房屋認購書和購房合同.docx

精選資料房屋認購書和購房合同篇一：房屋認購書是主合同,定金合同是從合同房屋認購書是主合同，定金合同是從合同房屋認購書是主合同，定金合同是從合同，定金合同的目的就是為了擔保主合同的履行。對此，筆者的建議就是：(1)當事人應當注意保存定金的收據(jù)。定金合同是一種實踐性合同，從交付定金之日起合同生效。擔保法第90條規(guī)定：“定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效?！?2)如果房屋預訂合同本身是無效的，或者是根據(jù)法律被撤銷的，開發(fā)商應當返還定金。擔保法第4條明確規(guī)定：“擔保合同是主合同的從合同，主合同無效，擔保合同也無效?！倍ń鸷贤瑹o效后，開發(fā)商當然應該返還定金。(3)定金和訂金有著截然不同的法律意義。定金有擔保功能，而訂金沒有擔保功能。擔保法第89條規(guī)定：“當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的義務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的義務的，應當雙倍返還定金?！辟彿空邞斕岱婪慨a(chǎn)商的文字游戲，如果使用“訂金”字樣，建議最好在合同中約定違約時的處理方式。(4)購房者需要注意的是，房屋預訂書只是要求購房者去簽訂房屋買賣合同，而并不要求一定要簽成房屋買賣合同，除了預訂書中已確定的條款必須直接寫入買賣合同中外，其他的合同條款還是可以跟房屋開發(fā)商具體協(xié)商的，比如房屋質(zhì)量、權屬保證、支付等等，如果因為預訂書約定條款以外的條款達不成一致意見而簽不成合同的，購房者不存在違約行為，開發(fā)商必須將定金退還。(5)還需要注意的一點是，在實際的操作過程中，購房者向房產(chǎn)商所做的通知、告知等等，最好采用書面的形式，而且要注意把相關的證據(jù)保存下來，以便發(fā)生糾紛時能更好地維護自己的合法權益。相關法律咨詢請找門頭溝律師原江【/mlist1358/58566/】篇二：購房認購協(xié)議書范本商品房認購協(xié)議書簽約時間：年月 日 合同編號：甲方： 法定代表人：項目地址：電話：乙方：身份證號：通訊地址：電話：認購房屋基本情況：1、乙方認購甲方開發(fā)建設的樓 層 室；預測建筑面積 ，單價元/； 房屋總房款 元人民幣（大寫）。二、認購金額：人民幣 元（大寫）三、認購房產(chǎn)確認條款：1、乙方經(jīng)對甲方所開發(fā)的 樓盤作了充分了解和選擇，乙方對購買甲方所開發(fā)的商品房有購買意向，自愿與甲方簽訂商品房認購協(xié)議書；2、乙方須在付清首付款元且在年月 日前與甲方簽訂商品房預售合同；3、乙方已知悉商品房預售合同全部內(nèi)容并按照該內(nèi)容簽字；4、乙方承諾：在本協(xié)議簽訂后，在上述約定的時間內(nèi)與甲方簽訂商品房預售合同，繳納相應房款，并承諾在與甲方簽訂商品房預售合同時，乙方將完全遵循本協(xié)議約定的條款。如乙方不能履行本協(xié)議書確定的義務，逾期不辦理合同簽定事項，視為乙方自行放 1 棄該房屋的購買權，甲方有權終止本協(xié)議，并有權將該房屋另行出售；5、乙方應如實填寫通訊地址，確保甲方能夠聯(lián)系到本人，否則因通訊地址不實或聯(lián)絡不上等情況導致乙方損失的，由乙方自行承擔；6、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。自甲乙雙方簽字蓋章后生效。甲方（蓋章）： 乙方（蓋章）：法人代表:經(jīng)辦人：年月 日委托人： 年月日 2篇二：房屋認購協(xié)議范本房屋認購協(xié)議范本鑒于買受人在簽訂本合同時對房屋的具體情況尚無明確知情，為充分保護雙方的合法權益，雙方根據(jù)我國合同法、擔保法等法律的有關規(guī)定，本著平等、自愿、公平、誠實信用的原則，就買受人支付_元定金一事達成協(xié)議如下：一、銷售許可根據(jù)建設部城市商品預售管理辦法第五條規(guī)定，買受人進行房屋預售應當具備并且已經(jīng)具備如下條件：1交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書，號碼為：_；2出賣人已經(jīng)辦理持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證，號碼分別為：_；3經(jīng)過房屋銷售許可機構_，的批準，取得房屋預售（銷售）許可證號碼為_ 。二、廣告承諾1買受人根據(jù)出賣人于_年_月_日刊登在_報第_版的廣告，參考出賣人提供廣告（包括文字、圖片、音像資料、電子出版物、絡），與出賣人就購買商品房一事進行協(xié)商；2出賣人承諾商品房及周邊環(huán)境符合廣告所描述之內(nèi)容，雙方就可預見的內(nèi)容進行約定，如雙方?jīng)]有在涉及房屋質(zhì)量、裝修、周邊環(huán)境等細節(jié)作出說明時，則出賣人提供或發(fā)布的廣告及宣傳品可作為合同的組成部分，出賣人承諾提供房屋符合廣告宣傳品中文字及圖案的描述。3廣告平面圖中所列面積如無特別說明均為套內(nèi)使用面積，廣告中關于綠化園林的面積應當與房屋具有相同的比例；如實際情況與廣告數(shù)量誤差超過3%，如果此等誤差顯然不利于買受人，則買受人有權解除合同。三、合同標的本房屋位于_市_區(qū)（縣）_路_號_樓 _層_室，目前處于正在施工（或已經(jīng)完工）的狀態(tài)，施工進度情況參照由出賣人提供的照片；房屋所在樓房共有_單元_層，買受人所購房屋以自然習慣計數(shù)處于_單元_層，朝向為_。四、購買過程出賣人承諾買受人希望購買的第_樓_戶已經(jīng)與其他買受人簽訂了買賣合同，致使買受人重新選擇了目前本合同所約定的房屋；如果買受人發(fā)現(xiàn)原選住宅的認購合同晚于本認購合同簽訂的日期，則視為受到出賣人的歧視與欺詐，出賣人應當向支付買受人的違約賠償責任為每平方米支付1000元違約金，或總額不低于10萬元的補償款。五、房屋面積房屋總建筑面積為_平方米，其中套內(nèi)建筑面積為_平方米，陽臺建筑面積_平方米，室內(nèi)墻體面積為_平方米，分攤的共用面積為_平方米。六、房屋價格與交付1基本價格：買受人所購房屋價格為人民幣_（大寫：_元）；按套內(nèi)使用面積計算為每平方米_元，按建筑面積計算為每平方米_元；2價格穩(wěn)定：出賣人承諾在認購合同簽訂后半年內(nèi)相同戶型的價格不得降低，同時亦不得將同幢的其他房屋以明顯優(yōu)于買受人的價格出售給其他買受人（差額應在合理范圍內(nèi)），否則將認為是對買受人的歧視或價格欺詐，出賣人承諾并承認買受人有要求同等優(yōu)待的權利，以多種價格中最低的價格結算價款。3交付時間：商品房交付時間為_年_月_日，廣告所承諾的社區(qū)設施環(huán)境交付時間為_年_月_日。七、簽訂商品房買賣合同1協(xié)商時間：雙方承諾將于_年_月_日就商品房買賣篇三：房屋認購協(xié)議書房屋認購協(xié)議書是商品房買賣雙方在簽署預售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。簡單說來，即是開發(fā)商承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣給除認購人以外的第三人，認購人則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與開發(fā)商就買房事項進行商談。這種認購行為的主要特征是買賣雙方約定的為將來訂立合同而談判的義務，而并非最終達到簽約。房屋認購協(xié)議書中一般確認認購人打算購買的商品房的位置、朝向、樓層、房價及簽訂商品房買賣合同的時間。認購人在購房前作為簽訂商品房買賣合同的保證，向開發(fā)商支付一定數(shù)額的定金。房屋認購協(xié)議書與商品房買賣合同不同。房屋認購協(xié)議書的性質(zhì)屬于意向書，一方不履行承擔的是締約過失責任，而承擔締約過失責任的方式是定金。由于房屋認購協(xié)議書大多是由開發(fā)商事先制訂的，因此在部分條款上對于開發(fā)商更為有利，這些認購書在內(nèi)容上通常存在缺陷。a開發(fā)商事先制訂的房屋認購協(xié)議書通常存在那些缺陷1、內(nèi)容過于簡單。實踐中有一部分認購書僅包括房屋地址、面積、價格等基本事項，而對于違約責任、定金的退還或喪失的條件等重要條款卻沒有明確，這樣會導致購房者不能全面了解交易條件。一旦購房人在與開發(fā)商就正式合同條款進行談判過程中遇有分歧，往往會使購房人陷入困境。認購書應看作是一個購房意向，與正式合同還有很大差別，單純憑借認購書來決定購房，這對購房者來說非常不合理。2、約定不明確。一部分認購書中有這樣的約定，“在簽署本認購書后若干時間內(nèi)簽署正式預(出)售合同，逾期則視為購房者違約，開發(fā)商有權沒收定金。”但由于認購書對房屋買賣合同內(nèi)容約定不明確，從而很可能最終簽不成正式合同而造成糾紛。房屋買賣合同的簽訂應該體現(xiàn)平等自愿的原則，但很多購房人的體會是：一旦簽了認購書，往往不得不接受一些不公平的條款。在這個環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的問題是，購房者在對欲購的商品房的進一步了解中，發(fā)現(xiàn)房屋并不理想，想不簽合同，拿回定金，但由于有認購書的約定，定金很有可能不能返還。因此，在簽訂認購書時，雙方在協(xié)議中應明確什么情況下購房人有權要求終止協(xié)議，索回定金。b、簽訂房屋認購協(xié)議書將產(chǎn)生怎樣的后果鑒于房屋認購協(xié)議書獨特的法律地位，在實際生活中由于簽訂該協(xié)議所引發(fā)的糾紛正日漸增多。對于購房人來說，簽訂認購協(xié)議書是購房過程中值得重視的一個環(huán)節(jié)。一旦你與開發(fā)商簽訂了房屋認購協(xié)議書，就會產(chǎn)生以下后果：1、如果你應當在約定的時間與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，開發(fā)商就不能將房屋認購協(xié)議書所確認的房子再承諾給其他購房人了。假如你無故拒不按約定的時間簽訂商品房買賣合同，開發(fā)商則有權將房屋認購協(xié)議書確認的商品房另行出售給他人，而且你無權收回你交付的定金;如果在約定的簽訂合同時，開發(fā)商已經(jīng)將認購書確認的商品房出售，則應當雙倍返定金給你，但你無權請求開發(fā)商必須將房屋銷售給你;2、在約定的時間，雙方就房屋認購協(xié)議書確認的商品房的買賣達成協(xié)議，正式簽訂商品房買賣合同，房屋認購書約定的定金將根據(jù)雙方的意愿轉成購房款的一部分;3、房屋認購協(xié)議書中雙方的權利義務將轉化成商品房買賣合同條款中的一部分。對超出房屋認購協(xié)議書的商品房買賣合同條款雙方不能達成一致，而使商品房買賣合同沒有簽訂成功，視為雙方均沒有違約行為，房屋開發(fā)商應當將定金如數(shù)返還給你。如果商品房買賣合同簽訂成功，你從認購人變成了購房人，購銷雙方就形成了商品房買賣的權利義務關系。c、簽訂房屋認購協(xié)議書應當注意些什么盡管認購協(xié)議書還存在諸多問題，但根據(jù)目前的司法實踐，只要開發(fā)商具備預(出)售的法定條件，認購書中確系雙方真實意思表示，權利義務內(nèi)容又不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該認購書即對雙方具有約束力。因為房屋認購協(xié)議書中雙方約定的權利義務將轉化成商品房買賣合同條款的一部分，為了避免不必要的損失，認購書內(nèi)容應當清晰、明確。通常情況下開發(fā)商提供的房屋認購協(xié)議書大多是事先準備好的格式條款，對于房屋認購協(xié)議書中沒有的內(nèi)容你有權要求補充。(一)認購書的主要內(nèi)容有哪些認購書的主要內(nèi)容應包括：1、買賣雙方基本情況，包括雙方名稱、地址、聯(lián)系電話等;2、房屋基本情況，包括房號、戶型、面積、單位價格、總價等;3、簽訂正式合同的期限、付款地點、簽約地點等;4、定金條款，約定定金在不同情況下發(fā)生何種效力;5、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等;6、買賣雙方權利與義務。一般而言賣方的義務應包括：保留雙方約定的商品房不得再向第三人出售;按照認購書約定的主要條件為主要內(nèi)容訂立正式買賣合同;在約定的期限內(nèi)洽談訂立買賣合同;在雙方不能就此主要條款達成一致時，按照法律的規(guī)定或交易慣例或公平原則確定主要條款之外的條款。7、違約條款，即買賣雙方如不能依合同約定實際履行時應承擔何種責任。一份認購協(xié)議書應具備上述條款，在買賣雙方意思表示一致時，認購協(xié)議書即告成立。應當注意的是，目前多數(shù)的認購書都是開發(fā)商提供格式合同，對購房者的限制較多，為了避免一方責任傾斜，在簽訂協(xié)議時要注意加上限制開發(fā)商行為的條款。篇三：購房認購協(xié)議書篇一：房屋認購協(xié)議書房屋認購協(xié)議書是商品房買賣雙方在簽署預售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。簡單說來，即是開發(fā)商承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣給除認購人以外的第三人，認購人則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與開發(fā)商就買房事項進行商談。這種認購行為的主要特征是買賣雙方約定的為將來訂立合同而談判的義務，而并非最終達到簽約。房屋認購協(xié)議書中一般確認認購人打算購買的商品房的位置、朝向、樓層、房價及簽訂商品房買賣合同的時間。認購人在購房前作為簽訂商品房買賣合同的保證，向開發(fā)商支付一定數(shù)額的定金。房屋認購協(xié)議書與商品房買賣合同不同。房屋認購協(xié)議書的性質(zhì)屬于意向書，一方不履行承擔的是締約過失責任，而承擔締約過失責任的方式是定金。由于房屋認購協(xié)議書大多是由開發(fā)商事先制訂的，因此在部分條款上對于開發(fā)商更為有利，這些認購書在內(nèi)容上通常存在缺陷。a開發(fā)商事先制訂的房屋認購協(xié)議書通常存在那些缺陷1、內(nèi)容過于簡單。實踐中有一部分認購書僅包括房屋地址、面積、價格等基本事項，而對于違約責任、定金的退還或喪失的條件等重要條款卻沒有明確，這樣會導致購房者不能全面了解交易條件。一旦購房人在與開發(fā)商就正式合同條款進行談判過程中遇有分歧，往往會使購房人陷入困境。認購書應看作是一個購房意向，與正式合同還有很大差別，單純憑借認購書來決定購房，這對購房者來說非常不合理。2、約定不明確。一部分認購書中有這樣的約定，“在簽署本認購書后若干時間內(nèi)簽署正式預(出)售合同，逾期則視為購房者違約，開發(fā)商有權沒收定金?！钡捎谡J購書對房屋買賣合同內(nèi)容約定不明確，從而很可能最終簽不成正式合同而造成糾紛。房屋買賣合同的簽訂應該體現(xiàn)平等自愿的原則，但很多購房人的體會是：一旦簽了認購書，往往不得不接受一些不公平的條款。在這個環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的問題是，購房者在對欲購的商品房的進一步了解中，發(fā)現(xiàn)房屋并不理想，想不簽合同，拿回定金，但由于有認購書的約定，定金很有可能不能返還。因此，在簽訂認購書時，雙方在協(xié)議中應明確什么情況下購房人有權要求終止協(xié)議，索回定金。b、簽訂房屋認購協(xié)議書將產(chǎn)生怎樣的后果鑒于房屋認購協(xié)議書獨特的法律地位，在實際生活中由于簽訂該協(xié)議所引發(fā)的糾紛正日漸增多。對于購房人來說，簽訂認購協(xié)議書是購房過程中值得重視的一個環(huán)節(jié)。一旦你與開發(fā)商簽訂了房屋認購協(xié)議書，就會產(chǎn)生以下后果：1、如果你應當在約定的時間與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，開發(fā)商就不能將房屋認購協(xié)議書所確認的房子再承諾給其他購房人了。假如你無故拒不按約定的時間簽訂商品房買賣合同，開發(fā)商則有權將房屋認購協(xié)議書確認的商品房另行出售給他人，而且你無權收回你交付的定金;如果在約定的簽訂合同時，開發(fā)商已經(jīng)將認購書確認的商品房出售，則應當雙倍返定金給你，但你無權請求開發(fā)商必須將房屋銷售給你; 2、在約定的時間，雙方就房屋認購協(xié)議書確認的商品房的買賣達成協(xié)議，正式簽訂商 品房買賣合同，房屋認購書約定的定金將根據(jù)雙方的意愿轉成購房款的一部分;3、房屋認購協(xié)議書中雙方的權利義務將轉化成商品房買賣合同條款中的一部分。對超出房屋認購協(xié)議書的商品房買賣合同條款雙方不能達成一致，而使商品房買賣合同沒有簽訂成功，視為雙方均沒有違約行為，房屋開發(fā)商應當將定金如數(shù)返還給你。如果商品房買賣合同簽訂成功，你從認購人變成了購房人，購銷雙方就形成了商品房買賣的權利義務關系。c、簽訂房屋認購協(xié)議書應當注意些什么盡管認購協(xié)議書還存在諸多問題，但根據(jù)目前的司法實踐，只要開發(fā)商具備預(出)售的法定條件，認購書中確系雙方真實意思表示，權利義務內(nèi)容又不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該認購書即對雙方具有約束力。因為房屋認購協(xié)議書中雙方約定的權利義務將轉化成商品房買賣合同條款的一部分，為了避免不必要的損失，認購書內(nèi)容應當清晰、明確。通常情況下開發(fā)商提供的房屋認購協(xié)議書大多是事先準備好的格式條款，對于房屋認購協(xié)議書中沒有的內(nèi)容你有權要求補充。(一)認購書的主要內(nèi)容有哪些認購書的主要內(nèi)容應包括：1、買賣雙方基本情況，包括雙方名稱、地址、聯(lián)系電話等;2、房屋基本情況，包括房號、戶型、面積、單位價格、總價等;3、簽訂正式合同的期限、付款地點、簽約地點等;4、定金條款，約定定金在不同情況下發(fā)生何種效力;5、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等;6、買賣雙方權利與義務。一般而言賣方的義務應包括：保留雙方約定的商品房不得再向第三人出售;按照認購書約定的主要條件為主要內(nèi)容訂立正式買賣合同;在約定的期限內(nèi)洽談訂立買賣合同;在雙方不能就此主要條款達成一致時，按照法律的規(guī)定或交易慣例或公平原則確定主要條款之外的條款。7、違約條款，即買賣雙方如不能依合同約定實際履行時應承擔何種責任。一份認購協(xié)議書應具備上述條款，在買賣雙方意思表示一致時，認購協(xié)議書即告成立。應當注意的是，目前多數(shù)的認購書都是開發(fā)商提供格式合同，對購房者的限制較多，為了避免一方責任傾斜，在簽訂協(xié)議時要注意加上限制開發(fā)商行為的條款。篇二：房屋認購協(xié)議書3房屋認購協(xié)議書甲方：乙方：甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上就房屋認購事宜，在簽署正式商品房買賣合同之前，達成如下協(xié)議：第一條 項目情況甲方在位于 擬開發(fā)建設住宅小區(qū)。第二條 乙方認購房屋的面積乙方所認購的房屋（以下簡稱該房屋）建筑面積約為（最終面積以產(chǎn)權登記面積為準）。如產(chǎn)權登記面積與本協(xié)議的面積存在誤差，雙方需以貨幣形式采取“多退少補”原則據(jù)實找齊差價款。第三條 計價方式與價款甲乙雙方約定按下述方式計算該商品房價款：按建筑面積計算，該房屋單價為（人民幣） 元/。總價款為元。第四條 付款方式及期限乙方同意按第第1種：乙方分期支付購房款。1、乙方簽訂此認購協(xié)議，向甲方支付該房屋總價款的（人民幣） 元。2、甲方進入施工現(xiàn)場開始施工之日起，十日內(nèi)乙方須向甲方支付至該房屋總房款的 。 3、乙方認購的房屋工程主體在封閉之日起，三日內(nèi)須向甲方支付至該房屋總房款的 。 4、乙方在該房屋達到入住標準時，須向甲方支付至該房屋總房款的 。第2種：乙方辦理銀行按揭貸款。1、乙方簽訂此認購協(xié)議，即向甲方支付該房屋總價款的50%即（人民幣） 元。2、甲方在取得房屋預售許可證后，乙方辦理銀行按揭貸款。第五條、乙方的違約責任乙方如未按本協(xié)議約定的時間付款，逾期每日按1%收取違約金，逾期15日，甲方有權解除本協(xié)議。因乙方原因無法正常辦理銀行按揭貸款業(yè)務，乙方15日內(nèi)同意支付至該房屋總房價款的95%，剩余房款在該房屋達到入住標準時支付完畢，否則此協(xié)議自動終止。本條所述逾期付款，是指依照本協(xié)議第四條約定的到期應付款未予支付及支付未完全的。第六條、 房屋交付期限1、甲方承諾在年月日前，將符合本協(xié)議約定的房屋交付給乙方。2、如遇下列特殊情況，除雙方協(xié)商解決外，甲方可根據(jù)實際情況予以延期，因自然環(huán)境惡劣或不可抗力導致無法正常施工延誤工期的情況。第七條、關于簽訂商品房買賣合同及更名的約定甲方取得商品房預銷售許可證后，甲乙雙方簽訂商品房買賣合同，此協(xié)議自動終止；在正式簽訂商品房買賣合同前，乙方可更名一次，在簽訂商品房買賣合同后，乙方如更名須自行到房地產(chǎn)交易中心辦理，費用自理。第八條、 本認購協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份。在簽署之日即時生效，每份具有相同法律效力。甲方：聯(lián)系方式：乙方：聯(lián)系方式：年 月 日篇三：房屋認購協(xié)議書房屋認購協(xié)議書編號：甲方：法定代表人： 聯(lián)系電話：乙方： 身份證號：聯(lián)系電話：經(jīng)雙方協(xié)調(diào)一致，就乙方認購 區(qū)物業(yè)事宜，訂立本合同。第一條：乙方認購甲方開發(fā)建設的房屋位于物業(yè)（以下簡稱該物業(yè)），建筑面積約為 平方米。第二條：該物業(yè)的實際建筑面積，以甲方委托的住房和建設主管部門認可的測繪機構測繪的面積為準。甲、乙雙方根據(jù)本協(xié)議確定的單價據(jù)實結算，多退少補。第三條：該物業(yè)單價為 元/平方米，乙方采用 付款方式。第四條：本協(xié)議簽訂前，甲方已向乙方提示和說明了商品房買賣合同及補充協(xié)議范本的內(nèi)容，乙方已清楚了相關的內(nèi)容并對其表示認同。簽訂本協(xié)議之時，乙方向甲方給付定金人民幣￥ 元（大寫：萬元整），作為乙方承諾與甲方就該物業(yè)訂立并履行商品房買賣合同及補充協(xié)議的擔保。商品房買賣合同及補充協(xié)議簽訂并按約履行后，該定金抵作房價款。第五條：認購期為天，自 年 月 日起至 年 月 日止，該期間內(nèi)甲方不得另售該物業(yè)，否則應雙倍返還定金；乙方須于 年 月 日前到xxxx售樓中心與甲方簽訂商品房買賣合同及補充協(xié)議，逾期即為自行放棄該物業(yè)的購買權，且無權要求返還定金。第六條：乙方在認購期內(nèi)簽訂商品房買賣合同及補充協(xié)議的，甲方給予一定的優(yōu)惠。具體優(yōu)惠詳見xxx。第七條：本協(xié)議經(jīng)雙方簽字，甲方加蓋公章后生效。未經(jīng)甲方書面同意乙方不得將本協(xié)議權利和義務轉讓給他人。一式叁份，甲方貳份，乙方壹份。甲 方：（簽章） 乙 方：（簽章）委托代理人：年 月 日 年 月 日篇四：房屋認購協(xié)議書房屋 認 購 協(xié) 議 書甲方： 乙方： 身份證號： 甲方（擁有合法的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)）開發(fā)建設的房屋，乙方自愿認購。甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上就認購房屋達成如下協(xié)議：一、 甲方建造房屋：位于 。二、 乙方所購房屋的基本情況：乙方所購的房屋為 號（參考戶型圖），每套房屋的建筑面積約為 平方米，單價為 元/，每套房屋價格為 元（大寫 ）。乙方總計購買 套，購房款總計人民幣（大寫）元。房屋的具體面積以國家房測部門實測為準，據(jù)實結算，房價實行多退少補。三、 付款方式：雙方商定按 方式付款：于簽訂協(xié)議時支 付 ； 于篇四：房屋認購書的法律效力及違約責任房屋認購書的法律效力及違約責任 認購書性質(zhì)應屬于商品房買賣合同的預約合同，與商品房買賣合同之間是預約與本約的關系。商品房預約合同（認購書）生效后，一方當事人未盡義務導致合同的談判、磋商不能進行構成違約的，應當承擔違約責任。認購書之義務人負有在約定時間按認購書預定條件與對方簽訂房屋買賣合同的義務，認購義務人若無正當理由違背預約合同的約定不履行簽訂本約義務的，則應當承擔預約的違約責任和本約的締約過失責任。承擔締約過失責任的方式為損害賠償，其中包括直接利益的減少和失去與第三人訂立合同機會的損失，并不包括強制締結本約的責任。 【案情】 XX年11月12日，原告劉某與被告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂美食文化廣場房屋訂購單一份，約定原告向被告支付購房意向金20萬元，原告隨后取得美食文化廣場C06商鋪優(yōu)先認購權，被告負責在商鋪正式認購時優(yōu)先通知原告前來認購商鋪，預購面積為150平方米，并明確商鋪的價格為每平方米5100元。如原告未在約定期限內(nèi)認購，則視同放棄優(yōu)先認購權，已支付的購房意向金將不予退還。如原告按約前來認購，則購房意向金自行轉為購房款的一部分。訂購單簽訂之后，原告向被告支付了20萬元意向金。XX年5月8日，被告取得 美食文化廣場商鋪的預售許可證。但被告在銷售涉案商鋪時未通知原告前來認購。XX年5月12日原告至售樓處與被告交涉，要求被告按訂購單簽訂正式商品房買賣合同。被告稱商鋪價格飛漲，對原約定價格不予認可，并要求原告按總價120萬元的價格簽訂商品房買賣合同。XX年6月5日，被告以約120萬元的價格將訟爭商鋪出售給他人。雙方因此發(fā)生爭議，原告遂訴至法院，請求人民法院判令被告按萬元的銷售價格向原告出售涉案商鋪，如果被告不能履行，請求判令被告賠償原告涉案商鋪現(xiàn)市場價與雙方原約定售價的差價損失萬元。 【審判】 法院經(jīng)審理認為：原告與被告簽訂的涉案訂購單為預約合同。預約合同所指向的是簽訂本約之行為，其對當事人的拘束力是創(chuàng)設了當事人為將來訂立本約而協(xié)商的義務。在本約的簽訂過程中，雙方當事人應遵循誠實信用之原則，將預約所確定的原則貫徹到本約合同之條款中去。認購協(xié)議簽訂后，原告按約支付了意向金，但被告在本約磋商時，所提出的價格大大超出了雙方預約時約定的價格條件，被告不遵循誠實信用原則和公平原則履行簽訂本約義務的行為構成違約。預約合同屬前締約時期締結的合同，雙方在此期間的磋商協(xié)議目的在于本約合同的訂立和履行，因此該期間產(chǎn)生的義務和責任有別于本約合同成立生效后產(chǎn)生的違約責任。被告在違背預約合同的約定不履行簽訂本約 義務的情況下，應承擔締約過失責任。承擔締約過失責任的方式為損害賠償，并不包括強制締結本約的責任。根據(jù)我國現(xiàn)行法律、法規(guī)及司法解釋的相關規(guī)定，沒有賦予預約以強制訂立本約的效力，亦未規(guī)定根據(jù)預約強制實際履行本約的義務，故原告要求強制被告締約并將商鋪出售給原告的訴訟請求不予支持。原告主張的差價損失實為買賣合同項下的可能利益，鑒于預約合同與房屋買賣合同存在法律性質(zhì)上的差異，原告所支付的意向金亦非購房款，故其關于差價損失的訴訟請求缺乏法律依據(jù)，難以支持。但是，由于被告不遵循誠實信用原則履行簽訂本約之義務，導致原告締約機會的喪失，被告應對此承擔責任并作出相應賠償。遂判令：一、解除原告與被告簽訂的美食文化廣場房屋訂購單；二、被告返還原告購房意向金20萬元；三、酌情賠償原告經(jīng)濟損失20萬元；四、駁回原告的其他訴訟請求。 一審案件受理受理費11450元，由被告負擔。 有觀點認為：雙方簽訂的美食文化廣場房屋訂購單對訂購商鋪的面積和單價均作了明確約定，已經(jīng)具備房屋買賣合同的主要條款。此外，雙方在訂購單中還明確約定：原告應在接被告通知后十天內(nèi)，前來按訂購單訂立商品房買賣合同，如逾期未辦理合約手續(xù)及支付款項，以違約論處；購房意向金可以沖抵購房款；其他買賣條款以商品房買賣合同為準。根據(jù)訂購單的條款內(nèi)容，簽署商品房買賣合同，僅為雙方需辦理的合約手續(xù)，主要條款應以訂購單中的約定為準，其他條款只需根據(jù)商品房買賣合同格式文本和交易習慣即可確定。認購書具備 了商品房買賣合同的主要條款，被告應履行締約義務，即按認購書主要條款（包括原價）繼續(xù)履行。 【評析】 在房屋買賣交易中，大多數(shù)開發(fā)商都會要求買房人預先簽訂一份認購書，約定雙方在將來某個時間按照認購書約定的條件簽訂房屋買賣合同，以此提前鎖定交易機會。但由于房價市場的變化巨大，且司法實務中對認購書的性質(zhì)與法律效力認識不統(tǒng)一，對違反房屋認購書應如何承擔法律責任又沒有一個統(tǒng)一的認識，導致因認購書而產(chǎn)生的法律糾紛，特別是因一方故意違約產(chǎn)生的糾紛大量涌現(xiàn)，人民法院在處理具體案例時經(jīng)常出現(xiàn)法律適用的混亂局面。 一、房屋認購書的性質(zhì) 司法實踐中，對商品房預售認購書性質(zhì)的認定有兩種觀點：一種觀點認為認購書就是房屋買賣合同的一部分，與正式的商品房買賣合同互為補充。另一種觀點認為認購書并非獨立的合同，它僅是對簽訂正式合同相關事宜的約定，同時還擔負對簽訂正式合同之債權的擔保。 筆者認為，認購書是買賣雙方平等自愿基礎上的真實意思表示，其性質(zhì)應屬于商品房買賣合同的預約合同，與商品房買賣合同之間是預約與本約的關系。認購書符合合同的法律特征，是一個獨立的合同，其效力并不依附于房屋買賣合同，是買賣雙方就將來簽訂房屋買賣合同相關事宜的約定，合同約定的是當事人為特定行為（簽定本約）的義務，而不是對將來要簽約的內(nèi)容進行先期肯定，更不是對房屋買賣結果進行直接確認。只要當事人為締結買賣合同而進行了磋商，就是履行了預約的義務，而不能將認購書理解為對日后簽訂主合同的承諾。認購書之義務人負有在約定時間按認購書預定條件與對方簽訂房屋買賣合同的義務，認購義務人若無正當理由拒絕訂立本約的，則應當承擔預約的違約責任和本約的締約過失責任。 二、房屋認購書的效力 認購書作為本約房屋買賣合同的預約，適用合同法的一般規(guī)則。理論界和實務界對于認購書并不能直接產(chǎn)生就本約內(nèi)容請求履行的法律效力已經(jīng)基本達成一致，但對于認購書確定的合同義務存在著不同的觀點。第一種觀點認為，認購書的當事人負有按照認購書約定條件訂立房屋買賣合同的義務，且認購書中約定的交易實質(zhì)性條款不得變更；第二種觀點認為認購書的當事人僅負有在約定的時間內(nèi)就房屋買賣合同的內(nèi)容進行協(xié)商的義務，如果當事人盡到誠信的談判義務，即使不能達成本約，也不承擔任何責任。 筆者認為，上述第一種觀點更加接近雙方當事人訂立預約合同的本來 篇五：房屋認購書的法律性質(zhì)房屋認購書的法律性質(zhì)在商品房買賣的實踐中，買賣雙方簽訂正式的房屋買賣合同之前先行簽訂房屋認購書、購房意向書等，約定雙方在一定的時間內(nèi)簽訂正式房屋買賣合同，并交納一定數(shù)額的定金。認購書（包括某些意向書）在法律性質(zhì)上屬于預約合同。民法理論上將合同分為本約和預約。預約是指當事人雙方訂立協(xié)議，約定將來簽訂合同的合同，將來應當訂立的合同稱為“本約”。預約合同的成立和生效后，當事人負有將來要訂立本合同的義務。具體到房屋認購書，購房人與開發(fā)商簽約認購書后，雙方當事人負有義務，即在規(guī)定的期限內(nèi)根據(jù)認購書的約定與開發(fā)商人簽訂正式房屋買賣合同，若未在約定的期限內(nèi)訂立房屋買賣合同，有過錯方承擔預約合同的違約責任。但開發(fā)商在樓盤項目未取得商品房預售許可證前就與客戶簽訂認購書，此時訂立的認購書因違反城市房地產(chǎn)管理法強制性規(guī)定而不具有法律效力，屬于無效的合同，且過錯主要在開發(fā)商。因此，如果購房人與開發(fā)商僅僅簽訂了購房認購書，但未簽訂房屋買賣合同，因房屋買賣合同未成立，故不存在解除房屋買賣合同，即退房問題。但根據(jù)解釋規(guī)定，商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且開發(fā)商已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同，而不是預約。雙方當事人應當按照認購、訂購或者預訂等協(xié)議約定履行其義務。 但根據(jù)合同法第94條、最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律的若干問題的解釋（下稱解釋）、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例（下稱條例）等法律、法規(guī)的相關規(guī)定，購房人因開發(fā)商違約，即在以下情形下行使解除權，解除房屋買賣合同，要求開發(fā)商退房還款： （一）開發(fā)商逾期交房除當事人另有約定的外，開發(fā)商遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未交房的，購房人有權解除合同。當然，購房人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未付款的，開發(fā)商也有權解除合同。但根據(jù)合同法第94條第（四）項規(guī)定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，守約方無須給予三個月的合理期限而直接行使解除權解除房屋買賣合同。（二）開發(fā)商未告知購房人將該房屋抵押給第三人商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商未告知購房人將該房屋抵押給第三人，購房人有權解除合同。因為，根據(jù)擔保法及物權法等規(guī)定，房屋一旦依法設定抵押，即使房屋所有權過戶至購房人名下，若債務人不履行債務，債權人仍有權依法以該抵押房屋折價或者以拍賣、變賣該房屋的價款優(yōu)先受償。因此，合同訂立后，出賣人未告知購房人將買賣的房屋抵押給第三人，使得購房人所購房屋處于被抵押權人變賣或者拍賣的危險中，若抵押權人依法行使抵押權，將導致購房人錢財兩空的情形。因此，在此情形下法律允許購房人解除房屋買賣合同。當然，如果購房人同意出賣人設定抵押，屬自愿承擔該風險。（三）買賣合同訂立后，開發(fā)商又將該房屋出賣給第三人房屋買賣合同成立后，開發(fā)商又將同一套房屋出賣給他人，不但對第三人是一種欺詐行為，更重要的是侵犯了購房人的債權。因此，法律賦予購房人解除合同的權利，以維護自己的權益。具有上述第（二）、（三）情形之一，購房人無法取得房屋的，不但有權請求解除合同、要求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。（四）房屋質(zhì)量不合格因房屋主體結構質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，購房人有權請求解除合同和賠償損失。但因房屋質(zhì)量不合格而解除合同應由具有資質(zhì)的鑒定部門對房屋質(zhì)量作出鑒定，以確認房屋質(zhì)量是否合格。（五）面積誤差比絕對值超出或無法辦理所有權證根據(jù)解釋第14條規(guī)定，開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，面積誤差比絕對值在以內(nèi)（含），按照合同約定的價格據(jù)實結算，購房人不得請求解除合同。但如果面積誤差比絕對值超出，購房人可以請求解除合同，出賣人返還已付購房款及利息。商品房買賣合同約定或者條例第33條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人有權請求解除合同和賠償損失。 第十六條 商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。 商品房買賣合同應當明確以下主要內(nèi)容：（一）當事人名稱或者姓名和住所（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期（六）裝飾、設備標準承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任（八）公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬；（九）面積差異的處理方式（十）辦理產(chǎn)權登記有關事宜；（十一）解決爭議的方法（十二）違約責任；（十三）雙方約定的其他事項。篇六：房屋認購書樣本商品房認購協(xié)議 甲方：青島伯金漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海陽項目部 物業(yè)名稱：金海嘉園地址：海陽市海政路南、移動公司東側郵政編碼：聯(lián)系電話32382223238333 乙方：姓名/公司名稱：_ 代理人：_身份證號碼/注冊登記號：_地址/法定地址：_郵政編碼：固定電話：_ 移動電話： 甲、乙雙方就乙方購買金海嘉園小區(qū)商品房事宜，經(jīng)過平等協(xié)商，簽訂本認購協(xié)議。 1、乙方自愿訂購金海嘉園小區(qū)住宅/點_棟_層 _號。建筑面積：_平方米（最終以房產(chǎn)部門實測面積為準）。 單價：（人民幣）_元/平方米，總價：（人民幣）_元。大寫：_佰_拾_萬_仟_佰_拾_元。2、乙方于簽訂此認購協(xié)議時，按照不低于房屋總價款的10%向甲方支付定金，即（人民幣）_元，簽訂商品房買賣合同時抵房價款。3、乙方于甲方通知正式開盤銷售之日起五天內(nèi)，簽定商品房買賣合同，同時按照本認購書第6條之約定付款（含定金），乙方逾期未簽定商品房買賣合同，甲方不再保留其訂購房號。4、乙方在本協(xié)議簽定三日內(nèi)自愿放棄認購房屋，甲方將按照認購金的70%退還，除此因乙方原因違約，定金不予退回。5、甲方在乙方支付定金之日起至本認購書解除之日止，將該商品房另行出售給第三方的，甲方應向乙方雙倍返還定金。6、甲、乙雙方同意乙方按下述方式支付房款：(1) 一次性付款，雙方簽訂商品房買賣合同同時付清。(2) 分期付款，雙方簽訂商品房買賣合同同時付至總房款的30%，余款在一月內(nèi)付清。(3) 按揭付款，按照銀行同期規(guī)定執(zhí)行，雙方簽訂商品房買賣合同同時補齊首付款。7、本認購書一式三份，甲方執(zhí)二份、乙方執(zhí)一份，自雙方簽章之日起生效。雙方簽訂商品房買賣合同后，本認購書自動作廢。 甲方： 乙方： 法定代表人：法定代表人：委托代理人： 委托代理人：簽約日期： 簽約日期：篇七：房屋認購協(xié)議是無效合同嗎？房屋認購協(xié)議是無效合同嗎？事件 25萬元訂了5套別墅，開發(fā)商擅改規(guī)劃，購房者要求雙倍返還定金 XX年5月，余女士看中了位于富陽銀湖開發(fā)區(qū)某別墅樓盤的房屋，并與開發(fā)商簽訂別墅戶型確認書，雙方約定：余女士向開發(fā)商預定別墅五套，每套3000元/平方米，余支付定金每套5萬元；開發(fā)商在收到定金60天后，對該別墅進行放樣施工，余在放樣施工前有權變更，60天后不作變更，開發(fā)商視為放樣確認；在領出別墅預售證時，雙方在此基礎上正式簽訂預售合同。確認書簽訂后，余不久支付了定金25萬元。 兩個月后，因種種原因，開發(fā)商向余發(fā)放“規(guī)劃設計優(yōu)化調(diào)整后有關事項”的征求客戶確認函一份，寫明：戶型、樓型、立面的設計可能會作適當?shù)膬?yōu)化調(diào)整，原約定的位置不變，但建筑朝向和定位會作適當調(diào)整。如余女士在8月8日前不回復，視為放棄對房屋的預約，開發(fā)商將該房屋另行銷售，返還原告定金并計同期利銀行存款利息。 余女士在收到函后，即發(fā)出律師函，提出開發(fā)商因自身原因調(diào)整規(guī)劃、設計和單體建筑，沒有按約定在定金交付60天后對預訂別墅進行放樣施工，并推遲了交房期限，已構成嚴重違約，要求解除預約協(xié)議，并要求開發(fā)商雙倍返還定金。為此，雙方產(chǎn)生矛盾，開發(fā)商至今未施工建造。余女士上告法院，要求開發(fā)商雙倍返還定金，并賠償損失20萬元。 法院認為，余女士明知開發(fā)商沒取得商品房預售許可證，而與其簽訂了戶型確認書，并在確認書中明確開發(fā)商在取得別墅預售證時，雙方在此基礎上簽訂預售合同，該確認書應認定為雙方對預售合同的簽訂進行了預約。但同時認為，雙方在不具備簽訂預售合同法定條件時，在確認書中約定購房定金條款，開發(fā)商向余收取購房定金行為違反了法律規(guī)定，應認定為無效。余女士要求雙倍返還定金，沒有法律依據(jù)，法院不予支持，但開發(fā)商應返還定金及支付銀行同期貸款利息。余女士提出要求主賠償經(jīng)濟損失20萬元，法院認為證據(jù)不足，不予支持。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，現(xiàn)此案正在杭州市中級人民法院二審過程中。 爭論 認購書究竟是不是有效合同 盡管幾乎所有的樓盤都有簽訂房屋認購書的做法，但關于認購書是否有效的爭論一直沒有停過，據(jù)浙聯(lián)律師事務所戴和平律師介紹，目前主要有兩類觀點。 認購書就相當于房屋買賣合同，違反國家規(guī)定，屬無效合同。 雖然簽署房屋認購書的目的，對購房人來講是為了獲得特定房屋一定時間內(nèi)的優(yōu)先購買權，對開發(fā)商來講則是為了加強對購房人的約束以增加交易機會，但從此類文件的形式和內(nèi)容分析，實為房屋買賣或預售合同。理由如下： 一、文件符合（合同法）中關于合同須以書面形式訂立的規(guī)定； 二、文件體現(xiàn)了合同主體、標的、價款等合同一般應包括的條款； 三、文件內(nèi)容雖然簡單，但根據(jù)項目批準文件、有關法律政策規(guī)定、商品房交易習慣以及開發(fā)商的宣傳、展示內(nèi)容等，文件所確定的房屋買賣完全可以實現(xiàn)； 四、文件中通常會對定金問題做出約定，根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，該定金具有證約作用，即能證明開發(fā)商和購房人之間存在房屋買賣關系； 五、雖然認購書、訂單或認購協(xié)議中都會約定某一具體時間簽訂正式的房屋買賣或預售合同，但房屋買賣或預售合同沒有強制使用文本，因此，簽訂正式的房屋買賣或預售合同完全是對認購書、訂單或認購協(xié)議的細化、補充或變更。 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第44條規(guī)定，商品房預售應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。而商品房銷售管理辦法第22條也規(guī)定：不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質(zhì)費用。因此，簽訂房屋認購協(xié)議行為顯屬違規(guī)，應認定為無效合同。 房屋認購協(xié)議是獨立的擔保合同，為有效合同。 要分析這類預售商品房的優(yōu)先認購協(xié)議效力，首先，得先對商品房預售合同與預售商品房的優(yōu)先認購協(xié)議的性質(zhì)進行比較。 所謂商品房預售，是一種特殊的期待物權（俗稱期房）買賣，與通常的現(xiàn)實物權（俗稱現(xiàn)房）買賣有別，涉及的是一個將來的物權交易。為規(guī)范這類交易行為秩序，保障買賣雙方（尤其是預購方）的利益，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，需要國家政府從法律、行政管理上對這類行為加以規(guī)范和一定的限制。對商品房預售行為，出臺了不同層次效力的規(guī)定，明