15種養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式研究演講講座-周燕珉

周燕珉： 15種養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式研究 清華大學(xué)建筑學(xué)院教授 周燕珉 各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓、各位同行大家好！ 今天我講的題目是 “15 種養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式研究 ” 。講的內(nèi)容是把養(yǎng)老開(kāi)發(fā)模式分五大類(lèi) (15 種 )，我學(xué)院的老師主要是研究老年地產(chǎn)的規(guī)劃、住宅設(shè)計(jì)等等，這些年來(lái)大家非常關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)，有些剛開(kāi)始做起，因?yàn)閷?duì)開(kāi)發(fā)模式、經(jīng)營(yíng)模式非常的關(guān)注，我們也為此把研究方向調(diào)整到先研究前期，后面才到規(guī)劃建設(shè)或者室內(nèi)設(shè)計(jì)，今天我講的稍微偏前期一點(diǎn)兒的，是指開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的模式，這些大多數(shù)是近兩年來(lái)一些開(kāi)發(fā)商和一起合作，或者是找 我們探討一些問(wèn)題，就把它分成幾種類(lèi)型以便大家更加目前國(guó)內(nèi)到底是怎么樣的情況，有些東西有一些共同的特點(diǎn)。第一類(lèi)：與社區(qū)共同建設(shè)按；第二類(lèi)：與相關(guān)設(shè)施并設(shè)；第三類(lèi)：與旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)合；第四類(lèi)：與國(guó)際品牌接軌；第五類(lèi)：以其他方式轉(zhuǎn)型 下面講一下第一類(lèi)：與社區(qū)共同建設(shè) 模式 1 專(zhuān)門(mén)建設(shè)養(yǎng)老社區(qū) (健康型、連續(xù)照護(hù)型 ) 模式 2 新建居住區(qū)中同時(shí)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老社區(qū) 模式 3 普通社區(qū)中配建養(yǎng)老公寓，養(yǎng)老住宅等 模式 4 成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務(wù)設(shè)施 這 15 種模式當(dāng)中，我挑一 些重點(diǎn)舉一些案例。比如說(shuō)專(zhuān)門(mén)的老年養(yǎng)老社區(qū)，北京太陽(yáng)城是民辦企業(yè)開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老社區(qū)，這里面種類(lèi)就比較多，有點(diǎn)兒像國(guó)外的連續(xù)照護(hù)的，既有普通的老年住宅，也有專(zhuān)門(mén)的養(yǎng)老公寓等等，配套當(dāng)中也特別注意有老年大學(xué)、老年娛樂(lè)設(shè)施、商業(yè)中心、會(huì)議中心等等，還有服務(wù)管理中心，二期也有很多專(zhuān)門(mén)的老年住宅，這樣的社區(qū)是非常受歡迎的，老年到這種社區(qū)有集體生活，可能有人照顧，也不感覺(jué)孤獨(dú)，這種社區(qū)國(guó)內(nèi)有好幾家也都做的很成功了，比如上海的親和源。還有政府幫助投資建設(shè)的老人社區(qū)，其實(shí)這也是一種專(zhuān)門(mén)的老人社區(qū)，比如說(shuō)這里有五院合一，包括了敬 老院、殘障院、孤兒院、光榮院，這種社區(qū)政府幫助投資一部分，將來(lái)有一部分讓私人管理，這樣是有可能的，這種類(lèi)型在國(guó)外也非常多。 開(kāi)發(fā)模式 2：新建居住區(qū)中同時(shí)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老社區(qū)。 案例：廣東惠州養(yǎng)老社區(qū) 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向新的客戶群，走差異化路線。開(kāi)發(fā)當(dāng)中有一些困難，受到一些限定，他的客戶群在慢慢的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在老年社會(huì)到來(lái)了，很多老人也需要房地產(chǎn)，或者說(shuō)需要這樣的住宅。普通社區(qū)中專(zhuān)門(mén)分出一塊兒做養(yǎng)老地產(chǎn)也是非常合適的，這個(gè)大概是 18 萬(wàn)平米的住宅，分兩期建設(shè)，總建筑面積 720 萬(wàn)，在當(dāng)中占一部分，現(xiàn)在有 的開(kāi)發(fā)商老說(shuō)他要建立一個(gè)老年城，比較貪大，說(shuō)有10 萬(wàn)老人要住在里面，要做世界第一什么的，我覺(jué)得這個(gè)不是太好，這對(duì)配套服務(wù)會(huì)有很大需求，那么多老人生活在一起也不會(huì)特別的愉快，有一部分老人也方便管理，也是比較好的方式。 開(kāi)發(fā)模式 3：普通社區(qū)中配建各類(lèi)養(yǎng)老產(chǎn)品 普通社區(qū)中可配建老少戶、老人專(zhuān)用戶型、老人日托中心、老人公寓。老少戶是一梯兩戶，一套中一套小的結(jié)合，就很容易呈現(xiàn)老少戶，總面積不是很大，一家人就近居住可能很方便。專(zhuān)門(mén)的戶型是拿一部分做成專(zhuān)用的，因?yàn)橛幸恍├先藲堈?，在這里做成無(wú)障礙，廁所做大 一點(diǎn)兒，廚房可以轉(zhuǎn)圈。如果都做成這樣的房子很浪費(fèi)，一般家庭沒(méi)有必要，所以只要做一部分專(zhuān)用的老人戶型就可以了。一層比較方便，有坡道，室內(nèi)做的比較適合他的生活就可以了。老人日托中心，在社區(qū)里面就應(yīng)該加上一定的日托中心，白天的時(shí)候他們會(huì)利用這樣的場(chǎng)地和建筑，老年中心放在一棟樓里非常合適，排隊(duì)的人可以稍微少一點(diǎn)兒可以共同管理，老人和兒童特別愿意接近，愿意在一塊兒玩兒很高興，接送老人和兒童可以是同一時(shí)間，同一條路，非常方便。老人公寓，在一個(gè)小區(qū)中設(shè)立一部分老人公寓，比如說(shuō)有廚房、餐廳，能夠幫助服務(wù)，這個(gè)也挺受歡迎的， 當(dāng)時(shí)我們?cè)谏虾Ｔ?jīng)做過(guò)這樣的調(diào)研，對(duì)萬(wàn)科的社區(qū)做出調(diào)研，很多老人提出來(lái)他們?cè)敢庥幸惶走@樣的公寓，比如說(shuō)老少戶也有不太適應(yīng)的，比如說(shuō)婆媳之間的關(guān)系，不愿意住的特別近，寧可投資買(mǎi)一套公寓在那兒住有人照顧，同時(shí)又可以幫助子女照看孩子。比如說(shuō)幼兒園下課以后把孩子接回來(lái)，做好飯等著子女晚上回來(lái)吃飯?jiān)侔押⒆咏幼?，他自己在這個(gè)空間里自由的活動(dòng)，就比老少戶或者在一間屋子里，摩擦就會(huì)少一些。在同一個(gè)社區(qū)買(mǎi)兩套房子，這樣就更好，更容易銷(xiāo)售。 開(kāi)發(fā)模式 4：成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務(wù)設(shè)施 我們也做過(guò)這樣的案例，比 如說(shuō)旁邊已經(jīng)有建成的社區(qū)，或者比較富裕，有很多的老人。這時(shí)候在旁邊找一塊小空地，把什么東西改造一下，或者插建這樣一個(gè)服務(wù)中心可以輻射整個(gè)社區(qū)，也特別容易存活，而且可以做成連鎖。在一些已建成的不能再新建老人服務(wù)設(shè)施的地方是非常有需求的。 第二類(lèi)：與相關(guān)設(shè)施并設(shè) 模式 5 與商業(yè)設(shè)施結(jié)合，在繁華區(qū)建高層老年公寓 模式 6 與醫(yī)療設(shè)施結(jié)合，就近設(shè)置老年設(shè)施與公寓 模式 7 與幼兒園或其他福利設(shè)施并設(shè) 模式 8 與教育于機(jī)構(gòu)結(jié)合，建設(shè)老年設(shè)施或者老年大學(xué) 開(kāi)發(fā)模式 5： 老人公寓與商業(yè)設(shè)施并設(shè) 案例：香港房屋協(xié)會(huì)建的彩頤老人公寓 很多老人愿意在城市生活，不愿意到荒郊野外去，日常生活的購(gòu)物都有一定的需要，也愿意建在比較熱鬧的地區(qū)，特別是身體不太好的家屬來(lái)看也比較方便，就醫(yī)也比較方便。這個(gè)項(xiàng)目下面是上上，中間用會(huì)所隔開(kāi)，上面就是老年公寓，一些智障老人、殘障老人的房間，再上面是普通商品房。商場(chǎng)房屋協(xié)會(huì)做這個(gè)的時(shí)候非常受歡迎，也得到了政府的一定支持，上面有這么一種說(shuō)法，如果你在上面買(mǎi)了普通公寓，就優(yōu)先把上面的商品房賣(mài)給老人的子女。 開(kāi)發(fā)模式 6：老年設(shè)施與醫(yī)療 機(jī)構(gòu)并設(shè) 很多老人希望旁邊有醫(yī)院，有醫(yī)院老人就比較安心。旁邊有了醫(yī)療設(shè)施，旁邊建老年設(shè)施就變得非常自然，很多人都選擇了這樣的便利條件。 開(kāi)發(fā)模式 7：老年設(shè)施與幼兒園并設(shè) 這種模式我們?cè)谌毡疽矃⒂^過(guò)，一邊是老人，一邊是小孩兒，可以共設(shè)一個(gè)庭院，小孩兒在外面玩兒老人看著都會(huì)非常高興，或者是老人跟小孩兒一塊兒游戲等等，這樣大家都很高興，消除老人的孤獨(dú)感。這種案例在中國(guó)不是很多，但是我想以后會(huì)多起來(lái)，特別是現(xiàn)在小孩兒少了，有些幼兒園小學(xué)空下來(lái)了，這樣就壓縮一部分，裝 修以后做成老人公寓，我覺(jué)得以后這種可能會(huì)多起來(lái)。 開(kāi)發(fā)模式 8：老年設(shè)施寓教于機(jī)構(gòu)并設(shè) 案例：美國(guó)拉薩爾村 老人可使用拉薩爾大學(xué)的公共設(shè)施，與拉薩爾大學(xué)合作提供終身學(xué)習(xí)項(xiàng)目。人群組成：年齡至少 65 歲，高種以上文憑，具備參加拉薩爾村教育項(xiàng)目的身體和智力條件和相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)能力。 老人到這個(gè)大學(xué)以后可以給人家上課，其他很多部分是他們自己給自己上課，這種也非常愉快，他們覺(jué)得自己的能量能夠發(fā)揮出來(lái)。有人評(píng)價(jià)做老人項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商分三類(lèi)，三流是賣(mài)房子、二流賣(mài)醫(yī)院；一流就是賣(mài)大學(xué)。就是跟大學(xué)在一起 ，老人會(huì)更加積極健康，可能會(huì)銷(xiāo)售的更好，這種說(shuō)法我們覺(jué)得也有一定的道理。 第三類(lèi)：與旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)合 模式 9 在旅游風(fēng)景區(qū)中開(kāi)發(fā)養(yǎng)老社區(qū)或老年住宅 據(jù)全國(guó)老齡委的調(diào)查顯示，我國(guó)每年老年人旅游人數(shù)已經(jīng)占到全國(guó)旅游總?cè)藬?shù)的 20%以上，成為消除旅游淡季影響的主要力量之一。 對(duì)于怎么在旅游風(fēng)景區(qū)中開(kāi)發(fā)老年產(chǎn)品，其實(shí)是一個(gè)方向，值得咱們關(guān)注。比如像海南、廣西、云南氣侯比較好的地方，可能現(xiàn)在就開(kāi)展這方面的想法很多，我們也聽(tīng)到很多這樣的說(shuō)法。地產(chǎn)商拿了一塊兒地，準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)，其中一部分就作 為老年地產(chǎn)，全都做成老年也是不可能的，也太大了，如果你真的這么做也沒(méi)有這么多人來(lái)，老年人來(lái)也是季節(jié)性的。 第四類(lèi)：與國(guó)際養(yǎng)老專(zhuān)業(yè)品牌接軌 模式 10 引入外資，建世界型連鎖老年設(shè)施。日本、瑞士養(yǎng)老成本非常高，勞動(dòng)力缺乏，他們有時(shí)候想在中國(guó)建一個(gè)連鎖，可以把他們的老人輸入進(jìn)來(lái)，在他們比較健康的階段到中國(guó)來(lái)養(yǎng)老，甚至上世界其他好幾個(gè)這樣的國(guó)家去養(yǎng)老，中國(guó)的服務(wù)會(huì)比較好，也比較便宜，實(shí)在不行了再回到本國(guó)，比如說(shuō)80 多歲需要照護(hù)的時(shí)候，這也是其他國(guó)家想跟中國(guó)能夠一塊兒結(jié)合，搞的這樣一種形式，我認(rèn)為也 有一定的市場(chǎng)的可行性。 模式 11 與國(guó)際知名養(yǎng)老品牌共同開(kāi)發(fā)，引進(jìn)管理模式。這方面就更多了，美國(guó)、歐洲包括日本也是這樣的，都可能覺(jué)得中國(guó)市場(chǎng)很大，覺(jué)得他們的管理模式比較先進(jìn)，比較成熟，想進(jìn)來(lái)。但是我個(gè)人覺(jué)得，接觸以后覺(jué)得其實(shí)完全的移植過(guò)來(lái)也不合適，中國(guó)老人的生活習(xí)慣跟美國(guó)、日本有很大的差別，另外經(jīng)濟(jì)條件、思想的方式都不一樣，所以直接搬來(lái)他的管理模式有可能不能夠很好的落地的，所以這需要有一個(gè)轉(zhuǎn)化，也正是需要我們認(rèn)真研究的。 第五類(lèi)：以其他方式轉(zhuǎn)型 模式 12 與服務(wù)業(yè)結(jié)合，將原有優(yōu)勢(shì) 注入養(yǎng)老地產(chǎn) 例如：日本津久井公司從提供上門(mén)洗澡服務(wù)開(kāi)始，轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。 我們覺(jué)得服務(wù)業(yè)是老人方面非常需求的重要領(lǐng)域，有些服務(wù)業(yè)以前做的特別好的，覺(jué)得我可以進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)。 模式 13 與保險(xiǎn)業(yè)結(jié)合，利用險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)。 例如：泰康人壽、中國(guó)人壽、新華人壽等等都在這方面做了準(zhǔn)備，或者積極的進(jìn)入。 模式 14 利用自身獨(dú)特的資源轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。比如說(shuō)酒店業(yè)，他們覺(jué)得服務(wù)方面很強(qiáng)，他們也積極轉(zhuǎn)向老年地產(chǎn)，把過(guò)去不用已經(jīng)舊的酒店改造一下，有的還是比較合適的，所以有人去 酒店看能不能改造，首先看走廊，門(mén)大小這種硬件是不是可以做到，有的改造是非常容易的，也沒(méi)有問(wèn)題。 模式 15 將舊的國(guó)有資產(chǎn)盤(pán)活，改造為老年設(shè)施。 比如說(shuō)城里有很多老的舊醫(yī)院，這種醫(yī)院已經(jīng)很敗落了，改成老年設(shè)施很方便，因?yàn)樵械目臻g形式，是低層建筑，有電梯，空間比較大，這種都很適合改成老年建筑。小學(xué)、幼兒園也是可以改造的。把原有的國(guó)有資產(chǎn)，也不完全光是國(guó)有資產(chǎn)，私人資產(chǎn)也有這種可能，并不見(jiàn)得沿著馬路邊兒上，馬路邊兒上商業(yè)空間很大，可以做辦公樓，在小區(qū)里面干別的都不合適，但是做老人設(shè)施就比較合適 ，又比較安靜，有很好的服務(wù)就可以了。 總的來(lái)說(shuō)，我們開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)是具有挑戰(zhàn)性的事業(yè)，我們提出養(yǎng)老地產(chǎn)的新思維，首先是拿來(lái)主義行不通，我們也調(diào)研了像日本、臺(tái)灣、美國(guó)、歐洲，都去看了看，覺(jué)得他們的東西做的非常好，如果直接搬來(lái)看到是不合適的，我們就做了一些深入的研究，包括對(duì)空間的比較、餐飲、服務(wù)等等進(jìn)行比較以后，其實(shí)有很大的不同。我們應(yīng)該擺脫既定的思維模式去創(chuàng)新，不要認(rèn)為搞了坡道、加了扶手就算是老人設(shè)施，一定要改變這種思想，其中有特別多的形式，并且內(nèi)容并不只是扶手和坡道。做好承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備，政策目前確實(shí)是 沒(méi)有完全到位，一些法律法規(guī)以及規(guī)劃建設(shè)方面的政策也沒(méi)有給出特別清晰的政策。還有規(guī)劃建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)也不足，這種情況下比如說(shuō)一味的快上或者建的很大型，將來(lái)真的這個(gè)產(chǎn)業(yè)大家就會(huì)覺(jué)得還有很