中華蓼莪文化園可行性研究報(bào)告.doc

武進(jìn)太湖旅游度假區(qū)中華蓼莪文化園可行性研究報(bào)告上海交通大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院武進(jìn)旅游局二四年二月一項(xiàng)目環(huán)境現(xiàn)狀1.1地理位置武進(jìn)太湖旅游度假區(qū)位于常州市東南部、太湖之濱的雪堰和潘家兩鎮(zhèn)境內(nèi)，面積16.86平方公里，是常開地區(qū)唯一的面臨太湖的旅游資源。度假區(qū)距離常州市區(qū)僅35公里，距離無錫市區(qū)約20公里，距離無錫馬山太湖國家級旅游度假區(qū)和靈山大佛僅5公里路程。由武進(jìn)太湖蓼莪山旅游發(fā)展有限公司投資建設(shè)的中華蓼莪文化園景區(qū)處于開進(jìn)太湖旅游度假區(qū)的中央南假側(cè)；東至蓼莪山脊線；西至梅園嶺西段山脊線；規(guī)劃用地范圍約55.4公頃。其范圍如圖示，中華蓼莪文化園地處環(huán)太湖旅游帶，周邊有知名的靈山大佛、三國城、水許城、常州中華恐龍園、天宇禪寺、溧陽天目湖和茅山景區(qū)。1.2自然條件氣候：中華蓼莪文化園所處地區(qū)氣候溫和，雨量充沛，四季分明，屬亞熱帶季風(fēng)季候；年平均氣溫15左右，一月份最冷，七月份最熱，無霜期225天；每年4月到8月為雨季，年平均降水量1000-1200mm；常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)，年平均風(fēng)速3.1m/s。地質(zhì)：規(guī)劃有地大部分為低山丘嶺，山峰最高程125.7米，山體坡度以10%以下為主，主要巖體是烏桐砂巖，土壤為黃泥土、白土、灰心黃泥土，覆土厚度1米左右，地耐力為15-24t/，抗震防裂度為6-7度。水文：太湖沿岸湖深平均2米，常年平均水位3.16米，最高洪水位5.1米（1991年）。最后枯水位2.5米，湖底土質(zhì)主要為粘土和淤積泥質(zhì)構(gòu)成的軟底，在潭底附近有部分沙礫巖底，由岸邊向湖中延伸。水質(zhì)含磷、等有機(jī)物成份較高。水體目前基本達(dá)二級地面水標(biāo)準(zhǔn)。植被：由于區(qū)域內(nèi)優(yōu)良的水土條件而形成的小氣候，植物生長茂盛，植被良好，共有喬水、灌木、竹林、草木植物樹種近百種，栽培作物有水稻、麥子、玉米、茶葉等，還有桃、桔，梨等多種瓜果。1.3其他道路交通：區(qū)內(nèi)現(xiàn)有環(huán)湖路寬18公尺，東至無錫馬山區(qū)5公里，西至宜興分水鎮(zhèn)與往浙江公路相連，有盤山公路9公尺至錫宜路約4.5公里，區(qū)內(nèi)離無錫和常州市區(qū)分別30分到1小時(shí)車程；供水：區(qū)內(nèi)有一古井，日取水約300噸，附近村民日常生活用水主要靠打井取水，武進(jìn)政府?dāng)M在二年內(nèi)建水廠；供電：現(xiàn)有雪堰、潘家二鎮(zhèn)的變電所引線路提供；通訊：郵電服務(wù)目前主要依托雪堰和潘家二鎮(zhèn)，電信服務(wù)質(zhì)量尚可，市政府似在區(qū)內(nèi)建郵電所。二、項(xiàng)目建設(shè)條件分析評價(jià)21優(yōu)美的自然條件該園區(qū)依山傍水，地形地貌景觀豐富，三面環(huán)山，南臨太湖，山頂山坡植被良好，山林疊翠，空氣清新，鳥語花香，景色秀麗；園區(qū)兩側(cè)各有一座山峰廷至太湖邊，宛如伸出雙臂呵護(hù)著中華蓼莪文化園的寧靜和安詳。這些為園區(qū)項(xiàng)目的發(fā)展奠定了風(fēng)景資源的基礎(chǔ)。22豐富的人文資源該區(qū)歷史上曾留下了不少的名勝古跡，其中蓼莪寺最為著名，始建于東晉，得名于詩經(jīng)小雅蓼莪篇，是全國唯一的孝子祠遺址。雖屢經(jīng)興廢，經(jīng)一期工程修復(fù)后，已具風(fēng)貌。悠久的歷史文化，可以精心挖掘和創(chuàng)造出獨(dú)特的人文景觀和個(gè)性鮮明的主題旅游文化，確定在相鄰旅游區(qū)的地位，以與眾不同的旅游價(jià)值和魅力召喚游客。23雄厚的區(qū)域旅游整體規(guī)模江蘇太湖地區(qū)一直是國內(nèi)外旅游文化的熱點(diǎn)，附近有無錫馬山國家級旅游度假區(qū)、靈山大佛、水滸三國影視城、歐洲城等景區(qū)，和正在規(guī)劃建設(shè)中的其他旅游度假觀光區(qū)，旅游資源分布各有特色，各區(qū)可以揚(yáng)長避短，相互協(xié)調(diào)，建成各具特點(diǎn)而又密切聯(lián)系的旅游基地，將形成強(qiáng)大的規(guī)模優(yōu)勢，有力地推動整個(gè)區(qū)域的旅游業(yè)的發(fā)展。今后毫無疑問，蘇錫常地區(qū)的濱湖旅游事業(yè)將如本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)一樣熠熠生輝。本園區(qū)的開發(fā)可以充分發(fā)揮這種地域邊緣優(yōu)勢。24便利的交通條件隨著滬寧高速公路、寧杭高速公路、新長鐵路的開通，以及潘分公路、環(huán)湖公路、潘百公路、潭底公路等道路的進(jìn)一步建設(shè)、加上在潭底附近建設(shè)開通直達(dá)蘇州、無錫、湖州、杭州的航班，將使本地區(qū)成為交通便利，對國內(nèi)外游客具有吸引力的旅游觀光基地。三、項(xiàng)目內(nèi)容概況中華蓼莪文化園的規(guī)劃布局以武進(jìn)太湖旅游度假區(qū)的整體構(gòu)想為基礎(chǔ)，秉承地域傳統(tǒng)，利用自然景觀，注入文化內(nèi)涵，力圖凸顯“文化園林”之特色。全園區(qū)主要可分六龍廣場、蓼莪山村、凈澄湖、二十四孝子石刻長廊、蓼莪禪寺和太湖觀音等六大景點(diǎn)。整個(gè)文化園區(qū)以真山真水，人文勝跡作為創(chuàng)作源泉，著力對蓼莪山的文化與自然進(jìn)行藝術(shù)提煉和環(huán)境塑造。靈活運(yùn)用古園林建筑設(shè)計(jì)理論和現(xiàn)代科技手法，真正做到步移景異、移步換景。古蘊(yùn)濃郁的建筑，自然高下的山勢，縈繞開合的水系，構(gòu)成了景區(qū)的結(jié)構(gòu)框架。主要景觀呈軸線狀展開，高潮迭起，交相輝映。由建筑、水體、水面、綠化等造景要素組成大小空間環(huán)境，形成既有太湖地域風(fēng)情，又令人耳目一新的現(xiàn)代文化園林風(fēng)光，并體現(xiàn)出多元協(xié)調(diào)，蘊(yùn)古出新，親和人性，寓教于樂，湖山毓秀的文化園林布局特點(diǎn)。（詳見規(guī)劃用地面積和效果圖）規(guī)劃用地面積指標(biāo)蓼莪文化園區(qū)總用地554公頃（投影面積）蓼莪寺用地22公頃太湖觀間用地042公頃入口廣場367公頃商業(yè)用地068公頃停車聲142公頃道路用地205公頃綠化用地（含水體）406公頃四.客源市場分析據(jù)調(diào)查研究，中國城市居民觀光旅游，隨距離增加而衰減，37%的出游市場分布在距城市15KM的范圍內(nèi)，24%的市場分布在15-50KM內(nèi)，21%分布在50-500KM內(nèi)，由旅游中心城市出發(fā)的非本市場居民的目的地選擇范圍，主要集中在距城市250KM半徑范圍內(nèi)。以此做參考，可將園區(qū)主要國內(nèi)客源市場定位在200KM半徑范圍內(nèi)。而這一地區(qū)恰恰包括由寧鎮(zhèn)揚(yáng)、蘇錫常、杭嘉湖和上海構(gòu)成的中國當(dāng)今最大的城市帶，園區(qū)就處該城市帶的中部。這些城市人口眾多，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)人民收入水平高，出游愿望強(qiáng)烈。再加上園區(qū)宗教文化濃，為全國唯一孝道寺廟，并與靈山大佛相呼應(yīng)，必將吸引廣大游客的注意力。比照2001年周邊景點(diǎn)接待游客情況，成熟后的中華蓼莪文化園游客人數(shù)達(dá)到120萬人次/年是可以達(dá)到的，詳見市場潛在旅游者預(yù)測表目前市場潛在旅游者預(yù)測表區(qū)城市場人口數(shù)（萬）熟知度%潛在游客數(shù)（萬）上海140030189南京5183048無錫4285022蘇州571308常州33150350鎮(zhèn)江南通揚(yáng)州50030605杭州592236嘉興湖州300235浙江其他城市5002233其它華東市場20001575海外市場3總計(jì)120周邊景點(diǎn)接待游客情況（2001年度）景點(diǎn)名游客人數(shù)（萬人）靈山大佛207中華恐龍園102天目湖度假區(qū)128無錫三國水滸城176常州天寧寺111茅山153五.項(xiàng)目投資估算本投資估算主要由前期費(fèi)用，總體部分，入口廣場、凈澄湖、蓼莪禪寺、太湖觀音、王裒雕像等部分組成，詳見表（1）投資估算表。項(xiàng)目投資估算表單位：萬元（表1）序號項(xiàng)目名稱投資額一、前期費(fèi)47001其中：拆遷費(fèi)6002征地費(fèi)40003前期動作100二、總體14501其中：停車場2502道路用地2503綠化用地8004地形調(diào)整150三、入口廣場36001其中：廣場15002龍之居13003蓼莪鄉(xiāng)村800四、凈澄湖6351其中：茶室302前廊553湖橋、樓閣等2504蓼莪會館1105小別墅1306蓮花廣場60五、蓼莪禪寺26801其中：廟宇25002二十四孝子廊1003孝子廣場80六、太湖觀音、王裒雕像等3800七、預(yù)留費(fèi)200八、總投資17065六.經(jīng)濟(jì)效益分析本研究報(bào)告使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基本條件是根據(jù)國內(nèi)旅游業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況，在分析旅游市場發(fā)展前景的基礎(chǔ)上，結(jié)合太湖旅游大環(huán)境以及蓼莪文化園景區(qū)的規(guī)劃情況而預(yù)測的61營業(yè)收入的測算標(biāo)準(zhǔn)611門票收入?yún)⒖急镜貐^(qū)重要的主題景點(diǎn)門票價(jià)格：蘇州樂園80元/人，杭州未來世界80元/人，無錫中視影視基地三國、水滸景區(qū)65元/人，中華恐龍園60元/人，靈山大佛50元/人。中華蓼莪文化園主要由太湖觀音、蓼莪禪寺、凈澄湖等景點(diǎn)組成。根據(jù)經(jīng)濟(jì)需求規(guī)律和游客的旅游心理，本景區(qū)的門票價(jià)格定為40元/人，境內(nèi)外人士一律同等票價(jià)。估計(jì)每年收入4800萬元。612客房收入龍之居賓館，設(shè)100套標(biāo)準(zhǔn)房200張床位，按平均房價(jià)80元/床，每年收入計(jì)480萬元。613入園旅游等消費(fèi)收入本景區(qū)的特色餐飲、游覽和參與性娛樂項(xiàng)目共有20多項(xiàng)。隨著景區(qū)知名度的逐步提高，可以適當(dāng)提高門票票價(jià)，以增加營業(yè)收入。出于對游客旅游心理的考慮和計(jì)算的簡化，本研究報(bào)告以提高入園旅游的平均水平來計(jì)算該項(xiàng)營業(yè)收入的增長。營業(yè)初期的入園旅游消費(fèi)水平規(guī)劃為30元/人，消費(fèi)人數(shù)為80萬人次，每年收入計(jì)2400萬元。614蓼莪鄉(xiāng)村商業(yè)街租金及購物收入商業(yè)街可以出租攤位的方式來提高相應(yīng)的收入，商業(yè)街面積共7500平方米，按每日1。5元/平方米計(jì)算，收入約405萬元/年。購物每人按10元計(jì)，60萬人次計(jì)600萬元/年。由此可得，正常年份總收入為8685萬元。2004年7月試營業(yè)，7-12月按35%計(jì)算。詳見附表（3）62營業(yè)成本的測算標(biāo)準(zhǔn)621游樂營業(yè)成本該成本是指景點(diǎn)設(shè)施所消耗的水電費(fèi)及日常維修費(fèi)用，不包括門票印刷和服務(wù)人員的工資（這兩項(xiàng)列入管理費(fèi)用內(nèi)測算）。本研究報(bào)告為了簡化測算程序，把日常維修費(fèi)用和國內(nèi)旅游待業(yè)的平均營銷成本占營業(yè)收入百分比的水準(zhǔn)，按門票收入的25%提取高預(yù)測營銷成本。每年計(jì)1200萬元。622客房營業(yè)成本按營業(yè)收入的30%計(jì)算，每年計(jì)144萬元。623消費(fèi)營業(yè)成本消費(fèi)營業(yè)成本主要是指餐飲成本和休閑設(shè)施的耗費(fèi)和簡單維修保養(yǎng)費(fèi)用，前者參照餐飲、商品零售行業(yè)的平均毛利水平，一般為40-50%；成本約為800萬元。但本園區(qū)滾動開發(fā)的規(guī)模效應(yīng)明顯，休閑設(shè)施和游樂設(shè)施帶來的收入增量數(shù)量巨大，本應(yīng)計(jì)入門票收入欄目中。但是，根據(jù)經(jīng)濟(jì)需求規(guī)律和游客的旅游心理，本景區(qū)的門票價(jià)格確定為40元/人，且境內(nèi)外人士一律同等票價(jià)，除了游客人數(shù)增加等因素以外，在門票收入中不再反映設(shè)施增加和游客消費(fèi)水準(zhǔn)增加帶來的收入增量。624商業(yè)街成本商業(yè)街投資800萬元，按一定比率承擔(dān)，公共部分投資為100萬元/年；購物成本按40%，計(jì)240萬元。詳見附表（4）63營業(yè)費(fèi)用的測算標(biāo)準(zhǔn)631營業(yè)費(fèi)用主要指廣告宣傳費(fèi)用等，按每年50萬元計(jì)算。632水、電、煤氣費(fèi)用按每年60萬元計(jì)算。633維修保養(yǎng)費(fèi)用按每年180萬元計(jì)算。64管理費(fèi)用的測算標(biāo)準(zhǔn)641固定資產(chǎn)折舊、遞延資產(chǎn)等，按總投資17065萬元的5%計(jì)提，為853。25萬元642對人員編制和工資標(biāo)準(zhǔn)參照太湖地區(qū)相近主題公園景區(qū)管理公司的人員編制和工資標(biāo)準(zhǔn)。擬定為：人員定編為60人。中、高級管理人員的工資為3500元/月，一般員工為1500元/月，總額為136。8萬元。工資附加費(fèi)用（住房基金、養(yǎng)老保險(xiǎn)基金、待業(yè)保險(xiǎn)基金等）按工資總額的50%計(jì)，總額為68。4萬元，兩者合計(jì)為205。2萬元/年643培訓(xùn)費(fèi)：每年按30萬元計(jì)提644蔻保護(hù)費(fèi)：按人均每月50元計(jì)，約為4萬元一年。645差旅費(fèi)：按當(dāng)年?duì)I業(yè)收入的0。5%計(jì)，為45萬元一年。646交際應(yīng)酬費(fèi)：按現(xiàn)行的財(cái)務(wù)制度規(guī)定，統(tǒng)一按當(dāng)年?duì)I業(yè)收入的0。5%計(jì)，為45萬元一年。647董事會費(fèi)：按每年10萬元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)。648審計(jì)年鑒費(fèi)：每年5萬元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)。649工會經(jīng)費(fèi)：按職工當(dāng)年實(shí)得工資的2%測算，按每年3萬元計(jì)算。6410企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)：按固定資產(chǎn)原值的0。3%測算，約30萬元一年。6411辦公費(fèi)用：每月按1。5萬元計(jì)算，全年18萬元。6412其他費(fèi)用：指上述費(fèi)用以外的零星費(fèi)用，即不可預(yù)見的費(fèi)用每年按20萬元計(jì)算。65財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目貸款15000萬元，貸款利率6%計(jì)，正常年財(cái)務(wù)費(fèi)用為900萬元。66稅收和盈余公積金的提取661現(xiàn)行稅制規(guī)定，旅游待業(yè)適用的稅種為營業(yè)稅，稅率為5%-20%；餐飲業(yè)適用的稅種也為營業(yè)稅，稅率為5%；商品零售業(yè)適用的稅種為增值稅，稅率為17%，實(shí)際稅負(fù)相當(dāng)于商品銷售額的8。5%。本園區(qū)未涉及高稅率項(xiàng)目，故游樂項(xiàng)目適用的稅種為營業(yè)稅，稅率為5%。為簡化測算，本研究報(bào)告統(tǒng)一按營業(yè)收入的8%測算，計(jì)695萬元/年。662所得稅：按所得額的33%征收企業(yè)所得稅。并實(shí)行二免三減半的優(yōu)惠政策。663法定盈余公積金：按稅后利潤的15%提?。ň唧w情況可由董事會決定），當(dāng)累計(jì)提取額超過實(shí)收資本的50%時(shí)停止提取。664