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基于互聯(lián)網(wǎng)平臺小塊土地租賃可行性探析 文葛臧宇甘信丹潘艷裴倫輝 摘要：合理土地租賃方式對當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展具有重大作用，尤其像山東等農(nóng)業(yè)大省。如何解決三農(nóng)問題除要靠市場機制還需要政府強有力政策改革。本文通過實地調(diào)研所得數(shù)據(jù)，采用PEST和SWOT分析對濟南市高新區(qū)和長清區(qū)部分農(nóng)村小塊土地租賃方式進(jìn)行淺析以及對相應(yīng)問題提出建議。 關(guān)鍵詞：互聯(lián)網(wǎng);土地租賃;pest;swot 21世紀(jì)，互聯(lián)網(wǎng)和計算機高速發(fā)展，電子商務(wù)熱度也隨之快速上升，越來越多的企事業(yè)單位管理者熟知離開互聯(lián)網(wǎng)就等于把自己逼上絕路，農(nóng)業(yè)的發(fā)展同樣需要這個龐然大物來拉動。互聯(lián)網(wǎng)與農(nóng)業(yè)的完美結(jié)合能促進(jìn)農(nóng)業(yè)資源合理配置，促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品銷售模式升級，提高農(nóng)業(yè)人員綜合素質(zhì)，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化水平。農(nóng)業(yè)資源中最重要的是土地資源，如何提高土地資源分配效率至關(guān)重要。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展與國家土地政策不斷改進(jìn)，土地租賃已經(jīng)不再是個陌生詞，據(jù)統(tǒng)計，截至xx年6月底，全國農(nóng)村承包耕地流轉(zhuǎn)面積達(dá)3.8億畝，占承包耕地總面積的28.8%。然而濟南土地流轉(zhuǎn)率還不到20%。提高流轉(zhuǎn)率不光靠政策，也需要方法。本文提出利用互聯(lián)網(wǎng)平臺進(jìn)行土地租賃交易，并做以下淺析。 1、樣本土地租賃方式現(xiàn)狀 樣本租賃方式部分受政府政策影響采取協(xié)議、招標(biāo)等方式進(jìn)行，另一部分則沒有相應(yīng)平臺推廣或供應(yīng)者與需求者對平臺不了解。在總體要求與市場需求下，我們尋找到當(dāng)?shù)卣糜谛畔l(fā)布的平臺，在這個平臺中我們發(fā)現(xiàn)：需求者與供應(yīng)者所交易土地的面積、數(shù)量均較大。 2、基于PEST外部環(huán)境分析 2.1政治法律環(huán)境分析 2.1.1農(nóng)村土地市場改革 xx年開始，濟南將全面啟動建設(shè)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場體系建設(shè)工作，有效放活農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)，培育新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體。此次農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)市場體系建設(shè)主要有三項內(nèi)容：建設(shè)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場；建設(shè)農(nóng)業(yè)融資擔(dān)保機構(gòu)，確定設(shè)立濟南市農(nóng)業(yè)融資擔(dān)保資金，放大財政資金杠桿效應(yīng)，引導(dǎo)金融資本支持現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，化解農(nóng)業(yè)農(nóng)村融資難、融資貴問題；建設(shè)產(chǎn)權(quán)信息平臺，確定建設(shè)濟南市產(chǎn)權(quán)市場體系網(wǎng)絡(luò)信息管理平臺，依托農(nóng)業(yè)信息中心，打造產(chǎn)權(quán)市場體系軟件管理、硬件支撐和指揮查詢平臺，為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易和產(chǎn)權(quán)融資提供綜合服務(wù)。那么如何建設(shè)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場體系？發(fā)言人是這樣回答的：在抓好農(nóng)村綜合性產(chǎn)權(quán)確權(quán)基礎(chǔ)上，既要以搭建有形市場平臺為基礎(chǔ)，促進(jìn)農(nóng)村資源和生產(chǎn)要素優(yōu)化配置；又要以產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易為紐帶，努力實現(xiàn)資源變資產(chǎn)、資產(chǎn)變資本。 2.2經(jīng)濟環(huán)境分析 2.2.1宏觀經(jīng)濟分析 xx年我國經(jīng)濟總體平穩(wěn)，GDP增速7.4%，繼續(xù)改革優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)。xx年3月份的兩會，李克強總理提出今年GDP增速在7%左右，這是建立在我國現(xiàn)在已經(jīng)處于新常態(tài)這一非?？陀^的宏觀經(jīng)濟基礎(chǔ)之上的。GDP7%的增速說明什么？中國經(jīng)濟的列車已由高速行駛轉(zhuǎn)向中速行駛，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，經(jīng)濟發(fā)展方式不再像以前那樣依靠資源、人力、投資，而是轉(zhuǎn)向了創(chuàng)新階段。今年xx年3月份的政府報告指出，我國將繼續(xù)加強體制改革，使中國經(jīng)濟在前進(jìn)中穩(wěn)定發(fā)展。 2.2.2行業(yè)經(jīng)濟分析 xx年由于政策上的影響，租金日趨見長。從以前500元600元/畝漲到現(xiàn)在800元1000元/畝，而且打算租地的人也很多。到目前為止，在濟南市還未有一家以電子商務(wù)為平臺建立的小塊土地租賃的公司，大部分都是靠58同城等電商平臺，還有一種是濟南市農(nóng)業(yè)局下的濟南市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)信息服務(wù)平臺，但是此平臺是以大塊土地轉(zhuǎn)讓租賃為前提的，未涉及小塊土地的租賃。就濟南市國土資源局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，xx年全市國有建設(shè)用地供應(yīng)面積3121.19公頃（4.68萬畝）。市本級供應(yīng)土地面積1534.71公頃（2.30萬畝），占土地供應(yīng)總量的49.17%，其中，招拍掛出讓791.36公頃（1.19萬畝）；劃撥726.02公頃（1.09萬畝），占土地供應(yīng)總量的23.26%。xx年1-4季度，市本級共完成土地收儲面積259.26公頃（0.39萬畝），同比增加55.62%，收購建（構(gòu)）筑物面積43.75公頃（0.07萬畝），同比增加23.58%。xx年1-4季度，共辦理國有土地使用權(quán)登記發(fā)證450宗，土地登記總面積共計2222.56公頃（3.33萬畝）。以上信息可以看出目前政府在大力推進(jìn)農(nóng)村土地確權(quán)發(fā)證。 2.3社會文化環(huán)境分析 泉城濟南自古皆為文化圣地，在這里你會聽到最純正“濟普”，在這里你可以感受民間藝術(shù)給你帶來喜悅，在這里你可以親切老城給你帶來懷念。與此同時，我市民間文化交流活動也日趨活躍，體現(xiàn)不同文化之間相互借鑒和開拓創(chuàng)新力量。今年引導(dǎo)鼓勵濟南文化企業(yè)參與對外文化交流活動，先后有濟南海水科技有限公司、山東瀚林文化藝術(shù)有限公司等赴韓國參加儒家人文交流大會。 2.4技術(shù)環(huán)境分析 農(nóng)業(yè)機械化迅速發(fā)展給濟南農(nóng)民帶來巨大收益。xx年，全市農(nóng)機總動力達(dá)到543.6萬千瓦，農(nóng)機總值達(dá)到32.31億元，分別比xx年增長3.07%和2.57%；大、中型拖拉機保有量達(dá)到2.71萬臺，新增2087臺；小麥聯(lián)合收獲機達(dá)到6626臺，新增943臺；玉米聯(lián)合收獲機達(dá)到3401臺，新增476臺；免耕播種機達(dá)到1783臺，新增269臺；深松機達(dá)到667臺，新增277臺；航空植保飛機4架。通過農(nóng)機補貼政策實施，我市農(nóng)機裝備水平進(jìn)步提高，農(nóng)機裝備結(jié)構(gòu)進(jìn)步優(yōu)化。 3、SWOT分析 3.1優(yōu)勢（S） 3.1.1互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展 根據(jù)xx年1月中國互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計報告可以看出，山東省網(wǎng)民總數(shù)4634萬人，網(wǎng)絡(luò)普及率達(dá)47.6%，網(wǎng)民規(guī)模增速達(dá)7%，其中包括很多農(nóng)村網(wǎng)民。隨著互聯(lián)網(wǎng)不斷增速，電子商務(wù)也在茁壯成長，給項目的可行性增加了機率。 3.1.2目前市場競爭較小 就目前濟南的市場情況看，利用互聯(lián)網(wǎng)提供土地租賃的服務(wù)公司寥寥無幾，目前所能查詢到的是濟南市農(nóng)業(yè)局主辦的農(nóng)村土地租賃交易平臺，其所發(fā)布的土地規(guī)模較大，不符合小塊土地租賃要求。 3.2劣勢（W） 3.2.1資金匱乏 對于一個企業(yè)而言，充裕的資金在其發(fā)展階段是最急需也是最重要的基礎(chǔ)。所以對于剛剛開拓市場的企業(yè)來說更需要資金支持，以維持日常業(yè)務(wù)的開展。 3.2.2經(jīng)營經(jīng)驗不足 在公司的發(fā)展中，要求管理者不光要擁有相應(yīng)的知識儲備，更要求管理者具有專業(yè)的管理經(jīng)驗，正如這句話所說：實踐是檢驗真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)。然而對于我們剛剛進(jìn)入市場的小公司來說，不管是從管理者的管理經(jīng)驗還是市場運行經(jīng)驗都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如那些市場大佬們，所以在這點上我們是稍遜一籌的。 3.3機會（O） 3.3.1供應(yīng)與需求量大經(jīng)過我們對樣本地區(qū)實地調(diào)查以及對數(shù)據(jù)分析后得出圖1： 由上圖可以看出眾多供應(yīng)商愿意將自己的土地進(jìn)行租賃交易。 再看需求者，隨著城市居民對農(nóng)家休閑的要求不斷提高，需求也越來越全面。對于濟南居民來說，濟南的大多數(shù)景點已經(jīng)不再新鮮和具有吸引力，人們更向往田園生活的美好、愜意。鑒于此，我們對城市居民的周末去向做了調(diào)查。調(diào)查顯示，在周末愿意去外地旅游的占5.3%，愿意參加娛樂活動、聚會的占33.8%，愿意在家度過周末的占15.8%，愿意在忙碌一周之后，去農(nóng)村享受近郊旅游放松身心的占45.1%，如圖2所示。 3.3.2O2O快速發(fā)展 根據(jù)第35次中國互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計報告得知：近年來，資本市場、互聯(lián)網(wǎng)巨頭與實體商業(yè)紛紛加速布局O2O領(lǐng)域，O2O產(chǎn)業(yè)如雨后春筍般在全國各地興起。根據(jù)O2O市場評估模型對我國1-3線城市、三大經(jīng)濟圈和重點城市進(jìn)行綜合評估對比，得出圖3、圖4、圖5： 由上圖我們得知濟南所處二線城市具有巨大發(fā)展?jié)摿?。這就意味著我們可以通過線上線下方式更好地完成業(yè)務(wù)。 3.4威脅（T） 實力較強的電子商務(wù)企業(yè)涉足該領(lǐng)域會構(gòu)成競爭威脅。電商與農(nóng)家休閑相結(jié)合，這行業(yè)并沒有很高的門檻，所以在項目得到發(fā)展后，可能會有些市場跟隨者進(jìn)入市場，造成市場競爭難度加大。 農(nóng)家休閑項目剛推向市場時，很多消費者會追求新鮮感，愿意嘗試。但是人都有個新鮮程度，當(dāng)顧客對農(nóng)家休閑項目已經(jīng)失去新鮮感時，可能會轉(zhuǎn)向其他消費市場。 4、結(jié)論與建議 通過以上綜合分析，基于互聯(lián)網(wǎng)平臺的小塊土地租賃方案是可行的，當(dāng)然是在不違反國家相關(guān)法律規(guī)定的情況下。但是其中也有些問題，遂針對這些問題提出以下建議： 農(nóng)家休閑項目主要針對濟南市民和濟南周邊地區(qū)市民，按地區(qū)可以細(xì)分為以下兩大類：濟南市現(xiàn)轄市中區(qū)、歷城區(qū)、歷下區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、長清區(qū)這六個區(qū)，地勢較好，交通便捷，可作為主要市場進(jìn)行開發(fā)。濟南平陰、濟陽、商河三縣和濟南章丘市處于濟南周邊地區(qū)，來濟南比較方便，可以作為第二個主要市場進(jìn)行開發(fā)。 調(diào)查得出：以家庭為單位進(jìn)行農(nóng)家休閑消費的人群是農(nóng)家休閑主要消費人群，尤其是三口之家，比例大約占到參與農(nóng)家休閑旅游總?cè)藬?shù)的一半。因此項目可重點開發(fā)親子活動和情侶活動。 我們的業(yè)務(wù)對象是中高收入的消費者，因此要努力提高服務(wù)水平和質(zhì)量，提高消費者滿意度。價格在合理的前提下可以中等偏高。 參考文獻(xiàn) 1鄧章源.互聯(lián)網(wǎng)農(nóng)業(yè)發(fā)展探討J.經(jīng)濟觀察.xx.07（19） 2中國農(nóng)經(jīng)信息網(wǎng).山東省濟南市將建農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場放活土地經(jīng)營.J.中國農(nóng)經(jīng)信息網(wǎng).xx.12 3人民網(wǎng).xx年宏觀經(jīng)濟形勢分析與xx年展望.xx.01 4濟南市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)信息服務(wù)平臺. 5xx年1-4季度濟南市國土資源工作統(tǒng)計信息.jndlr./tabid/6