房地產經營管理要素分析.doc

房地產經營管理要素分析房地產經營是從是房地產業(yè)的人房地產項目進行的經濟營建，主要表現了房地產企業(yè)與房地產市場的經濟關系，而房地產管理是房地產企業(yè)內部的資源，方案進行人性化，科學化，經濟化的優(yōu)化操作和操作和整合，其實，房地產開發(fā)已經貫穿房地產的經營與管理中，或者說房地產經營與管理涵蓋在房地產的整個流程，通過合理有效的房地產經營與管理達到房地產企業(yè)利潤最大化，風險最小化資源鄭和最優(yōu)化，最終實現社會責任化?？偨Y很多經營管理經驗，總體來房地產經營管理工作水平的高低是決定企業(yè)經濟效益的一個重要因數素，同時也是企業(yè)綜合素質和核心競爭能力的具體體現，近幾年，企業(yè)經過市場經濟的洗禮，在房地產經營管理思想、理念及管理方式、方法、手段等方面都有了較大進步，但與現代企業(yè)管理要求還有一定距離，現就房地產經營管理工作，談幾點粗淺認識。理論上的認識：1、房地產經營管理是房地產的高層領導人在現代市場經營觀念的指導下，為構建和維持長久的競爭優(yōu)勢，通過對外部環(huán)境和內部條件的全面估量和分析，從企業(yè)發(fā)展全局出發(fā)而作出長時期的總體性和謀化和行動鋼領。2、房地產經營管理戰(zhàn)略的作用因人而異。通常在項目管理中除了項目的資金措施之外，人們關心項目的市場前景，尤其是短期經濟效益。但要獲取這一經濟或者保證這一目標實現，就必須有強大的項目管理班子或者項目操作主體。從眾多的事例分析中，同樣的項目、同樣的資金，如果由不同的人操作，結果有時完全不一樣。這一規(guī)律同樣適用房地產經營管理戰(zhàn)略的實施，從系統(tǒng)工程的角度來說，更復雜，也就是說要求更高。房地產經營管理戰(zhàn)略的作用因人而異是個帶普遍意義的問題，經營管理戰(zhàn)略作用的基礎一個是企業(yè)戰(zhàn)略本人，另一個則主要是企業(yè)領導實施企業(yè)經營管理戰(zhàn)略的控制能力。從這層意義上說，提高企業(yè)領導戰(zhàn)略實施控制能力是一項帶普遍性的十分重要的工作。3、房地產經營管理戰(zhàn)略作用的發(fā)揮大對外依賴于行業(yè)及市場的準確預測和把握房地產經營管理戰(zhàn)略的目的就是企業(yè)在未來發(fā)展的途徑上如何適應市場，將企業(yè)所具有的資質如何配置，并形成和加強自身的獨特的核心競爭力，實現預期目標。從這一目的來看，首先就必須解決好企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展階段、發(fā)展周期、發(fā)展空間等，進行正確預測產品市場，分析產品市場走向、產品發(fā)展趨勢、市場競爭程度、忠誠度、客戶的需求愛好以及區(qū)域、國家的宏觀經濟發(fā)展等。真正做好行業(yè)及市場的準確預測，就能較清晰地看清楚未來市場及產品發(fā)展趨勢，為企業(yè)發(fā)展指明方向，企業(yè)經營戰(zhàn)略才有了堅實的基礎，因此經營管理戰(zhàn)略作用發(fā)揮對外依賴于行業(yè)及市場的準確預測和把握。4、房地產經營管理作用的發(fā)揮內依賴企業(yè)全體員工深刻理解和共同努力，房地產經營管理戰(zhàn)略作用的發(fā)揮，不僅僅是由一個部門的力量起作用，更多地依賴于參與企業(yè)經營管理戰(zhàn)略的全體員工，由全體員工將日常的工作借助與企業(yè)的機制運作，轉化為多個指標，由這些分指標組成系統(tǒng)，構成企業(yè)經營戰(zhàn)略目標。脫離了這些環(huán)節(jié)或忽視了這些作用，從企業(yè)的形象到企業(yè)價值的增加，以及戰(zhàn)略目標的餓實現，都缺乏支撐或基礎。我們強調企業(yè)全體員工深刻理解企業(yè)經營戰(zhàn)略，為企業(yè)戰(zhàn)略的作用的實施共同努力，從企業(yè)經營戰(zhàn)略的整體上引導了員工的價值觀，潛移默化了員工的日常行為，強化了員工的主人翁的精神，規(guī)范了員工行為準則，使企業(yè)經營戰(zhàn)略的作用由此得以發(fā)揮。二、房地產經營管理中現金流、企業(yè)信譽、核心競爭力、領導者意旨與個人情感等因素的認識理解。1、核心競爭力：首先，企業(yè)領導者要不斷提高自身素質，時刻保持清醒頭腦，千萬不能讓一時的成功經驗成為組織今后發(fā)展的障礙。其次，建立良好的自學機制是非常重要的。具有自學機制的企業(yè)能善于撲捉市場信息，適應市場需求變化，培育并形成具有競爭優(yōu)勢的核心競爭力。2、現金流量：企業(yè)領導往往只注意到了企業(yè)的贏利能力，而忽視了對現金流量的重視，而現金力量的危機會給企業(yè)生存帶來嚴重的后果?，F金是企業(yè)的血液，現金流量充足的企業(yè)能興旺發(fā)達，現金流量適中企業(yè)可以生存，現金流量不足會導致企業(yè)衰亡。對企業(yè)來說現金流量對企業(yè)生死存亡的重要性要超過贏利能力。首先，制定良好的現金流量戰(zhàn)略，增強企業(yè)防范風險和化解現金危機的能力。其次，還要做好日?，F金收支管理，以提高現金的使用效率。為此應當注意做好以下幾點工作：力爭先進流量同步，使企業(yè)所持有的交易性現金余額降低到最低水平：巧用現金浮游量：通過訂立較短的收帳期、折扣刺激以及設立更積極主動的收帳過程：在不影響公司信譽的前提條件下，盡可能地推出應付款的支付期，充分運用供貨方所提供的信用優(yōu)惠。最后除了以上所運用財務手段外，企業(yè)還要特別注意管理良好的組織所使用的方法對增加現金流量的重要性，即通過加強內部管理、改進經濟效益，來降低內部成本、加速資金周轉和提高贏利能力。3、領導者意旨與個人情感。企業(yè)在創(chuàng)業(yè)時，多為其創(chuàng)業(yè)者一手創(chuàng)立。隨著企業(yè)的成長，企業(yè)同外界經濟組織的聯系更加多樣化、廣泛化和復雜化，企業(yè)的生產管理、營銷策劃、財務控制、人事管理等方面的工作量突然增大，這便使得科學決策更為困難。然而，令人遺憾的是、感情用事。這樣，難免會帶給企業(yè)無法挽回的損失。因此，面對已超過其知識和能力范圍的新機遇與新挑戰(zhàn)，創(chuàng)業(yè)者應克服感情用事，充分發(fā)揮民主決策的作用，重新設計其組織結構、治理結構，制定規(guī)范的、科學的規(guī)章制度，實施合理有效地監(jiān)督和控制，使企業(yè)能夠在新的餓環(huán)境下，抓住機遇，應對挑戰(zhàn)。5、企業(yè)信譽：現實中，不少企業(yè)存在著快速撈一把、賺快錢的想法。而忽視了誠信企業(yè)一種寶貴資源獲得的重要性，虛假廣告滿天飛、合同違約多、競爭不擇手段、環(huán)境保護意識弱、員工權益受到損害、偷稅漏稅嚴重，結果，失信于社會、失信于顧客、失信于員工、失就信于投資商和供應商，難免會造成大量中小型企業(yè)的餓短命。市場經濟是信用經濟，沒有誠信，就沒有秩序、沒有交換、沒有市場，企業(yè)就難以健康成長。誠信作為一種寶貴資源，它能降低企業(yè)交易成本，有助于解決中小企業(yè)融資難、擔保難的問題。特別是企業(yè)面臨難以預料的危機時，能夠獲得公眾的支持，使其順利度過難關。所以，誠信建設對中小企業(yè)的成長有著舉足輕重的地位。“誠”講求忠誠、真誠、赤誠、精誠所致，金石為開?！靶拧本褪侵v究信任、信用、信譽、信心、自信方能信人。三、房地產經營管理堅持的原則：1、必須堅持以動態(tài)管理和優(yōu)化組合為基本特征的項目管理思路。建筑施工的特點：決定了在工程項目的組織過程中，必須根據施工流程的需要對項目的人、財、物實行動態(tài)管理和優(yōu)化組合。對工程項目部而言，人、財、物的流入和流出，是由工程項目在實施過程中的客觀需要來決定的，只有在動態(tài)管理和人、財、物、的優(yōu)化組合中才能不斷降低項目管理成本，提高項目管理效率。當前，仍需進一步克服人員、設備和其它生產資料在項目上的“固化”現象，有效發(fā)揮工程項目對企業(yè)生產要素的基礎性配置作用。2、必須堅持項目經理部組建的“三個一次性”科學定位項目經理部是一次性的施工生產臨時的組織機構：項目是一次的成本管理中心：項目經理是一次性的授權管理者。這一科學定位決定了項目部在組建和運行過程中必須努力做到組織機構層次最簡、人員配備精干高效、管理對象直接到位。這是項目經理組建、運行、管理、考核和解體的理論依據。只有堅持這一科學定位，才能實現“項目授權經營、專業(yè)施工保障、企業(yè)調控服務、考核真實可靠”的總體管理要求。3、必須堅持項目經理責任制和項目成本核算制。明確項目經理責任制是項目經理履行的前提。其基本內容是，項目經理受企業(yè)法人代表的委托，代表企業(yè)通過對工程項目全過程、全方位、全合同管理，實現企業(yè)在工程項目上的三大目標，即：企業(yè)向業(yè)主或總包單位的合同承諾目標，企業(yè)對項目經理部下達的經營和成本降低目標，以及施工現場的管理目標（包括企業(yè)形象宣傳、安全管理、標準化現場管理、職工隊伍管理等）。項目經理責任制要突出權利與責任的匹配，明確項目經理的地位和作用，使項目經理能夠準確地運用權利，履行職責，實現目標。以制造成本為基準和依據，落實項目成本的成本核算是項目經理運用經濟手段履行職責的必要條件。推行項目管理必須堅持“企業(yè)是利潤中心”的原則，合理劃分企業(yè)與項目的餓職責、權限和經濟利益，通過嚴肅認真、切實可行的核算體系的運行，使項目真正成為企業(yè)成本核算的中心，成為調動企業(yè)內部個方面積極性的動力，成為施工企業(yè)經濟效益的直接來源。4、必須堅持經營風險與施工風險像分離的原則經營風險是指企業(yè)在經營活動中，為占領市場所采取的經營策略而形成的風險，主要包括以下：1、投標風險：即企業(yè)在投標過程中向業(yè)主做出的讓利風險和資金運做風險。2、市場風險：即項目合同簽定后，外部市場發(fā)生較大變化。（如主材價格上漲超過一定副度、實際人工與定額人工的調整差距等）3、意外風險：即項目在實施過程中發(fā)生不可抗力的以外風險。4、壞帳損失風險，即項目交竣工決算后，項目的應收帳款由于特殊原因（如業(yè)主破產等）而形成的壞帳損失。施工風險是指工程項目在施工、組織、管理過程中形成的各種風險，主要包括：1、管理風險，即項目在施工過程中由于管理水平、管理方法、管理制度和管理業(yè)績的的優(yōu)咯而形成的費用風險。2、質量風險：即由于工程質量狀況而產生的質量成本風險（如返工損失、由質量狀況而引發(fā)的經濟獎罰等）。3、安全風險：即由于安全事故而引發(fā)的責任風險。4、施工工期風險：即由于施工工期提前或拖后而形成的經濟責任風險。5、施工技術風險，即由于采用某種施工技術、施工工藝而引起的費用增減風險。經營風險是企業(yè)行為，應由企業(yè)來承擔。施工風險是工程項目的過程管理風險，理應由項目經理部承擔。項目部作為一次性的臨時組織，不具備承擔企業(yè)經營風險的能力。所以實行經營風險和施工風險相分離的餓原則，有利于科學合理地確定項目成本的餓考核基數和考核原則，調動項目部加強成本管理，化解施工風險和積極性。6、必須堅持建立內部要素市場，為項目部提供最佳的有償服務。在企業(yè)管理層的統(tǒng)一組織下，各要素部門與各項目之間，按照對等的原則建立經濟合同關系，目的在于確保項目在實施過程中生產要素的及時、準確供應。項目部與企業(yè)內部各要素市場單位之間是一種權利與義務的餓分包關系，如：材料供應的訂購關系、大型機械設備的租賃關系、專業(yè)施工的內部工程分包關系、資金使用上與“內部銀行”的借貸、結算關系、向項目現場人員提供有償生活服務的關系等。通過要素市場的合同化運作，確保項目人、財、物優(yōu)化配置和動態(tài)管理目標的實現。7、必須堅持以項目制度建設為基礎，促進項目運作到有法可依，有章可循。加強企業(yè)內部項目管理的餓制度建設，著種抓好兩個方面，即：企業(yè)層面的制度建設和項目部層面的制度建設。8、必須堅持對項目經理部的二次分配，保證項目責任目標的全面實現。項目的二次分配是指工程在項目竣工交付之后，根據項目的的實施情況和經營果，在項目平時一次分配的餓基礎上，對項目經理和項目部其它人員進行再次獎勵和約束機制的重要環(huán)節(jié)和基本手段，實施中應重點解決好以下兩個問題。一是明確一次分配和二次分配的內容、比重和側重。一次分配以項目工資的形式體現，根據項目的大小、難易程度和時間跨度確定項目工資標準。項目工資側重于體現項目經理和項目部其他人員的崗位職責，即項目部的崗位工資。二次分配側重于體現項目的經營效果。因此，項目二次分配的總額應與項目實現利潤總額和項目成本降低總額復合掛鉤，體現項目對企業(yè)的貢獻大小和管理水平的高低。項目內的二次分配應以項目經理等項目管理班子的成員為主體，主要體現責任與貢獻。為了根號的發(fā)揮二次分配在整個項目分配中的激勵作用，在全面實現經營目標的前提下，二次分配一次分配相比，其在分配的總量中的權重應大于50%。二是明確二次分配兌現的前提條件下和時間安排。二次分配兌現必須同時具備以下條件：1、工程交工驗收并交付業(yè)主或總包方認可。2、完成了項目對企業(yè)內外的工程結算、材料結算和財務結算。3、企業(yè)審計部門對項目的經營效果予以確認。4、工程承包合同所規(guī)定的資金回收目標已經實現。5、企業(yè)管理部門對項目的各項管理目標（如質量、安全、交工資料等）予以考核確認。以上工作中，尤其要突出項目資金的回收到位。完成上述工作后即可兌現二次分配。這樣，即能充分調動項目人員干好工程、辦好決算、收回資金積極性，又能有效地防止由于工程款拖欠而形成的項目經營風險。四、房地產管理中的內部會計控制的認識。內部會計控制是一個動態(tài)的發(fā)展過程，一個有效的內部會計控制制度應具有管理部門需要來保證執(zhí)行任務和完成工作的職責，以及保證制度正確實施的有效程序。內部會計控制的內容是內部會計控制的主體和核心，內部會計控制制度作為現代企業(yè)管理的一個重要內容，包括保證企業(yè)正常經營所采取的一系列必要的管理措施，貫穿于企業(yè)的方方面面。其控制方法具體來講包括：不相容的職務相互分離控制、授權批準控制、會計系統(tǒng)控制、預算控制、財務保全控制、風險控制、內部報告控制、電子信息技術控制等。2、內部會計控制制度的作用當前一些單位由于管理松懈、導致內部會計控制工作消弱，帳目混亂、財產不實、數據失真、會計資料嚴重散失，費用支出失控、潛在虧損增加，違法違紀現象時常發(fā)生，如攜巨款外逃、挪用公款賭博、炒股，利用改組、改制的機會中飽私囊，給單位和國家?guī)砹司薮蟮膿p失。內部會計控制制度作為企業(yè)生產經營活動的自我調節(jié)和自我約束的內在機制，處于企業(yè)在中樞神經系統(tǒng)的重要位置，因此，其健全與否，關系到一個單位的經營成敗。具體講，企業(yè)內部會計控制的作用主要有以下幾方面。（一）保證會計信息真實、完整。健全的內部會計控制，要求規(guī)范會計行為，保證會計信息采集、記錄、匯總的過程能真實反映生產經營活動的實際情況，發(fā)現問題及時糾正，從而確保會計信息的真實性和完整性。（二）保護單位資產的安全、完整，防止資產流失。完善的內部會計控制要求對資產的接觸、處理均按授權要求進行，它能科學有效地監(jiān)督和制約財產物資的采購、計量、驗收等各個環(huán)節(jié)，從而有效地糾正各種浪費現象，減少損失、確保財產物資的安全、完整。（三）有效防范經營風險，提高經營管理效率，實現管理層的經營目標，內部會計控制作為企業(yè)的中樞環(huán)節(jié)，是防范經營風險的最行之有效的