中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展研究報(bào)告【最新精品】.doc

專業(yè)好文檔1中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展研究報(bào)告1、研究背景與目的由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院三家權(quán)威研究機(jī)構(gòu)共同組成的“中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組”，自2002年成立以來(lái)，已連續(xù)6年完成中國(guó)房地產(chǎn)上市公司10強(qiáng)研究、連續(xù)5年完成中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究、連續(xù)4年完成中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究等多項(xiàng)研究，得到了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注和普遍認(rèn)可，其研究成果為評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)力及行業(yè)地位提供了重要的參考標(biāo)準(zhǔn)。近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展，并在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和構(gòu)建“社會(huì)主義和諧社會(huì)”中扮演著重要角色。去年以來(lái)，物權(quán)法和勞動(dòng)合同法相繼頒布實(shí)施，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展面臨著新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，深入研究物業(yè)管理行業(yè)面臨的新形勢(shì)和新問(wèn)題，有助于從宏觀上把握行業(yè)發(fā)展方向，探尋新形勢(shì)下行業(yè)發(fā)展之道。為反映行業(yè)發(fā)展最新?tīng)顩r和主流企業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，科學(xué)評(píng)價(jià)企業(yè)的真實(shí)實(shí)力，系統(tǒng)總結(jié)優(yōu)秀企業(yè)的服務(wù)理念和經(jīng)營(yíng)模式，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中國(guó)指數(shù)研究院三家單位決定設(shè)立專項(xiàng)課題，開(kāi)展“2008中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展研究”。開(kāi)展中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展研究的目的是：（1）以客觀的數(shù)據(jù)和研究結(jié)果，反映行業(yè)發(fā)展最新?tīng)顩r和主流企業(yè)專業(yè)好文檔2的發(fā)展態(tài)勢(shì)，為政府部門(mén)研究制定行業(yè)政策、有關(guān)部門(mén)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)提供參考和依據(jù)；（2）科學(xué)評(píng)價(jià)企業(yè)的真實(shí)實(shí)力，發(fā)掘一批綜合實(shí)力強(qiáng)、服務(wù)水平高、業(yè)主滿意度高的優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（3）系統(tǒng)總結(jié)優(yōu)秀企業(yè)的服務(wù)理念和經(jīng)營(yíng)模式，供廣大物業(yè)服務(wù)企業(yè)學(xué)習(xí)借鑒，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升運(yùn)作水平和服務(wù)質(zhì)量。2、研究方法體系2.1.標(biāo)準(zhǔn)和門(mén)檻值中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組堅(jiān)持以客觀數(shù)據(jù)和社會(huì)評(píng)價(jià)為依據(jù)，堅(jiān)持客觀、公正、準(zhǔn)備、全面、自愿的研究原則。研究組按照國(guó)際慣例和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法，確定現(xiàn)階段納入研究范圍企業(yè)的門(mén)檻值：（1）依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)；（2）具有政府行政主管部門(mén)審定的一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及有特色的二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（3）凡符合入選門(mén)檻值的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，須按要求提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)報(bào)表，方可參與此次研究；（4）為了指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做強(qiáng)做大，TOP10研究組鼓勵(lì)企業(yè)以集團(tuán)的名義參與。2.2.評(píng)價(jià)指標(biāo)體系2.2.1.評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)立原則“2008中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展研究”以客觀數(shù)據(jù)和社會(huì)評(píng)價(jià)為依據(jù)，專業(yè)好文檔3堅(jiān)持客觀、公正、準(zhǔn)確、全面、自愿的研究原則，遵循以下三個(gè)準(zhǔn)則進(jìn)行指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)：（1）服務(wù)規(guī)模與服務(wù)質(zhì)量相結(jié)合。規(guī)模與質(zhì)量是衡量物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)能力和水平的關(guān)鍵因素，研究組采用物業(yè)管理項(xiàng)目總數(shù)、總建筑面積兩項(xiàng)指標(biāo)來(lái)評(píng)價(jià)企業(yè)的服務(wù)規(guī)模（含物業(yè)類型）。同時(shí)，研究組采用業(yè)主滿意度、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率及物業(yè)管理項(xiàng)目續(xù)約率來(lái)評(píng)價(jià)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。（2）服務(wù)規(guī)模與經(jīng)營(yíng)績(jī)效相結(jié)合。研究組采用營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本收入比、人均產(chǎn)值及多種經(jīng)營(yíng)收入比例進(jìn)行經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)，與服務(wù)規(guī)模相結(jié)合，更準(zhǔn)確地反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀。（3）企業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展?jié)摿ο嘟Y(jié)合。研究級(jí)采用員工總數(shù)、注冊(cè)物業(yè)管理師人數(shù)、工程、管理、經(jīng)濟(jì)等物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)類專職管理和技術(shù)人員數(shù)三項(xiàng)指標(biāo)相結(jié)合，評(píng)價(jià)企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，與服務(wù)規(guī)模及質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)績(jī)效等企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀指標(biāo)相結(jié)合，全面評(píng)價(jià)企業(yè)的結(jié)合實(shí)力。2.2.2.評(píng)價(jià)指標(biāo)體系2.3.數(shù)據(jù)來(lái)源及復(fù)核2.3.1.數(shù)據(jù)來(lái)源（1）中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)填報(bào)的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)核；（2）中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組對(duì)業(yè)主進(jìn)行的滿意度調(diào)查（網(wǎng)上調(diào)查與網(wǎng)下調(diào)查相結(jié)合）數(shù)據(jù)；專業(yè)好文檔4（3）中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）數(shù)據(jù)庫(kù)及中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒；（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)外公布的信息（包括公司年報(bào)、企業(yè)網(wǎng)站公布的信息和對(duì)外派發(fā)的宣傳資料；（5）有關(guān)政府部門(mén)（包括建委、房管局和統(tǒng)計(jì)局等）的公開(kāi)數(shù)據(jù)。2.3.2.數(shù)據(jù)復(fù)核企業(yè)填報(bào)的數(shù)據(jù)須如實(shí)客觀，同時(shí)研究組將對(duì)填報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)核：（1）通過(guò)各種公開(kāi)信息及統(tǒng)計(jì)局經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)對(duì)企業(yè)填報(bào)數(shù)據(jù)交叉復(fù)核；（2）對(duì)企業(yè)在管項(xiàng)目信息，通過(guò)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行復(fù)核；（3）對(duì)部分財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)通過(guò)會(huì)計(jì)事務(wù)所出具的報(bào)表、企業(yè)年報(bào)及稅票進(jìn)行復(fù)核。2.4.計(jì)量評(píng)價(jià)方法在研究方法上，為增加研究的嚴(yán)謹(jǐn)性，采用因子分析（FactorAnalysis）的方法進(jìn)行。因子分析（FactorAnalysis）是一種從變量方差協(xié)方差結(jié)構(gòu)入手，在盡可能多地保留原始信息的基礎(chǔ)上，用少數(shù)新變量解釋原始變量方差的多元統(tǒng)計(jì)分析方法。它將原始變量分解為公共因子和特殊因子之和，并通過(guò)因子旋轉(zhuǎn)，得到符合現(xiàn)實(shí)意義的公共因子，然后用這些公共因子去解釋原始變量的方差。計(jì)算中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力時(shí)，主要是計(jì)算各構(gòu)成要素的相關(guān)矩陣，通過(guò)相關(guān)矩陣得到特征值、累計(jì)特征值及因子載荷。根據(jù)最初幾個(gè)特征值在全部特征值的累計(jì)百分率大于或等于某百分比的原專業(yè)好文檔5則，確定公共因子的具體個(gè)數(shù)。然后再根據(jù)因子載荷矩陣確定各個(gè)因子的現(xiàn)實(shí)意義并進(jìn)行重新命名，最后根據(jù)不同企業(yè)各個(gè)因子的得分及載荷矩陣，通過(guò)加權(quán)累加構(gòu)成企業(yè)綜合實(shí)力指數(shù)。3、中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析根據(jù)2.1中確定的門(mén)檻值，優(yōu)選具有政府行政主管部門(mén)審定的一級(jí)資質(zhì)證書(shū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及有特色的二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)共500家作為此次研究的研究對(duì)象，回收的數(shù)據(jù)表中有312家企業(yè)數(shù)據(jù)填報(bào)質(zhì)量較好。這312家企業(yè)總部分布于深圳、上海、北京、武漢、重慶、杭州、成都、南京、鄭州、西安等21個(gè)城市，基本覆蓋了國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)較為發(fā)達(dá)、一級(jí)資質(zhì)企業(yè)相對(duì)較多的城市，具有發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)、管理規(guī)模相對(duì)較大、服務(wù)領(lǐng)域廣泛、人員素質(zhì)較高等特點(diǎn)，是中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的典型代表，針對(duì)樣本企業(yè)的分析顯示，中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有以下特點(diǎn)：3.1.經(jīng)營(yíng)收入現(xiàn)金流較為穩(wěn)定的企業(yè)成立時(shí)間大多在10年以上列入此次研究對(duì)象的樣本企業(yè)中，成立時(shí)間在18年以上的企業(yè)占比約為5%，成立時(shí)間不足8年的約占23%。企業(yè)成立時(shí)間從一個(gè)側(cè)面反映了我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展歷程：19801990第一個(gè)10年間，我國(guó)的物業(yè)管理發(fā)展較為緩慢，基本處于萌芽階段，華南地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量占比居高；第二個(gè)10年間，特別是在1998年住房制度改革之后，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量放量增長(zhǎng)，促進(jìn)行業(yè)的加速度發(fā)展；2001年之后，企業(yè)成立數(shù)量出現(xiàn)較大幅度下滑，現(xiàn)存企業(yè)對(duì)市場(chǎng)份額展開(kāi)激烈競(jìng)爭(zhēng)，行業(yè)開(kāi)始進(jìn)入深化發(fā)展的專業(yè)好文檔6階段。從成立時(shí)間與主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的關(guān)系來(lái)看，成立時(shí)間較早、發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)的企業(yè)，其管理面積、營(yíng)業(yè)收入一般超過(guò)成立時(shí)間較晚的企業(yè)，在企業(yè)規(guī)模、品牌認(rèn)知、人力資源等方面占有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。數(shù)據(jù)表明，物業(yè)管理是一個(gè)馬太效應(yīng)明顯的行業(yè)，雖然在行業(yè)發(fā)展初期準(zhǔn)入門(mén)檻較低，但一旦企業(yè)成立并開(kāi)始承接項(xiàng)目，就開(kāi)始了一個(gè)優(yōu)勢(shì)積累的過(guò)程。這種積累達(dá)到一定規(guī)模后，其各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)往往出現(xiàn)快速增長(zhǎng)。如成立已達(dá)18年的中海物業(yè)，2006年的經(jīng)營(yíng)收入較2005年增長(zhǎng)27.1%，在此基礎(chǔ)上，2007年同比增速達(dá)到54.9%，增長(zhǎng)的提速現(xiàn)象明顯。從數(shù)據(jù)來(lái)看，多數(shù)企業(yè)的成立時(shí)間在19912000年間，這部分企業(yè)目前大多處于規(guī)模積累階段，由于企業(yè)實(shí)力相當(dāng)，對(duì)市場(chǎng)份額的爭(zhēng)奪也最為激烈。對(duì)成立10年以上企業(yè)的研究還發(fā)現(xiàn)，與開(kāi)發(fā)企業(yè)易受房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)影響、銷售收入常常出現(xiàn)較大波動(dòng)不同，這部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)費(fèi)收入通常較為平穩(wěn)，尤其是那些管理水平高、品牌形象好、市場(chǎng)開(kāi)拓能力強(qiáng)的企業(yè)，往往能夠獲得更多的管理項(xiàng)目；而在管項(xiàng)目個(gè)數(shù)多，區(qū)域分布廣，企業(yè)接管項(xiàng)目選擇空間大，來(lái)自物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入的現(xiàn)金流也就更為穩(wěn)定。3.2.民營(yíng)企業(yè)在數(shù)量上占有優(yōu)勢(shì)，但國(guó)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模更勝一籌研究組按照企業(yè)性質(zhì)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃分為國(guó)營(yíng)、民營(yíng)、合資、其他企業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，半數(shù)以上的企業(yè)為民營(yíng)企業(yè)，其次為國(guó)營(yíng)企業(yè)，占比達(dá)到26%。同時(shí)，研究組選取了北京、上海、深圳三個(gè)城市進(jìn)行專業(yè)好文檔7進(jìn)一步研究發(fā)現(xiàn)，民營(yíng)企業(yè)數(shù)量在各城市均占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，其中深圳的民營(yíng)企業(yè)數(shù)量占比最高，達(dá)到63%。國(guó)營(yíng)企業(yè)在各城市仍占有較大比重，上海的國(guó)營(yíng)企業(yè)數(shù)量占比為30%，在三個(gè)城市中比例最高，而北京合資企業(yè)數(shù)量占比均超過(guò)其他兩城市，為30%。盡管三個(gè)城市中民營(yíng)企業(yè)數(shù)量占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但通過(guò)對(duì)民營(yíng)、國(guó)營(yíng)企業(yè)2007年主要指標(biāo)均值的比較發(fā)現(xiàn)，國(guó)營(yíng)企業(yè)無(wú)論在管理項(xiàng)目總建筑面積均值、營(yíng)業(yè)收入均值和員工總數(shù)均值上全部超過(guò)了民營(yíng)企業(yè)。以上數(shù)據(jù)表明：由于物業(yè)管理行業(yè)門(mén)檻較低，地域性較強(qiáng)，行業(yè)不具備壟斷性質(zhì)，使得近年來(lái)民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)如雨后春筍般出現(xiàn)。但取得量的優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)模上卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于國(guó)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)。隨著物業(yè)管理行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，兩類企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將繼續(xù)存在。3.3.建管分離進(jìn)一步推進(jìn)，行業(yè)市場(chǎng)化程度顯著提高由于中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)誕生的特殊背景，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)企業(yè)存在隸屬關(guān)系。數(shù)據(jù)顯示，在此次研究的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，與開(kāi)發(fā)企業(yè)不存在隸屬關(guān)系的企業(yè)占比已達(dá)到58%，其中北京、上海、深圳三個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)相對(duì)成熟且一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)較為集中的城市中，非隸屬關(guān)系企業(yè)占比均高于全國(guó)平均水平，其中北京62%，上海68%，最高的為深圳，達(dá)到75%，表明深圳物業(yè)服務(wù)企業(yè)在建管分離、市場(chǎng)化方面走在了全國(guó)的前列。研究組根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)與其是否同屬一個(gè)集團(tuán)或存在參（控）股關(guān)系（稱二者具有關(guān)聯(lián)關(guān)系），將物業(yè)服務(wù)專業(yè)好文檔8企業(yè)在管項(xiàng)目分為兩類，由其關(guān)聯(lián)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目稱為關(guān)聯(lián)項(xiàng)目。數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)近年來(lái)加大了對(duì)非關(guān)聯(lián)項(xiàng)目的拓展力度。2007年，企業(yè)所管理的項(xiàng)目中，非關(guān)聯(lián)項(xiàng)目總建筑面積均值為131.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.8%。20052007年，非關(guān)聯(lián)項(xiàng)目總建筑面積占比持續(xù)增加，到2007年已上升到50.3%，相比2005年提高5.3個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)一步對(duì)與開(kāi)發(fā)企業(yè)存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)進(jìn)行分析可以發(fā)現(xiàn)，這類企業(yè)紛紛加大了對(duì)非關(guān)聯(lián)項(xiàng)目的市場(chǎng)拓展力度。數(shù)據(jù)顯示，與開(kāi)發(fā)企業(yè)存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，2007年管理的非關(guān)聯(lián)項(xiàng)目總建筑面積均值為120.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)率為35.2%，高過(guò)同期所有企業(yè)在管非關(guān)聯(lián)項(xiàng)目總建筑面積均值增長(zhǎng)率。如綠城物管，2007年管理的非關(guān)聯(lián)項(xiàng)目超過(guò)1000萬(wàn)平方米，占在管項(xiàng)目的比重超過(guò)60%，市場(chǎng)拓展力度可見(jiàn)一斑。類似的還有鵬基物業(yè)，2005年到2007年管理的非關(guān)聯(lián)項(xiàng)目累計(jì)增幅達(dá)146%，遠(yuǎn)高于同期關(guān)聯(lián)項(xiàng)目的增幅。此外，數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，市場(chǎng)拓展力度相對(duì)較小、管理項(xiàng)目均為關(guān)聯(lián)項(xiàng)目的企業(yè)從2005年30%降為2007年的11%，而市場(chǎng)拓展力度較大、管理非關(guān)聯(lián)項(xiàng)目占比超過(guò)80%的企業(yè)從30家上升到40家。以上變化表明，物業(yè)服務(wù)企業(yè)近年來(lái)積極實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，管理規(guī)?？焖偕仙Ｈ玳L(zhǎng)城物業(yè)、中航物業(yè)等企業(yè)，憑借對(duì)非關(guān)聯(lián)項(xiàng)目的積極拓展（占比超過(guò)80%），管理規(guī)模已位居國(guó)內(nèi)前列。3.4.勞動(dòng)密集特征突出，有效吸納社會(huì)剩余勞動(dòng)力，但專業(yè)人員較為缺乏專業(yè)好文檔9此次研究數(shù)據(jù)顯示，樣本企業(yè)2007年的員工平均數(shù)為872人，其中32.8%的企業(yè)員工人數(shù)在5001000人之間，20.7%的企業(yè)員工人數(shù)在10001500人之間。同時(shí)，企業(yè)員工總數(shù)與營(yíng)業(yè)收入、管理項(xiàng)目總建筑面積的相關(guān)系數(shù)分別高達(dá)0.771和0.803，即企業(yè)員工總數(shù)越多，營(yíng)業(yè)收入總額和管理項(xiàng)目總建筑面積越大，反之亦成立，表明物業(yè)服務(wù)企業(yè)以密集勞動(dòng)力獲得效益的局面沒(méi)有發(fā)生變化。數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)吸收剩余勞動(dòng)力占員工總數(shù)比例達(dá)34.2%。具體到不同企業(yè)，24.5%的企業(yè)吸收剩余勞動(dòng)力占員工人數(shù)比重超過(guò)60%；13.2%的企業(yè)吸收剩余勞動(dòng)力人員占員工人數(shù)比重在5060%之間。此外，研究組還對(duì)企業(yè)年均人員流動(dòng)率進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。數(shù)據(jù)顯示，樣本企業(yè)人員流動(dòng)率均值為9.7%，其中人員流動(dòng)率低于10%的企業(yè)占比達(dá)67.6%。在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生顯著變化、就業(yè)壓力不斷加大的社會(huì)背景