漢陽(yáng)區(qū)樓市現(xiàn)狀分析.doc

漢陽(yáng)區(qū)樓市現(xiàn)狀分析漢陽(yáng)在改革開放之前是武漢市的工業(yè)區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)較快，改革開放后，隨著商業(yè)經(jīng)濟(jì)的興起，漢口和武昌經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速起來(lái)，漢陽(yáng)區(qū)由于交通和市政設(shè)施得不到根本的改善，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度變緩。但近幾年，漢陽(yáng)在“沌口”經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建立和神龍汽車城落成之后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度有了一定幅度的提高。隨之漢陽(yáng)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的提高逐漸活躍起來(lái)，漢陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至今，主要呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特征：1、開發(fā)規(guī)模逐步擴(kuò)大。2000年漢陽(yáng)地區(qū)的樓盤數(shù)量很少，僅有的幾個(gè)樓盤中除了鸚鵡花園以外，其余的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模一般都在5萬(wàn)平方米以下，現(xiàn)如今漢陽(yáng)的樓盤數(shù)量已超過50個(gè)，大規(guī)模的住宅小區(qū)層出不窮，開發(fā)規(guī)模在10萬(wàn)平方米以上的樓盤彼彼皆是，最大開發(fā)規(guī)模甚至達(dá)到50萬(wàn)平方米金色港灣。項(xiàng) 目 名 稱地 理 位 置開 發(fā) 規(guī) 模金色港灣沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 50萬(wàn)平方米桃花島城市花園漢陽(yáng)去羅南七路13.6萬(wàn)平方米金荷花園沌口開發(fā)區(qū)建業(yè)道13萬(wàn)平方米碧水晴天漢陽(yáng)去琴臺(tái)路赫山新村46號(hào)15.3萬(wàn)平方米奧林花園漢陽(yáng)區(qū)中南體育中心旁30萬(wàn)平方米國(guó)信新城江漢二橋漢陽(yáng)橋頭 20萬(wàn)平方米泰合百花公園武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)江大路5號(hào)新江大對(duì)面 20萬(wàn)平方米錦繡豪園 沌口小區(qū)六號(hào)地10萬(wàn)平方米旺達(dá)花苑七里廟 21萬(wàn)平方米鸚鵡花園漢陽(yáng)攔江路195號(hào)26萬(wàn)平方米2、樓盤開發(fā)重心呈點(diǎn)式集中。目前漢陽(yáng)樓盤分布逐步向四個(gè)點(diǎn)集中：鐘家村、墨水湖、王家灣和沌口。區(qū)域項(xiàng)目名稱樓盤位置銷售均價(jià)（元/平方米）區(qū)域均價(jià)（元/平方米）鐘家村鸚鵡花園漢陽(yáng)攔江路195號(hào)2300 1814東方江景園漢陽(yáng)腰路堤 2300 錦繡苑漢陽(yáng)區(qū)鸚鵡小道1號(hào)1700東星公寓漢陽(yáng)區(qū)鸚鵡小道19號(hào)1400藍(lán)江家園漢陽(yáng)區(qū)夾河路特1號(hào)1600康泰苑漢陽(yáng)大道腰路堤夾河路1500蓮花湖公寓蓮花路41號(hào) 1200墨水湖東方華爾茲武漢市漢陽(yáng)區(qū)動(dòng)物園路47號(hào)7號(hào)22001557麗湖花園漢陽(yáng)墨水湖路與馬滄湖路交匯處1450麗水花園漢陽(yáng)墨水湖路1900湖傍嘉苑漢陽(yáng)大道五里新村1600旺達(dá)花園七里廟 1700桃花島城市花園漢陽(yáng)區(qū)永豐鄉(xiāng)漢橋村1700王家灣四新歐景園 龍陽(yáng)大道3號(hào) 16001660永開商住樓郭茨口玫瑰園西村 1350國(guó)信新城 江漢二橋漢陽(yáng)橋頭 2100吉祥歐式花園十里鋪建材市場(chǎng)旁1500玫瑰西苑漢陽(yáng)二橋旁1500沌口開發(fā)區(qū)新都國(guó)際嘉園18001775陽(yáng)光麗景（二期）1380金荷花園（二期）1200奧林花園1700泰合百花公園1900金色港灣1900碧波山莊武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)1900錦繡豪園武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)沌口小區(qū)6號(hào)1400由上圖中可以看出，漢陽(yáng)區(qū)樓盤開發(fā)的四個(gè)重心中，老城區(qū)鐘家村附近樓盤的價(jià)位依然最高達(dá)到1814元/平方米，其次就是沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的1775員/平方米，最低的是墨水湖附近的樓盤，其重要原因是墨水湖附近的樓盤大多是經(jīng)濟(jì)適用房，其利潤(rùn)政策有所限制，因而價(jià)位不高。3、價(jià)格與指數(shù)的變化2000年至今，漢陽(yáng)地區(qū)的樓盤均價(jià)由2000年3月份的1848.96元/平方米，漲至2002年9月份的1832.68元/平方米；指數(shù)由原來(lái)的1004.8點(diǎn)上漲到目前的995.95點(diǎn)。從下表可看出，漢陽(yáng)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)和指數(shù)比較穩(wěn)定，波動(dòng)幅度不大。漢陽(yáng)區(qū)價(jià)格漢陽(yáng)區(qū)指數(shù)2000第二季度1848.961004.82000第三季度1853.021007.012000第四季度1847.541004.112001第一季度1849.081004.872001第二季度 1879.981021.662001第三季度 1875.761019.372001第四季度1923.421045.292002第一季度1829.89994.462002第二季度1873.421018.092002第三季度1832.68995.954、主力戶型方面的特征由于漢陽(yáng)區(qū)是武漢三鎮(zhèn)中經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較緩慢的區(qū)域，經(jīng)濟(jì)水平的不高決定了居民購(gòu)買力的低下，因此漢陽(yáng)城區(qū)的樓盤開發(fā)主要以中、低檔為住，以中、小戶型為主力戶型，一般都在120平方米以內(nèi)，大戶型很少。項(xiàng)目名稱主力戶型建筑面積（平方米）使用率鸚鵡花園3*2 / 2*2 120-130 / 70-80 85%金荷花園 3*2 / 2*2130 / 9588%陽(yáng)光麗景3*2 / 2*2 110 / 96.2780%麗水花園3*2 / 2*2 120 / 93 85%湖畔嘉園3*2 / 2*1115.03 / 86.2490%碧水晴天3*2 / 2*1120 / 80 85%東方江景園3*2 / 2*2131.32 / 96.3285%康泰苑3*2 / 2*2119.5 / 88.0585%奧林花園3*2106 / 11686%繽紛四季3*2 / 2*1112 / 78 90%國(guó)信新城3*2 /4*2 130.8 / 9985%桃花島城市花園3*2 2*2 132 / 10088%新都國(guó)際嘉園3*2 14585%由上表的抽樣中可看出，主力戶型面積在120平方米以內(nèi)的樓盤占了80%以上，大戶型很少。盡管如此，漢陽(yáng)區(qū)還有消費(fèi)者想購(gòu)買中、小面積戶型，還有消費(fèi)市場(chǎng)。但應(yīng)在品質(zhì)、戶型設(shè)計(jì)和規(guī)劃上有所提升改變，否則導(dǎo)致開發(fā)的樓盤空置，那就得不償失了。5、開發(fā)方式的變化。相對(duì)漢口和武昌來(lái)說，漢陽(yáng)是武漢市環(huán)境污染最少，自然資源破壞最小的地區(qū)，因而其自然資源是武漢市最豐富的。開發(fā)商們充分利用漢陽(yáng)這一特點(diǎn)，在自然環(huán)境上大做文章，一般采用的方法是：提高綠化率，完善的小區(qū)配套設(shè)施，和修建大型的中央休閑廣場(chǎng)。目前在漢陽(yáng)地區(qū)，綠化率達(dá)到40%以上的占漢陽(yáng)新開發(fā)樓盤的35%以上，而東方江景園、鸚鵡花園、金色港灣、奧林花園、麗水花園等小區(qū)都修建了大型的中央休閑廣場(chǎng)。項(xiàng)目名稱綠化率 容積率奧林花園48%1.16新都國(guó)際嘉園40% 1.7麗水花園 40% 2.06碧溪苑50%1.5桃花島城市花園40% 1.7金荷花園42% 1.3鸚鵡花園40% 1.726、配套和裝飾標(biāo)準(zhǔn)上逐漸統(tǒng)一。隨著漢陽(yáng)區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐步走向成熟，住宅小區(qū)配套上也逐步的完善，現(xiàn)在的小區(qū)中基本上都有休閑中心、會(huì)所、 兒童娛樂園、幼兒園、籃球場(chǎng)、健身室、購(gòu)物中心等等配套，在智能化上，現(xiàn)如今的小區(qū)都配有可視樓宇對(duì)講系統(tǒng)、室內(nèi)安防報(bào)警系統(tǒng)、周界閉路監(jiān)控系統(tǒng)、周界防越紅外線對(duì)射系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)、寬帶接入，三網(wǎng)合一、變頻供水等。而在裝飾標(biāo)準(zhǔn)上，漢陽(yáng)區(qū)已基本統(tǒng)一起來(lái)了。外墻 高級(jí)涂料門單元防盜門內(nèi)墻刷白、清水墻窗 塑鋼窗陽(yáng)臺(tái)兩個(gè)，一個(gè)封閉、一個(gè)不封閉廚毛坯屋面 坡屋頂衛(wèi) 毛坯7、在總體規(guī)劃上漢陽(yáng)區(qū)的樓盤在總體規(guī)劃上以多層為主、小高層為輔，高層很少，現(xiàn)