杭州十二大商圈商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 51頁(yè).ppt

杭州十二大商圈商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀,2010年8月,商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義，作為商業(yè)用途的地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。 商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。 商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)，商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)，商業(yè)，投資三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。,商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括：,購(gòu)物中心,大賣場(chǎng),商業(yè)街,shoppingmall,主題商場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),批發(fā)市場(chǎng),折扣店,工廠直銷店,酒店旅館(旅游地產(chǎn)),娛樂類商業(yè)地產(chǎn)(如電影院),寫字樓和住宅的底層商鋪,下面就幾種主要形式進(jìn)行講解,城市綜合體 商鋪 寫字樓,一、城市綜合體的概述： 城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的 全部功能，所以也被稱為“城中之城”。 城市綜合體的定義： 將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展 覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活 空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間 建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系， 從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體；一般來(lái)說(shuō)，酒店功能或者寫字樓跟購(gòu)物中心功能是 最基本的組合； 城市綜合體與多功能建筑的差別： 多功能建筑是數(shù)量與種類上的積累綜合，這種綜合不構(gòu)成新系統(tǒng)的產(chǎn)生，局部增減無(wú)關(guān)整體大局，而城市綜合體則是各組成部分之間的優(yōu)化組合，并共同存在于一個(gè)有機(jī)系統(tǒng)之中；,城市綜合體的四大典型特征： 超大尺度空間：城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大；由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，建筑的室內(nèi)空間也相對(duì)較大；與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，也與功能的多樣相匹配； 通道樹型交通體系：通過(guò)地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來(lái)，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車場(chǎng)、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”(access tree)體系，這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間； 現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)：應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計(jì)是城市綜合體的重要特征；通過(guò)標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境； 高科技集成設(shè)施：城市綜合體既有大眾化的一面，同時(shí)又是高科技、高智能的集合。其先進(jìn)的設(shè)施充分反映出科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。室內(nèi)交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動(dòng)扶梯、露明電梯為主；通訊由電話、電報(bào)、電傳、電視、傳真聯(lián)網(wǎng)電腦等組成；安全系統(tǒng)通過(guò)電視系統(tǒng)、監(jiān)聽系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、傳呼系統(tǒng)的設(shè)置和分區(qū)得以保證。,城市綜合體的發(fā)展歷程： 城市綜合體的開發(fā)背景： 城市綜合體是城市聚集的產(chǎn)物： 城市形態(tài)的表現(xiàn)：在城市核心區(qū)域?yàn)榱私档途C合商務(wù)成本而為之，比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務(wù)場(chǎng)所的獨(dú)棟式綜合建筑體；這種綜合建筑體也屬于城市綜合體； 經(jīng)濟(jì)形態(tài)的表現(xiàn)：隨著開發(fā)商開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨(dú)立場(chǎng)所，并通過(guò)一個(gè)連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨(dú)立式的城市綜合體； 優(yōu)越的地段和區(qū)域催生了城市綜合體：城市綜合體依地段而生，城市一般都在cbd區(qū)域就會(huì)出現(xiàn)高檔次的復(fù)合建筑樓群。其功能不能是單一的，而是復(fù)合性的，從這一點(diǎn)來(lái)看，cbd本身就是一個(gè)龐大的綜合體；如北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就是一個(gè)典型的cbd區(qū)域的城市綜合體； 城市綜合體市場(chǎng)需求旺盛：由于目前城市客群大多從事腦力勞動(dòng)，具備一定的物質(zhì)基礎(chǔ)，有追求高檔住宅的能力與強(qiáng)烈的意愿，并且一般受過(guò)良好教育，具有較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)和職業(yè)能力及相應(yīng)的家庭消費(fèi)能力，因此，大多追求生活質(zhì)量，向往高品質(zhì)的生活。 城市綜合體的發(fā)展階段：,城市綜合體的分類： 大型城市綜合體是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，我們根據(jù)特點(diǎn)可以劃分為： 城市cbd中心的城市綜合體，如北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)； 交通樞紐型城市綜合體，如北京國(guó)瑞城； 城郊結(jié)合部城市綜合體，如世茂蝶湖灣； 由于很多的大城市市區(qū)已經(jīng)沒有能夠找出占地5萬(wàn)平方米以上的地塊，因此很多城市綜合體最大的選址可能是在城郊結(jié)合部。,二、城市綜合體的開發(fā)要點(diǎn)： 城市綜合體的功能分析： 城市綜合體內(nèi)各功能在時(shí)間上的銜接，使其各部分的活動(dòng)組織有序，而且各部分的使用也能相互補(bǔ)充。 商務(wù)：商務(wù)是現(xiàn)代城市的主要功能，操縱著城市大部分資金流和物流方向。一個(gè)區(qū)域空間能否提供充分、便捷的商務(wù)空間，決定著這一區(qū)域的城市地位和功能； 商業(yè)：商業(yè)零售與人們的日常生活最密切，形成城市范圍的市場(chǎng)并吸引和支持其他功能； 居住：城市綜合體的開發(fā)應(yīng)為了節(jié)省時(shí)間和其他各類資源，完成綜合體的聚合效應(yīng)，滿足城市其他階層人士的居住需求； 酒店：酒店是綜合體中最贏利的項(xiàng)目，它為綜合體提供流動(dòng)的“居住”人口和活動(dòng)的人，并提供娛樂設(shè)施和夜間服務(wù)，24小時(shí)的服務(wù)使項(xiàng)目保持持久的繁榮并增加其活力。,城市綜合體的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)： 三大選址標(biāo)準(zhǔn)：城市綜合體屬于綜合性物業(yè)，由于對(duì)其建筑密度及容積率有特定的要求，所以最可能分布于城郊結(jié)合部，這樣才能獲得足夠大的開發(fā)地塊，以保證有足夠的空間實(shí)現(xiàn)低密度的建筑模式；城市綜合體項(xiàng)目選址一般符合下列三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)之一：城市核心區(qū)，有人流和消費(fèi)基礎(chǔ)項(xiàng)目位于城市中心，是城市經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)位于新開發(fā)區(qū)； 必須有營(yíng)造園林景觀的基礎(chǔ)：大型城市綜合體必須有大面積的綠化作為其營(yíng)造園林景觀的基礎(chǔ)； 必須具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢(shì)：城市綜合體與城市的經(jīng)濟(jì)有著密切的聯(lián)系，這一切都需要與城市其他區(qū)域之間有快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶，保證在綜合體內(nèi)的辦公人員出行的便利性。最好位于地鐵站或交通便利位置。交通的便利將為城市綜合體項(xiàng)目帶來(lái)大量的人流和物流，特別是為零售提供持續(xù)不斷的人流，保證所有資源使用的最大化； 必須營(yíng)造齊備的生活系統(tǒng)：為滿足城市精英階層的居住、消費(fèi)、休閑、娛樂、社交多種形態(tài)的高品質(zhì)生活需求，大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統(tǒng)，其中必須具備一定規(guī)模的大型購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店和國(guó)際化寫字樓。,城市綜合體 商鋪 寫字樓,一、商鋪的概述： 商鋪的定義： 商鋪是專門用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)，是 經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品交易、服務(wù)及感受 體驗(yàn)的場(chǎng)所。廣義的商鋪，其概念范疇不僅 包括零售商業(yè)，還包括娛樂業(yè)、餐飲業(yè)、旅 游業(yè)所使用的房地產(chǎn)，盈利性的展覽館廳、 體育場(chǎng)所、浴室，以及銀行、證券等營(yíng)業(yè)性的有建筑物實(shí)物存在的經(jīng)營(yíng)交易場(chǎng)所。,二、商鋪的分類： 商鋪的范圍寬泛，形式多樣，且商鋪投資或經(jīng)營(yíng)均涉及到多種多樣的商業(yè)活動(dòng)。因此不同類型的商鋪，其商業(yè)環(huán)境、投資特點(diǎn)、運(yùn)營(yíng)要素等，都會(huì)有顯著的不同之處。我們?cè)谘芯可啼伒耐顿Y或經(jīng)營(yíng)時(shí)，需掌握各類型商鋪的特點(diǎn)，因此，掌握商鋪的分類很重要。一是按照開發(fā)形式進(jìn)行分類，一是銷售形式分類。 按照銷售形式分類： 獨(dú)立商鋪： 商鋪所有者對(duì)商鋪具有占有、使用、收益、處分四種積極權(quán)能。 產(chǎn)權(quán)式商鋪： 即所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的一種房地產(chǎn)商鋪產(chǎn)品形式。主要表現(xiàn)為商鋪業(yè)主出于投資目的，商鋪通過(guò)開發(fā)商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營(yíng)商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，商鋪業(yè)主獲得定期定額的投資回報(bào)；,投資要點(diǎn)：除了關(guān)心地段與價(jià)格，還應(yīng)該格外關(guān)注開發(fā)商的背景和經(jīng)營(yíng)管理公司的實(shí)力； 必須客觀分析交通、區(qū)位、人流量等外部環(huán)境因素； 還要考慮商鋪的開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商等各方面的資質(zhì)和水平； 需考慮包租期滿后，分散的業(yè)主如何統(tǒng)一與主力店商家談判續(xù)租?若主力商家 退出后該商場(chǎng)如何再經(jīng)營(yíng)，投資的價(jià)值如何體現(xiàn)等等； 而虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪除了考慮上述因素以外，最好選擇大型商家整體承租后再分 割銷售的項(xiàng)目，且其考慮了分?jǐn)偯娣e和消防通道，經(jīng)營(yíng)的鋪位與銷售分割的鋪 位相吻合，可保證即使主力商戶將來(lái)退出商場(chǎng)，通過(guò)商場(chǎng)本身布局，組織成立 相應(yīng)的主題商場(chǎng)以對(duì)應(yīng)招商，合適的位置仍可保證投資者的收益。,按照開發(fā)類型分類： 商業(yè)街商鋪： 商業(yè)街是指按照該條街道的自然條件布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，商業(yè)街商鋪是指沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位。商業(yè)街商鋪的經(jīng)營(yíng)情況與整個(gè)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)狀況緊密相關(guān)； 商業(yè)街商鋪還可細(xì)分，如按照經(jīng)營(yíng)商品的復(fù)合度可劃分為：,旅游商鋪: 可看做特殊的復(fù)合商業(yè)街商鋪，它是將旅游與商業(yè)房產(chǎn)結(jié)合為一體，此類商鋪主要位于旅游景區(qū)，以游客為主要的經(jīng)營(yíng)對(duì)象，在經(jīng)營(yíng)上一般體現(xiàn)為人流量相對(duì)集中，且消費(fèi)需求旺盛的特點(diǎn); 旅游商鋪的優(yōu)勢(shì)：其所處的地理位置、環(huán)境有很大的賣點(diǎn);對(duì)周邊是否有社區(qū)、區(qū)域人口數(shù)量以及結(jié)構(gòu)等沒有過(guò)多限制;商鋪輻射范圍從本區(qū)域人口到全市，乃至全國(guó)，范圍很廣;同時(shí)其目標(biāo)市場(chǎng)定位上的差異也使其在很大程度上避免了與市中心各類商鋪進(jìn)行激烈競(jìng)爭(zhēng); 定位：主要從文化挖掘和游客行為特征的角度，進(jìn)行特色化的定位。只有定位準(zhǔn)確，才能使旅游商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為一種旅游的吸引物，起到吸客、引客、滯客的作用，而不僅僅是簡(jiǎn)單的一種商業(yè)服務(wù)； 投資要點(diǎn)：景區(qū)發(fā)展前景 具體選址要點(diǎn) ：注重同一景區(qū)內(nèi)不同商鋪的價(jià)值差別 淡旺季之分：需充分考慮旅游商鋪在旅游淡季的時(shí)候就有空置、租金降低的可能， 作好相應(yīng)對(duì)策。,購(gòu)物中心商鋪： 購(gòu)物中心是各種類型的商店按計(jì)劃有機(jī)地組合在一起的零售性的商業(yè)地產(chǎn)，是具有良好規(guī)劃的商店群的集合體，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)，通常包含數(shù)十個(gè)甚至數(shù)百個(gè)服務(wù)場(chǎng)所，業(yè)態(tài)涵蓋大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閑等。 專業(yè)市場(chǎng)商鋪： 用于某類商品批發(fā)、零售、經(jīng)營(yíng)的商業(yè)樓宇里面的商鋪。比如，圖書交易市場(chǎng)、家具城、建材城等。專業(yè)市場(chǎng)的商品類型較為單一，商品的產(chǎn)品線窄而深，該類商品的品種十分齊全。 社區(qū)商鋪： 位于住宅社區(qū)內(nèi)的商鋪，其經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是某個(gè)特定住宅社區(qū)的居民。而各大專院校內(nèi)外的商鋪也可看成是社區(qū)商鋪。 裙樓商鋪： 裙樓是指在主樓周圍具有附屬性質(zhì)的樓房，與高層建筑緊密連接組成一個(gè)整體的多、低層建筑。裙樓商鋪就是裙樓里用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。 交通設(shè)施商鋪： 位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。,城市綜合體 商鋪 寫字樓,一、寫字樓的概述： 寫字樓的定義： 寫字樓是指國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位用于辦理 行政事物或從事業(yè)務(wù)活動(dòng)的建筑物，其使用 者包括營(yíng)利性的經(jīng)濟(jì)實(shí)體和非營(yíng)利性的管理 機(jī)構(gòu)，是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為滿足公司辦公、 高效率工作需要而產(chǎn)生的； 發(fā)展趨勢(shì)： 現(xiàn)代辦公樓正向綜合化、一體化方向發(fā)展，由于城市土地緊俏，特別是市中心區(qū)地價(jià)猛漲、建筑物逐步向高層發(fā)展，使許多中小企事業(yè)單位難以獨(dú)立修建辦公樓，因此，房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)修建辦公樓，分層出售，出租的業(yè)務(wù)迅速興起。,寫字樓的條件： 交通便利,基礎(chǔ)設(shè)施完備,位于城市的cbd,行政配套齊全建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格鮮明,氣勢(shì)宏大,外立面裝修質(zhì)素較高平均每200平方米至少一個(gè)停車位樓層吊頂后凈高2.6米以上平均每5層有一部電梯服務(wù),等待時(shí)間不超過(guò)30秒最少具備50-60瓦/平方米電力供應(yīng),并配備足夠的后備電力供應(yīng)設(shè)施平均每20平方米建筑面積有一條電話線,提供或支持ddn,isdn線路,備有視像會(huì)議設(shè)備提供四管式空調(diào)系統(tǒng)和24小時(shí)空調(diào)供應(yīng)擁有聲名卓著且具備相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司設(shè)施齊備,包括有銀行,郵局,商務(wù)中心及餐飲等系列配套,且均以服務(wù)于大廈客戶為主； 寫字樓評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)： 寫字樓市場(chǎng)目前流行兩大評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，一是甲級(jí)寫字樓，一是5a寫字樓，所謂甲級(jí)寫字樓，實(shí)為一種通行叫法，并沒有固定標(biāo)準(zhǔn)；相比之下，5a寫字樓倒是有一定的標(biāo)準(zhǔn)，類似于酒店星級(jí)評(píng)定的方法； 5a寫字樓標(biāo)準(zhǔn)：黃金區(qū)位 超大規(guī)模：更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性，不僅是寫字樓建筑本身的規(guī) 模要大，而且必須要有強(qiáng)大的綜合配套； 建筑文化：摩天大樓的建筑文化； 硬件設(shè)施：硬件設(shè)施的最大追求應(yīng)該是創(chuàng)新，主要體現(xiàn)在建筑設(shè)計(jì)和建筑 功能的創(chuàng)新上； 軟件服務(wù)：一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在對(duì)入住企業(yè) 的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上。,三大模式,沃爾瑪模式,百貨公司模式,精品店模式,模式一 模式二 模式三,第一類我們把它稱之為“沃爾瑪” 模式，這種模式比較典型的是業(yè)內(nèi)所 謂大腕“萬(wàn)科”模式。 區(qū)位及產(chǎn)品：在不同的城市郊區(qū)，進(jìn)行大 規(guī)模的拷貝，產(chǎn)品極其單一化: 目標(biāo)客戶：基本上是圍著城市的白領(lǐng)階層 和一些中青年購(gòu)物打造的; 體制：采取一個(gè)強(qiáng)制控制，并且有計(jì)劃的 在郊區(qū)進(jìn)行開發(fā); 經(jīng)營(yíng)模式：只租不售，物業(yè)建成以后形成 獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，通常招商合作，以租金作為主要的收入來(lái)源； 目的：通過(guò)產(chǎn)權(quán)形成之后，物業(yè)通過(guò)商業(yè)運(yùn)營(yíng)包裝進(jìn)入資本市場(chǎng)，獲取良好的融資； 融資渠道：第一次通常是銀行的抵押融資；第二次可能經(jīng)濟(jì)評(píng)估會(huì)是通過(guò)基金會(huì)、信用憑證等等融資，以后每次經(jīng)過(guò)價(jià)值不斷包裝以后，融資不斷的縮短。,模式一 模式二 模式三,第二類我們叫做百貨公司模式， 目前在國(guó)內(nèi)有代表性的就是華潤(rùn)置地。 區(qū)位及產(chǎn)品：在同一個(gè)地域各種產(chǎn)品同時(shí) 做，產(chǎn)品也多樣化，就像一個(gè)百貨公司的 高中低檔產(chǎn)品，什么都有，包括商戶、寫 字樓、住宅、酒店、公寓都在整個(gè)盤子里 都體現(xiàn)出來(lái): 經(jīng)營(yíng)模式：一般在過(guò)去有一個(gè)城建系統(tǒng)， 每個(gè)城市都有城建系統(tǒng)，城建系統(tǒng)轉(zhuǎn)制過(guò) 來(lái)開發(fā)公司，包括很多大型的開發(fā)公司都在走這種模式。,模式一 模式二 模式三,第三類是精品店的模式。這類模式 像萬(wàn)通一直在推行這個(gè)“美國(guó)模式”， 走的高端路線。 經(jīng)營(yíng)模式：租售結(jié)合，這種通常是投資商 和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租；另一方 面銷售，也有兩種方式，一種是底層銷售， 最典型的就是大連萬(wàn)達(dá)，把一樓留下來(lái)，二 樓三樓賣給沃爾瑪，一層銷售價(jià)格通常是市 場(chǎng)價(jià)的兩到三倍，最高的賣到十九萬(wàn)一平米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用； 原因：大多數(shù)是迫于資金的壓力，通過(guò)賣掉一部分后套現(xiàn)，租的部分也為后期的資本融資留 下后路。,縱向觀察十年以來(lái)杭州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展軌跡，杭州的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展正朝著從商場(chǎng)到商街，從商街到商圈，由點(diǎn)到線，由線到面的發(fā)展進(jìn)程。,杭州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程一般可以用三個(gè)階段來(lái)進(jìn)行總結(jié)與回顧：,1995年，延安路南段建設(shè)促進(jìn)了吳山商圈的形成； 解百等大型百貨沿路興起，湖濱、河坊等街區(qū)依托旅游發(fā)展興旺。,1998年，銀泰百貨開業(yè)； 1999年杭州大廈、杭州百貨大樓經(jīng)歷調(diào)整后重新開業(yè)； 幾大百貨相繼興起標(biāo)志著以百貨為主力商家的武林商圈形成，并促進(jìn)了延安路沿線商業(yè)的成熟。,湖濱名品街、利星名品廣場(chǎng)等項(xiàng)目的建立進(jìn)一步促進(jìn)湖濱商圈從依托旅游特產(chǎn)類商業(yè)向市區(qū)高檔名品購(gòu)物和休閑娛樂商圈轉(zhuǎn)型，確立了湖濱商圈作為高檔消費(fèi)集中地的形象。,經(jīng)過(guò)三個(gè)階段的發(fā)展，武林、湖濱、吳山三個(gè)商圈逐步成熟，并成為了杭州傳統(tǒng)的核心商業(yè)區(qū)，人口聚集的盛地。,商圈第一篇：西湖時(shí)代，四大傳統(tǒng)商圈引領(lǐng)杭城,武林、湖濱、吳山、黃龍四個(gè)商圈的發(fā)展依托旅游資源，是圍繞著西湖的,武林商圈 湖濱商圈 吳山商圈 黃龍商圈,商圈范圍：位居杭州城市中心，北向跨運(yùn) 河至文暉路，與朝暉大型居住區(qū)相鄰，南 至慶春路，東至中山北路，西與武林路時(shí) 尚女裝街相接。商圈內(nèi)從北到南海包括密 渡橋路、環(huán)城北路、體育場(chǎng)路、百井坊巷、 鳳起路、孩兒巷和延安路交慶春路北段； 杭州(武林)中央商務(wù)區(qū)的核心區(qū)塊：東臨 中河北路、南起慶春路、西至武林路、環(huán) 城北路轉(zhuǎn)密渡橋路接京杭運(yùn)河，北到文暉 路，面積約2.5平方公里； 定位杭州最繁華的核心商業(yè)圈： 武林商圈成為了杭州大廈購(gòu)物中心、杭州百貨大樓、國(guó)大百貨、銀泰百貨等大型商場(chǎng)集聚地，也成為了杭城人氣的集聚地。坤和中心、同方財(cái)富大廈等50處商務(wù)辦公樓群林立；集中了全市70%的各級(jí)、各類金融機(jī)構(gòu)入駐于此；浙江電信總部、浙江移動(dòng)總部、浙江聯(lián)通總部等浙江省級(jí)通訊企業(yè)總部坐落于此,商圈的發(fā)展： 1998年，銀泰百貨開業(yè)； 1999年杭州大廈、杭州百貨大樓經(jīng)歷調(diào)整后重新開業(yè)； 2009年位于西湖文化廣場(chǎng)的浙江省科技館新館和浙江自然博物館新館開張； 杭州大廈c座坤和店開張，十余萬(wàn)平方米的超大型高端消費(fèi)購(gòu)物城整體面市，代表杭州最高商務(wù)水準(zhǔn)的純租賃國(guó)際5a甲級(jí)寫字樓坤和中心正式交付投入使用； 2010年國(guó)大城市廣場(chǎng)啟動(dòng)，武林商圈品牌升級(jí)加速；年之后，在現(xiàn)在杭州國(guó)際大大廈原址上將矗立起一座130米，28層的新樓，并與五星級(jí)雷迪森酒店及裙樓共同形成一個(gè)集體驗(yàn)式商業(yè)、國(guó)際級(jí)酒店式商務(wù)港于一體的大型品質(zhì)生活綜合體。,以百貨為主力商家的武林商圈逐步形成,以武林cbd為中心的武林商圈正逐步發(fā)展成為杭州市的商貿(mào)中心和浙江省時(shí)尚消費(fèi)大潮的引領(lǐng)者,（注：國(guó)大城市廣場(chǎng)建成后地上總建筑面積約11萬(wàn)平方米，其中地下2層到10層為新的購(gòu)物中心，共6萬(wàn)平方米，11層到28層為國(guó)際級(jí)酒店式商務(wù)港，為住戶提供白金五星級(jí)的辦公生活體驗(yàn)，總投資約12億元）,武林商圈 湖濱商圈 吳山商圈 黃龍商圈,商圈范圍：北至慶春路，與武林商圈相連， 南到解放路，東鄰中山中路，西沿湖濱路； 商圈構(gòu)成：湖濱商圈內(nèi)解百、元華、利星 加上國(guó)際名品街以及名品街近7萬(wàn)平方米的 二期工程(吳山路、延安路、解放路、平海 路四條主要道路圍起的部分)，在經(jīng)營(yíng)面積 上將大大超過(guò)武林商圈； 定位高檔化和國(guó)際化的商業(yè)路線： 國(guó)際名品街、特色連鎖餐飲店、休閑消費(fèi)帶； 以后，湖濱不僅專注于國(guó)內(nèi)外知名品牌專賣 店、專業(yè)店和特色店的經(jīng)營(yíng)，而且將引進(jìn)老 字號(hào)、茶吧、咖啡吧、酒吧業(yè)以及旅游紀(jì)念品、古玩、字畫等，這些行業(yè)比較適合湖濱的整體商業(yè)業(yè)態(tài)。,“嘉里中心”將如何升級(jí)湖濱商圈： 在2007年，嘉里中心公布了其概念性規(guī)劃方案中，今后這里 將成為一個(gè)綜合性消費(fèi)休閑中心，總開發(fā)規(guī)模約27.6萬(wàn)； 靠長(zhǎng)壽路一側(cè)，將建起5萬(wàn)平方米的五星級(jí)酒店香格里 拉大酒店及宴會(huì)中心； 靠延安路一側(cè)將建起甲級(jí)寫字樓和購(gòu)物中心，靠近孩兒巷處 則是商場(chǎng)和公寓式酒店；所有建筑環(huán)繞著供市民集散、休閑的 中心廣場(chǎng)廣場(chǎng)面積1萬(wàn)平方米，采用傳統(tǒng)的中國(guó)園林式設(shè) 計(jì)，與地塊東南級(jí)文角的省保單位“紅樓”融合； 同時(shí)擬建的還有10萬(wàn)平方米的三層地下空間，沿南北向與規(guī)劃地鐵一號(hào)線的鳳起路站連接嘉里中心的地下商場(chǎng)與地鐵的地下商業(yè)連接，并配備了大型停車場(chǎng)，有望緩解延安路停車難題。 地鐵龍翔橋站過(guò)街通道體系出爐： 龍翔橋站共有4個(gè)出入口，1號(hào)口進(jìn)入工聯(lián)大廈地塊的 下沉式廣場(chǎng)；2、3號(hào)出入口進(jìn)入龍翔橋地下室；4號(hào) 口進(jìn)入工聯(lián)大廈地下室。,武林商圈 湖濱商圈 吳山商圈 黃龍商圈,商圈范圍：沿延安南路北至解放路，與湖 濱商圈相連，南至吳山廣場(chǎng)，東接清河坊街， 西臨南山路藝術(shù)街區(qū)，與武林商圈位居延安 路兩頭，遙相呼應(yīng)； 定位依山傍水，兼具歷史文化特色： 商圈內(nèi)有眾多知名品牌專賣店、專業(yè)店、特 色餐飲店；咖啡吧、酒吧、茶吧等休閑娛樂 業(yè)以及畫廊、古玩字畫店、旅游紀(jì)念品和老 字號(hào)等業(yè)態(tài)也比較適合吳山商圈的商業(yè)氛圍。 它不僅擁有一條仿古商街清河坊歷史文 化特色街區(qū)，而且商圈內(nèi)寫字樓也很密集：涌金廣場(chǎng)、清波商廈、耀江廣廈、元華廣場(chǎng)、西湖定安名都等商務(wù)樓相鄰而立既有傳統(tǒng)的商業(yè)文化，又有現(xiàn)代的商務(wù)辦公，有一種古今交融的感覺。,武林商圈 湖濱商圈 吳山商圈 黃龍商圈,商圈范圍：以黃龍?bào)w育中心為軸向四周輻射 擴(kuò)散，主要覆蓋南北走向的保俶路、杭大路、 黃龍路和東西走向的西溪路、曙光路、天目山 路； 定位杭州城內(nèi)的高尚商務(wù)圈： 黃龍區(qū)域一直是杭州集生態(tài)、人文、旅游、 會(huì)展、運(yùn)動(dòng)的主要區(qū)域。黃龍世茂區(qū)域已經(jīng) 聚集了諸如世茂麗晶城、公元大廈、嘉華國(guó) 際等知名寫字樓，形成了相對(duì)集中的商業(yè)氛 圍。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，主要位于杭大路、玉 古路、天目山路、曙光路等范圍的黃龍商圈寫字樓體量約達(dá)40萬(wàn)平方米。 黃龍商圈的購(gòu)買力十分強(qiáng)，因?yàn)檫@一帶相繼建造了世茂中心、黃龍世紀(jì)廣場(chǎng)、嘉華國(guó)際、國(guó)際花園、求是大廈、中田大廈等高檔寫字樓，還有世茂麗晶、丁香公寓、黃龍雅苑等高檔住宅樓，是城市高收入者的聚集地。,商圈第二篇：錢塘江時(shí)代，錢江新城崛起,2001年，“大杭州”規(guī)劃概念的出臺(tái)，錢江新城這片過(guò)去為魚塘菜地之用的處女地未來(lái)將成為杭州的cbd。標(biāo)志著杭州從“西湖時(shí)代”走向了“錢塘江時(shí)代”,錢江新城商圈 濱江商圈 錢江世紀(jì)城商圈,商圈范圍：東臨錢塘江，南靠復(fù)興地區(qū)， 西依秋濤路，北至錢塘江二橋；根據(jù)一期規(guī) 劃，錢江新城由秋濤路、慶春東路、清江路 和錢塘江圍合而成; 定位杭州的cbd，城市的心臟： 錢江新城未來(lái)不僅僅將是杭州的cbd，也將是 城市的行政中心，屆時(shí)，市委、市政府機(jī)關(guān)及 院外部門，除個(gè)別單位外，將會(huì)全部搬遷至新 城辦公； 錢江新城商業(yè)三大巨頭，萬(wàn)象城、來(lái)福士、高德置地廣場(chǎng)已經(jīng)慢慢浮出水面。三大地標(biāo)性建筑形成了錢江新城商業(yè)的三足鼎立之勢(shì)。加上波浪文化城(地下購(gòu)物中心)等商業(yè)項(xiàng)目，未來(lái)錢江新城商業(yè)的總體量(含地上和地下)將達(dá)到70萬(wàn)平方米。,錢江新城的發(fā)展杭州萬(wàn)象城、凱德來(lái)福士廣場(chǎng)和高德置業(yè)廣場(chǎng)，將成三足鼎立之勢(shì) 2001年“大杭州”規(guī)劃概念確立了杭州城市發(fā)展新坐標(biāo)，形成了以錢塘江為軸心的新的居住生活圈，錢江新城從此浮出水面； 2003年起，錢江新建設(shè)相繼啟動(dòng)，2004年，杭州大劇院首先落成； 2006年12月23日，杭州萬(wàn)象城舉行奠基儀式，標(biāo)志著錢江新城第一大“航母級(jí)”城市綜合體正式啟航； 2008年10月份錢江新城核心區(qū)正式開放，市民中心、國(guó)際會(huì)議中心、杭州大劇院等大型公建項(xiàng)目落成； 2009年12月18日，備受關(guān)注的杭州高德置地廣場(chǎng)項(xiàng)目正式奠基，拉開建設(shè)序幕，并于享譽(yù)全球的集團(tuán)酒店管理公司jumeirah group正式簽約；（該項(xiàng)目總建筑面積約41萬(wàn)平方米，其中包括8-10萬(wàn)方的零售商業(yè)） 2009年12月28日，凱德置地在中國(guó)自主開發(fā)、管理和持有的又一座“來(lái)福士”品牌系列建筑杭州來(lái)福士廣場(chǎng)迎來(lái)盛大的開工典禮； 2010年4月，萬(wàn)象城正式開業(yè)，lv、prada等重量級(jí)時(shí)尚品牌亮相，錢江新城商圈開始上演再一度蛻變； 預(yù)計(jì)2013年左右，繼萬(wàn)象城之后又一座集星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、大型商業(yè)廣場(chǎng)、服務(wù)式公寓為一體的地標(biāo)性城市綜合體將矗立于錢江新城；（總建筑面積39萬(wàn)余方，其中商場(chǎng)面積將超過(guò)10萬(wàn)平方）,錢江新城商圈 濱江商圈 錢江世紀(jì)城商圈,商圈范圍：以濱江星光大道、區(qū)政府為核心 范圍圈，沿線錢塘江南岸的濱江大道中段部分; 定位杭州的城市副中心，城區(qū)產(chǎn)業(yè)、居住 等功能的分流中心： 目前濱江商圈尚處于起步和發(fā)展階段，但從其 規(guī)劃理念和前景來(lái)看，濱江商圈即將成為一個(gè) 極具特色的家居業(yè)態(tài)，引領(lǐng)杭城家居產(chǎn)業(yè)向前 發(fā)展。,商圈的發(fā)展 濱江區(qū)的前身為杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，建于1990年3月，1991年3月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)高新區(qū)； 1996年12月，濱江區(qū)經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立； 2001年，根據(jù)杭州市政府的規(guī)劃，濱江區(qū)塊既是杭州的城市副中心，又是大杭州格局中城區(qū)產(chǎn)業(yè)、居住等功能的分流中心； 2003年，華聯(lián)競(jìng)得星光大道項(xiàng)目地塊，計(jì)劃打造成成中國(guó)內(nèi)地首條文化藝術(shù)星光大道；全長(zhǎng)達(dá)1300米，總建筑面積約30萬(wàn)方，北臨錢塘江，南至江南大道；杭州首個(gè)國(guó)際化體驗(yàn)式主題商街，杭州最大的綜合性商業(yè)中心； 2007年11月，第六空間大都會(huì)家居博覽園在濱江盛大開幕，形成了以錢塘江畔為中心的家具核心商圈，不僅成為杭城市民購(gòu)買家具的首選場(chǎng)所，還將通過(guò)在區(qū)域內(nèi)的聚集和輻射作用，迅速推動(dòng)當(dāng)?shù)睾蛥^(qū)域間的商業(yè)往來(lái)，拉動(dòng)娛樂、交通、旅游、服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展； 2008年，10月25日，濱江區(qū)政府和宜家(中國(guó))投資有限公司簽訂了合作意向書，這也意味著全球著名家居品牌宜家(ikea)正式落戶濱江；濱江宜家將被打造成為一個(gè)城市綜合體； 宜家的落戶，將與大都會(huì)家居博覽園組成一個(gè)60萬(wàn)方的新業(yè)態(tài)，形成家居業(yè)大商圈。,錢江新城商圈 濱江商圈 錢江世紀(jì)城商圈,商圈范圍：與錢江新城隔江對(duì)望，以?shī)W體博 覽城為中心的區(qū)域輻射范圍圈以； 定位中央商務(wù)區(qū)，未來(lái)杭州的城市新核心： 由杭州奧體中心和國(guó)際博覽中心組成的“奧體 博覽城”，位于錢江世紀(jì)城核心區(qū)。“奧體博 覽城”區(qū)域總建筑面積高達(dá)261萬(wàn)平方米，功 能定位為承辦全國(guó)性或洲際性體育賽事的主場(chǎng) 館區(qū)，以及舉辦國(guó)內(nèi)外大型會(huì)展活動(dòng)的現(xiàn)代化 大型會(huì)展中心，形成以體育、博覽功能為主， 集商務(wù)、旅游、休閑、文化、居住功能于一體的城市綜合體。 根據(jù)杭州市城市總體規(guī)劃，錢江世紀(jì)城將與錢江新城共同構(gòu)成未來(lái)杭州城市核心和杭州中央商務(wù)區(qū)。因?yàn)樵谥鞒墙瓕?duì)岸，與錢江新城隔江相望，錢江世紀(jì)城又被稱為“杭州浦東”。,商圈第三篇：城市發(fā)展，更多商圈崛起,城市發(fā)展，更多個(gè)“心”在形成，并可以成為一個(gè)區(qū)域人口的集聚地。杭州商業(yè)地產(chǎn)格局結(jié)構(gòu)升級(jí),慶春商圈 九堡商圈 城西商圈 下沙商圈 城北商圈,商圈范圍：慶春商圈是以慶春廣場(chǎng)為核心， 以慶春東路、鳳起東路、新塘路和秋濤路為 軸線的“井”形商圈； 定位：杭州“武林商圈第二” 慶春廣場(chǎng)東、西、北三面，將規(guī)劃建大型賓館、 五星酒店、商務(wù)辦公樓。慶春商圈形成中將與 四季青服裝特色街改造、錢江新城商業(yè)板塊相 呼應(yīng)。 慶春銀泰開張 百大銀泰旁拿地加碼慶春商圈 2008年6月20日，江干區(qū)提出三年“決戰(zhàn)東 部”計(jì)劃，杭城東部將崛起以慶春廣場(chǎng)為核心，銀泰百貨、五星賓館、高檔酒店、國(guó)內(nèi)一流家裝設(shè)計(jì)等聚集的“第二武林商圈”慶春商圈; 2009年4月10日，銀泰慶春店正式開張，這是銀泰百貨集團(tuán)繼武林店、西湖店之后，在杭州傾力打造的第三家門店,銀泰慶春店的開張為慶春商圈人氣集聚帶來(lái)了一個(gè)焦點(diǎn); 2009年10月27日，百大置業(yè)以高達(dá)13565元/平方米樓面價(jià)競(jìng)得銀泰慶春店旁邊的商業(yè)地塊。,(注：該地塊系由公司子公司浙江百大置業(yè)有限公司與綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司聯(lián)合競(jìng)得，并將共同設(shè)立項(xiàng)目公司進(jìn)行后續(xù)的投資開發(fā)，其中百大置業(yè)持有70%的股權(quán)，綠城集團(tuán)持有30%的股權(quán)。),慶春商圈 九堡商圈 城西商圈 下沙商圈 城北商圈,商圈范圍：位于杭州兩大副城下沙和臨平的 橋頭堡位置，以九堡站、九堡東站向外輻射， 地鐵一號(hào)線往下沙和臨平路段將在這里會(huì)和； 定位：杭州的交通樞紐 臨近杭州運(yùn)河錢塘江碼頭，距杭州蕭山國(guó)際 機(jī)場(chǎng)半小時(shí)車程，九堡區(qū)域日益成為連接上海、 寧波、江蘇等長(zhǎng)三角城市群的最重要的紐帶和 門戶； “決戰(zhàn)東部”的三年，九堡將建成以的最重 要的紐帶和門戶。大規(guī)模、低成本、高效能、高中檔次服裝專業(yè)批發(fā)為核心，以交易、物流、旅游購(gòu)物功能為主，信息、展示、檢測(cè)、金融等服裝交易配套功能為輔，市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)?；?、信息化和國(guó)際化的中國(guó)四季青服裝交易中心； 三年，九堡將現(xiàn)現(xiàn)代化大型居住新區(qū)，80多萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房全部建成，近百萬(wàn)平方米的商品房公建配套全面開工；,交通樞紐：汽車東站、地鐵一號(hào)線 九堡的北側(cè)是德勝快速路。德勝快速路，是杭州市首條東西向的城市快速道路，東段全長(zhǎng)13公里，連接了主城區(qū)、九堡和下沙。目前，德勝快速路東段和中段已經(jīng)建成通車，西段方案已定； 九堡的東側(cè)是規(guī)劃中的九堡大橋，還有杭州高速公路長(zhǎng)途客運(yùn)中心。2010年1月，杭州東站客運(yùn)班線基本調(diào)整搬至九堡，從此，九堡客運(yùn)中心站成為了客運(yùn)的重要集散地；,地鐵1號(hào)線在七堡至九堡沿線將設(shè)置4個(gè)站點(diǎn)，分別為七堡站、九和路站、九堡站和客運(yùn)中心站地鐵的開通，不僅會(huì)給九堡的住戶 帶來(lái)便利，更會(huì)給九堡站點(diǎn)及周邊土地和物 業(yè)帶來(lái)巨大的升值空間。,客運(yùn)中心,慶春商圈 九堡商圈 城西商圈 下沙商圈 城北商圈,商圈范圍：指東西走向的文一西路、文二西 路和南北走向的紫荊花路、古墩路、豐潭路， 其中以豐潭路、古墩路商業(yè)街為代表。目前城 西商圈內(nèi)的文二西路、古墩路、萍水路商業(yè)氛 圍比較濃厚，歐尚、沃爾瑪、銀泰都逐步入駐 圈內(nèi)； 定位： 與浙大一同啟航，城西商圈升級(jí) 2002年，浙大紫金港校區(qū)正式建成，浙江一 大名校的入駐給一直以來(lái)以住宅為主導(dǎo)的城西板塊帶來(lái)了一劑商業(yè)強(qiáng)生劑； 2009年12月23日，城西銀泰都市綜合體正式奠基，進(jìn)入動(dòng)工建設(shè)階段。不久的將來(lái)，這里將崛起一個(gè)建筑規(guī)模達(dá)40萬(wàn)平方米，集休閑、娛樂、購(gòu)物、餐飲、健身、商務(wù)辦公為一體的現(xiàn)代商業(yè)航母。” 2010年1月28日，期待已久的社區(qū)型購(gòu)物中心杭州印象城攜手近150家知名品牌商家盛大開業(yè)，為周邊消費(fèi)者生活提供購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂于一體的時(shí)尚生活。,慶春商圈 九堡商圈 城西商圈 下沙商圈 城北商圈,商圈范圍：位于主要以白楊街道為主，型商 貿(mào)設(shè)施福雷德文化廣場(chǎng)、華元十六街區(qū)、西子 陽(yáng)光星城、金池商貿(mào)等為輻射圈； 定位：杭州大都市的副中心(即下沙副城) 白楊街道轄區(qū)由高教園區(qū)、工業(yè)園區(qū)、開發(fā) 區(qū)公建區(qū)、住宅區(qū)、出口加工區(qū)五大主要功能 區(qū)域組成。轄區(qū)內(nèi)有開發(fā)區(qū)主要政府機(jī)構(gòu)、金 融單位和配套服務(wù)部門；有浙江理工大學(xué)、杭 州電子科技大學(xué)等14所高校；有包括摩托羅拉、 西門子、東芝可口可樂、中策等數(shù)十家全球和國(guó)內(nèi)知名企業(yè)在內(nèi)的各類企業(yè)400余家；月雅苑、未名園、文苑風(fēng)情、大北、裕園、文匯苑、香榭里、北銀等住宅小區(qū)坐落其中，一批大型商貿(mào)設(shè)施福雷德文化廣場(chǎng)、華元十六街區(qū)