沈陽(yáng)市x房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(doc 36).doc

沈陽(yáng)（暫名）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二二年七月八日目錄宏觀分析篇一、沈陽(yáng)市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析（一）國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持適度增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)一步增大（二）工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)（三）建筑業(yè)生產(chǎn)持續(xù)增長(zhǎng)（四）全市固定資產(chǎn)投資保持較快增長(zhǎng)（五）市場(chǎng)體系進(jìn)一步完善，消費(fèi)品市場(chǎng)成交額有所增長(zhǎng)（六）居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)持平，市場(chǎng)物價(jià)水平有升有降（七）人口（八）居民收入和儲(chǔ)蓄（九）城鎮(zhèn)居民居住條件繼續(xù)改善二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析項(xiàng)目分析篇一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)三、項(xiàng)目片區(qū)市場(chǎng)分析（一）項(xiàng)目片區(qū)環(huán)境分析（二）項(xiàng)目周邊客戶層分析（三）周邊居住狀況分析（四）競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析（五）項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)分析四、物業(yè)發(fā)展規(guī)劃1、項(xiàng)目定位2、功能定位3、目標(biāo)客戶群定位4、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源整合5、物業(yè)總體規(guī)劃6、戶型規(guī)劃及設(shè)計(jì)7、完全產(chǎn)權(quán)公寓所應(yīng)解決的個(gè)性配套服務(wù)8、本案的網(wǎng)點(diǎn)設(shè)計(jì)五、項(xiàng)目SWOT分析（一）項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析（二）項(xiàng)目的劣勢(shì)分析（三）項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（四）項(xiàng)目的威脅點(diǎn)分析經(jīng)濟(jì)分析篇一、項(xiàng)目建設(shè)總投資分析（一）開(kāi)發(fā)成本（二）開(kāi)發(fā)費(fèi)用（三）投資成本費(fèi)用估算匯總二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)施計(jì)劃三、項(xiàng)目資金回收計(jì)劃四、項(xiàng)目銷售收入及利潤(rùn)的測(cè)算五、現(xiàn)金流量分析六、不確定性分析（一）盈虧平衡分析（二）敏感性分析宏觀分析篇一、沈陽(yáng)市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析（一）國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持適度增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)一步擴(kuò)大2001年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1238.0億元，比上年增長(zhǎng)10.1%。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值76.6億元，增長(zhǎng)4.5%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值542.0億元，增長(zhǎng)9.5%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值619.4億元，增長(zhǎng)11.3%。一、二、三產(chǎn)業(yè)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為6.2%、43.8%和50.0%。財(cái)政收入快速增長(zhǎng)。全年完成地方財(cái)政收入80.8億元，比上年增長(zhǎng)34.3%。其中各項(xiàng)稅收收入68.7億元，增長(zhǎng)23.8%。全年地方財(cái)政支出達(dá)103.5億元，增長(zhǎng)17.7%。2002年前5個(gè)月國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)441.75億元，比上年同期增長(zhǎng)11.1%，增幅提高4.4個(gè)百分點(diǎn)。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值13.52億元，第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值187.85億元，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值240.38億元，分別增長(zhǎng)8.3%、9.0%和12.9%，增幅比上年同期提高5.1、1.8和4.5個(gè)百分點(diǎn)。（二）工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)2001年2001年全市完成工業(yè)增加值482.0億元，增長(zhǎng)9.5%。其中全部國(guó)有和年產(chǎn)品銷售收入在500萬(wàn)元及以上非國(guó)有工業(yè)企業(yè)（以下均簡(jiǎn)稱為規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)）完成工業(yè)增加值198.5億元，增長(zhǎng)9.5%。全年規(guī)模以上輕工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值60.6億元，增長(zhǎng)9.3%；重工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值137.9億元，增長(zhǎng)9.6%。工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平有所下滑。2001年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品銷售率為96.9%，比上年下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅總額55.8億元，比上年下降8.0%。全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)為89.34%，比上年下降3.93個(gè)百分點(diǎn)。2002年前5個(gè)月工業(yè)形勢(shì)良好，主要表現(xiàn)為生產(chǎn)增長(zhǎng)速度逐步加快，產(chǎn)銷銜接水平不斷提高，工業(yè)產(chǎn)品出口形勢(shì)明顯好轉(zhuǎn)，工業(yè)利潤(rùn)降幅縮小，工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步改善。5月份，全市規(guī)模以上工業(yè)（下同）完成工業(yè)總產(chǎn)值65.7億元，比上年同月增長(zhǎng)10.8%；1-5月累計(jì)完成工業(yè)總產(chǎn)值286.4億元，比上年同期增長(zhǎng)10.4%，增速比上月末加快0.1個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)產(chǎn)品銷售率進(jìn)一步提高，1-5月累計(jì)為96.8%,同比提高2.3個(gè)百分點(diǎn)，比前4個(gè)月累計(jì)提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)出口產(chǎn)品大幅增長(zhǎng)，5月份實(shí)現(xiàn)出口交貨值4.6億元，比上年同月增長(zhǎng)26.6%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)出口交貨值26.4億元，比上年同期增長(zhǎng)10.7%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平趨于好轉(zhuǎn)。1-4月份，規(guī)模以上工業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)3.6億元，同比下降22.3%；實(shí)現(xiàn)利稅15.2億元，同比下降0.4%。兩項(xiàng)指標(biāo)的降幅分別比一季度縮小了9.8個(gè)、5.1個(gè)百分點(diǎn)。虧損企業(yè)虧損額6.8億元，增長(zhǎng)5%，增幅比一季度縮小了6.2個(gè)百分點(diǎn)。前4個(gè)月，規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)稅金11.6億元，同比增長(zhǎng)9%，增幅比一季度提高了5.7個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)效益改善的主要原因是部分骨干企業(yè)盈利水平趨好。（三）建筑業(yè)生產(chǎn)持續(xù)增長(zhǎng)2001年建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值60.0億元，比上年增長(zhǎng)10.0%。房屋建筑施工面積2160.4萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12%；竣工面積1016.1萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11%。2002年前5個(gè)月隨著住宅市場(chǎng)的繁榮，建筑業(yè)發(fā)展速度加快，其增加值為10.5億元，增長(zhǎng)16.5%，增幅比上年同期提高8.4個(gè)百分點(diǎn)。（四）全市固定資產(chǎn)投資保持較快增長(zhǎng)2001年全年全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資302.8億元，比上年增長(zhǎng)15.5%。其中國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資126.1億元，增長(zhǎng)8.5%；非國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資176.7億元，增長(zhǎng)21.0%。投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。全年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額達(dá)283.6億元，比上年增長(zhǎng)14.5%。更新改造投資增長(zhǎng)明顯快于基本建設(shè)投資增長(zhǎng)，全年更新改造投資達(dá)70.6億元，增長(zhǎng)35.6%；基本建設(shè)投資122.5億元，增長(zhǎng)3.6%；房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資78.1億元，比上年增長(zhǎng)22%。房地產(chǎn)施工面積888.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7.3%，其中住宅708.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11.5%。全年銷售商品房192.5萬(wàn)平方米(建筑面積)，下降8.6%。2002年前5個(gè)月5月份，全市完成固定資產(chǎn)投資58.6億元，同比增長(zhǎng)40.9%。從產(chǎn)業(yè)劃分看，第一產(chǎn)業(yè)完成投資0.4億元，下降48.4%；第二產(chǎn)業(yè)完成投資18.2億元，增長(zhǎng)24.6%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資40.0億元，增長(zhǎng)52.9%。從投資管理渠道看，基本建設(shè)完成投資20.2億元，增長(zhǎng)78.6%；更新改造完成投資17.8億元，增長(zhǎng)20.8%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資19.7億元，增長(zhǎng)37.1%。住宅建設(shè)和銷售市場(chǎng)繁榮。1-5月份，全市住宅施工面積和竣工面積分別比上年同期增長(zhǎng)36.7%和2.9倍，住宅銷售面積和銷售額分別比上年同期增長(zhǎng)44.3%和46.4%。住宅建設(shè)和銷售市場(chǎng)的活躍促使住宅投資比重進(jìn)一步加大。前5個(gè)月共完成住宅投資16億元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重由上年同期的70.4%提高到81.4%。（五）市場(chǎng)體系進(jìn)一步完善，消費(fèi)品市場(chǎng)成交額有所增長(zhǎng)2001年年末全市已有各類市場(chǎng)512個(gè)。各類市場(chǎng)商品成交額達(dá)728億元,比上年增長(zhǎng)3.8%。全市年成交額超過(guò)10億元的市場(chǎng)13個(gè)。2001年，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額623.5億元，增長(zhǎng)10.2%。2002年前5個(gè)月5月份全市社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá)57億元，比上年同期增加6億元，增長(zhǎng)11%，比上月增幅提高1個(gè)百分點(diǎn)，是春節(jié)之后的最好銷售水平。截止5月末，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)實(shí)現(xiàn)276.1億元，同比增長(zhǎng)10.9%,累計(jì)增幅與上年同期持平。（六）居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)持平，市場(chǎng)物價(jià)水平有升有降2001年全年居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為100.0%，其中，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格指數(shù)105.7%，消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)98.5%。在消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)中，食品102.1%，煙酒及用品95.9%，衣著98.8%，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)94.3%，醫(yī)療保健和個(gè)人用品87.9%，交通和通訊97.0%，娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)104.2%，居住106.8%。2002年前5個(gè)月由于受煙酒及用品、衣著、娛樂(lè)教育文化類價(jià)格上漲的拉動(dòng)以及食品類價(jià)格的回升，5月份居民消費(fèi)價(jià)格實(shí)現(xiàn)上漲，全市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為101.0%，與上月相比上升1個(gè)百分點(diǎn)。但從前5個(gè)月的情況看，累計(jì)市場(chǎng)價(jià)格水平仍處于低位，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為99.5%。其中，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格指數(shù)為112.5%，消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)為96.2%。分品種看，食品、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、醫(yī)療保健和個(gè)人用品、交通和通訊類價(jià)格不同程度下降，煙酒及用品、衣著、娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)和居住類價(jià)格不同程度上漲。（七）人口2001年，全市人口出生率為6.40，比上年下降1.97個(gè)千分點(diǎn)；死亡率為5.55，下降1.22個(gè)千分點(diǎn)；人口自然增長(zhǎng)率為0.85，下降0.75個(gè)千分點(diǎn)。年末全市總?cè)丝谶_(dá)689.3萬(wàn)人（戶籍人口），比上年增加4.2萬(wàn)人。在總?cè)丝谥?，市區(qū)人口487.7萬(wàn)人；縣(市)人口201.6萬(wàn)人。農(nóng)業(yè)人口253.6萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口435.7萬(wàn)人。（八）居民收入和儲(chǔ)蓄2001年全市職工平均工資為8172元，比上年增長(zhǎng)16.8%。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，2001年城市居民人均可支配性收入達(dá)6386元，增長(zhǎng)9.2%。農(nóng)民人均純收入達(dá)到3230元，增長(zhǎng)3%。城市居民人均消費(fèi)性支出5515元，增長(zhǎng)8.1%。農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出1944元，下降2.6%。全市城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款達(dá)15350元，比上年增長(zhǎng)9.8%。2002年前5個(gè)月截止5月末，在崗職工平均工資為5003元，比上年同期增加978元，增長(zhǎng)24.3%。除了正常增資因素外，在崗職工平均工資的增長(zhǎng)主要受機(jī)關(guān)、事業(yè)單位按國(guó)家有關(guān)文件調(diào)整工資標(biāo)準(zhǔn)影響所致。前5個(gè)月，全市城市居民人均可支配收入累計(jì)為2981.8元，比上年同期增長(zhǎng)16.1%；城市居民人均消費(fèi)支出累計(jì)為2281.4元，增長(zhǎng)12.8%。從支出結(jié)構(gòu)看，食品支出仍是居民消費(fèi)支出的主體。住房、電子通信、旅游、教育、文化娛樂(lè)等新興消費(fèi)明顯增加，但這些消費(fèi)還未形成真正的消費(fèi)主流。（九）城鎮(zhèn)居民居住條件繼續(xù)改善2001年全年住宅建設(shè)投資72.1億元，比上年增長(zhǎng)19.6%；竣工住宅面積444.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.0%。城鎮(zhèn)人均居住面積由上年的8.37平方米增至8.79平方米；農(nóng)民人均住房面積達(dá)22.8平方米，比上年增加1平方米。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(一)房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1、投資加快，比重?cái)U(kuò)大2001年，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)，全年完成投資78.1億元，同比增加14.1億元，增長(zhǎng)22.0%；占全市固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)25.8%，同比提高了1.4個(gè)百分點(diǎn)。房屋施工面積888.9平方米,同比增長(zhǎng)7.3%，已成為拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要因素。2、住宅投資依然居主導(dǎo)地位2001年，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)用于商品住宅投資59.9億元，同比增長(zhǎng)30.6%，增幅高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資8.6個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重由71.7%上升到76.7%；完成商品住宅施工面積708.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.5%，占房屋施工面積的比重由上年的76.7%提高到79.7%；商品住宅竣工面積302.4萬(wàn)平方米，占商品房竣工面積的86.7%，較上年提高了3.8個(gè)百分點(diǎn)，成為主導(dǎo)全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資最活躍、最積極的因素。3、開(kāi)發(fā)土地面積成倍增長(zhǎng)2001年，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地面積513.0萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.3倍。其中已完成開(kāi)發(fā)土地面積181.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)67.8%，正在開(kāi)發(fā)土地面積197.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.7倍，待開(kāi)發(fā)土地面積134.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)90.4%。4、到位資金結(jié)構(gòu)調(diào)整，貸款比重增加2001年，到位資金116.6億元,同比增長(zhǎng)36.8%。除上年結(jié)余資金外,當(dāng)年到位資金95.3億元。其中國(guó)內(nèi)貸款占25.6%，比上年提高了8.7個(gè)百分點(diǎn),利用外資占1.5%，開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金占29.9%，其他資金占43.0%；同比分別下降了0.9個(gè)百分點(diǎn)、7.1個(gè)百分點(diǎn)和0.7個(gè)百分點(diǎn)。5、置業(yè)門檻降低沈陽(yáng)市政府將出臺(tái)相關(guān)政策措施，再次降低“入市”門檻，其目的就是通過(guò)減輕房地產(chǎn)交易中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，讓消費(fèi)者得到更多的實(shí)惠，從政策上鼓勵(lì)居民買房、賣房，進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)。銀行按揭政策的大力支持及貸款門檻的降低也擴(kuò)充了市場(chǎng)空間。6、房地產(chǎn)市場(chǎng)法規(guī)逐步完善沈陽(yáng)市開(kāi)始實(shí)行土地儲(chǔ)備制度，對(duì)土地實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)拍賣，由政府壟斷的土地一級(jí)市場(chǎng)已初步形成。沈陽(yáng)房產(chǎn)管理實(shí)施沈陽(yáng)市城市房產(chǎn)管理?xiàng)l例，它的頒布對(duì)于加強(qiáng)城市房產(chǎn)管理、保證城市建設(shè)順利進(jìn)行，提高居住水平、改善生活環(huán)境、提高行政執(zhí)法水平具有重要意義。7、房地產(chǎn)市場(chǎng)十分活躍，銷售狀況也保持著良好的態(tài)勢(shì)據(jù)沈陽(yáng)市房產(chǎn)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，截止到2002年5月份，沈陽(yáng)市商品房銷售面積55.8萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)37.9%，其中商品住宅銷售面積為52.6萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)44.3%。2002年的春季房交會(huì)