望京地區(qū)區(qū)域市調(diào)報(bào)告【最新精品】.doc

專業(yè)好文檔望京地區(qū)區(qū)域市調(diào)報(bào)告一、北京市宏觀市場(chǎng)分析（一）舉辦奧運(yùn)會(huì)對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析辦奧是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)前所未有的發(fā)展契機(jī)。從整體上看，辦奧會(huì)促進(jìn)北京持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展的繁榮局面，人們的預(yù)期變得更好，集聚了人氣，總的投資會(huì)增加，從而使開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)良好的預(yù)期，對(duì)前景充滿信心，刺激、帶動(dòng)更多的本地或外地開(kāi)發(fā)商投資房地產(chǎn)，增加投資，大干快上做項(xiàng)目，投資有不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)，從而使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給明顯增加。同時(shí)辦奧運(yùn)會(huì)使北京的全國(guó)核心地位得到加強(qiáng)，國(guó)際化程度提高，城市功能得到加強(qiáng)，環(huán)境得到改善，會(huì)吸引更多的國(guó)內(nèi)外人士來(lái)北京觀光、旅游、工作、生活、學(xué)習(xí)，集聚了人氣，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，整個(gè)城市購(gòu)買力上升，這些必然會(huì)引致對(duì)各類房地產(chǎn)物業(yè)的需求上升，潛在客戶大大增加。（二）WTO對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析加入WTO，房地產(chǎn)需求總量將急劇增加，直接表現(xiàn)為高檔外銷房、寫(xiě)字樓、賓館、商場(chǎng)及工業(yè)用地的需求明顯增加。一旦入世，中國(guó)的市場(chǎng)在幾年內(nèi)將完全與世界接軌，最具成長(zhǎng)性的中國(guó)市場(chǎng)對(duì)全球都具有誘惑力。相對(duì)便宜的樓價(jià)，對(duì)海外投資者有巨大的吸引力。這一點(diǎn)，已經(jīng)在北京樓市初露端倪，一些高品質(zhì)樓盤(pán)境外買主的比例越來(lái)越高。入世后，北京等大城市必將成為外商搶灘中國(guó)市場(chǎng)的“橋頭堡”，外商來(lái)得越多，他們對(duì)住宅、辦公樓的需求量越大，加上更多國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)的信貸支持，購(gòu)買力將持續(xù)提升。WTO的國(guó)民待遇原則要求內(nèi)銷和外銷商品房并軌（北京市已從2000年11月20日起取消了內(nèi)銷和外銷商品房銷售許可證的核準(zhǔn)事項(xiàng)），這將刺激需求的增加。入世對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)將使居民收入提高，加上境外人士居住與投資需求的增加，對(duì)住宅的有效需求趨升。入世使房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道空前開(kāi)闊，金融業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)使利息降低，貸款方式更加靈活，名實(shí)相副的零首付等付款方式將大行其道，更符合買房人的利益，這實(shí)際上降低了買房成本，放大了需求。（三）政策面對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析1、121文件影響央行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知的出臺(tái)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局開(kāi)始產(chǎn)生重大影響，其中最直接的影響就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的沖擊，導(dǎo)致資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化。2、國(guó)務(wù)院18號(hào)文件國(guó)務(wù)院下發(fā)的18號(hào)文件正式提出“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。說(shuō)明政府要繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)的消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展決心和信心。（四）本市房地產(chǎn)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2003年17月，全市商品住宅建設(shè)完成投資2786億元，其中319億元專業(yè)好文檔用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。商品住宅開(kāi)復(fù)工面積累計(jì)達(dá)到4659萬(wàn)平方米，比上年同期增加713萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)181。經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)復(fù)工面積600萬(wàn)平方米，為全部商品住宅開(kāi)復(fù)工面積的129，比上年同期增加150萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)251。2003年8月份房屋銷售總數(shù)為16956套，總面積為180萬(wàn)余平方米，銷售總金額103.2億元人民幣。其中：商品房預(yù)售總數(shù)為11753套，銷售面積為135.5萬(wàn)平方米，銷售總金額88.4億元人民幣，均價(jià)為每平方米6521元人民幣。經(jīng)濟(jì)適用住宅預(yù)售總數(shù)為2131套，銷售面積為19.5萬(wàn)平方米，銷售總金額7.3億元人民幣，均價(jià)為每平方米3738元人民幣。銷量較7月份相比，本月商品房預(yù)售在銷售套數(shù)、面積、金額均比7月份上升10%左右。經(jīng)濟(jì)適用房各項(xiàng)指標(biāo)較7月份上升25%到45%。各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明：目前北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然供需兩旺。二、北京市住宅市場(chǎng)趨勢(shì)1、“非典”過(guò)后健康住宅多受青睞，低密度、低容積率、高綠化率的樓盤(pán)成為亮點(diǎn)。2、小戶型走勢(shì)強(qiáng)勁。100平米內(nèi)的一居、二居產(chǎn)品依然暢銷。3、開(kāi)發(fā)商重視園林設(shè)計(jì)、新開(kāi)樓盤(pán)水景已成必備。4、小區(qū)的功能配套越來(lái)越受重視。5、地段、概念逐漸弱化，同一區(qū)域不同價(jià)格的房子共存現(xiàn)象日趨明顯。三、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析（一）寶星園一、環(huán)境分析本案位于北京市朝陽(yáng)區(qū)望京東北部京順路大山子出口（望京A3區(qū)）內(nèi)，緊鄰京順路、機(jī)場(chǎng)高速路。（一）區(qū)位環(huán)境分析：望京地區(qū)是北京市繼方莊之后又一開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)，主要由北京城市開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)為主，前期的望京花園等項(xiàng)目都已開(kāi)發(fā)完成，現(xiàn)該地區(qū)綜合配套經(jīng)過(guò)多年開(kāi)發(fā)已經(jīng)十分成熟，又有第四使館區(qū)在此建立，使這一地區(qū)具有國(guó)際生活品味。（二）小區(qū)內(nèi)部環(huán)境分析：內(nèi)部園林設(shè)計(jì)以水景為主，植被錯(cuò)落有致，綠化率達(dá)到35%。二、產(chǎn)品分析（一）建筑規(guī)模：本案規(guī)劃建筑面積40萬(wàn)平方米，分三期開(kāi)發(fā)完成，一期建筑面積15萬(wàn)平方米，二期、三期待定。年月開(kāi)盤(pán)，2005年開(kāi)發(fā)全部完成。（二）建筑形態(tài)：（1）蝶形塔樓6棟，2棟18層，2棟23層，2棟25層。（2）一梯六戶（3）首層大堂挑空。（三）外立面：（1）6層以上高檔外墻涂料，（2）16層配高級(jí)墻面磚專業(yè)好文檔（四）戶型配比：戶型面積（m2）套數(shù)比例二居三居四居躍層（五）配套設(shè)施：、會(huì)所：水療休閑中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房、教育配套：借助周邊設(shè)施、商業(yè)配套：借助周邊設(shè)施（六）車位配比：（七）容積率：3.3（八）無(wú)精神堡壘三、價(jià)格分析（一）價(jià)格范圍：5100/M2-6900/M2(二)主力總價(jià)范圍：萬(wàn)萬(wàn)戶型面積（m2）均價(jià)總價(jià)二居（毛坯）6650704，790二居（精裝）（精裝）6300768600三居（毛坯）5800730800四居躍層其他費(fèi)用：物業(yè)費(fèi)：2.8/M2車位費(fèi)：350/月會(huì)所通用費(fèi)：200/月專業(yè)好文檔四、客源分析（1）、月收入在6000元以上CBD工作的白領(lǐng)夫妻。（2）、私營(yíng)業(yè)主（3）、港臺(tái)、韓國(guó)等外籍人士七、利多利空分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)物業(yè)管理IC卡門(mén)禁系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)首層大堂挑空、舒適大氣容積率高3.3規(guī)劃中地小學(xué)與幼兒園建在一起有干擾親水樂(lè)園車位比例高，可租可售綠化率只有35規(guī)劃的小區(qū)是圍合建筑全部鄰街，環(huán)境嘈雜休閑娛樂(lè)配套多樣：水療、乒乓球、健身房等首層大堂播放背景音樂(lè)，舒適放松二居價(jià)格高三居、四居的書(shū)房面積只有6平米緊鄰高速公路、駕車出行方便戶型多樣可選擇余地大開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)2001年開(kāi)盤(pán)，2005年竣工外飄窗會(huì)所已經(jīng)投入使用，咖啡屋、健身中心等樓間距小專業(yè)好文檔明廚、明衛(wèi)具有小型兒童樂(lè)園一期周圍是二期、三期工地，環(huán)境差Vod視頻可收CNN、BBC等外立面顏色時(shí)尚小區(qū)周圍沒(méi)有公交車戶型、精裝毛坯金牌物業(yè)管理：2001年開(kāi)盤(pán)至今可選擇余地大中海物業(yè)二期沒(méi)有動(dòng)工，開(kāi)發(fā)實(shí)力值得懷疑觀景陽(yáng)臺(tái)全部地下車庫(kù)實(shí)現(xiàn)人車分流小區(qū)沒(méi)有商業(yè)配套每戶贈(zèng)送燃?xì)鉅t，用來(lái)提供24小時(shí)熱水、冬季取暖現(xiàn)房發(fā)售，說(shuō)服力強(qiáng)八、銷售分析（一）售樓處引導(dǎo)分析1、路旗指引：京順路大山子出口至本案售樓處設(shè)路旗2、路牌指引：小區(qū)北面宏泰街路口設(shè)路牌（二）售樓處裝修風(fēng)格：現(xiàn)代時(shí)尚設(shè)計(jì)風(fēng)格，內(nèi)有中空小花園，溫馨舒適（三）銷售道具：沙盤(pán)、戶型平面模型、桌椅4套、沙發(fā)3套（四）銷售策略：（1）打折：一次性付款95折，商貸98折（2）抽獎(jiǎng)：周末售樓處現(xiàn)場(chǎng)抽取蘋(píng)果電腦（二）慧谷陽(yáng)光本案位于北京市朝陽(yáng)區(qū)望京地區(qū)，京順路及首都高速機(jī)場(chǎng)西側(cè)、北側(cè)緊鄰北小河，東南側(cè)為第四使館區(qū)。一、環(huán)境分析（一）小區(qū)環(huán)境分析：該項(xiàng)目綠化率達(dá)35%，園林內(nèi)有中央水景、荷花池、開(kāi)放專業(yè)好文檔的綠地，周圍是住宅區(qū)。二、產(chǎn)品分析（一）、建筑規(guī)模：占地面積6.2公頃，總建筑面積17萬(wàn)平米。（二）、建筑形態(tài)：毛坯房、純板樓層數(shù)是9-16。外立面：高級(jí)涂料（三）、建筑工期：共二期、開(kāi)盤(pán)時(shí)間：一期2002年6月，二期2003年8月2日入住時(shí)間：2003.10/2005.3（四）、戶型配比：戶型面積（m2）套數(shù)比例4050一居60二居90-99108三居128主力戶型137140四居148150200躍層84主力戶型100160（五）、配套設(shè)施：有會(huì)所、地下車場(chǎng)三、價(jià)格分析（一）、價(jià)格范圍：5700-6400（二）、主力總價(jià)范圍：487200、742400其他費(fèi)用：物業(yè)費(fèi)：2.8/M2車位費(fèi)：地上150-300（租）地下400（租）供熱費(fèi)：19/平米四、媒體分析北京青年報(bào)、樓市、廣播五、客源分析（1）、月收入8000-20000的白領(lǐng)，自由置業(yè)者，韓國(guó)人，中央美院的學(xué)生專業(yè)好文檔（2）、二次置業(yè)著六、去化分析一期銷售率85%，二期剛剛開(kāi)盤(pán)七、利多利空分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)該區(qū)域住宅密集生活氛圍重有開(kāi)放的綠地價(jià)格高望京地區(qū)社區(qū)成熟適合居住保安嚴(yán)格大戶型少使用率高公共部分精裝修鄰路的都是好戶型交通發(fā)達(dá)電梯24小時(shí)運(yùn)行北面的河沒(méi)有治理周遍配套齊全密度高純板樓南北通透有半封閉陽(yáng)臺(tái)不安全有荷花池和水景小區(qū)內(nèi)沒(méi)有配套外立面黃色涂料時(shí)尚高檔東側(cè)是農(nóng)村景色不好有寵物沙灘南面有高樓影響采光進(jìn)深小10.8八、銷售分析（一）售樓處引導(dǎo)分析1、路旗指引：有專業(yè)好文檔2、看板指引：售樓處外有大型看板（二）售樓處裝修風(fēng)格：普通，約100平米。（三）銷售道具：有沙盤(pán)、接待處一人，5套桌椅。（三）銀領(lǐng)國(guó)際本案位于北京市朝陽(yáng)區(qū)望京住宅區(qū)，距西側(cè)輕軌望京西站約1000米，東鄰?fù)┪髀贰１泵鏋槭腊餐┘覉@。一、環(huán)境分析小區(qū)環(huán)境分析：規(guī)劃中有噴泉、綠化率為32%，西側(cè)為望京綜合市場(chǎng)，東、北面為住宅區(qū)，南面為市政路。二、產(chǎn)品分析（一）、建筑規(guī)模：占地面積5.64公頃，總建筑面積22.5萬(wàn)平米。（二）、建筑形態(tài)：毛坯房、板塔結(jié)合，6棟塔樓、均為25層；3棟板樓分別為16和21層外立面：4層以下為灰色瓷磚，以上為淺灰色高檔涂料（三）、建筑工期：共一期、開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2003年8月13日，入住時(shí)間：2003年12月26日（六）、戶型配比：戶型面積（m2）套數(shù)比例一居8043030%二居11057540%三居16028820%四居190復(fù)式200以上（七）、配套設(shè)施：有三個(gè)底商三、價(jià)格分析（一）、價(jià)格范圍：4862/M2-5300/M2（二）、主力總價(jià)范圍：583000戶型面積（m2）均價(jià)總價(jià)一居805300374560二居110583000三居160848000四居1901007000其他費(fèi)用：物業(yè)費(fèi)：1.9/M2車位費(fèi)：地上200-250/月（租）地下450/月（租）供暖費(fèi)：19元/M2四、媒體分析北京青年報(bào)五、客源分析（1）、月收入3000元以上的白領(lǐng)，年齡30歲左右。專業(yè)好文檔（2）、二次置業(yè)人士六、去化分析銷售率60%、只開(kāi)盤(pán)兩棟塔樓，南向兩居約100套大部分售完，只有低樓層還有剩余。七、利