[旅游地產(chǎn)項(xiàng)目]旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書.doc

旅游地產(chǎn)項(xiàng)目旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書 【-節(jié)日演講稿】 東部旅游節(jié)日在即，全城熱銷海岸生活 7月22日，在廣東省文化廳和深圳市鹽田區(qū)政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術(shù)花會(huì)暨廣東省少兒藝術(shù)節(jié)”即將召開，在“東部旅游文化節(jié)”同時(shí)開幕的喜人背景下，鹽田的旅游旺季和置業(yè)高潮已經(jīng)到來。隨著萬科東海岸和心海伽藍(lán)的陸續(xù)開盤，東部家居生活不斷朝著海岸新時(shí)尚升級(jí)。云深處悄悄入伙等好消息啟發(fā)人們，鹽田需要宣傳，鹽田需要更加時(shí)尚的海風(fēng)吹拂。 周刊，先鋒時(shí)尚為東部海岸生活沖浪領(lǐng)航 同是7月22日，全球時(shí)尚生活資訊，白領(lǐng)精英讀本周刊正式創(chuàng)刊。周刊是深圳市公開發(fā)行的全彩色銅版紙印刷、在深莞兩地同時(shí)發(fā)行、直投的第一張周報(bào)，經(jīng)過7月8日試刊后，受到讀者和業(yè)內(nèi)外一致好評(píng)。證明這一獨(dú)特嶄新媒體深受市場(chǎng)歡迎。用精美的圖片、優(yōu)美的文字、精確的策劃，周刊為鹽田生活傳遞信息。 周刊與分眾液晶電視互動(dòng)，開創(chuàng)最新傳媒模式 為了充分傳達(dá)東部海岸生活氣息，更加準(zhǔn)確鎖定白領(lǐng)、金領(lǐng)人士置業(yè)鹽田，周刊與名震全國(guó)的分眾傳媒機(jī)構(gòu)聯(lián)手，在遍布深圳、東莞的高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開辟液晶電視廣告。凡在周刊投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時(shí)得到分眾傳媒贈(zèng)送的滾動(dòng)播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產(chǎn)生更為廣泛的傳播效果，達(dá)到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。 全景描繪鹽田生活，為置業(yè)東部展示立體畫卷 1、介紹鹽田簡(jiǎn)史：概括山海鹽田，幾年巨變 2、描述旅游東部：處處美景處處家的環(huán)境 3、譜寫豪宅頌歌：聆聽海、山無與倫比的天籟 4、展示成熟配套：記錄時(shí)尚小鎮(zhèn)故事 5、圖說東方夏威夷：動(dòng)感都市的社區(qū)廣告 全面互動(dòng)，周刊期待合作 1、采訪國(guó)土局、交易中心領(lǐng)導(dǎo)介紹鹽田規(guī)劃與發(fā)展藍(lán)圖 2、組織看樓專車服務(wù) 3、贈(zèng)送老板、總經(jīng)理專訪文章 4、請(qǐng)中介公司、專家暢談置業(yè)鹽田的多重優(yōu)勢(shì) 5、其他合作另行協(xié)商 個(gè)性化、形象化競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，將成為太原市地產(chǎn)發(fā)展的潮流。物業(yè)項(xiàng)目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績(jī)，就必須把握時(shí)機(jī)，盡竭利用自身的個(gè)性資本和雄渾的勢(shì)力，把自身打造成極富個(gè)性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。 優(yōu)勢(shì)： 位置優(yōu)越，交通便捷 位置優(yōu)越：處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心；徒步分鐘即可到達(dá)酒店、食府、劇院、商場(chǎng)、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全。 交通便捷：公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案。 區(qū)內(nèi)康體、娛樂、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全。 室外設(shè)施：活動(dòng)廣場(chǎng)、小區(qū)幼兒園、醫(yī)院、購(gòu)物廣場(chǎng)、籃球場(chǎng)。 室內(nèi)設(shè)施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉酒廊。 小戶型 房廳、房廳，面積平方米之間的小戶型，以及提供菜單式裝修，對(duì)于事業(yè)有成、家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、時(shí)尚、享受的目標(biāo)購(gòu)房群極具吸引力。 不足： 環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀 環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標(biāo)購(gòu)房群興趣；()不利于提升花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度和造成記憶；同時(shí)也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。（現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求） 物業(yè)管理缺乏特色服務(wù) 物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標(biāo)購(gòu)房群的職業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際需求（事業(yè)有成、時(shí)尚、享受）開展特色服務(wù)，使花園在服務(wù)方面缺乏了應(yīng)有的個(gè)性和吸引力。 年齡在歲之間經(jīng)濟(jì)富裕有投資意識(shí)或有習(xí)慣在北城生活的中老年人。 家庭構(gòu)成：口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年。 年齡在歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在元以上時(shí)尚、享受在北城工作的管理者或小私營(yíng)業(yè)主。 家庭構(gòu)成：口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年。 阻礙： 花園內(nèi)朝向差、無景、背陰的單位難于銷售。 區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)狀況不景氣，銷售業(yè)績(jī)不佳。 對(duì)策： 把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價(jià)單位適時(shí)限量發(fā)售。通過廣告炒作、整體形象和價(jià)格之間的落差以及增值贈(zèng)送來促進(jìn)銷售。 商鋪經(jīng)營(yíng)不景氣，銷售業(yè)績(jī)不佳，究其原因有二。 一是區(qū)內(nèi)人氣不旺，二是花園離大型購(gòu)物中心太近。 故對(duì)策有二： 一、引爆住宅銷售，帶旺區(qū)內(nèi)人氣，促進(jìn)商鋪的經(jīng)營(yíng)和銷售； 二、根據(jù)區(qū)內(nèi)居民的職業(yè)特點(diǎn)、年齡結(jié)構(gòu)、心理特征、追求喜好和實(shí)際需求開展特色經(jīng)營(yíng)。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。 根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)和目標(biāo)購(gòu)房群特殊的身份、社會(huì)地位和所處的人生階段，我們把物業(yè)項(xiàng)目定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。 主體廣告語(yǔ)： 輝煌人生，超凡享受 花園提供的（給您的）不止是稱心滿意的住宅 輝煌人生 花園的目標(biāo)購(gòu)房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。 鳳凰城項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開。 鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了 銷售，但沒有為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。 現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。 二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計(jì)4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)XX年5月底辦下。 由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。 a、東南板塊及鄭汴路商圈。 鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國(guó)道沿線。 鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅沒有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。 東明路南段沿線目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。 航海東路與107國(guó)道沿線是XX年以來的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。（詳見附1：鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告） b、小戶型市場(chǎng)概況。 自XX年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是XX年初，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。 燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下，收獲了小戶型市場(chǎng)的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。燕歸園提前介入了小戶型市場(chǎng)，并且認(rèn)識(shí)到小戶型的主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢(shì)。 參加人數(shù)：50-80人 酒會(huì)：目的是聯(lián)誼溝通 2、高端客戶聯(lián)誼會(huì)、別墅產(chǎn)品推介會(huì)正式開始前的會(huì)場(chǎng)檢測(cè)(電源、音響、會(huì)場(chǎng)布置、邀請(qǐng)人員落實(shí)、人員協(xié)調(diào)、會(huì)議物資等)； 3、高端客戶聯(lián)誼會(huì)、別墅產(chǎn)品推介會(huì)正式開始； 4、高端客戶聯(lián)誼會(huì)、別墅產(chǎn)品推介會(huì)后的效果總結(jié)； 活動(dòng)細(xì)則： (1)會(huì)場(chǎng)布置： 場(chǎng)外： 主入口門外設(shè)置拱門一處，花籃8-12只、簽到臺(tái)一處 會(huì)場(chǎng)專用泊車位若干，車輛調(diào)度人員2位 場(chǎng)內(nèi)： 餐桌8套(每套10人)，椅子帶椅套，桌上擺放號(hào)碼牌“xxxx別墅2號(hào)桌”(號(hào)碼牌尺寸酒店提供) 嘉賓講話用主講臺(tái) 背景板一處(根據(jù)所選酒店具體情況決定尺寸)，或用投影儀設(shè)備 場(chǎng)內(nèi)綠色植物(根據(jù)所選酒店具體情況決定數(shù)量，望酒店提供) 嘉賓座位及出席人員座位安排，主桌1桌，主要安排領(lǐng)導(dǎo)就座 xxxx暨別墅產(chǎn)品宣傳用品(x展架或易拉寶) 視頻設(shè)備，播放企業(yè)宣傳用品 音響設(shè)備(主講話筒兩只) (2)物品準(zhǔn)備 渲染用品：拱門、花籃、背景板、嘉賓胸花(80朵)、花團(tuán)2束(簽到處1束，主講臺(tái)1束)，香檳塔1座(酒店提供，配專門開香檳的服務(wù)員，國(guó)產(chǎn)香檳) 宣傳用品：x展架或易拉寶(68個(gè))、dm單頁(yè)(xxxx別墅產(chǎn)品，150份)，號(hào)碼牌 配套用品：請(qǐng)柬100份，簽到本1本，簽到筆2支，名片放置箱1只，數(shù)碼相機(jī)2臺(tái)、dv攝像機(jī)1臺(tái) 其他物品：會(huì)議需要的其他物品，如迎賓禮儀綬帶、國(guó)標(biāo)舞曲等 (3)人員準(zhǔn)備 全程協(xié)調(diào)人員2名(負(fù)責(zé)嘉賓邀請(qǐng)、記者邀請(qǐng)核實(shí)等) 執(zhí)行人員3名(負(fù)責(zé)會(huì)議地點(diǎn)落實(shí)、布置) 會(huì)議主持人員1名(由我方銷售人員選出) 迎賓接待禮儀6位，接待人員2位 車輛調(diào)度人員2名(可由會(huì)議地點(diǎn)的保安擔(dān)任) 會(huì)場(chǎng)服務(wù)人員2-3名(負(fù)責(zé)會(huì)場(chǎng)拍攝、沏茶、遞物等服務(wù)) (4)合作單位落實(shí) 會(huì)議合作地點(diǎn) 宴會(huì)合作地點(diǎn) 廣宣用品制作 (5)會(huì)議流程 22日23日(會(huì)議籌備期) 活動(dòng)方案的確定：薦總、李總 人員分工與任務(wù)落實(shí)監(jiān)督：薦總、李總 與會(huì)嘉賓邀請(qǐng)：置業(yè)顧問落實(shí)嘉賓具體地址，發(fā)放請(qǐng)柬邀請(qǐng)參加 邀請(qǐng)步驟：甄選客戶按地址投遞請(qǐng)柬電話追訪確認(rèn)再次電話確認(rèn)登記 會(huì)議地點(diǎn)落實(shí)：酒店宴會(huì)廳，會(huì)場(chǎng)具體狀況資料搜集，宴會(huì)標(biāo)準(zhǔn) 嘉賓講話稿落實(shí)：發(fā)言嘉賓的講話順序及內(nèi)容，主持人開場(chǎng)辭 相關(guān)物資準(zhǔn)備：胸花、簽到用品、拱門、花籃、x展架或易拉寶、數(shù)碼相機(jī)、dv攝像機(jī)、迎賓禮儀綬帶、國(guó)標(biāo)舞曲等 2327日(會(huì)議檢測(cè)期) 會(huì)場(chǎng)物資落實(shí)：會(huì)場(chǎng)音響、話筒、電源、桌椅、講臺(tái)、綠化、視頻設(shè)備等相關(guān)內(nèi)容 渲染物品落實(shí)：拱門、花籃、背景板、胸花、花團(tuán)、香檳塔，號(hào)碼牌 宣傳物品落實(shí)：dm單、x展架或易拉寶 配套用品落實(shí)：請(qǐng)柬、簽到用品、數(shù)碼相機(jī)、dv攝像機(jī)、迎賓禮儀綬帶、國(guó)標(biāo)舞曲等 宣講用品落實(shí)：嘉賓講話稿，主持人開場(chǎng)辭 相關(guān)人員落實(shí)：講話嘉賓、主持人、迎賓禮儀、工作人員 邀請(qǐng)人員落實(shí)：置業(yè)顧問上報(bào)邀請(qǐng)人員確切數(shù)量 28日(會(huì)議執(zhí)行期) 會(huì)議簡(jiǎn)要流程： 置業(yè)顧問對(duì)邀請(qǐng)到的嘉賓再次確認(rèn) 迎賓人員在會(huì)場(chǎng)外迎接嘉賓 嘉賓簽到 迎賓禮儀為嘉賓佩帶胸花，將嘉賓領(lǐng)入會(huì)場(chǎng) 會(huì)議開始，嘉賓按順序講話，中間穿插節(jié)目表演 記者提問 會(huì)后晚宴 嘉賓合影 會(huì)議細(xì)節(jié)流程： 9：0012：00：會(huì)場(chǎng)物資、渲染物品、宣傳物品、配套用品、宣講用品等進(jìn)一步落實(shí) 9：0012：00：會(huì)場(chǎng)布置，會(huì)場(chǎng)檢測(cè)(音響測(cè)試、電源測(cè)試等) 12：0013：30：會(huì)場(chǎng)布置結(jié)束，檢查個(gè)崗位人員到位情況，布置物品的細(xì)節(jié)調(diào)整，工作人員工作餐落實(shí) 13：3014：30：所有人員到位，嘉賓簽到，迎賓禮儀和迎賓人員將嘉賓帶入會(huì)場(chǎng)，會(huì)場(chǎng)播放班德瑞電聲音樂或克萊斯曼鋼琴曲 14：3015：50：主持人致開場(chǎng)辭(2分鐘左右)，與會(huì)領(lǐng)導(dǎo)代表講話并致賀詞(2-3位，10分鐘左右)，開啟香檳酒，倒入香檳塔(5-8分鐘)時(shí)裝走秀表演(5-10分鐘左右)，開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)講話(3-5分鐘左右)，戶型設(shè)計(jì)介紹(10-15分鐘)，室內(nèi)魔術(shù)表演(3-5分鐘)，景觀設(shè)計(jì)介紹(10-15分鐘)，別墅風(fēng)水介紹(10-15分鐘)歌舞表演(5-8分鐘)，宴會(huì)開始； 16：0017：10：聯(lián)誼會(huì)宴會(huì)，16：30，宣布表演國(guó) 標(biāo)舞節(jié)目，將邀請(qǐng)?jiān)谧钨e共同參加。 17：3017：50：與會(huì)嘉賓合影 18：00：宴會(huì)結(jié)束 費(fèi)用預(yù)算：略 附： 表一：準(zhǔn)備內(nèi)容清單 名稱數(shù)量備注 一、物品 拱門1處會(huì)議地點(diǎn)門外 花籃8-12只放在酒店主入口兩側(cè) 請(qǐng)柬100份邀請(qǐng)嘉賓，自購(gòu) 胸花80支給與會(huì)嘉賓佩帶 禮儀綬帶6條迎賓禮儀佩帶 花團(tuán)2組簽到處1組，主講臺(tái)1組 簽到用品1套簽到本1本，簽到筆2支 數(shù)碼相機(jī)2臺(tái)公司自備 dv攝像機(jī)1臺(tái)公司自備 背景板1塊根據(jù)會(huì)議地點(diǎn)大小制作 易拉寶6-8個(gè)可以是x展架 dm單頁(yè)150份別墅產(chǎn)品 號(hào)碼牌8個(gè)尺寸酒店提供，設(shè)計(jì)制作 開場(chǎng)辭1份主持人使用 講話稿6-10份每位領(lǐng)導(dǎo)、公司人員宣講使用 純凈水4箱20瓶/箱，嘉賓和工作人員飲用水 盒飯若干根據(jù)當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)工作人員數(shù)量確定 二、人員 協(xié)調(diào)人員2位負(fù)責(zé)嘉賓邀請(qǐng)、記者邀請(qǐng)等 執(zhí)行人員3位負(fù)責(zé)會(huì)議地點(diǎn)落實(shí) 主持人員1位由我方銷售人員選出 迎賓禮儀4位另接待人員2位 車輛調(diào)度2位可由會(huì)議地點(diǎn)的保安擔(dān)任 會(huì)場(chǎng)服務(wù)2-3位負(fù)責(zé)會(huì)場(chǎng)拍攝、沏茶、遞物等服務(wù) 表二：會(huì)場(chǎng)準(zhǔn)備 名稱數(shù)量備注 主講臺(tái)1座嘉賓講話使用 主席臺(tái)1座立式，木質(zhì) 嘉賓席8桌桌面擺放飲