圖2所示。 3.3.2O2O快速發(fā)展 根據(jù)第35次中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計(jì)報(bào)告得知：近年來(lái)，資本市場(chǎng)、互聯(lián)網(wǎng)巨頭與實(shí)體商業(yè)紛紛加速布局O2O領(lǐng)域，O2O產(chǎn)業(yè)如雨后春筍般在全國(guó)各地興起。根據(jù)O2O市場(chǎng)評(píng)估模型對(duì)我國(guó)1-3線城市、三大經(jīng)濟(jì)圈和重點(diǎn)城市進(jìn)行綜合評(píng)估對(duì)比，得出圖3、圖4、圖5： 由上圖我們得知濟(jì)南所處二線城市具有巨大發(fā)展?jié)摿Α＿@就意味著我們可以通過(guò)線上線下方式更好地完成業(yè)務(wù)。 3.4威脅（T） 實(shí)力較強(qiáng)的電子商務(wù)企業(yè)涉足該領(lǐng)域會(huì)構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)威脅。電商與農(nóng)家休閑相結(jié)合，這行業(yè)并沒(méi)有很高的門檻，所以在項(xiàng)目得到發(fā)展后，可能會(huì)有些市場(chǎng)跟隨者進(jìn)入市場(chǎng)，造成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)難度加大。 農(nóng)家休閑項(xiàng)目剛推向市場(chǎng)時(shí)，很多消費(fèi)者會(huì)追求新鮮感，愿意嘗試。但是人都有個(gè)新鮮程度，當(dāng)顧客對(duì)農(nóng)家休閑項(xiàng)目已經(jīng)失去新鮮感時(shí)，可能會(huì)轉(zhuǎn)向其他消費(fèi)市場(chǎng)。 4、結(jié)論與建議 通過(guò)以上綜合分析，基于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的小塊土地租賃方案是可行的，當(dāng)然是在不違反國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定的情況下。但是其中也有些問(wèn)題，遂針對(duì)這些問(wèn)題提出以下建議： 農(nóng)家休閑項(xiàng)目主要針對(duì)濟(jì)南市民和濟(jì)南周邊地區(qū)市民，按地區(qū)可以細(xì)分為以下兩大類：濟(jì)南市現(xiàn)轄市中區(qū)、歷城區(qū)、歷下區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、長(zhǎng)清區(qū)這六個(gè)區(qū)，地勢(shì)較好，交通便捷，可作為主要市場(chǎng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。濟(jì)南平陰、濟(jì)陽(yáng)、商河三縣和濟(jì)南章丘市處于濟(jì)南周邊地區(qū)，來(lái)濟(jì)南比較方便，可以作為第二個(gè)主要市場(chǎng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。 調(diào)查得出：以家庭為單位進(jìn)行農(nóng)家休閑消費(fèi)的人群是農(nóng)家休閑主要消費(fèi)人群，尤其是三口之家，比例大約占到參與農(nóng)家休閑旅游總?cè)藬?shù)的一半。因此項(xiàng)目可重點(diǎn)開(kāi)發(fā)親子活動(dòng)和情侶活動(dòng)。 我們的業(yè)務(wù)對(duì)象是中高收入的消費(fèi)者，因此要努力提高服務(wù)水平和質(zhì)量，提高消費(fèi)者滿意度。價(jià)格在合理的前提下可以中等偏高。 參考文獻(xiàn) 1鄧章源.互聯(lián)網(wǎng)農(nóng)業(yè)發(fā)展探討J.經(jīng)濟(jì)觀察.xx.07（19） 2中國(guó)農(nóng)經(jīng)信息網(wǎng).山東省濟(jì)南市將建農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)放活土地經(jīng)營(yíng).J.中國(guó)農(nóng)經(jīng)信息網(wǎng).xx.12 3人民網(wǎng).xx年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與xx年展望.xx.01 4濟(jì)南市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)信息服務(wù)平臺(tái). 5xx年1-4季度濟(jì)南市國(guó)土資源工作統(tǒng)計(jì)信息.jndlr./tabid/6