2007年福建寧德房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

寧德房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 報(bào)告 潘氏機(jī)構(gòu) 潘 國(guó) 榮 地產(chǎn) 顧 問(wèn) 2007.7.9 調(diào)查說(shuō)明 福建省 寧 德市房地產(chǎn) 市 場(chǎng)調(diào)研報(bào)告主要 是 針對(duì)寧德房地產(chǎn)市場(chǎng)為特定調(diào)查對(duì)象，通過(guò)對(duì)寧德市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查和分析，采用實(shí)地踩盤、業(yè)內(nèi)訪談的調(diào)研方法、收集、整理、記錄和分析相關(guān)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，以房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況為出發(fā)點(diǎn)，專業(yè)且客觀的評(píng)價(jià)市場(chǎng)，精心編寫(xiě)福建省寧德市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告。為下步項(xiàng)目地塊的選擇和開(kāi)發(fā)提供科學(xué)數(shù)據(jù)支持以及決策上的重要依據(jù)。 目 錄 第一部分 宏 觀環(huán)境 一、城市概況 1、地理位置 2、行政區(qū)劃 3、城市面積和人口 4、交通狀況 5、優(yōu)勢(shì)資源 二、宏觀經(jīng)濟(jì) 1、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP） 2、產(chǎn)業(yè)比重 3、城鄉(xiāng)居民年收入 三、城市規(guī)劃發(fā)展 1、總體規(guī)劃 2、市區(qū)整體布局 （ 1）寧德城市用地發(fā)展方向 （ 2）工業(yè)用地規(guī)劃 （ 3）居住用地規(guī)劃 第二部分 寧德市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、 寧德房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 二、 寧德房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （一）商品房市場(chǎng)分析 1、商品房供求分析 2、完成投資及“三工”面積 （二）寧德住宅市場(chǎng)分析 1、寧德住宅分布 2、價(jià)格走勢(shì) 3、住宅面積比例 4、住宅戶型面積比例 5、住宅總價(jià)比例 6、銷售去化分析 7、板塊分析 市場(chǎng)板塊劃分 （ 1） 物業(yè)類型 （ 2） 均價(jià)、主力面積、總價(jià) （ 3） 面積 （ 4） 戶型 （ 5） 近期銷售項(xiàng)目資料 第三部分 地塊評(píng)估 一、地塊分布圖 三、地塊分析 1、項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀 2、交通狀況 3、項(xiàng)目周邊環(huán)境 4、項(xiàng)目分析 5、個(gè)案分析 名陽(yáng)帝景 （ 1）項(xiàng)目區(qū)位 （ 2）項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （ 3）營(yíng)銷推廣 第一部分 宏觀環(huán)境 一、城市概況 、地理位置 寧德市位于福建省東北沿海，俗稱閩東 。地理坐標(biāo)為北緯 2617-2741，東經(jīng) 11832-12052。 東臨東海，南接福州，西連南平，北與浙江省溫州市接壤。 、行政區(qū)劃 是于 2000 年撤地設(shè)市的新興港口城市。 截至 2005 年 12 月 31日，寧德市轄 三市六縣 55 個(gè)建制鎮(zhèn) ： 個(gè)市轄區(qū)、 6 個(gè)縣 （ 壽寧縣 、 霞浦縣 、 柘榮縣 、 屏南縣 、 古田縣 、 周寧縣 ） ，代管 2 個(gè)縣級(jí)市 （ 福安市 、 福鼎市 ） 。 、 城市 面積 和人口 2005 年，寧德全市面積 13452 平方公里，人口總數(shù) 325 萬(wàn)人。 其中畬族人口 15.8 萬(wàn)居全國(guó)之冠。 面積 （平方公里） 人口 （萬(wàn)人） 面積 （平方公里） 人口 （萬(wàn)人） 寧德市 13452 325 福安市 1795 67 蕉城區(qū) 1537 42 福鼎市 1526 62 壽寧縣 1425 25 霞浦縣 1726 54 柘榮縣 544 10 屏南縣 1485 18 古田縣 2377 42 周寧縣 1047 19 備注： 區(qū)劃地名資料截至 2005年 12月；面積、人口數(shù)據(jù)根據(jù)中華人民共和國(guó)行政區(qū)劃簡(jiǎn)冊(cè)（ 2006），人口截至 2005年底。 寧德市城區(qū)面積為 3381平方公里 市區(qū) 人口數(shù)量為 80 萬(wàn) 霞浦縣 面積為 1726平方公里 人口數(shù)量為 54 萬(wàn) 福安 市面積為 1795平方公里 人口數(shù)量為 67 萬(wàn) 4、交通狀況 寧德地區(qū)交通便利，有 104 國(guó)道貫穿南北 ，各縣市間都有省道連接。鐵路以萊（舟）福（州）線上的古田站為中轉(zhuǎn) ， 構(gòu)成與全國(guó)公路、鐵路的聯(lián)運(yùn)網(wǎng)絡(luò)。三沙、賽岐等港口開(kāi)辟有直達(dá)香港、上海等地多條定期和不定期航線，其中三沙碼頭是上海到福州客輪的中途停靠港 。 城市路網(wǎng)骨架基本形成，新建、改建寧德、霞浦、古田、福安、周寧、福鼎等城市主干道，長(zhǎng)度達(dá) 340 公里，比 1980 年 30 公里增 310 公里，面積 316.5 萬(wàn)平方米，比 1980 年 40 萬(wàn)平方米增 276.5 萬(wàn)平方米，人均道路面積達(dá)10.09 平方米，高于全省平均水平，同時(shí)，新建道路等級(jí)高，并注重地面地下工程配套建設(shè)，對(duì)保障 城市發(fā)展，促進(jìn)城市建設(shè)起到積極的作用。 5、優(yōu)勢(shì)資源 寧德市資源豐富，有海運(yùn)、林產(chǎn)品、工業(yè)、旅游四大優(yōu)勢(shì)。 1）海運(yùn) 全市擁有海岸線 878 公里，海域面積 4.45 萬(wàn)平方公里，可造地的灘涂面積 50 萬(wàn)畝，均約占福建省的三分之一。寧德港作為國(guó)家一類口岸，已正式對(duì)外開(kāi)放，下轄三都澳、賽江、三沙、沙埕四個(gè)港區(qū)，可利用岸線 222.9 公里，其中工業(yè)岸線 80.3 公里。在四個(gè)港區(qū)中可建泊位 221 個(gè)，其中萬(wàn)噸級(jí)以上泊位 151 個(gè)，年吞吐能力可達(dá) 4 億噸以上。 2） 種植、養(yǎng)殖 寧德是全國(guó)最大的大黃魚(yú)人工養(yǎng)殖基地、綠茶種植基地，也是 銀耳、香菇、太子參的主產(chǎn)區(qū)，茶葉、水產(chǎn)、食用菌、水果、花卉、蔬菜、畜牧等產(chǎn)業(yè)已基本形成基地化、規(guī)模化生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)格局，有著發(fā)展資源轉(zhuǎn)化型產(chǎn)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)的良好基礎(chǔ)。 3） 工業(yè) 初步形成了電機(jī)電器、船舶修造、醫(yī)藥化工、建筑建材、食品加工、汽摩配件等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，其中，聞名海外的 “ 中國(guó)電機(jī)電器城 ” ，已經(jīng)成為世界微型電機(jī)生產(chǎn)銷售網(wǎng)絡(luò)的中堅(jiān)力量，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷 40 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)；民營(yíng)企業(yè)建造的萬(wàn)噸輪船已順利下水，開(kāi)創(chuàng)了全國(guó)民營(yíng)造船業(yè)之先河。 4）旅游資源 旅游資源豐富。有三大旅游優(yōu)勢(shì) “ 山海川島、宗教文化、畬族風(fēng)情 ” 。全 市擁有國(guó)家地質(zhì)公園、 “ 海上仙都 ” 太姥山和堪稱宇宙之謎、天下奇觀的 “ 十里水街 ” 白水洋兩個(gè)國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，擁有碧水如帶、榕楓盈眼的楊家溪、日本高僧空海入唐求學(xué)的登陸地赤岸、 “ 中華奇觀、人魚(yú)同樂(lè) ” 的鯉魚(yú)溪、 “ 華東第一 ”的九龍際瀑布群、 “ 勝似太湖 ” 的翠屏湖、 “ 海上天湖 ” 三都澳、婦幼保護(hù)神陳靖姑的朝圣地臨水宮、明朝永樂(lè)皇帝賜為 “ 天下第一山 ” 的支提山、保留古樸民俗風(fēng)情的畬鄉(xiāng)村寨等一大批自然景觀和人文景觀。 小結(jié)： 1、 從城市整 體區(qū)位來(lái)看寧德做為閩、浙兩省的交接的邊緣城市，緊臨浙江的溫州市與省會(huì)福州市， 城市發(fā)展資源 易被分流，缺乏大規(guī)模房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)條件與經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 2、 從城市面積及人口來(lái)看，寧德屬于中小型城市。 城市向心力不足，房地產(chǎn) 外來(lái) 需求少 ，市場(chǎng)輻射能力較小，主要吸引城市西部的古田及屏南兩縣的購(gòu)房群體。 3、 從交通狀況來(lái)看，寧德的路、海交通便捷，城市路網(wǎng)骨架基本形成，為整個(gè)城市的發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。 二、宏觀經(jīng)濟(jì) 1、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 （ GDP） 2006 年，寧德市 GDP 實(shí)現(xiàn) 385.72 億元，按可比價(jià)計(jì)算比上年增長(zhǎng) 11.2%，比上年增加了 38.85 億元。 寧德G D P 增長(zhǎng)圖1 9 8 . 5 42 1 5 . 6 12 3 4 . 3 72 5 5 . 4 72 8 2 . 5 53 1 3 . 6 33 4 6 . 8 73 8 5 . 7 22 2 . 31 1 . 21 0 . 6111 0 . 698 . 78 . 60501001502002503003504004501995 2000 2001 2002 2003 2004 2005 20060510152025G D P ( 億元) G D P 增長(zhǎng)值( % ) 近年來(lái)，寧德經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，已步入城市發(fā)展的快速通道。 2、產(chǎn)業(yè)比重 寧 德 第 一 , 第 二 , 第 三 產(chǎn) 業(yè) 比 重37.639.722.7第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)2006 年寧德產(chǎn)業(yè)比重增長(zhǎng)圖8 6 . 8 61 1 9 . 2 71 4 0 . 8 78 7 . 5 61 5 3 . 1 31 4 5 . 0 38 . 70 . 82 1 . 6708090100110120130140150160第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)-2381318232 0 0 5 年 ( 億 元 ) 2 0 0 6 年 ( 億 元 ) 增 長(zhǎng) 比 例 ( % )從寧德產(chǎn)業(yè)比重來(lái)看，寧德主要以第二產(chǎn)業(yè) 的工業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)的旅游服務(wù)業(yè)為主要支柱型產(chǎn)業(yè)。 從寧德產(chǎn)業(yè)比重的增長(zhǎng)變化來(lái)看，第二產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)幅度最大，為 21.6%，遠(yuǎn)高于第三產(chǎn)業(yè)的 8.7。 這與寧德近期大力發(fā)展其工業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)有著密不可分的聯(lián)系。 3、城鄉(xiāng)居民年收入 與 2005 年相比， 2006 年 寧德 市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 10741 元，比上年同期增長(zhǎng) 9.8%。 其中， 職工平 均工 資 收入 16284 元，增長(zhǎng) 9.1%； 020004000600080001000012000140001600018000城鄉(xiāng)居民年收入( 單位: 元)農(nóng)民人均純收入( 元) 604 2965 3087 3246 3517 3808 4117城鎮(zhèn)居民可支配收入( 元) 1311 6352 7408 8014 8985 9782 10741職 工 平 均 工 資 ( 元 ) 1708 10503 12083 12973 13962 14891 162841990年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 小結(jié) 1、 近年來(lái)寧德經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 ,步入了城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的通道 ,為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) . 2、 目前寧德以工業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)為輔助，大力興建工業(yè) 及產(chǎn)業(yè)園區(qū)，憑借其資源及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，打造海灣港口城市 ，港口型城市定位將增強(qiáng)城市的競(jìng)爭(zhēng)力 。 3、居民收入穩(wěn)步提升，居民生活得到了實(shí)質(zhì)性的改善 ，其住房需求逐漸被釋放，寧德市 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將面臨一個(gè)持續(xù)快速發(fā)展期 。 三 、城市規(guī)劃發(fā)展 1、總體規(guī)劃 寧德城市定位為 閩東中心、海 灣 港口城市 。 在城市的北部及南部興建大型的工業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)， 即漳灣片區(qū)和鐵基灣片區(qū)。 位于城區(qū)東 部的 三都島 則規(guī)劃發(fā)展旅游業(yè)現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)。 而在遠(yuǎn)景規(guī)劃中，則在下白石、溪南、城澳 等片區(qū)發(fā)展大型工業(yè)園區(qū)。 2、市區(qū)整體布局 寧德市市區(qū)總體布局為組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài) ， 規(guī)劃結(jié)構(gòu) “ 為 一心一核，三軸兩港七片區(qū)”的緊湊組團(tuán)式城市。 一心：“ 城市綠心 ” 一核：行政、商務(wù) 文化核心 “一心” 指城市中部大型山體構(gòu)成的城市綠心，形成城市的生態(tài)基質(zhì)。 “一核” 指位于東蘭片區(qū)的全市 行政 、商務(wù)、文化核心 。 “三軸” 城市三條功能發(fā)展軸線，分別為南北向的城市發(fā)展軸，貫穿蕉城老城區(qū)、東蘭片區(qū)、漳灣片區(qū)的城市生活軸，以及上起漳灣片區(qū)下至鐵基灣片區(qū)的沿海的濱海景觀軸。 “兩港” 指城澳港、漳灣港。 “七片區(qū)” 指蕉城老城區(qū)、東蘭片區(qū)、金塔片區(qū)、金涵片區(qū)、井上片區(qū)、漳灣 片區(qū)、鐵基灣片區(qū)。 （） 寧德城市用地發(fā)展方向 “東擴(kuò)面海、北展南移”。 城市東部的東僑新區(qū)、漳灣南埕平原、六都西陂塘等地是城市近遠(yuǎn)期的主要拓展空間。鐵基灣等地的灘涂區(qū)經(jīng)圍墾和工程改造后亦可以作為城市遠(yuǎn)期發(fā)展用地和遠(yuǎn)景發(fā)展備用地。 （ 2） 工業(yè) 用地規(guī)劃 規(guī)劃期末市區(qū) 工業(yè)用地 661.71 公頃 ，占總建設(shè)用地的 14.70%，人均 12.03 平方米。集中布置兩大工業(yè)區(qū)、一個(gè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，分別為城市北部位于 井上片區(qū)的閩東工業(yè)園區(qū) 、南部的 鐵基灣工業(yè)區(qū)以及位于金塔片區(qū)的東僑高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 閩東工業(yè)園區(qū) 東僑高科技 產(chǎn)業(yè)園區(qū) 鐵基灣 工業(yè)區(qū) （ 3） 居住用地規(guī)劃 規(guī)劃目標(biāo)： （ 1） 規(guī)劃期末市區(qū) 居住用地為 1316.08 公頃 ，占總建設(shè)用地的 29.24%， 人均居住用地面積為 23.93 平方米。 （ 2） 老城居住改造以加強(qiáng)居住的配套設(shè)施和綠化建設(shè)為重點(diǎn)，全面改善居住環(huán)境。 （ 3） 新城以配套完善的居 住小區(qū)為基本單位，實(shí)現(xiàn)有機(jī)增長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)模式。 居住片區(qū)規(guī)劃布局： 規(guī)劃形成蕉城居住片區(qū)、金涵居住片區(qū)、東蘭居住片區(qū)、金塔居住片區(qū)、鐵基灣居住片區(qū) 五 大居住片區(qū)。 金涵居住片區(qū) 蕉城居住片區(qū) 金塔居住片區(qū) 東蘭居住片區(qū) 鐵基灣居住片區(qū) 小結(jié) 1、 寧德城市定位為“ 閩東中心、海 灣 港口城市 ”，隨著 城市規(guī)劃的逐步實(shí)施，多個(gè)工業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)，其城市輻射力增強(qiáng)，必將吸引大量外來(lái)人口進(jìn)入城市 ，助推房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 。 2、由于受到山體等地理?xiàng)l件的限制， “東擴(kuò)面海、北展南移” 是寧德城市發(fā)展的主要趨勢(shì) 。 3、自 2003 年以來(lái)，寧德整體的市區(qū)面積增加了將近 1 倍。 4、根據(jù)寧德居住用地規(guī)劃，及寧德目前發(fā)展的狀況，東蘭、金塔及 鐵基灣 這三大片區(qū)在 未來(lái)兩 至三年中， 將 是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)，其前景看好。 第二部分 寧德市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、 寧德房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 近年來(lái)，圍繞建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)東北翼中心城市目標(biāo)，寧德市加大了對(duì)住宅建設(shè)為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資連續(xù)多年保持較快增長(zhǎng)，成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。 到 2004 年底，寧德市 房地產(chǎn)業(yè)法人單位共有 254 家 ，比 2001 年第二次基本單位普查增加 78 家，年末從業(yè)人員 4352 人。其中：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 174 家，物業(yè) 管理企業(yè) 38 家，房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè) 21 家，其他房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位 21家。 寧德 市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)發(fā)生新的變化，住宅投資成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的主體 。 近年來(lái)，寧德 市 涌現(xiàn)出了一大批中、高檔次、高質(zhì)量、配套成熟的較大型的住宅小區(qū) ，如逸濤房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的“東湖豪門”項(xiàng)目獲得“中國(guó)最佳戶型獎(jiǎng)”。 東僑開(kāi)發(fā)新區(qū)，是近幾年來(lái)寧德房地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展的板塊。 二、 寧德房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 寧德 市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)； 銷售市場(chǎng)依然旺盛，銷售面積增加，供求關(guān)系基本合理；竣工面積下降，土地投放量減少，存量土地開(kāi)發(fā)進(jìn)展偏緩；住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本 合理；住房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升， 但個(gè)別縣市增幅較大；金融部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信貸支持加大；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)。 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （一）商品房市場(chǎng)分析 1、商品 房 供求分析 05、 06 年寧德房地產(chǎn)的供求狀況顯示，兩年間房地產(chǎn)銷售面積都都超過(guò)預(yù)售面積 10 幾萬(wàn)平方米，說(shuō)明 寧德商品房 開(kāi)發(fā)市場(chǎng)供不應(yīng)求。目前寧德商品住宅市場(chǎng)整體發(fā)展良好，需求量較為旺盛 。 寧 德 2 0 0 5 - 2 0 0 6 年 商 品 房 供 求 關(guān) 系 圖7 9 . 9 49 2 . 8 69 5 . 0 28 0 . 4 21 . 0 2 30 . 9 9 47075808590951002005年 2006年0 . 9 7 50 . 9 80 . 9 8 50 . 9 90 . 9 9 511 . 0 0 51 . 0 11 . 0 1 51 . 0 21 . 0 2 51 . 0 3預(yù) 售 面 積 ( 萬(wàn) 平 米 ) 銷 售 面 積 ( 萬(wàn) 平 米 ) 供求比 2、完成投資及“三工”面積 從寧德 2005-2006 年完成投資及“三工”面積增長(zhǎng)對(duì)比圖 中，我們可以發(fā)現(xiàn) 2006 年寧德 完成投資增幅 開(kāi)始 偏緩，商品房竣工面積下降 ，同時(shí) 商品房施工面積繼續(xù)增加，新開(kāi)工面積增幅較大 。 這說(shuō)明寧德 2005 年以前的商品房已基本去化完畢并投入建成使用，而自 2006 年開(kāi)始的新一波房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮即將開(kāi)始。 寧 德 2 0 0 5 - 2 0 0 6 年 完 成 投 資 及 三 工 面 積 增 長(zhǎng) 對(duì) 比 圖3 9 4 . 8 24 5 6 . 5 21 1 0 . 3 41 7 0 . 8 43 6 . 2 65 3 . 6 8205621420501001502002503003504004505002005年 2006年200020202040206020802100212021402160施 工 面 積 ( 萬(wàn) 平 米 ) 新 開(kāi) 工 面 積 ( 萬(wàn) 平 米 ) 竣 工 面 積 ( 萬(wàn) 平 米 ) 完 成 投 資 ( 萬(wàn) 元 ) （二） 寧德住宅市場(chǎng)分析 1、 寧德住宅分布 從分布圖中我們可以發(fā)現(xiàn) ,寧德房地產(chǎn)近兩年的開(kāi)發(fā)主集中在市中心的舊城改造 ,東僑及金塔片區(qū) ,而城南板塊則是沿著寧川南路進(jìn)行駁地式開(kāi)發(fā) . 2、價(jià)格走勢(shì) 自 2003 年開(kāi)始，寧德商品住宅開(kāi)始飛速上漲，尤其是在 2006 年。 2006 年住宅均價(jià) 為 2500 元 /，比上年上漲 18.92%。 而 在 2006 年一年中，寧德局部地段商品住宅價(jià)格漲浮多達(dá) 40%。 寧 德 2 0 0 3 年 - 2 0 0 7 年 初 商 品 住 宅 均 價(jià) 走 勢(shì) 圖 ( 單 位 : 元 / 平 米 )約 3 2 0 0約 2 8 0 0約 2 5 0 0約 2 2 0 0約 1 9 0 0約 1 6 0 0約 1 3 0 010001500200025003000350003年 04年 05年 0 6 年 初 0 6 年 中 0 6 年 底 2 0 0 7 年 初 3、住宅面積比例 4、住宅戶型面積比例 寧德在售項(xiàng)目面積比例圖( 單位: % )5%16%10%23%6%9%31%6 0 以 下 60-90 90-120 120-140140-160 1 6 0 以 上 復(fù)式目前寧德商品住宅的供應(yīng)面積主要集中在120-140 ，所占比例為 31%，其次是 60 以下的小戶型產(chǎn)品，所占比例為 23%。 從整個(gè)供應(yīng)情況來(lái)看， 140 以上產(chǎn)品供應(yīng)較少，復(fù)式占比例的 5% 寧德在售項(xiàng)目戶型比例圖( 單位: % )6%38%14%20%6%16%一房 二房 三房四房 四房以上 復(fù)式目前寧德商品住宅的供應(yīng)戶型主要以三房為主，占總比例的 38%。其次是一房，占比例的 20%。 從寧德商品住宅戶型的整體供應(yīng)情況來(lái)看，寧德的戶型產(chǎn)品偏向于居住型的三房。 5、住宅總價(jià)比例 寧德三房戶型面積比例圖( 單位: % )51%23%10%16%100-110 110-120120-130 130-140寧德的商品住宅在三房產(chǎn)品的供應(yīng)上主要集中在 120-130 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)的標(biāo)準(zhǔn)三房的面積段上。占比例的 51%。 其次是 130-140 的大三房戶型。 寧德住宅總價(jià)比例圖( 單位: % )9%9%14%12%25%20%11%1 5 萬(wàn) 以 下 15-20萬(wàn) 20-30萬(wàn) 30-40萬(wàn)40-50萬(wàn) 50-60萬(wàn) 6 0 以 上從圖表上看，目前寧德住宅的總價(jià) 主要集中在 40-50萬(wàn)這個(gè)區(qū)間內(nèi) ,占比例的 27%。 而 60 萬(wàn)以上住宅多為別墅項(xiàng)目，主要集中在君臨天下，華建新村和靈秀山莊這 3個(gè)項(xiàng)目。 小結(jié) 1、 目前寧德市場(chǎng)上主要以 120-140 三房的產(chǎn)品為主 . 2、 目前 40-50 萬(wàn)是寧德房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力總價(jià) ,也是目前寧德市場(chǎng)上消費(fèi)者可以承受的總價(jià)范圍 。 3、 三房是寧德市場(chǎng)上的主力戶型產(chǎn)品 。 4、 三房的面積主要集中在 120-130 的標(biāo)準(zhǔn)三房為主 5、 四房及 140-160 是寧德市場(chǎng)上供應(yīng)量較少的產(chǎn)品，主要是由于這一類型產(chǎn)品在寧德市場(chǎng)上的需求不是很強(qiáng)勁。 面積 房型 總價(jià) 主力 120-140 三房 40-50 萬(wàn) 次主力 60 以下 一房 12-18 萬(wàn) 6、銷售去化分析 （ 1） 從銷售曲線圖分析顯示，寧德房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售情況良好，但在所有戶型面積段中， 100-130 戶型的銷售率最高，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)、舒適型住宅具有較強(qiáng)的市場(chǎng)接受基礎(chǔ)。 50 的戶型由于供應(yīng)量大且區(qū)域 較為集中，所以銷售去化速度相對(duì)較慢。 （ 2） 從面積供應(yīng)量與銷售率交叉分析顯示， 110-130 是目前寧德房地產(chǎn)供應(yīng)量最大，同時(shí)也是市場(chǎng)消化量最多的戶型，說(shuō)明 110-130 戶型是 寧德 房地產(chǎn)的主力消費(fèi)需求面積。 寧德在售樓盤各面積段戶型銷售對(duì)比圖01002003004005006007000%20%40%60%80%100%120%供應(yīng)量（套） 615 97 161 135 33 128 132 255 617 334 586平 均 銷 售 率 （ % ） 58% 92% 87% 87% 82% 79% 99% 98% 95% 83% 76%50以下50-60 60-70 70-80 80-9090-100100-110110-120120-130130-140140以上 (1) 從寧德在售樓盤各總價(jià)區(qū)間戶型銷售對(duì)比圖中我們可以發(fā)現(xiàn) ,寧德房地產(chǎn)整體價(jià)格消費(fèi)需求呈多點(diǎn)分散 ,在整體市場(chǎng)中 ,45 萬(wàn)以下的戶型產(chǎn)品銷售速度較快 ,是寧德的熱銷戶型 。 (2) 在寧德各總價(jià)區(qū)間的套數(shù)中 ,45-60 萬(wàn)之間的套數(shù)多于 20-35 萬(wàn) ,但在銷售速度上卻慢與 20-35萬(wàn)的戶型產(chǎn)品 .這說(shuō)明了 ,寧德房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)做出正確判斷 ,沒(méi)有考慮到因單價(jià)上漲過(guò)快而造成的總價(jià)過(guò)高的現(xiàn)象 .同時(shí)這也說(shuō)明了 ,在未來(lái)均價(jià)繼續(xù)上揚(yáng)后 ,寧德市場(chǎng)的需求面積會(huì)繼續(xù)縮減 。 寧德在售樓盤各總價(jià)段戶型銷售對(duì)比圖01002003004005006007000%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%供應(yīng)量（套） 615 258 161 135 113 260 617 255 334 586平 均 銷 售 率 （ % ） 58% 89% 86% 90% 94% 99% 96% 84% 76% 71%1 5 萬(wàn) 以下15-20萬(wàn) 20-25萬(wàn) 25-30萬(wàn) 30-35萬(wàn) 35-40萬(wàn) 40-45萬(wàn) 45-50萬(wàn) 50-60萬(wàn)6 0 萬(wàn) 以上 7、板塊分析 市場(chǎng)板塊劃分 以現(xiàn)有住房分布狀況，分為三個(gè)板塊： 市中心板塊： 主要以原有的蕉城區(qū)為主，包括 閩東西路以北，鶴峰路及暑前路以南為界為市中心板塊。 東僑板塊：主要 東僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為主， 以寧川路以西，東湖路以北為東僑板塊。 城南板塊： 將 閩東路以南 的部分劃分為 城南板塊。 （ 1） 從在售項(xiàng)目數(shù)量來(lái)看，目前除了東僑 板塊外，其余兩個(gè)板塊的在售項(xiàng)目數(shù)量較少。 （ 2） 從待推項(xiàng)目數(shù)量來(lái)看，未來(lái)市中心可開(kāi)發(fā)地?cái)?shù)量已基本沒(méi)有，而東僑板塊的東蘭、金塔及城南板塊的寧川南路、 鐵基灣 片區(qū)仍有大量的儲(chǔ)備土地，將是寧德未來(lái)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。 621106 7 7240246810市中心片區(qū) 東僑片區(qū) 城南片區(qū)寧德各板塊推售項(xiàng)目數(shù)量對(duì)比圖( 單位: 個(gè))售磬項(xiàng)目 在售項(xiàng)目 待推項(xiàng)目 1、物業(yè)類型 （ 1） 從全市整體物業(yè)類型來(lái)看，小高層是全市物業(yè)類型的主導(dǎo)產(chǎn)品，而多層比高層數(shù)量多 （ 2） 從各板塊物業(yè)類型來(lái)看，在市中心及城南板塊都沒(méi)有在推的高層產(chǎn)品；而城南板塊目前主要以多層產(chǎn)品為主而市中心及東僑則是以小高層產(chǎn)品為主 （ 3） 從各板塊物業(yè)數(shù)量對(duì)比圖中我們可以發(fā)現(xiàn)，目前寧德房地產(chǎn)市場(chǎng)在物業(yè)類型上 已經(jīng)開(kāi)始發(fā)生轉(zhuǎn)變，在未來(lái) -年中 ,電梯房的數(shù)量將持續(xù)增加 ,這也為寧德房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)及住房舒適性的提高起到了重要的作用 . 各板塊物業(yè)類型數(shù)量對(duì)比圖（單位：套）030060090012001500市中心 0 490 0東僑 513 813 603城南 347 80 0合計(jì) 860 1383 603多層 小高層 高層 2、均價(jià)、主力面積、總價(jià) （ 1） 目前寧德各板塊中，東僑板塊的價(jià)格最高，城南板塊受到金港明都的影響價(jià)格最低，而市中心受到放量不足的影響，價(jià)格低于東僑板塊。 （ 2） 從主力面積來(lái)看，市中心目前主要以小戶型為主 ，而東僑及城南主要是以 120-140 為主力區(qū)間。 寧德各板塊價(jià)格及主力面積對(duì)比圖124-132127-13831-3538.1-41.442.2-44.310.3-11.2300034003200020406080100120140160180市中心片區(qū) 東僑片區(qū) 城南片區(qū)28002900300031003200330034003500主 力 面 積 ( 平 米 ) 主 力 總 價(jià) ( 萬(wàn) 元 / 套 ) 銷 售 均 價(jià) ( 元 / 平 米 ) 3、面積 寧德各板塊面積對(duì)比圖( 單位: 套)-2080180280380480580市中心 416 41 57 12 24 0 16 0 24 0 0 0城南 22 29 19 26 0 39 43 28 44 56 16 37東僑 177 20 85 118 9 73 44 127 559 278 293 12950以下 50-60 60-70 70-80 80-90 90-100 100-110 110-120 120-130 130-140 140 以上 復(fù)式 （ 1） 市中心主要以 50 以下的小戶型產(chǎn)品為主，受供應(yīng)量不足 的影響，市中心沒(méi)有 90-110 ， 110-120及 130 以上的戶型。 （ 2） 城南板塊 除了缺少 80-90 這個(gè)面積段的產(chǎn)品之外， 各面積段的分布比較均勻，相比之下 130-140是該板塊的主力 面積，比東僑板塊的主力面積大 10 。 （ 3） 東僑板塊的主力面積主要集中在 120-130 ，同時(shí)這一面積的放量較大，因此使得此面積成為寧德全市的主力面積。 4、戶型 寧德各板塊戶型對(duì)比圖( 單位: 套)-5050150250350450550650750850市中心 358 48 16 8 0東僑 136 277 823 411 179城南 70 79 167 64 0一房 二房 三房 四房 四房以上 (1) 市中心的主力戶型主要落在一房 ,其三房及四房成為市中心的稀缺產(chǎn)品 (2) 東僑的主力戶型主要落在三房和四房之間 ,其三 房比重較大 ,且在面積上多為標(biāo)準(zhǔn)三房 . (3) 城南的主力戶型主要為三房 ,相與其他戶型相比 ,其四房的供應(yīng)量較少 ,為該板塊的稀缺產(chǎn)品 . 5、近期銷售項(xiàng)目資料 所在板塊 項(xiàng)目名稱 開(kāi)盤時(shí)間 物業(yè)類型 推出套數(shù) 均價(jià) 主力面積 主力總價(jià) 東僑 東海富豪世家 2006-6-28 2 棟 9F,1 棟 7F 多層 24 2300 112-115 26.8-27 小高： 150 2400 116-117 26.6-6.9 東湖豪門 2006-12-1 1 棟 11F 小高： 55 2500 94-97 23.5-24.2 2007-6-1 1 棟 11F、 1 棟18F 小高： 60 3200 121 38.7 高層： 122 3550 142-148 50.4-52.5 東嘉花園 06-7-6 4 棟 7F 多層 211 2700 114-119 30.7-32.1 金龍紐約街 1 棟 12F、 1 棟18F 小高： 96 124-127 金域蘭灣 2006-09-17 5 棟 9F 小高： 240 2800 121-122 33.8-34.1 2007-4-1 2 棟 11F.2 棟18F 小高： 126 3500 124-128 43.4-44.8 高層： 120 3600 134-137 48.2-49.3 2007-7-3 1 棟 12F.1 棟18F 高層： 257 3800 49 18.6 建發(fā)綠莊 2007-3-6 2 棟 6F， 1 棟9F， 2 棟 11F 多層： 45 2100 242-246 50.8-51.6 小高： 84 2400 162-168 38.8-40.3 琴海豪庭 07-2 2 棟 6F， 1 棟9F 小高： 95 2800 112-117 31.3-32.7 多層： 72 2700 124-127 33.4-34.2 怡和嘉園 2006-12 1 棟 7F 多層： 72 2900 122 35.3 2007-2 2 棟 7F 多層： 84 3100 72-74 22.3-22.9 2007-4 1 棟 13F 高層： 104 3200 130 41 所在板塊 項(xiàng)目名稱 開(kāi)盤時(shí)間 物業(yè)類型 推出套數(shù) 均價(jià) 主力面積 主力總價(jià) 市中心 嘉興大廈 07-1-21 1 棟 11F 小高： 78 3231 122-127 39.4-41 金甸名苑 06-12-27 2 棟 9F 小高： 304 3000 32-36 9.6-10.8 07-5-1 2 棟 9F 小高： 208 3200 31-39 9.9-12.4 所在板塊 項(xiàng)目名稱 開(kāi)盤時(shí)間 物業(yè)類型 推出套數(shù) 均價(jià) 主力面積 主力總價(jià) 南區(qū) 金港名都 06.10.28 1 棟 7F 多層 40 2200 41-46 9.4-10.1 4 棟 7F 90 2100 121-125 25.4-26.2 07.1.22 4 棟 7F 168 2200 103-108 22.6-23.7 華建新村 2006-11-10 2 棟 6F 53 3000 127-142 38.1-42.6 名陽(yáng)帝景 07-6-9 2 棟 9F 80 3500 131-138 43.2-45.5 第 三 部分 地塊評(píng)估 一、地塊分布圖 地塊 三、地塊分析 1、 項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀 項(xiàng)目位于萬(wàn)安西路南側(cè)，美倫大飯店西側(cè)，項(xiàng)目目前為荒地，未經(jīng)過(guò)工地平整。 2、交通狀況 項(xiàng)目位于城市邊緣區(qū)域，緊臨萬(wàn)安西路，該道路為區(qū)域交通主干道，項(xiàng)目距市中心約 7 分鐘車程，其心理距離大于實(shí)際距離。 項(xiàng)目周邊路網(wǎng)已基本建設(shè)完成，目前 1-2 條公交線路經(jīng)過(guò)，交通可達(dá)性良好。 3、 項(xiàng)目周邊環(huán)境 自然條件： 半坡地 人文條件： 位于城南板塊，靠近高速公路路口及國(guó)道路口，周邊車流量較 大。 市政配套：項(xiàng)目周邊的蕉城南路上聚集如國(guó)稅局、交警大隊(duì)等多家市政單位。 房地產(chǎn)狀況：多集中在寧川南路，項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目分布較為零散。 生活配套： 周邊生活配套基本齊全， 多家大型酒店。 建筑形態(tài)：?jiǎn)挝患Y房 、早期建筑，村民自建房 環(huán)境規(guī)劃： 無(wú) 4、項(xiàng)目分析 S： 1、地塊方正易于規(guī)劃。 2、道路路網(wǎng)規(guī)劃齊全，交通便捷。 3、毗鄰交通干道，位