臨沂銘信置業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品建議及經(jīng)濟(jì)測(cè)算部分報(bào)告（127頁(yè)） .ppt

銘信置業(yè)河?xùn)|區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品建議 及經(jīng)濟(jì)測(cè)算部分報(bào)告,謹(jǐn)呈：銘信置業(yè),沂河之畔，60萬平米原生法蘭西小鎮(zhèn)生活,一期匯報(bào)內(nèi)容回顧,商業(yè) 風(fēng)格定位：法蘭西風(fēng)情商業(yè)街 功能定位：短期內(nèi)滿足本項(xiàng)目服務(wù)配套所需；中長(zhǎng)期內(nèi)成為河?xùn)|、南坊之間重要的風(fēng)情商業(yè)走廊。 主題定位：本項(xiàng)目未來商業(yè)發(fā)展以購(gòu)物、休閑、服務(wù)綜合性的一站式商業(yè)街。 消費(fèi)客戶：主要為河?xùn)|區(qū)消費(fèi)者。,住宅 沂河之畔，60萬平米原生法蘭西小鎮(zhèn)生活 主力客戶定位：以蘭山、南坊、河?xùn)|地區(qū)的具有一定消費(fèi)能力，對(duì)環(huán)境和品質(zhì)要求較高的中高層客戶為主。,組團(tuán)式規(guī)劃布局,產(chǎn)品組合,園林景觀,規(guī)劃布局,法式風(fēng)情建筑,以市場(chǎng)和客戶需求為導(dǎo)向的產(chǎn)品組合,法國(guó)皇家庭院園林,建筑風(fēng)格,構(gòu)建豪宅的8大體系,科技建筑,智能安保+品質(zhì)物業(yè)+人文關(guān)懷,物業(yè)管理,社區(qū)配套,法國(guó)風(fēng)情商業(yè)街、豪華會(huì)所、雙語幼兒園,提升價(jià)值的實(shí)用科技,打造法式風(fēng)情標(biāo)桿產(chǎn)品,營(yíng)銷環(huán)境及啟動(dòng)區(qū),新規(guī)劃評(píng)價(jià),沒有體現(xiàn)出組團(tuán)感與庭院感。,花園洋房戶型沒有按照配比建議擺放，無法體現(xiàn)樓棟價(jià)值差異。,南入口面積較小，不夠開闊。,沿河高層最后一棟和其他沿河高層的朝向不統(tǒng)一。,別墅區(qū)距離幼兒園和沿街商業(yè)距離太近。,高層的戶型面積能否實(shí)現(xiàn)我司給出的戶型配比建議存在疑問。,關(guān)于規(guī)劃方案的幾點(diǎn)意見,關(guān)于規(guī)劃方案的幾點(diǎn)調(diào)整建議,新規(guī)劃評(píng)價(jià),別墅區(qū)與幼兒園和沿街商業(yè)拉開間距或調(diào)整位置。最大限度縮小外部嘈雜物業(yè)對(duì)別墅的影響。,調(diào)整沿河高層最后一棟樓的朝向，和其他沿河高層朝向一致。,建議將入口處3個(gè)單元的花園洋房改為兩個(gè)單元，擴(kuò)大入口廣場(chǎng)的面積。,設(shè)計(jì)成“大開間、小進(jìn)深”的短板樓。,核心問題： 1、別墅位置選在何處能夠?qū)崿F(xiàn)其價(jià)值并能保證銷售速度？ 2、外立面的形象能夠多大程度的影響項(xiàng)目的價(jià)值表現(xiàn)？ 3、什么樣的戶型配比能夠提高其銷售速度？ 4、園林景觀如何做能夠提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值？ 5、陌生區(qū)域大盤營(yíng)銷需要什么類型什么檔次的配套？ 6、怎樣在開發(fā)前期塑造項(xiàng)目形象，后期持續(xù)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值？,目標(biāo)及核心問題,項(xiàng)目目標(biāo) ： 短期：快速回籠資金，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體的滾動(dòng)開發(fā)； 中期：實(shí)現(xiàn)合理利潤(rùn)，銷售最大化，盡量不持有物業(yè)； 長(zhǎng)期：樹立企業(yè)品牌形象，躋身一流開發(fā)企業(yè)之列。 產(chǎn)品建議目標(biāo)：高價(jià)值下的高速銷售,案例借鑒 產(chǎn)品規(guī)劃考慮因素 規(guī)劃布局建議 產(chǎn)品組合方案 交通系統(tǒng)分析,案例借鑒選取標(biāo)準(zhǔn),案例借鑒,項(xiàng)目位置：都是處于環(huán)境質(zhì)量相對(duì)較好的城市近郊樓盤。 項(xiàng)目檔次：都應(yīng)該屬于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)較為高檔的樓盤。 建筑風(fēng)格：新古典主義法式風(fēng)格建筑。 物業(yè)類型：多層、花園洋房、小高層、高層等各種物業(yè)類型都相對(duì)比較齊全的樓盤。,案例借鑒合肥綠城桂花園,案例借鑒,綠城桂花園總占地面積約480畝，總建筑面積約41萬平方米，其中地下車庫(kù)配比率為65%，容積率1.22，綠化率42.3，是低密度、低容積率、高綠化率的大型高尚生活園區(qū)。 綠城桂花園由多層公寓、小高層公寓、中心會(huì)館、學(xué)校、幼兒園及各類現(xiàn)代化生活服務(wù)設(shè)施組成。,規(guī)劃亮點(diǎn)： 對(duì)稱、穩(wěn)重、均衡的園區(qū)規(guī)劃：總體規(guī)劃上傳承對(duì)稱、穩(wěn)重、均衡的布局原則，充分考慮建筑與景觀的融合，保證中心花園的品質(zhì)及各組團(tuán)景觀的均好性。 大社區(qū)、小住區(qū)：兩級(jí)組團(tuán)規(guī)劃，在園區(qū)內(nèi)進(jìn)行了組團(tuán)庭院的設(shè)計(jì)和建設(shè)。 五重漸進(jìn) ：通過園區(qū)外圍圍墻社區(qū)入口門禁組團(tuán)入口單元門廳入戶門，形成獨(dú)有的五重漸進(jìn)空間感，,案例借鑒合肥綠城桂花園,案例借鑒,建筑亮點(diǎn)： 形色混合，強(qiáng)烈的現(xiàn)代質(zhì)感/三段式 ：經(jīng)典三段式建筑風(fēng)格，典雅沉穩(wěn)，歷久彌新，局部往往再引進(jìn)老上海建筑經(jīng)典元素，彼此巧妙融合。 高品質(zhì)建筑材料：高品質(zhì)建筑材料的使用完美襯托出強(qiáng)烈的現(xiàn)代質(zhì)感和豐富的建筑層次感。 動(dòng)感十足的外衣建筑外立面細(xì)節(jié) ：陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、小坡頂?shù)拇钆?，形成了建筑外立面自由多變、錯(cuò)落有致的視覺感受。 別致的窗：獨(dú)特的八角窗、老虎窗、斜屋頂窗分布其間，清新雅致、端莊大方，,案例借鑒合肥綠城桂花園,案例借鑒,景觀亮點(diǎn)： 水景園林：綠城合肥桂花園蜿蜒曲折的水系長(zhǎng)達(dá)200余米，從家家戶戶門前流過、窗下淌過，流至低洼處時(shí)自然形成水潭。 高高低低的景致堆坡 ：延用綠城造園的別致手法之一就是堆坡，對(duì)地坪作適當(dāng)?shù)木徠绿幚?，?gòu)成如自然坡地般的起起落落、起伏變化，形成了都市中稀缺的丘陵地形。,案例借鑒合肥綠城桂花園,案例借鑒,案例借鑒東莞中信凱旋城,案例借鑒,區(qū)位：中信凱旋城位于東城區(qū)東莞大道，緊鄰市政中心、文體中心、國(guó)際會(huì)展中心。 占地面積218000平方米，總建筑面積410000平方米，建筑密度17%,容積率為151。 物業(yè)類型為小高層、高層。,案例借鑒東莞中信凱旋城,案例借鑒,規(guī)劃亮點(diǎn)： 中信凱旋城所有的建筑及景觀設(shè)計(jì)規(guī)劃均采用法蘭西風(fēng)格設(shè)計(jì)，法式建筑，法式園林，法式戶型，法式會(huì)所，貴族式國(guó)際名校各有精彩。,案例借鑒東莞中信凱旋城,案例借鑒,建筑亮點(diǎn)： 小高層電梯洋房一梯兩戶，南北通透。 超大空間：極限面寬18.5米，3.2米層高，在空中舒展別墅級(jí)的空間雍容。 6.6米挑高獨(dú)立入戶大堂。 四面開放的空中獨(dú)院，將客廳視覺空間無限放大，空中庭院采用三面玻璃墻設(shè)計(jì)，一面對(duì)接陽(yáng)臺(tái)，形成景觀四面開放的視覺格局，大大增強(qiáng)居室的采光與通透感。,案例借鑒東莞中信凱旋城,案例借鑒,景觀亮點(diǎn)： 在景觀規(guī)劃上，中信凱旋城融入了公園的營(yíng)造理念，擁有超過1公里的漫步林蔭道、14000平米的賽文山花園、10000平米的天鵝湖、4000平米的法國(guó)宮廷式楓丹白露會(huì)所，為凱旋城營(yíng)造出純正的法國(guó)風(fēng)情的生活空間。,案例借鑒對(duì)本項(xiàng)目的啟示,案例借鑒總結(jié),規(guī)劃方面： 對(duì)稱、穩(wěn)重、均衡的園區(qū)規(guī)劃，”大社區(qū)、小住區(qū)“的兩級(jí)組團(tuán)規(guī)劃 統(tǒng)一建筑風(fēng)格、園林風(fēng)格、戶型風(fēng)格，奠定高檔生活元素 建筑 形色混合，強(qiáng)烈的現(xiàn)代質(zhì)感/三段式， 新古典主義法式建筑 動(dòng)感十足的外衣建筑外立面細(xì)節(jié) ：陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、坡屋頂、八角落地窗、老虎窗等 戶型方面： 高層電梯洋房一梯兩戶，南北通透。 3.2米層高，四面開放的空中獨(dú)院，在空中舒展別墅級(jí)的空間雍容。 景觀方面： 水景園林：蜿蜒的水系，貫穿整個(gè)小區(qū)，形成以水景為主題的園林。 高高低低的景致堆坡，形成了都市中稀缺的丘陵地形。 公園理念，漫步林蔭道、賽文山花園、天鵝湖、宮廷式楓丹白露會(huì)所營(yíng)造純正法式生活空間。,規(guī)劃影響因素分析,在進(jìn)行規(guī)劃之初，對(duì)項(xiàng)目的外部環(huán)境和項(xiàng)目條件進(jìn)行全面、系統(tǒng)的研究和分析是準(zhǔn)確定位的重要前提,市級(jí)商圈穩(wěn)定，整體商業(yè)格局良性發(fā)展 本區(qū)域商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力不足，外地商業(yè)地產(chǎn)概念逐漸滲透進(jìn)入市場(chǎng) 預(yù)計(jì)新生商業(yè)將對(duì)整體商業(yè)形成較大沖擊，商業(yè)形態(tài)變化，商業(yè)檔次提升 商業(yè)內(nèi)部需求旺盛，存在一定中高端消費(fèi)需求比例 租金較為平穩(wěn)，銷售價(jià)格較高,整體市場(chǎng),現(xiàn)有的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目(如瑞華金都和好怡嘉超市)業(yè)態(tài)組合一般，日常消費(fèi)為主，實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng) 但是，由于沿河地區(qū)缺乏足夠的商業(yè)項(xiàng)目，現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)都具有相對(duì)較大的輻射范圍 未來有可能做商業(yè)的項(xiàng)目(如河?xùn)|區(qū)政府附近商業(yè)等)將會(huì)在幾年后大規(guī)模推向市場(chǎng),主力商家表示在3-5年后，等待區(qū)域內(nèi)住宅居住人口增多有進(jìn)入河?xùn)|區(qū)的想法 消費(fèi)者表示出對(duì)區(qū)域中檔商業(yè)的需求，尤以超市為主要訴求點(diǎn)，消費(fèi)特征體現(xiàn)高頻次、就近滿足的特點(diǎn)，并對(duì)本項(xiàng)目表達(dá)出消費(fèi)意愿,需求研究,競(jìng)爭(zhēng)分析,區(qū)域市場(chǎng),由于距南坊新區(qū)較近且區(qū)域內(nèi)缺乏規(guī)范的購(gòu)物場(chǎng)所，隨著南坊新區(qū)商業(yè)的成熟，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)力外流將逐漸明顯 以底商形式出現(xiàn)的配套商業(yè)能夠解決日常便利消費(fèi)的需求 區(qū)域市場(chǎng)存在商業(yè)的空白點(diǎn)，但是尚未進(jìn)駐大型商家，市場(chǎng)觀望態(tài)度明顯,“沿河商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較少，競(jìng)爭(zhēng)力有限，潛在商業(yè)需求較大”,商業(yè),規(guī)劃影響因素分析,在進(jìn)行規(guī)劃之初，對(duì)項(xiàng)目的外部環(huán)境和項(xiàng)目條件進(jìn)行全面、系統(tǒng)的研究和分析是準(zhǔn)確定位的重要前提,住宅,歷史供應(yīng)平穩(wěn)上漲，未來供應(yīng)向東、北兩個(gè)方向發(fā)展 預(yù)計(jì)未來河?xùn)|區(qū)內(nèi)住宅價(jià)格將繼續(xù)平穩(wěn)上漲 住宅產(chǎn)品比較傳統(tǒng)，市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)的升級(jí)發(fā)展較緊迫,整體市場(chǎng),區(qū)域內(nèi)未來的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中檔次相對(duì)比較地，高端物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力比較小,住宅的購(gòu)買者對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知度高，認(rèn)為本項(xiàng)目一帶的環(huán)境和發(fā)展?jié)摿^好 住宅購(gòu)買者需求戶型，以二、三居室為主，并要求較全的功能格局。,需求研究,競(jìng)爭(zhēng)分析,區(qū)域市場(chǎng),區(qū)域市場(chǎng)無高檔樓盤項(xiàng)目，高端客戶外流現(xiàn)象嚴(yán)重。 購(gòu)買者以市區(qū)內(nèi)較年輕剛性需求者、河?xùn)|區(qū)工作和生活客群為主,“整體市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，區(qū)域市場(chǎng)受到關(guān)注，未來競(jìng)爭(zhēng)壓力大”,規(guī)劃布局“大社區(qū)，小住區(qū)”兩級(jí)組團(tuán)規(guī)劃,規(guī)劃布局建議,總體規(guī)劃采用對(duì)稱、穩(wěn)重、均衡的布局原則，充分考慮建筑與景觀的融合，保證中心花園的品質(zhì)及各組團(tuán)景觀的均好性。 通過道路、建筑、景觀帶的分割，將小區(qū)規(guī)劃成“大社區(qū)，小住區(qū)”的兩級(jí)組團(tuán)規(guī)劃。,規(guī)劃布局中關(guān)于別墅組團(tuán)位置的研究,規(guī)劃布局建議,假如將別墅組團(tuán)布置在位置2，則別墅的北面和西面全部為高層建筑，對(duì)別墅造成的視覺壓抑感較強(qiáng)，并且別墅客戶的私密性得不到保證。,位置2,位置1,位置3,位置4,別墅現(xiàn)在位于位置1，距離商業(yè)街的最近距離僅為19米，容易受到沿街商業(yè)等噪雜物業(yè)的影響，因此不適合在本區(qū)域布置別墅組團(tuán),假如將別墅組團(tuán)布置在位置4，則受到沿街金橋街商業(yè)和聚圣路的影響，因此組團(tuán)4也不適合布置別墅,假如將別墅組團(tuán)布置在位置3，位置3緊鄰聚圣路，道路噪音污染較為嚴(yán)重，也不適合別墅組團(tuán)布置于此。,淄博中潤(rùn)華僑城,規(guī)劃案例借鑒,位置：中潤(rùn)華僑城位于淄博市高新區(qū)中潤(rùn)大道。 規(guī)模：項(xiàng)目占地1800余畝，建筑面積為120萬平米，綠化率達(dá)60%。 物業(yè)類型：高層，小高層，多層，別墅。,規(guī)劃亮點(diǎn): 小區(qū)內(nèi)部人車分流。 根據(jù)物業(yè)類型和景觀特點(diǎn)共分為14個(gè)組團(tuán)。 中間別墅區(qū)，被環(huán)狀水系包圍，別墅區(qū)整體成“王”字排列，形成“城中之城”，業(yè)主的私密性和居住品質(zhì)都得到了保證。,基于以上分析，我們建議項(xiàng)目的布局及組團(tuán)劃分方式為：,規(guī)劃布局根據(jù)原有方案進(jìn)行的組團(tuán)劃分,規(guī)劃布局建議,將項(xiàng)目根據(jù)物業(yè)類型劃分為整個(gè)項(xiàng)目劃分為15個(gè)組團(tuán)。 高層部分劃分4個(gè)組團(tuán) 花園洋房劃分6個(gè)組團(tuán) 別墅為一個(gè)組團(tuán) 迷你洋房劃分3個(gè)組團(tuán) 風(fēng)情商業(yè)街為一個(gè)組團(tuán)。,高層組團(tuán)1,高層組團(tuán)2,高層組團(tuán)3,沿河高層洋房組團(tuán),花園洋房 組團(tuán)5,花園洋房 組團(tuán)6,迷你洋房 組團(tuán)1,迷你洋房 組團(tuán)2,迷你洋房組團(tuán)3,風(fēng)情商業(yè)街,花園洋房 組團(tuán)1,花園洋房 組團(tuán)2,花園洋房 組團(tuán)3,花園洋房 組團(tuán)4,別墅 組團(tuán),依據(jù)大盤開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)及周邊市場(chǎng)條件，項(xiàng)目需以花園洋房和別墅作為項(xiàng)目的啟動(dòng)產(chǎn)品，引爆市場(chǎng)，特別是能夠較好的和區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目形成產(chǎn)品差異化； 沿河部分必須建設(shè)高層產(chǎn)品；,花園洋房、別墅,項(xiàng)目開發(fā)中期階段,項(xiàng)目開發(fā)后期階段,制造亮點(diǎn) 引爆市場(chǎng) 快速回現(xiàn),花園洋房、高層、主力店、底商,持續(xù)熱銷 快速回款 提升商業(yè)價(jià)值,高層、底商、迷你洋房,品牌效應(yīng) 提升利潤(rùn),拔高容積率，加大利潤(rùn),高層,提高利潤(rùn)額,擴(kuò)大客戶范圍，提升利潤(rùn),迷你洋房,保證利潤(rùn),市場(chǎng)的暢銷產(chǎn)品，消費(fèi)者認(rèn)同度高，控制風(fēng)險(xiǎn),花園洋房,樹立形象、提升利潤(rùn),分期開發(fā)對(duì)規(guī)劃的影響,高端產(chǎn)品，市場(chǎng)接受度也比較高,別墅,提升形象,產(chǎn)品組合：以花園洋房和別墅啟動(dòng)市場(chǎng)，以迷你洋房和高層提升住宅利潤(rùn)，以主力店拉動(dòng)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值,產(chǎn)品組合方案,產(chǎn)品組合方案,項(xiàng)目總建筑面積509130平米，其中住宅建筑面積403270平米，商業(yè)建筑面積39190平米。,產(chǎn)品組合方案,各種物業(yè)類型分布示意圖,高層分布區(qū),聯(lián)排別墅分布區(qū),花園洋房分布區(qū),迷你洋房分布區(qū),產(chǎn)品組合方案,各種物業(yè)類型分布細(xì)分示意圖,高層一梯三戶,高層一梯二戶,花園洋房a戶型,花園洋房b戶型,別墅戶型,花園洋房c戶型,花園洋房d戶型,花園洋房e戶型,高層洋房一梯三戶,高層洋房一梯兩戶,交通系統(tǒng)分析,小區(qū)內(nèi)部最大限度的實(shí)行人車分流，主要車行道沿住宅周邊環(huán)狀行駛。住戶基本實(shí)現(xiàn)從地下車庫(kù)直接入戶。從而大大提高社區(qū)的安全性和舒適性。,小區(qū)內(nèi)部最大限度的實(shí)行人車分流，提高住戶的安全性和舒適型,核心問題： 1、別墅位置選在何處能夠?qū)崿F(xiàn)其價(jià)值并能保證銷售速度？ 2、外立面的形象能夠多大程度的影響項(xiàng)目的價(jià)值表現(xiàn)？ 3、什么樣的戶型配比能夠提高其銷售速度？ 4、園林景觀如何做能夠提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值？ 5、陌生區(qū)域大盤營(yíng)銷需要什么類型什么檔次的配套？ 6、怎樣在開發(fā)前期塑造項(xiàng)目形象，后期持續(xù)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值？,目標(biāo)及核心問題,項(xiàng)目目標(biāo) ： 短期：快速回籠資金，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體的滾動(dòng)開發(fā)； 中期：實(shí)現(xiàn)合理利潤(rùn)，銷售最大化，盡量不持有物業(yè)； 長(zhǎng)期：樹立企業(yè)品牌形象，躋身一流開發(fā)企業(yè)之列。 目標(biāo)：高價(jià)值下的高速銷售,建筑風(fēng)格建議 建筑細(xì)節(jié)建議,市場(chǎng)狀況,市場(chǎng)上在售項(xiàng)目中，異域風(fēng)格項(xiàng)目有豪森華府的英倫風(fēng)情建筑、城建時(shí)代莊園的托斯卡納風(fēng)格建筑、帕緹歐的西班牙風(fēng)格建筑，這些項(xiàng)目均得到客戶的認(rèn)可.,客戶需求,通過問卷調(diào)查和高端客戶訪談，客戶在歐式風(fēng)格上的接受度達(dá)也比較高。,地塊規(guī)劃條件,項(xiàng)目地塊規(guī)劃條件要求沿河必須建設(shè)高層產(chǎn)品。,項(xiàng)目定位,“沂河之畔，60萬平米原生法蘭西小鎮(zhèn)生活”的整體項(xiàng)目定位，決定了項(xiàng)目的建筑風(fēng)格要延續(xù)小區(qū)的生活格調(diào)和形象定位。,法式風(fēng)情建筑,建筑設(shè)計(jì)建議,外形： 對(duì)稱布局，常用古典柱式，內(nèi)部裝修豐富。裝飾較為復(fù)雜，通常為一排有氣度的柱廊搭配寶瓶欄桿設(shè)計(jì)。 屋頂：一般為圓拱窗，有精致的老虎窗。,建筑風(fēng)格法式風(fēng)情建筑,建筑設(shè)計(jì)建議,建筑風(fēng)格法式風(fēng)情建筑,建筑設(shè)計(jì)建議,聯(lián)排別墅示意,高層示意,造型上，采用帶有歐陸風(fēng)格的八角凸窗加圓錐狀屋頂、及梯形坡屋頂?shù)脑O(shè)計(jì)； 建筑外立面，采用帶有濃郁歐陸風(fēng)格的面磚；通過強(qiáng)調(diào)簡(jiǎn)潔的體量組合、流暢的線條，展示法式后現(xiàn)代風(fēng)格內(nèi)涵。,建筑風(fēng)格法式風(fēng)情建筑,建筑設(shè)計(jì)建議,沿街公寓的建筑風(fēng)格和住宅的基本一致，采用新古典主義法式建筑，注重三段式的比例關(guān)系和細(xì)節(jié)處理 外墻建議采用干掛石材，形成良好的沿街形象展示效果。,沿街公寓示意,建筑風(fēng)格法式風(fēng)情建筑細(xì)節(jié),一排寶瓶欄桿結(jié)構(gòu)顯示出法式風(fēng)格注重細(xì)節(jié)美。,干掛大理石使建筑形象更顯得高檔。,建筑設(shè)計(jì)建議,建筑細(xì)節(jié)建議,空調(diào)機(jī)位處理要求盡量不影響外立面的和諧，但又必須與現(xiàn)時(shí)流行的并不方便安裝的鋁格柵/百葉窗遮藏形式形成差異化，建議將其以隱蔽方式巧妙預(yù)留到加厚陽(yáng)臺(tái)的側(cè)邊底部，以便安裝。 可用于各種物業(yè)類型。,空調(diào)機(jī)位設(shè)計(jì),落水管處理,隱蔽式落水管設(shè)計(jì)； 色彩選擇與墻體重合部分相同； 盡量將落水管設(shè)計(jì)在建筑北立面。 可用于所有物業(yè)類型,建筑部分局部底層架空，開辟“樓中景觀園”，將小區(qū)內(nèi)的景觀引入建筑之內(nèi)。 主要用于沿河高層部分。,底層架空設(shè)計(jì),單元入口設(shè)計(jì),有廊柱組成的單元入口設(shè)計(jì)，法式風(fēng)情更濃厚，更能體現(xiàn)出項(xiàng)目的高端形象。 主要用于高層部分。,建筑設(shè)計(jì)建議,對(duì)部分客廳臥室采用凸窗、拐角窗，增加對(duì)景觀的親近度，為居住使用添加生活趣味，塑造社區(qū)的建筑美學(xué)。 主要用于非沿河高層。,景觀窗設(shè)計(jì),在入戶門與客廳之間形成過渡，將客廳與外界進(jìn)行一定的阻隔，使客廳不與外界直接接觸，增加了家庭的私密性。 把以往的交通過道向房屋的一側(cè)轉(zhuǎn)移，使其與入戶花園融為一體，再連接上客廳、入戶門和臥室，這樣，房屋內(nèi)的交通面積大為減少。 主要用于沿河高層洋房。,入戶花園設(shè)計(jì),首層和頂層特殊處理設(shè)計(jì),部分高層可以考慮底層送私家花園，頂層復(fù)式送空中花園，提升底層和頂層的產(chǎn)品附加值。 用在高層和花園洋房部分。,建筑設(shè)計(jì)建議,建筑細(xì)節(jié)建議,八角窗的設(shè)置可以為業(yè)主觀景提供了270的開闊視野，八角窗則是建筑中的一個(gè)富有戲劇性的情節(jié)，與園區(qū)美景相得益彰，能讓你去回味一些童話故事中有關(guān)貴族居住的場(chǎng)景。 主要用于沿河高層洋房部分。,景中之景八角窗,建筑設(shè)計(jì)建議,建筑細(xì)節(jié)建議,老虎窗是法式建筑的典型特征之一 ，既是愜意的觀景點(diǎn)，同時(shí)也是別致的風(fēng)景。 用于花園洋房和別墅部分。,屋頂上的天窗老虎窗,八角窗,八角窗,老虎窗,老虎窗,核心問題： 1、別墅位置選在何處能夠?qū)崿F(xiàn)其價(jià)值并能保證銷售速度？ 2、外立面的形象能夠多大程度的影響項(xiàng)目的價(jià)值表現(xiàn)？ 3、什么樣的戶型配比能夠提高其銷售速度？ 4、園林景觀如何做能夠提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值？ 5、陌生區(qū)域大盤營(yíng)銷需要什么類型什么檔次的配套？ 6、怎樣在開發(fā)前期塑造項(xiàng)目形象，后期持續(xù)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值？,目標(biāo)及核心問題,項(xiàng)目目標(biāo) ： 短期：快速回籠資金，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體的滾動(dòng)開發(fā)； 中期：實(shí)現(xiàn)合理利潤(rùn)，銷售最大化，盡量不持有物業(yè)； 長(zhǎng)期：樹立企業(yè)品牌形象，躋身一流開發(fā)企業(yè)之列。 目標(biāo)：高價(jià)值下的高速銷售,戶型配比建議 參考戶型建議,各戶型區(qū)間供應(yīng)情況,各戶型區(qū)間消化情況,2009年河?xùn)|區(qū)在售項(xiàng)目中，三室戶型所占的比例最高，占73.4%。其中主力面積為120-140平米。 其次是兩室戶型，占17.6%，主力面積為85-110平米。,2009年河?xùn)|區(qū)在售項(xiàng)目中，消化率最高的是復(fù)式戶型，主要是幸?；ǔ堑男粜蛷?fù)式銷售比較快。 兩室戶型和三室戶型的銷售率相差不大，均為63%左右。,戶型配比建議市場(chǎng)供應(yīng)狀況分析,河?xùn)|區(qū)銷售最快的戶型為120-140的三室戶型和85-110平米的兩室戶型。,意向購(gòu)房客戶需求選擇,有購(gòu)房意向客戶選擇91-110平米的比例最高，達(dá)37.12%；其次是111-130平米，選擇比例為27.76%。,購(gòu)房意向客戶購(gòu)房總價(jià)款集中于30萬以內(nèi)，其中20萬以內(nèi)比例最高，達(dá)42.98%，20-30萬選擇比例為36.36%。,意向購(gòu)房客戶總價(jià)承受能力,客戶主要需求的戶型主要為在90-110平方米的兩室戶型和110-130平米的三室戶型。,戶型配比建議客戶需求狀況分析,核心產(chǎn)品：與居住基本功能直接相關(guān)因素，產(chǎn)品創(chuàng)新至關(guān)重要 外圍產(chǎn)品：核心產(chǎn)品外能感受到的，有助于提升物業(yè)形象 外延產(chǎn)品：產(chǎn)品附加值，競(jìng)爭(zhēng)的最高級(jí)別,核心產(chǎn)品層,外圍產(chǎn)品層,外延產(chǎn)品層,戶型,環(huán)境,建筑風(fēng)格,服務(wù),人文,體驗(yàn),品牌,身份,質(zhì)量,采光,通風(fēng),交通,價(jià)格,物管,配套,教育,功能,項(xiàng)目通過提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，確立中高端產(chǎn)品形象，價(jià)格直逼周邊熱點(diǎn)片區(qū)； 主要通過創(chuàng)新的產(chǎn)品、新穎的建筑風(fēng)格、美觀的園林景觀、正規(guī)化的物業(yè)管理樹立高檔次物業(yè)形象； 以上將成為本項(xiàng)目發(fā)展的重點(diǎn)。,結(jié)合目標(biāo)客戶需求分析，通過提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，延續(xù)區(qū)域價(jià)格體系，樹立市場(chǎng)標(biāo)桿。突破點(diǎn)主要集中在產(chǎn)品創(chuàng)新、環(huán)境、物管、建筑風(fēng)格、身份上。,戶型配比建議客戶對(duì)戶型設(shè)計(jì)的要求,建議高層戶型以市場(chǎng)需求及消化速度較快的經(jīng)濟(jì)型兩房和緊湊型三室戶型為主力戶型。,戶型配比建議,結(jié)合市場(chǎng)供需狀況給出高層戶型配比,注：其中沿河高層洋房總建筑面積為4.6萬平米 普通高層總建筑面積為18.6萬平米,戶型配比建議,花園洋房戶型以110-130平米經(jīng)濟(jì)型三房和130-170平米舒適型三房為主,戶型配比建議,迷你洋房戶型以91-110平米緊湊型三房和110-130平米經(jīng)濟(jì)型三房為主,參考戶型,高層洋房參考戶型,一梯兩戶，南北通透。,高層洋房戶型，建筑面積180平米，四房?jī)蓮d三衛(wèi)。,由客廳、書房、餐廳共同圍合的空中庭院。,全部明廚明衛(wèi)，所有臥室全部帶飄窗。,南北雙向主臥套房，南向主臥配衣帽間。,參考戶型,高層一梯兩戶參考戶型,短進(jìn)深板樓：戶型進(jìn)深為12.6米，面寬為10米，,a戶型面積118平米，三室兩廳兩衛(wèi) b戶型面積112平米，三室兩廳兩衛(wèi),所有戶型全部實(shí)現(xiàn)明廚明衛(wèi),南北雙向陽(yáng)臺(tái)，主臥客廳南向,一層平面,二層平面,參考戶型,花園洋房參考戶型,三層平面,四層平面,參考戶型,花園洋房參考戶型,五層平面,頂層平面,參考戶型,花園洋房參考戶型,核心問題： 1、別墅位置選在何處能夠?qū)崿F(xiàn)其價(jià)值并能保證銷售速度？ 2、外立面的形象能夠多大程度的影響項(xiàng)目的價(jià)值表現(xiàn)？ 3、什么樣的戶型配比能夠提高其銷售速度？ 4、園林景觀如何做能夠提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值？ 5、陌生區(qū)域大盤營(yíng)銷需要什么類型什么檔次的配套？ 6、怎樣在開發(fā)前期塑造項(xiàng)目形象，后期持續(xù)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值？,目標(biāo)及核心問題,項(xiàng)目目標(biāo) ： 短期：快速回籠資金，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體的滾動(dòng)開發(fā)； 中期：實(shí)現(xiàn)合理利潤(rùn)，銷售最大化，盡量不持有物業(yè)； 長(zhǎng)期：樹立企業(yè)品牌形象，躋身一流開發(fā)企業(yè)之列。 目標(biāo)：高價(jià)值下的高速銷售,園林景觀風(fēng)格建議 園林總體規(guī)劃建議 園林細(xì)節(jié)建議,園林景觀風(fēng)格建議,園林總體規(guī)劃建議,基于總體規(guī)劃的建議,基于地塊資源條件的建議,園林景觀設(shè)計(jì)建議,園林景觀設(shè)計(jì)建議邏輯關(guān)系圖,基于市場(chǎng)狀況的建議,園林細(xì)節(jié)建議,園林景觀設(shè)計(jì)建議,基于地塊資源條件的建議,園林景觀設(shè)計(jì)考慮因素,綠地率：不小于30%； 容積率：不大于1.5. 存在做出主要景觀區(qū)的空間。 地勢(shì)較為平坦，有利于內(nèi)部景觀的營(yíng)造。,整體市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，市民在園林景觀中植被和水景的選擇率最高，二者所占比例分別為56.1%和30.9%。其次是山景，占10.5%左右。,地塊條件,社區(qū)內(nèi)部低密度居住區(qū)很難欣賞到外部沂河景觀，因此必須加強(qiáng)內(nèi)部景觀的營(yíng)造，增加項(xiàng)目的賣點(diǎn)。,市場(chǎng)供需情況,總體規(guī)劃,“沂河之畔，60萬平米原生法蘭西小鎮(zhèn)生活”的整體項(xiàng)目定位，決定了項(xiàng)目的園林景觀風(fēng)格要延續(xù)小區(qū)的生活格調(diào)和形象定位。,項(xiàng)目定位,園林景觀設(shè)計(jì)建議,法國(guó)皇家庭院園林,用現(xiàn)代的造園手法，演繹經(jīng)典法國(guó)浪漫貴族式庭院園林。 法國(guó)宮廷式音樂帝皇池、巴洛克特色回廊、圓拱門、宮廷雕塑、締造法國(guó)皇家貴族式庭院。,園林景觀設(shè)計(jì)建議,園林景觀建筑風(fēng)格及主題,整體園林景區(qū)鑄就氣勢(shì)非凡的軸線與軸心，園內(nèi)道路、樹木、水池、亭臺(tái)、花圃、噴泉等均呈幾何形，講究工整對(duì)稱。,園林景觀設(shè)計(jì)建議,園林景觀總體規(guī)劃建議,園林景觀總體規(guī)劃建議,園林景觀設(shè)計(jì)建議,入口景觀廣場(chǎng),高層樓間組團(tuán)景觀,花園洋房組團(tuán)景觀,東區(qū)主景觀軸,西區(qū)主景觀軸,花園洋房組團(tuán)景觀,環(huán)狀水系,園林景觀序列分析圖,園林景觀設(shè)計(jì)建議,中心環(huán)狀水系,園林景觀設(shè)計(jì)建議,中心環(huán)狀水系是整個(gè)小區(qū)園林景觀的重點(diǎn)之一，整個(gè)水系圍繞別墅區(qū)，使別墅區(qū)形成別墅島，將別墅區(qū)與周邊的物業(yè)自然分隔開。,入口廣場(chǎng)凡爾賽廣場(chǎng),凡爾賽廣場(chǎng)位于項(xiàng)目的臨金橋街的入口處，具有良好的展示效果，建議設(shè)計(jì)要大氣，能夠樹立項(xiàng)目的第一印象。,園林景觀設(shè)計(jì)建議,中心水景法國(guó)宮廷音樂帝皇池,法國(guó)宮廷音樂帝皇池，位于西區(qū)地塊的正中間部分，中心景觀帶的核心景觀之一。,園林景觀設(shè)計(jì)建議,園林景觀節(jié)點(diǎn)建議阿波羅雕塑,阿波羅雕塑位于景觀中軸之上，與噴泉水幕融為一體，駕著馬車從水中飛躍而出的壯麗，令人嘆為觀止。也是中心景觀帶主要景觀節(jié)點(diǎn)之一。,園林景觀設(shè)計(jì)建議,園林景觀節(jié)點(diǎn)建議馬利的駿馬雕塑,馬利的駿馬是力量的體現(xiàn)，這座雕像當(dāng)年聳立在羅浮宮馬利中庭的大門上方。座落花園洋房組團(tuán)中，張弛有序，象征著皇家的權(quán)利和力量，彰顯項(xiàng)目非凡的風(fēng)范。,園林景觀設(shè)計(jì)建議,園林景觀節(jié)點(diǎn)建議思想者雕塑,思想者是羅丹代表作，安坐巖石低頭沉思的男性，其粗獷剛毅的赤裸造型中，透射出無法抵御的精神之美。 建議布置在東區(qū)中心組團(tuán)，是東區(qū)核心景觀節(jié)點(diǎn)之一。,園林景觀設(shè)計(jì)建議,園林景觀節(jié)點(diǎn)建議維納斯雕塑,維納斯是美的象征，是人類基于美的理想，是女性“裸像”的理想摹本。項(xiàng)目在山水林木之間，除了英雄的府邸，還有女神婀娜的身影，形成想象與唯美的融合。 建議布置在東區(qū)核心景觀帶的南區(qū)。,園林景觀設(shè)計(jì)建議,園林景觀細(xì)節(jié)建議,社區(qū)的裝飾及功能燈，均采用歐式風(fēng)格設(shè)置。 河邊的涼亭頂部均采用歐式穹頂、立柱設(shè)計(jì)。 泳池岸邊裝飾歐式小型雕塑更體現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)特的韻味。,園林景觀設(shè)計(jì)建議,核心問題： 1、別墅位置選在何處能夠?qū)崿F(xiàn)其價(jià)值并能保證銷售速度？ 2、外立面的形象能夠多大程度的影響項(xiàng)目的價(jià)值表現(xiàn)？ 3、什么樣的戶型配比能夠提高其銷售速度？ 4、園林景觀如何做能夠提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值？ 5、陌生區(qū)域大盤營(yíng)銷需要什么類型什么檔次的配套？ 6、怎樣在開發(fā)前期塑造項(xiàng)目形象，后期持續(xù)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值？,目標(biāo)及核心問題,項(xiàng)目目標(biāo) ： 短期：快速回籠資金，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體的滾動(dòng)開發(fā)； 中期：實(shí)現(xiàn)合理利潤(rùn)，銷售最大化，盡量不持有物業(yè)； 長(zhǎng)期：樹立企業(yè)品牌形象，躋身一流開發(fā)企業(yè)之列。 目標(biāo)：高價(jià)值下的高速銷售,商業(yè)配套建議 會(huì)所建議 幼兒園建議 游泳池建議 智能化安保系統(tǒng)建議 科技配套建議 物業(yè)管理建議,社區(qū)配套-風(fēng)情商業(yè)街,商業(yè)不僅是服務(wù)于社區(qū)居民的配套，更是體現(xiàn)社區(qū)氣質(zhì)、展示生活方式的最好舞臺(tái)。,建筑風(fēng)格：法蘭西風(fēng)情商業(yè)街 商業(yè)規(guī)模：總體量約3.9萬平米 功能定位：短期內(nèi)滿足本項(xiàng)目服務(wù)配套所需；中長(zhǎng)期內(nèi)成為河?xùn)|、南坊之間重要的風(fēng)情商業(yè)走廊。 主題定位：本項(xiàng)目未來商業(yè)發(fā)展以購(gòu)物、休閑、服務(wù)綜合性的一站式商業(yè)街。,法蘭西風(fēng)情商業(yè)街,社區(qū)配套-風(fēng)情商業(yè)街（業(yè)態(tài)分布）,本項(xiàng)目未來商業(yè)發(fā)展以購(gòu)物、休閑、服務(wù)綜合性的一站式商業(yè)街。,主力店（12800平米） 1f 品牌超市+出售商鋪 2f3f 品牌超市,次主力店（6000平米） 服裝品牌專賣 鞋包專賣 黃金珠寶,休閑餐飲（面積4500平米） 特色餐飲 自助餐 主題餐飲,休閑娛樂（面積10000平米） 小型ktv 游藝廳 酒吧 咖啡廳,售樓處（3500平米）,配套服務(wù)（3520平米） 銀行 郵局 美容美發(fā) 便利店 醫(yī)療診所,精品店（2100平米）,社區(qū)配套-風(fēng)情商業(yè)街,各種業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)條件的要求,媒介要素 要點(diǎn) 設(shè)計(jì)建議,根據(jù)不同的功能建議設(shè)置下列帶有廣場(chǎng)性質(zhì)的室外空間節(jié)點(diǎn): 主力店及風(fēng)情商業(yè)街入口處設(shè)商業(yè)品牌造型，形成標(biāo)志性廣場(chǎng)，吸引人流駐足和進(jìn)入，突出商業(yè)氛圍 利用濱河大道和項(xiàng)目之間的綠化帶，設(shè)計(jì)出能夠聚集人氣的商業(yè)廣場(chǎng)。,圍繞沿街底商周邊布置環(huán)形步道，與車流車位等減少交叉，通過舒適的步行環(huán)境吸引更多的商業(yè)人流 沿街底商在不影響人流通過的情況下，考慮泊車的位置,主力店及酒店電梯直通地下車庫(kù)，同時(shí)為提升檔次，設(shè)專用貨梯，卸貨及垃圾收集等功能設(shè)在地下，避免影響地面景觀環(huán)境 商業(yè)內(nèi)部提供扶梯，輸送客流,沿街底商不需要單獨(dú)配置自動(dòng)扶梯，可以考慮做復(fù)式商業(yè)，內(nèi)部提供樓梯作為垂直交通途徑,廣場(chǎng),環(huán)形步道,建筑外圍,建筑內(nèi)部,電梯扶梯,樓梯,人流動(dòng)線媒介要素,1.為商業(yè)帶入更多人流 2.提供有趣味性、舒適的公共空間 3.利于人流的疏導(dǎo)和控制,社區(qū)配套-風(fēng)情商業(yè)街,商業(yè)人流及交通組織建議,社區(qū)配套-會(huì)所,國(guó)內(nèi)豪宅會(huì)所成功經(jīng)營(yíng)的四大模式,酒店式的開放經(jīng)營(yíng)模式,大而精的俱樂部模式,廣州珠江帝景,北京棕櫚泉國(guó)際公寓,大而專的封閉經(jīng)營(yíng)模式,深圳招商海月花園,小而精的半封閉經(jīng)營(yíng)模式,成都金林半島,特殊模式,常規(guī)模式,成功會(huì)所特征,社區(qū)配套-會(huì)所,會(huì)所經(jīng)營(yíng)模式研究,不適合本項(xiàng)目,不適合本項(xiàng)目,可以考慮,建議采用,社區(qū)配套-會(huì)所,項(xiàng)目檔次定位：臨沂豪宅 項(xiàng)目規(guī)模：約3000戶 會(huì)所規(guī)劃面積：3500平米 其他條件：前期用做售樓處,會(huì)所建設(shè)的關(guān)鍵因素,會(huì)所檔次,功能設(shè)置,消費(fèi)人群,會(huì)所運(yùn)營(yíng),小而精，按五星級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)打造,多采用使用頻率高的設(shè)施，確保各功能落地,重點(diǎn)滿足女主人和孩子等高頻率消費(fèi)群體,按功能分組外包，物業(yè)公司統(tǒng)籌 半封閉運(yùn)營(yíng),會(huì)所建設(shè)原則,根據(jù)項(xiàng)目的定位確定本項(xiàng)目要打造五星級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)所,會(huì)所位置,會(huì)所功能設(shè)置在保障會(huì)所高檔次的同時(shí)，首要考慮滿足主力消費(fèi)群需求與保持可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。,針對(duì)小孩的消費(fèi)項(xiàng)目,針對(duì)女主人的消費(fèi)項(xiàng)目,為小孩花錢是當(dāng)今家庭最大的支出。如針對(duì)兒童的游泳班、才藝班。,女人有閑，重保養(yǎng)，經(jīng)常性支付大。如針對(duì)女人的法國(guó)主題spa。,男性 大眾,女主人，小孩,以女人和兒童為主要消費(fèi)群體，實(shí)現(xiàn)整體盈利，如：頂級(jí)韻動(dòng)館（健身房、瑜伽館、小型spa、小型桑拿）親子少年宮（才藝教室、兒童游樂室）等。,其他功能滿足大眾需求，完善會(huì)所配套，提升整體檔次，如：紳士活動(dòng)館（品酒雪茄館、室內(nèi)高爾夫）恒溫泳池、室外泳池等。,社區(qū)配套-會(huì)所,頂級(jí)韻動(dòng)館：引進(jìn)國(guó)內(nèi)知名健身俱樂部，獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，提供私人教練服務(wù)體系，主要面對(duì)客戶為女主人。,經(jīng)營(yíng)模式：外包頂級(jí)俱樂部，獨(dú)立經(jīng)驗(yàn)，提供私人教練服務(wù)體系。 功能設(shè)置：健身館、瑜伽館、女子spa、小型暖水泳池。 客戶群：核心客戶為女士，服務(wù)包括：減脂塑身、養(yǎng)心美顏、遷腰瘦腿等。 面積：1500平米左右（具體體量和設(shè)置要參考專業(yè)公司意見),會(huì)所功能設(shè)置,親子少年宮：足夠重視小朋友學(xué)習(xí)、娛樂需求。按時(shí)間、功能外包運(yùn)營(yíng)商。,會(huì)所功能設(shè)置,功能設(shè)置：兒童游樂室（4-10歲兒童） 才藝教室：（配幼兒圖書館），圖書館免費(fèi)，兒童嬉水館等。 客戶群：兒童 經(jīng)營(yíng)方式：按時(shí)間功能實(shí)行外包運(yùn)營(yíng)； 兒童游樂室配備保姆； 才藝教室每月提供舞蹈、書法、跆拳道、繪畫、英語、鋼琴等課程。 其他：備用專門的校車接送孩子到其他小學(xué)、中學(xué)上學(xué)，接觸家長(zhǎng)的后顧之憂。 面積：1000平米左右,引入時(shí)尚咖啡吧，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，供業(yè)主會(huì)客、休閑。,會(huì)所功能設(shè)置,引入時(shí)尚咖啡吧：外包給品牌咖啡吧，提供咖啡飲料及部分西式餐飲。 經(jīng)營(yíng)方式：獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。銷售其間免費(fèi)向顧客提供咖啡，入住后供業(yè)主休閑、會(huì)客。 面積：占地300-500平米。,社區(qū)配套-游泳池,游泳池與水景、中心花園的完美的結(jié)合 ，成為中心水景一部分。,游泳池與水景、中心花園的完美的結(jié)合，使得游泳池這樣一個(gè)純粹的功能空間變成了園區(qū)景觀的一部分。水景的落差、疊水帶來運(yùn)動(dòng)、健康、休閑的感覺，激活另一種浪漫、親密、活潑的交流方式。,社區(qū)配套-雙語幼兒園,幼兒園在項(xiàng)目啟動(dòng)期及做宣傳，使其成為項(xiàng)目的有利賣點(diǎn),位置：幼兒園設(shè)置于金橋街主入口處。 建筑設(shè)計(jì)：在建筑設(shè)計(jì)上延續(xù)法式建筑風(fēng)格，色彩更絢麗豐富，更突出其活潑的氣息和天真的童趣。 開發(fā)啟動(dòng)：建議在項(xiàng)目一期銷售其間及做幼兒園的宣傳，二期啟動(dòng)幼兒園的建設(shè)和師資力量的引入。 優(yōu)質(zhì)資源引入： 建議考慮引入知名幼兒園，如雙語幼兒園，提高河?xùn)|區(qū)幼兒園教育水平。,對(duì)于購(gòu)房所考慮的內(nèi)部配套因素中，幼兒園位居第一選擇（23.47%），因此引進(jìn)知名學(xué)校是能夠吸引客戶的重要原因之一。,齊全的建筑科技配套能夠?yàn)樯鐓^(qū)提供恒氧、恒溫、恒濕的居住環(huán)境，大大提高了項(xiàng)目的居住品質(zhì)。,社區(qū)配套科技配套建議,科技因素運(yùn)用的市場(chǎng)狀況： 四季春天，通過高科技材料運(yùn)用及建筑新理念的使用，達(dá)到節(jié)能、環(huán)保、健康養(yǎng)生、高舒適度、靜音等高生活品質(zhì)。它是臨沂第一個(gè)高科技住宅，臨沂市場(chǎng)對(duì)其關(guān)注度較高。 隨著臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，各項(xiàng)先進(jìn)開發(fā)技術(shù)已經(jīng)進(jìn)駐臨沂市場(chǎng)，帶動(dòng)整體市場(chǎng)開發(fā)水平提高。,新風(fēng)系統(tǒng),直飲水系統(tǒng),隔音降噪系統(tǒng),保溫系統(tǒng),保持室內(nèi)恒氧、恒濕環(huán)境,保證室內(nèi)健康飲用水環(huán)境,將外界噪音降低到最低,增加墻體和窗戶的保溫功能,建議配套項(xiàng)目,地暖系統(tǒng),保持室內(nèi)恒溫環(huán)境,新風(fēng)系統(tǒng)是在你24小時(shí)不開窗的前提下，保持室內(nèi)空氣流通，排出含甲醛，苯，氨等含有害物質(zhì)的氣體，室外新鮮空氣經(jīng)排風(fēng)口吸進(jìn)室內(nèi)，從而使空氣呼吸到高品質(zhì)的新鮮空氣,全天24小時(shí)持續(xù)不斷地將室內(nèi)污濁空氣及時(shí)排出，同時(shí)引入室外新鮮空氣，并有效控制風(fēng)量大小、增加能量回收,新風(fēng)系統(tǒng)分戶式新風(fēng)系統(tǒng)和中央新風(fēng)系統(tǒng) 考慮到本項(xiàng)目的物業(yè)類型高端住宅產(chǎn)品，因此建議采用分戶新風(fēng)系統(tǒng) 造價(jià)：約1500元/戶,恒氧環(huán)境,社區(qū)配套科技配套建議,社區(qū)配套科技配套建議,通過直飲水處理系統(tǒng)，可去除水體中全部的細(xì)菌、病毒、有機(jī)物、重金屬等有毒有害物質(zhì)，使產(chǎn)水水質(zhì)達(dá)到直飲凈水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。 直飲水處理系統(tǒng)已成為國(guó)際酒店以及國(guó)內(nèi)高星級(jí)酒店、高檔樓宇的必備設(shè)施，是衡量酒店、住宅小區(qū)、公寓檔次水準(zhǔn)的標(biāo)志之一。,健康水環(huán)境,直飲水系統(tǒng)造價(jià),提供飲水便利和高品質(zhì)的洗涮用水,通過增加隔音層和隔音墊將外間噪音的影響降到最低,社區(qū)配套科技配套建議,樓層之間采取隔音墊，減少上下樓之間的聲音影響 窗戶采用隔音外墻+中空隔音玻璃減少外界噪音最室內(nèi)環(huán)境的影響 地板較傳統(tǒng)的地板增加了隔音層，和樓板隔音墊形成雙層防護(hù)，使上下樓層的影響降低到最小 隔音墊市場(chǎng)價(jià)格：30-70元/平米,傳統(tǒng)地板做法,隔音地板做法,聲環(huán)境,通過保溫板和中空玻璃增加了墻體和窗戶的保溫隔熱功能,社區(qū)配套科技配套建議,結(jié)合臨沂城市特征，建議建筑墻體外墻加入6cmeps保溫板，窗戶玻璃采用雙層中空玻璃。增加窗戶和墻體的保溫隔熱功能，大大降低了空調(diào)和暖氣的使用消耗。同時(shí)雙層中空玻璃也有效的降低外界噪音對(duì)住戶的影響 造價(jià)：eps保溫板100元/平米 雙層中空玻璃90元/平米,保溫環(huán)境,地暖系統(tǒng)有保持室內(nèi)空氣恒溫、污染較小、節(jié)省空間、運(yùn)行費(fèi)用低和使用壽命長(zhǎng)等優(yōu)點(diǎn)。能夠提供更舒適的居住和工作環(huán)境。 造價(jià)60-100元/平米。,地暖系統(tǒng),社區(qū)配套科技配套建議,社區(qū)配套-智能安保系統(tǒng),小區(qū)智能化7大系統(tǒng)，為小區(qū)業(yè)主提供現(xiàn)代、安全、舒適的居住環(huán)境。,社區(qū)智能化7大系統(tǒng)： 可視對(duì)講系統(tǒng) 24小時(shí)攝像監(jiān)視系統(tǒng) 110周界防越報(bào)警系統(tǒng) 120戶內(nèi)報(bào)警系統(tǒng) 智能感應(yīng)卡系統(tǒng) 小區(qū)背景音樂系統(tǒng) 停車及車庫(kù)管理系統(tǒng),物管服務(wù)內(nèi)容建議： 1、高度安全性的防范保障： 24小時(shí)365天安全保衛(wèi)； 24小時(shí)365天車輛管理； 、舒適性的生活環(huán)境保障： 不間斷環(huán)境清潔； 季節(jié)性綠化養(yǎng)護(hù)； 隱性清潔服務(wù)； 、全方位的物業(yè)服務(wù)： “私人生活秘書式”服務(wù)； 24小時(shí)365天前臺(tái)助理服務(wù)； 智能化服務(wù)平臺(tái)； 24小時(shí)365天接修服務(wù)； 、豐富多彩的小區(qū)文化： 多內(nèi)容的文藝活動(dòng)； 互動(dòng)式交流活動(dòng)；,安全與否是影響客戶居住感受的重要指標(biāo)。根據(jù)市場(chǎng)需求狀況和先進(jìn)物業(yè)管理的一般標(biāo)準(zhǔn)，得出物業(yè)管理建議如下：,社區(qū)配套物業(yè)管理建議,核心問題： 1、別墅位置選在何處能夠?qū)崿F(xiàn)其價(jià)值并能保證銷售速度？ 2、外立面的形象能夠多大程度的影響項(xiàng)目的價(jià)值表現(xiàn)？ 3、什么樣的戶型配比能夠提高其銷售速度？ 4、園林景觀如何做能夠提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值？ 5、陌生區(qū)域大盤營(yíng)銷需要什么類型什么檔次的配套？ 6、怎樣在開發(fā)前期塑造項(xiàng)目形象，后期持續(xù)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值？,目標(biāo)及核心問題,項(xiàng)目目標(biāo) ： 短期：快速回籠資金，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體的滾動(dòng)開發(fā)； 中期：實(shí)現(xiàn)合理利潤(rùn)，銷售最大化，盡量不持有物業(yè)； 長(zhǎng)期：樹立企業(yè)品牌形象，躋身一流開發(fā)企業(yè)之列。 目標(biāo)：高價(jià)值下的高速銷售,營(yíng)銷環(huán)境建議 開發(fā)分期及啟動(dòng)區(qū)建議,營(yíng)銷環(huán)境建議,售樓處建議 示范樣板間建議 示范園林建議,營(yíng)銷環(huán)境建議,整體形象：延用法式建筑的風(fēng)格，打造生活氛圍和法式小鎮(zhèn)生活體驗(yàn)館， 外觀特征：外墻采用干掛大理石，保持與未來產(chǎn)品一致的的形式，注重細(xì)節(jié)的處理。充分展示未來生活場(chǎng)景。 內(nèi)部裝飾：典雅、大氣。 面積：3500平米。,售樓處建議：外立面沿用未來產(chǎn)品一致的風(fēng)格，打造未來生活體驗(yàn)館。,售樓處位置,營(yíng)銷環(huán)境建議,樣板間裝修建議：主要采用歐式內(nèi)部設(shè)計(jì)裝修，體現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的高品質(zhì)，讓客戶能夠在未入住前就體驗(yàn)到這種氛圍，并產(chǎn)生認(rèn)同感。,營(yíng)銷環(huán)境建議,園林示范區(qū)建議：充分展示法式園林的特點(diǎn)，讓客戶感受未來居住環(huán)境的優(yōu)越性。,示范園林位置,開發(fā)分期及啟動(dòng)區(qū)建議,項(xiàng)目整體開發(fā)分期 啟動(dòng)區(qū)位置建議 啟動(dòng)區(qū)規(guī)模建議 啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品建議,五期,六期,項(xiàng)目整體開發(fā)分期,一期：該地塊緊鄰金橋街和南坊沂河大橋，交通相對(duì)比較方便，具有良好的展示效果。 用別墅和花園洋房產(chǎn)品樹立項(xiàng)目高品質(zhì)形象，進(jìn)一步打開市場(chǎng)。,二期：相對(duì)于一期地塊價(jià)值較高，開發(fā)花園洋房和別墅產(chǎn)品進(jìn)一步拔高項(xiàng)目的形象，實(shí)現(xiàn)持續(xù)的旺銷。,三期：隨著一二期為本項(xiàng)目高端品質(zhì)物業(yè)形象的樹立，居住氛圍也逐漸形成，加之沿河高層極高的景觀加之，可以進(jìn)一步提升項(xiàng)目的利潤(rùn)額。,四期：東地塊以迷你花園洋房入市，在一定程度上擴(kuò)大了客戶范圍，增加產(chǎn)品的豐富性。,五期：東地塊的五期位置居住環(huán)境相對(duì)比較安逸，相對(duì)于四期地塊價(jià)值更高，開發(fā)花園洋房產(chǎn)品進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)和熱銷。,六期：伴隨著整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)和區(qū)域的逐漸成熟，項(xiàng)目的整體形象將提升該區(qū)域的價(jià)值，因此開發(fā)高層產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)整體的銷售額的提升。,項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏建議：分期開發(fā)中前期開發(fā)要達(dá)到奠定項(xiàng)目形象，后期開發(fā)持續(xù)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值,項(xiàng)目整體開發(fā)分期,項(xiàng)目整體分五期開發(fā) 一期：主要產(chǎn)品為西地塊花園洋房和部分聯(lián)排別墅 二期：西地塊花園洋房和剩余別墅 三期：西地塊高層部分 四期：棟地塊迷你洋房 五期：東地塊花園洋房 六期：東地塊高層部分,五期,六期,啟動(dòng)區(qū)位置建議,項(xiàng)目一期位置（項(xiàng)目的西地塊，緊鄰金橋街和南坊沂河大橋，有利于項(xiàng)目形象展示。） 一期規(guī)模：43590平米（花園洋房39190，聯(lián)排別墅4400平米）,項(xiàng)目以花園洋房和部分別墅產(chǎn)品啟動(dòng)市場(chǎng)，奠定項(xiàng)目高端物業(yè)形象。,啟動(dòng)區(qū)戶型配比建議,花園洋房,注：聯(lián)排別墅平均面積為220平米,聯(lián)排別墅,構(gòu)建豪宅的8大體系,本報(bào)告回顧,經(jīng)典法式三段式建筑外立面 園景、河景觀賞/景觀窗 景中之景/八角窗 屋頂上的天窗/老虎窗 隱蔽式處理/落水管,組團(tuán)式“大社區(qū)，小住區(qū)”規(guī)劃。 水系環(huán)繞的別墅島組團(tuán)。 人車分流的交通系統(tǒng) 高層局部底層架空,法式皇家園林 凡爾賽廣場(chǎng) 中心環(huán)繞水系 中心水景+阿波羅駑馬雕塑 法式皇家帝皇池 思想者雕塑 馬利的駿馬雕塑 維納斯雕塑 歐式景觀小品,法式高層洋房 法式別墅 法式花園洋房 法式迷你洋房,法式風(fēng)情商業(yè)街 以女主人和兒童為主力客戶的高檔會(huì)所 游泳池 雙語幼兒園,可視對(duì)講系統(tǒng) 24小時(shí)攝像監(jiān)視系統(tǒng) 110周界防越報(bào)警系統(tǒng) 120戶內(nèi)報(bào)警系統(tǒng) 智能感應(yīng)卡系統(tǒng) 停車及車庫(kù)管理系統(tǒng) 金牌物業(yè)、人文關(guān)懷。,新風(fēng)系統(tǒng) eps保溫板+中空玻璃 恒溫環(huán)境地暖 降噪系統(tǒng) 健康水環(huán)境,外立面的形象能夠多大程度的影響項(xiàng)目的價(jià)值表現(xiàn)？,別墅位置選在何處能夠?qū)崿F(xiàn)其價(jià)值并能保證銷售速度？,園林景觀如何做能夠提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值？,什么樣的戶型配比能夠提高其銷售速度？,陌生區(qū)域大盤營(yíng)銷需要什么類型什么檔次的配套？,售樓處環(huán)境營(yíng)造 樣板間展示 示范園林展示 合理的開發(fā)分期 一期啟動(dòng)產(chǎn)品 一期啟動(dòng)位置及規(guī)模,怎樣在開發(fā)前期塑造項(xiàng)目形象，后期持續(xù)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值？,產(chǎn)品組合,園林景觀,規(guī)劃布局,建筑風(fēng)格,物業(yè)管理,社區(qū)配套,科技建筑,營(yíng)銷環(huán)境及啟動(dòng)區(qū),項(xiàng)目估價(jià),項(xiàng)目估價(jià) 經(jīng)濟(jì)測(cè)算,客戶對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的認(rèn)可度不高，尚需引導(dǎo)； 愿意接受的住宅單價(jià)在27003100元/m2之間的比例達(dá)到62.5%，可以接受的單價(jià)在2500-3000元/m2以上的比例為19.5。客戶對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的心理底價(jià)不高；,市場(chǎng)產(chǎn)品價(jià)格的接受范圍,任何產(chǎn)品的價(jià)格，必須反映一定的價(jià)值；任何開發(fā)商都不希望自己的產(chǎn)品以低于它自身價(jià)值的價(jià)格出售； 擁有較好的沂河景觀資源；區(qū)域地段處于城市發(fā)展方向，價(jià)值潛力大；但目前周邊配套不完善。,市場(chǎng)上同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)程度,產(chǎn)品自身的價(jià)值,估價(jià)必須考慮的因素,目前臨沂的房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重供大于求； 競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化，眾多瓜分有限的客戶資源； 項(xiàng)目周邊有帝景灣以及河對(duì)面沂龍灣等大量在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目和潛在項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)壓力相當(dāng)大。,產(chǎn)品的銷售周期,開發(fā)商推出樓盤，期望能迅速回籠資金、收回開發(fā)成本并獲取合理的利潤(rùn) 但如果價(jià)格期望太高會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷，銷售周期拉長(zhǎng)，各項(xiàng)成本自然增長(zhǎng)，最終事與愿違，反而會(huì)給企業(yè)帶來更大的損失,選取可比實(shí)例,住宅估價(jià)花園洋房,因本項(xiàng)目為退臺(tái)式花園洋房，市場(chǎng)僅有沂龍灣和時(shí)代莊園部分花園洋房為同類產(chǎn)品。 聯(lián)合世紀(jì)新筑目前在售的主要是電梯多層，退臺(tái)花園洋房預(yù)計(jì)明后年推出。其地段、規(guī)劃及規(guī)模與項(xiàng)目均具有一定競(jìng)爭(zhēng)性，因此作為可比案例。 市場(chǎng)上其它花園洋房實(shí)為多層（如豪森華府），以及已售完（如開元帕緹歐）項(xiàng)目，因此不具備可比實(shí)例的條件。,確定修正系數(shù),可比實(shí)例中a、b、c均屬公開市場(chǎng)交易，交易情況較正常，設(shè)估價(jià)對(duì)象的交易情況指數(shù)為100，a、b、c的交易情況指數(shù)均為100,交易情況修正,交易日期修正,可比實(shí)例的交易日期均為目前價(jià)格，無需進(jìn)行交易日期修正。設(shè)估價(jià)對(duì)象的交易情況指數(shù)為100，則a、b、c的交易日期指數(shù)均為100,區(qū)域因素修正,花園洋房住宅估價(jià),個(gè)別因素修正,項(xiàng)目花園洋房的比準(zhǔn)價(jià)格為約3441元/平米,比準(zhǔn)價(jià)格的確定,三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均數(shù)作為評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)單價(jià)： （3685+3008+3629）/33441（元/平方米）,花園洋房住宅估價(jià),若本項(xiàng)目按照市場(chǎng)常規(guī)產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，則其估價(jià)為3441。,個(gè)別因素修正,項(xiàng)目花園洋房的比準(zhǔn)價(jià)格為約4387元/平米,比準(zhǔn)價(jià)格的確定,三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均數(shù)作為評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)單價(jià)： （4680+3813+4667）/34387（元/平方米）,花園洋房住宅估價(jià),若本項(xiàng)目增加成本約700元（建筑及智能化成本增加350，綠化成本增加150，配套及規(guī)劃成本增加100，營(yíng)銷成本增加100），則其估價(jià)為4387。,考慮到迷你洋房的成本比花園洋房降低了200元每平方米，其售價(jià)也相應(yīng)降低了了200元每平方米，為4187 （元/平方米） 。,選取可比實(shí)例,住宅估價(jià)高層,確定修正系數(shù),可比實(shí)例中d、e、f均屬公開市場(chǎng)交易，交易情況較正常，設(shè)估價(jià)對(duì)象的交易情況指數(shù)為100，d、e、f的交易情況指數(shù)均為100。,交易情況修正,交易日期修正,可比實(shí)例的交易日期均為目前價(jià)格，無需進(jìn)行交易日期修正。設(shè)估價(jià)對(duì)象的交易情況指數(shù)為100，則d、e、f的交易日期指數(shù)均為100。,區(qū)域因素修正,高層住宅估價(jià),個(gè)別因素修正,項(xiàng)目高層的比準(zhǔn)價(jià)格均為2912元/平米,比準(zhǔn)價(jià)格的確定,三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均數(shù)作為評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)單價(jià)： （2755+3102+2880）/32912（元/平方米）,高層住宅估價(jià),若本項(xiàng)目按照市場(chǎng)常規(guī)產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，則其估價(jià)為2912。,個(gè)別因素修正,項(xiàng)目高層的比準(zhǔn)價(jià)格均為3676元/平米,比準(zhǔn)價(jià)格的確定,三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均數(shù)作為評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)單價(jià)： （3498+3975+3556）/33676（元/平方米）,高層住宅估價(jià),若本項(xiàng)目增加成本約500元（建筑及智能化成本增加150，綠化成本增加150，配套及規(guī)劃成本增加100，營(yíng)銷成本增加100），則其估價(jià)為3676。,考慮到高層洋房的成本比普通高層增加200元每平方米，其售價(jià)也相應(yīng)提高了200元每平方米，售價(jià)為3876（元/平方米） 。,選取可比實(shí)例,住宅估價(jià)別墅,可比案例主要選取的是目前市場(chǎng)上推出在售別墅的項(xiàng)目。 鳳凰城為含有高層、別墅、商業(yè)的綜合體項(xiàng)目，目前別墅已推出，后期銷售中。 月瀾灣為純別墅項(xiàng)目，目前在售中。,確定修正系數(shù),可比實(shí)例中m、n均屬公