雨花區(qū)蓮湖項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性投資建議.doc

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Selection.ParagraphFormaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF雨花區(qū)蓮湖項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性投資建議雨花區(qū)蓮湖項(xiàng)目開(kāi) 發(fā) 可 行 性 投 資 建 議第一部分 長(zhǎng)沙市投資環(huán)境分析 【 通過(guò)分析、研究長(zhǎng)沙市社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、城市發(fā)展規(guī)劃戰(zhàn)略等指標(biāo)，對(duì)長(zhǎng)沙整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況和投資環(huán)境進(jìn)行判斷，為項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)提供充分的依據(jù) 】1長(zhǎng)沙市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2004年11月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心等權(quán)威部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的中國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)城市信息中，長(zhǎng)沙躋身第14位，中西部城市中排第二，人口與勞動(dòng)力指標(biāo)位居全國(guó)第七。長(zhǎng)沙市歷年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（單位：億元） （數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局資料）2004年，長(zhǎng)沙市生產(chǎn)總值(GDP)突破1000億元，達(dá)到1108.85億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)14.8%，增幅比全國(guó)快5.3個(gè)百分點(diǎn)；GDP增速比上年加快0.8個(gè)百分點(diǎn)，為1994年以來(lái)增長(zhǎng)最快的一年。在GDP中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值103.33億元，同比增長(zhǎng)7.2%，增幅同比提升2.4個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值492.57億元，同比增長(zhǎng)20.0%，增幅同比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，其中工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值329.53億元，同比增長(zhǎng)19.9%，增幅同比提升1.1個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值512.95億元，同比增長(zhǎng)11.5%，增幅同比提升0.7個(gè)百分點(diǎn)。在三大需求中，投資需求拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)9.6個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)64.9%；消費(fèi)需求拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)5.0個(gè)百分點(diǎn)，增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為33.7%；出口拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.2個(gè)百分點(diǎn)，增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為1.4%。按戶籍人口計(jì)算，人均GDP 達(dá)18296元，同比增加2769元，同比增長(zhǎng)13.4%；按常住人口計(jì)算，人均GDP 達(dá)17638元，同比增加2828元，同比增長(zhǎng)14.6%。價(jià)格總水平漲幅增高。全年居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為103.2%，價(jià)格增幅同比提升2.3個(gè)百分點(diǎn)。在居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)的八大分類指標(biāo)中，同比上漲的有食品（價(jià)格上漲6.4%）、居?。▋r(jià)格上漲5.7%）、煙酒及用品（價(jià)格上漲0.7%）、衣著（價(jià)格上漲3.5%）、醫(yī)療保健及個(gè)人用品（價(jià)格上漲2.8%）、娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)（價(jià)格上漲1.9%）六大類；房地產(chǎn)價(jià)格同比上升3.3%，其中房屋銷售價(jià)格同比上升3.3%，土地出讓價(jià)格同比上升2.1%，房屋租賃價(jià)格同比上升3.1%。1-1長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)1-1-1 工業(yè)和建筑業(yè)2004年，長(zhǎng)沙市工業(yè)總產(chǎn)值1006.06億元，同比增長(zhǎng)25.2%，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值706.06億元，同比增長(zhǎng)28.3%；規(guī)模以下工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值300.00億元，同比增長(zhǎng)11.3%。建筑業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)步增長(zhǎng)。2004年長(zhǎng)沙市具有建筑業(yè)資質(zhì)的獨(dú)立核算企業(yè)完成建筑業(yè)增加值71.30億元，同比增長(zhǎng)16.8%；實(shí)現(xiàn)利稅總額19.23億元，同比增長(zhǎng)15.3%；房屋竣工面積1847.39萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.4%；房屋建筑竣工率為40.5%。1-1-2 農(nóng)業(yè)2004年，長(zhǎng)沙市農(nóng)、林、牧、漁業(yè)總產(chǎn)值172.07億元，同比增長(zhǎng)7.3%，其中農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值82.52億元，同比增長(zhǎng)6.6%；林業(yè)總產(chǎn)值7.36億元，同比下降2.3%；牧業(yè)總產(chǎn)值73.50億元，同比增長(zhǎng)10.5%；漁業(yè)總產(chǎn)值6.81億元，同比增長(zhǎng)5.9%。1-1-3 固定資產(chǎn)投資2004年，長(zhǎng)沙市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資668.09億元，同比增長(zhǎng)38.9%，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資590.60億元，同比增長(zhǎng)39.5%。按投資管理渠道劃分，基本建設(shè)投資282.75億元，同比增長(zhǎng)43.4%，所占比重為42.3%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資175.54億元，同比增長(zhǎng)43.2%，所占比重為26.3%，其中住宅投資116.79億元，同比增長(zhǎng)59.4%；更新改造投資94.24億元，同比增長(zhǎng)30.2%，所占比重為14.1%。固定資產(chǎn)投資按產(chǎn)業(yè)劃分，第一產(chǎn)業(yè)投資額為2.65億元，同比增長(zhǎng)8.2%；第二產(chǎn)業(yè)投資額為155.53億元，同比增長(zhǎng)67.2%；第三產(chǎn)業(yè)投資額為427.62億元，同比增長(zhǎng)26.3%。全市民間投資390.12億元，同比增長(zhǎng)45.4%。長(zhǎng)沙市歷年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（單位/億元）（數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局資料）1-1-4 人口與人民生活2004年長(zhǎng)沙市人口數(shù)量平穩(wěn)增長(zhǎng)，戶籍總?cè)丝?10.38萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)1.4%，其中非農(nóng)業(yè)人口212.57萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口397.81萬(wàn)人。年末男女性別比為1.06 : 1。城市化率為51.19%，同比提升2.03個(gè)百分點(diǎn)。 全年城市居民人均可支配收入11021元，同比增加1088元，同比增長(zhǎng)11.0%，剔除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)7.6%。在城市居民人均可支配收入中城市居民人均工薪收入8347元，增長(zhǎng)16.8 %；經(jīng)營(yíng)凈收入396元，增長(zhǎng)20.5%。城市居民人均消費(fèi)性支出9032元，同比增加702元，同比增長(zhǎng)8.4%。其中，居住消費(fèi)增長(zhǎng)16.7%。1-2長(zhǎng)沙市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r小結(jié)2004年長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)： 經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)重大突破，各季增速均創(chuàng)11年來(lái)同期新高； 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)喜獲豐收，糧食產(chǎn)量大幅增長(zhǎng)，農(nóng)民收入增幅創(chuàng)10年來(lái)新高； 規(guī)模工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭不減，經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提高，工業(yè)對(duì)總體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起著決定性作用； 是投資結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐進(jìn)一步加快，投資活力不斷增強(qiáng)。1-3 長(zhǎng)沙市居民結(jié)構(gòu)與消費(fèi)關(guān)聯(lián)研究1-3-1 人口總量 2004年全市總戶數(shù)為180.05萬(wàn)戶，比上年增加2.95萬(wàn)戶，各區(qū)縣（市）均有增加。全市年末總?cè)丝跒?10.38萬(wàn)人，比上年增加8.62萬(wàn)人，增長(zhǎng)1.4%，其中男性人口為313.76萬(wàn)人、女性人口為296.62萬(wàn)人，比上年分別增加4.37萬(wàn)人和4.25萬(wàn)人，全市總?cè)丝诒３值退僭鲩L(zhǎng)態(tài)勢(shì)。1-3-2 年齡分布長(zhǎng)沙市十年來(lái)人口年齡分布特征（單位/萬(wàn)人）（數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局資料） 與第四次人口普查相比，長(zhǎng)沙市人口年齡分布特征在年齡結(jié)構(gòu)上，3049歲的人增長(zhǎng)最快。而根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，年齡在30-49歲的人群，因事業(yè)、家庭都較為成熟，消費(fèi)能力也表現(xiàn)得最為強(qiáng)烈。顯然這類人群是長(zhǎng)沙市消費(fèi)群中的主流，其快速增長(zhǎng)一定程度上表明長(zhǎng)沙主力消費(fèi)群消費(fèi)能力在日趨成熟與逐步釋放。而處于20-29歲年齡段的群體亦是不可忽視的潛在消費(fèi)力，目前該年齡段的消費(fèi)群較為龐大，根據(jù)發(fā)展趨勢(shì)，可以預(yù)見(jiàn)數(shù)年后這部分人群將會(huì)釋放出旺盛的購(gòu)買(mǎi)需求。1-3-3 受教育水平長(zhǎng)沙市居民受教育水平（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來(lái)源： 瀟湘晨報(bào)長(zhǎng)沙投資環(huán)境研究報(bào)告節(jié)選）長(zhǎng)沙市居民文化素質(zhì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，一定程度上體現(xiàn)出長(zhǎng)沙市人才的補(bǔ)充與完善，新型人才的充實(shí)，將有利于促進(jìn)長(zhǎng)沙市民綜合素質(zhì)的改善，在創(chuàng)造更多社會(huì)價(jià)值的同時(shí)，也必然會(huì)獲取相對(duì)應(yīng)的高收入，并釋放出旺盛的消費(fèi)能力。從上述的居民的結(jié)構(gòu)分析中，我們可以看出，在3-5年內(nèi)長(zhǎng)沙的居民結(jié)構(gòu)屬于一種優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)型居民結(jié)構(gòu)。這種居民的結(jié)構(gòu)特征所表現(xiàn)出來(lái)的消費(fèi)性特征是穩(wěn)定增長(zhǎng)、維持在較高的水平、消費(fèi)檔次逐步提高的。1-3-4 長(zhǎng)沙市居民消費(fèi)構(gòu)成 長(zhǎng)沙市居民消費(fèi)構(gòu)成基本比例如下圖：長(zhǎng)沙市居民的消費(fèi)構(gòu)成（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來(lái)源：一名地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)資料）1-3-5長(zhǎng)沙市居民的消費(fèi)傾向 據(jù)2005年上半年，長(zhǎng)沙晚報(bào)與長(zhǎng)沙市政府社調(diào)辦聯(lián)合組織的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示， 66%的居民認(rèn)為住房消費(fèi)仍將成為消費(fèi)熱點(diǎn)，表明房地產(chǎn)的消費(fèi)需求增長(zhǎng)旺盛。許多居民表示如果今后兩年收入增長(zhǎng)，在消費(fèi)、投資、儲(chǔ)蓄三種資產(chǎn)分配方式中，48.4%的被調(diào)查者首選消費(fèi)，30.8%的首選投資，也有20.8%被調(diào)查者會(huì)用于儲(chǔ)蓄。在首選消費(fèi)的被調(diào)查者中，選擇用于改善住房條件的比例最高為57.2%；其次為選擇教育消費(fèi)，占39.6；再次為外出旅游以及購(gòu)買(mǎi)汽車(chē)。長(zhǎng)沙市居民未來(lái)兩年的市場(chǎng)消費(fèi)傾向（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙晚報(bào)與長(zhǎng)沙市政府社調(diào)辦公布資料）1-3-6 長(zhǎng)沙居民消費(fèi)水平2004年全市居民人均消費(fèi)性支出達(dá)9032元，在省會(huì)城市中由上年第4位上升到第3位，比上年增長(zhǎng)8.4%，恩格爾系數(shù)為33.4，表明城市居民支出由主要解決“吃”向享受和發(fā)展方面轉(zhuǎn)化。農(nóng)村居民人均消費(fèi)性支出為3647元，比上年增長(zhǎng)15%，在全國(guó)農(nóng)民消費(fèi)水平中處于前列；恩格爾系數(shù)為43.6，表明農(nóng)村居民生活質(zhì)量有較大提高1-3-7 長(zhǎng)沙市居民消費(fèi)特點(diǎn)描述據(jù)長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2004年全年長(zhǎng)沙市人均消費(fèi)性支出9032元，比2003年增長(zhǎng)8.4%。部分城鎮(zhèn)居民已具備從萬(wàn)元級(jí)消費(fèi)向十萬(wàn)元級(jí)甚至幾十萬(wàn)元級(jí)消費(fèi)過(guò)渡的能力，居民消費(fèi)正向以汽車(chē)、舒適住房為標(biāo)志的十萬(wàn)元級(jí)新階段邁進(jìn)。1、 恩格爾系數(shù)已經(jīng)達(dá)到富裕程度。 2004年，長(zhǎng)沙市城市居民恩格爾系數(shù)為33.4%，按照聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織的標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)達(dá)到富裕程度。城市居民的消費(fèi)能力相對(duì)集中于醫(yī)療、交通通訊、住房、教育等方面，極大地提高了這幾方面的消費(fèi)比重，消費(fèi)結(jié)構(gòu)為之一新，直接加速了恩格爾系數(shù)的下降。2、 消費(fèi)支出占可支配收入的比重達(dá)85.51%。 2004年，長(zhǎng)沙城市居民人均可支配收入累計(jì)為11021元，同比增長(zhǎng)11.0%；城市居民人均消費(fèi)性支出9032元，同比增長(zhǎng)8.4%,消費(fèi)支出有較大幅度提升。3、 商品房銷售增勢(shì)強(qiáng)勁。 據(jù)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，2005年一季度市長(zhǎng)沙市商品房的銷售額達(dá)14.6億元，比上年同期增長(zhǎng)38.5%。在商品房銷售的高速帶動(dòng)下，全市家具類商品、建筑及裝璜材料類商品也隨之高速增長(zhǎng)。城鄉(xiāng)居民收入水平的提高和投資的增加為長(zhǎng)沙消費(fèi)品市場(chǎng)的增長(zhǎng)注入了活力。1-4小結(jié)隨著長(zhǎng)沙市城市綜合實(shí)力的提高（長(zhǎng)沙市城市綜合實(shí)力在全國(guó)排名12位），整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷改善，長(zhǎng)沙市居民的人均收入有了很大程度的提高，由此產(chǎn)生的居民消費(fèi)支出也有大幅度的提高。居民提高生活質(zhì)量的消費(fèi)支出比例持續(xù)增加。長(zhǎng)沙居民有著與其他城市不一樣的消費(fèi)傳統(tǒng)意識(shí)和傾向，超前消費(fèi)，較高的消費(fèi)水平是其最顯著的特征。據(jù)長(zhǎng)沙市場(chǎng)調(diào)研分析數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展已呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)旺盛，第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁。長(zhǎng)沙市居民收入水平持續(xù)增長(zhǎng)，居民消費(fèi)在市場(chǎng)引導(dǎo)下進(jìn)一步得以釋放，房屋消費(fèi)在長(zhǎng)沙市民消費(fèi)中的比重日趨提高，長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更加完善，居民的消費(fèi)構(gòu)成也更為合理。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，投資環(huán)境的不斷改善，強(qiáng)大的市場(chǎng)消費(fèi)能力，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供了一個(gè)良好的發(fā)展機(jī)會(huì)和項(xiàng)目的預(yù)期回報(bào)空間。2長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃與城市發(fā)展戰(zhàn)略概述依據(jù)長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃綱要（20002020）戰(zhàn)略發(fā)展部署，長(zhǎng)沙市城市發(fā)展將充分發(fā)揮區(qū)位交通、歷史文化名城和山水城市的優(yōu)勢(shì)，加快長(zhǎng)株潭一體化的進(jìn)程。到2020年長(zhǎng)沙市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值將達(dá)到4200億元，市區(qū)總?cè)丝谶_(dá)到350萬(wàn)人，城市建設(shè)用地規(guī)模為350平方公里。 發(fā)展中的長(zhǎng)沙 據(jù)長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)表明，長(zhǎng)沙市建成城區(qū)面積已由1997年的110平方公里擴(kuò)大到了180平方公里，市區(qū)人口由163萬(wàn)增加到了212.57萬(wàn)，城市道路總長(zhǎng)已超過(guò)了1000公里，擁有立交橋27座。其中，長(zhǎng)沙城區(qū)的東南西北四面均與對(duì)外的高速或高等級(jí)公路相連，基本構(gòu)成了現(xiàn)代城市的立體交通網(wǎng)絡(luò)。2-1長(zhǎng)沙市市政規(guī)劃目標(biāo)近3年來(lái)，長(zhǎng)沙先后啟動(dòng)重點(diǎn)工程近百項(xiàng)，投入建設(shè)資金近200億元，比前幾十年長(zhǎng)沙城建投入的總和還多。根據(jù)長(zhǎng)沙市委、市政府提出的到2014年在全省率先建成全面小康社會(huì)的目標(biāo)，城市建設(shè)和發(fā)展的總體目標(biāo)是：到2014年，城市化水平達(dá)60%（2001年44.7%），城市人均公共綠地達(dá)15.5m2（2001年5.7m2），人均道路鋪裝面積達(dá)10（2001年6.1），人均居住面積15（2001年10.95m2）。4、 基本形成與區(qū)域性中心城市相匹配的城市功能布局，構(gòu)筑青山秀水綠洲名城融為一體的城市空間格局。 長(zhǎng)沙烈士公園長(zhǎng)沙世界之窗景區(qū) 5、 基本形成符合區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市特點(diǎn)的城鄉(xiāng)一體、協(xié)調(diào)發(fā)展的市域城鎮(zhèn)體系，并與株洲、湘潭共同構(gòu)筑經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、布局合理的現(xiàn)代化的城市群。 長(zhǎng)株潭一體化政府工作會(huì)議長(zhǎng)株潭城市組團(tuán)布局圖6、 基本形成人與自然和諧的城市生態(tài)環(huán)境，建設(shè)城市林業(yè)生態(tài)圈，形成“一江兩圈加楔形綠地”為骨架的綠色空間體系。長(zhǎng)沙城市景觀中心帶湘江橘子洲7、 基本形成與現(xiàn)代中心城市相匹配的基礎(chǔ)設(shè)施框架，以“三港兩路”（三港兩路指霞凝港，黃花空港、信息港；兩路指高速鐵路和高速公路）為主體；以“兩網(wǎng)”（軌道交通網(wǎng)和城市骨架道路網(wǎng)）建設(shè)為重點(diǎn)，形成市域內(nèi)快速便捷的客貨運(yùn)交通網(wǎng)絡(luò)。二環(huán)線樞紐猴子石大橋 已投入使用的霞凝新港一期工程8、 建設(shè)布局合理、環(huán)境潔凈、配套齊全、生活舒適、交通便捷的居住園區(qū)。 四方新城規(guī)劃沙盤(pán)體育新城規(guī)劃沙盤(pán)9、 沿湘江、319國(guó)道兩條生長(zhǎng)軸線，重點(diǎn)向南、向東，拓展城市發(fā)展空間，按照集中與分散相結(jié)合的發(fā)展思路，構(gòu)筑“一主、三 次、三組團(tuán)”的城市空間結(jié)構(gòu)?！耙恢鳌睘楹?xùn)|主城區(qū)，“三次”為河西、星馬、暮云新城，“三組團(tuán)”為撈霞、高星、含浦組團(tuán)。 319國(guó)道湘江西岸城區(qū)鳥(niǎo)瞰撈霞組團(tuán)規(guī)劃沙盤(pán)2-2 長(zhǎng)沙市城市建設(shè)2000年來(lái),長(zhǎng)沙市重點(diǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目總投資連年遞增，2000年總投資34.2億元，2001年一下子增長(zhǎng)到60.2億元，2002年遞增到84. 86億元，2004年長(zhǎng)沙市重點(diǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目預(yù)算總投資仍高居80億元左右，這些高達(dá)數(shù)十億元的“重磅”投資主要投向了道路建設(shè)。自1998年至2002年，長(zhǎng)沙市先后完成基本城建投資480億元，城區(qū)面積由110平方公里擴(kuò)大到180多平方公里。 2-2-1 交通伍家?guī)X立交橋的修建徹底解決了長(zhǎng)沙市城北發(fā)展的交通瓶頸，是長(zhǎng)沙市環(huán)線交通規(guī)劃中的一項(xiàng)重點(diǎn)工程。2002年建成的伍家?guī)X立交橋芙蓉南路立交橋是2003年長(zhǎng)沙市交通規(guī)劃中的重點(diǎn)工程。它也是長(zhǎng)沙市二環(huán)線的城南節(jié)點(diǎn)。2003年7月竣工的芙蓉南路立交橋韶山路改造工程是2004年長(zhǎng)沙投入最大的道路整改工程之一，它是長(zhǎng)沙市目前建成第六條高標(biāo)準(zhǔn)的城市一級(jí)干道。韶山南路改造工程于2004年11月完成2-2-2 舊城改造從2001年至今，長(zhǎng)沙共拆除棚屋面積達(dá)210萬(wàn)完成投資近7億元。長(zhǎng)沙舊城2003年，市政府出臺(tái)相關(guān)政策，對(duì)棚改招商引資項(xiàng)目推出幾項(xiàng)“零收費(fèi)”等優(yōu)惠政策，同時(shí)還享受市、區(qū)招商優(yōu)惠政策。完成拆遷的改造項(xiàng)目長(zhǎng)沙市對(duì)老城區(qū)改造的優(yōu)惠政策極大的激發(fā)了各地投資商參與長(zhǎng)沙舊城改造的熱情，上海、福建、浙江、廣東、香港等地的投資商注入的棚改到位資金已超過(guò)3億元。新建成的住宅小區(qū)2-2-3 公共設(shè)施五一綠化廣場(chǎng)總投資7547萬(wàn)元2002年5月1日完工。占地近5萬(wàn)，廣場(chǎng)地上工程分為中心廣場(chǎng)、下沉式廣場(chǎng)、和平廣場(chǎng)、健身大道等部分。五一綠化廣場(chǎng)是是長(zhǎng)沙最具代表的城市景觀性公共設(shè)施。五一綠化廣場(chǎng)鳥(niǎo)瞰長(zhǎng)沙新世紀(jì)體育文化中心投資7.39億元，總用地約26.5公頃。組成部分有賀龍?bào)w育場(chǎng)，射擊館、游泳館、附屬運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、全民健身中心、地下停車(chē)場(chǎng)和城市綠化廣場(chǎng)等。其中新世紀(jì)體育文化中心五城會(huì)主場(chǎng)館將建成長(zhǎng)沙的標(biāo)志性建筑之一。新世紀(jì)體育文化中心于2003年8月落成2-2-4 城市景觀建設(shè)長(zhǎng)沙市“山水歷史文化名城”的規(guī)劃建設(shè)初具規(guī)模，修繕了一大批歷史文化遺跡，賈誼故居、譚嗣同紀(jì)念館、雷鋒紀(jì)念館、楊開(kāi)慧紀(jì)念館、胡耀邦故居、秋瑾故居、開(kāi)福寺、白沙井、陶公廟、密印寺、天主堂、天心閣、岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)、第一師范青年毛澤東紀(jì)念館、馬王堆以全新的面貌展現(xiàn)長(zhǎng)沙歷史名城的新顏。 修繕一新的天心閣夜景2004年長(zhǎng)沙市新增夜景燈光環(huán)境建設(shè)工程項(xiàng)目298個(gè)。韶山路亮化工程湘江東岸杜甫江閣“一江兩岸”景觀規(guī)劃是長(zhǎng)沙市政規(guī)劃的重中之重。2003年6月，長(zhǎng)沙市政府邀請(qǐng)國(guó)際著名的規(guī)劃咨詢公司泛亞易道公司，對(duì)湘江兩岸進(jìn)行整體規(guī)劃。目前湘江兩岸的前期景觀建設(shè)以初具規(guī)模。2-3 小結(jié)根據(jù)調(diào)查了解，長(zhǎng)沙市政規(guī)劃的落實(shí)與完善，有力地刺激了長(zhǎng)沙城區(qū)發(fā)展的步伐，長(zhǎng)沙市新一輪的規(guī)劃路線為項(xiàng)目的發(fā)展健全帶來(lái)了更多的活力與新意，長(zhǎng)沙市新興的熱點(diǎn)區(qū)域開(kāi)始煥發(fā)出旺盛的生命力。雨花區(qū)在新的市政規(guī)劃當(dāng)中，位于城市改造的熱點(diǎn)片區(qū)。雨花區(qū)的東城區(qū)域便是長(zhǎng)沙市最有影響力的熱點(diǎn)片區(qū)，目前該區(qū)聚集的商業(yè)配套較為齊全，商業(yè)格局基本成型，市場(chǎng)整體發(fā)展態(tài)勢(shì)與優(yōu)越的發(fā)展前景為項(xiàng)目發(fā)展提供了契機(jī)。3項(xiàng)目所在區(qū)域在城市中的地位分析3-1雨花區(qū)經(jīng)濟(jì)概況長(zhǎng)沙市雨花區(qū)地處長(zhǎng)沙市的東南方向.下轄7個(gè)街道辦事處、1個(gè)鄉(xiāng)、1個(gè)鎮(zhèn)，總面積115.2平方公里，人口50萬(wàn)。3-1-1 得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)雨花區(qū)是長(zhǎng)沙市的東南門(mén)戶，占據(jù)了長(zhǎng)沙市東南兩個(gè)方向出城口的主通道，是長(zhǎng)、株、潭三市融城的接合部、橋頭堡，有足夠的發(fā)展空間和廣闊的發(fā)展前景。區(qū)內(nèi)有長(zhǎng)沙汽車(chē)南站、火車(chē)貨運(yùn)南站和“五縱五橫”的道路交通網(wǎng)絡(luò)，交通十分便利。區(qū)中心地帶距長(zhǎng)沙火車(chē)站、黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅十多分鐘車(chē)距，距株洲、湘潭兩市均只有半小時(shí)車(chē)程。3-1-2 堅(jiān)實(shí)雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)區(qū)內(nèi)有銀河信息、九芝堂藥業(yè)、海利化工、長(zhǎng)沙卷煙廠、浦沅機(jī)械等多家上市公司和國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)。近年來(lái)，宏生堂藥業(yè)集團(tuán)、億利達(dá)中央空調(diào)、天劍服飾、泰寶制藥、廬山實(shí)業(yè)、世達(dá)高新等大型企業(yè)相繼落戶雨花區(qū)投資創(chuàng)業(yè)。占地15平方公里的湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園是我省重點(diǎn)投資項(xiàng)目，已被列入長(zhǎng)沙市“二區(qū)六園”的基本規(guī)劃，是各類工業(yè)企業(yè)加快發(fā)展的黃金寶地。3-1-3 商貿(mào)業(yè)十分發(fā)達(dá)長(zhǎng)沙商界有句口頭禪：湖南市場(chǎng)在長(zhǎng)沙，長(zhǎng)沙市場(chǎng)看“雨花”。雨花區(qū)既有友誼商城、通程百貨等大型商業(yè)集團(tuán)，也有家潤(rùn)多、新一佳、旺和等一批大型超市。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有29家專業(yè)市場(chǎng)，14家大集貿(mào)市場(chǎng)。高橋大市場(chǎng)是全國(guó)八大綜合批發(fā)市場(chǎng)之一，1998年成功舉辦了全國(guó)秋季糖酒交易會(huì)；高橋建材市場(chǎng)是全國(guó)規(guī)范化市場(chǎng)；紅星農(nóng)副產(chǎn)品大市場(chǎng)是國(guó)家農(nóng)業(yè)部定點(diǎn)市場(chǎng)，每年一屆的湖南（國(guó)際）農(nóng)博會(huì)在這里舉辦。這里已成為全國(guó)一流的中國(guó)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心，是湖南省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的龍頭工程。3-1-4 農(nóng)業(yè)具有鮮明的都市特色雨花區(qū)區(qū)內(nèi)氣候適宜，土地肥沃，出產(chǎn)豐富，素有省會(huì)“菜藍(lán)子”的美譽(yù)，國(guó)家科技攻關(guān)項(xiàng)目“南方城郊型高效農(nóng)業(yè)綜合發(fā)展示范區(qū)”落戶區(qū)內(nèi)，蔬菜、花卉、水產(chǎn)、水果等十大基地建設(shè)迅猛發(fā)展。占地5000畝的長(zhǎng)沙花卉大世界是湖南最大的花市，是農(nóng)業(yè)走集約化經(jīng)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)化道路的成功典范。3-1-5 風(fēng)景秀麗，環(huán)境優(yōu)美雨花區(qū)被譽(yù)為長(zhǎng)沙市的生態(tài)城區(qū)。區(qū)內(nèi)有被喻為天然氧吧，占地3000余畝的湖南省森林植物園，這里綠樹(shù)成蔭、百花爭(zhēng)艷，是旅游觀光、休閑娛樂(lè)的好去處。還有享譽(yù)盛名的同升湖山莊，那里群山環(huán)繞，湖光美景盡在眼底，這里可以讓你感受到遠(yuǎn)離城市喧囂的寧?kù)o、擁有一個(gè)輕松、愉快的心情。名都花園、頤美園、碧翠園、巴黎香榭、白果山莊等一批特色鮮明、風(fēng)景如畫(huà)設(shè)計(jì)獨(dú)特的建筑群落，為古城長(zhǎng)沙增添了不少秀美和都市現(xiàn)代氣息。同時(shí)，雨花區(qū)委、區(qū)政府為打造一個(gè)“開(kāi)放、文明、友善、誠(chéng)信的投資環(huán)境，先后制定并實(shí)施了關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化投資環(huán)境的若干規(guī)定和關(guān)于加速經(jīng)濟(jì)發(fā)展的獎(jiǎng)勵(lì)辦法等政策，對(duì)來(lái)雨花區(qū)發(fā)展的投資者從機(jī)制和政策上予以保護(hù)、扶持和獎(jiǎng)勵(lì)。區(qū)“代辦服務(wù)中心”實(shí)行“一個(gè)窗口”收費(fèi)，“一條龍”服務(wù)，免費(fèi)為投資者代辦從立項(xiàng)到審批的所有行政審批手續(xù)，為投資者開(kāi)通一條快捷方便的“綠色通道”。3-2 雨花區(qū)2004年經(jīng)濟(jì)情況3-2-1國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合指標(biāo)完成情況2004年雨花區(qū)經(jīng)濟(jì)總量邁上新臺(tái)階，結(jié)構(gòu)調(diào)整取得新進(jìn)展。據(jù)初步測(cè)算，全年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值345127.7萬(wàn)元，按可比價(jià)比上年增長(zhǎng)19.5%。其中第一產(chǎn)業(yè)完成增加值21494.6萬(wàn)元，增長(zhǎng)4.5%，加快1.5個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值1371334萬(wàn)元，增長(zhǎng)33.6%，加快了19.2個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值172518萬(wàn)元，增長(zhǎng)11.7%。2004年，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為7.1：39.5：53.4，與上年比較，第一產(chǎn)業(yè)占比下降1個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)上升4.8個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)下降了3.8個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三產(chǎn)業(yè)分別拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.36、12.21、6.73個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)農(nóng)民人平純收入6010元，比上年增長(zhǎng)10.52%，農(nóng)民人均可支配收入5936元，比上年增長(zhǎng)11%。實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11025。3-2-2農(nóng)業(yè)通過(guò)調(diào)整農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展城郊型農(nóng)業(yè)，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，雨花區(qū)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，農(nóng)民收入和生活水平不斷提高，2004年雨花區(qū)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值33684萬(wàn)元，按現(xiàn)行價(jià)比上年增長(zhǎng)5.95%。3-2-3工業(yè)2004年雨花區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值196978萬(wàn)元，按可比價(jià)比上年增長(zhǎng)13.15%。3-2-4固定資產(chǎn)投資全年固定資產(chǎn)投資482433萬(wàn)元，為年計(jì)劃的114.87%，比上年增長(zhǎng)97.95%。3-2-5人口2004年雨花區(qū)總戶數(shù)126392戶，比上年增加4638戶，總?cè)丝?44211人，比上年增加17989人，其中男性227901人，占51.3%，女性21310人，占48.7%，男女比例為100：94.91。全區(qū)有非農(nóng)人口360144人，農(nóng)業(yè)人口72587人，未落戶的常住人口11480人，非農(nóng)人口占比81.07%。3-2雨花區(qū)城區(qū)發(fā)展規(guī)劃雨花區(qū)在長(zhǎng)沙市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要地位，近年來(lái)區(qū)政府不斷加強(qiáng)城市市政規(guī)劃建設(shè)取得了顯著成效，2003年雨花區(qū)又抓住長(zhǎng)沙市東拓南擴(kuò)的契機(jī)，以全區(qū)兩縱三橫現(xiàn)代路網(wǎng)為依托，大力實(shí)施一點(diǎn)一線兩片的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，以項(xiàng)目帶動(dòng)投資、以投資拉動(dòng)增長(zhǎng)，按照以路網(wǎng)建設(shè)為骨架的城市規(guī)劃建設(shè)思路，順利建成機(jī)場(chǎng)高速、雨花大道、勞動(dòng)?xùn)|路、區(qū)政府辦公樓加層、湘府路、新建西路、李洞路、火星大道二期工程、中國(guó)現(xiàn)代農(nóng)博中心、體育新城等重點(diǎn)項(xiàng)目，2004年火星大道八、九標(biāo)段工程、區(qū)治大院、雨花家園住宅小區(qū)，韶山路拓改工程、湘府路、香樟路擴(kuò)建工程等重點(diǎn)工程等重點(diǎn)工程也順利完成，城市化進(jìn)程步伐明顯加快，大大推動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。2005年雨花區(qū)以湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園為核心的重點(diǎn)招商項(xiàng)目有：湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園的工業(yè)用地有核心區(qū)高科技工業(yè)基地500畝，精密機(jī)械加工基地一期用地200畝，核心區(qū)環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地800畝；湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園配套服務(wù)項(xiàng)目有世紀(jì)環(huán)保中心、園區(qū)金融商貿(mào)中心用地900畝地開(kāi)發(fā)，園區(qū)生活住宅用地600畝開(kāi)發(fā)；園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目有新韶山路和振華路兩條道路建設(shè)；園區(qū)內(nèi)還規(guī)劃3000畝用地作為高等職業(yè)技術(shù)教育大學(xué)城項(xiàng)目用地，在園區(qū)的毗鄰處有預(yù)計(jì)總投資達(dá)10億人民幣的清泉寺生態(tài)旅游休閑區(qū)項(xiàng)目。此外，還有潭州灣圭塘河旅游風(fēng)光帶，洞井綠色食品加工基地，政府綜合用地開(kāi)發(fā)，紅星國(guó)際大酒店，長(zhǎng)沙華銘五星級(jí)賓館，長(zhǎng)沙祥龍大廈，長(zhǎng)沙鴻銘金街，長(zhǎng)沙大都市商業(yè)街，湖南兒童健康城，紅星物流中心綠色食品城，湖南同力置業(yè)公司土地開(kāi)發(fā)，潭州灣汽車(chē)旅館，亞華種業(yè)綜合樓，高橋國(guó)際IT城，高橋藥材批發(fā)大市場(chǎng)，長(zhǎng)遠(yuǎn)華樟名府，成功家居廣場(chǎng)，白田現(xiàn)代小型工業(yè)園，洞井板塘小型工業(yè)園，和一大酒店諸多項(xiàng)目。路網(wǎng)的四通八達(dá)，市政規(guī)劃的不斷完備，助推區(qū)域房地產(chǎn)的高速發(fā)展。第二部分 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)與商業(yè)市場(chǎng)分析 【 通過(guò)分析相關(guān)物業(yè)類型（重點(diǎn)是住宅物業(yè)以及商業(yè)物業(yè)）的市場(chǎng)狀況，對(duì)各種類型物業(yè)的發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)，尋找市場(chǎng)缺口，并針對(duì)各物業(yè)類型進(jìn)行深入的潛在需求調(diào)查研究，為物業(yè)類型的定位提供充分的市場(chǎng)依據(jù) 】1近年來(lái)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程分析隨著全國(guó)二線城市近年來(lái)的飛速發(fā)展，長(zhǎng)沙作為泛珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的重頭城市，近年來(lái)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步。特別是在全民消費(fèi)能力上，長(zhǎng)沙市的第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕超臨近的湖北省會(huì)城市武漢。從而，直接的推動(dòng)了長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步完善和繁榮。1-1長(zhǎng)沙市宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響分析1-1-1不斷增強(qiáng)的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，為長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)發(fā)展提供強(qiáng)大支撐長(zhǎng)沙市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值從1998年的9307元，上升到2004年的15540元，平均增長(zhǎng)速度為11.3%，并且2004年增幅加大。強(qiáng)大的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，將為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)支撐。1-1-2 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資不斷增長(zhǎng)為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展提供良好基礎(chǔ)長(zhǎng)沙市歷年固定資產(chǎn)投資圖長(zhǎng)沙市固定資產(chǎn)投資從1998年的107.3億元，大幅上升到2004年的589億元（2000年后平均增長(zhǎng)率為43.3%），成為推動(dòng)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)大動(dòng)力。長(zhǎng)沙市加大固定資產(chǎn)投資力度，交通、市政、電力、郵電通訊等城市基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，城市功能明顯增強(qiáng)。隨著長(zhǎng)沙城市交通、基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)和完善，將對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)的發(fā)展起到很大的推動(dòng)作用。1-1-3 長(zhǎng)沙城市居民消費(fèi)支出比重逐年下降，反映長(zhǎng)沙城市居民儲(chǔ)蓄比重增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)能力隨之增強(qiáng)長(zhǎng)沙市歷年城市居民人均可支配收入圖在整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，長(zhǎng)沙市城市居民生活水平持續(xù)提高，年均增幅10%左右。2004年長(zhǎng)沙市城市居民人均可支配收入達(dá)到11000元，已處于中西部同類城市前列。長(zhǎng)沙市城市居民人均消費(fèi)性支出圖2004年長(zhǎng)沙市城市居民人均消費(fèi)性支出預(yù)計(jì)達(dá)到9000元，在全國(guó)35個(gè)大中城市中排第9位，同比增長(zhǎng)8%，平均增長(zhǎng)率為7.5%。人均消費(fèi)性支出增幅同比人均支配收入平均增幅，低了2.5個(gè)百分點(diǎn)，這說(shuō)明了長(zhǎng)沙城市居民人均消費(fèi)支出的比重在下降。逐步加大的儲(chǔ)蓄比重，反映未來(lái)對(duì)于房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)能力在逐年增強(qiáng)。注：以上宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)來(lái)源于長(zhǎng)沙市政府統(tǒng)計(jì)局1-2 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程總體統(tǒng)計(jì)分析1-2-1 2004年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額達(dá)到170.5億元，同比2003年增長(zhǎng)20 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額圖長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額自1999年以來(lái)，以平均增長(zhǎng)率為43的速度持續(xù)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，尤其是住宅市場(chǎng)的增長(zhǎng)，表明投資者看好長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，對(duì)進(jìn)入長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)抱有較強(qiáng)的信心。1-2-2 2004年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)施工面積達(dá)到1573萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34.5長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)施工面積圖長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積逐年增長(zhǎng)，2001年后呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，2004年施工面積總量達(dá)到1572.9萬(wàn)平方米。但目前住宅市場(chǎng)中，經(jīng)濟(jì)適用房所占比例還比較大，對(duì)長(zhǎng)沙整體房地產(chǎn)市場(chǎng)化及價(jià)格的拉升起到了制約作用。近三年長(zhǎng)沙市施工面積持續(xù)強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)顯示出長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)熱潮，同時(shí)預(yù)示著未來(lái)幾年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)總量將持續(xù)增長(zhǎng)。1-2-3 2004年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)竣工面積達(dá)到1130萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)87.8長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)竣工面積圖長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)竣工面積近兩年增幅較大，1998年后長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)竣工面積平均增長(zhǎng)率為48.2，2004年竣工面積達(dá)到1130萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)87.8。以上數(shù)據(jù)表明長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房供應(yīng)量逐年大幅增加，尤其是住宅市場(chǎng)，未來(lái)面臨較大的銷售壓力。1-2-4 2004年長(zhǎng)沙市商品房銷售面積達(dá)到 582.8 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.9長(zhǎng)沙市商品房銷售面積圖長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)銷售面積數(shù)量一直呈平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但增長(zhǎng)率波動(dòng)較大，呈波峰波谷交替的現(xiàn)象。從2001年以來(lái)，增幅持續(xù)下降，2004年增幅低于竣工面積增幅，表明市場(chǎng)的承接力度弱于市場(chǎng)供應(yīng)的增幅，這也印證了長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐步加大，市場(chǎng)容量有限。同樣說(shuō)明了長(zhǎng)沙市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)缺乏理性，跟風(fēng)趨勢(shì)較為明顯。市場(chǎng)火熱時(shí)，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就盲目的增加市場(chǎng)供應(yīng)量，造成市場(chǎng)供大于求或暫時(shí)飽和，就會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的停滯消化期。來(lái)年的供應(yīng)量增長(zhǎng)幅度小于市場(chǎng)需求增長(zhǎng)幅度，從而又一次導(dǎo)致市場(chǎng)的火熱，這樣便形成市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的相對(duì)不成熟。1-2-5 2004年長(zhǎng)沙市商品房銷售均價(jià)達(dá)到2738元/平方米，同比增長(zhǎng)15長(zhǎng)沙市商品房銷售均價(jià)圖長(zhǎng)沙市商品房銷售均價(jià)在2001年與2002年之間，出現(xiàn)停滯不增。在2002年后，市場(chǎng)供求矛盾發(fā)生變化，導(dǎo)致2003年前商品房銷售均價(jià)增長(zhǎng)幅度較大，增長(zhǎng)率達(dá)到25，擺脫了2002年以前的弱勢(shì)形態(tài)。2004年，商品房交易依然保持了強(qiáng)勁上升的勢(shì)頭，市場(chǎng)需求旺盛。長(zhǎng)沙商品房的銷售均價(jià)為2738元/平方米，比2003年上揚(yáng)15%。受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，2004上半年商品房市場(chǎng)供應(yīng)總量受到了一定程度的壓縮，商品房銷售量大于商品房竣工量，加之建材價(jià)格的上漲，導(dǎo)致長(zhǎng)沙市商品房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)上揚(yáng)。2長(zhǎng)沙市住宅市場(chǎng)總體情況分析2-1-1 2002-2004年長(zhǎng)沙各年住宅市場(chǎng)的上市總量和各區(qū)（縣）上市量(1) 2002年2004年長(zhǎng)沙市住宅新開(kāi)工面積量2002年2004年長(zhǎng)沙市住宅新開(kāi)工面積示意圖2003年長(zhǎng)沙市住宅新開(kāi)工面積332.4萬(wàn)平米，同比2002年增幅達(dá)9.5，2004年543.22萬(wàn)平米，同比2003年增長(zhǎng)63.4。對(duì)比20022004年長(zhǎng)沙市房屋新開(kāi)工面積增長(zhǎng)情況，可以看出2003年前住宅的增長(zhǎng)較慢，2004年開(kāi)始，住宅開(kāi)發(fā)開(kāi)始急劇加速。（2）20032004年長(zhǎng)沙各區(qū)（縣）住宅上市量20032004年長(zhǎng)沙各區(qū)住宅開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)示意圖從對(duì)比圖示可以看到，長(zhǎng)沙各區(qū)（縣）住宅開(kāi)發(fā)量情況基本與各區(qū)房地產(chǎn)上市量走勢(shì)相同。芙蓉區(qū)住宅上市量保持穩(wěn)定狀態(tài)。雨花、天心、開(kāi)福、岳麓及長(zhǎng)沙縣的住宅上市量增長(zhǎng)比較迅速。雨花區(qū)的住宅上市量是長(zhǎng)沙各區(qū)（縣）最大的，其增長(zhǎng)速度在各區(qū)（縣）中也是相對(duì)較快的。2-1-4 2002-2004年長(zhǎng)沙各年住宅市場(chǎng)總體和各區(qū)（縣）去化量分析（1）2002-2004年長(zhǎng)沙住宅銷售面積呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)20022004年長(zhǎng)沙住宅銷售面積示意圖20022004年長(zhǎng)沙住宅銷售面積隨著開(kāi)發(fā)量的增長(zhǎng)呈現(xiàn)大幅度的快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，以平均每年接近30的速度增長(zhǎng)。2003年的銷售量比2002年增加了191萬(wàn)平米，2004年的銷售量比2003年增加了129萬(wàn)平米。（2）20032004年長(zhǎng)沙各區(qū)（縣）住宅銷售情況分析20032004年長(zhǎng)沙各區(qū)（縣）住宅銷售情況示意圖20032004年，長(zhǎng)沙各區(qū)（縣）的銷售情況基本與上市量的走勢(shì)相似。芙蓉區(qū)銷量保持相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)。雨花、天心、開(kāi)福、岳麓及長(zhǎng)沙縣的銷售量則增長(zhǎng)較快。雨花區(qū)的銷售總量是長(zhǎng)沙各區(qū)（縣）最大的，其增長(zhǎng)速度在各區(qū)（縣）中也是較快的。2-1-5 2002-2004年長(zhǎng)沙市住宅銷售價(jià)格總體特征20022004年住宅價(jià)格走勢(shì)示意圖2003年、2004年住宅銷售均價(jià)分別比前一年上升了3.9、7.61%，價(jià)格上揚(yáng)的幅度較小，呈相對(duì)平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。3長(zhǎng)沙市2005年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析3-1按投資結(jié)構(gòu)分析3-1-1投資構(gòu)成分析建筑工程完成投資41.81億元，占總投資的48.67%，安裝工程完成投資5.34億元，占總投資的6.22%，設(shè)備工器具購(gòu)置完成投資1.04億元，占總投資的1.21%，均與上年同期基本持平；其他費(fèi)用完成投資37.71億元，占總投資的43.9%，同比增長(zhǎng)89.21%，主要是土地購(gòu)置費(fèi)增幅較大，預(yù)示今后幾年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)項(xiàng)目將會(huì)大量增加。長(zhǎng)沙市2005年1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資分類(單位:億元)階段合計(jì) (按構(gòu)成分)建筑工程安裝工程設(shè)備工器具購(gòu)置其他費(fèi)用舊建筑物購(gòu)置費(fèi)土地購(gòu)置費(fèi)1-06月85.941.815.341.0437.711.5723.83-1-2投資用途分析住宅建設(shè)完成投資64.95億元，占總投資的75.61%，比去年同期增長(zhǎng)53.98%；辦公樓建設(shè)完成投資2.85億元，占總投資的3.32%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)完成投資12.09億元，占總投資的14.07%；其他用房建設(shè)完成投資6.01億元，占總投資的7%，其他用房主要是大學(xué)生公寓。 長(zhǎng)沙市2005年1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資分類(單位:億元)階段合計(jì)（按用途分）住宅辦公寫(xiě)字樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房其他1-06月85.964.952.8512.096.013-1-3按項(xiàng)目所在區(qū)域分析2005年16月芙蓉區(qū)完成投資12.2億元，占總投資的14.21%；天心區(qū)完成投資12.23億元，占總投資的14.23%；岳麓區(qū)完成投資12.32億元，占總投資的14.35%；開(kāi)福區(qū)完成投資9.94億元，占總投資的11.57%；雨花區(qū)完成投資25.03億元，占總投資的29.14%；長(zhǎng)沙縣完成投資6.69億元，占總投資的7.78%；望城縣完成投資4.64億元，占總投資的5.4%；寧鄉(xiāng)縣完成投資1.29億元，占總投資的1.5%；瀏陽(yáng)市完成投資1.56億元，占總投資的1.82%。 從各區(qū)房地產(chǎn)完成投資的比例上看，雨花區(qū)所占比例達(dá)29.14%。望城縣因引進(jìn)了幾個(gè)大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)投資增幅遠(yuǎn)大于其他各區(qū)（縣），與去年同期相比，增長(zhǎng)786.44%，長(zhǎng)沙縣投資同比增長(zhǎng)163.57%，增幅位居第二，開(kāi)福區(qū)投資同比增長(zhǎng)151.06，增幅位居第三。長(zhǎng)沙市2005年1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資(按項(xiàng)目地點(diǎn)分)單位:億元階段合計(jì)芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開(kāi)福區(qū)雨花區(qū)長(zhǎng)沙縣望城縣寧鄉(xiāng)縣瀏陽(yáng)市1-06月85.912.209612.22712.3259.93725.036.6864.6411.2881.56063-2 2005年16月商品房施工、新開(kāi)工及竣工面積情況3-2-1施工面積分析2005年16月全市商品房施工面積為1367.44萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)25.95。其中：住宅施工面積977.24萬(wàn)平方米占總施工面積的71.36%，其中，別墅、高檔公寓施工面積306.7萬(wàn)平方米，占住宅施工面積的31.38%，經(jīng)濟(jì)適用住房施工面積60.72萬(wàn)平方米，占住宅施工面積的6.21%；辦公樓施工面積57.82萬(wàn)平方米，占總施工面積的4.23%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積199.47萬(wàn)平方米，占總施工面積14.59%；其他用房施工面積132.91萬(wàn)平方米，占總施工面積的9.72%。長(zhǎng)沙市2005年1-6月房屋施工面積（按用途分）單位：萬(wàn)平方米階段合計(jì)住宅辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房其他別墅、高檔公寓經(jīng)濟(jì)適用房1-06月1367.4977.24306.760.7257.82199.47132.913-2-2施工面積區(qū)域總量分析城市五區(qū)中，雨花區(qū)施工面積272.52萬(wàn)平方米多于其他四區(qū)，占總施工面積的19.93%；四縣（市）中長(zhǎng)沙縣施工面積166.79萬(wàn)平方米多于其他縣(市)，占總施工面積12.2%。3-2-3 施工面積區(qū)域用途分析住宅類天心區(qū)施工面積最大，為196.59萬(wàn)平方米，占住宅類總施工面積的20.12；辦公樓類芙蓉區(qū)施工面積最大，為18.74萬(wàn)平方米，占辦公樓類總施工面積的32.42；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房類雨花區(qū)施工面積最大，為52.77萬(wàn)平方米，占商業(yè)營(yíng)業(yè)類總施工面積的26.45，其次為芙蓉區(qū)38.93萬(wàn)平方米，占商業(yè)營(yíng)業(yè)類總施工面積的19.52；其它用房類雨花區(qū)施工面積最大，為26.41萬(wàn)平方米，占其它用房施工面積的19.87。長(zhǎng)沙市2005年1-6月房屋施工面積(按區(qū)域分)單位:萬(wàn)平米項(xiàng)目全市芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開(kāi)福區(qū)雨花區(qū)長(zhǎng)沙縣望城縣寧鄉(xiāng)縣瀏陽(yáng)市住宅面積977.2180.92196.5992.15123.84180.59127.1420.3515.3440.32占100%18.51%20.12%9.43%12.67%18.48%13.01%2.08%1.57%4.13%辦公樓面積57.8118.7415.813.032.612.750.990.122.511.26占100%32.42%27.35%5.24%4.50%22.06%1.71%0.21%4.34%2.18%商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積199.538.9318.0316.9916.6352.7729.682.554.9318.97占100%19.52%9.04%8.52%8.34%26.45%14.88%1.28%2.47%9.51%其他面積132.927.5326.3126.137.5426.418.992.30.697.01占100%20.71%19.80%19.66%5.67%19.87%6.76%1.73%0.52%5.27%3-2-4 竣工面積分析2005年16月全市商品房竣工面積為186.26萬(wàn)平方米，比上年同期減少28.96。其中：住宅竣工面積143.18萬(wàn)平方米，占總竣工面積的76.87%，其中，別墅、高檔公寓竣工面積10.07萬(wàn)平方米，占住宅竣工面積的7.03%，經(jīng)濟(jì)適用住房竣工面積22.54萬(wàn)平方米，占住宅竣工面積的15.74%；辦公樓竣工面積6.83萬(wàn)平方米，占總竣工面積的3.67%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積20.22萬(wàn)平方米，占總竣工面積的10.86%；其他用房竣工面積16.03萬(wàn)平方米，占總竣工面積的8.61%。長(zhǎng)沙市2005年1-6月房屋竣工面積（按用途分）單位：萬(wàn)平方米類型合計(jì)住宅辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房其他別墅、高檔公寓經(jīng)濟(jì)適用房1-06月186.26143.1810.0722.546.8320.2216.033-2-5 竣工面積區(qū)域用途分析住宅類長(zhǎng)沙縣竣工面積最大，為35.52萬(wàn)平方米，占住宅類總竣工面積的24.81；辦公樓類芙蓉區(qū)竣工面積最大，為4.75萬(wàn)平方米，占辦公樓類總竣工面積的69.55 ；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房類長(zhǎng)沙縣竣工面積最大，為5.54萬(wàn)平方米，占商業(yè)營(yíng)業(yè)類總竣工面積的27.4；其它類岳麓區(qū)竣工面積最大，為8.7萬(wàn)平方米，占其它類總竣工面積的54.27。小結(jié) 2005年16月全市商品房新開(kāi)工面積386.43萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)15.79，施工面積達(dá)1367.44萬(wàn)平方米，比去年同期1085.72萬(wàn)平方米增長(zhǎng)25.95%，而竣工面積186.26萬(wàn)平方米，對(duì)比去年同期減少28.96%。 綜合以上數(shù)據(jù)表明，因2004年房屋新開(kāi)工面積大幅增長(zhǎng)，造成2005年16月房屋施工面積比上年同期大幅增加，預(yù)示著今年下半年或明年的房屋上市