“買賣不破租賃”規(guī)則.ppt

“買賣不破租賃”規(guī)則若干法律情況研究,筆者認為，對租賃權概念的解釋直接影響了對租賃權性質的理解。大多數學者對租賃權的定義基本停留在“租賃權是基于租賃合同產生的民事權利”的表述上，由此而得出“租賃權本質,本文摘自中華論文網，如需轉載，請注明出處,第一章租賃權性質的爭議,第一節(jié)既有學說之評析學界關于租賃權的性質主要有租賃權債權說、租賃權物權化說和租賃權特別物權說三種學說，下面遂將逐一對這三種學說進行分析。,一、租賃權債權說主要觀點及評析,(一）主要觀點該說認為，租賃權并不是自租賃合同成立時當然成立，而是隨著租賃物的交付而取得的，并且該權利只是對于他人之物進行使用收益的權利，不是一項直接支配租賃物的獨立權利，因而從本質上講它屬于債權。各國多將租賃規(guī)定于債編中的立法例也支持了這一觀點。德國學者索姆指出：“承租人擁有的是一種純粹的債權，房屋的承租人只享有要求出租人交付房屋的權利，同樣的，農地的用益租賃權人要經過交付才能取得收益之所有權，而不能像用益權那樣可以直接依據物權僅通過單方的收割即取得所有權，原因在于用益租賃權人僅僅享有要求出租人讓自己取得收益的權利，而并沒有直接取得物之收益的權利?！崩瓊惔囊舱J為：“盡管租賃權的債權性受到了類似物權的保護，地位有所強化，但其仍不是物權，應當說是一種相對的支配權，債權性的支配權?！?(二）債權說評析,租賃權作為債權，源自于羅馬法。現代法意義上的租賃遠小于羅馬法上的租賃，除了后世大陸法典規(guī)定的物的租賃外，羅馬法還包括了勞務的粗賃。根據羅馬法的規(guī)定，承租人權力的實現完全依賴于出租人，其僅享有針對出租人的債權。租賃物的轉讓并不自然引起租賃合同的解除，租賃關系仍然存在于出租人和承租人之間；只是被逐出土地的承租人因合同權力無法實現而享有針對出租人或其繼承人的訴權。因此，物的租賃中，承租人只是持有物。承租人不能對出租人以外的任何人主張權力，而只能在權力受到侵犯時，以出租人違反讓其平安使用租賃物的義務為由而對其提起訴訟。即所謂的“買賣破除租賃”規(guī)則。事實上，持這種觀點的學者停留在以所有權為中心的靜態(tài)物權的觀念上，并沒有從現代物權理念出發(fā)，忽視了物之利用的動態(tài)物權的重要性。該說對于租賃權性質的認定是值得商榷的，因為將原因行為和行為本身混為一談是不可取的。租賃權產生于合同，但我們不能據此就簡單的認為租賃權就是債權，進而推斷出租賃權不具有直接支配性。租賃合同僅是租賃權產生的原因或手段而已，并不是決定租賃權性質的本質因素。就像地役權、地上權、典權等傳統用益物權，甚至包括所有權，都可以由合同創(chuàng)設，但我們決不能因其自合同產生而將其直接歸入到債權行列。債權說混淆了原因行為和行為本身，將合同權利與合同所創(chuàng)設的權利兩個不相同的概念同一化，因此得出的結論勢必也是錯誤的。該說為羅馬法以來的舊說，除了在理論上存在固有的缺陷外，實踐中也不利于承租人及交易安定，故各國民法現巳不再釆用。,二、租賃權物權化說主要觀點及評析,(一）主要觀點該說認為租賃權物權化旨在說明租賃權系屬債權，而非物權，但其具有物權的對抗力，使承租人對于取得租賃物所有權或其他物權之人，亦得主張租賃權之繼續(xù)存在。9租賃權是因租賃合同和租賃物的交付而產生的，實質上屬債權，但買賣不破租賃規(guī)則實際上又是法律賦予租賃權的對抗力，使得只能對抗出租人的租賃權得以對抗租賃物的受讓人或他物權人.對抗力是支配權的一項特征，而支配權又是物權的特征，所以租賃權具有對抗力是其物權化的最重要的特征.租賃權物權化是為了“避免所有權過度優(yōu)越而妨害利用權，有礙財貨之利用、資本之流動，故有利用權強化規(guī)定之出現，租賃權之物權化固為具體之適例，用益物權的保護，此無非所有權社會化理論之具體體現，使所有權因此具有公共性與義務性?！盜該說成為近世各國的通說。如円本民法、德國民法以及我國合同法都反映了這種觀點。但“租賃權物權化是以承認租賃權是相對權為前提的，并非將租賃權規(guī)定為物權，而是在法律上賦予租賃權具有物權的一般效力，以及承租人可享有基于物權的物權性而產生的某些優(yōu)先性權利。”,第二章“買賣不破租賃”原則的適用條件分析,從本文前一節(jié)的論文中，筆者己經對租賃權的性質進行了闡述，得出租賃權是物權的結論，因此，根據物權的排他屬性，標的物的租賃關系自然是不被所有權轉移破除的。但是，基于租賃物合同的階段性以及租賃法律關系的復雜性，“買賣不破租賃”原則的適用仍然需要其具備其相應條件，也就是說“買賣不破租賃”原則的適用要件。對此，學界有三要件，四要件和五要件說，以下將分別闡述：第一節(jié)現今關于“買賣不破租賃”原則適用條件的幾種學說,一、三要件說三要件說,以臺灣學者王澤鑒先生為代表，他主張“買賣不破租賃”原則只需租賃關系存在、租賃物交付承租人和出租人將租賃物所有權讓與第三人三個構成要件即可。該三要件說對于“買賣不破租賃”原則必需的三個基本條件進行了闡明，但是，對于其中涉及的交付及交付中存在的公示認定和公示性弱的問題并沒有給予充分考慮。后來，臺灣地區(qū)在的債編修正中，對這種公示方式予以了改進。,第三章適用“買賣不破租賃”原則的法律.23-29第一節(jié)(原)出租人與承租人之間的法律關系.23-24第二節(jié)受讓人與(原)出租人之間的法律關系.24第三節(jié)受讓人與承租人之間的法律關系.24-29一、“債的轉移”的性質研究.25-26二、買受人與承租人之間產生的法律效果.26-29第四章買賣不破租賃原則與抵押權.29-34第一節(jié)租賃權和抵押權得以并存的原因.29-30第二節(jié)抵押權實現時對租賃關系的處理方式.30-34一、日本在修改擔保法前的處理方式.30-32二、對日本修改擔保法的反思.32-34第五章對我國合同法第229條的修改完善建議.34-37第一節(jié)“買賣不破租賃”原則.34-35第二節(jié)我國合同法第229條存在的缺陷.35第三節(jié)對我國合同法第229條.35-37,結論,買賣不破租賃制度自產生以來，人們對它的討論和爭議就沒有中止過。隨著社會的發(fā)展，我們看到租賃權正F1趨于物權化，而我們仍然以傳統的理論對其進行界定，希望厘清其到底是屬于物權，還是債權。其實，一項理論的誕生和發(fā)展不是法學家創(chuàng)造出來的，而是社會發(fā)展到一定階段的必然產物，無非是人們發(fā)現了它而已。一項制度亦或是一個理論，只要它能促進社會發(fā)展、解決社會矛盾、能促進公平正義得到最大限度的體現，其就具有重要意義和法律價值，而不要機械的非得要歸屬到舊有理論體系中去。我們要做的無非是如何發(fā)展它、完善它，更好的利用它！本文通過對買賣不破租賃制度的研究分析，力圖使人們了解該項制度的意義與價值。同時，對我國的買賣不破租賃制度進行剖析，提出具體的立法建議，以求完善我國的該項制度,使其更好的發(fā)揮調整社會主義市場經濟秩序、維護經濟秩序穩(wěn)定的作用。,參考文獻,1優(yōu)士丁尼著，徐國棟譯.法學階梯（第二版）M,北京：中國政法大學出版社，20052周根.羅馬法原論M.北京：商務印書館，1996.3李浩培譯.法國民法典M.北京：商務印書館，19794卡爾.拉倫茨，李曉嘩等譯.德因民法通論M.北京：法律出版社，2003.5彼德羅.彭梵得，韙風譯.羅馬法教科書M.中國政法人學出版社，2005.6王澤鑒.民法