江寧路項(xiàng)目可行性研究-裝修房.doc

塑造有新聞的品牌企業(yè),網(wǎng)址：建設(shè)新聞網(wǎng)資料分享地址：第1頁(yè)共13頁(yè)第一章項(xiàng)目概況1.1建設(shè)單位本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商為上海海聯(lián)置業(yè)有限公司。1.2項(xiàng)目位置“江寧路大廈”項(xiàng)目位于靜安區(qū)昌平路以南，康定路以北，江寧路以東，昌化路以西區(qū)域，處江寧路、康定路交界處。主入口在江寧路上。1.3項(xiàng)目規(guī)?！敖瓕幝反髲B”為1幢27層樓的點(diǎn)式商辦樓，其中地下一層為車庫(kù)，14層為裙房，510層為敞開(kāi)式辦公樓，1126層為公寓式辦公樓，27層為屋頂花園?？偨ㄖ娣e約為21900平方米。1.4主要建筑技術(shù)指標(biāo)本項(xiàng)目的主要建筑指標(biāo)詳見(jiàn)表11。表11主要建筑指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值1基地面積平方米2總建筑面積平方米21900其中：地下部分建筑面積平方米1900地上裙房部分建筑面積平方米5500地上其他部分建筑面積平方米145003總戶數(shù)（非裙房部分）戶88塑造有新聞的品牌企業(yè),網(wǎng)址：建設(shè)新聞網(wǎng)資料分享地址：第2頁(yè)共13頁(yè)1.5項(xiàng)目現(xiàn)狀“江寧路大廈”項(xiàng)目于2000年竣工，至今已空置兩年余。本案的現(xiàn)狀為：主體為框剪結(jié)構(gòu)，主樓部分的建安工程已完成；裙房部分除設(shè)備未安裝，其余已完成；公用部位裝飾及小區(qū)建設(shè)基本沒(méi)有；大產(chǎn)證已獲得?；谏鲜霈F(xiàn)狀，本案的開(kāi)發(fā)商要求以13000萬(wàn)元的價(jià)格整體托盤轉(zhuǎn)讓。第二章市場(chǎng)研究為了明確接盤的可行性和項(xiàng)目定位的合理性，特對(duì)本案周邊物業(yè)進(jìn)行調(diào)研。2.1調(diào)研區(qū)域說(shuō)明本調(diào)研區(qū)域?yàn)榘策h(yuǎn)路以南，新閘路以北，常德路以東，昌化路以西的閉合區(qū)域。2.2辦公樓物業(yè)行情經(jīng)調(diào)研，本區(qū)域的辦公樓基本上以租為主，租金水平為23元/天平方米，詳見(jiàn)表21“本區(qū)域辦公樓個(gè)案匯總表”。表21本區(qū)域辦公樓個(gè)案匯總表序號(hào)個(gè)案名稱所處位置租金（元/天平方米）包物業(yè)管理費(fèi)與否1藝海大廈江寧路、康定路3不包2時(shí)美大廈江寧路、康定路2包3和一大廈江寧路、昌平路2.32.5包4新城大廈江寧路、新閘路3包塑造有新聞的品牌企業(yè),網(wǎng)址：建設(shè)新聞網(wǎng)資料分享地址：第3頁(yè)共13頁(yè)2.3住宅物業(yè)行情靜安區(qū)是上海典型的城市中心區(qū)，也是上海房?jī)r(jià)最高的區(qū)域，該區(qū)域住宅的平均售價(jià)為800010000元/平方米，詳見(jiàn)表22“本區(qū)域住宅個(gè)案匯總表”。表22本區(qū)域住宅個(gè)案匯總表序號(hào)個(gè)案名稱所處位置個(gè)案類別售價(jià)（元/平方米）交房狀態(tài)1康寧雅庭江寧路、康定路高層住宅750011000毛坯2新格公寓江寧路、康定路酒店式公寓1100014000全裝修3靜安楓景常德路、新閘路高層住宅1000012300全裝修4靜安晶華安遠(yuǎn)路、陜西北路高層住宅700010000毛坯酒店式公寓未定全裝修2.4定位建議根據(jù)上述調(diào)研結(jié)果，結(jié)合中心城區(qū)寸金寸土的地段價(jià)值以及目前住宅產(chǎn)品價(jià)格普遍上揚(yáng)的市場(chǎng)特點(diǎn)，建議將本案定位為商住樓，即裙房以上部分為酒店式公寓，經(jīng)改建包裝后推向市場(chǎng)。第三章租售計(jì)劃3.1銷售定價(jià)“銷售定價(jià)”針對(duì)裙房部分而言。根據(jù)“市場(chǎng)研究”章節(jié)中所列明的周邊樓盤的價(jià)格及本案的自身?xiàng)l件，作出以下有競(jìng)爭(zhēng)力的定價(jià)。塑造有新聞的品牌企業(yè),網(wǎng)址：建設(shè)新聞網(wǎng)資料分享地址：第4頁(yè)共13頁(yè)裙房：均價(jià)8000元/平方米（不含設(shè)備報(bào)價(jià)），可售建筑面積按5500平方米計(jì)，銷售收入為44000000元。3.2租金定價(jià)“租金定價(jià)”針對(duì)酒店式公寓部分而言。酒店式公寓：價(jià)格分布詳見(jiàn)表31“酒店式公寓價(jià)格定位表”。表31酒店式公寓價(jià)格定位表房型面積（平方米）數(shù)量（套）單價(jià)（USD/月）理論年租金（USD/年）兩房130441500792000三房1804420001056000小計(jì)881848000實(shí)際年租金收入（USD/年）（按入住率65計(jì)）1201200實(shí)際年租金收入（合：人民幣/年）（按匯率8.3計(jì)）9969960車位：600元/月/個(gè)，可租車位按40個(gè)計(jì)。年租金收入為288000元。3.3租售進(jìn)度及租售收入3.3.1租售進(jìn)度假定接盤日為2003年4月1日，租售起始日為2003年7月1日，裙房的銷售期為1.5年（18個(gè)月），于2004年12月31日銷售完畢。3.3.2租售收入詳見(jiàn)表32“租售收入預(yù)測(cè)表”。塑造有新聞的品牌企業(yè),網(wǎng)址：建設(shè)新聞網(wǎng)資料分享地址：第5頁(yè)共13頁(yè)表32租售收入預(yù)測(cè)表（單位：萬(wàn)元）銷售部分序號(hào)收入名稱/年月2003年2004年小計(jì)1-67-121-67-121裙房銷售收入1467146714664400年度小計(jì)146729334400租賃部分序號(hào)收入名稱/年小計(jì)1酒店式公寓租金收入9972車位租金收入29年度小計(jì)1026第四章投資估算4.1投資估算的依據(jù)和說(shuō)明本投資估算的測(cè)算期為二次開(kāi)發(fā)商接盤日至本案銷售完畢日，假定接盤日為2003年4月1日，裙房銷售完畢日為2004年12月31日。本投資估算的編制依據(jù)為項(xiàng)目示意圖，非竣工圖。本投資估算參照了近年上海已建成的同類建筑工程竣工的有關(guān)資料。本投資估算暫不考慮裙房部分的設(shè)備安裝及屋頂花園的裝飾費(fèi)用。4.2投資估算4.2.1購(gòu)置成本本案的整體轉(zhuǎn)讓價(jià)格為13000萬(wàn)元，即二次開(kāi)發(fā)商的購(gòu)置成本，其中包括土地成本、建造成本、一次開(kāi)發(fā)期間的間接費(fèi)用及原始開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。4.2.2二次建造成本由于以下原因，產(chǎn)生了二次建造成本：本案的原始定位為商辦樓，現(xiàn)定位為商住樓，即裙房以上部分為酒店塑造有新聞的品牌企業(yè),網(wǎng)址：建設(shè)新聞網(wǎng)資料分享地址：第6頁(yè)共13頁(yè)式公寓，所以內(nèi)部格局將有所變動(dòng)；改建為住宅項(xiàng)目，將增補(bǔ)公用部位裝飾、小區(qū)裝飾和智能化建設(shè)；本案已空置兩年余，部分建材有所損毀或不適應(yīng)當(dāng)前的市場(chǎng)要求，須修補(bǔ)或調(diào)換。本案裙房部分外立面裝飾未完成。因定位為酒店式公寓，所以將新增酒店式公寓的裝修及配置費(fèi)用。這部分建造成本的具體數(shù)額詳見(jiàn)表41“二次建造成本明細(xì)表”。塑造有新聞的品牌企業(yè),網(wǎng)址：建設(shè)新聞網(wǎng)資料分享地址：第7頁(yè)共13頁(yè)表41二次建造成本明細(xì)表（注：“指標(biāo)”欄的計(jì)算基數(shù)為總建筑面積21900平方米）部位內(nèi)容內(nèi)容明細(xì)金額（萬(wàn)元）指標(biāo)（元/平方米）主樓部分設(shè)計(jì)費(fèi)內(nèi)部房型及窗體結(jié)構(gòu)變動(dòng)104.6建安費(fèi)公用部位裝飾（電梯廳、大堂墻、地、門套大理石）10045.7510層新砌半磚隔墻104.6內(nèi)墻板面滿批膩?zhàn)臃鬯?09.1換窗(鑿除，新開(kāi))230105進(jìn)戶門（88樘）及五金52.3樓梯地磚，木扶手，防滑條52.3智能化（紅外報(bào)警、樓宇對(duì)講、電視監(jiān)控、寬帶）5022.8衛(wèi)星電視104.6小區(qū)圍墻、門頭、綠化209分戶門內(nèi)裝修配置24201105小計(jì)128801315裙房部分建安費(fèi)外立面裝飾750342小計(jì)2750342地下車庫(kù)建安費(fèi)停車管理系統(tǒng)（人工）31小計(jì)331預(yù)備費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按上述費(fèi)用的20計(jì)提727332小計(jì)4727332總計(jì)43601990塑造有新聞的品牌企業(yè),網(wǎng)址：建設(shè)新聞網(wǎng)資料分享地址：第8頁(yè)共13頁(yè)4.2.3間接費(fèi)用管理費(fèi)用：按“二次開(kāi)發(fā)建造成本”的3計(jì)提。銷售費(fèi)用：按銷售收入的2%計(jì)提。財(cái)務(wù)費(fèi)用：購(gòu)置成本及二次建造成本總額的20為自有資金，80為銀行貸款。因租金收入非一次性收入，具體財(cái)務(wù)費(fèi)用的金額及發(fā)生時(shí)機(jī)詳見(jiàn)表51“投資回收期計(jì)算表”。上述費(fèi)用詳見(jiàn)表42“間接費(fèi)用明細(xì)表”。表42間接費(fèi)用明細(xì)表費(fèi)用名稱金額（萬(wàn)元）指標(biāo)（元/平方米）管理費(fèi)用13160銷售費(fèi)用329150財(cái)務(wù)費(fèi)用見(jiàn)“表51”見(jiàn)“表51”總計(jì)4602104.2.4總投資詳見(jiàn)表43“總投資明細(xì)表”。表43總投資明細(xì)表名稱金額（萬(wàn)元）指標(biāo)（元/平方米）購(gòu)置成本130005936二次建造成本43601990間接費(fèi)用460210總投資178208136如上表所示，本項(xiàng)目的總投資為17820萬(wàn)元。塑造有新聞的品牌企業(yè),網(wǎng)址：建設(shè)新聞網(wǎng)資料分享地址：第9頁(yè)共13頁(yè)第五章財(cái)務(wù)效益分析5.1分析依據(jù)及說(shuō)明本財(cái)務(wù)分析根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度進(jìn)行。本財(cái)務(wù)分析測(cè)算起始日為2003年4月1日。本財(cái)務(wù)分析測(cè)算中暫不考慮物業(yè)管理的收入及成本。本財(cái)務(wù)分析中不考